万科产品之持续创新

万科产品的持续创新 发 行 转 债 筹 资 十 五 亿 项 目 开 发 城 市 达 十 个 集 团 规 划 设 计 部 成 立 项 目 开 发 城 市 达 十 四 个 集 团 标 准 化 中 心 成 立 集 团 项 目 管 理 中 心 1984 1988 1993 1994 1999 1997 2000 2001 2003 2002 建 筑 研 究 中 心 成 立 集 团 设 计 工 程 部 成 立 配 股 六 亿 八 开 始 新 的 全 国 扩 张 深 圳 地 产 万 创 成 立 确 立 以 房 地 产 为 主 业 进 入 房 地 产 行 业 万 科 企 业 股 份 有 限 公 司 成 立 配 股 三 亿 八 投 资 深 圳 住 宅 集 团 产 业 化 中 心 、 产 品 创 新 中 心 成 立 区 域 设 计 中 心 成 立 项 目 开 发 城 市 达 十 八 个 1993 1994 1997 1999 2000 2001 2002 2003 2004 前言：万科规划设计系统的发展沿革 110 61 35 22 25 26 26 34 132 135 0 20 40 60 80 100 120 140 160 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 118 171 85.6 53.6 31.4 20.519.4 29.2 26 45.2 1 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 年竣工面积（万平方米） 规划设计系统人数（人） 5 121212 5 5 5 9 18 10 14 16 19 18 41 11 26 10 16 10 14 9 0 10 20 30 40 50 60 70 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 进入城市( 个) 在建项目( 个) 成立建筑研究中心 成立集团规划设计部 成立标准化 /项目管理中心 成立产业化 /产品创新中心 0 10 20 30 40 50 60 70 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 技术观与技术研发 住区观及规划实践 标准化产品 2004 前言：万科规划设计系统的发展沿革 项目管理 标准化 工厂化与产业化 产品创新 理论及推广 建筑技术 1.1 探索阶段 （无住区观 有住区观） 探索发展过程 城市改建住宅 形成住区概念 封闭型 城郊结合部大盘 半开放住区 被动的开放社区 开放的社区 注重住户的感受 参与城市的营造 1998-2003深圳四季花城 城郊结合部 -开放住区 1996-2004上海城市花园 被动的开放社区 1996-1998深圳城市花园 形成住区概念 封闭型 1990深圳威登 1992深圳万景 城市改建住宅 2003年 中山城市风景 开放的社区 注重住户的感受 参与城市的营造 1.2 形成阶段 万科对住区的认识 居民使用与生活的空间 规划师、建筑师的创作 开发商的游戏 不仅仅是 住区是 城市空间的组成部分 更不是 1.2 形成阶段 理论课题研究 项目案例总结 实践转化 新城市主义理论 开放住区相关理论 万科项目案例 外部项目案例 深圳四季花城、上海城市花 园、北京青青 华南板块 万科住区规划导则 四季花城与城市花园版本 形成住区观的 三条途径 15年住区实践性理论集 1.3 实践阶段 住区观的核心思想 第一层面： 区域 第二层面： 住区 第三层面： 院落 城市界面 路网密度 公建配套 住区的适宜规模 突出的住区中心 混合利用、多样化 优先考虑公共空间 院落（管理单元） 住栋 人车共融的系统 公共建筑的标志性 建筑风格与当地文脉协调 区域协调 住区功能、 空间组织 住区氛围 营造 交通组织 新的生活方式 自防卫体系 自然与文化资源 1.3 实践阶段 实践作品 武汉城市花园 中山城市风景 大连城市花园 1.3 实践阶段 邻里应该是这样一个地方：鼓励人们的参与性，形成社区感、安全感。 1.3 实践阶段 情景花园洋房 深圳 成都 武汉 B2-5 华中 03版 天津 同一组团内的多种住宅形态 上海 1.3 实践阶段 合院住宅 中山 成都 金色 高层住宅的实践 2.1 万科的技术观 应用 低技术 ，达到 住宅 的 高舒适性 。 实施途径 目标 建立 万科生态住宅标准 形成 万科生态住宅标准 让实实在在的生态全面走进万科住宅 万科生态住宅标准 的 构成 夏热冬冷地区 夏热冬暖地区 严寒地区 声环境 光环境 热环境 景观水系统 雨水系统 中水系统 万科住宅 生态标准 住宅物理标准 水环境标准 节能标准 2.2 万科生态住宅标准 夏热冬冷地区 夏热冬暖地区 严寒地区 声环境 光环境 热环境 景观水系统 雨水系统 中水系统 住宅物理 标准 水环境 标准 节能标准 2.3 生态实践 万科住宅生态标准 生态研究 生态实践 南京金色家园 深圳东海岸 武汉城市花园 深圳坂雪岗 夏热冬冷地区 夏热冬暖地区 严寒地区 声环境 光环境 热环境 景观水系统 雨水系统 中水系统 住宅物理 标准 水环境 标准 节能标准 2.3 生态实践 万科住宅生态标准 生态研究 生态实践 深圳坂雪岗 北京星园 北京西山庭院 天津城市花园 天津水晶城 沈阳花园新城 夏热冬冷地区 夏热冬暖地区 严寒地区 声环境 光环境 热环境 景观水系统 雨水系统 中水系统 住宅物理 标准 水环境 标准 节能标准 2.3 生态实践 万科住宅生态标准 生态研究 生态实践 深圳东海岸、天津水晶城 武汉城市花园、南昌四季花城 北京青青家园、大连城市花园 夏热冬冷地区 夏热冬暖地区 严寒地区 声环境 光环境 热环境 景观水系统 雨水系统 中水系统 住宅物理 标准 水环境 标准 节能标准 2.3 生态实践 万科住宅生态标准 生态研究 生态实践 天津东丽湖 l 房地产 E网 房地产 E网 -倾力打造房地产物业 管理资料库 ,汇聚海量的免费管理资料 。 3.2 万科住宅标准化 形成基于 客户行为 的标准化 产品 产品 市场因素 自身因素 客户 竞争 对手 成本 周期 我们选择以 客户 维度作为产品决策第一重要因素 3.3 我们做了什么？ 以 设计标准化 为主导的 标准化过程 空间尺度 功能组织 部品性能 物理指标 设备要求 使用标准 性能标准 部品模 块化 功能模 块化 户型模 块化 组团模 块化 标准化 产品体系 居住要求 技术标准 设计模块 标准化操作模式 客户行为 自我实现 尊重 归属 安全 生理需求 3.3 我们做了什么？ 部品模 块化 功能模 块化 户型模 块化 组团模 块化 屋面瓦 屋面构造 成品烟道 外墙砖 ICI外墙涂料 铝合金门窗 穿孔铝板 铝合金窗台 玻璃砖 铝合金空调百页 孔洞扣帽 墙面成品 PVC分格条 楼号牌 情花阳、露台地砖 情花阳露台栏杆 情花阳、露台栏杆 2 情花阳露台灯具 晾衣 情花阳、露台木构架 2 情花阳、露台 木构架 1 情花阳、露台木 构架 3 情花北入口阳、露台钢结构雨棚 全景 .东立面 0 10 20 30 40 50 60 70 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 项目管理 标准化 工厂化与产业化 产品创新 理论及推广 建筑技术 以客户为参数，产品是标的，以建 筑研究中心为核心完成产品创新工作。