商铺招商策划方案范文

商铺招商策划方案范文第一部分：项目商业经营规划一、整体商业定位二、项目主题概念提炼商业项目的策划时已引入了“城市客厅”、“绿色商务”、“城市休闲广场”的概念，因此对商铺的定位可延续原有的理念。商铺招商方案主题一：“城市客厅”人气 商铺招商方案主题二：“城市休闲生活广场”氛围 同时商铺的功能定位为购物休闲一体化的商业中心，将生活与休闲完美结合，突显现代城市人们的生活方式。三、商业功能定位随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，我们可以在主营零售业的基础上引入娱乐、休闲及其他服务行业以方便顾客，带旺商场。我司建议的功能如下：功能百货超市餐饮娱乐休闲服务对于零售业，我们的要求是中高档的零售企业和知名品牌。餐饮以简洁式、休闲式为主，主要是为了实现商场的购物人群的便利， 但为保持环境清洁，拒绝有厨房的餐饮行业。四、商铺布局及销售方式建议方法一：规定业态分布1）布局方式对各楼层分别确定其用途，按拟订的用途招商和销售。业态分布表楼层一楼业态眼镜、珠宝、皮装、电子专卖二楼三楼四-六楼2）特点主题性专卖店主题性专卖店外资企业、证券、银行办公家 居市场娱乐城、休闲中心方法二：分割式销售分割式销售，是在商铺销售前对商铺进行有针对性的合理、有效 的分割，对分割后的单元进行招商和销售。（具体分割方式另行拟订）1）商铺分割的原则（1）主题的原则商铺的分割，必须遵循主题的原则。即结合商铺推广的主题功能 来进行分割。不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前 提。因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深 与开间之比大于 4：1 的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、 音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。(2) 人性化的原则商铺的分割，必须遵循人性化的原则。也就是说，分割出的商铺 要符合业主经营、使用的要求。分割出的道路，要符合消费者的购 物习惯、购物心理和走路习惯。这句话包含两层意思：第一，所有 人性化所要求的人流通路设计必须要有;第二，所有不符合人性化所 要求的人流通路设计必须去除。这两点对于商铺的销售有非常重要 的意义。商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和 有效手段。如果按人性化所要求的人流通路没有，必然会影响部分 商铺的人流量，给销售和经营带来困难。而如果不符合人性化所要 求的人流通路的存在，又会造成面积上的极大浪费，因为通路的唯 一作用就是用来走路，不会产生经济上的效益。(3) 科学利用的原则2)特点分割后将产生较多小单元，销售和招商速度相对较慢。零星尾盘 销售会有一定难度。另外分割后经营者自行经营可能会出现经营上 的无序，商业品质可能出现下降，不利于塑造良好的商业形象和商 业氛围的形成，有悖于中高档商业物业的总体定位。建议：根据上述分析，我司建议风尚国际商铺采用方式一招商和销售。五、项目商业营运规划(一)项目商业营运规划原则1、符合整个商业街战略定位的原则，集购物、娱乐、休闲、餐 饮四大功能于一体，商品的布局必须从满足以上功能需求的角度出 发;2、适应不同商品经营业态格局的原则，超市、服装等适合单层、 分区经营，可规划于中间商铺，形成上下分层、同层分区的经营形 态;3、尊重市场需求和选择的原则，经营布局的规划必须为招商服 务，最终格局取决于招商的结果;4、合理有效使用空间的原则，首先做到合理的空间分割;5、经济效益原则，应充分考虑商户的经营利益，达成商户与市 场经营者双赢的局面;6、关联性原则，不同的商品适合不同的经营组合，如餐饮和娱 乐休闲可形成互补、互促经营，服饰和日用百货可形成互补、互促 经营，这些关联性商品可在同一功能区经营;7、大客户和知名品牌优先原则，大客户和知名品牌对提升市场 品牌，带动中小商户的进驻，以及带动消费起着至关重要的作用， 对这类客户要优先考虑;8、充分考虑经营户愿望和要求的原则，考虑了经营户愿望和要 求，才能充分吸引经营户进驻，并提高经营户的经营激情，从而促 进市场快速形成;9、方便顾客消费的原则，商品布局及业态分布方面，体现了生 活和休闲的原则，先购物、后休闲、再去餐饮娱乐，符合人消费的 习惯;10、视觉形象原则，整个经营布局应充分考虑商品陈列的视觉冲 击力和形象同意。（二）项目商业营运规划1、统一招商除经营户购买的，用于自营的商铺外，为统一形象，尽快繁 荣市场，对剩余商铺采用统一招商的原则。市场的招商采用品 牌联营、资本联营、招商引资和租赁等展开，其中大商户和品牌商 户可采用以上多种方式展开。2、“出租过度，最终出售”的收益模式对于有投资楼盘意向且能接受购买产权的商户，将产权转移 由购买者自行经营或出租给他人经营。3、整和市场整和市场功能，集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功能于一体;整和市场空间，进行合理商品布局;整和招商，因有部分商铺可能需要先租再售，该部分商铺进 行统一招商;整和推广，避免单兵作战，整个市场有经营方进行统一的广 告、促消推广;4、合理回报保证市场和经营户合理的收益，实现双赢;完善商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力;通过市场整体机能的完善，带动该片区土地及租赁价格的提 升，使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报;通过市场经营业绩的提升，促进存量盘的销售;第二部分：招商及销售策略一、项目整体营销策略营销工作面对的是市场中各种要素的组合，而各种影响市场的因 素都是变动的，特别是房地产市场。因此，房地产营销活动必然是 动态的。只有动态的营销才能保证房地产营销的效果。风尚国际商 铺的营销采用“机动营销策略”。所谓机动的房地产营销策略，就 是要根据市场中各种要素的变化，不断地调整营销思路，改进营销 措施，使营销活动动态地适应房地产市场变化。机动营销策略的核心是掌握市场中各种因素的变化，而要掌握各 种因素的变化就要进行调研。影响市场的各种因素主要有：消费者的构成及心态、经销商的配合及支持、竞争产品的实力及动态、行 政政策的法规及控制、宏观经济的现状及发展、自身队伍的稳定及 优化等等。因此调研的类别主要有：消费者调查、经销商调查、竞 争产品及企业调查、行政政策调查、宏观经济调查、员工队伍调查只有深入的调查，科学的研究，才能透彻地掌握市场，为科学合理的营销策略提供依据。在深入调查、科学研究的基础之上制定的 营销策略才可能是正确的策略。不断地调研，不断地调整营销思路， 这样的动态营销可以使企业永远立于不败之地。二、项目招商销售总策略1、在商铺销售前做好商铺招商工作。以销售为主，招商为辅。 如商户可以购买商铺则将商铺产权转让;如商户只能接受只租不买的 形式，可在商铺出租给商户后在寻找商铺买主。2、项目主要为自营型商铺，将商铺一定年限的产权完全转移给 投资人，由投资人自行决定自行经营还是出租给他人经营;3、由于有部分投资者可能不会选择买下商铺，如某些连锁超市 为了加快发展商的资金回笼，可先将商铺先租给投资者经营一定年 限，然后再将其产权转移给有购买意向的客户;4、对商铺进行业态布局进行初步规划，根据规划业态，针对性 地寻找投资商户进行招商。5、目标商户定位为全国或深圳知名商家和连锁企业。但商铺买 家除这些知名商家企业外，也可以为其他有购买能力的任何目标群。三、商业氛围营造强势广告支持，形成强大的宣传攻势，让全市人民都来此消 费。成立演艺中心，周未进行大型文艺演出，吸引市民前来观光 消费。全方位贴心物管服务，给经营者一个轻松的经营环境，购物 者一个享乐的购物天堂。定期促销推介，形成滚滚人流，带来巨大消费。四、价格策略及租金预估（略）五、目标商户及客户设定与选择1、目标商户群V本地集团与企业V全国性或地区级连锁店V品牌店、专卖店、主题店2、目标购买人群V本地集团与企业V全国性或地区级连锁店V品牌店、专卖店、主题店V本地个体私营业主V有投资意向的本地人3、目标商户确定原则V先大户、后小户;先品牌商户、后一般商户的原则一、项目招商目标1、第一目标主力店第一目标主力店以百货、休闲、娱乐、服务行业为经营主体;2、第二目标主力店第二目标主力店是商业街提升人气，完善商品结构，促进商场由单一的仅以日用消费和休闲为主体的物业向集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的商业物业过渡，使之成为惠州市新兴商圈中的主导。3、第三目标主力店第三目标主力店作为商业街商业结构和服务机能的完善服务。同 时也是商业街的公共服务机构。第三目标主力店主要包括金融机构、 电信、邮政、移动通讯等集团客户。二、招商与销售流程1、目标商户群的确定;2、对商铺铺位进行规划，制定合理的分割方案;3、针对目标商群和客户群进行项目推广，扩大项目知名度，提 升影响力;4、双方洽谈，达成购买或租赁意向;5、投资者到实地选择商铺位置，并签订买卖或租赁协议;6、投资者按规定交纳购房款或交纳租金和服务费;7、对已经签定租赁协议的商铺进销售;8、发展商对商场进行最后的装修和设施配套，为投资者的进入 创造良好的商业硬环境;9、在招商过程已经基本结束时，选择合适的开业时间，欢迎投 资者进场经营。三、商铺推广方案（一）推广主题建议基于目前整体市场、区域市场和项目本身的状况，本项目产品应向强品牌、高档次发展，在产品设计、形象包装、营销推广、物业 管理等方面进行全面升级，经我司反复推敲，我司将项目推广主题 定位为：“您的财富源泉风尚国际”（二）推广方式及渠道建议2、推广方式方式一：营销中心现场展示营销中心关于商铺的各方面资料和装备应较为齐备，从所见、所 闻全方位让买家了解信息。另售楼处可以在原售楼处的基础上做相 应的调整，以适合商铺的租售。方式二：特色营销活动A、开盘前1）让先消费者得到“看得见”价值的“在，预期价格购买高品质 商铺从而成为义务推销员。媒体铺垫、报道、宣传;平面广告强势宣 传适时制造气氛。2）软性新闻缮稿是该阶段一个重要的传媒曝光形式，通过新闻缮 稿传达本项目之基本资料，让人们逐步深入认识了解本项目。在该 阶段不要过太急于将项目的卖点全盘托出，以免丧失项目的神秘感。3）媒体广告B、销售期小部分以竞价拍卖的形式进行炒作建议促销主题活动：商铺竞价拍卖会四、招商及销售费用估算1、装修费用2、硬件投入3、商场公共设施及广场投入4、推广费用五、招商及销售进度安排项目销售期定为20xx.l0.28-20xx.l.28，销售率预期为80%公司以“顾客至上、提高服务、迎合消费需求、领导消费时尚” 为己任，全力打造一流购物场所。现面向社会隆重招商，具体招商 方案如下：一、招商范围：1、食品类：2、生鲜类：海鲜、水产、生肉、蔬菜、水果、豆制品现场制作、酱菜、干菜 蛋类。3、百货类：二、招商时间：年4月15日年5月30日。三、招商对象及条件：1、具备一定经营能力和经济实力的厂家、公司或个人，地域不 限、资信可靠、可长期合作;3、组织观念强，能自觉接受管理和监督;4、对所经营的商品具有透彻的市场分析能力、超前的经营理念 以及市场机遇的把握能力;5、能够按规定及时交纳各种费用。四、合作方式：1、供货商：是指由供货人按照与超市所签协议的约定条款，为 超市提供商品和有关支持的厂家、公司或个人。本方式有两种形式： 供货商按进价供货，超市制定商品售价;供货商提供商品建议售 价，购物中心按核定的比例提取利润。2、联营：是指由超市有偿提供场地，供货方自主经营、费用自 理、按月结算的合作方式。3、招租：五、招商程序：1、报名： 报名时间：年4月15日，地点： 报名需提交的有关资料：C、上述资料提交前必须加盖有单位红色印章或报名主体责任人 的亲笔签名，同时上述资料必须在证件有效期内。D、商品报价单：商品条码、商品名称、单位、规格、供货价、 建议零售价、产地、保质期、报价时间等。E、提供必要的商品样品（实物）。2、报名者资质审查时间：年4月15日年5月10日。通知时间：年5月10日年5月12日4、谈判，确定供货商或联营伙伴，并以书面形式告知对方;时间：5月12日年5月18日5、双方签订协议并交纳有关费用（样品、商品信息列表）。时间：招商电话：5月18日年5月30日联系人：第一部分、营销准备工作1、营销主体A、成立以高铁站商业项目营销小组为主体的专职营销小组进行 营销;B、成立以公司机构策划部、销售部为策略支持的营销协作小组 进行策略支持;C、建立招商处作为硬体支撑。2、营销队伍组建营销经理：1名营销员/市场研究员：1 名商业策划人员：1 名3、营销架构 备注：以上人员建议在项目营销正式启动前半个月到位，并针对营销进行专业知识的培训和项目相关知识的培训。4、营销工作管理 营销人员上岗前培训，做营销前准备; 每日以书面形式汇报营销情况，按时制作上门客户统计分析、广告效果测试分析并以周、月小结形式报告呈报;定期提交周例会纪要营销周、月总结;每周定期组织营销小组与营销协助小组人员沟通，及时分析市场 变化，相应调整营销策略，提交宣传推广计划书。5、营销物料准备项目经理负责 营销细则、营销流程、租赁协议等 项目经理负责、公司协助商业部分总平图（工程图）、商业街平面图（规划效果图）公司对接人员负责 项目经理负责，公司行政协助 制定商户准入标准、引入原则、操作规则等。 书面计划，公司审核确定 营销处的筹建、确定公司组织机构和部门设置。公司各部门共同负责第二部分、营销时间及节奏安排1、营销对象针对高铁站特有位置及流动性定位2、营销及经营模式建议采用招商会议及电话，网络等模式3、营销时间计划根据营销模式确定进度计划表4、营销节奏安排由于本项目目前的市场状况及项目实际需要，对上述四阶段工作 进行分解如下：第三部分、招商实施战略一、招商战略、策略1、招商将实施快、准、灵的战略快：招商工作的快速展开，迅速组建招商队伍、准备招商物料， 积极主动争取和拟定主力商家取得联系并进行有效的沟通，尽早确 定商家进驻的可能性，及早发现问题并及时调整招商方案;公关宣传 工作全面铺开，以最快的信息发布及行动达到招商的全面认知、认 同。准：认准时机准时开始招商消息的发布，把项目准确明晰的定位 业态划分和项目区域未来无限的发展潜力展示给目标商家和未来的 投资者;准确把握商家的心理和需求，做好招商相关的服务工作，专 业地操作招商计划。灵：市场众多的不确定因素和招商工作中存在的人为因素都会影 响招商方案的选择和计划实施的效果，在专业高效操作的前提下， 根据市场情况和计划实施的结果及时调整招商计划的各项内容。2、招商总策略走出去、请进来建立直复式的招商网络以流动招商为主、现场招 商为辅2.1. 走出去、请进来由于本项目处于城市规划弱势区域，针对项目市场所处的位置以 及综合定位。因此，在招商过程中，充分利用周边社区多生活消费 高等优势，利用价格低于主商圈的主动条件进行定向招商，整个招 商过程中以主动沟通可能性客户为主。2.1. 建立直复式的招商网络招商初期因目标商家的数量小、直达性好，可省去招商的知晓阶 段而直接进行认知和认同度宣传，直复招商手段可低成本高效率地 达到此目的。通过各种招商物料将项目的招商信息发布、传递到目 标消费者（如：项目市内销售点、招商手册、DM、短信、杂志读本 等）。2.1 以流动招商为主、现场招商为辅在现场达到展示效果时，建议采用必须采用“商铺特点+区域发 展”。二、商业部分整体租金水平预计（仅为参考）备注：以上租金建议仅为参考，具体租金标准需要在招商工作正 式开展前进行最终确定。三、优惠政策：招商部分：1、联营：由甲方公司提供场地与装修，客户提供设备和人员的 形式，与签约客户针对大型的餐饮和健身项目进行联营，形成长期 受益。2、项目整体提供的折扣优惠政策。建议采用不同的期限给予不 同比例的优惠招商措施A、主力商家进入第一年收取年租金的50%、第二年收取年租金 的 100%、第三年收取年租金的 110%;B、对各商业的租赁优惠政策：地块区域的不同而提供的不同的 折扣优惠政策。不同楼层、不同位置的租赁优惠政策：因楼层和位置而影响经营 利益的提供不同的优惠政策。不同业态的租赁优惠政策：根据不同业态的投入成本和经营程度 提供不同的优惠政策。专卖零售业的租赁优惠政策：根据专卖零售 的知名品牌和规模不同而提供不同的优惠政策。如：为了鼓励客户长期经营，项目将采取三年合同签订和五年合 同签订的方式提供不同的租金优惠政策A、租约签订时间3年，一次性免租半年;免租期结束后第一年收 取正常租金的 80%;第二年、第三年开始收取全部租金。第四年开始 租金以正常租金的 5%逐年递增;第五年租金递增 6%;第六年租金递增 7%;总体租金递增比例不超过原租金水平的 20%。B、租约签订时间5年，一次性免租1年;免租期结束后第一年、 第二年正常收取全部租金。第三年后租金以正常租金的 5%逐年递增 第四年租金递增6%;第五年租金递增7%;总体租金递增比例不超过原 租金水平的 20%。销售部分：销售部分的优惠政策分为三项，可合理组合四、招商具体工作流程1、确定招商对象;2、确定经营模式：投资经营;委托经营;租赁经营;直接经营;虚 拟经营;3、制定招商优惠策略;4、商业项目部进行客户招商月计划实施;5、招商主管制定客户招商周计划;6、客户管理员对客户信息归档完善、招商资料准备就绪;8、商业项目部进行客户分类、确定重点;9、商业项目部安排客户填写招商租户登记表10、商业项目部负责客户沟通谈判;12、商业项目部与客户沟通、谈判、方案修改与认可;13、与客户正式签定招商协议第四部分、招商媒体策略1、媒体选择适用的招商推广的媒体均有各自的优点和缺点，我们将根据各大媒体的优劣分析，针对每个推广阶段的目标，制订最适当媒体组合策略。建议本项目前期第一阶段推广以销售现场包装展示、招商手册、DM 直邮为主，辅以杂志、短信等2、推广节点A、项目接手开始前期市调，重点在于价格调整，业态确认，租金确认，围挡广告制作;B、销售部启用后确认优惠政策、价格策略，建立短信平台，宣传一期单张通过直邮、夹报、派发实施项目告知;C、制作招商手册，配合二期单张进行定向招商；D、客户跟踪确定答谢；E、销售策略实施3、招商成本概算一. 方案描述：方案 1：投资型客户购买置恒新天地步行街一层二层商铺，并将 商铺委托甲方经营 5 年，甲方一次性给乙方支付两年的租金;客户购 房时在总额中一次性扣除，后三年按销售价格的 5%作为保底，超出 部分 2：8 进行分成（在租金收取后的第三个月支付），并由商管公司 统一运营管理。自购自营客户在不影响项目整体业态分布的情况下， 对其自有商铺拥有优先租赁权。方案 2：投资型客户购买置恒新天地步行街一层商铺，并将商铺 委托甲方经营 3 年，甲方一次性给乙方支付 1 年的租金，客户购房 时在总额中一次性扣除，后两年按销售价格的5%作为保底，超出部 分按照 2：8 分成。投资型客户购买置恒新天地步行街二层商铺，并将商铺委托甲方 经营 5 年，甲方一次性给乙方支付 2 年的租金，后三年按销售价格 的 5%作为保底，超出部分按照 2:8 分成。方案 3：投资型客户购买置恒新天地步行街一层二层商铺，并将 商铺委托甲方经营 3 年，甲方一次性给乙方支付一年的租金;客户购 房时在总额中一次性扣除，后三年按销售价格的 5%作为保底，超出 部分 2：8 进行分成（在租金收取后的第三个月支付），并由商管公司 统一运营管理。二. 推出本案的目的：1.经过初略了解客户普遍对置恒新天地项目位置认可，所以我们 在通过返租形式获得商铺的支配权的时候，再以较低的门槛租赁给 经营户经营的同时，我们需要充分考虑该地段的租金，以避免出现 返租的点比实际租金少。2.置恒新天地步行街目前还未形成，“买铺自愿，出租自便”的 模式，在很大程度上阻挡了投资户的投资热情，对于有经济实力的 客户来说，买铺不是难事，如何出租铺位却是难事。用售后返租的 形式可以解决这类投资户的后顾之忧。3. 一层二层的业态短期内不容易准确定位，以返租五年的形式卖 给投资者为置恒新天地步行街的成功打造赢得了五年的宝贵时间。三. 详细方案（个人建议采用方案 1）1.置恒新天地步行街一层商铺价格拟定为 30000 元，返租后的实际成交价即为 26400 元。二层商铺价格拟定为 10000 元，返租后的实际成交价即为 8800 元。2.执行方法（1）采用五年包租、前两年按每年6 个点的租金一次性返还。也 就是购买任何一个商铺，则该商铺五年的经营权委托第三方（实际上 就是开发商）进行全权经营，而且在购铺签合同时即可获得头两年的 租金，每年租金实际回报率为 6%。四. 返租形式返租年限：5 年。返租形式：前两年一次性返还，在签合同时即 买即返，第3、4、5 年租金在每年收取租金后的第三个月支付给购 房户（以合同签定时间为准）。五. 已成交客户策略2.已经签定的商铺合同，按照原来合同价格返还12 个点。猜你喜欢：