房地产开发流程培训PPT课件.pptx

房 地 产 开 发 的 涵 义房 地 产 开 发 模 式我 国 房 地 产 开 发 程 序我 国 房 地 产 企 业 主 流 产 品 开 发 流 程 图 通 过 整 合 多 种 资源 为 人 们 提 供 居住 空 间 并 改 变 人们 生 存 物 质 环 境的 一 种 活 动 。 品 牌 房 地 产 开 发需 要 整 合 的 资 源劳 动 力 土 地 专 业 人 员 经 验城 市 基 础 、 公用 配 套 设 施 建 筑 材 料 资 金 香 港 模 式 ：以 开 发 商 为 中 心客 户 预 售 融 资 、 银 行 按揭 融 资由 开 发 商 一 家 完 成 “ 买地 、 建 造 、 卖 房 、 管理 ” 纵 向 价 值 链开 发 商 不 持 有 物 业 美 国 模 式 ：市 场 化 资 本 运 作聘 请 专 业 公 司 完 成 房 地产 开 发 的 各 个 环 节 横 向 价 值 链开 发 商 持 有 并 经 营 物 业 物 业 管 理 销 售 盖 房 子 取 得 土 地 主 要 采 用 香 港 模 式 ：依 赖 房 产 销 售 收 入 和 银 行提 供 资 金以 销 售 为 主 的 经 营 模 式以 圈 地 、 圈 钱 为 主 的 盈 利模 式 投资决策分析投资机会选择 意 向 地 块 的 确 定 进 行 项 目 资 源评 估 中 观 经 济 评 估 指 标商 品 房 施 工 面 积商 品 房 竣 工 面 积商 品 房 销 售 面 积商 品 房 销 售 额商 品 房 空 置 面 积 及 空 置 率房 地 产 市 场 价 格 指 标自 身 价 值 评 估 指 标地 块 地 貌地 质 条 件地 块 内 及 周 边 的 自 然 景 观 资 源地 块 周 边 的 城 市 配 套 状 况城 市 发 展 评 估 指 标总 体 规 划 要 点城 市 重 点 发 展 方 向 及 其 规 划 项 目 区 域 和 地 段 内 的 规 划 详 细 情 况规 划 变 更 因 素 宏 观 经 济 评 估 指 标国 内 生 产 总 值人 均 GDP消 费 总 额固 定 资 产 投 资银 行 贷 款 年 末 余 额居 民 储 蓄 存 款 余 额人 均 可 支 配 收 入恩 格 尔 系 数房 地 产 投 资 额 及 比 例城 市 文 化 评 估 指 标城 市 的 经 济交 通 地 理 优 势城 市 人 文 研 究 城 市 综 合 竞 争 力历 史 文 脉 的 研 究 进 行 项 目 资 源评 估 进 行 项 目 资 源评 估 初 步 可 行性 研 究 可 行 性 方案 研 究 确 定 意 向 地 块 成 立 项 目 研 究 小 组 投 资 、 策 划 人 员 设 计 人 员 财 务 人 员进 行 项 目 资 源 评 估 经 济 层 面 评 估 城 市 发 展 层 面 评 估 城 市 文 化 层 面 评 估 自 身 价 值 层 面 评 估 初 步 可 行 性 研 究 制 定 研 究 计 划静 态 经 济指 标 分 析 可 行 性 方 案 研 究 用 于 银 行 贷 款 的地 块 发 展 可 行 性 方 案 制 定 研 究 计 划动 态 经 济指 标 分 析 动 态 资 金缺 口 分 析 项 目 风 险分 析 用 于 政 府 报 建 的地 块 发 展 可 行 性 方 案 行 政 命 令 式资本市场 土 地 二 级 开 发 土地市场 行 政 命 令 式资本市场 土 地 二 级 开 发 土地市场 行 政 命 令 式 可 以 是 划 拨 也 可 以 是 协 议 出 让 .根 据2003年 8月 12号 正 式 发 布 的 国 务 院 18号 令 ， 政 府有 权 合 理 的 确 定 各 类 房 地 产 用 地 的 布 局 和 比 例 。也 就 是 说 ， 在 各 个 城 市 中 ， 仍 有 由 政 府 决 策 的开 发 项 目 ， 其 中 有 相 当 一 部 分 (比 如 危 改 项 目 、工 商 企 业 改 造 、 经 济 适 用 房 和 基 础 设 施 建 设 中的 建 设 用 地 分 配 )是 通 过 土 地 协 议 出 让 的 方 式 进行 的 ， 尤 其 是 危 改 和 基 础 设 施 建 设 中 的 建 设 用地 分 配 ， 基 本 上 是 控 制 在 政 府 手 里 。 行 政 命 令 式资本市场 土 地 二 级 开 发 土地市场 资 本 市 场 中 的 拿 地 方 式 根 据 渠 道 不 同 ， 又 可 分 为 : 投 资 参 股 ： 用 资 金 入 股 或 用 土 地 入 股 ， 通 过 土 地 与资 金 的 互 换 共 同 组 成 项 目 开 发 公 司 ， 以 解 决 有 钱 没 地 形 式 。 土 地 收 购 ： 直 接 收 购 获 得 土 地 ， 这 种 直 接 收 购 按 国家 规 定 要 缴 纳 营 业 税 、 土 地 增 值 税 、 所 得 税 、 印 花 税 、 契税 等 税 费 。 收 购 有 土 地 的 公 司 ： 为 了 避 免 缴 纳 契 税 与 营 业 税 等 ，一 般 都 通 过 直 接 收 购 公 司 的 股 权 ， 这 种 收 购 公 司 的 形 式 现阶 段 主 要 涉 及 企 业 所 得 税 或 个 人 所 得 税 等 税 费 ， 不 用 缴 纳营 业 税 、 土 地 增 值 税 、 契 税 。 这 是 近 年 来 比 较 红 火 的 一 种方 式 ， 比 如 万 科 收 购 浙 江 南 都 ， 香 港 路 劲 收 购 顺 驰 。 行 政 命 令 式资本市场 土 地 二 级 开 发 土地市场 土 地 市 场 通 过 在 土 地 市 场 进 行 招 标 、 拍 卖 、 挂 牌 公开 获 得 土 地 ， 这 也 是 自 2002年 7月 以 来 ， 获 取 土地 的 主 要 方 式 。 从 目 前 来 看 ， 不 管 是 招 标 、 拍 卖 或 者 挂 牌 ，拿 地 大 概 只 有 一 个 标 准 ， 那 就 是 价 格 标 准 。 通常 的 情 况 下 是 以 “ 价 高 者 得 ” 为 唯 一 的 衡 量 标准 ， 而 一 般 不 过 分 限 制 参 与 者 的 资 格 和 参 与 者的 其 它 相 关 条 件 。 了 解 地 块 所 在 区 域 的 市 场 状 况 研 究 宏 观 市 场 现 状 及 其 趋 势 地 块 所 在 区 域 产 品 设 计 调 查 消 费 市 场 的 研 究 和 目 标 客 户 的 定 位 概 念 设 计 规 划 概 念 设 计景 观 概 念 设 计规 划 时 空 环 境 分 析方 案 设 计初 步 设 计 施 工 图 设 计 建 筑 方 案 设 计景 观 方 案 设 计 详 细 规 划 设 计建 筑 单 体 设 计 施 工 现 场 的 水 、 电 、 路 通 和 场 地 平 整 ；市 政 设 施 接 驳 的 谈 判 与 协 议 ；安 排 短 期 和 长 期 信 贷 ；建 设 工 程 项 目 地 名 报 批 ；工 程 项 目 设 计 招 标 办 理 ；设 计 方 案 评 标 会 召 开 及 设 计 单 位 中 标 办 理 ；勘 察 招 投 标 与 勘 察 单 位 的 中 标 办 理 ；施 工 招 标 办 理 、 施 工 监 理 单 位 甄 选 ；开 发 项 目 保 险 事 宜 洽 谈 ；编 制 项 目 开 发 进 度 表 ， 预 估 现 金 流 ；检 查 所 有 的 工 程 图 纸 是 否 准 备 就 绪 等 。 工 程 建 设 施 工配 套 工 程 施 工规 划 、 消 防 、 防 雷 工 程 、 人防 工 程 、 环 保 、 绿 化 、 卫 生防 疫 、 电 梯 、 市 政 基 础 设 施等 验 收 ， 办 理 工 程 质 量 书 ，勘 测 院 实 测 竣 工 图 ， 房 管 局实 测 建 筑 面 积 ， 城 建 档 案 馆 竣 工 资 料 进 馆 并 出 具 意 见 书办 理 建 设 工 程 竣 工 验 收 备 案 针 对 营 销 工 作 的 市 场 调 查目 标 客 户 深 度 定 位 项 目 的 入 市 时 机 及 开 盘 销 售 排 期项 目 营 销 定 位项 目 整 合 营 销 策 略 项 目 价 格 体 系 的 制 定项 目 的 广 告 推 广 策 略 营 销 执 行项 目 的 活 动 推 广 策 略项 目 的 媒 体 运 用 策 略 项 目 营 销 总 体 思 路销 售 节 奏 的 控 制分 阶 段 销 售 计 划 与 策 略分 阶 段 推 广 策 略整 合 营销 策 略 广 告 的 跟 进 和 监 控销 售 执 行 与 工 程 进 度 配 合营 销 组 织 管 理 制 定销 售 队 伍 的 组 建 与 培 训营 销执 行 开 盘 执 行 方 案 与 准 备 项 目 资 源 评 估(初 步 市 场 调 研 ) 地 块 时 空 环 境 调 查可 行 性 研 究(立 项 分 析 )深 度 市 场 调 研Yes No 住 宅 产 品 设 计 调 查消 费 市 场 研 究 及 目 标 客 户 定 位消 费 市 场 研 究 及目 标 客 户 定 位 规划特征 景观特征 立面处理 户型特征 细部处理 SWOT分 析 及 资 源 审 核项 目 竞 争 力 分 析 住 宅 产 品 初 步 调 查 结 论市 场 空 白 点 研 判差 异 化 竞 争 优 势 及 核 心 竞 争 力 定 位 产 品 初 步 形 态 定 位 住 宅 产 品 初 步 选 择同 一 板 块 优 秀 项 目 研 究 原 创 开 发 概 念 定 位 概 念 草 案 超 越 项 目 借 鉴 项 目项 目 开 发 核 心 定 位 开 发 主 题市 场 形 象 生 活 蓝 本生 活 方 式 社 区 文 化定 位项 目 产 品 形 态 定 位 开 发 模 型方 案 对 比 建 筑 类 型面 积 对 比 产 品 理 念主 力 户 型项 目 价 格 定 位项 目 总 体 规 划 理 念 地 块 价 值及 用 途 初 期 开 发策 略 开 发 主 题导 入 总 体 理 念策 划项 目 景 观 规 划 理 念 策 划 概 念 设 计 任 务 书 概 念 设 计 项 目 建 筑 规 划 理 念 策 划项 目 公 建 配 套 理 念 策 划项 目 产 品 建 议详 细 规 划 设 计 任 务 书 项 目 营 销 策 划营 销 专 题 市 场 报 告 方 案 设 计详 规 设 计 建 筑 单 体 设 计初 步 设 计 项 目 整 合 营 销 策 略项 目 的 入 市 时 机 及 开 盘 销 售 排 期价 格 体 系 制 定推 广 策 略 营 销 执 行销 售 道 具 及 物 料 准备视 觉 系 统 设 计 跟 进 施 工 图 设 计施 工 图 预 算招 投 标监 理 公 司 介 入 确 定 施 工 单 位 开 工开 工 吉 日 选 择 组 建 工 程 管 理 组全程工程管理广告公司介入 VI策 划 方 案 及 跟 进营 销 组 织 管 理开 盘 销 售 策 略开 盘 竣 工 验 收交 楼 工 程 结 算项 目 结 束 广告公司介入 现 场 销 售 顾 问现 场 工 程 顾 问物业管理介入