地产公司操盘全过程

地产公司操盘全过程第一篇前言地产公司操盘全过程比较复杂，运行时间长，操作过程多，要求从业人员 业务能力强。介绍地产操盘比较麻烦，我想还是分专业来介绍比较方便。操盘时 需要各专业共同操作的内容我特别介绍。介绍的内容主要来源于自己对工作内容 的理解，供你们今后的工作中借鉴。这个题目出的太大了。我在大学学的是工业与民用建筑结构专业，毕业后从事建筑行业二十五年。 毕业初期在施工企业工作过四年半，担任过放线员、工长和工程科科长，后在设 计单位工作四年零九个月，从事建筑和结构两个专业的设计和概算编制工作。以 后的十四年都从事甲方的工程管理工作，做过前后期手续、工程技术和施工生产 管理工作，一直担任现场总指挥、总工程师、生产副经理和开发公司总经理职务。 对地产行业有了一定了解。我从三十岁开始带团队，看到一些与我一起工作的年轻管理人员很有抱负、 工作用心，责任心强，很有管理天赋。我也喜欢讲我的经验和教训与他们，希望 在个自的成长过程中少走弯路，快速的成才，这也是我给大家讲地产公司操盘 全过程的初衷。希望能在今后的工作中对你们有所帮助，更希望你们今后在地 产界能成为叱咤风云的人物。房地产行业是通过投资房屋建设，再通过销售或出租来获取利润的行业。行 业的特点是：专业性强，涉及专业多，投资额大，周期长、风险大、生产过程复 杂，需要各专业大协作，并且受国家政策影响性强。地产行业涉及专业类别多，专业性强，一般情况从事人员就业地产多年都没 有机会跨岗位工作。对地产公司的其他岗位工作内容不了解，更不容易知道地产 是如何操盘的。地产行业是中国的支柱产业，也是我们所学的专业，更是各行业中个人收入 高的行业，我想我们中的大多数同事今后都不会改行。大家要想不被淘汰，最好 的方法就是通过再学习把自己培养成为具有很强的综合能力的人才，成为公司离 不开的员工。正规地产公司的主要业务科室组成，一般的地产公司会根据业务的需要，成 立工程部、预算部、开发部、销售部和财务部这五大业务科室。成名的地产公司一般在几个方向的能力都很强，即融资能力、社会网络、工 程管理、策划销售和成本控制五个方面。另外品牌和社会信誉度也要好。一一华 锐地产在以上几个方面还是比较强的，我认为华锐地产还是比较好的地产公司。第二篇买地的过程开发公司获取利益的第一步就是得到土地的开发权，一块待开发的土地不能 再生，不能复制。土地的好坏将基本决定开发项目的成败，成本和利益的大小。 所以确定购买土地是非常重要的事情。李嘉诚先生说过“地段、地段、还是地段。” 地段是决定地产价值的第一要素，地段的好坏意味着生活的便利和房产的价值。一、评价一块地好坏的方法如果员工有机会参与选地的工作，我们要从投资成本大小，方便销售和易于 建设等几个方面分析土地的好与坏。可以从下边几个方面分析：1、道路、交通是否成熟和便捷，以方便出行为原则。2、周边1公里范围内是否有好的中小学校，较大的商场和医院，以方便生 活。一一塔湾地块较好3、周围的城市配套设施是否齐全够用。（煤气、给水、下水、电力、热力、通讯等）因该项内容对工程造价、工程实施难易以及无法完善的配套对销售 的影响。一一于洪城市配套待完善4、朝向城市中心方向是否有大型桥梁、铁路、河流的间隔。如有影响程度多大。一一于洪地块有桥梁和铁路5、地块的形状是否有利与规划。方型地比较好，南北要有深度,400米以上 好，东西要有宽度，不小于260米为好。6、地块周边道路最好正南北方向为宜，有夹角不易超过15度。一一塔湾南 偏东19度，于洪南偏西38度7、地块内是否有回填深度深的坑。如原河道，取砂坑、砖厂取土坑或垃圾 坑，该项要做地基土特殊处理，增加投资。购地前要看地形土。于洪地块有此问题8、小区要保证有一面邻城市重要道路网，要能规划自己小区的门面。一一 橙色时光没有门面9、要看该地块规划部门给出的控规中的容积率，计算出投资成本分析表， 计算利润额。10、查看地块南侧是否已有高层遮挡，北侧是否有可利用城市空地。一一桃 源和塔湾北侧都有空地11、地上和地下是否有城市管网、电网需要动迁增加投资。塔湾有地下给水线，于洪有大量的电网待动迁12、周边是否有影响环境的工厂和大型锅炉房等。二、开发商找地的渠道1、开发商找地的途径：（1）通过朋友介绍信息；（2）通过土地储备交易中 心公告。2、待开发土地的特点有三种：（1）旧城住宅或商业区改造。这种土地一般由市、区或街道等政府行政部 门组织，通过土地交易中心挂牌公告。动迁工作可以由政府也可由开发公司 来完成一一塔湾欣城属于这种；（2）通过企业搬迁改造。这种土地需与企业谈判搬迁补偿意向后，去土地交易中心挂牌公告一一铁西区的土地属于这种；(3) 城市发展需要占用农村用地。这种土地需与村或乡谈判补偿意向后， 去土地交易中心挂牌公告，同时还需办理土地使用性质变更手续，国家对此 项控制严格一一桃源欣城属于这种。三、土地交易的过程1、与原土地使用者谈定动迁补偿意向书或对动迁区域进行动迁费用调查统 计，做好开发投资成本测算；2、在土地交易中心挂牌。开发商先签履约保证书，并交纳履约保证金， 交易过程是多家开发商共同参与举牌拍卖竞价得到的，并签定挂牌交易成交确 认书。3、开发商在买土地前，要做根据该地块的规划条件做项目可行性研究报告 书，做好经济投资分析。如：一块占地10万m2的土地，土地出让金为8,000万元，动迁补偿12,000 万元，建筑容积率为1.5,测算投资成本？表2.1投资成本分析表序号分项费用名称分项费用金额1土地出让金8,000万元2动迁补偿金12,000万元3建设大配套费10 m2X 1.5X 183 元/ m2=2,745 万元4单体建设投资10 m2 X 1.5 X 800 元/ m2=12,000 万元5后期配套工程费10 m2X 1.5X300 元/ m2=4,500 万元6景观、道路工程费10 m2 X 1.5 X 50 元/ m2=750 万元36项小计19,995万元7广告销售成本(36)X2%=400 万元8办公、工资费(36)X5%=1,000 万元9贷款利息和税金(13)X10%=2,275 万元19项合计43,670万元成本单价43,670 万元：150,000 m2=2,911 元/ m2如果周遍地区商品房单价在3,3003,500元/ m2左右，开发商就可以操作这 块地了。在各大中型城市的土地储备中心，对城市每个地块都有土地出让金费用的价 格大表，象字典一样，可以查出任何地块的出让金的参考价格。一般地块出让时，开发商用规划部门给出的规划条件测算成本单价，开发商 测算出的结果零利润或负利润。故导致大部分开发商在实际操盘时去想其它办法 或做一些违规行为。沈阳市内一般土地出让价格范围在占地地价5007,000/ m2左右。决定地价 的高低主要由地理位置和规划条件中的容积率大小决定。（楼面地价=占地地价：容积率）4、出让国有土地使用权的公告内容包括：土地坐落位置、宗地四至范围、土地出让面积、建筑退线距离、容积率、建 筑密度、绿地率、限制高度、建设周期、出让年限、履约保证金额度、建设内容、 起拍价、规划用途、规划面积、拆建比和土地供地状况等有关信息和建设要求。第三篇 开发项目的审批过程开发项目的审批过程是指由开发部办理从开发商取得土地至施工开始所要 办理的全部手续、批文的过程。这个过程比较复杂，需要规划、设计、动迁和资 金等方面的配合。一、经营性房地产开发项目审批程序整个开发项目的审批过程有一个完整的程序流程，全过程需要耗时六个月左 右。流程如下：1、开发商购买地形图，申请规划局办理选址意见书，内容包括规划条件、 测绘红线图、控规图，需时15天。同时做好环境影响评价报告；2、房产局依据选址意见书在15天内完成项目经济测算和动迁摸底工作；3、开发商通过拍卖挂牌文件规定交清首付地价款后，取得中标通知书 和履约保证书；4、开发商持中标通知书去规划局办理建设用地规划许可证并与政 府签定国有土地使用权出让合同；5、开发商在领取中标通知书后30天内筹集动迁资金，并提出拆迁安置 方案。同时完成详规方案的设计图报规划局批准；大型项目详规方案一般要求开发商提供三个以上的规划设计方案，以及单体 几个立面效果图报规划局审批同意后再报市长审定。一般都要进行多次修改后才 能批复。详规批复后，办理用地批复和建设工程规划许可证；6、开发商持中标通知书、建设用地规划许可证、国有土地使用权出 让合同以及拆迁安置方案、拆迁资金证明到房产局拆迁办办理房屋拆迁许可 证，开发商此时可以实施拆迁工作了；7、开发商组织施工图设计，并将施工图报建委审图中心审查。同时报消防 局、人防办、环保局和卫生局等部门的审批，并同时交纳大配套费；8、开发商组织施工和监理单位，并通过建委招标办公开招标后，办理中 标通知书，并与施工和监理单位签定合同；9、开发商去市质监站办理工程质量委托监督手续；10、开发商持有选址意见书建设工程规划许可证、施工图审查意见 书、工程施工中标通知书、工程质量委托监督手续、施工合同等资料 到建委办理建设工程施工许可证。此时工程开工合法。正常需用时25天；11、开发商持国有土地使用权出让合同、用地批复向土地交易中心交 纳全部地价款后开具地价交清通知单。规划局根据地价交清通知单5天 内核发国有土地使用证。至此工程施工用的所有手续齐全。二、商品房销售手续房产局根据开发商提供的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建 设工程规划许可证、建筑施工许可证以及商品房测绘面积表、地名审批手续 等相关资料。在工程施工有一定的进度形象后（两层以上）到现场实测后，核发 商品房预售许可证。以上五证是开发商销售和建设必备的，至此销售手续完成。以上手续是前期手续工作的主要部分，在其间还有很多相关的次要手续需要 同时办理，这里就不一一介绍。另本人已多年没有做这项工作，而且不是在沈阳 作这项工作的。这项工作也会因政府的要求随时在调整而不同。故可能与实际操 作有差别。第四篇动迁过程动迁过程十分麻烦，动迁补偿费用数额巨大，一般能占总投资的30%左右， 现在开发商买地多半为净地了，但动迁工作也是开发商工作的一个重要环节，所 以在这里也给大家讲讲。一、动迁的政策规定动迁工作国有条例规定，各地方政府也有相应的管理实施办法。国家的有国务院2001305号令关于城市房屋拆迁管理条例沈阳市有沈 阳市城市房屋拆迁管理办法，其中主要规定内容基本一致，主要内容有：1、拆迁管理（1）拆建房屋的单位必须取得房屋拆迁许可证方可实施拆迁工作， 而且开发上必须委托有拆迁工程资格的施工企业实施拆迁。（2）开发商申请房屋拆迁许可证时，必须向政府拆迁管理部门提交下列资料：a、建设项目比准文件b、建设用地规划许可证c、国有土地使用权比准文件d、拆迁计划和拆迁方案e、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明，（大连市规 定商业银行专业帐户）（3）拆迁双方就补偿方式和补偿金额等签定补偿安置协议，达不成协议 可申请房屋拆迁管理部门裁决或依法申请人民法院强制拆迁。2、拆迁补偿与安置（1）拆迁补偿可实行货币或房屋产权调换两种方式。（2）违章建筑和超过批准期限的临建不予补偿。（3）货币补偿的标准可执行政府有关知道价格。（4）拆迁设有抵押权的房屋，要依据国家有关担保的法律执行。（5）拆迁非住宅房屋造成停产、停业，应当给予适当补偿。3、大连市货币补偿的方式（沈阳市的不大清楚）（1）拆迁面积以房产证建筑面积为准。（2） 补偿价格标准：特一类区3800元/m2，二类区3200元血2，三类区 2500 元/m2，四类区 1800 元/m2。（3）原拆迁面积每户不足建筑面积，应增加面积给予货币补偿，标准为： 一类不足30 m2按30 m2计算，二类不足35 m2按35 m2计算，三类不足40 m2 按40 m2计算，四类不足45 m2按45 m2计算。增加的面积部分的单价按（2）条 单价的70%的价格计算。（4）拆迁公有租赁房屋时，住宅类20%支付给被拆迁人，80%支付给承租 人，非住宅类30%支付给被拆迁人，70%支付给承租人。关于动迁工作，政策性很强，各地政府的拆迁管理办法细则规定很细，如 有的同志今后遇到动迁工作时要认真学习有关文件，认真执行。切记在执行强迁时，不要触犯法律，给公司和自己带来麻烦。二、动迁工作的步骤流程1、建设单位申请领取房屋拆迁许可证。2、房屋拆迁管理部分颁发房屋拆迁许可证。3、房屋拆迁管理部门发布拆迁公告。4、拆迁人书面通知拆迁范围内的房屋所有权人，并介绍拆迁补偿方式和补 偿金额。5、拆迁人与被拆迁人以及承担人签定拆迁补偿安置协议等事项。6、如达不成协议，进行裁决或法院强制拆迁程序。三、动迁费用的测算方法（按大包方式计算）实测，大连市内一块占地8000 m2的二类动迁地。首先统计和分类：住宅（公房、私房）；非住宅；临建（住宅、公建）。1、拆迁面积总拆迁面积：18514.41 m2住宅（336 户）：16535 m2 （公房 13515.32 m2，275 户；私房 3020 m2，61户）非住宅：1251.98 m2临建：727.11 m2（住宅40 m2；临时公建687.11 m2）2、住宅安置补偿费13515.32 m2 X 3200 元/ m2X 80%+3020 m2 X 3200 元/ m2=4426.32 万元3、不足35 m2的补贴面积费606 m2 X3200 元/m2X70%=135.74 万元4、非住宅安置补偿费1251.98 m2 X 5500 元/m2=688.59 万元5、临建安置补偿费40500 元+687.11 m2 X 500 元/ m2=38.41 万元6、公产产权补偿费(1) 交给房产局：住宅：10101.84 m2 X 3200 元/ m2X20%=646.523 万元非住宅：1251.98 m2X3200 元/ m2X30%=120.19 万元(2) 交给中山房管处(6433.48 m2-3020 m2)X 3200 元/ m2X20%=218.46 万元7、搬迁进度奖：336户X5000元/户=168万元8、拆迁搬家补助费：336户X1800元/户=60.48万元9、电话、有线电视迁移费：336户X270元/户=9.07万元10、煤气气源费：336户X3000元/户=100.8万元11、锅炉房动迁费：(1) 拆迁安置补偿费：653 m2X 5500元/ m2=359.15万元(2) 锅炉等设备补偿费：50万元(3) 人员工资、劳保、医保等补助费：15万元(4) 拆除、运输各种设备费：20万元小计：444.15万元12、委托拆迁费：18514.41 m2X25 元/ m2=46.29 万元13、排渣费：18514.41 m2X45 元/ m2=83.31 万元14、三断费：5万元15、占道费：7561 m2X0.8 元/m2 日 X60 日=36.29 万元总合计7120.1万元四、动迁的操作内容1、首先要组织做动迁范围的动迁摸底统计工作，组织拆迁公司和街道以及 开发商自己都要做动迁户补偿的统计工作。（1）把拆迁房屋的性质区分好：自住住宅房屋（商品房、经济使用房、已购公房、私房）住宅一- 租赁住宅房屋（自管公房、直管公房、标准租私房、廉租房）房屋性质一非住宅公房-非住宅一-非住宅私房注：临建面积也要统计在案。（2）根据房屋的性质一户不漏地统计建筑面积上帐（要看房证和户口本），并且根据地区分类统计，小于标准面积的补差；（3）计算补偿费用，为动迁和准备资金做依据。2、制定详细和有效的动迁方案计划。3、做好动迁需要办理的手续工作和资金准备工作。4、选好拆迁施工队伍，包括价格、资格和能力。5、做好与动迁户的谈判和签定合同以及支付动迁费的工作。6、组织好停水、停电、停气工作，管理好三表的回收工作和费用的登记工 作。7、组织好拆迁公司及时拆除建筑物以及排渣场平。8、做好强迁的准备工作。第五篇设计过程设计过程大至分几个阶段。即规划设计、方案设计、勘察设计、施工图设计、 配套专业总土设计，配套各专业施工图设计和景观道路设计这几个阶段。如何安排好这几个阶段的设计工作是对开发商的各专业技术水平和综合能 力的一种考验。这个过程的是否顺利将决定工程施工阶段和以后的其他阶段是否 顺利和成本控制的关键，故这个阶段的工作十分重要。所以要引起大家重视。担任开发商技术管理的负责人要有良好的与领导和设计院的沟通能力，良好 地组织能力，良好的设计功底，并掌握施工各专业工艺的能力以及决策能力。一、规划阶段根据规划局给出的规划条件，先确定项目的定位方向，组织几家有相应能力 的规划设计单位做好数个规划设计方案，并组织有关专家和领导对图纸进行充分 的研讨，最终确定方案，绘制规划设计图纸报规划局审批通过。规划设计中要考虑的问题：1、项目定位是否准确，是否有利于销售。2、各专业施工时是否可行和顺利。3、对成本控制是否有利。4、是否最优化地利用了土地资源。5、对周边环境是否做到了充分考虑，特别是旧有建筑物。6、对分期投资施工的项目是否考虑到位，已避免施工和使用的相互影响。7、对今后的业主使用和物业管理提供了便捷。8、在规划设计中要着重容积率的大小，哪怕0.01的容积率也要争取，对桃 源项目0.01的容积率意味着增加建筑面积2000平方米公司就会实现净利润360 万元。9、在规划中要充分考虑机动车和人行路的各种因素。附：讲解华锐桃源欣城规划的指导思想（附图一：桃源欣城规划总图）。（1）道路的考虑。（2）朝向的考虑。（3）小高层位置的考虑。（4）设备机房位 置的考虑。（5）外网施工的考虑。（6）广场绿化地考虑（7）小区大门位置的考虑。（8）楼盘定位的考虑。（9）分期施工的考虑。（10）物业管理的考虑。（11）对成 本控制的考虑。该阶段设计需耗时2个月左右。二、方案设计阶段根据批准的规划图纸和开发商的市场定位，并且地产策划确定的户型比率以 及商业面积数量。做好单户型方案和立面效果图，充分研究通过后，装进规划单 体楼内。整个过程需要反复讨论，定位准确是关键。方案设计阶段要考虑的问题：1、各面积户型比率是否迎合销售市场。2、户型比率是否有利利润最大化。3、户型设计要考虑各专业的设计和施工是否能满足所有规范要求和施工的可 行性。4、方案设计时要考虑房产局面积测绘有关要求。5、方案设计时要考虑销售工作和物业管理等有关问题。故确定前要与有关部 门商定。6、方案设计对下一步的施工图影响很大，要充分考虑各专业设计的问题。7、方案设计的每一个决定都要考虑投资成本的问题，用成本投资来指导方案 设计。8、在方案设计时要重视对户型设计，要注意哪些空间被浪费了，要做到每一 寸面积都有用途。9、要确定施工图设计单位。该阶段设计需耗时1个月左右。三、勘察设计阶段（详勘设计）根据确定施工总平面图(建筑位置和层数必须要确定不变)要求，安排有资 格的勘察设计单位布置钻孔位置图，开发商同时要提供地形图(带有高程点)。合格的地基报告书必须有建委批准签字。钻孔布置原则，对于地下持力层分部比较均匀的土质为节省投资，多层区域 可以方格网式布置30X30m左右。检查地基报告要注意持力层深度，低耐力大小，地下水位深度，另外是否有 软弱下卧层和粉砂流砂层等不力土质。以此来确定建筑物基础形式(工程地质报 告的结论，意见和建议)。如果采用水源热泵供暖方式的工程，还要要求地质报告给出地下水水温，水 质评价、水量评价、允许开采水量、供送水方案和污染情况等报告，为下一步采 取何种采暖方式提供依据。此阶段设计需耗时15天左右。四、施工图设计阶段1、施工图设计前必须准备好资料：(1) 规划部门批准，甲方认可的总平面图；(2) 详勘地质报告书；(3) 甲方认可的方案设计平面和立面效果图；(4) 红线坐标电子版地形图；(5) 四周道路高程和坐标图以及下水管网标高图；(6) 甲方设计委托说明书；(7) 所有建筑物室内正负零统计表。2、应该确定的设计内容(1) .对于多层或高层建筑结构要明确结构形式，(是砖混、框架、短肢剪力墙、 框剪或框支剪力墙等)；(2) 确定建筑物基础形式(条形基础、人工挖孔桩、静压桩、螺旋桩、独立柱、箱式基础或是否有地下室等）；（3）外墙体厚度和采用保温的形式；（4）选用各种材料的要求；（5）电梯的品牌和土建井道尺寸图；（6）其它专业大型设备的尺寸和重量等资料；（7）商业项目要求提供活荷载分布图和层高要求图；（8）门窗洞口尺寸要求；（9）地面、外墙、防水等选用材料的种类；（10）供暖方式（散热器或地热）；（11）其它有特殊要求的事宜；（12）要求设计院出图满足规范设计深度要求；（13）根据下水管网综合考虑的所有建筑物的室内正负零数据；（14）不要忘记消火栓系统的高位水箱设计。此阶段设计需耗时40天左右。五、配套专业总平面图设计阶段配套专业总平面图设计一般由市规划设计院总图室设计。总平面图内容包括：给水、消防水、污水、雨水、电力、弱电、煤气、供暖 等配套专业管网的走向、线位和线间距以及换热站、煤气调压站、给水泵房、消 防泵房、变电所、箱变、弱电机房、消防中心等设备控制的位置（附图二：桃源 欣城配套专业总平面图）。总平面图各专业位置和内容要通过各专业人员同意方能出图，要求各专业施 工时不能干扰影响过大不利于工期要求。各专业城市管网进出园区位置总图设计前工程师要调查清楚并落实。各专业设备控制机房位置确定要合理，要考虑节省投资，方便施工，方便使 用，满足规范和地方规定要求，换热站和给水泵房要选择在尽量在城市主管网附近的小区中心区，尽量考虑 在地下设置。煤气调压站要选择在城市中压管网附近。变电所和箱变要选择高压进园区方便的位置，并考虑低压供电半径150m范围 的位置。此阶段设计需耗时15天左右。六、配套各专业施工图设计，设计时需提供总平面图和单体平面图等1、下水工程施工图（1）下水工程施工图内容包括：线路位置、坡度、管径大小、方向和与市政 管网接口化粪池位置和大小。要委托专业设计院设计需耗时15天左右。（2）指导设计时应注意的事宜。a. 调查小区周边市政管网的管径，小区排水量能否满足；标高能否满足，位置 是否经济，施工是否麻烦。b. 化粪池位置和出户井位置是否对土建工程影响过大。c. 小区新建工程的室内正负零标高和小区建成后的整体室外标高设计是否与 下水标高相适应。d. 下水管网与其它各专业管网之间的关系。2、给水工程施工图需要委托市自来水公司设计院设计，需耗时20天左右。（1）给水工程施工图内容包括：线路位置、管径大小。要有水、消火栓和喷洒三种线路，以及消防泵房和给水泵房室内设计，消防水池和生活水池的设计等。（2）在条件允许的情况下，尽量做单独的地下水泵房。（3）水泵房应尽量选在小区中心区位置，以减少大管径线路长度和减少线路 长度压损。（4）水泵房设计时应尽量将电控系统设计到地上，避免水害时伤害电控系统。（5）室外消火栓系统要保证小于150m间距，并且位置合理。（6）给水管网和供暖管网尽量近距离并行设计，以减少施工工程量，节省投 资，加快施工进度。3、供暖工程施工图 应委托有供热设计资格的设计院。设计耗时20天左右。设计前先签定挂网合同。（1）供暖工程施工图内容包括：线路位置、管径大小、各种井池要求，以及 换热站室内设计。另外还应包括一次网入小区位置等设计内容。（2）换热站应尽量选在小区中心区位置，以减少大管径线路长度和减少线路 长度压损。（3）大型社区时，应考虑单独的变电所供换热站使用。（4）设计时考虑入户阀门井与给水入户阀门井共井，减少工程量和投资。（5）设计时要合理地设计几个分区控制阀门井，有利于大系统分段控制。（6）要合理地选择小区道路下的主管线在左或右边，减少主线大管翻身和跨 越其它管线的次数。4、煤气工程施工图，应委托市煤气公司设计院设计，需耗时20天左右。（1）煤气工程施工图设计内容包括室外线位、管径和调压站设计以及室内煤 气工程设计。（2）注意调压站位置，选择离城市中压管位置近且小区中心区适当位置。尽 量减少中压管长度，减少投资。（3）单体楼平面图设计时应考虑煤气立管位置。（4）煤气管线设计时要考虑与其它专业线位以及井池的距离。（5）提供煤气管线入户位置要求资料，避免与其它专业间距过小，影响验收。5、电力工程施工图，应委托供电局认可的电力设计院设计，需耗时1个月左 右。（1）根据规划总图，布置变压器的位置和数量，或变电所或箱变，同时确定 局维变电所和自维变电所的位置和数量。（2）根据每户40006000KVA和低压供电半径150m左右，确定变压器的位 置和数量。（3）自维变电所带的负荷有物业用电（地下室照明、电梯和消防水泵）、大 于100KVA的给水泵房和换热站的用电。为了电费计量方便，要求大于100KVA 的用电一定要单设变压器，做高压计量。（4）根据以上原则制定用电方案，将每台变压器所带的楼号或负荷划分出来， 书面报供电局，经供电局审批通过。（5）根据用电方案和规划配套专业总图以及变电所平面图，委托设计院做电 力外线和开闭站，变电所和箱变设计。6、弱电工程施工图，应委托电信局设计院做电话设计和电视设计，需耗时1 个月左右。设计时要考虑电梯通话、消防信号以及门禁监控系统与其同沟同井。7、小区道路工程施工图，应委托市政设计院设计，需耗时20天左右。（1）要提供小区规划总图和正负零标高图。（2）要组织好小区地面雨水流向问题做好竖向设计。（3）尽量在道路标高设计上没有存水点。（4）注意小区道路与宅间路、与市政路碰口处的道路标高的关系。8、景观、绿化工程施工图，应委托景观设计擅长的设计院设计，需耗时2个 月左右。（1）要注意广场和大门等重点位置的设计。（2）景观设计要贯彻景观和植物相结合原则造景。（3）景观设计要注意人车分流的道路系统，避免车对人的干扰。（4）要注意选择的树木适合当地的生长。(5) 坚持以人为本的设计思想。特别注意以上的各专业施工图设计都要在土建主体封顶前1个月完成。并及时安排好各专业招投标工作。第六篇策划、资本运作和销售工作一、策划开发商的策划功能主要内容有1、做市场调查，给投资项目做准确的市场定位；2、做好对公司，公司主要领导人和项目的对外宣传工作，树立企业的品牌。3、做好项目的包装后，计划进入市场销售前做好广告准备工作，和配合销售活 动等计划安排。4、楼盘策划是在其它楼盘市场调查的基础上，有效地利用自身有限资源，选定 自己楼盘的发展方向，采取策略，整理出面临的问题。拥有的条件，发展的方向 及定位。须解决的问题，采取的策略，以及如何实施计划等。5、企业经营新思想的发起工作。二、资本运作开发商的资本运作能力的强弱是关系到自身迈多大步，能走多远的大问题， 资本运作的好坏关系到项目的顺利和成败。一般的开发商资金渠道来源有银行贷款，企业借贷，金融融资，投资基金，自己企业内部发展基金，销售回款，各种方式的抵押贷款，与其它企业的联合开 发，上市融资。也可用回迁或抵房方式缓解资金流等。具体的资本运作过程可如下操作：1、用金融系统借贷的资金来买地和解决部分动迁资金和土地的地上。2、及时办理好土地证用于抵押贷款来解决动迁和开工资金。3、及时开盘售房以解决工程的建设资金。4、工程有一定形象后，做适当的在建工程抵押贷款，支持工程投资。5、抓好销 售回款工作，办好销售许可证保证尽早返还销售按揭贷款直至达到销售和工程投 资收支。三、销售过程1、销售前的准备工作（1）参与做好户型和户型比率确定工作，做好同周边楼盘的价格和户型比 率的调查工作。（2）筹建销售处，做好沙盘、模型，人员培训，宣传材料等工作。做好销 售统一解说词工作。（3）做好业户宣传和积累工作为开盘做准备。（4）配合测绘面积，做好售控表。（5）配合公司做好销售单价工作。销售单价的确定原则：首先根据项目的成本测算和利润以及周边楼盘的均 价，确定本项目的均价。将单价装在项目中等条件的位置。按照比这位置好的价 高，比这位置差的价低的原则。a）位置好坏价格不同，差13%。b）楼层好坏价格不同，差25%。c）多层，高层价格不同，（原因：分摊系数和物业费不同）差58%。d）景观好坏价格不同，差10%。e）方便出行价格不同，差2%。f）噪音不同价格不同，差3%。g）赠送面积和私家花园价格不同，（根据实际情况）h）是否是山墙价格不同差，1%。i）小户型的房型价格的单价也可适当提高510%。2、销售过程（1）做好销售合同签订备案工作。（2）做好销售回款工作。（3）做好销售中的价格调整工作。用价格调整销售进度和实现利润最大化。第七篇合同谈判和招投标过程一、关于合同1、施工合同应包括的内容：（1）合同双方的名称。（2）工程范围。（3）建设工期（开工和竣工时间）。（4）工程质量标准。（5）工程造价。（6）技术资料交付时间。（7）材料和 设备供应责任。（8）拨款和结算。（9）竣工验收。（10）质量保修范围。（11） 质量保证等。2、什么是FIDIC合同条款FIDIF条款是国际工程咨询工程师联合会制定和发布的，推荐用于国际工程施 工承包合同，外资工程多采用。它在1957年诞生了第一版本，通过多年修改，1999年出现了四本新版合同， 即施工合同条件（新红皮书），工程设备和设计-建造合同条件（新黄 皮书）等四本。FIDIC合同条款是世界各国在土木工程建设管理百年的经验总结，它详细地规 定了业主，监理工程师和承包人的责任，义务和权利，是国际上通用的合同条款， 大家有机会看看FIDIC条款会对合同条款的理解有帮助。3、我公司合同中支付工程款的方式。我公司签定的合同支付工程款通常为：不支付工程预付款，一般按工程的形 象进度分段支付工程款，支付比例按照已完工程量造价的65%左右支付工程款。 工程竣工验收合格后支付至8085%左右，决算和备案完成支付至95%，质保期 满全部付清。另外大多数合同有抵房20%的比例。二、合同的索赔开发商管理人员在履行合同中一定要注意避免合同贫农感的索赔的有关事 宜。1、索赔的出现原因：开发商未能按合同约定履行自己的各项义务或发生执 行合同错误等，造成工期延误和承包人不能及时得到合同价款以及对承包人造成 其它经济损失，承包人向开发商提出索赔。2、为了避免造成承包人提出索赔，开发商要认真履行合同的同时，在很多 方面要注意不给承包人留有有效的证据。如会议纪要，往来信件，指令或通知， 施工组织设计，各种验收报告，以及涉及工程索赔的各类文件。大家特别是领导干部在签定和履行合同前，一定要认真学习中华人民共和 国合同法中华人民共和国建筑法和人民共和国招投标法等有关法 律，避免在工作中失误给公司造成不必要的经济损失。三、合同谈判合同谈判工作是公司比较重要的工作，它需要谈判人员的综合能力要全面。1、要有良好专业技术水平。2、要有对工程内容的充分了解。3、要有良好思维和语言表达能力。4、要有正直的人品，不要有谋私利之心，忠于公司。5、要有良好洞察对手心理的能力。6、要掌握足够的市场信息量。7、考察对方的资质、社会信誉、公司业绩资金状况等。四、招投标过程基本建设实行招投标制度，能保证通过竞争手段择优选定施工单位以确保项 目的建设质量，缩短建设工期，控制工程造价，提高投资效益。1、开发商招标工作的主要内容（1）根据工程情况和设计文件编制标底。（2）编写招标文件，确定招标方式发布招标通告。（3）调查研究，收集信息，审定投标单位资格，确定投标单位名单。（4）熟悉工程情况，组织现场勘察，解答投标单位提问。（5）组织有关专家审查投标书，以及开标和评标，确定中标单位。（6）.组织有关人员谈判，协商合同条件，签定合同。（7）.工程部要做好技术标，成本部要做好商务标。2、必须通过市建委招标办组织的招标工程内容土建单体工程和监理公司的两项招标工作必须通过市建委招标办组织。首先 由开发商委托有招标资质的代理公司，做招标准备，并由其在招标办备案和组织 招标和开标，最后由招标办公室下发中标通知书。3、招标文件的主要内容 项目名称、建设规模、招标范围、建设工期、质量保证等。 招标须知。 合同条款和合同格式。4、工程实例：这是一个真实发生的事北站项目：电梯项目招投标由工程部技术标编写不系统，第一次发招标文件时各 电梯厂家提出无法回标？原因是：由于北站项目是一个大型综合项目，各种类型的梯种太多，数量 也多共150余台，招标文件没有清楚的分类，另外对电梯的功能功能配置要求不 具体，编写人员经验不足，且工作不细致所致。应如何做：根据电梯的用途和特点分类，每台梯一个编号；再根据同种类不同规格（层 站和行程）编分码。如北站：梯种有人行道梯，自动扶梯，货梯，豪华客梯，普通客梯。同梯种不同规格：1）人行道梯和自动扶梯有不同层高和角度。2）货梯分吨位和分门方式不同。3）豪华客梯和普通货梯有无消防功能，几层几站，行程多少米，配套功 能有无不同。通过以上分类把每台梯都编制一个代码，让其一幕了然。第八篇工程建设过程工程建设过程是大家最熟悉的过程。因华锐公司已在三年内做了四个大型盘 子，公司也要求以项目为中心各部门全力支持工程建设的管理模式，所以华锐公 司的住宅建设项目速度快，建设顺利，有一套行之有效的管理办法。现我系统地介绍一下从塔湾到桃源的三个项目建设操作模式的全过程。一、工程开工前准备由工程部组织的规划设计和方案设计完成后，并且在动迁场平基本到位时， 工程部有关人员可以进入工程开工前的准备过程，具体工作过程如下：1、土建专业（由土建部长指挥）1）筹建工程指挥所包括办公室、档案室、会议室和食堂。2）根据周边道路标高和市政下水标高确定竖向设计和各单体楼正负零统 计表并提供给设计单位设计。3）做好场平工作，计算土方平衡，根据旧有场地标高规划标高、基坑挖土、 道路和管网切土。做好土方平衡计算工作。以利节省投资。4）做好施工用场地的规划图，内容包括施工和监理单位标段划分，施工道 路规划，生产用临设规划，施工用机械设备规划等图。规划原则是充分 考虑外网阶段施工不受影响。（附图三：桃源欣城施工用场地布置图）5）配合测绘单位做好建设用地范围测量工作。即BM点。并且记录好方 位和高程数据，做好建设用地四周永久点记录6）为所有专业（临时水、电、施工道路、围挡和新建筑物）放线定位。7）完成施工用临时道路的施工。防止雨季道路不畅影响施工。2、水、电专业（由配套部长指挥） 设计好临时水和电施工图，并按时施工，临时水系统设计和施工要满足各项 目部用水要求和绿化水要求，可根据实际情况优先考虑采用地下水。（施工用水 费2.5元/m2，地下水1元/m2,）因采用地下水比较便宜。 临时水管线、井池、箱变和泵房等不能占用土建和所有配套工程线位的位 置。（附图四：桃源欣城临时水施工图）。 临时水和电的工程要求在土建工程前完成水通和电通保证不影响土建施 工。3、开工前的内业准备工作 由技术主管负责编制工程进度计划书的，内容要全面，包括个重要节点 和各分项目工程内容，并注明开竣工日期、责任人和配合部门等。表8.1：桃源欣城项目工程节点进度计划书 根据工程进度计划书和合同书，由技术主管负责编制工程月份用资计划书。表8.2：桃源项目工程月份用资计划书 做好工程指挥部用的控制工期统计表，小区效果鸟瞰图。小区有地形图的总 规划图和小区有道路，建筑物高程的总图上墙。 做好全体工程部工程管理人员分工负责到人的管理安排。 做好所有专业甲供和甲控材料的技术标准要求，为采购部做投标准备。包 括供货数据和供货时间安排。4、工程成本测算开工前根据工程性质做好成本测算工作，有利于成本控制和工程资金计划准 备。A.住宅工程成本测算表（一般多层和小高程组合式小区，按建筑面积平方米统计造价，多层面积：小高层面积=2： 1）（1）土建工程多层砖混570元/m2（含基础、瓷砖和瓦）小高层框架730元/m2（2）塑钢窗工程40元/m2（3）给排水工程（室内）10元/m2（4）暖气工程（室内）34元/m2（5）门工程8元/m2（6）电气工程（室内）26元/m2（1）-（6）项合计：多层688元/m2，高层838元/m2（7）室外排水工程9元/m2（8）室外给水工程10元/m2（9）室内外煤气工程（含四项费和中压管工程费）27元/m2（10）室外采暖工程（含挂网费）80元/m2（11）室外电力工程80元/m2（12）道路工程（园区内）5元/m2（13）景观绿化工程（含围档、大门工程）50元/m2（14） 弱电控制工程2元/m2（7）-（14）项合计：配套工程263元/m2（15）电梯工程27元/m2（16）消防、通风工程5元/m2（17）人防或地下车库工程78元/m2（18）发电机组工程1元/m2(15) - (18)项合计：其它工程111元/m2以上住宅小区工程成本单价计：1112元/m213、商场类工程成本测算表(多层框架结构)(1)土建工程(含基础部分)950 元/m2(2)门窗工程(含防火门)30 元/m2(3)给排水工程(含水泵房设备)40 元/m2(4)供暖、空调和通风工程(含设备)260 元/m2(5)电气工程26 元/m2(6)消防工程(含设备、防火卷帘)65 元/m2(7)变电所及室外电力工程90 元/m2(8)电梯工程45 元/m2(9)煤气工程(室内外)25 元/m2(10)内外装饰工程350 元/m2(11)弱电工程30 元/m2(12)室外给排水工程8 元/m2(13)室外景观道路工程30 元/m2(14)发电机组工程30 元/m2工程造价合计：1979元/m2注：如果是酒店类工程项目内外装饰工程造价再加300-500元元/m25、如何把握工程进度？一个30万m2左右的住宅小区从工程开工准备至景观道路工程全部完成最 快要用9个多月的时间，如何能在有限的时间内完成全部的工程内容？如果没有 一套科学的管理方法和一个能战斗的集体是根本作不到的。（1）如何组建工程指挥部的团队（人员组成和分工）20万m2以上的大型项目的人员架构工程总指挥（公司副总戒可兼任） 主管生产副总指挥（项目丑理）电专业工程师 I程部甘.配奏专.北厂z专业二程师土建二程师 工程羯长,匕建专业工程师 厂土建工程师:冒案主管专职技未专职秘书注：具体土、水、电工程师可根据项目规模确定人数。并同时考虑各人员原来的 工作经历和擅长，合理组成团队。工程部各专业人员分工说明：工程总指挥：负责宏观控制工程进度、质量和人员安排，负责合同履行和支 付工程款的控制管理。负责团队的管理工作。生产副总指挥：负责对工程的质量、进度、安全生产以及监理公司的责任管 理，也可根据技术特点主管技术工作。土建工程部长：主管土建工程的进度、质量等以及对土建工程师工作的日常 指导。配套工程部长：主管配套工程的进度、质量等，以及对配套工程师工作的日 常指导。专职技术主管：主要负责全区工程的技术支持和甲供材料的调度安排，专职档案工程师：主要负责全区档案的指导工作以及档案备案的全部工作。专职工程秘书：负责部门日常后勤工作，主管工程拨款和抵房的日常工作。土建工程师：负责对土建工程的日常管理，负责分工到楼号，一般负责8栋 左右或5万平米左右。水、电工程师：负责对水、电工程的日常管理，负责分工到栋号，专业外网 工程内容，一般负责20栋10万平米左右。人员到位后，先组成核心班子，统一思想，再指导全员互相熟悉，树立为工 程负责、为公司负责、为自己负责、为老板负责的“四负责”精神，为完成公司 交给的全年目标全力一赴。（2）工程的科学化管理方法工程项目要想顺利和快捷，以下因素是必须的。a. 全员努力，每个参于工程管理都要责任心强，知道自己的工作内容，确定 责任分工，并有危机感，自己的工作未做到位将会影响到别人，甚至影响到全局。b. 要有强有力的领导班子，带头人要吃苦在先，决策准确，要有奉献精神， 做好表率作用。c. 对于所有重点工作都要有周密地计划和操作预案，不打无准备之仗。并公 告全员各分项完的最后时限。d. 对于突发事件不拖拉，及时准确地处理。e. 领导对于阶段重点工作事前要有详细交待，过程要有指导检查，事后要有 验收总结，起好教练员作用。做到件件时心中有数。f. 要求下级为上级负责，上级为下级检查验收的工作方法。做好和谐的上下 级关系。g. 要重视计划制订的可行性和全面性，更要科学地分析和安排，工程内容相 互穿插。重视时间观念，严格执行各分项工程开工和完工时间，所有分项工程都 要有留足充分地准备时间。为工程的建设工期赢得宝贵的时间。h. 为配合部门提供最有利地支持，支持别人的工作就是最好地支持自己。i. 把领导交给的任务放第一时间去做，做到政令畅通。j. 各专业和同专业分管人员工作分工明确，管理界面清晰，但要求有管理交 叉面，做到件件事不漏控，减少推诿扯皮和责任心不强的现象。K.下级处理不了的问题，要及时汇报，上级为下级做主的工作模式，每个 人都知道自己的责任范围。二、主体阶段工程建设过程1、充分熟悉施工用地总平面图，审查清楚图纸中的建筑物位置关系，高程 和道路关系等。确认无差错不修改后放线。并要求放在场地内各建筑关系确认无 差错后方可开工。2、审查单体楼施工图是否与房产局测绘面积和销售图三图为统一图纸，并 及时安排图纸会审工作，这一点不能出现任何差错，否则会引起业户投诉的麻烦。3、及时了解各施工单位项目部的施工综合能力，并加强对弱的项目部的管 理力度。4、对施工单位质量、进度、安全方面任何不正常的动态要有职业敏感度， 尽量把问题解决在萌芽中。5、对进度管理要有有效地管理手段，塔湾和桃源项目中有很多工程管理实 例可以考虑，制定办法时，首先要考虑操作的可行性和持久性。6、合理地使用经济手段对工程质量、进度、安全和文明生产等方面地管理。7、每个分项工程的节点工期的确定都离不开全年大的目标的完成，都要求 用倒排法确定完成时间，并确实落实之。8、主体阶段工程建设所需要甲方指定的分项施工单位（电气三箱厂家，塑 钢窗、防盗门、涂料等）的工程部应提前提供技术标准和供货数量于采购部确定， 并及时进场，不影响土建施工。9、要及时做主体验收工作，保证从主体到装饰工程顺利转型。10、做好墙身屋面保温和防水的工程安排，保证施工质量。11、做好落架子、落井架、拆吊车，以及设备和材料的退场工作，保证配套 工程的顺利进行。12、做到干现在的工作，准备好下一步的工作，思考好下二步的工作，真正 做到谋事在先。三、室外大配套管网施工过程整个项目安排是否科学，任务能否完成，室外配套工程的安排至关重要。华 锐公司建设的几个大盘成功的关键就是配套组织的成功，很多楼盘进度慢的根源 大都在配套工程上浪费了时间。1、大配套工程包括下水、上水、采暖、煤气、强电、弱电、道路、监控和 景观等工程，要求在主体结构工程封顶前完成准备工作，即施工图纸和施工单位 的确定。2、要求每个分项工程都要根据土建进度情况编制施工图计划图表并上墙， 同时确认是否影响全年大目标的完成。（表8.3-8.7桃源欣城配套工程施工计划 控制表）3、编制各专业施工顺序：、下水和化粪池;、上水和采暖；、煤气； 、强电和变电所；、弱电；、景观和道路。施工时顺序尽量不要颠倒，否 则相互干扰。4、随时检查各专业周工程进度是否按计划完成。5、及时做好园区成活后的土方平衡和标高控制工作。6、为保证工程质量控制好园区沥青路面的施工时间，最迟不能迟于10月 25日，土方平衡工作要在道路水稳层施工前完成。7、严格控制好景观工程和植树工作，最迟不能迟于11月30日前完成。8、在小区道路施工前，要求各专业管网全部施工完成，决不能做完路面后 再对道路开沟。9、要及时施工与市政的下水、上水、采暖、煤气、电力、通讯的接口。四、各专业机房的施工过程各专业机房包括变电所、换热站、煤气调压站、给水和消防泵房、消防控 制中心、电梯和物业管理监控室、风机房、高位水箱间、发电机房等。以上各专业机房设计的准确度、施工及时性是小区整体运行正常的关键， 所以工程建设期间抓好各机房建设很重要，要安排有责任心、业务好的工程师进 行重点管理，领导也要特别关注该部分工程内容。各种机房的施工重点：1、变电所 、土建工程配合施工：做好电缆的进出预留口，如下进下出时电缆做好 电缆沟和设备基础。设备到场前防火门要安装到位，大白工程要完成。 、通风工程配合施工：由于变电室各设备运行时发热，为了保证今后设 备正常运行，送排风工程要到位。 、开闭站和变电所的设备包括变压器、高压受电柜、低压配电柜等。设 备要求在送电前两个月到位，并及时安装和做电缆压头。全部内容安装需要45 天时间，要留足验收和其它专业调试时间。 、要做好过墙电缆口的防水工作，防止向变电所内漏水。2、给水和消防泵房 、泵房的水池要保