房地产企业税收筹划方案

用心整理可以编辑！放心下载！第 第一部分税收筹划的含义 在市场经济体制下，税收对纳税人的收益有着重大影响，谋取最轻税负始终是纳税人孜孜以求的目标。税收筹划就是在不违反国家税收法规的前提下，纳税人通过对投资、经营、理财等各项经济活动的事先周密筹划和合理安排，尽可能地减轻税负，为纳税人带来税收利益，并最终为纳税人带来经济利益的管理活动，它同纳税人追求企业价值最大化的目标一致；税收筹划有利于提高企业的经营管理水平和会计核算水平，有利于降低企业的经营风险，有利于节约税收成本。税收筹划完全合法、符合国家立法意图，国家鼓励税收筹划。注册税务师管理暂行办法明确规定，“税收筹划是注册税务师的业务内容之一”，从规章的层面肯定了税收筹划存在的必要。随着税收筹划的不断完善和发展，税收筹划将进一步提升法律级次，更加有法可依。房地产企业主要有以下四种运营方式：一是通过国土局挂牌交易；二是合作建房；三是收购一块土地进行项目开发；四是收购公司或者股权转让。下面，从企业经营过程中金额最大、最为重要的两个税种（土地增值税、企业所得税）分别阐述房地产企业的税收筹划。第二部分房地产企业土地增值税的税收筹划 国家税务法规是税务部门征税的法律依据，企业进行税务筹划，首先应立足于国家税务法规，立足于税法规定的税收优惠政策。在房地产税费中，土地增值税引人关注，原因一是税率较高，税负重，二是筹划余地较大，可以节省较多税金支出。土地增值税税法规定，有下列种情形之一的，可以享受免征土地增值税的优惠政策：、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额。、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。用心整理可以编辑！放心下载！第 、房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中的房地产，暂免征土地增值税。、合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。根据以上的土地增值税的优惠政策，我们分别策划以下方案：（一）“临界点”筹划方案：房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大缴税越多，导致房价越高。因此，如何在行业中做到房价最低、应缴土地增值税最少、所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题，这就涉及到增值税的“临界点”。“临界点”：税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额（转让收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额）未超过扣除项目金额，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额，应就其全部增值额按规定计税。这里的“的增值额”就是“临界点”。基本思路：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。土地增值税税率实行四级超额累进税率，税率从到，增值越多、税率越高。因此，增值额成为税率的决定因素，土地增值税筹划的关键点就是合理合法地控制、降低增值额。控制增值额，必须从税法规定的五个扣除项目入手：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、财政部规定的其他扣除项目（主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的）。必须主意到，税法允许扣除的项目比企业自己实际核算中涉及的项目要少，计算增值额时必须以税法的规定为准。用心整理可以编辑！放心下载！第 税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的，免予征收土地增值税；纳税人既建造普通标准住宅，又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。房地产企业如果既建造普通住宅，又进行其他房地产开发，分开核算与不分开核算税负会有差异，这取决于两种住宅的销售额和可扣除项目金额。在分开核算的情况下，如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。普通标准住宅的增值率为，已经超过，仍须缴纳土地增值税。因此，必须通过进一步筹划，适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在以内，从而实现免缴土地增值税、降低房价（或提高房屋质量、改善房屋配套设施等）的效果，在激烈的销售战中取得优势。我们对上例给出的条件做一点改动，然后来计算土地增值税的税负和企业的收益情况。、进一步筹划后分开核算应缴纳土地增值税：进一步筹划的重点是将普通住宅增值率限制在，有以下两种方法：（）增加可扣除项目金额 假定上例中其他条件不变，只是普通住宅的可扣除项目金额发生变化，使普通住宅的增值率限制在，那么可扣除项目金额从（）等式中可计算出，万元。此时，普通住宅免税、豪华住宅应缴纳万元，实际总共免税万元；扣除为增加可扣除项目金额多支出的万元，企业可增加收入万元。增加可扣除项目金额的途径很多，比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的，而各省市在之内确定了不同的比例，要注意把握。这是，可以应用第二种方法。（）降低房屋价格 用心整理可以编辑！放心下载！第 降低房屋销售价格导致销售收入减少了，在可扣除项目金额不变的前提下，增值率自然会降低。这一方法是否适当，关键在于比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出的大小，从而作出选择。假定上例中普通住宅的可扣除项目金额不变，仍为万元，要使增值率为，则销售收入从（中可求出，万元。此时该企业应缴纳的豪华土地增值税为万元，节省税金万元，与减少的收入万元相比节省了万元，比第一种方法少节省万元。（因为土地增值税在计算企业所得税时可以扣除，对企业所得税和企业的税后利润会产生影响，因篇幅有限，此处不再分析）（二）合作建房营业税的筹划方案：土地入股合作建房筹划是较常用的一种筹划方法，房地产开发企业取得开发土地是首要条件，操作空间主要是土地入股节约土地转让这一环节营业税，合作建房有两种方式：第一种方式是纯粹的“以物易物”：双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，一方发生了销售不动产的应税行为，另一方发生了转让土地使用权的应税行为。对这种以房换地行为，双方应分别按其销售房屋的价值和转让土地使用权价值缴纳营业税。合作建房双方将分得房屋出售时，还应按房屋销售额交纳营业税。第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业或合作项目的合作建房。我们主要谈一下合作项目的合作建房，合作建房最关键是在合同签订过程中必须注明分配形式。对此，又存在两种利润分配方式：一是合作双方采取风险共担、利益共享，税后分成的分配方式；二是房屋建成后双方按一定比例分配房屋。在第一种分配方式下，向合作企业提供的土地使用权视为投资入股，根据财税字（）号和国家税务总局营业税税目注释第九条第二款“以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对股权转让不征收营业税；在第二种分配方式下，向合作企业转让的土地使用权，按转让无形资产缴税，合作企业房屋分配后销售时各自按销售不动产缴纳营业税。在实际操作中，企业经营会受新公司取得房地产开发资质时间条件的限制，可变通为收购“干净”的壳公司后重新注资来实现；或由乙方直接投资到甲企业，换取甲企业一定比例的股权来实现。（三）企业兼并转让房地产筹划方案：用心整理可以编辑！放心下载！第 假设公司收购公司。公司收购前净资产的公允价面值为万元，公司净资产账面价值为万元，收购价万元（增值部分主要为房地产），合并前有尚未弥补的亏损万元（未超过税法规定的年弥补期限）。企业合并过程中的非股权支付额为低于，预计合并后公司每年应纳税所得额约为万元。根据国税发号文件规定，公司吸收合并公司有两种税务处理方案：方案一：免税合并。因为本例中非股权支付比例低于，所以公司可不确认资产的转让所得，其亏损可由合并后的公司继续用以后年度实现的与公司净资产相关的所得弥补，公司接受公司全部资产的计税成本，须以公司原账面净值为基础确定。方案二：应税合并。当非投权支付比例低于时，国税发号文件规定为“可选择”免税合并，因此公司和公司有权选择应税合并。公司可视为按公允价值转让，处置全部资产，计算资产的转让所得，依法缴纳所得税，公司以前年度的亏损，不得结转合并后的公司弥补，公司接受公司的有关资产，计税时可以按经评估确认的价值确定成本。在企业收购过程中，按公允价面值考虑到对资产房地产进行评估增值税务处理。这样加大多房地产成本。选择应税合并，从而在税前列支更多的固定资产折旧、无形资产摊销等费用。（四）将房地销售改为股权转让筹划方案：（五）以契约方式约定甲方应得的前期工作补偿和合作利益：如果一个中外合作企业，双方成立中外合作项目公司，甲方是中方，负责项目土地的三通一平，拆迁工作及办理立项审批手续，部分前期工作已在项目公司之前基本完成，项目完全后甲方取得利润。乙方投入注册资本，其他资金由成立后的项目公司以项目公司的名义筹集，项目完全后乙方获得项目利润。我们在设计这个概念的时候在设计当中我们可以看，在每个环节当中的筹划方式，筹划点以及风险控制，我就不再具体的说了。在公司的组建阶段筹划方式，以契约方式的约定前期费用归属问题，筹划目地；对于中外合作企业项目公司，通过约定甲方负担的前期限费用的归属，将甲方应得利润分为前期限工作补偿费和合作用心整理可以编辑！放心下载！第 利益两部分，使前期费用流入合作项目的开发成本，这样可以增加开发成本，可在税前扣除。注意几下方面：、前期补偿方式费用归属，合作双方合作利益的分配方式如何约定；、支付甲方的补偿。第三部分房地产企业企业所得税的税收筹划 （一）外商投资企业的税收优惠政策 外商投资企业所得税法中差异最大、最能体现其自身特点的是所得税优惠政策。本文把所得税优惠政策归纳为以下几个方面：、生产性外商投资企业的税收优惠 生产性外商投资企业，经营期在年以上的，从开始获利年度起，第一年和第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收企业所得税。、追加投资项目的优惠 符合下列条件之一的投资者，在原合同以外追加投资项目取得的所得，可单独计算并享受两免三减半定期减免优惠：（）追加投资形成的新增注册资本额达到或超过万美元的；（）追加投资形成的新增注册资本额达到或超过万美元，且达到或超过企业原注册资本的。、外国投资者并购境内企业股权的优惠 （）国投资者按照规定并购境内企业股东的股权，或者认购境内企业增资使境内企业变更设立为外商投资企业。凡变更设立企业的外国投资者的股权比例超过的，可以依照外商投资企业所适用的税收法律、法规缴纳各项税收，并享受各项企业所得税税收优惠政策。用心整理可以编辑！放心下载！第 （）外资并购境内企业后，境内公司变更设立为外商投资企业，应该符合“新办企业”认定标准，从而享受新办企业税收优惠政策。根据年月日，财政部、国家税务总局发布了关于享受企业所得税优惠政策的新办企业认定标准的通知，新办企业的权益性出资人（股东或其他权益投资方）实际出资中固定资产、无形资产等非货币性资产的累计出资额占新办企业注册资金的比例一般不得超过，而外资并购过程中，不管是股权并购还是资产并购，一般均用现金进行交易，非货币性交易的可能性几乎没有，因此该通知不会对外资并购后“新办企业”认定产生实质性影响。、再投资退税 再投资退税是指外商投资企业的外国投资者将从企业分得的税后利润，再投资于中国境内企业时，对再投资部分已缴纳的所得税给予全部或部分退还。按再投资方式不同，退税分两种优惠处理办法：（）部分退税（）外商投资企业的外国投资者，将从企业取得的利润直接再投资于该企业，增加注册资本，或者作为资本投资开办其他外商投资企业，经营期不少于年的，经投资者申请，税务机关批准，退还其再投资部分已缴纳所得税税款的。（）全部退税（）外国投资者在中国境内直接再投资举办，扩建产品出口企业或者先进技术企业，以及外国投资者将从海南经济特区内的企业获得的利润直接再投资于海南经济特区内的基础设施建设项目和农业开发企业，经营期不少于年的，经投资者申请，税务机关批准，全部退还其再投资部分已缴纳的企业所得税税款。、购买国产设备投资抵免企业所得税 按核实征收方式缴纳。餐饮业商铺租赁合同(仅供参考)出租方（以下简称甲方）：_ 承租方（以下简称乙方）：_ 用心整理可以编辑！放心下载！第 根据中华人民共和国合同法及相关法律法规，甲、乙双方在平等、自愿、互利的基础上，就甲方将产权所有的房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同，详细情况如下。第一条：租赁内容 1：甲方将产权所有位于：_市_区_镇_小区_号的门面房屋租赁给乙方，房屋建筑面积 _平方米，实际使用面积_平方米。2：甲方同意乙方所租房屋作为经营用，其范围以乙方营业执照为准。第二条：租赁期限 1：租赁期_年,自_年_月_日起至_年_月_日止。第三条：租金及其他费用说明 1：第一年甲方免费承租给乙方，乙方需交纳保证金人民币两万元保证金。2：合同有效期内第二年租金共计人民币_元。3：水电费用按实际使用数（计量）收费，每月 5 号前交上月水电费用，乙方应向甲方出示相应水电有效收据凭证。4：乙方在签订合同时付给甲方人民币_元作为履约保证金和财务押金。第二年应于第一年结束前一个月将第二年租金人民币_元支付给甲方。合同期满后，如乙方无违约行为或把房内财物丢失、损坏的情况，甲方须如数退回押金给乙方。第四条：双方权利和义务 1：乙方应保证所出租房屋及设备完好并能够正常使用，并负有年检及日常维护保养、维修；凡遇到政府部门要求对有关设施进行改造时，所有费用由乙方负责。2：甲方保证房屋产权关系正常，为乙方办理营业执照提供有效的房产证明和相关手续。3：甲方保证房屋内原有的电线、电缆满足乙方的正常营业使用，并经常检查其完好性（乙方自设除外），发现问题应及时向乙方通报。由于供电线路问题给乙方造成的经济损失，甲方应给予乙方全额补偿。4：在合同期内，乙方在使用期内应该保证甲方原有的电线电缆完善，不得给甲方造成经济损失。36723 8F73 轳:6 035022 88CE 裎 37616 92F0 鋰 23413 5B75 孵 5：甲方应保证出租房屋的消防设施符合行业规定，并向乙方提供管辖区防火部门出具的电、火检合格证明复印件。6：租赁期间，房屋和土地的产权税由甲方依法交纳。如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，应由甲方负担。7：租赁期间，甲方有权依照法定程序转让（出售）该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋产权所有人和乙方继续有效。用心整理可以编辑！放心下载！第 8：租赁期间，甲方要收回房屋，必须提前一个月书面通知乙方，并双倍返还乙方押金；如乙方须退房，必须提前一个月书面通知甲方，经甲方同意所交押金退回。未经甲方同意，乙方提前解除合同，甲方有权没收押金。