预算管理-房地产全面预算管理

博 远 嘉 信 企 业 管 理 咨 询 有 限 公 司 房 地 产 企 业 全 面 预 算 管 理 全 面 预 算 概 述 预 算 简 单 地 说 是 用 货 币 和 数 字 表 示 的 各类 计 划 。 上 个 世 纪 60代 西 方 国 家 的 一 些 企 业 开 始 推行 全 面 预 算 ， 到 80年 代 全 面 预 算 在 西 方 国家 的 大 多 数 企 业 得 到 全 面 推 广 。 全 面 预 算 是 以 企 业 战 略 目 标 为 出 发点 ， 以 市 场 需 求 为 导 向 ， 全 体 员 工参 与 ， 涉 及 企 业 生 产 经 营 活 动 全 部内 容 的 预 算 体 系 。 全 面 预 算 是 经 营 管 理 和 财 务 管 理 的“ 纲 ” 。 全 面 预 算 的 功 能（ 一 ） 明 确 经 营 目 标（ 二 ） 配 置 企 业 资 源（ 三 ） 确 定 考 核 标 准（ 四 ） 沟 通 控 制 依 据 明 确 目 标 通 过 编 制 预 算 ， 明 确 企 业 总 体经 营 目 标 和 各 部 门 的 具 体 目 标 。 配 置 资 源 编 制 预 算 的 过 程 是 根 据 企 业 的 经 营 目 标 ， 合理 的 安 排 人 力 ， 物 力 ， 财 力 ， 进 行 综 合 平 衡 ，使 企 业 的 经 济 资 源 得 到 合 理 配 置 的 过 程 。 预 算 被 认 为 是 使 企 业 的 资 源 获 得 最 佳 生 产 率和 获 利 能 力 的 一 种 方 法 。 考 核 标 准 通 过 编 制 预 算 ， 将 企 业 的 各 项 目 标 分 解 为各 个 部 门 的 责 任 和 指 标 ， 成 为 衡 量 企 业 各部 门 经 营 业 绩 的 具 体 标 准 。 控 制 依 据 运 用 预 算 规 定 的 各 项 具 体 指 标 ， 对 企 业 生产 经 营 活 动 进 行 监 督 ， 检 查 ， 发 现 偏 差 ，分 析 原 因 ， 从 而 采 取 措 施 ， 使 生 产 经 营 活动 顺 利 进 行 。 全 面 预 算 管 理 的 目 标（ 一 ） 统 一 思 想 行 动（ 二 ） 规 范 经 营 管 理（ 三 ） 提 高 资 金 利 用 效 果（ 四 ） 降 低 成 本 费 用（ 五 ） 较 好 地 应 对 市 场 变 化 预 算 管 理 不 是 万 能 的 ， 不 能 把 预 算 管 理作 用 的 期 望 值 定 得 太 高 ， 预 算 管 理 能 达 到下 列 目 标 就 算 有 效 了 。 统 一 思 想 行 动 通 过 预 算 管 理 ， 使 企 业 各 部 门 和 全 体 职工 明 确 企 业 的 经 营 目 标 和 实 现 目 标 的 具 体措 施 ， 统 一 企 业 全 体 人 员 的 思 想 认 识 和 行动 准 则 。 编 制 年 度 预 算 的 “ 洗 脑 ” 工 作 。 规 范 生 产 经 营 管 理 通 过 预 算 管 理 ， 使 企 业 各 部 门 和 全 体职 工 ， 按 照 预 算 规 定 的 要 求 ， 有 序 地开 展 工 作 ， 有 利 于 企 业 建 立 企 业 良 好的 生 产 经 营 秩 序 。 提 高 资 金 利 用 效 果 通 过 预 算 管 理 ， 使 企 业 在 遵 循 资 金 运 动规 律 的 基 础 上 ， 合 理 地 安 排 和 使 用 资 金 ，把 企 业 有 限 的 资 金 充 分 运 用 好 ， 发 挥 出 最大 的 效 用 。 降 低 成 本 费 用 通 过 预 算 管 理 使 企 业 各 级 管 理 者 形成 先 算 帐 后 花 钱 ， 精 打 细 算 的 习 惯 ，有 效 地 降 低 成 本 费 用 。 较 好 地 应 对 市 场 变 化 通 过 预 算 管 理 ， 促 使 企 业 各 级 管 理人 员 养 成 预 见 性 工 作 的 能 力 ， 认 真 分析 研 究 市 场 需 求 和 资 源 供 给 的 变 化 ，在 编 制 预 算 时 ， 提 前 提 出 应 对 措 施 ，从 而 能 够 主 动 地 应 对 市 场 变 化 。 房 地 产 企 业 全 面 预 算 的 模 式 （ 一 ） 全 面 预 算 的 基 本 模 式 （ 二 ） 房 地 产 企 业 全 面 预 算 的 模 式 全 面 预 算 的 基 本 模 式 1、 以 销 售 收 入 为 导 向 是 以 追 求 收 入 最 大 化 或 收 入 高 速 增 长 为 目 标 的 预算 模 式 ， 这 种 预 算 模 式 适 应 于 处 于 成 长 期 的 企 业 ， 通 过 企业 收 入 的 高 速 增 长 占 领 市 场 。 以 销 售 收 入 为 核 心 确 定 相 关 预 算 指 标 和 进 行 资 源配 置 。 2、 以 目 标 利 润 为 导 向是 以 追 求 利 润 最 大 化 为 目 标 的 预 算 模 式 。 大 多 数 企 业 基 本 采 用 这 一 模 式 ， 围 绕 确 定的 目 标 利 润 测 算 销 售 收 入 和 目 标 成 本 ， 以及 相 关 的 销 量 、 产 量 、 质 量 、 进 度 等 预 算指 标 。 追 求 利 润 最 大 的 合 理 性 ， 利 润 最 大 化 的 缺 陷 和 不 足 。 3、 以 目 标 成 本 为 导 向 是 以 控 制 成 本 费 用 为 中 心 ， 追 求 成 本 优 势为 目 标 的 预 算 模 式 。 这 一 模 式 是 用 于 处 于 成 熟 期 的 企 业 或 竞 争激 烈 的 行 业 中 缺 乏 核 心 竞 争 力 的 企 业 ， 以及 产 品 价 格 波 动 较 大 ， 影 响 销 售 的 外 部 因素 不 易 控 制 的 企 业 。 预 算 编 制 和 管 理 的 中 心 是 有 效 的 控 制 成 本费 用 。 4、 以 现 金 流 为 导 向 是 以 确 保 企 业 现 金 流 正 常 运 转 ， 现 金 净 流量 最 大 为 目 标 的 预 算 模 式 。 这 一 模 式 适 用 于 现 金 短 缺 、 现 金 流 转 困 难的 企 业 ； 或 是 投 资 额 大 、 资 金 运 用 多 ， 现金 流 量 大 的 企 业 。 房 地 产 企 业 全 面 预 算 的 模 式 1、 房 地 产 行 业 特 点 ： （ 1） 开 发 周 期 长 ， 大 多 数 项 目 跨 年 度 ， 需 要 2-3年 ， 且 涉 及 外 部 因 素 多 。 （ 2） 开 发 投 资 额 大 ， 动 用 资 金 多 ， 成 本 开 支 大 。 （ 3） 销 售 受 国 家 政 策 和 金 融 市 场 影 响 ， 销 量 和 售价 波 动 大 ， 企 业 把 控 难 度 大 。 2、 房 地 产 企 业 预 算 模 型 的 选 择 （ 1） 对 以 销 售 收 入 为 核 心 的 预 算 模 式的 选 择 房 地 产 行 业 的 特 点 决 定 房 地 产 企 业 的 销 售收 入 滞 后 、 而 且 不 确 定 因 素 较 多 ， 使 房 地产 企 业 很 少 选 择 以 销 售 收 入 为 核 心 的 全 面预 算 管 理 模 式 。 （ 2） 对 以 目 标 利 润 为 核 心 的 预 算 模 式的 选 择 房 地 产 企 业 追 求 利 润 最 大 化 ， 但 是 由 于 房地 产 开 发 销 售 周 期 长 ， 利 润 很 难 在 开 发 销售 当 期 反 映 出 来 ， 房 地 产 企 业 的 利 润 表 与当 期 经 营 往 往 不 同 步 ， 房 地 产 企 业 实 行 以目 标 利 润 为 核 心 的 预 算 模 式 存 在 难 度 。 3、 适 合 房 地 产 企 业 的 预 算 模 式 房 地 产 企 业 实 施 全 面 预 算 ， 最 早 都 学 习 借鉴 制 造 企 业 ， 因 房 地 产 行 业 有 其 自 身 特 点 ，照 搬 来 的 管 理 经 验 因 “ 水 土 不 服 ” ， 并 未显 现 应 有 的 作 用 。 近 几 年 ， 一 些 房 地 产 企 业 结 合 行 业 特 点 ，在 全 面 预 算 管 理 方 面 进 行 了 广 泛 的 探 索 的实 践 ， 逐 步 形 成 “ 以 项 目 成 本 控 制 为 核 心 ，现 金 流 量 控 制 为 重 点 ” 的 具 有 地 产 行 业 特色 的 全 面 预 算 模 式 。 该 模 式 的 主 要 特 点 是 以 开 发 项 目 成 本 为 核心 ， 预 算 编 制 以 成 本 费 用 预 算 为 起 点 ， 预算 控 制 以 成 本 费 用 控 制 为 主 轴 ， 预 算 考 评以 成 本 费 用 为 主 要 考 评 指 标 ， 运 用 现 金 预算 控 制 开 发 项 目 的 投 资 额 和 现 金 支 出 的 预算 管 理 模 式 。 具 体 做 法 ： （ 1） 在 明 确 具 体 开 发 项 目 的 实 际 情 况 的 前提 下 ， 结 合 市 场 定 价 、 企 业 潜 力 和 预 期 利润 进 行 比 较 ， 倒 挤 项 目 目 标 成 本 。 （ 2） 对 确 定 的 开 发 项 目 的 目 标 成 本 ， 按 照成 本 项 目 、 成 本 费 用 的 具 体 用 途 ， 以 及 发生 费 用 的 责 任 单 位 （ 人 ） ， 加 以 分 解 、 量化 和 分 类 整 理 ， 形 成 一 套 系 统 完 善 的 开 发项 目 的 成 本 费 用 预 算 指 标 。 （ 3） 对 分 解 的 项 目 成 本 预 算 指 标 落 实 到 开发 项 目 的 具 体 工 作 过 程 和 工 作 事 项 ， 及 相关 的 责 任 单 位 和 个 人 。 （ 4） 依 据 开 发 项 目 成 本 费 用 预 算 指 标 ， 签订 采 购 、 建 筑 、 安 装 等 各 项 招 标 合 同 。 （ 5） 明 确 以 预 算 成 本 指 标 完 成 情 况 为 考 评依 据 的 考 核 指 标 体 系 和 奖 惩 制 度 ， 使 相 关责 任 单 位 和 个 人 权 责 利 紧 密 结 合 。 （ 6） 在 项 目 开 发 过 程 中 跟 踪 成 本 流 程 ， 按照 项 目 的 成 本 费 用 预 算 指 标 编 制 投 资 进 度计 划 、 付 款 计 划 ， 汇 总 编 制 现 金 收 支 预 算 。 （ 7） 项 目 开 发 过 程 的 所 有 费 用 的 支 出 ， 严格 按 照 现 金 预 算 进 行 ， 对 开 发 项 目 地 成 本费 用 实 行 全 过 程 控 制 管 理 。 全 面 预 算 的 内 容 （ 一 ） 加 工 行 业 的 预 算 内 容 （ 二 ） 房 地 产 企 业 预 算 内 容 加 工 企 业 的 预 算 内 容 与 流 程 预 算 内 容 包 括 ： 业 务 预 算 财 务 预 算 业 务 预 算 销 售 预 算 生 产 预 算 成 本 预 算 费 用 预 算 财 务 预 算 资 本 预 算 现 金 预 算 预 计 资 产 负 债 表 预 计 利 润 表 预 计 现 金 流 量 表 预 算 内 容 与 流 程 预 算 内 容 与 流 程费 用 预 算销 售 预 算生 产 预 算原 材 料 预 算 人 工 预 算 制 造 费 预 算成 本 预 算 现 金 预 算 资 本 预 算预 计 利 润 表 预 计 资 产 负 债 表 预 计 现 金 流 量 表年 经 营 目 标企 业 战 略 规 划 房 地 产 企 业 的 预 算 内 容 预 算 内 容 包 括 ： 经 营 预 算 （ 项 目 整 体 预 算 ） 财 务 预 算 经 营 预 算 （ 项 目 整 体 预 算 ） 经 营 预 算 在 房 地 产 企 业 也 可 以 称 作 项 目 整 体 预算 ， 是 依 据 开 发 项 目 全 过 程 编 制 的 预 算 。 项 目 整 体 预 算 按 项 目 时 间 阶 段 划 分 ， 包 括 ： 项 目 估 算 项 目 概 算 项 目 预 算 项 目 整 体 预 算 按 业 务 管 理 内 容 划 分 ， 包 括 ： 项 目 销 售 预 算 项 目 进 度 预 算 项 目 成 本 预 算 项 目 费 用 预 算 财 务 预 算 包 括 ： 资 本 预 算 现 金 预 算 预 计 资 产 负 债 表 预 计 利 润 表 预 计 现 金 流 量 表 在 一 些 企 业 的 实 践 中 ， 通 常 把 预 算 按 时间 划 分 成 年 度 预 算 和 月 度 预 算 。 年 度 预 算 年 度 预 算 即 年 度 经 营 计 划 ， 也 是 企 业 年 度经 营 计 划 指 标 体 系 ， 是 在 企 业 年 度 经 营 总 目 标的 要 求 下 ， 确 定 年 度 的 各 项 指 标 ， 并 将 这 些 指标 分 解 落 实 到 各 个 部 门 。 月 度 预 算 是 落 实 年 度 总 预 算 的 重 要 工 具 ，也 是 指 导 日 常 生 产 经 营 活 动 的 纲 领 。 房 地 产 企 业 预 算 编 制 房 地 产 企 业 的 预 算 编 制 以 项 目 为 编 制 基础 ， 在 汇 总 个 项 目 预 算 的 基 础 上 编 制 年 度预 算 ， 根 据 年 度 预 算 的 分 季 度 、 分 月 份 指标 编 制 月 度 预 算 。 项 目 预 算 的 编 制（ 一 ） 项 目 的 估 算 、 概 算 和 预 算 （ 二 ） 项 目 整 体 预 算 的 编 制 项 目 预 算 是 房 地 产 企 业 的 基 础 性 预 算 ， 包括 ： 项 目 的 估 算 、 概 算 、 预 算 项 目 整 体 预 算 开 发 项 目 的 估 算 、 概 算 、 预 算 开 发 项 目 的 估 算 是 在 开 发 项 目 的 可 行 性 研 究 阶 段 ， 对 拟 投 资 开 发的 项 目 依 据 项 目 的 规 模 、 投 资 额 度 、 区 域 环 境 ，参 照 相 邻 项 目 的 售 价 和 以 往 的 开 发 成 本 ， 对 项 目的 收 入 、 成 本 、 利 润 等 财 务 指 标 的 测 算 ， 为 项 目投 资 开 发 决 策 提 供 依 据 。 项 目 估 算 的 内 容 ： 依 据 土 地 面 积 、 容 积 率 、 测 算 建 筑 面 积 ，销 售 面 积 ， 预 测 单 位 面 积 销 售 价 格 、 单 位面 积 土 地 成 本 、 建 造 成 本 、 以 及 相 关 的 管理 费 用 、 财 务 费 用 、 项 目 的 毛 利 率 、 投 资利 润 率 等 。 项 目 估 算 对 企 业 参 加 土 地 招 投 标 ， 控 制 土地 成 本 具 有 重 要 作 用 。 开 发 项 目 成 本 估 算 表 序 号 成 本 费 用 项 目 支 出 金 额 估 算 说 明 1 土 地 费 用 2 前 期 工 程 费 用 3 基 础 设 施 建 设 费 4 建 筑 安 装 工 程 费 5 公 共 设 施 配 套 费 6 开 发 间 接 费 7 管 理 费 用 8 财 务 费 用 9 销 售 费 用 10 其 他 费 用 11 不 可 预 见 费 12 开 发 项 目 总 成 本 开 发 项 目 的 概 算 是 依 据 开 发 项 目 的 规 划 设 计 阶 段 的 初 步 设计 方 案 ， 对 项 目 的 投 资 额 、 建 造 成 本 作 出的 比 项 目 估 算 更 为 详 尽 的 测 算 。 开 发 项 目 的 概 算 既 是 开 发 项 目 的 进 一 步 论证 ， 同 时 也 为 项 目 设 计 部 门 提 出 的 设 计 成本 要 求 ， 即 设 计 部 门 要 在 概 算 确 定 的 建 造成 本 和 投 资 总 额 的 范 围 内 进 行 项 目 的 技 术设 计 和 施 工 图 设 计 。 开 发 项 目 的 预 算 这 里 所 说 的 开 发 项 目 预 算 也 称 施 工 图 预算 ， 是 指 开 发 项 目 的 工 程 建 造 预 算 ， 即依 据 审 核 批 准 的 施 工 图 设 计 ， 编 制 的 工程 （ 房 屋 建 造 ） 造 价 预 算 。 施 工 图 设 计 出 后 ， 就 可 以 对 项 目 建 造 的材 料 、 工 时 消 耗 ， 以 及 各 种 间 接 费 用 做出 准 确 的 计 算 。 工 程 建 造 预 算 详 细 、 具 体 ， 是 签 订 工 程建 造 合 同 的 依 据 。 项 目 的 估 算 、 概 算 、 预 算 属 于 项 目 开 发 前期 的 预 算 内 容 ， 对 项 目 的 投 资 和 成 本 有 重大 作 用 。 在 初 步 设 计 阶 段 影 响 项 目 投 资 项 目 的 可 能性 为 75%-95%， 在 技 术 设 计 阶 段 ， 影 响 项 目 投 资 的 可 能 性为 35%-75%， 在 施 工 图 设 计 阶 段 为 5%-35%。 开 发 项 目 整 体 预 算 的 编 制 项 目 整 体 预 算 包 括 ： 项 目 销 售 预 算 、项 目 进 度 预 算 、 项 目 成 本 预 算 、 项 目费 用 预 算 。 编 制 项 目 整 体 预 算 以 项 目 进 度 预 算 为基 础 。 1、 项 目 进 度 预 算 也 称 项 目 进 度 规 划 是 依 据 项 目 开 发 流 程 ，将 开 发 项 目 从 前 期 开 发 到 项 目 施 工 、 项 目销 售 的 全 过 程 的 所 有 工 作 事 项 （ 任 务 ） 的工 作 时 间 （ 工 期 ） 、 开 始 和 结 束 的 起 止 时间 ， 规 划 编 制 出 来 。 项 目 进 度 预 算 列 表 。 项 目 进 度 预 算 表序 号 任 务 名 称 工 期 开 始时 间 完 成时 间 前 置任 务 备 注1 项 目 立 项 30工 作 日 09年 1月 12 09年 2月 112 节 能 环 境 评 估 30工 作 日 09年 1月 15 09年 2月 143 项 目 定 位 40工 作 日 09年 1月 25 09年 3月 5日4 方 案 设 计 审 定 40工 作 日 09年 3月 5日 09年 4月 15日5 设 计 方 案 设 计 25工 作 日 09年 3月 5日 09年 4月 1日 2、 项 目 成 本 预 算 是 依 据 项 目 概 算 和 工 程 建 造 预 算 ， 按 照 房地 产 企 业 的 成 本 明 细 ， 编 制 的 包 括 土 地 成本 、 前 期 费 用 、 建 筑 安 装 成 本 、 配 套 设 施成 本 在 内 的 项 目 成 本 预 算 。 项 目 成 本 预 算 表 项 目 成 本 预 算 表序 号 费 用 项 目 计 费 依 据 费 率 费 用 金 额1 3、 编 制 项 目 进 度 、 成 本 汇 总 表 是 将 项 目 的 成 本 费 用 分 解 到 构 成 项 目 全 过程 的 具 体 事 项 （ 任 务 ） 上 ， 按 照 项 目 的 进度 事 项 （ 任 务 ） 反 映 项 目 的 成 本 费 用 。 项 目 进 度 和 成 本 费 用 汇 总 表 项 目 进 度 和 成 本 费 用 汇 总 表序 号 任 务 名 称 工 期 开 始 时 间 完 成 时 间 成 本 费 用 金 额 1 项 目 立 项 4、 画 出 项 目 进 度 （ 成 本 ） 甘 特 图 甘 特 图 又 称 横 道 图 ， 是 以 时 间 为 坐 标 ， 用横 线 表 示 工 作 （ 事 项 ） 的 起 始 和 结 束 ， 各工 作 之 间 的 先 后 顺 序 和 进 度 要 求 。 项 目 进 度 （ 成 本 ） 甘 特 图 项 目 进 度 （ 成 本 ） 甘 特 图编号 项 目名 称 时间/月 成 本(万 元 /月) 工 程 进 度 /月01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 1211 场 地 平整 1 20 12 基 础 施工 3 15 13 主 体 工程 施 工 5 30 14 砌 筑 工程 施 工 3 20 15 层 面 工程 施 工 2 30 16 楼 地 面施 工 2 20 17 室 内 设施 安 装 1 30 18 室 内 装饰 1 20 19 室 外 装饰 1 10 20 其 他 工程 1 10 5、 编 制 项 目 销 售 预 算 依 据 项 目 概 算 确 定 的 销 售 目 标 ， 结 合 项 目进 度 预 算 确 定 的 项 目 销 售 时 间 ， 编 制 项 目的 销 售 预 算 。 包 括 ： 制 定 销 售 方 案 、 预 测 销 售 价 格 、 测算 销 售 收 入 。 6、 编 制 项 目 预 计 利 润 表 和 预 计 现 金 流量 表 依 据 项 目 销 售 预 算 和 项 目 成 本 预 算 汇 总 编制 。 项 目 预 计 利 润 表序号 项 目 总 额 2009年 2010年 2011年 2012年1 销 售 收 入2 销 售 成 本其 中 ： 土 地 成 本 建 造 成 本3 销 售 税 金 及附 加4 销 售 费 用5 管 理 费 用6 财 务 费 用7 营 业 利 润 项 目 预 计 现 金 流 量 表序号 项 目 总 金 额 2009 2010 2011 20121 经 营 现 金 流 入11 销 售 现 金 流 入12 其 他 现 金 流 入2 经 营 现 金 流 出21 材 料 物 资 款 支 出22 工 程 施 工 款 支 出23 工 资 薪 酬 支 出24 税 费 支 出25 其 它 现 金 支 出3 现 金 净 流 量 企 业 年 度 预 算 的 编 制（ 一 ） 年 度 经 营 目 标 的 确 定 （ 二 ） 年 度 预 算 的 编 制 年 度 预 算 是 对 在 建 、 拟 建 的 项 目 整 体 预算 按 时 间 进 度 （ 年 度 ） 汇 总 的 基 础 上 ， 通过 综 合 平 衡 ， 并 依 据 企 业 战 略 规 划 ， 确 定企 业 年 度 的 整 体 投 资 、 融 资 ， 销 售 收 入 、成 本 费 用 ， 利 润 、 现 金 流 量 、 土 地 储 备 等目 标 ， 在 公 司 各 部 门 和 各 开 发 项 目 层 层 分解 、 细 化 ， 编 制 的 年 度 经 营 指 标 体 系 。 年 度 经 营 目 标 的 确 定 年 度 经 营 目 标 是 编 制 年 度 预 算 的 起 点 。 1、 房 地 产 企 业 年 度 经 营 目 标 的 内 容 房 地 产 企 业 的 经 营 目 标 主 要 包 括 ： 销 售 额 目 标 、 成 本 目 标 （ 销 售 成 本 、 费 用 总 额 ） 、 利 润 目 标 、 投 资 总 额 、 新 增 土 地 储 备 、 开 发 进 度 目 标 （ 新 开 工 面 积 、 竣 工 面 积 ） 质 量 目 标 等 。 2、 年 度 经 营 目 标 的 确 定 （ 1） 企 业 战 略 规 划 企 业 战 略 规 划 是 制 定 年 度 经 营 目 标 的 指 导依 据 ， 企 业 战 略 规 划 属 于 长 期 目 标 ， 必 须 将 其 细化 落 实 到 年 度 进 行 执 行 ， 一 般 按 照 “ 制 订战 略 规 划 分 解 年 度 经 营 计 划 执 行 与 反馈 考 核 与 激 励 修 订 战 略 规 划 ” 这 一 流程 循 环 滚 动 ， 全 面 预 算 发 挥 着 连 接 企 业 战 略 与 战 略 执行 的 纽 带 作 用 。 从 企 业 战 略 出 发 ， 年 度 预 算 目 标 不 仅 包 括在 建 项 目 、 还 要 包 括 预 计 新 开 发 项 目 。 依 据 战 略 规 划 ， 确 定 年 度 的 整 体 投 资 、 融资 ， 销 售 收 入 、 成 本 费 用 ， 利 润 、 现 金 流量 、 土 地 储 备 等 目 标 。 （ 2） 项 目 整 体 预 算 的 执 行 进 度 年 度 预 算 的 销 售 收 入 和 成 本 费 用 指 标 与 开发 项 目 的 进 度 直 接 相 关 ， 因 此 在 确 定 年 度经 营 目 标 时 ， 必 须 依 据 开 发 项 目 的 进 度 来确 定 年 度 的 销 售 、 成 本 、 利 润 等 目 标 。 年 度 预 算 的 编 制 1、 年 度 预 算 编 制 以 项 目 整 体 预 算 为 编 制 基础 。 将 项 目 整 体 预 算 根 据 项 目 开 发 进 度 安排 分 解 到 年 度 ， 按 照 年 度 汇 总 。 2、 已 完 成 年 度 预 算 要 用 实 际 替 换 ， 并 根 据项 目 变 化 动 态 ， 调 整 以 后 年 度 预 算 ， 以 动态 反 映 项 目 预 算 执 行 情 况 及 剩 余 任 务 。 3、 以 在 建 、 拟 建 项 目 为 基 础 ， 综 合 平 衡 确定 企 业 整 体 投 资 、 融 资 及 销 售 收 入 、 成 本费 用 、 利 润 、 土 地 储 备 、 质 量 、 安 全 等 公司 年 度 经 营 目 标 。 4、 将 确 定 的 年 度 经 营 目 标 在 企 业 各 部 门 、各 开 发 项 目 分 解 落 实 。 公 司 业 务 部 门 依 据 年 度 经 营 目 标 编 制 年 度销 售 预 算 、 成 本 预 算 、 费 用 预 算 、 筹 资 预算 、 资 本 预 算 、 现 金 预 算 等 专 业 预 算 。 项 目 部 编 制 开 发 项 目 年 度 预 算 （ 分 预 算 ） 。 5、 公 司 预 算 委 员 会 、 或 预 算 办 公 室 对 各 业务 部 门 编 制 的 年 度 专 业 预 算 和 项 目 部 编 制的 项 目 年 度 预 算 进 行 综 合 平 衡 ， 形 成 公 司年 度 预 算 。 项 目 预 算 与 年 度 预 算 有 效 衔 接 ， 不 仅 保 证项 目 经 营 目 标 的 落 实 和 预 算 的 控 制 ， 也 确保 年 度 预 算 编 制 依 据 充 分 ， 企 业 战 略 落 到实 处 。 年 度 预 算 编 制 的 基 本 流 程 图 年 度 经 营 目 标 的 确 定 制 定 年 度 预 算 编 制 大 纲 各 管 理 部 门 编 制 专 业 预 算工 程 预 算成 本 预 算费 用 预 算销 售 预 算资 本 预 算现 金 预 算 项 目 部 编 制 年 度 项 目 预 算 项 目 1预 算 项 目 2预 算 项 目 3预 算项 目 4预 算 综 合 平 衡 年 度 预 算 方 案 年 度 预 算 的 参 考 格 式 填 表 人 审 批 人 企 业 月 度 预 算 的 编 制 月 度 预 算 是 年 度 预 算 的 执 行 预 算 。 是依 据 年 度 预 算 的 分 季 度 、 分 月 的 预 算 指 标 ，结 合 月 度 实 际 情 况 编 制 的 ， 用 以 指 导 月 度的 经 营 活 动 。 月 度 预 算 包 括 ： 月 度 销 售 预 算 、 工 程 进度 预 算 、 成 本 预 算 、 费 用 预 算 、 现 金 收 支预 算 等 。 全 面 预 算 的 执 行 和 控 制 企 业 全 面 预 算 管 理 以 预 算 编 制 为 起 点 ， 以预 算 执 行 和 控 制 为 主 体 ， 以 预 算 考 核 为 保障 。 全 面 预 算 执 行 和 控 制 的 基 本 思 路 房 地 产 的 行 业 特 点 决 定 了 企 业 全 面 预 算 执行 和 控 制 的 基 本 思 路 ： 以 开 发 项 目 的 整 体 预 算 为 主 体 ， 以 项 目 开 发 进 度 控 制 为 重 点 ， 以 动 态 成 本 控 制 为 核 心 ， 以 合 同 管 理 和 现 金 流 量 管 理 为 手 段 的 全 面 预 算 管理 体 系 。 全 面 预 算 执 行 和 控 制 的 基 本 思 路（ 一 ） 以 开 发 项 目 的 整 体 预 算 为 主 体（ 二 ） 以 项 目 开 发 进 度 控 制 为 重 点（ 三 ） 以 动 态 成 本 控 制 为 核 心 ，（ 四 ） 以 合 同 管 理 和 现 金 流 量 管 理 为 手 段 n 动 态 成 本 控 制 1、 分 解 目 标 成 本 、 落 实 成 本 责 任 结 合 市 场 定 价 、 企 业 潜 力 和 预 期 利 润 进 行 比 较 ，倒 挤 项 目 目 标 成 本 ， 对 目 标 成 本 加 以 量 化 和 分 类 整 理 ， 形 成 各 个 成 本预 算 指 标 ， 进 而 将 其 分 解 落 实 到 各 级 责 任 单 位 和个 人 ， 并 明 确 以 成 本 指 标 完 成 情 况 为 考 评 依 据 的奖 惩 制 度 ， 使 相 关 责 任 单 位 和 个 人 权 责 利 紧 密 结合 。 2、 控 制 项 目 的 各 个 设 计 阶 段 运 用 项 目 的 概 算 、 预 算 控 制 项 目 的 初 步 设 计 和 施工 图 设 计 ， 从 源 头 是 控 制 开 发 成 本 。 3、 认 证 审 核 施 工 图 设 计 和 施 工 方 案 科 学 合 理 的 施 工 图 设 计 和 施 工 方 案 ， 能 有 效 地 降低 工 程 建 设 成 本 。 4、 控 制 工 程 变 更 工 程 变 更 引 起 工 程 量 的 变 化 和 承 包 商的 索 赔 ， 会 造 成 建 设 成 本 超 出 预 算 ，因 此 要 减 少 和 控 制 工 程 变 更 。 加 强 合 同 管 理 合 同 管 理 是 房 地 产 开 发 项 目 “ 三 控两 管 ” 的 至 关 重 要 的 一 环 ， 是 房 地产 企 业 预 算 执 行 和 控 制 的 重 要 手 段 。 1、 以 项 目 目 标 成 本 和 预 算 成 本 指标 为 依 据 对 对 外 合 同 进 行 全 程 管 理 项 目 成 本 基 本 以 合 同 性 成 本 为 主 ， 在对 外 合 同 的 起 草 、 评 审 、 签 署 、 变 更签 证 及 结 算 等 各 个 环 节 都 要 与 目 标 成本 和 预 算 成 本 进 行 比 较 ， 对 出 现 的 偏差 ， 查 明 原 因 ， 及 时 处 理 。 2、 运 用 “ 合 约 规 划 ” 实 行 对 内的 合 同 管 理 将 目 标 成 本 和 预 算 成 本 指 标 落 实 到具 体 的 责 任 部 门 和 责 任 人 ， 分 解 成预 计 要 签 的 合 同 ， 即 为 “ 合 约 规划 ” 。 “合 约 规 划 ” 可 以 理 解 为 企 业 内 部 签 订的 成 本 责 任 “ 合 同 ” ， 以 合 约 规 划 来指 导 业 务 的 开 展 ， 根 据 已 发 生 或 将 要发 生 的 成 本 与 合 约 规 划 比 较 ， 进 行 动态 成 本 控 制 ， 能 为 项 目 成 本 预 算 的 执行 提 供 准 确 的 依 据 ， 并 能 进 行 动 态 成本 预 警 与 控 制 。 “ 合 约 规 划 ” ， 以 合 同 为 基 础 将 “ 成本 ” 与 “ 工 作 任 务 及 其 责 任 人 ” 建 立对 应 关 系 ， 为 项 目 成 本 预 算 在 时 间 维度 分 解 和 按 责 任 人 落 实 提 供 基 础 。 现 金 流 管 理 房 地 产 企 业 是 资 金 大 量 投 入 的 企 业 ，现 金 流 的 管 理 控 制 对 企 业 的 生 存 和 发展 具 有 重 大 意 义 。 企 业 现 金 流 的 管 理 重 点 是 抓 好 现 金 预算 管 理 现 金 收 支 预 算 在 全 面 预 算 中 占 有 十 分重 要 的 位 置 。 现 金 收 支 在 企 业 财 务 中 的 作 用1、 现 金 收 支 状 况 决 定 和 影 响 企 业 资 金 周 转 状 况 。 企 业 资 金 周 转 都 是 从 现 金 支 出 开 始 的 ， 现金 支 出 的 方 向 对 不 对 ， 好 不 好 ， 直 接 决 定 资金 周 转 的 好 坏 。 2、 现 金 收 支 状 况 决 定 和 影 响 企 业 成本 费用 的 高 低 。 企 业 的 成 本 费 用 ， 追 根 寻 源 都 是 从 现金 支 出 开 始 的 。 现 金 收 支 如 同 企 业 资 金 的 总 枢 纽 ， 总截 门 。 现 金 收 支 预 算 的 原 则1、 收 支 两 条 线 原 则 所 谓 收 支 两 条 线 是 指 收 入 一 条 线 ， 支 出 一条 线 ， 两 条 线 要 分 开 。 企 业 各 部 门 ， 各 单 位 凡 是 有 现 金 收 入 的 ，必 须 回 到 企 业 财 务 部 门 ， 任 何 单 位 不 得 截 留 现金 收 入 ； 企 业 各 部 门 ， 各 单 位 凡 是 有 现 金 支 出的 ， 必 须 按 照 预 算 规 定 的 项 目 ， 金 额 ， 时 间 ，由 财 务 部 门 划 拨 支 出 。 2、 硬 预 算 原 则 硬 预 算 是 强 调 预 算 要 硬 ， 刚 性要 强 ， 弹 性 要 小 。 企 业 全 部 现 金 收 支 必 须 全 部 纳入 预 算 范 围 ， 预 算 一 旦 通 过 ， 任 何人 不 得 随 意 修 改 ， 包 括 总 经 理 也 不能 随 便 修 改 。 在 预 算 执 行 过 程 中 ，没 有 预 算 不 开 支 ， 杜 绝 一 切 超 预 算开 支 的 现 象 。 月 度 现 金 收 支 预 算 制 定 和 执 行 的程 序1、 月 度 现 金 支 出 预 算 的 编 制 企 业 各 部 门 、 各 单 位 在 制 订 经 营 计 划和 各 项 工 作 计 划 的 同 时 ， 编 制 现 金 支 出预 算 ， 报 到 企 业 财 务 部 门 。 要 按 标 准 定 额 逐 项 核 算 编 制 ， 关 键 是 细 。 各 部 门 的 现 金 支 出 总 额 一 般 不 得 突破 年 度 预 算 （ 成 本 费 用 预 算 ） 规 定的 指 标 。采 用 零 基 预 算 的 方 法 填 表 人 审 批 人 2、 销 售 部 门 编 制 现 金 收 入 预 算 。 3、 现 金 收 支 预 算 的 汇 总 平 衡 销 售 部 门 的 现 金 收 入 预 算 和 各 部 门 的 现 金支 出 预 算 按 规 定 的 时 间 报 送 财 务 部 门 ， 财 务 部 门汇 总 编 制 现 金 收 支 预 算 汇 总 平 衡 表 。 （ 2） 财 务 部 门 汇 总 现 金 收 入 与 现 金 支 出 预 算 ，进 行 初 步 平 衡 ， 计 算 出 收 支 差 异 ， 在 支 出 大 于 收入 的 情 况 下 ， 财 务 部 门 先 与 各 部 门 协 调 ， 要 求 各部 门 自 行 调 整 调 低 支 出 金 额 。 （ 3） 由 于 现 金 支 出 的 刚 性 强 、 现 金 收 入的 弹 性 大 ， 现 金 收 支 往 往 很 难 平 衡 ，是 造 成 现 金 收 支 预 算 难 以 推 行 的 原 因 。 在 收 支 不 平 衡 的 情 况 下 ， 企 业 可 以编 制 弹 性 预 算 。 财 务 部 门 收 集 汇 总 各 部 门 的 现 金 支 出 预 算和 现 金 收 入 预 算 ， 并 进 行 初 步 的 试 算 平 衡后 ， 由 总 经 理 主 持 ， 各 部 门 负 责 人 参 加 ，编 制 公 司 的 现 金 收 支 预 算 方 案 。 总 经 理 要 明 确 支 出 方 向 、 支 出 重 点 、 支出 原 则 。 5、 现 金 收 支 预 算 方 案 经 总 经 理 办 公 会 讨论 通 过 后 ， 交 由 财 务 部 门 控 制 执 行 。 总 经 理 办 公 会 讨 论 通 过 的 作 用 ： 第 一 、 进 一 步 综 合 平 衡 第 二 、 赋 予 预 算 以 法 律 效 力 企 业 各 部 门 、 各 单 位 凡 是 有 现 金 支 出 的必 须 按 照 预 算 规 定 的 项 目 、 金 额 、 时 间由 财 务 部 门 划 拨 执 行 ， 对 没 有 列 入 预 算的 项 目 ， 财 务 部 门 有 权 拒 绝 开 支 。 预 算 内 的 现 金 支 出 ， 那 个 部 门 花 钱 ， 部门 领 导 签 字 ， 谁 签 字 谁 负 责 。 决 裁 制 度 总 经 理 在 两 种 情 况 签 字 第 一 、 意 外 性 支 出 第 二 、 资 本 性 支 出 临 时 性 预 算 参 考 格 式 ： 填 表 人 审 批 人 预 算 期 末 对 预 算 执 行 情 况 进 行 检 查 考 核 ，对 超 预 算 开 支 的 要 追 究 当 事 者 责 任 。 全 面 预 算 的 考 核 与 分 析 全 面 预 算 管 理 不 仅 包 括 预 算 的 编 制 ， 预算 的 执 行 和 控 制 、 还 包 括 考 核 和 分 析 。 预 算 的 考 核 预 算 的 考 核 分 两 种 情 况1、 预 算 指 标 完 成 情 况 的 考 核 是 与 企 业 的 绩 效 考 核 可 以 合 并 在 一 起 ， 因 此 ， 企业 绩 效 考 核 的 许 多 指 标 实 际 上 就 是 预 算 指 标 。 （ 1） 年 度 预 算 的 考 核 1） 年 度 预 算 考 核 主 要 对 象 是 ： 经 营 层 -各 项 目 公 司 经 理 、 副 经 理 、 财 务 经理 。 2） 年 度 预 算 考 核 实 行 分 季 考 核 、 年 终 总考 核 。 3） 年 度 预 算 考 核 的 主 要 指 标 是 ： 各 公 司 的 项 目 目 标 成 本 、 项 目 利 润 ， 以 及质 量 、 安 全 指 标 。 4） 年 度 预 算 考 核 的 依 据 是 各 公 司 经 过 内 部或 外 部 审 计 的 公 司 财 务 报 表 。 5） 年 度 预 算 考 核 结 果 作 为 对 各 公 司 项 目 经营 层 薪 酬 奖 惩 的 依 据 ， 具 体 的 薪 酬 奖 惩 挂钩 方 法 不 同 企 业 各 异 。 （ 2） 月 度 预 算 的 考 核 1） 月 度 预 算 的 考 核 对 象 是 公 司 管 理 人 员和 全 体 员 工 。 2） 月 度 预 算 实 行 逐 月 考 核 、 年 终 总 考 核 。 3） 月 度 考 核 的 主 要 指 标 是 ： 销 售 指 标 、工 程 （ 工 作 ） 进 度 指 标 、 成 本 费 用 指 标 、消 耗 指 标 、 质 量 指 标 、 安 全 指 标 等 。 4） 月 度 预 算 考 核 的 依 据 是 生 产 经 营 的统 计 报 表 。 5） 月 度 预 算 考 核 结 果 作 为 对 管 理 人 员和 职 工 的 月 度 奖 惩 的 依 据 。 一 些 企 业采 取 月 度 考 核 ， 季 度 奖 惩 挂 钩 。 2、 对 预 算 编 制 和 执 行 情 况 的 考 核 考 核 的 目 的 主 要 是 要 求 企 业 各 部 门 要 认 真 地编 制 预 算 ， 并 认 真 地 执 行 预 算 。 这 个 考 核 的 内 容 主 要 是 预 算 编 制 的 差 错 率 ，和 预 算 执 行 过 程 的 统 计 反 馈 情 况 的 考 核 ， 目 的是 使 预 算 真 正 起 到 应 发 挥 的 作 用 。 预 算 的 分 析 是 在 计 划 期 （ 月 度 、 季 度 、 年 度 ） 结 束时 ， 对 预 算 执 行 情 况 的 总 结 分 析 ， 通 常 与企 业 的 财 务 分 析 或 经 济 活 动 分 析 结 合 。 事 后 分 析 能 促 使 企 业 提 高 预 算 编 制 的 水 平 ，从 而 提 高 企 业 管 理 水 平 。 预 算 中 的 难 点 （ 一 ） 制 定 目 标 （ 二 ） 组 织 规 划 （ 三 ） 准 确 预 测 （ 四 ） 协 调 沟 通 （ 五 ） 预 算 文 化 制 定 目 标 经 营 目 标 是 否 符 合 实 际 ？ 目 标 水 平 是 否 先 进 合 理 ？ 经 营 目 标 是 否 形 成 共 识 ？ 组 织 规 划 预 算 由 谁 领 导 主 持 ？ 预 算 由 谁 编 制 ？ 全 体 员 工 是 否 参 与 ？ 预 算 指 标 是 否 落 实 到 人 头 ？ 准 确 预 测 销 售 预 算 的 准 确 性 取 决 于 市 场 预 测 的准 确 性 ， 怎 样 准 确 地 预 测 市 场 ？ 预 算 的 准 确 性 取 决 于 基 础 信 息 的 完 备性 ， 需 要 哪 些 基 础 信 息 ？ 实 际 与 预 算 有 差 异 是 否 正 常 ？ 出 现 较大 差 异 如 何 处 理 ？ 协 调 沟 通 年 度 预 算 与 项 目 预 算 的 协 调 各 预 算 指 标 之 间 的 协 调 工 程 实 际 进 度 、 实 际 成 本 的 变 动 与 预算 指 标 的 协 调 外 部 条 件 变 化 与 预 算 的 调 整 协 调 预 算 文 化 预 算 不 是 简 单 的 方 法 ， 预 算 是 一 种习 惯 ， 一 种 文 化 ， 推 行 全 面 预 算 是 改变 小 生 产 的 习 惯 ， 建 立 适 应 现 代 企 业管 理 的 要 求 的 经 营 管 理 方 式 和 观 念 习惯 。 1、 在 思 想 上 要 树 立 以 预 算 为 中 心 的认 识 ， 企 业 各 部 门 各 单 位 要 认 真 落实 和 完 成 预 算 的 目 标 和 指 标 。 2、 预 算 是 方 向 预 算 确 定 的 目 标 和 指 标 规 定 了 企 业经 营 活 动 的 努 力 方 向 ， 是 为 创 造 企业 的 未 来 而 动 员 企 业 的 资 源 和 力 量的 手 段 。 3、 预 算 是 承 诺 由 于 预 算 是 由 上 而 下 ， 由 下 而 上 反 复 协商 讨 论 确 定 的 ,各 部 门 在 制 订 预 算 过 程 中 ，已 体 现 了 自 己 的 意 见 和 意 志 ， 预 算 指 标 是各 部 门 为 保 证 企 业 整 体 目 标 所 作 的 承 诺 。 4、 预 算 是 命 令 月 度 预 算 确 定 的 各 项 指 标 和 责 任 ，就 是 对 各 个 部 门 各 个 单 位 下 达 的 命 令 ，必 须 坚 决 完 成 。 5、 预 算 是 管 理 者 的 基 本 职 责 6、 预 算 是 管 理 者 的 最 佳 工 具 谢 谢 ！