《物业设施设备管理》PPT课件.ppt

物 业 设 施 设 备 管 理 是 指 物 业 管 理 企 业的 工 程 管 理 人 员 通 过 熟 悉 和 掌 握 设 施 设 备的 原 理 性 能 ， 对 其 进 行 保 养 维 修 ， 使 之 能够 保 持 最 佳 运 行 状 态 ， 有 效 地 发 挥 效 用 ，从 而 为 业 主 和 客 户 提 供 一 个 更 高 效 和 更 安全 、 舒 适 的 环 境 。 3 2 1 物 业 设 施 设 备 的 分 类 物 业 设 施 设 备 是 房 屋 建 筑 内 部 附 属 设备 的 简 称 ， 它 是 构 成 房 屋 建 筑 实 体 的 有 机组 成 部 分 。 房 屋 的 给 排 水 系 统 1 供 水 设 备 指 用 人 工 方 法 提 供 水 源 的 设 备 ，由 供 水 箱 、 供 水 泵 、 水 表 、 供 水 管 网 构 成 ， 组 成生 活 给 水 系 统 、 生 产 给 水 系 统 、 消 防 给 水 系 统 。 2 排 水 设 备 指 用 来 排 除 生 活 污 水 和 屋 顶 雨 雪水 的 设 备 ， 包 括 排 水 管 道 、 通 风 管 道 、 清 通 设 备 、抽 升 设 备 、 室 外 排 水 管 道 等 。 3 热 水 供 应 设 备 包 括 淋 浴 器 、 供 热 水 管 道 、热 水 表 、 加 热 器 、 循 环 管 、 自 动 温 度 调 节 器 、 减压 阀 等 。 4 消 防 设 备 指 房 屋 设 备 中 的 消 防 装 置 部 分 ，包 括 供 水 箱 、 消 防 箱 、 兰 花 喷 头 、 灭 火 机 、 灭 火瓶 、 消 防 龙 头 、 消 防 泵 等 。 5 卫 生 与 厨 房 设 备 指 房 屋 卫 生 间 与 厨 房 内 部 的 各 种 设 备 。卫 生 设 备 包 括 浴 缸 、 水 盆 、 小 便 池 、 抽 水马 桶 、 面 盆 等 。 厨 房 设 备 包 括 洗 菜 池 、 操作 台 、 吊 柜 、 抽 油 烟 机 及 管 道 等 。 6 供 暖 、 供 冷 、 通 风 设 备 （ 1） 室 内 供 暖 设 备 包 括 锅 炉 、 壁 炉 、 鼓 风机 、 水 片 、 回 龙 泵 等 设 备 。 （ 2） 室 内 供 冷 设 备 包 括 冷 气 机 、 深 井 泵 、空 调 机 、 电 扇 、 冷 却 塔 、 回 龙 泵 等 设 备 。 （ 3） 室 内 通 风 设 备 包 括 通 风 机 、 排 水 门及 一 些 净 化 除 尘 设 备 等 。 7 燃 气 设 备 房 屋 的 燃 气 设 备 包 括 煤 气 灶 、 煤 气表 、 煤 气 管 道 、 天 然 气 管 网 等 。 8 电 气 工 程 设 备 （ 1） 供 电 及 照 明 设 备 。 这 是 指 给 房 屋 提 供 电 源 及 照 明 的各 种 装 置 。 包 括 电 源 柜 、 电 表 、 总 开 关 、 供 电 线 路 、 户 外型 负 荷 开 关 、 户 内 型 漏 电 保 护 自 动 开 关 、 照 明 器 等 。 （ 2） 弱 电 设 备 。 这 是 指 给 房 屋 提 供 某 种 特 定 功 能 的 弱 电设 备 与 装 置 ， 包 括 通 讯 设 备 、 广 播 设 备 、 共 用 天 线 设 备 及闭 路 电 视 系 统 、 自 动 监 控 及 报 警 系 统 设 备 等 。 （ 3） 电 梯 设 备 。 这 是 高 层 建 筑 中 不 可 缺 少 的 垂 直 运 输 设备 ， 包 括 电 梯 机 房 、 轿 厢 、 井 道 等 部 分 。 （ 4） 防 雷 装 置 。 包 括 接 闪 器 、 引 下 线 和 接 地 装 置 等 。 3 2 2 物 业 设 施 设 备 管 理 内 容 1 设 施 设 备 使 用 管 理 主 要 通 过 制 订 、 实 施 一系 列 规 章 制 度 来 实 现 。 2 设 施 设 备 维 修 管 理 包 括 设 备 的 定 期 检 查 修维 修 制 度 ， 维 修 质 量 标 准 、 维 修 人 员 管 理 制 度 等 。 3 设 施 设 备 安 全 管 理 包 括 国 家 对 安 全 性 能 要求 较 高 的 设 备 实 行 合 格 证 制 度 ， 维 修 人 员 参 加 学 习培 训 考 核 后 的 持 证 上 岗 制 度 ， 以 及 企 业 实 施 的 消 防通 道 管 理 、 电 梯 安 全 使 用 管 理 等 。 4 设 施 设 备 技 术 档 案 资 料 管 理 包 括 建 立 设 备的 登 记 卡 片 、 技 术 档 案 、 工 作 档 案 、 维 修 档 案 等 。 3 2 3 物 业 设 施 设 备维 修 工 程 的 分 类 1 设 施 设 备 保 养 的 分 类 房 屋 设 施 设 备 的 保 养 是 指 物 业 管理 企 业 主 管 部 门 和 供 电 、 供 水 、 供 气等 单 位 对 设 备 所 进 行 的 常 规 性 检 查 、养 护 、 维 修 等 工 作 。 通 常 采 用 三 级 保养 制 （ 即 日 常 维 护 保 养 、 一 级 保 养 和二 级 保 养 ） 。 （ 1） 日 常 维 护 保 养 是 指 设 备 操 作 人 员 所 进 行的 经 常 性 的 保 养 工 作 。 主 要 包 括 定 期 检 查 、 清 洁保 养 ， 发 现 小 故 障 及 时 排 除 ， 及 时 做 好 维 护 工 作并 进 行 必 要 记 录 等 。 （ 2） 一 级 保 养 是 由 设 备 操 作 人 员 与 维 修 人 员按 计 划 进 行 保 养 维 修 工 作 。 主 要 包 括 对 设 备 的 某些 局 部 进 行 解 体 清 洗 ， 按 照 设 备 磨 损 规 律 进 行 定期 保 养 。 （ 3） 二 级 保 养 是 指 设 备 维 修 人 员 对 设 备 进 行全 面 清 洗 、 部 分 解 体 检 查 和 局 部 修 理 、 更 换 或 修复 磨 损 零 件 ， 使 设 备 达 到 完 好 状 态 。 （ 4） 设 备 点 检 。 是 指 根 据 要 求 利 用 检 测 仪 器 、设 备 或 人 的 感 觉 器 官 ， 对 某 些 关 键 部 位 进 行 检 查 。 2 设 施 设 备 维 修 的 分 类 房 屋 设 施 设 备 的 维 修 是 通 过 修 复或 更 换 零 件 、 排 除 故 障 、 恢 复 设 施 设备 原 有 功 能 所 进 行 的 技 术 活 动 。 （ 1） 零 星 维 修 工 程 是 指 对 设 备 进 行 日 常 的 保 养 、 检 修及 为 排 除 运 作 故 障 而 进 行 局 部 修 理 。 （ 2） 中 修 工 程 是 指 对 设 备 进 行 正 常 的 和 定 期 全 面 检 修 、对 设 备 部 分 解 体 修 理 和 更 换 少 量 磨 损 零 部 件 ， 保 证 能 恢 复和 达 到 应 有 的 标 准 和 技 术 要 求 ， 使 设 备 正 常 运 转 。 更 换 率为 10 30 左 右 。 （ 3） 大 修 工 程 。 是 指 对 房 屋 设 备 定 期 进 行 全 面 检 修 ， 对设 备 要 进 行 全 部 解 体 ， 更 换 主 要 部 件 或 修 理 不 合 格 零 部 件 ，使 设 备 基 本 恢 复 原 有 性 能 ， 更 换 率 一 般 不 超 过 30 。 （ 4） 设 备 更 新 和 技 术 改 造 是 指 设 备 使 用 一 定 年 限 后 ，技 术 性 能 落 后 ， 效 率 低 、 耗 能 大 或 污 染 日 益 严 重 ， 需 要 更新 设 备 ， 提 高 和 改 善 技 术 性 能 。 （ 5） 故 障 维 修 通 常 是 房 屋 设 备 在 使 用 过 程 中 发 生 突发 性 故 障 而 停 止 ， 检 修 人 员 采 取 紧 急 修 理 措 施 ， 排 除 故 障 ，使 设 备 恢 复 功 能 。 1 各 类 管 理 人 员 的 岗 位 职 责（ 1） 工 程 部 经 理（ 2） 各 专 业 技 术 负 责 人 （ 工 程 师 或 技 术 员 ）（ 3） 领 班（ 4） 维 修 人 员 （ 5） 保 管 员 2 管 理 制 度（ 1） 接 管 验 收 制 度 （ 2） 预 防 性 计 划 维 修 保 养 制 度 （ 3） 值 班 制 度（ 4） 交 接 班 制 度 （ 5） 报 告 制 度 作 业 ： 3-4物 业 设 施 设 备 是 怎 样 分 类 的 ？ 3-5物 业 设 施 设 备 维 修 工 程 是 怎 样 分 类 的 ？