车位专项市场研究报告.ppt

1 本报告严格保密 车位专项市场研究报告 2 本报告严格保密 第一部分：研究背景与研究目的 第二部分：研究成果与结论精要 车位专项市场研究报告综述 3 本报告严格保密 第一部分：研究调查项目概况 车位专项市场研究报告综述 4 本报告严格保密 东一时区 半岛国际公寓 雅安国际公寓 五栋大楼 观澜国际 润枫德尚 熙府桃园 华荣公寓 开发商：天鸿宝业 均价： 7460元 / 车位比例： 1： 1 入住时间： 2004-1-31 开发商：润丰房地产 均价： 8800元 / 车 位比例： 1： 0.8 入住时间： 2004-6-28 开发商：金隅嘉业 均价： 6200元 / 车位比例： 1： 1 入住时间： 2005-4-21 开发商：金时代臵业 均价： 8500元 / 车位比例： 1： 0.56 入住时间： 2006-12-31 开发商：隆盛房地 产 均价： 10500元 / 车位比例： 1： 0.7 入住时间： 2005- 9-30 开发商：城开集团 均价： 15000元 / 车位比例： 1： 0.8 入住时间： 2006-3-1 开发商：天鸿集团 均价： 8800元 / 车位比例： 1： 0.8 入住时间： 2005-6-30 开发商：华荣建业 均价： 24000元 / 车位比例： 1： 1.2 入住时间： 2005- 8-30 1、北京项目概况 2、天津项目概况 研究调查项目概况 5 本报告严格保密 开发商：阳光 100 均价： 10000/ 车位比例： 1： 0.8 入住时间： 2004-5-31 开发商：融创 均价： 12000元 / 车位比例： 1： 0.8 入住时间： 2005-10-31 开发商：河西建设 均价： 9300元 / 车位比例： 1： 0.7 入住时间： 2005-12-31 开发商：住宅集团 均价： 9300元 / 车位比例： 1： 0.7 入住时间： 2006-10-31 开发商：天房发展 均价： 6800元 / 车位比例： 2： 1 入住时间： 2005-4-30 开发商：泰丰工业园 均价： 24000元 / 车位比例： 1： 0.5 入住时间： 2007-5-31 1、北京项目概况 2、天津项目概况 研究调查项目概况 6 本报告严格保密 第二部分：研究成果与结论精要 车位产品背景研究 车位市场现状研究 分品类项目车位建议 未来车位市场发展趋势 研究结论综述 车位专项市场研究报告综述 7 本报告严格保密 车位产品背景研究 车位市场现状研究 分品类项目车位建议 未来车位市场发展趋势 研究结论综述 1、车位形式 2、车位设计 3、车位租售 4、车位管理 研究成果与结论精要 8 本报告严格保密 现有的项目所采用的车位形式主要为地上路 边车位结合地下停车库，极个别项目采用机械 停车（如：北京半岛国际公寓）、地上架空层 车库（如天津开发区伴景湾）以及半地下车库 （如天津白楼仕嘉），停车楼形式目前极少有 项目采用。 北京半岛国际公寓 北京雅安国际公寓 天津白楼仕嘉 1、车位形式 2、车位设计 3、车位租售 4、车位管理 目前社区车位产品主要形式有：地面停车、地 下人防及非人防车库、地上停车楼、地上架空 层、半地下车库等，此外还有机械停车的补充 方式。 目前主要为地上路边停车结合地下停车库 9 本报告严格保密 目前各社区车位规划数量均以满足政策规范要求为依据，但有部分高档社区采 用增大车位规划数量的方法体现项目配套的高档次。 调研发现，车位数量的增加在 一定程度上能够提升项目整体价值，但对车位售价和项目售价提升能够起到的作用 较小。 车位设计的其他指标参数中，各社区规划均以能够满足车位设计规范为基础， 在设计指标上大多不进行突破。 为了体现项目产品的品质、提升车位产品的价格， 开发商通过调整以下指标以提高车位品质、获取更高客户的满意度： 净高。高档项目车库入口净高多设计为 2.8米 以上 （规范要求为小型车 2.2米，轻型车 2.8米）（代表 项目：熙府桃园、白楼仕嘉，部分客户考虑到购买 的车辆较大，对于车库净高要求较高， 例如：泰丰 傲景观澜的客户刘欣，其车辆为 SUV，车辆高度较 高，所以对车库高度要求较高。 ）； 通道宽度。高档项目车库通道宽度多数设计为 7米 （规范要求为小型车 5.5米，中型车 7.0米）（代表 项目：熙府桃园、白楼仕嘉）； 增加设备设施或提高档次。高档项目车位产品增加 配臵主要为 智能化门禁、新风系统、采暖系统、手 机信号增强设备、电子监控设备、车位锁 等（客户 对于电动车位锁需求较高，共计 37个）（代表项目： 熙府桃园、五栋大楼、白楼仕嘉）。 北京半岛国际公寓 1、车位形式 2、车位设计 3、车位租售 4、车位管理 目前项目均以满足设计规范为基础，在设计指 标上不进行更多突破 10 本报告严格保密 调研项目的车位一般采用租售结合的形式，租售比例不确定。在 产权方面，目前天津市场销售的车位中大部分为 20年使用权（合同 法规定租赁年限最高为 20年） ，北京市场中车库产品 部分已拥有产 权（ 50年产权） 。 1、车位形式 2、车位设计 3、车位租售 4、车位管理 无产权的车位租赁期限为 20年，带产权的车位 销售期限为 50年，天津市场在销项目多无产权 11 本报告严格保密 现有项目的车位管理水平一般。 物业公司主要负责车库车位系 统的清洁、照明、安全、调度 等工作，对于业主车辆损失等 的赔偿要视业主是否合理停车 及与物业签署的合同而定，因 此在车位管理方面，由物业单 位引发的纠纷甚多。 1、车位形式 2、车位设计 3、车位租售 4、车位管理 一般物业公司主要负责车库车位系统的清洁、照明、安 全、调度等工作，但在安全方面易引发业主投诉 12 本报告严格保密 车位产品背景研究 车位市场现状研究 分品类项目车位建议 未来车位市场发展趋势 研究结论综述 1、车位形式对项目品质的影响 2、车位形式对成本投入以及租 售收益的影响 3、车位产品的市场租售价格与 管理费用状况 4、市场上客户对车位产品的需 求状况 5、车位市场的政策规范情况 研究成果与结论精要 13 本报告严格保密 地下 人防 及非 人防 停车 新型居住区应用较多；有利 于项目在绿化、交通组织等 方面品质的提高，客户接受 度较好；管理难度一般。 地 面 停 车 多数居住区广泛应用；但其加大 了行人与机动车的交通组织难度， 降低社区感官舒适度；客户接受 度较高；管理难度小。 停 车 楼 目前多数用于大型公共建筑； 居住小区也有涉及但数量不多， 主要原因在于其侵蚀容积率； 影响建筑密度指标；降低邻近 物业品质；客户对其普遍能够 接受；易于进行相应的停车管 理。 北京雅安国际公寓 1、车位形式对项目 品质的影响 2、车位形式对成本 投入以及租售收益 的影响 3、车位产品的市场 租售价格与管理费 用状况 4、市场上客户对车 位产品的需求状况 5、车位市场的政策 规范情况 大胡同停车楼 车位形式的选择影响项目品质与管理难度 14 本报告严格保密 架 空 层 目前有部分社区采用，主要原因表现在：为满足 住宅设计规范要求而设臵架空层用于解决配套设 施不足等问题出于改善小区环境、增加景观效果 的考虑；客户接受度较高；管理难度较小。（如天 津开发区伴景湾，缺点为受上部柱网限制，平均每 个车位面积较大，可设臵车位数量有限。） 半 地 下 停 车 目前有部分居住社区采用； 对社区交通组织、绿地率和 建筑密度有一定影响；能够 形成社区景观规划的层次效 果，同时能够增加车库的通 风和采光效果；客户接受度 较好；管理难度较小。（如 天津白楼仕嘉） 机 械 停 车 方 式 繁华都市大型公建停车场运用较多，住宅小 区运用较少 ;客户对其接受度不高；管理难 度大。（ 如：北京半岛国际公寓，其设臵机 械停车位是为满足车位比例而设臵的，多数 停车位为地下两层的车库；据调查，其机械 停车位使用不方便，多数客户宁愿把车停在 社区外，也很少使用机械停车位。 ） 北京半岛国际公寓 天津白楼仕嘉 1、车位形式对项目 品质的影响 2、车位形式对成本 投入以及租售收益 的影响 3、车位产品的市场 租售价格与管理费 用状况 4、市场上客户对车 位产品的需求状况 5、车位市场的政策 规范情况 车位形式的选择影响项目品质与管理难度 15 本报告严格保密 主要投入是铺装费用 （能够和绿化相结合，因此成本基本可 以忽略） ；租金标准受政策限制。（ 天津市商品住宅物业 管理小区机动车固定车位存车收费标准 ） 主要成本投入为地上 建筑成本（约 1500-2000元 / 平米） ；可售可租，资金回收方式和时间比较灵活。 主要成本投入为地下部分 建安成本（约 2500-3000元 /平 米）， 人防部分无法销售，非人防部分在条件允许下可 供销售；销售价格和租金较高， 人防部分只能通过出租 产生收益、非人防部分可以通过销售较快的回收投资。 1、车位形式对项目 品质的影响 2、车位形式对成本 投入以及租售收益 的影响 3、车位产品的市场 租售价格与管理费 用状况 4、市场上客户对车 位产品的需求状况 5、车位市场的政策 规范情况 停 车 楼 地 面 停 车 地下 人防 及非 人防 停车 地面停车形式的成本投入最少，地下停车 (有 产权 )形式可通过销售实现投资回收 16 本报告严格保密 主要成本投入为设备投入成本和后期设备运转与维修 保养成本； 此类产品只能租不能售，租价水平一般， 资金回收方式和速度不理想。 主要成本投入为 建安成本（约 1500-2000元 /平米）， 该形式因层高不同租售情况有所变化（层高 2.2米以下 不能销售、 2.2米以上可以销售）； 该类型产品租售价 格适中；资金回收方式和速度比较灵活。 主要成本投入为地上 建安成本和土地成本（约 1500元 / 平米）， 有经营性和非经营性之分，经营性架空层在 条件允许下可供销售，其他只能租不能售。 该形式产 品价格较高，资金回收方式和速度比较灵活。 1、车位形式对项目 品质的影响 2、车位形式对成本 投入以及租售收益 的影响 3、车位产品的市场 租售价格与管理费 用状况 4、市场上客户对车 位产品的需求状况 5、车位市场的政策 规范情况 半 地 下 架 空 层 机械 停车 的方 式 地面停车形式的成本投入最少，地下停车 (有 产权 )形式可通过销售实现投资回收 17 本报告严格保密 从目前京津两地来看，车位产品的价格由市场而 定，同档次项目之间价格差异不大。 车位产品的租售价格与车位产品品质的量化对应 关系并不明显，目前车位市场主要表现为市场需求导 向而非产品差异化导向。 1、车位形式对项目 品质的影响 2、车位形式对成本 投入以及租售收益 的影响 3、车位产品的市场 租售价格与管理费 用状况 4、市场上客户对车 位产品的需求状况 5、车位市场的政策 规范情况 客户关注度方面：目前客户主要关注的是车位 数量而非品质 18 本报告严格保密 在租赁价格方面 ，天津市场地上车位一般租金水平为 90-120元 / 月，地下租金水平为 200-300元 /月；北京市场地上车位一般租金水 平为 120-150元 /月，地下租金为 300-600元 /月。 在销售价格方面 ，天 津市场地下车库一般售 价水平为 6-10万元 /个 （ 20年使用权）；北京 市场地下车库一般售价 水平为 11-20万元 /个 （ 50年产权）。 北京、天津地下车位购买价格分析 0 10 20 30 天津 1 15 9 1 0 0 北京 0 12 24 28 6 0 5 万以下 6-10万 11-15万 16-20万 20-25万 2 5 万以上 1、车位形式对项目 品质的影响 2、车位形式对成本 投入以及租售收益 的影响 3、车位产品的市场 租售价格与管理费 用状况 4、市场上客户对车 位产品的需求状况 5、车位市场的政策 规范情况 租售价格方面：北京的租赁价格与销售价格现 状均高于天津 19 本报告严格保密 收取车位管理费后，物业公司主要负责车库 车位系统的清洁、照明、安全、调度等工作，目 前社区中提供车辆美容和维修的并不多，且均为 有偿服务。 区域 管理费 天津 北京 城市中心项目 150元 /月 200元 /月 中心区外围项目 100-120元 /月 120-150元 /月 城市外围区域项目 60-80元 /月 80-100元 /月 1、车位形式对项目 品质的影响 2、车位形式对成本 投入以及租售收益 的影响 3、车位产品的市场 租售价格与管理费 用状况 4、市场上客户对车 位产品的需求状况 5、车位市场的政策 规范情况 车位管理费：天津车位管理费用比北京低 30- 50元 /月 20 本报告严格保密 调研发现，购买车位的天津客户中多数拥有 20万元左 右的车辆，北京客户中多数拥有 20-30万元车辆； G2品类中购买车位的京津客户拥有车辆的价格 0 5 10 15 20 25 天津 北京 10万以下 10-20万 20-30万 30-50万 50万以上 1、车位形式对项目 品质的影响 2、车位形式对成本 投入以及租售收益 的影响 3、车位产品的市场 租售价格与管理费 用状况 4、市场上客户对车 位产品的需求状况 5、车位市场的政策 规范情况 北京客户拥有车辆价格情况普遍高于天津客户 21 本报告严格保密 购买车位客户需求的车位形式多为地下一 层或二层，且以地下一层为主； 租赁客户需求以地面车位为主，但其中拥有车辆 价格超过 15万元（天津） / 20万元（北京）的客户 更愿意租用地下车库。 对于非常见的架空层停车和半地下停车，客户 普遍可以接受。 对于机械车位目前调研项目中只有半岛国际公寓项 目涉及，客户反应为对其数量表示满意而对其安全性 和便利性普遍不太认可。 1、车位形式对项目 品质的影响 2、车位形式对成本 投入以及租售收益 的影响 3、车位产品的市场 租售价格与管理费 用状况 4、市场上客户对车 位产品的需求状况 5、车位市场的政策 规范情况 购买车位客户多需求地下车位，而租赁客户需 求以地面车位为主 22 本报告严格保密 在地下停车的客户更愿意将车停放在楼体距离电梯 间较近的位臵，其中购买车位的客户对此需求比较强烈， 楼间靠近电梯的位臵客户接受度也较高。 G 2 、G 3 品类地下停车位置需求 30% 70% 地下楼间 地下楼体 1、车位形式对项目 品质的影响 2、车位形式对成本 投入以及租售收益 的影响 3、车位产品的市场 租售价格与管理费 用状况 4、市场上客户对车 位产品的需求状况 5、车位市场的政策 规范情况 客户对于楼体或楼间距离电梯间较近的位臵需 求较高 23 本报告严格保密 在车位产品设计方面，客户对于目前的限高、坡度、转弯 半径等方面现状普遍表示认可。 客户更为关注的因素在于 车位数量和安全性、便捷性。 1、车位形式对项目 品质的影响 2、车位形式对成本 投入以及租售收益 的影响 3、车位产品的市场 租售价格与管理费 用状况 4、市场上客户对车 位产品的需求状况 5、车位市场的政策 规范情况 引用观澜国际公寓王先生的建议： 要考虑到家中有老人或残疾人，最好能够设臵残 疾人通道，方便居住生活。 多数客户关注车位的数量与安全性、便捷性 24 本报告严格保密 在车位产品设备设施方面，客户出于对车停放的便捷性 和安全性考虑，都比较注重 车位锁和车挡 的使用，对于 其它附属设备设施也希望增加。 G 2 购买北京、天津客户的车位装备需求 6 3 1 0 1 0 7 3 1 6 2 2 13 6 2 6 3 2 0 5 10 15 北京 6 3 1 0 1 0 天津 7 3 1 6 2 2 小计 13 6 2 6 3 2 无 车挡 机械车位锁 电动车位锁 车牌号或车 位号 其他1、车位形式对项目 品质的影响 2、车位形式对成本 投入以及租售收益 的影响 3、车位产品的市场 租售价格与管理费 用状况 4、市场上客户对车 位产品的需求状况 5、车位市场的政策 规范情况 引用阳光 100项目客户陈先生的建议：可以使用电子 遥控车位锁，机械车位锁上下车不方便。 多数客户比较注重车位锁和车挡的配备 25 本报告严格保密 天津市场中 接受较高车位销售价格的多为购买城市内高档项目的客 户，住宅产品的价格与车位产品的价格形成了一定的量化对应关系 （购买 80万左右住宅产品的客户一般能承受价格为 8-10万元的车位； 购买 120万左右住宅的客户一般能承受价格为 10-12万元的车位；购 买 150万左右住宅的客户一般能承受价格为 12万元以上的车位） 。 天津购买购房价格与车位价格关系 0 1 2 3 4 5 6 7 购房8 0 万左右 购房1 0 0 万左右 购房1 2 0 万 购房1 5 0 万 2 0 0 万以上 8-10万 10-12万 12-15万 1 5 万以上 1、车位形式对项目 品质的影响 2、车位形式对成本 投入以及租售收益 的影响 3、车位产品的市场 租售价格与管理费 用状况 4、市场上客户对车 位产品的需求状况 5、车位市场的政策 规范情况 天津购房价格在 80-150万元的客户接受车位 价格在 8-12万 26 本报告严格保密 1、车位形式对项目 品质的影响 2、车位形式对成本 投入以及租售收益 的影响 3、车位产品的市场 租售价格与管理费 用状况 4、市场上客户对车 位产品的需求状况 5、车位市场的政策 规范情况 北京市场表现与天津相类似 （购买 100万左右住宅产品的客户一 般能承受价格为 10-12万元的车位；购买 120万左右住宅的客户一般能 承受价格为 10-15万元的车位；购买 150万左右住宅的客户一般能承受 价格为 12-15万元的车位；购买 200万左右住宅的客户一般能承受价格 为 15万元以上的车位）。 北京购买购房价格与车位价格关系 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 购房80万左右 购房100 万左右 购房120 万 购房150 万 200 万以上 8-10万 10-12万 12-15万 15万以上 北京购房价格在 80-200万元的客户接受车位 价格在 10-15万及以上 27 本报告严格保密 产权方面 设计方面 目前，政府对于车位产权出台的政策规范主要有 物权法 ，主 要对车位的产权界定、归属进行了限定。 物权法 七十四条对 于车位产权做了规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、 车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车 的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式 约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位， 属于业主共有。 1、车位形式对项目 品质的影响 2、车位形式对成本 投入以及租售收益 的影响 3、车位产品的市场 租售价格与管理费 用状况 4、市场上客户对车 位产品的需求状况 5、车位市场的政策 规范情况 汽车库建筑设计规范 、 天津市建设项目配建停车场 (库 )标 准 主要对于车位建筑设计的标准化进行了规定，车位形式、设 计指标应按以上两个标准实施。 目前客户对于 物权法 关于车位的规定理解差异较大，例如： 阳光 100的部分业主就认为社区内车位属于全体业主，不应该 收费，目前阳光 100多数业主都没有购买或租赁车位。 多数开发商都没有对设计标准进行提升， 对于较大的车辆停车不方便，拥有车辆较 大的客户对此表示不满意，希望改进。例 如：半岛国际公寓业主陶女士的车为 SUV， 引用其建议 :“ 转弯半径比较死，如果开 大车或新车过不去，希望转弯处加宽；车 位都比较窄，加宽车位尺寸。 ” 北京半岛国际公寓 车位产权方面以 物权法 为参考，设计方面以 汽车 库建筑设计规范 、 天津市建设项目配建停车场 (库 ) 标准 为规范 28 本报告严格保密 1、车位形式对项目 品质的影响 2、车位形式对成本 投入以及租售收益 的影响 3、车位产品的市场 租售价格与管理费 用状况 4、市场上客户对车 位产品的需求状况 5、车位市场的政策 规范情况 租售方面 租赁价格 方面 各城市也相应结合自身城市特征对 车位产品的销售方式、 租赁指导价格以及车位产品的设计标准 等进行规定，也相 应出台了各城市的 社区车位的管理办法 社区车位的 设计标准 等政策规范。 天津市商品住宅物业管理小区机动车固定车位存车收费 标准 规定 ,地上车位租赁指导价格 60-120元 /月 ,地下车库 为 300-500元 /月。 北京市普通居住小区物业管理服务收费标准 规定，地 上车位租赁指导价格为 150-210元 /月，地下车库无规定要 求。 目前政策没有对于租售比例严格限制，但是对于开发商 只售不租，多数客户表示不满。例如上海大华 锦绣华 城小区地下车位只售不租，造成了小区地面停车位数量 不够，而地下车库却空空如也。 车位租售与价格方面根据各地管理收费标准执 行 29 本报告严格保密 车位产品背景研究 车位市场现状研究 分品类项目车位建议 未来车位市场发展趋势 研究结论综述 1、车位产品形式选择建议 2、车位产品设计建议 3、车位租售模式建议 4、车位管理模式建议 5、车位成本投入建议 研究成果与结论精要 30 本报告严格保密 第一选择是地面停车 （尽量增加地面停车在总体车位中所占的 比例）； 其次是结合人防空间布臵 ，有条件时（考虑空间布局和指标占 用） 考虑地上架空层 ； 再次是地下人防车库与非人防车库 （一般为 2层）； 如果以上措施仍不能满足规范的车位数量，可以 考虑利用机械 设备 满足规范要求数量。 1、车位产品形式选择 建议 2、车位产品设计建议 3、车位租售模式建议 4、车位管理模式建议 5、车位成本投入建议 建议车位产品形式优先顺序：地面停车 结合人防或架 空层停车 地下非人防车库 利用机械设备 31 本报告严格保密 地面停车的方式选择： 首先是路边停车方式。目前大多数项目地面停 车采用的是路边停车方式，管理难度较小，但是 影响社区居住环境；自从 物权法 颁布后，路 边停车收费问题引起很多纠纷，租售难度较大。 其次为地面设臵停车场。停车场 会影响项目绿地率，管理难度小， 对居住环境有一定的影响；租售难 度不大； 可以结合绿化覆盖率，在 停车位上铺装地砖草或在车位周围 种植树木，在不影响绿化覆盖率的 情况下增加车位数量。 再次为地面设臵机械停车设备。机械停车设备与 后期维护成本较高，目前只有极少数小区使用，停 车不方便，对小区环境影响较大；租售难度较大。 建议地面停车设臵结合绿化覆盖率的停车方式。 1、车位产品形式选择 建议 2、车位产品设计建议 3、车位租售模式建议 4、车位管理模式建议 5、车位成本投入建议 建议地面停车设臵结合绿化覆盖率的停车方式 32 本报告严格保密 为控制总成本投入，满足规范要求的数量即可，不建议额外增加车位 数量。 对车位数量在各种车位形式上分配的先后次序，遵照前文所述的 车位产品形式选择建议。 在设计地下车位时， 在同交通设计和机电、消防等专业设计师充分沟 通后，节约机电、消防等设备空间的占地面积，并优化它们与车位占 地的空间布局关系， 在保证一定车位数量的前提下，尽量减少总的地 下建筑面积或层数，实现控制成本的目的。 为进一步降低成本，在设计地面 车位时， 可以在同园林设计师和 交通设计师充分沟通后， 尽量增 加车位占地面积以及同等占地面 积的车位数量 。（出车位率，例 如：在不影响地面绿化覆盖率的 情况下尽量多设臵地面车位，可 结合地砖草或者在地面停车位周 边种植树木来增加绿化覆盖率等 形式。） 3、车位租售模式建议 4、车位管理模式建议 5、车位成本投入建议 建议在不增加成本的前提下保证项目车位数量 2、车位产品设计建议 1、车位产品形式选择 建议 33 本报告严格保密 加高车库出入口高度至约 2.8米，宽度不 应低于 3.5米； 车道宽度加宽至近 7米； 车位摆布方式尽量为垂直式； 车位位臵最好在楼体或楼间下靠近电梯 处； 车库出入口与车道为单向行驶，出入 口在社区外。 主要参数按照规范设计即可。但对用于销售的车位可重点进行修正， 包括： 以可销售车位最优化为原则进行设计， 从而提高可售车位的价格。 车位出入口门禁设臵为 IC卡识别； 3、车位租售模式建议 4、车位管理模式建议 5、车位成本投入建议 建议车库设计主要参数按照规范设计即可，部 分客户关注指标可突破 2、车位产品设计建议 1、车位产品形式选择 建议 34 本报告严格保密 在车位的附属设备方面 ，除 必备的设施外（车位号、车 挡），可以根据客户需要选装 部分设备，例如 电子车位锁 （客户对此需求较高）等。 在配套设备方面 ，人身和车辆安全 问题是客户最关心的，除物业管理公 司提供相应保障外， 电子监控和门禁 等智能化设备是最重要的 ，其次是手 机信号增强设备，再次是加强照明、 通风和背景音乐等开心要素。 引用润枫德尚的业主夏女士的建议： 由于地下车库相对较黑，女性客户对此多有顾虑，可增加照明，保安、音 乐等满足其需求。 3、车位租售模式建议 4、车位管理模式建议 5、车位成本投入建议 在车位的附属与配套方面除了必备的设施外， 还可选装部分客户需求较高的设备 2、车位产品设计建议 1、车位产品形式选择 建议 35 本报告严格保密 可以采取 单独销售的方式； 也可以采取 买房屋送产权车位 共同销售的方式，将车位成本计入房款； 还可以采取 买房送使用权 （ 20年）车位的形式作为补充。 销售方式的选取最好能根据房屋实际 供需情况和客户需求情况确定，例如 在房屋供不应求，同时客户对车位需 求强烈的情况下， 采取买房屋送产权 车位销售模式，有利于开发商加快回 款和保证销售率，也能为客户提供车 位的“贷款”服务，减轻双方负担。 具体销售形式需要对房屋、销售、客 户等情况进行具体分析后确定。 1、车位产品形式选择 建议 2、车位产品设计建议 3、车位租售模式建议 4、车位管理模式建议 5、车位成本投入建议 建议根据项目实际情况确定销售方式 36 本报告严格保密 在车位销售时机方面，普遍采取的是入住后单独销售车位。 但从现实情况看，这种销售时机容易在销售方式、销售价格和产 权归属等问题上引发客户与开发商之间的矛盾。例如：天津富力 城，由于富力城的车位没有产权，开发商只能租赁使用权，受合 同法的影响，富力租赁期为 20年， 20年后自动续约；但物权法刚 刚颁布，业主对于自身权力维护意识加强，认为车位属于全体业 主，不应由开发商出售或租赁，因此导致了富力城车位的销售矛 盾。 我们建议 在销售房屋同时销售车位， 有利于减少矛盾， 同时提供了将车位款同房款一起贷款的可能，减轻客户 资金压力，这就要求开发商在前期做好相关手续的筹备 工作。如：北京雅安国际公寓在售房时将车位同房屋一 同销售，避免了车位产权问题对销售的影响。 2、车位产品设计建议 4、车位管理模式建议 5、车位成本投入建议 建议在销售房屋同时销售车位 1、车位产品形式选择 建议 3、车位租售模式建议 37 本报告严格保密 在车位售价方面， 京津两地的价格都有上升空间， 天津近期开 发项目可以在 15万元左右，北京可提升到 20万元以上。主要原因在 于京津两地土地价格仍然呈上涨趋势、汽车拥有率不断提高、购车位 客户的车辆档次在提高， 北京的客户对于车位售价提高的认识要高 于天津，因此北京提高售价比较容易，但在天津仍然需要培育客 户对车位价格的认识。 在车位租金方面， 由于多数租车位的客户支付能力有限，因此 租金大幅提升的空间很小，否则会造成客户满意度严重下降， 因 此不建议大幅提升租金。 2、车位产品设计建议 4、车位管理模式建议 5、车位成本投入建议 建议车位售价可结合项目档次适当调整，不建 议租金大幅调整 1、车位产品形式选择 建议 3、车位租售模式建议 38 本报告严格保密 在车位物业管理服务方面，尽管客户愿意为额外增加的服 务项目买单，但对于开发公司而言，意义不大，不会因此 而增加利润或大幅提高客户满意度，反而可能会因此带来 成本投入的加大或浪费。 引用华夏津典的业主王忠文先生的建议： 在不增加建设成本的情况下，可适当提供合理的物业服务，如 代客泊车服务。 1、车位产品形式选择 建议 2、车位产品设计建议 3、车位租售模式建议 4、车位管理模式建议 5、车位成本投入建议 建议不以增加开发成本来提高客户满意度，可 提高物业管理服务质量来增加客户满意度 39 本报告严格保密 车位是投入产出比较低的产品， 因此，多数开发商不会在车位上增 加成本投入。而且客户对于目前停车环境表示接受。但是也不愿意在 车位上花费更多资金，并且对目前车位设计和环境也并无提出重大投 诉。 1、车位产品形式选择 建议 2、车位产品设计建议 3、车位租售模式建议 4、车位管理模式建议 5、车位成本投入建议 不建议在车位设计方面加大成本投入 40 本报告严格保密 车位产品背景研究 车位市场现状研究 分品类项目车位建议 未来车位市场发展趋势 研究结论综述 2、车位产品设计的发展趋势 3、车位产品租售价格的发展趋势 4、车位市场管理的政策法规日趋 规范 1、车位产品形式的发展趋势 研究成果与结论精要 41 本报告严格保密 从发展趋势上看，京津两地的项目都在进行品质升级，因 此，地面停车位数量比例呈下降趋势，多数转向地下车位（尤 其是北京）； 在这个转型期，客户需求由地上停车被迫转到地 下停车，由此所带来的客户纠纷此起彼伏（北京尤为严重、天 津正在进入这个时期）；值得注意的是北京机械车位出现频率 增加，包括地上和地下，此法虽然解决了车位数量问题，但后 期的物业管理方面带来了相当大的问题。 市场上的项目未来将倾向于进行车位产品品质升级，节能节 地的先进产品（智能化立体停车楼、智能化机械车位等）逐渐 出现。由于受到产权销售限制影响，此类型 不会对传统的地下 车库起到替代作用，只会成为提高社区车位数量的一种补充手 段。 1、车位产品形式的 发展趋势 2、车位产品设计的 发展趋势 3、车位产品租售价格 的发展趋势 4、车位市场管理的 政策法规日趋规范 地面停车位数量比例呈下降趋势，多数转向地下车位， 机械车位作为一种补充方式其选用数量将有所上升 42 本报告严格保密 从我国发达城市近年机动车保有量激增和各地规 划部门对居住区车位比例不断增加的发展态势看 ，目前实行的“ 100平方米以下户型户数与车位比 为 1： 0.7” 和“ 100平方米以上户型户数与车位比 为 1： 1” 的户数与车位比例有可能会继续提高（ 天津市建设项目配建停车场 (库 )标准 规定）。 在车位设计方面，发达城市的家庭轿车发展不断 影响着客户对车位需求的细微变化，车位设计指 标在规范的基础上有所突破，将成为一种趋势。 通过车位产品背景的研究来看，设计指标参数中 的部分指标进行放大已成为开发商争相追捧的促 销手段，此趋势也将得到广泛性普及发展。对于 车库净高、通道宽度、设备设施等客户能够直观 体验之处，开发商也乐于适当加大投入。 在车位设计方面，通过近些年的规范变化和客户需求变化发现， 社区车位在数量、投入成本和部分指标上呈现出放大的趋势： 北京雅安国际公寓 北京雅安国际公寓 1、车位产品形式的 发展趋势 2、车位产品设计的 发展趋势 3、车位产品租售价格 的发展趋势 4、车位市场管理的 政策法规日趋规范 车位在数量、投入成本和设计指标将呈现出放 大趋势 43 本报告严格保密 车位作为商品的一种，其价格将依然遵循市场供需关系规律。 在当前的规范下，多数地区的社区车位产品处在供不应求的状 态下，但由于受到客户消费观念和支付能力差异的影响，各地 区的车位价格在当今乃至较长时期内仍将存在较大差异。 但是，今后几年内各地车位价格的水平仍然会继续上扬，主要 原因包括： 其一、车位需求大于供应的现实很难快速解决； 其二、土地资源稀缺，地价涨幅明显。 因此，判断今后一段时间车位价格会仍然上涨。 1、车位产品形式的 发展趋势 2、车位产品设计的 发展趋势 3、车位产品租售价格 的发展趋势 4、车位市场管理的 政策法规日趋规范 车位销售价格将呈上涨趋势 44 本报告严格保密 车位产权问题，政府定会着力解决，物权法的出台正是一种信号。 待产权问 题清晰后，贷款问题如能够顺利解决，车位市场将全面参与到住宅产品的市场 竞争之中， 但同时对车位产品的销售价格势必起到一种推波助澜的作用。 社区车位管理费标准目前国家尚未形成政策规范要求，各社区多通过物业协 商解决，因而对于此项费用的纠纷较多，客户大多认为费用较高、透明度低等。 但随着车位相关政策法规的不断完善，对于车位管理费的标准也将成为未来政 策重点规范的对象之一，以上问题均能够得到解决， 车位管理费的标准也将会 回归到一个比较理性的客户满意水平。 物权法 的出台对车位产品的产权界定起到了一定的规范作用，但就 目前执行程度来看还是出现了一些漏洞， 如车库产权如何合理分解、按揭 贷款如何解决、销售使用权和产权如何进行规范限定等， 对于物权法的补 充细则是否会对此加以限定值得期待。 由于 物权法 出台后相关执行政策没有有效跟进，因 而由车位权属问题引发的矛盾将进一步升级。因此， 车位 产权的清晰化成为继续解决的问题。 今后不可销售的车位 在政策方面朝开发商有利方向发展的可能性较小，借租赁 为名变相销售的形式被限制的可能性加大，造成开发商在 车位上的投入很难全部快速回收。 1、车位产品形式的 发展趋势 2、车位产品设计的 发展趋势 3、车位产品租售价格 的发展趋势 4、车位市场管理的 政策法规日趋规范 物权法 及其细则的出台将会规范开发商在 车位产权方面的操作 45 本报告严格保密 车位产品背景研究 车位市场现状研究 分品类项目车位建议 未来车位市场发展趋势 研究结论综述 1、不因提升品质而增加建设成本投入 2、控制并降低车位产品的总建设成本 3、提升可售车位附加值从而提升车位销售 价格 研究成果与结论精要 46 本报告严格保密 通过上述车位产品背景、车位市场现状、车位建议、车位市场 发展趋势四个方面的调查研究，针对车位设计、租售以及管理上， 如何保证客户满意度、提升车位投入产出比的核心问题，我们总 结出了三方面的核心观点。 研究结论综述 47 本报告严格保密 目前市场上购房客户对车位的需求程度，以及对车位产品品质的 关注程度均相对有限，在车位设计及管理上， 考虑的首要因素是不 增加成本。 客户对购买车位认可度较高，但是对购车位价格的接受程度并没 有比现在的售价提高， 因此，不建议在车位设计方面加大成本投入。 观点一：不因提升品质而增加建安成本投入 48 本报告严格保密 不因提升过高的车位比例而增加建安成本。 车位的比例提升后对项目整体 的品质上不能起到决定性作用，短期内不会成为客户主要关注并决定购房的 主要因素。车位设计主要以满足有意向购买车位的客户能够买到，有意向租 用车位的客户能够尽可能的租到。 可通过先地上后地下、先人防后非人防形式降低建安成本投入。 车位设计 时，影响车位成本投入的最主要因素是车位数量，同时非地面车位的成本明 显高于地面停车。为控制成本，在设计时达到规范要求的车位数量即可，并 且在车位形式选择上，先后优先顺序是：地面停车，结合人防架空层停车 （考虑空间布局和指标占用） ，地下人防停车，地下非人防停车（一般 2 层），不得已时再采用机械停车设备。 观点二：控制并降低车位产品的总建安成本 49 本报告严格保密 目前市场上购买车位的客户，在考虑价位的同时还主要为： 便利程度是否 能够满足需求、安全性是否有保证、管理服务是否人性化。 因此，提升车 位的销售价格可以从以下几个方面进行 : 在能够满足车位设计规范要求基础上，放大销售部分车位 指标。 主要考虑放大的指标为：地下车库净高、通道宽度、 车位硬件标准等。其他车位设计尺寸按照规范要求即可。 客户能够体验之处多投入。 如客户对于安全性的敏感度考 虑，可在车库设计中增加电子监控、停车库柱体及墙体贴 胶、车挡的使用等。 管理增值，服务体验。 如客户对于管理服务的敏感度考虑， 可适当增加声控照明、安全提示、停车引导等，并在销售 阶段进行样板体验展示。 观点三：提升可售车位附加值从而提升车位销 售价格 50 本报告严格保密 不断追求卓越的 房地产专业服务商 众厦地产 51 本报告严格保密 汇报结束 Thanks! 深圳市众厦实业发展有限公司