实务6投资性房地产实务

投资性房地产实务本章知识框架本章知识框架外购外购非投资房产转为投资性房产非投资房产转为投资性房产成本模式成本模式公允价值模式公允价值模式已出租的土地使用权持有准备增值转让的土地使用权已出租的建筑物初始计量初始计量后续计量后续计量投资性房地产的转换与处置投资性房地产的转换与处置投资性房地产投资性房地产自行建造自行建造1 1投资性房地产核算范围2 2投资性房地产的初始计量主要内容3 3投资性房地产的后续计量5 5投资性房地产的减值和处置4 4投资性房地产的用途转换投资性房地产转换投资性房地产转换公允价值模式下投资性房地产核算公允价值模式下投资性房地产核算投资性房地产的初始计量投资性房地产的初始计量投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量学习重点 学习难点 本章学习目标本章学习目标通过本章学习，你应能够：1、掌握投资性房地产的概念与范围；2、掌握投资性房地产初始计量的核算;3、掌握投资性房地产后续计量的核算；4、掌握投资性房地产转换（难点）与处置的核算。第一节 投资性房地产核算范围投资性房地产的定义投资性房地产的特征投资性房地产的范围P159投资性房地产定义投资性房地产定义房地产土地指土地使用权，房屋指土地上的房屋等建筑物及构筑物。P159土地和房屋及其权属的总称投资性房地产为赚取租金或实现资本增值或者两者兼有投资性房地产的特征投资性房地产是一种经营性活动投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营 场所的房地产和用于销售的房地产投资性房地产有两种后续计量模式：成本模式和公允价值模式投资性房地产能够单独计量和出售P159投资性房地产的范围投资性房地产投资性房地产已出租的土地使用权已出租的土地使用权持有准备增值转让的持有准备增值转让的土地使用权土地使用权已出租的建筑物已出租的建筑物P160强调：自有产强调：自有产权权不属于投资不属于投资性房地产性房地产持有并准备增值后转让建筑物（即炒楼）属不属投资性房地产？作为存货的房地产作为存货的房地产自用房地产自用房地产企业企业生产、管生产、管理、经营用。理、经营用。不属于，属自用房地产公司开发的商品房下列各项中，属于投资性房地产的是（）。A.房地产企业开发的准备出售的房屋 B.房地产企业正在开发的商品房和土地C.企业生产经营用的厂房、办公楼 D.企业经营性出租用的办公楼例题例题-选择题选择题 1D 例题例题-选择题选择题 21.1.下列下列不属于不属于企业投资性房地产的有（企业投资性房地产的有（）。）。A.A.房地产开发企业将作为存货的商品房以经营租赁方房地产开发企业将作为存货的商品房以经营租赁方式出租式出租B.B.企业持有并准备增值后转让的房屋建筑物企业持有并准备增值后转让的房屋建筑物C.C.企业持有并准备增值后转让的土地使用权企业持有并准备增值后转让的土地使用权D.D.房地产企业拥有并自行经营的饭店房地产企业拥有并自行经营的饭店BD 例题例题-选择题选择题 3 关于企业出租给本企业职工居住的宿舍是否属于投资性关于企业出租给本企业职工居住的宿舍是否属于投资性房地产的说法正确的是（房地产的说法正确的是（）A A 属于投资性房地产属于投资性房地产B B 按照市场价格收取租金属于投资性房地产按照市场价格收取租金属于投资性房地产C C 属于自用房地产属于自用房地产D D 按照内部价格收取租金属于投资性房地产按照内部价格收取租金属于投资性房地产C 例题例题-选择题选择题 5关于出租的建筑物和土地使用权是否属于投资性房地产的叙述正确的有()A 已出租的建筑物是以租赁(含融资租赁)方式出租的建筑物B 已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物C 用于出租的土地使用权是指企业通过出让方式取得的土地使用权D 用于出租的土地使用权包括企业通过无偿划拨的方式取得的土地使用权E 已出租的建筑物是以经营租赁(不含融资租赁)方式出租的建筑物BCDE 例题例题-选择题选择题 下列各项中，属于投资性房地产的是（下列各项中，属于投资性房地产的是（）。）。A.A.企业持有并准备增值后转让的土地使用权企业持有并准备增值后转让的土地使用权B.B.房地产企业开发的准备出售的房屋房地产企业开发的准备出售的房屋C.C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权企业持有的准备建造房屋的土地使用权 D.D.企业以经营租赁方式租入的建筑物企业以经营租赁方式租入的建筑物A第二节 投资性房地产初始计量投资性房地产确认条件不同渠道取得投资房产的核算P162 投资性房地产应当按照成本进行初始确认 确认条件：符合投资性房地产的概念并同时满足两个条件 1、与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；2、该投资性房地产的成本能够可靠计量。确认时点：租赁期开始日，自用土地使用权停止自用日投资性房地产的确认条件和时点P162账户设置（成本模式）一级科目说明投资性房地产核算成本模式下投资性房地产的取得的成核算成本模式下投资性房地产的取得的成本本投资性房地产投资性房地产累计折旧累计折旧核算投资性房地产（建筑物）的计提的核算投资性房地产（建筑物）的计提的累累计折旧计折旧（与（与累计折旧累计折旧相同）相同）投资性房地产投资性房地产累计摊销累计摊销核算投资性房地产（土地使用权）计提的核算投资性房地产（土地使用权）计提的摊销额（与摊销额（与累计摊销累计摊销相同）相同）投资性房地产减投资性房地产减值准备值准备核算投资性房地产计提的减值准备核算投资性房地产计提的减值准备一级科目明细科目说明投资性房地产成本核算公允价值模式下投资性房地产核算公允价值模式下投资性房地产取得的成本取得的成本公允价值变动核算投资性房地产因公允价值变动所产生的其与账面余额的差异。公公允价值变动损益价值变动损益核算投资性房地产因公允价值变动所产生的其与账面余额的差异。账户设置（公允价值模式）账户设置（公允价值模式）P162投资性房地产初始计量的核算-外购、自行建造投资性房地产 确认时点：只有在购入（外购）、自行建造或开发活动完成（自行建造）的同时开始出租，才能作为投资性房地产加以确认；否则,先做固定资产、无形资产或存货，再按转换处理 成本包括：外购：价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出 自行建造：建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。成本模式公允价值模式借：投资性房地产-XX 贷：银行存款（外购）在建工程(自行建造）借：投资性房地产成本(XX）贷：银行存款（外购）在建工程(自行建造）账务处理账务处理:外购投资性房地产 P162例8-6，8-7 2008年3月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。3月18日，甲公司与乙公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买之日起就出租给乙公司使用，为期5年。4月6日，甲公司购入写字楼，其实际成本为2200万元，全部用银行存款支付。假定不考虑其他因素。请做购入该写字楼的账务处理（成本模式和公允价值模式）请做购入该写字楼的账务处理（成本模式和公允价值模式）成本模式成本模式：4 4月月6 6日：日：借：投资性房地产借：投资性房地产-写字楼写字楼 2200 2200 贷：银行存款贷：银行存款 2200 2200公允价值模式公允价值模式：4 4月月6 6日：日：借：投资性房地产借：投资性房地产-成本（写字楼成本（写字楼 ）2200 2200 贷：银行存款贷：银行存款 2200 2200甲甲乙乙乙乙甲甲2008年年4月月6日日20082008年年4 4月月6 6日：日：借：固定资产借：固定资产 2200 2200 贷：银行存款贷：银行存款 2200 220020092009年年1 1月月1 1日：日：借：投资性房地产借：投资性房地产 2200 2200 贷：固定资产贷：固定资产 2200 2200自行建造投资性房地产：自行建造投资性房地产：建造或开发活动完成的同时开始出租建造或开发活动完成的同时开始出租20208 8年年3 3月，甲企业从其他单位购入一块土地的使用权，并在这月，甲企业从其他单位购入一块土地的使用权，并在这 块土地上开始自行建造三栋厂房块土地上开始自行建造三栋厂房.20208 8年年9 9月，甲企业预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租月，甲企业预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租 赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该该 厂房于完工（达到预定可使用状态）时开始起租。厂房于完工（达到预定可使用状态）时开始起租。20208 8年年1010月月5 5日，三栋厂房同时完工（达到预定可使用状态）日，三栋厂房同时完工（达到预定可使用状态）该块土地使用权的成本为该块土地使用权的成本为900900万元；万元；三栋厂房的实际造价均为三栋厂房的实际造价均为1 0001 000万元，能够单独出售。万元，能够单独出售。假设甲企业采用成本计量模式。假设甲企业采用成本计量模式。自行建造自行建造投资性房地产 P163例8-8成本模式:2008年10月5日：借：投资性房地产厂房厂房 1000万 贷:在建工程 1000万 借：固定资产厂房厂房 2000万 贷:在建工程 2000万转作投资性房地产的土地使用权：=9001000/3000=300借：投资性房地产土地使用权 300万 贷：无形资产土地使用权 300万20082008年年3 3：借：无形资产借：无形资产 900 900 贷：银行存款贷：银行存款 900 900公允公允价值模式:甲企业在2008年10月5日应进行的账务处理为：借：投资性房地产成本(厂房)1000万 贷:在建工程 1000万 借：固定资产厂房 2000万 贷:在建工程 2000万转作投资性房地产的土地使用权：=9001000/3000=300借：投资性房地产成本(土地使用权)300万 贷：无形资产土地使用权 300万 2007年5月10日，A公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。5月20日，A公司与B公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买之日起就出租给B公司使用，为期3年。6月1日，A公司购入写字楼，其实际成本为500万元，全部用银行存款支付。假定不考虑其他因素。请做购入该写字楼的账务处理（成本模式和公允价值模式）请做购入该写字楼的账务处理（成本模式和公允价值模式）补充例题补充例题 120072007年年6 6月月1 1日日成本模式成本模式：A A公司应于公司应于20072007年年6 6月月1 1日编制如下会计分录：日编制如下会计分录：借：投资性房地产借：投资性房地产-写字楼写字楼 500 500 贷：银行存款贷：银行存款 500 500公允价值模式公允价值模式：A A公司应于公司应于20072007年年6 6月月1 1日编制如下会计分录：日编制如下会计分录：借：投资性房地产借：投资性房地产-成本（写字楼成本（写字楼 ）500 500 贷：银行存款贷：银行存款 500 50020072007年年6 6月月1 1日：日：借：固定资产借：固定资产 500 500 贷：银行存款贷：银行存款 500 50020072007年年8 8月月1 1日：日：借：投资性房地产借：投资性房地产-写字楼写字楼 500 500 贷：固定资产贷：固定资产 500 500 非投资性房地产转换为投资性房地产（具体核算在第四节学习）投资性房地产非投资性房地产（自用，存货）下列投资性房地产初始计量的表述正确的有（）A.外购的投资性房地产按照购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出B.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到可销售状态前所发生的必要支出构成C.债务重组取得的投资性房地产按照债务重组的相关规定处理D.非货币性资产交换取得的投资性房地产按照非货币性资产交换准则的规定处理 例题例题-选择题选择题 6ACD 例题例题-选择题选择题 20072007年年1 1月月1 1日，甲公司购入一幢建筑物用于出租，取得发票上注日，甲公司购入一幢建筑物用于出租，取得发票上注明的价款为明的价款为100100万元，款项以银行存款支付。万元，款项以银行存款支付。购入该建筑物发生购入该建筑物发生的契税为的契税为2 2万元也以银行存款支付。该投资性房地产的入账价值万元也以银行存款支付。该投资性房地产的入账价值为（为（）万元。）万元。A.102 B.100 C.98 D.104A.102 B.100 C.98 D.104A第三节 投资性房地产的后续计量 投资性房地产的后续计量 成本模式计量的投资性房地产的后续计量 公允价值模式计量的投资性房地产的后续计量 投资性房地产后续支出P164投资性房地产有两种后续计量模式：成本模式和公允价值模式。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。成本模式可以向公允价值模式转换，公允价值模式不能向成本模式转换。后续计量原则后续计量原则：投资性房地产的后续计量 按照固定资产（建筑物）或无形资产（土地使用权）的有关规定对投资性房地产进行后续计量：与固定资产及无形资产相关处理相同，只是科目不同。如按月计提计旧或进行摊销等 累计折旧 投资性房地产累计折旧（建筑物）累计摊销 投资性房地产累计摊销（土地使用权）-采用成本模式进行后续计量P1641.计提折旧或进行摊销.借:其他业务成本 贷:投资性房地产累计折旧（建筑物）投资性房地产累计摊销（土地使用权）2.租金收入 借：银行存款（其他应收款）贷：其他应务收入3.存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。借:资产减值损失 贷:投资性房地产减值准备注意：已计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。账务处理：账务处理：P164【例】甲企业一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设该栋办公楼的成本为1 800万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同约定，乙企业每月支付甲企业租金8万元。当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1 200万元，以前未计提减值准备。购买购买 借：投资性房地产借：投资性房地产-办公楼办公楼 0000 贷：银行存款贷：银行存款 00001 1计提折旧计提折旧每月计提折旧每月计提折旧1 8001 800202012127 75 5（万元）。（万元）。借：其他业务成本借：其他业务成本 7.5 7.5 贷：投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产累计折旧 7.5 7.5 2 2每月确认租金每月确认租金借：银行存款（或其他应收款）借：银行存款（或其他应收款）8 8 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 8 83 3年末计提减值准备年末计提减值准备 借：资产减值损失借：资产减值损失 510 510（1710-12001710-1200）贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备 510 510【例8-10】甲企业一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设该栋办公楼的成本为3600万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同约定，乙企业每月支付甲企业租金16万元请做甲企业有关账务处理。P1641 1计提折旧计提折旧每月计提折旧每月计提折旧36003600202012121515（万元）。（万元）。借：其他业务成本借：其他业务成本 15 15 贷：投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产累计折旧 15 152 2确认租金确认租金借：银行存款（或其他应收款）借：银行存款（或其他应收款）16 16 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 16 16补充例题：甲公司的一栋新办公楼自2007年1月1日出租给乙公司使用，已确认为投资性房地产，并采用成本模式进行后续计量。该办公楼的初始成本为500万元，预计使用寿命为50年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧(按月计提)。该办公楼占土地使用权成本为240万元，其摊销年限为40年(按月摊销)。双方约定，以公司每年年初应向甲公司支付租金30万元。2007年12月31日，该办公楼发生减值迹象，经测试其可回收金额为480万元。（该办公楼账面价值为490.4万元）请做甲公司该投资性房地产有关处理提示：1、该投资包括办公楼和所占土地使用权 2、有关处理包括收取租金、计提折旧和摊销、计提减值准备（1 1）20072007年年初收取租金年年初收取租金 借：银行存款借：银行存款 300000 300000 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 300000 300000（2 2）20072007年每月计提折旧和摊销年每月计提折旧和摊销办公楼月折旧额办公楼月折旧额=（50000005000000200000200000）50501212 =8000 =8000元元土地使用权月摊销额土地使用权月摊销额=2400000=2400000404012=500012=5000元元 借：其他业务成本借：其他业务成本 13000 13000 贷：投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产累计折旧 8000 8000 投资性房地产累计摊销投资性房地产累计摊销 5000 5000（3 3）20072007年年1212月月3131日确认资产减值损失日确认资产减值损失 计提减值准备前办公楼的账面价值计提减值准备前办公楼的账面价值 =5000000 =50000008000800012=490400012=4904000（元）（元）应计提的资产减值准备应计提的资产减值准备=4904000=490400048000004800000 =104000 =104000（元）（元）借：资产减值损失借：资产减值损失 104000 104000 贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备 104000 104000采用公允价值模式进行后续计量采用公允价值模式的前提条件（了解）只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得。即同时满足下列条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。P165 不对投资性房地产计提折旧或进行摊销；以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，差额计入当期损益：借:投资性房地产-（公允价值变动）XX 贷：公允价值变动损益（公允价值下降则分录相反）取得的租金收入确认为其他业务收入。（与成本模式相同）借：银行存款（其他应收款）贷：其他业务收入 不计提减值准备P165采用公允价值模式进行后续计量的会计处理【例8-11】甲公司为从事房地产经营开发的企业。2008年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为l0年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为8000万元。2008年l2月31日，该写字楼的公允价值为8200万元。2009年l2月31日，该写字楼的公允价值为8100万元。甲公司采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。请做甲公司该投资性房地产有关账务处理(初始计量和后续计量)P1651 1、20082008年年1010月月1 1日，甲公司开发完成写字楼并出租日，甲公司开发完成写字楼并出租借：投资性房地产借：投资性房地产成本（写字楼）成本（写字楼）80008000万万 贷：开发产品贷：开发产品80008000万万2 2、20082008年年1212月月3131日日借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼（公允价值变动）写字楼（公允价值变动）200200万万 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益200200万万2 2、20092009年年1212月月3131日日借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益 100 100 贷：投资性房地产贷：投资性房地产写字楼（公允价值变动）写字楼（公允价值变动）100 100 甲公司为从事房地产经营开发的企业。2007年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为l0年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为9000万元。由于该栋写字楼地处商业繁华区，能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。2007年l2月31日，该写字楼的公允价值为9200万元。2008年l2月31日，该写字楼的公允价值为9100万元。请做甲公司该投资性房地产有关账务处理(初始计量和后续计量)补充例题补充例题3 3、20082008年年1212月月3131日日借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益100100贷：投资性房地产贷：投资性房地产写字楼（公允价值变动）写字楼（公允价值变动）1001001 1、20072007年年1010月月1 1日，甲公司开发完成写字楼并出租日，甲公司开发完成写字楼并出租借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼（成本）写字楼（成本）90009000万万 贷：开发产品贷：开发产品90009000万万2 2、20072007年年1212月月3131日日借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼（公允价值变动）写字楼（公允价值变动）200200万万 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益200200万万 例题例题-选择题选择题 根据企业会计准则根据企业会计准则-投资性房地产，关于投资性房地产的投资性房地产，关于投资性房地产的后续计量模式的叙述正确的有（后续计量模式的叙述正确的有（）A A 通常应当采用成本模式进行计量通常应当采用成本模式进行计量B B 只有符合规定条件的，可以采用公允价值模式进行计量只有符合规定条件的，可以采用公允价值模式进行计量C C 同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式量，不得同时采用两种计量模式D D 成本模式可以转为公允价值模式成本模式可以转为公允价值模式E E 已采用公允价值模式可以转为成本模式已采用公允价值模式可以转为成本模式ABCD 例题例题-选择题选择题 关于采用关于采用成本模式成本模式对投资性房地产进行后续计量的叙述正确对投资性房地产进行后续计量的叙述正确的有（的有（）A A 应对投资性房地产计提折旧或摊销应对投资性房地产计提折旧或摊销 B B 计提折旧或摊销适用于企业会计准则计提折旧或摊销适用于企业会计准则-固定资产企业固定资产企业会计准则会计准则-无形资产有关规定无形资产有关规定 C C 存在减值迹象，应按企业会计准则存在减值迹象，应按企业会计准则-资产减值进行减值资产减值进行减值测试，并计提相应减值准备测试，并计提相应减值准备 D D 与一般固定资产，无形资产的后续计量基本相同，区别仅与一般固定资产，无形资产的后续计量基本相同，区别仅仅是会计科目名称不同仅是会计科目名称不同 E E 投资性房地产不计提折旧或摊销投资性房地产不计提折旧或摊销ABCD 例题例题-选择题选择题 关于采用关于采用公允价值模式公允价值模式对投资性房地产进行计量的需要设置对投资性房地产进行计量的需要设置的账户有（的账户有（）A A 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧B B 投资性房地产累计摊销投资性房地产累计摊销C C 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备D D 投资性房地产投资性房地产-公允价值变动公允价值变动E E 公允价值变动损益公允价值变动损益 DE 例题例题-选择题选择题 关于投资性房地产的后续计量，下列说法正确的有（关于投资性房地产的后续计量，下列说法正确的有（）。）。A.A.采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销B.B.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式为成本模式C.C.已经采用成本模式计量的，可以转为采用公允价值模式计量已经采用成本模式计量的，可以转为采用公允价值模式计量D.D.采用公允价值模式计量的，应对投资性房地产计提折旧或进行摊销采用公允价值模式计量的，应对投资性房地产计提折旧或进行摊销ABC 某企业投资性房地产采用公允价值计量模式。某企业投资性房地产采用公允价值计量模式。20082008年年1 1月月1 1日购入一幢日购入一幢建筑物用于出租。该建筑物的成本为建筑物用于出租。该建筑物的成本为510510万元，万元，用银行存款支付。建筑用银行存款支付。建筑物预计使用年限为物预计使用年限为2020年，预计净残值为年，预计净残值为1010万元。万元。20082008年年6 6月月3030日，该建筑日，该建筑物的公允价值为物的公允价值为508508万元。万元。20082008年年6 6月月3030日应做的会计处理为（）。日应做的会计处理为（）。A.A.借：其他业务成本借：其他业务成本12.5 12.5 贷：累计折旧贷：累计折旧12.512.5B.B.借：管理费用借：管理费用12.512.5贷：累计折旧贷：累计折旧12.512.5C.C.借：投资性房地产借：投资性房地产2 2贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益2 2D.D.借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益2 2贷：投资性房地产贷：投资性房地产2 2 例题例题-选择题选择题D 计量模式一经确定，不得随意变更 一定条件下，成本模式可以转为公允价值模式 公允价值模式不能转为成本模式P165投资性房地产后续计量模式的变更投资性房地产有关的后续支出 资本化支出：计入资产成本（与固定资产相同）投资性房地产转入改建、扩建、改良或装修时，借：在建工程 投资性房地产累计折旧/摊销 贷：投资性房地产 发生后续支出时 借：在建工程 贷：银行存款等 工程完工时，继续用于投资性房地产的 借：投资性房地产 贷：在建工程P166例8-14（P166）20208 8年年3 3月，甲企业与乙企业的一项厂房租赁合同即将到期。月，甲企业与乙企业的一项厂房租赁合同即将到期。该厂房按照该厂房按照成本模式成本模式进行后续计量，原价为进行后续计量，原价为2 0002 000万元，已计提万元，已计提 折旧折旧600600万元。万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进 行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建约定自改扩建完完 时将厂房出租给丙企业。时将厂房出租给丙企业。3 3月月1515日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。1212月月1010日，厂房改扩建工程完工，共发生支出日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150150万元，即日按万元，即日按 照租赁合同出租给丙企业。照租赁合同出租给丙企业。请做有关账务处理请做有关账务处理（1 1）20208 8年年3 3月月1515日，投资性房产转改扩建工程：日，投资性房产转改扩建工程：借：在建工程借：在建工程14001400 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧600600贷：投资性房地产贷：投资性房地产厂房厂房20002000（2 2）20208 8年年3 3月月1515日日1212月月1010日日借：在建工程借：在建工程150150贷：银行存款等贷：银行存款等150150（3 3）20208 8年年1212月月1010日，改扩建工程完工：日，改扩建工程完工：借：投资性房地产借：投资性房地产厂房厂房15501550贷：在建工程贷：在建工程15501550例8-15（P167）20208 8年年3 3月，甲企业与乙企业的一项厂房租赁合同即将到期。月，甲企业与乙企业的一项厂房租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进 行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完约定自改扩建完 时将厂房出租给丙企业。时将厂房出租给丙企业。甲企业对该厂房采用甲企业对该厂房采用公允价值模式公允价值模式计量。计量。3 3月月1515日厂房账面余额日厂房账面余额 1200 1200万元，其中成本万元，其中成本10001000万元，累计公价值变动万元，累计公价值变动200200万元万元.3 3月月1515日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。1212月月1010日，厂房改扩建工程完工，共发生支出日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150150万元，即日按万元，即日按 照租赁合同出租给丙企业。照租赁合同出租给丙企业。请做有关账务处理请做有关账务处理（1）208年3月15日，投资性房产转改扩建工程：借：在建工程1200贷：投资性房地产成本（厂房）1000 -公允价值变动公允价值变动 200 200 （2）208年3月15日12月10日借：在建工程150贷：银行存款等150（3）208年12月10日，改扩建工程完工：借：投资性房地产成本（厂房）1350贷：在建工程1350借：其他业务成本(出租)管理费用(持有准备增值)贷：银行存款等费用化后续支出的会计处理：计入当期损益甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，20082008年年7 7月月1 1日开始对一项投资性房地产进行改良，改良后将继续日开始对一项投资性房地产进行改良，改良后将继续 用于经营出租。用于经营出租。该投资性房地产原价为该投资性房地产原价为500500万元，已计提折旧万元，已计提折旧200200万元。万元。改良期间共发生改良支出改良期间共发生改良支出100100万元，均满足资本化条件，万元，均满足资本化条件，20082008年年1212月月3131日改良完成，则该项投资性房地产改良后的价值为日改良完成，则该项投资性房地产改良后的价值为（）万元。（）万元。A.400 B.487.5 C.475 D.100 A.400 B.487.5 C.475 D.100 例题例题-选择题选择题A投资性房地产非投资性房地产（自用，存货）第四节 投资性房地产的转换P168成本模式下转换公允价值模式下转换 房地产转换实质上是因房地产房地产转换实质上是因房地产用途发生用途发生改变而对房地产进改变而对房地产进行的行的重新分类重新分类转换的种类转换的种类投资性房地投资性房地产开始自用产开始自用作为存货的房作为存货的房地产改为出租地产改为出租自用建筑物或自用建筑物或土地改为出租土地改为出租自用土地使用权改自用土地使用权改为用于资本增值为用于资本增值转换日为自用日转换日为租赁开始日转换日为租赁开始日转换日为停止自用、确定用于资本增值日转换形式与转换日转换形式与转换日P168无论是投资性房地产向非投资性房地产转换还是非投资性房地产向投资产房地产转换对应结转，不确认损益 投资性房地产非投资性房地产对应结转对应结转对应结转对应结转成本模式:P168成本模式下非投资性房地产转换为投资性房地产 存货、自用土地使用权、自用的建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产：对应结转 借：投资性房地产 累计折旧/累计摊销 固定资产减值准备/无形资产减值准备 贷：固定资产无形资产/开发产品/投资性房地产累计折旧/投资性房地产累计摊销 投资性房地产减值准备P168P168【例【例8-168-16】甲企业是从事房地产开发企业，甲企业是从事房地产开发企业，20082008年年3 3月月1010日与乙企业签日与乙企业签 订租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给乙企业使用，订租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为租赁期开始日为20082008年年5 5月月1515日日租赁日，该写字楼的账面余额租赁日，该写字楼的账面余额55005500万元，未计提存货跌价准万元，未计提存货跌价准 备，转换后采用成本模式计量。备，转换后采用成本模式计量。请编制甲企业将开发商品转为投资性房地产的会计分录。请编制甲企业将开发商品转为投资性房地产的会计分录。借：投资性房地产写字楼5500 贷：开发产品 5500存货房转为投资性房地产P168【练习】【练习】甲企业是从事房地产开发企业与乙企业签订租赁协议，将甲企业是从事房地产开发企业与乙企业签订租赁协议，将 其开发的一栋写字楼整体出租给乙企业使用，租赁期开其开发的一栋写字楼整体出租给乙企业使用，租赁期开 始日为始日为20082008年年4 4月月1 1日。日。20072007年年4 4月月1 1日，该写字楼的账面余额日，该写字楼的账面余额45004500万元，已计提万元，已计提 500 500万元存货跌价准备，转换后采用成本模式计量。万元存货跌价准备，转换后采用成本模式计量。请编制甲企业将开发商品转为投资性房地产的会计分录。请编制甲企业将开发商品转为投资性房地产的会计分录。借：投资性房地产写字楼40 000 000存货跌价准备 5000 000 贷：开发产品 45 000 000P169P169【例【例8-178-17】甲企业拥有一栋办公楼，用于本企业总部办公。甲企业拥有一栋办公楼，用于本企业总部办公。20082008年年3 3月月1010日与日与乙企业签订租赁协议，将该办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期乙企业签订租赁协议，将该办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为开始日为20082008年年5 5月月1515日日租赁日，该写字楼的账面余额租赁日，该写字楼的账面余额5500055000万元，已提折旧万元，已提折旧300300万元，转万元，转换后采用成本模式计量。换后采用成本模式计量。请编制甲企业将开发商品转为投资性房地产的会计分录。请编制甲企业将开发商品转为投资性房地产的会计分录。借：投资性房地产写字楼55000累计折旧 300贷：固定资产 55000 投资性房地产累计折旧 300自用房转为投资性房地产P169成本模式下投资性房地产转换为自用房地产借：固定资产（或无形资产）投资性房地产累计折旧/投资性房地产累计摊销 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧/累计摊销 固定资产减值准备/无形资产减值准备 将原投资性房地产的相关科目按对应关系转至固定资产（无形将原投资性房地产的相关科目按对应关系转至固定资产（无形资产）科目资产）科目P170【例8-20】2008年8月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企 业生产商品。该项房地产在转换前采用成本模式计量，其账面价值为2 800 万元，其中，原价5 000万元，累计已提折旧2 200万元。编制有关会计分录甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：借：固定资产借：固定资产 50 00 50 00 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 22 00 22 00 贷：投资性房地产贷：投资性房地产厂房厂房 50 00 50 00 累计折旧累计折旧 22 00 22 00P170补充习题补充习题A A公司与投资性房地产有关的业务资料如下：公司与投资性房地产有关的业务资料如下：20205 5年年3 3月，月，A A公司购入一幢写字楼，价款为公司购入一幢写字楼，价款为750750万元，款项以银万元，款项以银 行存款转账支付。不考虑其他相关税费。该写字楼自取得起用于行存款转账支付。不考虑其他相关税费。该写字楼自取得起用于 对外经营租赁，对该房地产采用成本模式进行后续计量。对外经营租赁，对该房地产采用成本模式进行后续计量。A A公司购入的上述用于出租的写字楼预计使用寿命为公司购入的上述用于出租的写字楼预计使用寿命为2020年，预计净年，预计净 残值为残值为5050万元，采用年限平均法按年计提折旧。万元，采用年限平均法按年计提折旧。(注意：当月购买的资产注意：当月购买的资产下月下月才开始计提折旧）才开始计提折旧）A A公司该项房地产的公司该项房地产的20205 5年的租金收入为年的租金收入为6565万元，款项已收到。万元，款项已收到。假定不考虑其他相关税费。假定不考虑其他相关税费。20205 5年年1212月月3131日，日，A A公司将原用于出租的写字楼收回，作为企业公司将原用于出租的写字楼收回，作为企业管理用固定资产处理。管理用固定资产处理。要求：编制要求：编制A A公司有关该投资性房地产会计处理。公司有关该投资性房地产会计处理。（1 1）20052005年年3 3月月 借：投资性房地产借：投资性房地产-写字楼写字楼 750 750 贷：银行存款贷：银行存款 750 750（2 2）20052005年年1212月月3131日计提当年折旧日计提当年折旧折旧额折旧额=（7507505050）20201212*9 9 =26.25 =26.25 借：其他业务成本借：其他业务成本 26.25 26.25 贷：投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产累计折旧 26.25 26.253 3）收取租金）收取租金 借：银行存款借：银行存款 65 65 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 65 654 4）20062006年年1 1月月1 1日日借：固定资产借：固定资产 750 750 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 26.25 26.25 贷：投资性房地产贷：投资性房地产厂房厂房 750 750 累计折旧累计折旧 26.25 26.25【补充例题】【补充例题】甲企业为了满足市场需求、扩大再生产，将生产车间从市中甲企业为了满足市场需求、扩大再生产，将生产车间从市中 心搬迁到郊区。心搬迁到郊区。20206 6年年3 3月，企业管理层决定，将原厂区陈旧厂房拆除平整月，企业管理层决定，将原厂区陈旧厂房拆除平整 后，后，持有以备增值后持有以备增值后转让。转让。该土地使用权的账面余额为该土地使用权的账面余额为3 0003 000万元，已计提摊销万元，已计提摊销900900万元，万元，剩余使用年限剩余使用年限4040年，按直线法按年进行摊销，不考虑残值。年，按直线法按年进行摊销，不考虑残值。请做甲企业有关会计处理请做甲企业有关会计处理甲企业的账务处理如下：（1）转换日：借：投资性房地产土地使用权3000万 累计摊销900万 贷：无形资产土地使用权 3000万投资性房地产累计摊销 900万（2 2）计提摊销（按年）：）计提摊销（按年）：年折旧额年折旧额=（30003000900900）40=52.540=52.5借：其他业务成本借：其他业务成本52.5 52.5 贷：投资性房地产累计摊销贷：投资性房地产累计摊销52.552.5 例题例题-选择题选择题企业的投资性房地产采用成本计量模式。2007年1月1日，该企业将一项投资性房地产转换为固定资产。该投资性房地产的账面余额为120万元，已提折旧20万元，已经 计提的减值准备为10万元。该投资性房地产的公允价值为75万元。转换日固定资产的入账价值为（）万元。A.100 B.80 C.90 D.120 D 例题例题-选择题选择题 下列情况下，企业可将其他资产转换为投资性房地产的有下列情况下，企业可将其他资产转换为投资性房地产的有（）。）。A A原自用土地使用权停止自用改为出租原自用土地使用权停止自用改为出租B B房地产企业将开发的准备出售的商品房改为出租房地产企业将开发的准备出售的商品房改为出租C C自用办公楼停止自用改为出租自用办公楼停止自用改为出租D D出租的厂房收回改为自用出租的厂房收回改为自用 ABC作为存货的房地产转为投资性房地产作为存货的房地产转为投资性房地产1借：投资性房地产借：投资性房地产XX（成本）（成本）存货跌价准备存货跌价准备 公允价值变动损益公允价值变动损益 贷：开发产品贷：开发产品 资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积 转换日 转换日投资性房地产转换日投资性房地产的的公允价值公允价值 借方差额借方差额“公价值公价值变动损益变动损益”贷方差额贷方差额“资本公积资本公积”公允价值模式下房地产转换公允价值模式下房地产转换P169【例【例8-188-18】存货转为投资存货转为投资 甲企业从事房地产开发业务。甲企业从事房地产开发业务。20082008年年3 3月月1010日，甲企业与乙企日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其原开发产品写字楼租赁给乙企业使用，业签订了租赁协议，将其原开发产品写字楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为租赁期开始日为20082008年年5 5月月1515日。日。当日，该写字楼的公允价值当日，该写字楼的公允价值5700057000万元，账面余额为万元，账面余额为5500055000万元，万元，20082008年年1212月月3131日，该写字楼公允价值为日，该写字楼公允价值为5800058000万元。万元。该企业对投资性房地产采用该企业对投资性房地产采用公允价值模式计量。公允价值模式计量。请做相应账务处理请做相应账务处理P169（1）转换日：借：投资性房地产成本57000万（公允价值）贷：开发产品 55000万资本公积 2000万（2）2008年12月31日借：投资性房地产公允价值变动1000万 贷：公允价值变动损益 1000万【练习】【练习】存货转为投资存货转为投资 20072007年年1212月，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其原开发月，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其原开发产品写字楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为产品写字楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为20082008年年1 1月月1 1日，日，租赁期限为租赁期限为3 3年。年。假设假设20082008年年1 1月月1 1日，该写字楼的日，该写字楼的公允价值为公允价值为29002900万元万元，账面，账面余额为余额为30003000万元，已提存货跌价准备万元，已提存货跌价准备1515万元。万元。该企业对投资性房地产采用该企业对投资性房地产采用公允价值模式计量公允价值模式计量请做相应账务处理请做相应账务处理借：投资性房地产借：投资性房地产办公楼（成本）办公楼（成本）2900 2900（公允价值）公允价值变动损益公允价值变动损益 85 85 存货跌价准备存货跌价准备 15 15 贷：开发产品贷：开发产品 3000 3000 20082008年年1 1月月1 1日日自用房地产或土地使用权转换为投自用房地产或土地使用权转换为投资性房地产资性房地产2借：投资性房地产借：投资性房地产XX（成本）（成本）累计折旧累计折旧 固定资产减值准备固定资产减值准备 公允价值变动损益公允价值变动损益贷：固定资产（无形资产）贷：固定资产（无形资产）资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积 转换日 转换日投资性房转换日投资性房地产的地产的公允价值公允价值公允价值模式下房地产转换公允价值模式下房地产转换P169 借方差额借方差额“公价值公价值变动损益变动损益”贷方差额贷方差额“资本公积资本公积”【例【例8-198-19】自用转为投资自用转为投资 20082008年年6 6月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。于商业地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。20082008年年1010月，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止使用。月，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止使用。20082008年年1212月，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其原办公月，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为20092009年年1 1月月1 1日，租赁期日，租赁期限为限为3 3年。年。20092009年年1 1月月1 1日，该办公楼的公允价值为日，该办公楼的公允价值为3500035000万元，其原价为万元，其原价为5000050000万元，已提折旧万元，已提折旧1425014250万元。万元。甲企业对投资性房地产用甲企业对投资性房地产用公允价值模式公允价值模式计量计量请做转换日有关账务处理。请做转换日有关账务处理。P1692009年1月1日借：投资性房地产办公楼（成本）35000 公允价值变动损益 750 累计折旧 14250 贷：固定资产 50000【补充例题】【补充例题】自用转为投资自用转为投资 20072007年年1212月，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其原办公月，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为20082008年年1 1月月1 1日，租赁期日，租赁期限为限为3 3年。年。假设假设20082008年年1 1月月1 1日，该办公楼的日，该办公楼的公允价值为公允价值为45004500万元万元，其原，其原价为价为50005000万元，已提折旧万元，已提折旧10001000万元。万元。甲企业对投资性房地产用甲企业对投资性房地产用公允价值模式公允价值模式计量计量请做转换日有关账务处理。请做转换日有关账务处理。借：投资性房地产借：投资性房地产办公楼（成本）办公楼（成本）45004500 累计折旧累计折旧 1000 1000 贷：固定资产贷：固定资产 5000 5000 资本公积资本公积 500 50020082008年年1 1月月1 1日日公允价值模式下房地产转换公允价值模式下房地产转换投资性房地产转为自用房地产投资性房地产转为自用房地产3借：固定资产（公允价值）借：固定资产（公允价值）贷：投资性房地产贷：投资性房地产XX（成本）（成本）投资性房地产投资性房地产XX（公允价值变动）（公允价值变动）公允价值变动损益公允价值变动损益 转换日差额，借方或贷方转换日投资性房转换日投资性房地产的地产的公允价值公允价值P170 【例【例8-218-21】投资转为自用投资转为自用 2008 2008年年1010月月1515日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，准备作为本企业办公楼。准备作为本企业办公楼。20082008年年1212月月1 1日，该写字楼正式开始自用，当日的公允价值为日，该写字楼正式开始自用，当日的公允价值为 5800 5800万元。万元。该项房地产在转换前采用该项房地产在转换前采用公允价值模式公允价值模式计量，原账面价值为计量，原账面价值为 5750 5750万元，其中，成本为万元，其中，成本为55005500万元，公允价值变动万元，公允价值变动250250万元。万元。请做转换日有关账务处理。请做转换日有关账务处理。借：固定资产借：固定资产 5800 5800 贷：投资性房地产贷：投资性房地产写字楼（成本写字楼（成本)5500)5500 写字楼（公允价值变动写字楼（公允价值变动)250)250 公允价值变动损益公允价值变动损益 50 5020082008年年1212月月1 1日日P170第三节 投资性房地产的减值和处置 投资性房地产的减值 投资性房地产处置P171投资性房地产的减值投资性房地产的减值参照固定资产（建筑物）参照无形资产（土地使用权）P171借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入取得收入借：其他业务成本借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产贷：投资性房地产XX结转成本借：营业税金及附加借：营业税金及附加 贷：应交税费贷：应交税费应交营业税应交营业税发生税费成本模式下处置投资性房地产成本模式下处置投资性房地产P172【例【例8-238-23】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用成甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用成本模式计量。本模式计量。租赁期满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款租赁期满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为为2 2亿元，乙公司