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新婚夫妇的购房计划 戴先生，30 岁，月收入 8000 元；妻，28 岁，月收入 6000 元。两人年终奖金都可多领一个月。基本支出：生活费 5000 元，孝养金 1000 元，交际开支 1500 元，年度旅游支出 3000 元，每月固定偿还小额信用贷款 500 元，基金定期定额投资 1500 元，保险费支出 200 元。目前资产：股票型基金 20000 元，定期存款 10000（利率 4%），活期存款 5000 元。问题：1、现阶段是选择租屋或购屋划算 2、如果 3 年后自行购屋，不知可行否又该怎样进行准备 一、财务状况及分析 首先来看该家庭的资产负债情况：资产负债表 资产 负债 项目 金额 占总资产 项目 金额 占总资产 现金，活期存款 5,000 14%信用卡/信贷应付款 6,000 17%定期存款 10,000 29%负债总额 6,000 17%共同基金 20,000 57%净资产 资产总额 35,000 100%净资产总额 29,000 83%目前负债比率只有 17%，基本财务状况尚称稳健良好，但整体资产属性偏保守，而负债项目中全是消费性贷款，贷款利率远远高过于存款利率，未来应优先考虑以手边存款清偿此项负债。其次，简要分析一下该家庭的现金流量：现金流量表 类别 项目 金额 百分比 说明 收入 先生年收入 78000%夫收入贡献度 太太年收入 52000%妻收入贡献度 工作收入 130,000%工作收入依赖度 理财及其它收入 400%替代收入来源 年度总收入 130,400 100%支出 生活消费支出 94,000%消费率 偿债支出 6,000%财务负担率 保障型保费支出 2,400%年度总支出 102,400%支出比率 结余 总结余（可储蓄额）28,000%储蓄率 还本投资额 18,000%固定储蓄计划 自由储蓄额 10,000%自由储蓄率 每月支出结构分析表 消费（生活）支出 细项 金额 占总消费支出%食 2,000%衣（送洗，一般添购）1,000%住（房租，水电气，电话）1,000%行（交通费，油钱）1,000%交际费 1,500%奉养长辈 1,000%消费（生活）支出小计 7,500%从收支结构来看，年度净结余为正数，支出比率%，可储蓄率%，属偏低范围。收入全来自于工作收入，理财收入不多，要注意到收入中断可能造成的冲击。支出方面，财务负担率并不高（低于 20%），但消费率高达%，有过度消费之虞，且外食与交际费用合计高达生活支出的%，略嫌偏高，应考虑节流。二、购屋或租屋评估 1、租屋的净现金流现值=48,000（）48,000*（2）480,00*（2）（3）48,000*（3）（4）48,000*（4）（5）=46,60247,95949,35650,79452,273=246,984 元。2、购房的净现金流现值 购屋自备 20 万元，贷款利率%，20 年房贷，每年本利摊还额=贷款金额 60 万/标准年金现值系数（n=20，i=）=46,元。5 年房贷支出总现金流量现值=每年本利摊还额*房贷支出年金现值倍数（n=5，i=3）=211,242 元。假设 5 年后售屋：当时房价=80 万*复利终值系数 XXX（n=5，i=8）=1,175,462 元。当时房贷本金余额=-每年本利摊还额 46,*房贷支出年金现值倍数（n=15，r=）=495,369元。当时售屋净所得=1,175,462495,369=679,993 元。售屋所得现值（n=5，i=3）=586,567 元。购屋净现金流现值=（自备款-200,000）+（5 年房贷支出总现金流量现值-211,242）+（售屋所得现值 586,567）=175,325 元。3、结论 因为（购屋净现金流 175,325）（租屋净现金流现值-246,984）=422309 元0 目前购屋合算 4、贷款额度概算 理想房子三年后价格=800,000*复利终值系数（n=3，i=8）=1,007,768 元。房价*25%=届时需自备金额 251,942 元。房价*75%=届时需贷款金额 755,826 元。5、购房能力评估 A.自备款额度评估 在其它条件不变的情况下，目前可能用作自备款来源有两部份：1）依资产负债表，现有净资产可投入=金融资产消费负债=29,000 元。2）依现金流量表，未来每年可再投入=年度总结余（可储蓄额）28,000+已清偿消费负债 6,000=34,000 元（前项已经扣除）。三年后总储蓄额度=29,000*复利终值系数（n=3，i=10）+34,000*年金终值系数（n=3，i=10）112540=38,599+112,540=151,139 元自备款金额 251,942 元。自备款准备尚不足，差额=100,803 元。B.每年偿债能力评估 已清偿消费负债 6,000 元后，每年度总结余（可还房贷金额）28,000+6,000=34,000每月多储蓄 2538 元即可。购屋之后，每年比现况需多储蓄金额=24,105=每月多储蓄 2009 元即可。建议减少交际费支出及不必要的娱乐支出，或寻找薪资更高的工作机会。6、投资组合 调整现有资产与未来的储蓄，将股票基金的比重提高至少到七成左右。（以下的组合仅供参考，并非唯一答案，报酬并非保证，波动风险仍需纳入考虑）项目 金额 目前占金融资产组合比重 预估报酬率 加权预估报酬率 建议调整后百分比 调整后加权预估报酬率 活期存款 5,000 14%定期存款 10,000 29%4%债券基金 0 0%6%股票基金 20,000 57%12%调整前投资组合报酬预估%调整后投资组合报酬预估%7.风险控制 投资市场风险主要是股市债市相关的波动风险，实务上可透过下列方式降低或分散：产品挑选方面：选择有长期稳定绩效可参考者；选择投资于较大区域市场的基金；选择同类型基金中各项指标表现较佳者（低波动幅度，高平均报酬率）；同类型产品中，仍可考虑分散持有几支不同的基金组合。
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