《规划案例评析》课件

在 某 大 城 市 边 缘 的 小 河 坝 村 委 会 为 了 加 快 农 业 结 构 调 整 ， 在 村 北 约 3330平 米 的用 地 上 盖 蔬 菜 大 棚 ， 蔬 菜 大 棚 占 用 了 1500平 米 ， 经 村 委 会 集 体 研 究 ， 报 镇 政 府同 意 ， 利 用 剩 余 1830平 米 建 自 用 的 工 业 厂 房 。 该 市 规 划 监 察 大 队 发 现 后 ， 责 令其 立 即 停 止 施 工 ， 等 待 处 罚 。评 析 1、 村 委 会 利 用 集 体 土 地 盖 蔬 菜 大 棚 ， 进 行 农 业 生 产 ， 属 于 农 业 结 构 内 部 的产 业 调 整 ， 是 允 许 。 2、 而 建 设 工 业 厂 房 则 属 于 违 法 建 设 ， 因 为 该 地 区 位 于 城 市 规 划 区 用 地 范 围内 ， 按 照 城 市 规 划 法 ， 规 划 区 内 任 何 建 设 活 动 ， 必 须 经 城 市 规 划 主 管 部 门 批 准同 意 才 能 建 设 。 3、 建 设 工 业 厂 房 属 于 非 农 建 设 ， 虽 然 村 委 会 报 镇 政 府 同 意 ， 但 未 经 上 级 规划 行 政 主 管 部 门 的 批 准 ， 未 履 行 合 法 的 报 批 手 续 ， 因 此 属 于 违 法 建 设 ， 应 给 予立 即 拆 除 。 某 房 地 产 开 发 公 司 与 市 区 某 乡 政 府 协 商 ， 准 备 利 用 该 乡 的 土 地 搞 开 发 经 营 ， 经过 协 商 ， 乡 政 府 与 房 地 产 开 发 公 司 签 定 了 一 份 联 合 兴 办 公 司 的 协 议 书 。 协 议 书 中规 定 ： 双 方 兴 办 联 合 公 司 ， 乡 里 提 供 50亩 土 地 ， 房 地 产 开 发 公 司 出 资 ， 在 这 块 土地 上 修 建 了 60幢 别 墅 ， 作 为 度 假 村 以 吸 引 城 市 客 源 ， 预 计 利 润 客 观 ， 联 合 公 司 开始 运 作 后 ， 由 房 地 产 开 发 公 司 全 权 管 理 ， 乡 里 不 参 与 管 理 过 程 。 双 方 联 营 年 限 为50年 ， 不 论 亏 盈 公 司 每 年 都 要 定 期 向 乡 里 付 给 固 定 的 利 润 和 管 理 费 。 评 析 1、 房 地 产 开 发 公 司 与 乡 政 府 的 这 种 合 作 是 极 不 合 法 的 ， 表 面 上 是 合 办 联 合 公 司 ， 实质 上 是 变 相 出 租 土 地 。 2、 首 先 ， 签 约 主 体 资 格 不 对 。 乡 政 府 作 为 一 级 政 府 ， 行 使 行 政 管 理 职 能 ， 不 能 以 自 己 的 名 义参 与 经 济 交 易 ， 更 不 能 作 为 出 资 人 成 为 公 司 股 东 ， 我 国 新 修 定 的 土 地 管 理 法 第 十 条 明 确 规定 ： 农 村 集 体 所 有 的 土 地 依 法 属 于 村 农 民 集 体 所 有 ， 由 村 集 体 经 济 组 织 或 或 者 村 民 委 员 会 经 营管 理 ， 因 此 ， 乡 政 府 不 能 单 方 面 代 表 农 民 对 土 地 进 行 处 分 并 从 中 受 益 ， 不 能 与 该 房 地 产 开 发 公司 签 定 合 办 公 司 的 契 约 。 3、 另 外 该 联 办 公 司 的 协 议 内 容 也 属 于 违 法 无 效 。 合 同 中 约 定 的 所 谓 乡 里 不 参 与 公 司 任 何管 理 过 程 ， 只 定 期 收 取 利 润 费 用 而 不 承 担 风 险 等 等 。 完 全 不 符 和 一 般 合 营 行 为 所 必 须 遵 循 的 共同 出 资 ， 共 同 经 营 ， 风 险 共 担 原 则 ， 说 明 乡 里 根 本 不 是 为 了 联 合 办 公 司 ， 而 是 单 纯 想 靠 出 让 土地 使 用 权 赚 取 利 益 。 4、 由 于 我 国 土 地 管 理 法 第 73条 规 定 ： 农 民 集 体 的 土 地 的 使 用 权 不 得 出 让 、 转 让 或 者出 租 用 于 非 农 业 建 设 。 要 想 将 农 业 用 地 变 为 非 农 业 建 设 用 地 ， 必 须 先 经 国 家 征 用 ， 土 地 使 用 人也 要 向 国 家 交 纳 土 地 使 用 金 。 乡 政 府 明 明 是 转 让 土 地 使 用 权 ， 或 是 出 租 土 地 ， 却 声 称 是 合 办 公司 ， 而 不 交 国 家 有 关 税 费 ， 这 分 合 办 公 司 的 协 议 其 实 是 一 种 规 避 法 律 、 逃 脱 税 费 、 变 相 出 租 转让 土 地 的 行 为 ， 其 违 法 性 显 而 易 见 的 。 5、 其 次 ， 对 于 上 述 事 件 的 处 罚 ， 可 以 根 据 土 地 管 理 法 第 73条 规 定 买 卖 或 者 以 其 他 形式 非 法 转 让 土 地 的 ， 由 县 级 以 上 人 民 政 府 土 地 行 政 主 管 部 门 没 收 违 法 所 得 ， 对 违 反 土 地 利 用 总体 规 划 或 者 擅 自 将 农 用 地 改 为 建 设 用 地 的 ， 限 期 拆 除 在 非 法 转 让 土 地 上 新 建 的 建 筑 和 其 他 设 施 ，恢 复 土 地 原 状 ， 对 符 合 土 地 利 用 总 体 规 划 的 ， 没 收 在 非 法 转 让 的 土 地 上 新 建 的 建 筑 和 其 他 设 施 ，可 以 并 处 罚 款 。 对 直 接 负 责 的 主 管 人 员 ， 和 其 他 直 接 责 任 人 员 ， 依 法 给 予 行 政 处 分 ， 构 成 犯 罪的 依 法 追 究 刑 事 责 任 。 某 沿 海 地 级 市 20世 纪 90年 代 初 期 ， 根 据 自 身 发 展 需 要 ， 准 备 在 城 市 东 部 建 设 中 心 区 ，主 要 目 的 是 疏 解 旧 城 区 人 口 、 商 业 和 行 政 办 公 的 压 力 ， 用 以 发 展 城 市 新 的 商 务 中 心 、 金 融服 务 中 心 、 大 型 会 展 文 化 中 心 和 部 分 市 级 行 政 办 公 机 构 。 当 时 ， 该 城 市 东 部 正 处 于 城 市 主要 发 展 地 区 ， 面 积 约 3平 方 公 里 ， 面 对 内 海 湾 ， 与 原 有 旧 城 既 有 一 段 距 离 ， 又 有 比 较 方 便的 交 通 联 系 ， 是 该 市 中 心 区 建 设 理 想 的 选 址 地 点 。 市 政 府 随 后 组 织 编 制 中 心 区 详 细 规 划 和城 市 设 计 ， 开 始 对 外 招 商 ， 准 备 大 干 一 场 。 但 是 没 有 想 到 ， 随 着 国 家 治 理 经 济 过 热 和19971998年 的 亚 洲 金 融 危 机 ， 不 少 原 准 备 开 发 的 投 资 方 ， 由 于 资 金 的 限 制 ， 加 上 大 环境 的 需 求 不 足 ， 纷 纷 撤 资 或 停 工 等 待 ， 中 心 区 只 建 成 了 一 个 会 展 中 心 、 一 个 图 书 馆 和 一 个中 心 广 场 。 市 政 府 为 了 继 续 推 动 该 地 区 的 开 发 ， 匆 忙 修 改 规 划 ， 将 原 来 准 备 建 设 商 务 中 心的 大 片 土 地 改 为 居 住 用 地 ， 重 新 招 商 ， 开 发 房 地 产 ， 陆 续 在 中 心 区 的 周 边 建 起 了 三 个 住 宅小 区 。 但 是 ， 2000年 以 后 ， 随 着 经 济 形 势 的 逐 渐 好 转 ， 全 市 性 的 商 务 办 公 和 金 融 服 务 的 需求 又 重 新 上 升 ， 申 请 建 设 的 项 目 增 加 不 少 ， 可 是 这 些 好 项 目 苦 于 找 不 到 合 适 的 选 址 ， 原 中 心 区 的 土 地 已 经 有 相 当 部 分 被 转 变 为 居 住 用 地 。 该 市 政 府 开 始 着 急 了 ， 一 方 面 ， 原 中 心 区实 际 上 只 建 成 一 半 ， 城 市 中 心 职 能 远 远 没 有 发 挥 出 来 ， 几 乎 没 有 剩 余 的 土 地 ； 另 一 方 面 ，新 的 建 设 项 目 又 没 有 地 方 建 设 。 政 府 希 望 有 关 规 划 部 门 能 够 重 新 确 定 一 个 中 心 区 的 位 置 ，以 解 决 城 市 的 燃 眉 之 急 。 评 析 ：这 个 例 子 说 明 两 个 问 题 。第 一 ， 一 个 城 市 的 土 地 资 源 是 有 限 的 ， 并 不 是 无 限 可 以 任 意 扩 大 ， 城 市 主 要功 能 区 的 选 址 有 时 往 往 是 惟 一 的 ， 或 者 至 少 是 非 常 有 限 的 ， 特 别 是 像 中 心 区这 样 重 要 片 区 的 选 址 ， 它 既 是 城 市 的 心 脏 部 位 ， 是 城 市 行 政 、 商 业 、 商 务 、文 化 的 重 要 设 施 所 在 地 ， 又 是 城 市 具 有 代 表 性 的 重 要 景 观 区 ， 一 般 项 目 不 应该 允 许 在 中 心 区 建 设 。第 二 ， 政 府 应 处 理 好 一 个 城 市 发 展 的 长 远 利 益 与 眼 前 利 益 的 关 系 ， 城 市 中 心区 的 建 设 不 是 1-2年 就 可 以 完 成 的 ， 应 该 认 真 规 划 ， 逐 步 建 设 ， 任 何 操 之 过 急的 行 动 很 有 可 能 给 城 市 带 来 长 久 的 不 利 影 响 。 城 市 建 设 是 百 年 大 计 ， 只 顾 眼前 利 益 ， 不 顾 城 市 建 设 的 规 律 ， 最 终 只 能 为 城 市 带 来 不 良 的 后 果 。 1、 油 库 区 不 应 布 置 在 城 市 的 主导 风 向 的 上 风 侧 及 河 流 的 上 游（ 2） 2、 城 市 缺 少 生 活 岸 线 。 （ 2） 3、 疏 港 大 道 不 应 设 在 城 市 居 住区 的 用 地 内 建 设 ， 其 紧 靠 城 市住 区 和 公 共 设 施 用 地 对 环 境 有污 染 。 （ 2） 4、 二 、 三 类 工 业 用 地 紧 靠 。 5、 城 市 道 路 网 不 明 确 （ 1） 6、 没 有 安 排 市 政 公 用 设 施 用 地（ 提 到 一 项 得 半 分 ； 提 到 两 项得 一 分 。 包 括 供 水 、 排 水 、 煤气 、 电 力 、 消 防 ） 7、 绿 地 不 成 系 统 （ 1） 某 市 城 市 规 划 区 的 东 南 部 ， 按 照 批 准 的 总 体 规 划 方 案 ， 有 一 个 约 60公 顷 的 城 市 规 划 绿 地 。 某 科 研 单 位 与 当 地 村 委 会 签 订 协 议 ， 在 规 划 绿 地 内 （ 现 在 为 耕 地 ） 占 用 3公 顷 土 地 建 设 住 宅 ，补 偿 费 用 1000万 元 。 一 年 后 建 成 多 层 住 宅 五 栋 ， 建 筑 面 积 25000平 方 米 ， 该 科 研 单 位 在 分 房 的过 程 中 有 职 工 向 城 市 规 划 行 政 主 管 部 门 举 报 该 单 位 领 导 搞 违 法 建 设 ， 要 求 查 处 。 经 查 后 ， 城 市规 划 执 法 人 员 认 为 ， 改 科 研 单 位 和 村 委 会 对 农 村 集 体 土 地 进 行 变 相 买 卖 违 法 侵 占 耕 地 ， 同 时 也未 报 城 市 规 划 行 政 主 管 部 门 审 批 ， 没 有 办 理 建 设 用 地 规 划 许 可 证 和 建 设 工 程 规 划 许 可 证 。 即 行占 地 建 设 属 于 违 法 建 设 ， 且 侵 占 规 划 绿 地 ， 严 重 影 响 城 市 规 划 ， 违 法 事 实 清 楚 ， 不 用 再 找 当 事人 调 查 ， 于 是 根 据 城 市 规 划 法 第 四 十 条 规 定 对 违 法 建 设 作 出 予 以 没 收 的 行 政 处 罚 决 定 ， 并 经 部门 领 导 批 准 发 出 了 行 政 处 罚 决 定 书 。 送 达 后 ， 科 研 单 位 不 服 该 行 政 处 罚 ， 向 人 民 法 院 提 起 诉 讼 ，经 法 院 审 理 ， 判 城 市 规 划 行 政 主 管 部 门 败 诉 。 试 分 析 ： 败 诉 的 原 因 是 什 么 ？ 城 市 规 划 主 管 部 门 应 该 如 何 正 确 处 理 此 案 ？ 1、 没 有 严 格 按 照 行 政 处 罚 法 规 定 的 程 序 作 出 处 罚 决 定 ， 属 于 程 序 败 诉 。 （ 5） 依 照 行 政 处 罚 法 的 有 关 规 定 ， 正 确 的 行 政 处 罚 决 定 的 程 序 主 要 是 ： 2、 立 案 。 （ 2） 3、 调 查 取 证 。 除 了 由 当 事 人 调 查 违 法 事 实 外 ， 还 应 制 作 笔 录 ， 告 知 当 事 人 有 陈 述 权 ， 申 辩 权的 要 求 听 证 权 。 （ 2） 4、 审 理 违 法 事 实 作 出 行 政 处 罚 决 定 ， 并 告 之 当 事 人 有 复 议 诉 讼 权 （ 2） 5、 送 达 行 政 处 罚 决 定 书 。 （ 2） 6、 当 事 人 执 行 ： 如 当 事 人 不 履 行 行 政 处 罚 决 定 ， 则 由 城 市 规 划 行 政 主 管 部 门 申 请 人 民 法 院 强制 执 行 。 （ 2） 正 确 程 序 ： 立 案 调 查 取 证 、 笔 录 组 织 听 证 做 出 处 罚 决 定 送 达 告 知 诉 权 执 行 、 拒 不 执 行 时 申 请 法 院 强 制 执 行 。