商品房买卖合同纠纷的案件评析及对策

北京市中瑞律师事务所BEIJING ZHONGRUI LAW FIRM专 业 专 注 创 新 商 品 房 买 卖 合 同 纠 纷 的 案 件 评 析 及 对 策主 讲 人 ： 律 师 前 言 房 地 产 业 迅 猛 发 展 ， 使 房 地 产 业 在 我 国 国 民 经 济 中 的 基 础 性 、 先导 性 、 支 柱 性 地 位 越 来 越 突 出 。 但 是 商 品 房 市 场 的 发 展 变 化 ， 使 得 商品 房 买 卖 纠 纷 也 日 益 增 多 ； 特 别 是 在 房 地 产 市 场 的 调 整 阶 段 ， 买 受 人会 采 取 比 较 轻 易 使 用 法 律 手 段 ， 来 实 现 取 得 经 济 利 益 的 目 的 。 我 们 在这 种 市 场 环 境 下 ， 更 要 厘 清 商 品 房 买 卖 合 同 纠 纷 案 件 涉 及 的 主 要 法 律问 题 ， 正 确 判 断 买 受 人 的 诉 求 是 否 合 理 ， 我 们 既 要 满 足 买 受 人 合 理 的诉 求 ， 防 止 发 生 群 体 性 诉 讼 ， 又 要 坚 决 拒 绝 买 受 人 的 非 份 要 求 ， 维 护公 司 的 合 法 利 益 。 我 们 通 过 分 析 商 品 房 买 卖 合 同 纠 纷 的 案 例 ， 认 为 常 见 的 商 品 房 买卖 合 同 纠 纷 有 以 下 类 型 ： 一 、 出 卖 人 逾 期 交 房 类 （ 一 ） 责 任 来 源 ： 预 售 合 同 第 十 三 条 逾 期 交 房 责 任 约 定 ， 除 不 可抗 力 外 ， 出 卖 人 未 按 照 第 十 一 条 约 定 的 期 限 和 条 件 将 该 商 品 房 交 付 买受 人 的 ， 按 照 下 列 方 式 处 理 ： （ 1） 逾 期 在 30日 之 内 ， 自 主 合 同 第 十 一 条 约 定 的 交 付 期 限 届 满 之次 日 起 至 实 际 交 付 之 日 止 ， 出 卖 人 按 日 计 算 向 买 受 人 支 付 已 交 付 房 价款 万 分 之 叁 的 违 约 金 ， 并 于 该 商 品 房 实 际 交 付 之 日 起 30日 内 向 买 受 人支 付 违 约 金 ， 合 同 继 续 履 行 。 （ 2） 逾 期 超 过 30日 后 ， 买 受 人 有 权 退 房 。 买 受 人 退 房 的 ， 出 卖 人应 当 自 退 房 通 知 送 达 之 日 起 30日 内 退 还 全 部 已 付 款 ， 并 按 照 买 受 人 全部 已 付 款 5%向 买 受 人 支 付 违 约 金 。 买 受 人 要 求 继 续 履 行 合 同 的 ， 合 同继 续 履 行 ， 自 主 合 同 第 十 一 条 约 定 的 交 付 期 限 届 满 之 次 日 起 至 实 际 交付 之 日 止 ， 出 卖 人 按 日 计 算 向 买 受 人 支 付 全 部 已 付 款 万 分 之 叁 的 违 约金 ， 并 于 该 商 品 房 实 际 交 付 之 日 3日 内 向 买 受 人 支 付 违 约 金 。 （ 3） 除 本 条 上 述 （ 1） 或 (2)中 表 述 的 违 约 金 外 ， 出 卖 人 由 于 逾 期交 房 事 宜 不 向 买 受 人 承 担 任 何 其 他 赔 偿 责 任 。 根 据 上 述 约 定 ， 出 卖 人 延 期 交 房 时 ， 买 受 人 有 权 依 据 合 同 约 定 要求 出 卖 人 支 付 违 约 金 ， 直 至 要 求 解 除 合 同 ， 并 支 付 违 约 金 。 （ 二 ） 相 应 案 例 简 述 ： （ 良 友 木 业 （ 私 人 ） 有 限 公 司 诉 北 京 庄 胜 房 地 产 开发 有 限 公 司 商 品 房 预 售 合 同 纠 纷 案 ） 原 告 良 友 木 业 （ 私 人 ） 有 限 公 司 诉 称 ， 年 月 日 ， 我 方 与被 告 北 京 庄 胜 房 地 产 开 发 有 限 公 司 （ 以 下 简 称 庄 胜 公 司 ） 签 订 了 二 份 外 销 商品 房 预 售 契 约 。 我 方 依 约 向 被 告 支 付 了 购 房 定 金 新 加 坡 元 ， 交 付 了购 房 款 新 加 坡 元 。 被 告 应 于 年 月 日 之 前交 付 房 屋 ， 但 被 告 违 约 至 今 未 交 付 房 屋 ， 要 求 解 除 合 同 ， 返 还 我 方 已 支 付 的购 房 款 赔 偿 利 息 损 失 ， 双 倍 返 还 定 金 并 支 付 律 师 费 用 。 被 告 庄 胜 公 司 辩 称 ，原 告 所 述 案 件 事 实 属 实 。 本 案 中 我 公 司 与 原 告 既 约 定 了 违 约 金 ， 又 约 定 了 定金 ， 我 公 司 认 为 ， 原 告 可 以 选 择 适 用 违 约 金 或 者 定 金 条 款 。 原 告 要 求 我 公 司给 付 其 律 师 费 的 请 求 ， 没 有 法 律 的 依 据 ， 不 同 意 给 付 。 法 院 审 理 查 明 ， 年 月 日 ， 原 告 与 被 告 签 订 了 二 份 北 京 市外 销 商 品 房 预 售 契 约 ， 主 要 内 容 为 ， 被 告 将 其 所 有 的 北 京 庄 胜 广 场 第 二 座 第 楼 、 室 楼 房 二 间 ， 预 售 给 原 告 。 每 建 筑 平 方 米 售 价 分别 为 和 睦 新 加 坡 元 ， 二 间 房 屋 建 筑 面 积 均 为 平方 米 ， 二 间 房 屋 的 房 价 款 分 别 为 、 新 加 坡 元 。 双方 同 时 还 约 定 ， 被 告 应 于 年 月 日 前 将 房 屋 交 付 原 告 ， 逾 期 超过 日 未 交 付 房 屋 的 ， 原 告 有 权 终 止 本 契 约 ， 被 告 除 在 契 约 终 止 后 日 内 ， 向 原 告 双 倍 返 还 定 金 外 ， 并 须 将 原 告 的 房 价 款 及 利 息 全 部 退 还 原 告 ， 利 息 按 中 国 人 民 银 行 固 定 资 产 贷 款 利 率 计 算 。 双 方 并 在 原 北 京 市 房 屋 土 地 管理 局 办 理 了 预 售 登 记 备 案 手 续 。 契 约 签 订 后 ， 原 告 依 约 向 被 告 支 付 购 房 定 金 新 加 坡 元 ， 支 付 了 购 房 款 新 加 坡 元 。 现 被 告 尚未 将 该 房 交 付 原 告 。 法 院 认 为 ， 合 同 履 行 过 程 中 ， 原 告 依 约 支 付 了 定 金 及 购 房 款 。被 告 逾 期 日 尚 交 付 房 屋 ， 被 告 的 行 为 已 构 成 违 约 ， 故 原 告 要 求解 除 合 同 ， 赔 偿 利 息 损 失 及 双 倍 返 还 定 金 的 请 求 ， 理 由 正 当 ， 不 违 背当 时 的 法 律 、 法 规 的 规 定 ， 应 予 支 持 。 被 告 关 于 本 案 定 金 及 违 约 金 只能 选 择 其 一 适 用 的 抗 辩 理 由 ， 依 据 不 足 。 原 告 要 求 被 告 赔 偿 其 律 师 费的 请 求 ， 于 法 无 据 ， 且 双 方 对 此 无 约 定 ， 本 院 不 予 支 持 。 综 上 所 述 ，判 决 ： 一 、 解 除 原 告 良 友 木 业 （ 私 人 ） 有 限 公 司 与 被 告 北 京 庄 胜 房 地产 开 发 有 限 公 司 于 年 月 日 签 订 的 北 京 市 外 销 商 品 房预 售 契 约 。 二 、 本 判 决 生 效 后 日 内 ， 被 告 北 京 庄 胜 房 地 产 开 发有 限 公 司 返 还 原 告 良 友 木 业 （ 私 人 ） 有 限 公 司 购 房 款 新 加 坡 元 。 利 息 的 支 付 ， 折 合 人 民 币 后 ， 按 中 国 人 民 银 行 同期 固 定 资 产 贷 款 利 率 计 算 ， 自 年 月 日 起 ， 至 付 清 时 止 。三 、 本 判 决 生 效 后 日 内 ， 被 告 北 京 庄 胜 房 地 产 开 发 有 限 公 司 双 倍返 还 原 告 良 友 木 业 （ 私 人 ） 有 限 公 司 定 金 新 加 坡 元 。 四 、 驳回 原 告 良 友 木 业 （ 私 人 ） 有 限 公 司 其 他 诉 讼 请 求 。 （ 三 ） 案 例 评 析 与 对 策 买 卖 双 方 签 订 商 品 房 预 售 合 同 后 ， 出 卖 人 因 规 划 手 续 不 全 、 资 金不 到 位 、 与 建 设 单 位 纠 纷 等 原 因 导 致 无 法 按 期 交 房 ， 买 受 人 有 权 诉 讼要 求 支 付 逾 期 交 房 违 约 金 ， 或 诉 讼 要 求 解 除 双 方 签 署 的 买 卖 合 同 返 还购 房 款 ， 并 支 付 违 约 金 。 从 上 述 案 例 中 ， 我 们 可 以 看 出 ， 在 出 卖 人 逾期 交 房 的 情 况 下 ， 买 受 人 依 据 合 同 要 求 出 卖 人 承 担 违 约 责 任 ， 一 般 可以 够 获 得 法 院 支 持 ， 出 卖 人 一 般 需 要 承 担 违 约 责 任 。 因 此 我 们 建 议 ： 1、 出 卖 人 尽 可 能 的 按 时 向 买 受 人 交 付 房 屋 ， 避免 承 担 违 约 责 任 ； 2、 出 卖 人 在 合 同 履 行 过 程 中 尽 可 能 的 保 存 与 销 售有 关 的 文 件 ， 特 别 是 关 于 买 受 人 逾 期 付 款 的 文 件 ， 以 此 追 究 买 受 人 的违 约 责 任 ， 抵 消 买 受 人 应 承 担 的 违 约 责 任 。 二 、 出 卖 人 交 付 的 房 屋 存 在 质 量 问 题 类 什 么 是 房 屋 质 量 问 题 ？ 主 要 是 从 房 屋 实 体 、 功 能 、 环 境 等 方 面 的实 际 状 况 与 国 家 相 应 标 准 或 合 同 约 定 内 容 是 否 一 致 予 以 确 定 。 房 屋 实体 是 指 房 屋 实 际 存 在 的 有 形 组 成 部 分 ， 包 括 主 体 结 构 、 围 护 结 构 、 装饰 装 修 等 。 房 屋 功 能 是 指 房 屋 水 电 、 暖 通 、 燃 气 、 通 信 、 保 温 、 隔 热 、防 水 、 采 光 、 日 照 等 方 面 的 使 用 状 态 与 指 标 。 房 屋 环 境 是 指 对 房 屋 使用 人 及 其 活 动 造 成 影 响 的 空 气 、 水 、 声 、 光 、 辐 射 、 景 观 等 因 素 ， 可分 为 室 内 环 境 和 室 外 环 境 。 因 此 房 屋 质 量 问 题 就 是 ， 房 屋 实 体 、 功能 、 环 境 等 方 面 的 实 际 状 况 与 国 家 相 应 标 准 或 合 同 约 定 内 容 不 一 致 的问 题 。 房 屋 质 量 问 题 是 买 受 人 最 关 心 也 是 出 卖 人 最 关 切 的 问 题 ； 出 卖 人交 付 的 房 屋 存 在 质 量 问 题 的 案 例 比 较 复 杂 多 样 ， 只 能 具 体 问 题 具 体 分析 。 （ 一 ） 责 任 来 源 ： 最 高 人 民 法 院 关 于 审 理 商 品 房 买 卖 合 同 纠 纷 案 件 适 用 法律 若 干 问 题 的 解 释 第 十 二 条 、 第 十 三 条 规 定 ： 因 房 屋 主 体 结 构 质 量 不 合 格 不能 交 付 使 用 ， 或 者 房 屋 交 付 使 用 后 ， 房 屋 主 体 结 构 质 量 经 核 验 确 属 不 合 格 ，买 受 人 请 求 解 除 合 同 和 赔 偿 损 失 的 ， 应 予 支 持 。 因 房 屋 质 量 问 题 严 重 影 响 正常 居 住 使 用 ， 买 受 人 请 求 解 除 合 同 和 赔 偿 损 失 的 ， 应 予 支 持 。 交 付 使 用 的 房屋 存 在 质 量 问 题 ， 在 保 修 期 内 ， 出 卖 人 应 当 承 担 修 复 责 任 ； 出 卖 人 拒 绝 修 复或 者 在 合 理 期 限 内 拖 延 修 复 的 ， 买 受 人 可 以 自 行 或 者 委 托 他 人 修 复 。 修 复 费用 及 修 复 期 间 造 成 的 其 他 损 失 由 出 卖 人 承 担 。 商 品 房 预 售 合 同 第 十 七 条 住 宅 保 修 责 任 ： （ 一 ） 该 商 品 房 为 住 宅 的 ， 出卖 人 自 该 商 品 房 交 付 之 日 起 ， 按 照 住 宅 质 量 保 证 书 承 诺 的 内 容 承 担 相 应的 保 修 责 任 。 住 宅 质 量 保 证 书 承 诺 的 保 修 范 围 和 保 修 期 限 必 须 符 合 国 家和 北 京 市 有 关 法 律 、 法 规 的 规 定 及 相 关 标 准 、 规 程 的 要 求 。 该 商 品 房 为 非 住宅 的 ， 双 方 应 当 签 订 补 充 协 议 详 细 约 定 保 修 范 围 、 保 修 期 限 和 保 修 责 任 等 内容 。 （ 二 ） 在 该 商 品 房 保 修 范 围 和 保 修 期 限 内 发 生 质 量 问 题 ， 双 方 有 退 房 约定 的 ， 按 照 约 定 处 理 ； 没 有 退 房 约 定 的 ， 出 卖 人 应 当 履 行 保 修 义 务 ， 买 受 人 应 当 配 合 保 修 。 非 出 卖 人 原 因 造 成 的 损 坏 ， 出 卖 人 不 承 担 责 任 。 上 述 条 款 是 最 直 接 的 责 任 来 源 ， 与 之 相 关 的 有 建 筑 法 等 法 律 法 规 。 （ 二 ） 相 应 案 例 简 述 1、 2002年 2月 ， 鲁 先 生 与 北 京 某 房 地 产 开 发 公 司 签 署 商 品 房 预 售 合 同 ， 购买 商 品 房 一 套 ， 总 价 款 350万 元 。 房 屋 交 付 4个 月 后 鲁 先 生 发 现 承 重 墙 墙 体 、顶 板 出 现 纵 向 贯 穿 裂 缝 ， 且 房 顶 漏 水 。 因 存 在 重 大 质 量 问 题 ， 鲁 先 生 向 开 发商 提 出 退 房 的 要 求 ， 而 开 发 商 只 同 意 维 修 ， 不 同 意 退 房 。 在 协 商 无 果 的 情 形下 ， 鲁 先 生 向 法 院 起 诉 ， 要 求 开 发 商 解 除 购 房 合 同 ， 返 还 购 房 款 35万 元 及 利息 损 失 。 房 地 产 开 发 公 司 辩 称 ： 该 房 屋 已 经 验 收 合 格 ， 房 屋 所 出 现 的 质 量 问题 不 是 严 重 的 质 量 问 题 ， 通 过 修 复 可 以 解 决 ， 不 影 响 房 屋 的 正 常 、 安 全 使 用 。发 现 房 屋 有 质 量 问 题 后 ， 我 们 也 找 施 工 单 位 去 查 看 ， 答 应 给 修 复 。 但 鲁 先 生不 同 意 ， 要 求 我 们 必 须 退 房 。 鲁 先 生 要 求 退 房 没 有 事 实 和 法 律 依 据 。 庭 审 中 ， 法 院 委 托 房 屋 质 量 检 测 站 对 原 告 的 房 屋 进 行 质 量 检 测 ， 检 测 结论 为 ， 原 告 的 房 屋 顶 板 均 有 开 裂 现 象 ， 楼 板 裂 缝 主 要 表 现 为 外 墙 中 部 的 纵 向裂 缝 ， 斜 裂 缝 宽 度 为 0.15-0.30之 间 不 等 ， 纵 （ 横 ） 向 裂 缝 宽 度 在 0.15-0.40之 间 不 等 。 究 其 原 因 ， 楼 板 裂 缝 主 要 是 混 凝 土 不 符 合 国 家 标 准 、 后 期收 缩 不 均 匀 引 起 ； 墙 体 裂 缝 主 要 是 地 基 相 对 不 均 匀 变 形 引 起 。 质 量 检 测 部 门作 出 了 鉴 定 结 论 ， “ 该 楼 主 体 结 构 安 全 存 在 隐 患 ” ， 并 建 议 进 行 加 固 修 复 。 法 院 经 过 审 理 后 认 为 ： 根 据 工 程 质 量 检 测 部 门 对 房 屋 质 量 进 行 检 测 的 结 论 表 明 ， 该 房 屋 主 体 结 构 确 实 存 在 质 量 问 题 。 虽 然 现 存 质 量 问 题 通 过 有 关 专业 部 门 进 行 维 修 是 可 以 得 到 弥 补 的 。 但 此 情 况 下 ， 原 告 坚 持 要 求 退 房 ， 理 由充 足 。 法 院 判 决 支 持 原 告 之 诉 讼 请 求 。 2、 2007年 6月 中 旬 ， 袁 某 与 某 房 地 产 开 发 商 签 订 了 北 京 市 商 品 房 预 售 合同 ， 购 买 商 品 房 一 套 。 在 合 同 约 定 ： 房 产 商 交 付 该 房 屋 系 取 得 竣 工 验 收 备案 表 ， 如 该 房 屋 的 装 修 、 设 备 标 准 达 不 到 约 定 的 标 准 ， 购 房 人 要 求 房 产 商 按实 际 的 装 修 、 设 备 与 约 定 的 装 修 、 设 备 差 价 0.5倍 给 予 补 偿 。 若 主 体 结 构 合 格 ，购 房 人 有 权 单 方 面 解 除 本 合 同 。 2008年 6月 29日 ， 袁 先 生 与 房 产 商 签 订 房 屋交 接 书 并 接 受 了 该 房 屋 。 在 7月 13日 ， 室 内 装 饰 质 量 监 督 检 验 站 受 袁 某 委 托 ，出 具 检 验 报 告 一 份 ， 该 报 告 称 该 房 屋 木 地 板 分 项 不 符 合 要 求 。 袁 某 起 诉至 法 院 称 ， 房 屋 装 修 质 量 达 不 到 约 定 标 准 ， 结 论 为 质 量 不 合 格 ， 房 屋 的 主 体结 构 应 包 含 在 房 屋 装 修 中 ， 要 求 解 除 双 方 签 订 的 北 京 市 商 品 房 预 售 合 同 ，要 求 开 发 商 返 还 购 房 款 、 支 付 利 息 、 赔 偿 损 失 。 开 发 商 辨 称 ： 该 房 屋 经 竣 工 验 收 ， 房 屋 质 量 合 格 ； 袁 某 在 签 署 了 房 屋交 接 书 后 ， 只 是 称 房 屋 地 板 有 质 量 问 题 ， 开 发 商 曾 两 次 要 求 上 门 查 看 ， 但袁 某 拒 绝 。 开 发 商 声 明 ， 如 果 地 板 存 在 质 量 问 题 ， 同 意 更 换 。 袁 某 不 能 以 地板 质 量 ， 来 达 到 单 方 面 解 除 合 同 退 房 目 的 。 法 院 审 理 查 明 ， 袁 某 所 购 房 屋 地 板 质 量 不 符 合 国 家 质 量 标 准 ， 但 房 屋 主体 结 构 及 其 他 部 位 ， 袁 某 没 有 证 据 证 明 其 质 量 不 合 格 ， 袁 某 亦 不 同 意 鉴 定 。 法 院 认 为 ， 双 方 所 签 订 商 品 房 预 售 合 同 属 有 效 合 同 ， 袁 某 签 署 了 该 合 同 ， 就 表 明 已 接 受 该 房 屋 总 价 款 ， 接 受 该 房 屋 装 修 标 准 价 格 。 从 合 同 附 件 三 约 定的 建 筑 结 构 标 准 ， 仅 仅 是 装 修 房 的 标 准 ， 而 不 能 扩 大 解 释 为 装 修 部 位 ， 都 是房 屋 主 体 结 构 ， 袁 某 以 地 板 有 质 量 问 题 要 求 退 房 ， 法 院 不 予 支 持 ； 驳 回 了 袁某 的 诉 讼 请 求 。 3、 2003年 10月 2日 ， 陈 某 购 买 了 某 房 地 产 公 司 开 发 的 位 于 一 层 的 房 屋 ，在 交 付 全 部 购 房 款 入 住 后 ， 陈 某 发 现 房 屋 地 下 水 泵 噪 声 影 响 夜 间 入 睡 ， 在 与开 发 商 协 商 未 果 下 ， 起 诉 到 法 院 ， 要 求 消 除 噪 音 ， 赔 偿 其 精 神 损 失 。 开 发 商 辨 称 建 造 水 泵 经 规 划 审 批 ， 并 经 过 竣 工 验 收 合 格 ， 使 用 的 产 品 为合 格 水 泵 。 不 同 意 陈 某 的 诉 讼 请 求 。 法 院 委 托 环 境 监 测 站 对 该 房 屋 地 下 进 行 噪 音 测 试 。 该 站 出 具 测 试 报 告 ，确 定 房 屋 主 卧 室 夜 间 噪 声 值 为 44分 贝 ， 超 出 夜 间 时 段 二 类 区 标 准 。 法 院 认 为 ， 住 宅 是 人 们 日 常 生 活 、 休 息 的 主 要 生 活 环 境 地 ， 国 家 为 保 护公 民 正 常 的 生 活 环 境 ， 制 定 了 环 境 噪 声 的 最 高 限 值 ， 违 反 国 家 保 护 环 境 防 止污 染 ， 造 成 他 人 损 害 的 应 当 承 担 民 事 责 任 。 在 2008年 4月 21日 的 环 境 监 测 报 告中 ， 开 发 商 所 建 水 泵 运 转 产 生 的 夜 间 噪 声 高 于 国 家 标 准 ， 侵 权 行 为 成 立 ， 开发 商 作 为 噪 声 污 染 的 加 害 人 应 向 陈 某 承 担 赔 偿 责 任 。 考 虑 到 陈 某 受 到 噪 声 污染 影 响 生 活 、 休 息 ， 身 体 和 精 神 上 深 受 ， 噪 音 污 染 构 成 精 神 损 害 事 实 成 立 。法 院 判 决 开 发 商 在 2个 月 内 整 改 ， 使 噪 声 降 至 符 合 国 家 二 类 区 标 准 ； 并 支 付 精神 损 害 赔 偿 金 。 （ 三 ） 案 例 评 析 与 对 策 通 过 上 述 案 例 我 们 可 以 看 出 ， 从 法 律 层 面 分 析 ， 房 屋 的 质 量 问 题 分 为 三 种 ： 第 一 ，房 屋 主 体 结 构 质 量 不 合 格 。 所 谓 “ 主 体 结 构 ” 是 指 房 屋 的 主 要 构 件 相 互 连 接 、 作 用 的平 面 或 空 间 构 成 体 。 其 必 须 具 备 符 合 技 术 要 求 的 强 度 、 韧 性 和 稳 定 性 ， 以 确 保 承 受 建筑 物 本 身 的 各 种 载 荷 。 如 ： 地 基 、 承 重 墙 等 ， 这 些 部 位 出 现 结 构 性 迸 裂 、 倾 斜 、 坍 塌等 问 题 ， 应 当 视 为 主 体 结 构 存 在 问 题 。 第 二 ， 严 重 影 响 正 常 居 住 使 用 的 质 量 问 题 。 由于 房 屋 质 量 问 题 ， 严 重 影 响 买 受 人 享 用 房 屋 的 正 常 使 用 功 能 和 用 途 的 情 形 。 如 ： 噪 声 、供 水 、 供 电 等 。 第 三 ， 其 他 质 量 问 题 （ 包 括 精 装 修 质 量 问 题 ） 。 如 ： 装 修 材 料 不 合 格 、房 屋 渗 水 、 地 面 空 鼓 、 墙 皮 脱 落 、 非 承 重 墙 局 部 裂 缝 、 精 装 修 质 量 问 题 等 。 上 述 三 种 不 同 的 质 量 问 题 ， 法 律 规 定 了 不 同 的 处 理 方 式 ， 分 别 赋 予 购 房 人 和 开 发商 不 同 的 权 利 和 义 务 。 因 此 ， 我 们 将 不 同 质 量 问 题 的 正 确 处 理 方 式 可 概 括 如 下 : （ 一 ） 因 房 屋 主 体 结 构 质 量 不 合 格 不 能 交 付 使 用 ， 或 者 房 屋 交 付 使 用 后 ， 房 屋 主 体 结构 质 量 经 核 验 确 属 不 合 格 ， 买 受 人 可 以 请 求 解 除 合 同 和 赔 偿 损 失 。 由 于 房 屋 主 体 结 构质 量 问 题 直 接 关 系 到 使 用 的 安 全 性 ， 而 且 修 复 不 可 能 或 成 本 甚 巨 ， 买 受 人 一 般 可 解 除合 同 并 要 求 赔 偿 损 失 。 为 了 避 免 给 开 发 商 造 成 不 良 影 响 ， 建 议 直 接 与 客 户 和 解 。（ 二 ） 对 房 屋 存 在 质 量 问 题 ， 严 重 影 响 正 常 居 住 使 用 的 情 形 ， 法 律 容 许 买 受 人 可 解 除合 同 并 要 求 赔 偿 损 失 。 当 然 如 果 买 受 人 认 为 要 求 卖 房 人 进 行 修 复 ， 并 承 担 由 于 修 复 造 成 的 交 付 迟 延 责 任 或 赔 偿 其 他 损 失 ， 更 为 合 算 时 ， 也 可 选 择 要 求 修 复 。 但 商 品 房 质 量问 题 到 什 么 程 度 为 “ 严 重 影 响 居 住 使 用 ” ？ 司 法 解 释 的 可 操 作 性 不 强 ， 依 赖 于 律 师 向法 官 陈 述 和 法 官 的 自 由 裁 量 。 但 是 建 议 开 发 商 尽 快 维 修 ， 消 除 存 在 的 问 题 ， 客 户 不 配合 的 ， 要 保 存 相 关 证 据 。 （ 三 ） 对 于 其 他 质 量 问 题 ， 由 于 未 对 居 住 使 用 造 成 严 重 影 响 ， 只 能 要 求 开 发 商 进 行 修复 并 赔 偿 损 失 ， 不 能 要 求 退 房 。 开 发 商 应 及 时 维 修 ， 避 免 损 失 扩 大 。 三 、 交 付 房 屋 与 销 售 广 告 宣 传 不 符 类 销 售 广 告 和 宣 传 材 料 是 销 售 商 品 房 的 一 种 重 要 的 促 销 手 段 ， 因 出 卖 人 发布 广 告 中 夸 大 渲 染 ， 诱 导 买 受 人 购 买 房 屋 而 交 房 时 往 往 又 无 法 达 到 买 受 人 的心 理 预 期 ， 因 此 引 发 的 案 件 较 多 。 在 审 判 实 践 中 ， 在 对 宣 传 材 料 及 销 售 广 告 是 否 为 要 约 ， 是 否 构 成 违 约 的认 定 上 ， 存 在 不 同 意 见 ， 形 成 了 同 案 不 同 判 的 情 况 。 形 成 这 种 局 面 的 关 键 ，在 于 对 解 释 第 3条 所 作 规 定 “ 商 品 房 开 发 规 划 范 围 内 的 房 屋 及 相 关 设 施 所作 说 明 和 允 诺 具 体 确 定 ” 及 “ 对 商 品 房 买 卖 合 同 的 订 立 以 及 房 屋 价 格 的 确 定有 重 大 影 响 的 视 为 要 约 ” 的 理 解 不 尽 一 致 。 根 据 合 同 法 第 15条 的 规 定 ，商 业 广 告 在 原 则 上 是 一 种 要 约 邀 请 ， 没 有 订 入 合 同 中 的 广 告 、 宣 传 资 料 内 容不 能 作 为 合 同 条 款 。 这 种 情 况 下 ， 买 受 人 在 因 受 到 误 导 购 买 房 屋 遭 受 不 利 益时 ， 其 所 受 损 失 只 能 通 过 请 求 出 卖 人 承 担 缔 约 过 失 责 任 进 行 补 偿 ， 这 无 法 使买 受 人 的 损 害 得 到 全 面 补 偿 。 有 人 认 为 ， 无 论 商 业 广 告 或 宣 传 资 料 是 否 构 成要 约 ， 一 旦 购 房 者 与 开 发 商 签 订 房 屋 买 卖 协 议 ， 开 发 商 制 作 且 购 房 者 信 赖 的广 告 及 宣 传 资 料 即 构 成 买 卖 合 同 的 重 要 组 成 部 分 。 各 法 院 在 适 用 第 3条 处 理 案 件 时 的 审 理 结 果 也 不 尽 一 致 。 尤 其 是 出 卖 人 广 告 宣 传 的 设 施 、 公 共 建 设 ， 如中 心 会 所 、 停 车 车 位 等 配 套 设 施 ， 或 者 是 小 区 的 绿 地 面 积 等 宣 传 ， 是 否 为 要约 的 认 定 上 ， 各 法 院 所 作 判 定 不 一 。 （ 一 ） 责 任 来 源 ： 最 高 人 民 法 院 关 于 审 理 商 品 房 买 卖 合 同 纠 纷 案 件 适用 法 律 若 干 问 题 的 解 释 第 三 条 规 定 ， 商 品 房 的 销 售 广 告 和 宣 传 资 料 为 要 约邀 请 ， 但 是 出 卖 人 就 商 品 房 开 发 规 划 范 围 内 的 房 屋 及 相 关 设 施 所 作 的 说 明 和允 诺 具 体 确 定 ， 并 对 商 品 房 买 卖 合 同 的 订 立 以 及 房 屋 价 格 的 确 定 有 重 大 影 响的 ， 应 当 视 为 要 约 。 该 说 明 和 允 诺 即 使 未 载 入 商 品 房 买 卖 合 同 ， 亦 应 当 视 为合 同 内 容 ， 当 事 人 违 反 的 ， 应 当 承 担 违 约 责 任 。 （ 二 ） 相 应 案 例 简 述 某 房 地 产 开 发 公 司 2004年 至 2005年 在 其 楼 书 、 北 京 青 年 报 、 项 目 网 站 等多 种 渠 道 宣 传 其 开 发 的 别 墅 小 区 ， 广 告 的 主 要 内 容 包 括 ： 1、 小 区 百 分 之 八 十以 上 为 园 林 绿 化 地 ， 周 边 宽 达 100米 的 高 大 乔 木 群 ， 200厘 米 堆 坡 将 山 庄 温 情包 裹 。 六 万 平 方 米 的 柔 软 大 草 坪 ， 配 以 多 达 十 六 万 株 树 木 ； 大 雁 、 鸳 鸯 等 成群 野 生 鸟 禽 以 及 几 十 种 异 鸟 珍 禽 栖 息 其 间 。 草 坪 中 央 为 三 万 多 平 方 米 的 人 工湖 。 2、 每 户 人 家 的 院 子 里 ， 至 少 要 有 2棵 高 度 是 房 子 高 度 两 倍 的 名 贵 大 树 ，确 保 亲 近 自 然 ， 享 受 自 然 的 乐 趣 。 3、 商 业 会 所 ： 总 建 筑 面 积 15752.11平 方 米 ，为 北 京 首 个 以 运 动 为 主 题 的 社 区 商 业 会 所 。 包 括 ： 游 泳 馆 、 网 球 馆 、 羽 毛 球馆 、 健 身 房 等 各 种 运 动 设 施 、 超 市 、 中 餐 厅 、 书 店 、 花 店 、 咖 啡 屋 、 药 店 、红 酒 雪 茄 店 、 宠 物 医 院 、 洗 衣 店 和 保 健 等 。 4、 国 际 双 语 幼 儿 园 ： 独 立 、 全 封闭 式 的 国 际 双 语 幼 儿 园 ， 总 建 筑 面 积 2803.03平 方 米 。 幼 儿 园 将 设 有 多 媒 体 视听 图 书 馆 、 科 学 实 验 市 、 游 戏 宣 泄 室 、 钢 琴 室 、 音 体 舞 蹈 室 ， 以 及 专 业 的 蒙台 梭 利 教 室 和 感 觉 综 合 训 练 营 。 5、 装 修 标 准 ； 屋 面 ： 日 本 进 口 小 波 纹 屋 面 瓦 ；外 墙 ： 意 大 利 进 口 石 材 ， 局 部 采 用 烟 熏 劈 开 砖 ； 外 窗 ： 德 国 进 口 ” 铝 包 木 窗户 ； 户 门 ： 德 国 进 口 铝 包 木 子 母 门 ； 6、 配 套 设 备 及 设 施 标 准 ： 供 水 系 统 ：市 政 供 水 系 统 ； 供 电 系 统 ： 市 政 双 路 供 电 ， 每 户 安 装 二 块 电 表 ， 包 括 ： 生 活 电 表 、 动 力 电 表 ； 燃 气 系 统 ： 市 政 管 道 天 然 气 入 户 ； 空 调 系 统 ： 美 国 “ 开 利（ CARRIER） ” 中 央 空 调 系 统 ； 供 暖 系 统 ： 法 国 “ 夏 倍 （ CHAPPEE） ” 燃 气 热力 炉 ； 加 拿 大 （ REGENCY） 燃 气 壁 炉 ； 电 视 系 统 ： 设 卫 星 电 视 接 收 系 统 ； 消 防保 安 监 控 系 统 ： 24小 时 全 天 候 保 安 巡 逻 ； 每 户 设 置 24小 时 紧 急 报 警 终 端 ， 连接 安 保 中 心 ； 每 户 配 备 彩 色 可 视 对 讲 机 ； 小 区 内 设 闭 路 电 视 监 控 系 统 ； 车 库门 系 统 ： 美 国 进 口 自 动 遥 控 车 库 门 。 2004年 1月 顾 小 姐 与 该 房 地 产 开 发 公 司 签 署 了 北 京 市 商 品 房 预 售 合 同 购 买 了 其 开 发 的 别 墅 。 顾 小 姐 购 买 该 别 墅 时 ， 该 别 墅 外 部 环 境 尚 未 完 工 ， 而根 据 其 广 告 宣 传 、 样 板 区 的 状 况 ， 顾 小 姐 与 开 发 公 司 签 订 了 预 售 合 同 。 顾 小 姐 在 对 该 别 墅 进 行 验 收 时 发 现 ： 该 别 墅 外 的 堆 坡 高 度 仅 为 30 50厘 米 ，树 木 绿 化 带 仅 20米 ， 且 均 为 小 树 苗 ； 小 区 内 人 工 湖 面 积 及 绿 化 面 积 仅 为 宣 传的 1/3大 ； 所 购 别 墅 院 内 绿 化 仅 为 两 棵 杨 树 和 松 树 棵 树 和 3 4平 方 米 的 草 地 ，严 重 影 响 了 该 别 墅 周 围 的 景 观 感 觉 ； 会 所 没 有 投 入 使 用 ； 开 发 商 告 知 幼 儿 园取 消 ； 装 饰 装 修 材 料 及 配 套 设 施 也 均 为 国 产 产 品 。 与 开 发 公 司 的 承 诺 、 售 楼广 告 的 介 绍 以 及 样 板 房 的 情 况 相 差 甚 远 。 顾 小 姐 因 此 多 次 致 函 开 发 公 司 ， 要 求 开 发 公 司 及 时 整 改 ， 但 开 发 公 司 在整 改 后 仍 离 样 板 房 的 要 求 相 差 甚 远 。 顾 小 姐 只 得 向 法 院 提 起 诉 讼 ， 1、 要 求 开发 公 司 按 照 广 告 宣 传 和 样 板 房 标 准 进 行 整 改 ， 更 换 装 饰 材 料 ， 扩 大 人 工 湖 、草 地 面 积 ， 更 换 绿 化 树 木 ； 2、 恢 复 幼 儿 园 ； 3、 赔 偿 其 损 失 。 开 发 商 辩 称 ： 1、 商 品 房 的 广 告 宣 传 为 邀 约 邀 请 ， 而 非 合 同 条 款 ； 宣 传 资料 中 已 经 声 明 “ 有 关 图 文 仅 供 参 考 ， 最 终 以 政 府 部 门 的 批 准 及 法 律 文 件 为 准 ” 的 提 示 语 。 2、 该 别 墅 外 的 堆 坡 及 绿 化 属 于 小 区 红 线 外 的 市 政 设 施 ， 与 开 发 商无 关 ； 3、 幼 儿 园 取 消 是 经 政 府 批 准 的 规 划 变 更 ； 3、 所 有 装 饰 装 修 的 材 料 品牌 与 宣 传 一 致 。 法 院 经 审 理 查 明 ， 1、 该 别 墅 外 的 堆 坡 高 度 为 30 50厘 米 ， 绿 化 为 小 树 苗 ；位 置 在 小 区 红 线 外 ； 2、 装 饰 装 修 材 料 及 设 备 品 牌 与 宣 传 一 致 ， 但 是 属 于 国 产产 品 ， 非 进 口 产 品 ； 3、 小 区 内 人 工 湖 面 积 及 绿 化 面 积 仅 为 宣 传 的 1/3； 4、 原告 别 墅 院 内 绿 化 仅 为 两 棵 杨 树 和 松 树 棵 树 。 法 院 认 为 ， 原 被 告 之 间 签 订 的 商 品 房 预 售 合 同 是 双 方 当 事 人 的 真 实 意 思表 示 ， 其 内 容 符 合 法 律 规 定 ， 属 有 效 合 同 。 案 件 中 涉 及 的 被 告 的 宣 传 资 料 被告 确 认 属 于 其 制 作 发 布 ； 内 容 中 关 于 “ 周 边 宽 达 100米 的 高 大 乔 木 群 ， 200厘米 堆 坡 ” 的 说 明 内 容 不 属 于 司 法 解 释 第 三 条 规 定 的 “ 房 屋 及 相 关 ” 的 范 围 内 ，原 告 将 上 述 内 容 却 认 为 合 同 内 容 ， 法 庭 不 予 支 持 。 关 于 被 告 的 其 余 几 项 宣 传内 容 ， 包 括 绿 地 、 树 木 、 以 及 商 品 房 的 外 装 修 装 饰 标 准 、 配 套 设 施 、 会 所 、幼 儿 园 的 说 明 与 承 诺 具 体 明 确 ； 也 直 接 影 响 商 品 房 的 档 次 和 居 住 品 质 ， 会 对买 受 人 购 房 、 订 立 合 同 及 合 同 价 格 的 确 定 产 生 重 大 影 响 ， 因 此 ， 被 告 关 于 上述 内 容 的 说 明 与 允 诺 应 予 以 认 定 为 合 同 内 容 。 被 告 就 此 提 出 ， 宣 传 资 料 中 已经 声 明 “ 有 关 图 文 仅 供 参 考 ， 最 终 以 政 府 部 门 的 批 准 及 法 律 文 件 为 准 ” 的 提示 语 ， 因 此 宣 传 资 料 应 作 为 邀 约 邀 请 的 答 辩 意 见 ； 从 被 告 的 制 作 的 宣 传 资 料看 ， 其 所 作 声 明 或 是 处 于 不 明 显 位 置 ， 或 是 字 体 明 显 偏 小 ， 容 易 误 导 购 房 者 ；对 此 被 告 未 尽 到 提 醒 义 务 。 而 且 按 照 广 告 法 以 及 房 地 产 广 告 发 布 暂 行 规 定 的 规 定 ， 广 告 必 须 真 实 、 合 法 、 科 学 、 准 确 、 不 得 欺 骗 和 误 导 公 众 ， 即 清 楚明 白 的 广 告 ， 体 现 了 具 有 不 可 撤 回 的 形 式 约 束 力 。 在 商 品 房 预 售 合 同 中 ， 买受 人 对 商 品 房 及 相 关 设 施 、 装 修 标 准 、 环 境 质 量 的 期 待 权 能 否 实 现 ， 只 能 取决 于 开 发 商 的 诚 信 。 因 此 ， 当 开 发 商 在 售 楼 广 告 中 作 出 说 明 和 允 诺 以 后 ， 开发 商 应 当 履 行 相 关 义 务 。 对 于 被 告 的 该 项 答 辩 意 见 ， 法 庭 不 予 采 纳 。 对 于 原 告 提 出 要 求 被 告 继 续 履 行 承 诺 的 诉 讼 请 求 ， 法 庭 根 据 查 明 的 被 告的 履 行 现 状 及 是 否 具 备 继 续 履 行 的 条 件 等 事 实 予 以 综 合 考 虑 ， 对 于 能 够 继 续履 行 部 分 ， 判 决 继 续 履 行 ； 不 能 履 行 的 部 分 ， 原 告 今 后 可 以 就 此 另 诉 要 求 被告 赔 偿 相 应 损 失 。 据 此 法 院 判 决 如 下 ： 1、 被 告 于 判 决 生 效 后 90日 内 ， 更 换 装饰 装 修 材 料 ， 费 用 由 被 告 自 行 承 担 ； 2、 驳 回 原 告 的 其 他 诉 讼 请 求 。 （ 三 ） 案 例 评 析 与 对 策 出 卖 人 在 商 品 房 销 售 广 告 和 宣 传 资 料 中 的 说 明 和 允 诺 ， 符 合 以 下 3个 条 件的 ， 即 可 视 为 要 约 ： 1、 该 内 容 是 对 开 发 规 划 范 围 内 的 房 屋 及 相 关 设 施 所 作 的 说 明 和 允 诺 。“ 商 品 房 规 划 范 围 ” 是 指 建 设 用 地 规 划 许 可 证 确 定 的 用 地 范 围 ， 在 开 发商 土 地 证 体 现 的 是 商 品 房 共 用 土 地 面 积 的 四 至 范 围 。 “ 相 关 设 施 ” 包 括 基 础设 施 和 相 关 配 套 设 施 ； 基 础 设 施 如 ： 供 暖 、 供 电 、 景 观 绿 化 、 道 路 、 停 车 场等 ； 相 关 配 套 设 施 如 ： 商 业 、 服 务 业 、 教 育 等 公 共 设 施 的 配 套 。 如 果 在 售 楼广 告 中 介 绍 购 买 该 商 品 房 可 以 入 学 某 著 名 小 学 ， 一 般 认 为 则 并 不 符 合 “ 视 为要 约 ” 的 条 件 ， 具 体 讲 就 是 学 校 设 施 并 不 在 商 品 房 规 划 范 围 内 的 房 屋 及 相 关设 施 ； 但 是 如 果 对 于 入 学 的 承 诺 在 时 间 和 条 件 上 非 常 具 体 明 确 ， 则 另 当 别 论 。 2 、 对 房 屋 的 说 明 和 允 诺 应 具 体 确 定 。 具 体 确 定 的 判 断 标 准 应 当 以 普 通购 房 者 为 标 准 ， 不 能 以 行 业 专 家 的 眼 光 审 视 。 如 ， 小 区 绿 化 率 达 到 80%、 每 单元 配 有 日 本 原 装 三 菱 电 梯 两 部 等 ， 可 以 认 为 是 具 体 确 定 。 但 象 “ 高 尚 社 区 ” 、“ 北 美 风 情 的 园 林 ” 等 宣 传 ， 其 判 断 标 准 难 以 统 一 ， 不 应 认 定 为 具 体 确 定 。 3、 该 说 明 和 允 诺 对 商 品 房 买 卖 合 同 的 订 立 和 房 屋 价 格 的 确 定 有重 大 影 响 。 一 般 来 说 ， 房 屋 的 质 量 、 装 饰 装 修 的 材 料 、 采 光 、 景 观 绿化 等 都 对 商 品 房 买 卖 合 同 的 订 立 和 房 屋 价 格 的 确 定 有 重 大 影 响 。 只 要买 受 人 就 该 具 体 明 确 的 说 明 和 允 诺 提 出 与 出 卖 人 签 订 商 品 房 买 卖 合 同的 ， 即 使 该 内 容 未 订 入 商 品 房 买 卖 合 同 中 ， 也 应 视 为 合 同 内 容 。 出 卖人 交 付 的 房 屋 及 相 关 设 施 不 符 合 广 告 和 宣 传 中 的 具 体 确 定 的 说 明 和 允诺 的 ， 将 承 担 违 约 责 任 。 广 东 省 高 级 人 民 法 院 关 于 合 同 法 施 行 后 认 定 房 地 产 开 发 经 营 合同 效 力 问 题 的 指 导 意 见 第 24条 规 定 ， 商 品 房 售 楼 广 告 的 内 容 没 有 在商 品 房 预 售 合 同 中 约 定 ， 但 符 合 下 列 情 形 之 一 的 ， 该 广 告 内 容 具 有 法律 约 束 力 ： （ 1） 向 购 房 者 提 供 优 惠 条 件 或 赠 送 礼 品 的 许 诺 ； （ 2） 对商 品 房 外 墙 或 共 用 部 分 装 饰 标 准 的 告 示 ； （ 3） 对 商 品 房 各 组 成 部 分或 共 用 部 分 使 用 功 能 质 量 的 陈 述 ； （ 4） 对 商 品 房 周 围 环 境 质 量 作 出的 具 有 明 确 的 公 建 指 标 的 说 明 ； （ 5） 其 他 载 有 明 确 指 标 的 说 明 。 广东 省 高 院 的 指 导 意 见 也 反 映 法 院 审 理 案 件 的 通 常 标 准 。 四、规划、设计变更类 商 品 房 预 售 合 同 中 附 图 所 示 意 的 房 屋 平 面 图 ， 一 般 情 况 下 应 当 和交 付 的 房 屋 一 致 ， 但 是 由 于 商 品 房 建 设 过 程 中 图 纸 可 能 进 行 优 化 或 因其 他 原 因 ， 致 使 最 终 交 付 的 房 屋 与 商 品 房 预 售 合 同 中 附 图 所 示 意 的 房屋 平 面 图 不 一 致 ， 因 此 在 买 受 人 和 出 卖 人 之 间 将 可 能 产 生 纠 纷 。 （ 一 ） 责 任 来 源 ： 北 京 市 商 品 房 预 售 合 同 第 八 条 规 划 变 更的 约 定 ， 出 卖 人 应 当 按 照 规 划 行 政 主 管 部 门 核 发 的 建 设 工 程 规 划 许可 证 规 定 的 条 件 建 设 商 品 房 ， 不 得 擅 自 变 更 。 出 卖 人 确 需 变 更 建 设 工程 规 划 许 可 证 规 定 条 件 的 ， 应 当 书 面 征 得 受 影 响 的 买 受 人 同 意 ， 并 取得 规 划 行 政 主 管 部 门 的 批 准 。 因 规 划 变 更 给 买 受 人 的 权 益 造 成 损 失 的 ，出 卖 人 应 当 给 予 相 应 的 补 偿 。 第 九 条 设 计 变 更 的 约 定 ， （ 一 ） 经 规划 行 政 主 管 部 门 委 托 的 设 计 审 查 单 位 批 准 ， 建 筑 工 程 施 工 图 设 计 文 件的 下 列 设 计 变 更 影 响 到 买 受 人 所 购 商 品 房 质 量 或 使 用 功 能 的 ， 出 卖 人应 当 在 设 计 审 查 单 位 批 准 变 更 之 日 起 10 日 内 ， 书 面 通 知 买 受 人 。 （ 一 ） 相 应 案 例 简 述 2004年 9月 21日 ， 孙 毅 与 万 城 置 地 公 司 签 署 了 一 份 商 品 房 买 卖 合 同 ，合 同 约 定 ， 孙 毅 向 万 城 置 地 购 买 商 品 房 一 套 ， 并 支 付 完 毕 全 部 购 房 款 。 其 房屋 平 面 图 如 合 同 附 件 一 所 示 。 合 同 第 十 条 约 定 ： 经 规 划 部 门 批 准 的 、 设 计 单位 同 意 的 设 计 变 更 导 致 该 商 品 房 结 构 形 式 、 户 型 、 空 间 尺 寸 、 朝 向 发 生 变 化影 响 到 买 受 人 所 购 商 品 房 的 质 量 或 使 用 功 能 的 ， 出 卖 人 应 于 有 关 部 门 批 准 同意 之 日 起 10日 内 书 面 通 知 买 受 人 。 该 合 同 附 件 一 为 双 方 约 定 的 房 屋 平 面 图 ，表 明 首 层 东 侧 有 一 阳 台 ， 首 层 厨 房 东 侧 和 二 层 相 同 位 置 各 有 一 窗 户 、 二 层 东北 侧 卧 室 和 三 层 相 同 位 置 分 别 有 一 大 窗 户 。 2005年 8月 9日 ， 万 城 置 地 向 孙 毅 发 出 设 计 变 更 通 知 书 ， 该 通 知 称 ： 设计 变 更 的 原 因 是 销 售 户 型 图 是 在 建 筑 扩 初 阶 段 绘 制 ， 后 在 施 工 图 深 化 阶 段 发现 部 分 设 计 不 合 理 ， ， 部 分 窗 户 已 经 影 响 到 使 用 功 能 ， 部 分 窗 口 设 计 不 符 合结 构 要 求 ， 通 知 孙 毅 该 公 司 在 施 工 中 取 消 了 首 层 厨 房 东 侧 和 二 层 相 同 位 置 的小 窗 ， 原 二 层 东 北 侧 卧 室 以 及 三 层 相 同 位 置 的 大 窗 改 为 两 小 窗 。 2005年 8月 11日 ， 万 城 置 地 向 孙 毅 发 出 万 柳 华 府 玺 园 房 屋 交 付 （ 入 住 办 理 ） 通 知 书 ， 通 知 从 2005年 8月 31日 至 2005年 9月 10日 办 理 交 房 手 续 ， 并 签订 房 屋 面 积 确 认 协 议 。 2005年 8月 25日 万 城 置 地 具 备 了 合 同 约 定 的 交 房 条 件 。孙 毅 于 2005年 8月 23日 向 万 城 置 地 发 出 传 真 ， 表 示 不 接 受 房 屋 设 计 变 更 。 2005年 8月 29日 ， 万 城 置 地 向 孙 毅 发 出 一 份 关 于 万 柳 玺 园 4号 楼 1018房 屋首 层 阳 台 与 原 合 同 不 符 的 说 明 ， 说 明 中 称 ， 由 于 签 约 时 该 公 司 的 工 作 人 员失 误 ， 错 将 合 同 附 件 户 型 图 贴 错 ， 导 致 孙 毅 所 购 房 屋 首 层 入 口 东 墙 处 多标 了 一 个 阳 台 ， 该 公 司 检 查 ， 原 施 工 图 没 有 该 阳 台 。 2005年 8月 31日 ， 孙 毅 向 万 城 置 地