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去年1 1月2 2日，央行降息，五年期以上贷款基准利率由6 .5 5 %降至6 .1 5 %。不过，如今随着2 0 1 5年1月已经过去，一些人在本月还房贷月供时发现，1月份的月供金额并未下降，反而有一定幅度上浮。这是怎么回事儿呢?银行回复，都是分段计息惹的祸。银行提醒房贷客户，还款方式不同，月供额度不一。房贷月供可能年 年变，要养成年初索要年度房贷月供变化表的习惯，以免影响个人征信记录。2 0 1 5年起房贷执行降息后的新利率客户：1月份的月供为啥反倒高了?1月8日是孙先生还房贷的日子，不过，他在月初接到的银行提醒短信显示，1月份需要还贷的金额居然比去年要高出了6 0多元。对此，孙先生颇感疑惑：“按照当初跟银行签订的贷款协 议中规定，我的房贷月供是按年调息，那么2 0 1 5年1月份起，就应该按照降息后的新利率标准计算月供额，那么，我1月份的月供房贷应该变少了，为何我的不降反增了呢?”无独有偶，刘小姐也遇到了这样的情况。她的月供还款日是每月9日，但今年1月份收到银行的通知，1月份的房贷月供额比2 0 1 5年1 2月还要多一点。 “央行降息，本来想着今年起我的月供压力就要小了，没想到1月份的月供竟然是这个样子。”刘小姐说，自己刚刚参加工作三年多，仍是单身的她在父母资助下，于2 0 1 3年年初买了一套总额4 0万元的小房子，贷款2 8万元，期限为2 0年，月供额为2 0 9 5 .8 6元。去年1 1月份,央行降息,刘小姐很是激动一把:终于能少还点 贷款了。不过，元旦后,她收到银行的短信提醒显示，1月份的月供为2 1 1 1 .9 4元,竟然比降息前还多了一些。“虽然与2 0 1 4年1 2月相比，今年1月份的月供额多出的金额不是特别多，但是，降息了，不是应该月供减少才对的吗?”刘小姐直言：有点想不明白。何时执行新利率?银行：调息方式不同2 0 1 5年首月的房贷月供 为何不降反升了?多家银行相关业务的负责人解释说，之所以出现这种情况，与目前房贷月供的还款方式，以及客户与银行约定的新利率变动后“调息”方式有关。据一家商业银行房贷业务的负责人介绍，目前，商业住房贷款方式主要有两种：一种为定息，即在合同条款中约定利息，不根据央行利率变化进行调整。另外一种则是合同约定利 率，可随央行利率变化进行调整。目前，房贷市场中，后一种情况较为普遍。也就是说，央行利率一旦有了调整，那么，贷款人不必提出申请，银行就会自动执行新的利率政策。那么，何时执行新的利率政策呢?一些银行又有两种不同的方式供选择：一种是按年调息，不管央行调整利息是在年初或年尾，银行都会在次年的1月1日起才开始 执行新利率标准，房贷月供额才会因此发生变化。目前，房贷市场上遵照这种方式调息的比较普遍。而对客户来说，在央行升息通道中，这种方式较为划算。一种是按月调整，即央行利率变动后，银行在次月即开始执行新利率标准。这种方式，相对较少。而对客户来说，在央行降息通道中，这种方式较为划算。“当央行调整利率时，每个房 贷客户究竟是按照哪种方式调息，在银行与购房人签署的贷款协议中都有所体现，因此购房者何时可以享受到降息的利好，取决于当初与银行签订的贷款合同。”该人士解释说，近期提到的“1月份房贷月供不降反升”的情况，就属于“按年调息”的方式。谁的房贷月供升了?银行：等额本息还款客户目前，房贷市场上，选择“按年调息” 的客户为主流。那么，这些客户中，都会出现“年度首月房贷月供增加”的情况吗?“不是的。”一家商业银行负责房贷业务的负责人解释说，目前，出现“年度首月房贷月供增加”的客户，多为等额本息还款客户，而且其还款日多集中在前半月，才会出现这种情况。银行房贷的还款方式分为等额本金、等额本息两种。两者有何不同?按照 还款额度的变化，可以通俗地解释为：等额本息，每月房贷月供额相同，在月供额里“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。而等额本金，月供额是变动的，早期月供额较大，此后逐月递减。在月供中“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的本 金比例大、利息比例小，还款期限中，越往后本金比例越小、而利息比例越大。以2 0 1 2年贷款3 6万元，还款期限2 0年为例：选择等额本息还款方式，月供2 7 0 0元，但降息后，1月份的月供为2 7 5 1 .8元。银行人士解释说，这增加的5 1 .8元来自两方面：一是本月的房贷还款利息采用分段计算，也就是2 0 1 4年1 2月的 利息按照老基准利率计算，2 0 1 5年1月的利息按照新的基准利率计算。二是等额本息中，本金与利息的比例发生了变化。1月份房贷月供为啥增加了?银行：1月份是分段计息他进一步解释说，至于“2 0 1 5年度1月份房贷月供增加”的原因，可以归结为两个方面。一方面，银行每年计算的房贷月供额中“本金与利息”的比例都会做 相应调整，根据“等额本息”的月供计算方式，对于同一笔房贷，其还款期限越往后，本金的比例越大，利息的比例越小。2 0 1 5年，1月1日利率降低后，月供中归还的本金占的比例变大，1月还款金额中的本金比上一期还款金额中的本金增加较多，所以1月月供可能多了几十元钱。另一方面，上文中孙先生和刘小姐都是等额本息还款 法，银行在计算2 0 1 5年各月份的月供额时，会采用分段计息的方式。以孙先生为例，他的月供还款日为每月8日，在2 0 1 5年1月份的还款额中，2 0 1 4年1 2月9日-3 1日的利率仍是按照降息前的利率标准执行，时间长，利息相对较高;2 0 1 5年1月1日-8日，则是按照降息后的利率标准执行，时间短，利息相对较低。 ks6 6 otp
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