资源描述
目 录o 调 研 基 本 情 况o 被 访 者 基 本 资 料o 基 本 数 据 表 述 与 分 析o 交 叉 数 据 表 述 与 分 析o 项 目 分 析o 项 目 建 议o 合 作 方 式 调 研 基 本 情 况 调 查 目 的1、 了 解 消 费 群 体 对 办 公 场 地 的 需 求2、 了 解 消 费 群 体 选 择 办 公 场 地 的 标 准3、 了 解 消 费 群 体 对 办 公 场 地 的 面 积 、 户 型 需 求4、 了 解 消 费 群 体 对 房 价 的 接 受 程 度5、 掌 握 消 费 群 体 对 物 业 配 套 设 施 的 需 求6、 挖 掘 潜 在 客 户 量 和 客 户 群 调 查 形 式o 采 用 面 对 面 访 问 形 式 对 邯 郸 市 各 大 写 字 楼 内 中 小 单 位 进 行 抽 样 调 查 调 查 时 间o 2007年 月 日 调 查 区 域 范 围o 亚 太 大 厦 、 国 贸 中 心 、 老 东 北 庄 园 办 公 楼 、国 鑫 宾 馆 、 华 冶 大 厦 、 财 富 大 厦 、 印 染 厂 办公 楼 、 海 军 招 待 所 调 查 样 本o 本 次 调 查 表 有 效 份 数 共 计 230份注 ： 作 废 调 查 表 主 要 出 现 雷 同 、 前 后 回 答 出 现 矛盾 的 问 题 被 访 者 基 本 资 料 调 查 对 象 年 龄 特 征o 访 问 对 象 多 为 岁 岁 的 中 年 人 士 l房 地 产 E网房 地 产 E网 -倾 力 打 造 房 地 产 物 业 管 理资 料 库 ,汇 聚 海 量 的 免 费 管 理 资 料 。房 地 产 E网 -倾 力 打 造 房 地 产物 业 管 理 资 料 库 ,汇 聚 海 量 的 免 费 管 理 资 料 。 房 地 产 E网 -倾 力 打 造 房 地 产物 业 管 理 资 料 库 ,汇 聚 海 量 的 免 费 管 理 资 料 。倍 讯 易 - 调 查 对 象 职 业 特 征o 访 问 对 象 为 单 位 中 级 以 上 领 导 基 本 数 据 表 述 与 分 析 消 费 者 对 现 办 公 环 境 满 意 度 在 被 访 者 内 ， 只 有10 的 单 位 对 现 在所 在 办 公 场 所 满 意 ，67%与 23%的 单 位 对 现 在 办 公场 所 持 勉 强 和 不 满意 的 态 度 ， 可 见 大多 数 单 位 还 是 有 更换 办 公 场 地 的 意 愿 消 费 者 对 新 办 公 场 所 的 需 求 消 费 者 中 有 更 换场 地 需 求 的 占 到53%， 表 明 写 字 楼还 是 有 较 大 的 市场 需 求 量 消 费 者 对 地 段 的 认 可 度 此 图 表 明 ， 消 费者 对 于 人 民 路 的商 业 地 段 认 可 度较 高 ， 因 此 ， 提升 消 费 者 对 项 目地 段 的 认 可 度 是目 前 工 作 的 重 点 消 费 者 会 购 买 还 是 租 赁 办 公 场 所在 被 访 者 中 ， 有 租 赁需 求 的 占 83%， 此 比 例表 明 写 字 楼 投 资 业 的市 场 占 有 率 比 较 大 ，因 此 ， 此 项 目 的 主 要客 户 群 体 不 单 是 企 业主 ， 而 主 要 消 费 群 体应 集 中 在 投 资 者 身 上 消 费 者 对 办 公 场 所 类 型 的 需 求此 图 表 明 ， 绝 大 多数 的 消 费 者 对 于 写字 楼 这 种 项 目 类 型有 较 高 的 认 可 度 ，此 项 目 的 市 场 定 位符 合 市 场 需 求 消 费 者 对 装 修 标 准 的 要 求 此 图 表 明 ， 消 费 者已 经 对 办 公 场 所 的选 择 标 准 从 经 济 型转 向 实 用 型 ， 为 业主 提 供 设 施 装 修 已然 成 为 写 字 楼 的 必备 条 件 消 费 者 对 办 公 场 所 面 积 的 需 求此 图 表 明 ， 由 于 消 费群 体 的 公 司 规 模 、 设施 要 求 有 所 不 同 ， 对户 型 的 要 求 也 相 应 有所 差 别 ， 因 此 ， 多 样性 、 可 变 性 的 户 型 在市 场 上 有 较 高 的 需 求量 消 费 者 所 承 受 价 格 范 围 此 图 表 明 ， 中 档写 字 楼 的 市 场 需求 量 较 大 ， 因 此 ，此 项 目 以 价 格 优势 取 胜 的 机 率 相应 较 大 消 费 者 认 为 合 理 租 金 范 围 此 图 表 明 大 多 数消 费 者 对 于 租 金价 格 承 受 范 围 为20元 / -30元 / ， 成 本 收 回 期 以 不长 于 15年 为 宜 计 算 ，此 项 目 销 售 价 格 应定 在 3600元 / -3800元 / 之 间 消 费 者 对 物 业 的 要 求 由 图 可 见 ， 消 费 者已 经 不 是 简 单 的 办公 场 地 的 需 求 ， 为适 应 现 代 化 的 办 公要 求 ， 已 经 对 物 业和 配 套 设 施 有 明 显的 要 求 交 叉 数 据 表 述 与 分 析 消 费 者 对 地 段 的 认 可 度 消 费 者 选 择 地 段 的 标 准 此 图 表 明 ， 消 费 者多 选 择 临 近 人 民 路为 办 公 场 所 ， 主 要原 因 是 此 地 段 是 行政 、 商 务 较 集 中 的区 域 ， 交 通 便 捷 。因 此 ， 本 项 目 应 以适 中 价 位 、 进 而 繁华 ， 退 而 静 谧 为 主 要 卖 点 项 目 分 析 o 项 目 周 边 类 同 项 目 少 ， 竞 争 压 力 相 对 较 小o 项 目 紧 邻 联 纺 路 ， 交 通 相 对 便 捷o 项 目 周 边 商 场 、 医 院 、 金 融 等 配 套 设 施 齐 全o 以 德 源 纺 织 和 德 源 医 院 为 依 托 ， 提 升 项 目 知名 度o 项 目 主 体 已 初 现 规 模 ， 对 促 进 楼 盘 的 前 期 销售 起 到 促 进 的 作 用优 势 劣 势o 项 目 周 边 商 务 氛 围 相 对 不 成 熟 ， 需 要 较 长 的 引导 期o 周 边 建 筑 比 较 破 旧 ， 会 影 响 到 项 目 的 档 次o 邯 郸 市 场 对 于 人 民 路 的 写 字 楼 带 认 可 度 较 高 ，对 于 项 目 的 市 场 占 有 率 会 有 所 影 响o 周 边 即 建 和 在 建 的 商 住 项 目 ， 会 分 流 部 分 客 户o 项 目 体 量 较 小 ， 无 法 真 正 形 成 商 务 圈 竞 争 对 手 分 析项 目名 称 项 目 位 置 项 目定 位 交 房标 准 项 目 业 态 项 目 配 套 层 数 项 目面 积 售 价 租 金 项 目状 态国 际商 务中 心 人 民 路 新 世纪 东 侧 写 字楼 毛 坯 办 公 、 商场 、 餐 饮 、休 闲 、 酒店 中 央 空 调 、停 车 场 、 公共 设 施 精 装 32层 145303 5100元 / 均 价 40-45元 / /月 正 售国 贸 中 心 人 民 东 路 商 住 毛 坯 办 公 、 商场 、 餐 饮 、休 闲 、 酒店 双 气 、停 车 场 30层 130-360 已 售 完 25-30元 / 已 售完财 富大 厦 光 明 路 与 和平 路 交 叉 口东 南 角 写 字楼 毛 坯 办 公 中 央 空 调 、地 上 停 车 位 、煤 气 18层 70-260 3600元 / 起 -4200元 / 30-35元 / 尾 盘期已 经 投 放 市 场 的 项 目 项 目名 称 项 目 位 置 项 目定 位 交 房标 准 项 目 业 态 项 目 配 套 层 数 项 目 面积 售 价 租 金 项 目状 态新 时 代广 场 人 民 路 与 黎 明大 街 交 叉 口 写 字 楼 毛 坯 办 公 、 餐饮 、 休 闲 、酒 店 中 央 空 调 、停 车 场 27层 17 -349 未 定 未 定 未 售招 贤大 厦 人 民 路 中 段南 路 写 字 楼 毛 坯 办 公 暖 气 、 小 型空 调 系 统 地 上 28层地 下 3层 106-170 未 定 未 定 未 售华 亿大 厦 光 明 路 与 陵 园路 交 叉 口 写 字 楼 一 般装 修 办 公 商 场 双 气停 车 场 11层 27 -360 3600元 / 起 -4130元 / 30-35元 /月 尾 盘期保 尔 国际 商 务中 心 人 民 路 与 前 进大 街 交 叉 口 写 字 楼 毛 坯 办 公 中 央 空 调 、地 上 停 车 位 19层 55 -116 3430元 /均 价 20元 / /月 正 售 万 豪公 寓 联 纺 路 与 新 兴大 街 交 叉 口 商 住 毛 坯 办 公居 住 双 气 、 楼 宇对 讲 、 车 库 11层 写 字 楼33 -66 暂 定 3500元 / 起 未 定 未 售中 华大 厦 中 华 北 大 街 商 住 毛 坯 办 公居 住 双 气 、 楼 宇 14层 50 -110 3216元 / 未 定 只 剩顶 层 即 将 投 放 市 场 项 目 项 目 建 议 战 略 思 想 o 创 建 高 品 质 商 务 楼 盘 品 牌 概 念 o 务 必 保 证 项 目 的 信 誉 度 o 务 必 树 立 企 业 的 美 誉 度 o 务 必 快 速 销 售 回 笼 资 金 o 务 必 做 到 无 滞 销 房 市 场 策 略o 以 德 源 大 厦 为 整 体 项 目 的 切 入 点 ， 带 动 随后 项 目 的 良 性 循 环o 合 市 场 需 求 ， 抓 住 主 流 ， 并 迎 合 未 来 发 展 ，出 奇 制 胜 o 降 低 门 槛 ， 遵 循 聚 集 原 则 ， 集 中 资 源 ， 走实 效 推 广 路 线 定 价 建 议o 定 价 原 则 、 以 项 目 的 成 本 和 公 司 盈 利 为 目 标 、 参 照 市 场 价 格 主 流 水 平 ， 并 综 合 考 虑 市 场 走 势 、 入 市 价 格 应 为 后 期 的 升 值 炒 作 预 留 空 间 定 价 策 略 o 低 开 高 走 策 略 、 引 导 期 以 相 对 较 低 价 格 引 导 市 场 ， 建 立 市 场 价 值 、 采 用 有 效 的 促 销 手 段 ， 使 入 市 成 交 价 低 于 引 导 价 格 ，形 成 价 格 心 理 落 差 ， 引 发 热 销 。 、 采 用 小 幅 高 频 手 段 ， 阶 段 性 配 合 销 售 进 程 提 价 ， 建 立项 目 升 值 事 实 。 、 首 先 以 较 有 吸 引 力 的 价 格 占 有 市 场 ， 随 着 市 场 的 变 化相 应 提 高 价 格 。 销 售 策 略o 主 动 营 销 体 系 与 联 合 营 销 体 系 相 结 合 竞 争 造 成 的 “ 买 方 市 场 ” ， 决 定 了 目 前 房 地 产市 场 必 须 实 行 主 动 营 销 体 系 ， 同 时 接 纳 联 合 营销 的 合 作 伙 伴 ， 快 速 占 领 市 场 份 额 建 立 营 销 渠 道 o 大 客 户 渠 道 市 场 营 销 前 期 ， 以 大 客 户 渠 道 为 主 ， 导 入 优 质客 源 o 口 碑 渠 道 在 市 场 预 热 后 ， 逐 步 培 育 口 碑 渠 道 ， 收 拢 大 客户 渠 道 ， 以 口 碑 渠 道 为 主 渠 道 调 控 式 销 售o 入 市 期 .为 引 起 广 泛 关 注 和 营 造 良 好 的 销 售 氛 围可 适 当 放 一 些 低 价 位 、 较 好 的 房 源 引 起 旺 销 场景o 成 熟 期 .在 原 始 定 价 基 础 上 做 出 相 应 的 价 格 调整 ， 交 叉 释 放 稍 次 单 位 ， 做 到 “ 局 部 消 化 、 步步 为 营 、 稳 扎 稳 打 ” ， 依 次 实 现 减 小 尾 盘 压 力 ，不 断 支 撑 售 价 的 目 的 广 告 媒 体 形 式o 户 外 广 告o 平 面 媒 体o 电 视 媒 体 公 关 活 动 形 式o 新 闻 发 布 会o 楼 盘 展 示 活 动o SP活 动 ， 即 实 效 活 动 与 您 携 手 铸 就 共 赢
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