房地产业的税收筹划探讨

房地产业的税收筹划探讨作者：李洪芳来源：中外企业家2012年第9期李洪芳（大连金鹏建筑工程有限公司，辽宁大连116023）摘要：房地产开发企业作为房地产市场的主体之一，随着目前经济全球一体化趋势的加 强，在宏观调控的影响以及竞争日趋公平和激烈的市场环境下，通过税收筹划的手段达到企业 税收负担最小化，从而降低成本，增加经济效益，增大企业价值，打造企业的竞争优势，是目 前房地产企业增强核心竞争力的有效方法之一。关键词：房地产业；税收筹划；探讨中图分类号：F293.3文献标志码：A文章编号：1000-8772（2012）17-0092-02一、税收与房地产行业发展的相关性分析房地产业是国民经济的主导产业，在现代经济生活中有着举足轻重的地位。随着我国社会 主义市场经济的快速发展，房地产业也呈现高速发展的势头，中国的房地产业正处于向规模化、 品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细 分的转变，逐步发挥其作为国民经济基础产业的重要导向作用。经济决定税收，税收反作用于经济。这是税收与经济发展的辩证关系，对于房地产行业也 存在类似的情况。随着房地产市场的进一步完善，房地产业创造的价值也会进一步的增加，这 就为政府取得充足的税收收入提供了保障。同时随着政府税收收入的增加，也会相应地增加对 房地产业的投入，为房地产业的发展提供良好的基础设施保障，增强房地产品保值增值的能力， 进而形成一个投入、产出相互促进的良性循环。此外，税收政策本身的好坏也将影响房地产业 的发展，适宜的税收负担、良好的税收服务水平、较高的工作效率都将促进房地产业的健康发 展。与此相反，沉重的税收负担、繁琐复杂的税种结构、落后的税收征管方式将阻碍房地产业 的发展。二、房地产业的纳税现状我国现行的税法体系由各单行税法构成。我国房地产业涉及的税费名目繁多，其中，实体 税法是现行税法体系的基本组成部分，目前的实体税法由22个税种构成，在这22个税种中， 房地产开发企业涉及到的税种有：耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、 企业所得税、土地增值税、房产税、契税和印花税、车船使用牌照税、个人所得税等11个，占 到了我国税种的50%。2010年有人大代表称“一套房征62种税费助推房价高涨”。根据国家 财政部于2012年2月14日发布的2011年税收收入增长的结构性分析显示，2011年房产税 实现收入1 102.36亿元，同比增长23.3%。房产税收入占税收总收入的比重为1.2%。房产税的税基是企业保有的自用房产原值总额和出租房屋的租金收入总额，它的增长速度 是由纳税人房产的保有总量和房屋出租价格的增长速度决定的。财政部还说明了房产税收入快 速增长的主要原因：一是办公楼和商业营业用房的保有量一直保持快速增长。2011年办公楼销 售额同比增长16.1%，商业营业用房销售额同比增长23.7%。二是房屋租赁价格上升，2011年 居民消费价格中的居住类价格上涨5.3%。三、房地产企业税务筹划的特点由于房地产的开发与经营具有投资数额大、建设周期长，是一项复杂的系统工程，具有较 强的竞争性，效益与风险并存；受政府的干预和国家经济政策的引导等特点，因此，房地产企 业税务筹划除了具有税务筹划的一般特点外，还具有其独特性，主要表现在以下几个方面：1. 税务筹划效益的显著性由于房地产行业属于资金密集型产业，而且每个开发经营环节都几乎涉及到不同的税费， 房地产企业具有很大的税务筹划空间。因此，房地产企业对税务筹划的重视与投入，将对房地 产企业的经营效益产生积极的显著性的影响。2. 税务筹划的时效性强我们国家的经济是属于国家宏观调控下的市场经济，企业的生产经营受政府干预和国家经 济政策的影响极大，特别是对于作为国家宏观调控重点的房地产行业来说，国家针对该行业的 经济、税收、货币政策随时可能发生变化，因此，房地产企业税务筹划的措施和方案都具有极 强的时效性，而这也要求房地产开发企业对政策的可能变化具有预见性和适应性。3. 税务筹划的复杂性城市房地产除有其特定的开发目标外，还受城市规划、土地利用规划、投资计划等条件的 制约，涉及到经济、社会、生态环境等众多因素，是一项复杂的系统工程。企业除了土地和房 屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、 设计、施工、销售到售后服务全过程。因此，房地产企业的税务筹划是一个系统工程，它的复 杂性要比一般企业税务筹划的复杂性更大。四、房地产业税收筹划的必要性和可行性1. 房地产开发业税收筹划的必要性税收筹划具有合法性、前瞻性、目的性、综合性的特征，房地产行业具有投入资金多、经 营风险高、建设及销售周期长、涉税标的金额大、收益高见效慢等特点，因此，合理的税收筹 划有利于房地产企业降低经营风险和纳税风险，以实现企业价值的最大化。随着我国住房制度的改革，房地产行业投资快速增长，我国的房地产业逐步形成和发展， 投资逐年增大，从1993年的1 937.5亿元，增长到2006年的19 382.46亿元，13年间增长了 13倍，远远超过了同期我国GDP的增长速度。对于一个新兴的产业来说，其发展是非常顺利的。 尤其是近几年，房地产投资的增长速度已经超过了全社会固定资产投资的增长速度，为房地产 业的发展注入了强大的动力。随着我国社会主义市场经济体制的健全和完善，各行各业的竞争 日益激烈，处于高速发展阶段的房地产开发业竞争极其激励。竞争的结果就是行业利润呈现下 降趋势，税收筹划意义将更重大。2. 房地产开发业税收筹划的可行性不论是从国家的宏观政策还是企业内部的微观环境来看，房地产企业的税收筹划都是可行 的。国家提倡税收筹划。税收筹划能最大限度地发挥税收的经济杠杆作用，有利于提高纳税人 的纳税意识、有利于增加国家的税收收入、有利于降低征税和纳税成本、有利于提高企业的经 营管理水平、有利于优化企业产业和产品结构，有着多方面的积极作用，是国家允许并提倡的。企业在法律、法规允许的范围内，实施税收筹划，选取对企业较为有利的纳税方案进行申报纳 税，与依法诚信纳税是完全一致的。3. 我国的税收大环境越来越好，我国税收正逐步走向法治，依法治税正在逐步变成现实。 新税制实施以来，税法得到统一，税权相对集中，规范了减免税，避免了各种越权减免税收和 随意减免税收的现象。税收大环境的变好，为税收优惠政策完全落到实处和税收筹划提供了条 件和可能。4. 企业内部环境的优化（1）专业人才不断增多。税务筹划的技术含量高，不仅要通晓税收法律法规、经济法律法 规，还要了解企业的运作、行业发展趋势、社会发展状况，因此，需要拥有税务筹划专业人才， 专业人才的整体业务水平决定了税务筹划能达到的水平。作为一个经济效益较好的产业，随着 其发展成熟，其业内吸引、积累了一批税务筹划专业人才，再加上各类中介服务机构愿意为房 地产企业提供税务筹划服务，使房地的税务筹划人才增加，保证了其开展税务筹划的人力需要， 为企业的税收筹划提供了条件。（2）企业的法制意识不断地增强。税务筹划在发达国家是一门被广泛应用的技术，但在我 国仅兴起数年。目前，我国不少人对税务筹划仍是认识不深。随着时间的推移，大众对税务筹 划的认识日渐加强，房地产业界也不例外。另外，因发展迅速、经济效益佳，房地产企业云集 了各种类型的专业人才，这些人对新生事物接受能力强，对税务筹划的认识速度比一般的快。 税务筹划作为实现企业价值最大化的有效措施之一，越来越引起房地产企业的重视。参考文献：1 中国注册会计师协会.税法M.北京：经济科学出版社，2012.2 刘佐.中国房地产税收M.北京：中国财政经济出版社，2006.3 李雪梅.试论房地产企业税收筹划的重要性J.中国商界，2010，（3）.4 陈守英.房地产企业的纳税筹划发展研究J.发展研究，2009，（5）.（责任编辑：张娟）