地王高处不胜寒

地王高处不胜寒- 楼市漫谈(编辑配图;图片来源于网络）9月日以来，北京，杭州，上海，苏州四个重要城市接连单价或总价地王，并被媒体所广泛报道，似乎昭示了新一轮楼市热潮的来临。不过，这只是一个粗浅的表象，对地王现象需要进一步的剖析。不断登场的地王们虽然赚足了眼球,成为媒体传播热点，但是地王的出现能昭示房地产的繁荣趋势吗？或者更直接一点,是否预示着房价还将持续上涨?这里没有共识,很多评论人士认为价格已臻疯狂，而房地产界看涨的声音显然依旧高亢。仅就地王现象而言，笔者认为其显然不能代表房地产行业的一般性趋势。正如有分析人士指出的，这次出现的几块地王，都有其特殊性。北京农展馆地块面积有限，适合高端精品楼盘，而杭州华家池地块和上海徐家汇地块,由于体量庞大，且都位于黄金地块，成为总价地王理所当然.而苏州金鸡湖地块由于其地段稀缺性，加上苏州原来房价一直不算高，开发商博其未来增长潜力,因此高价拿地,造就新的地王，其实也不意外。没有理由证明各地方政府在这些土地出让时间上有所协调,不过几乎在同一时间几个重要城市出现地王,的确很容易刺激公众情绪，引发一般性的想象，而忽视这些地块本身的特殊性。当然考虑到房地产行业所谓金九银十的传统，地方政府有意刺激公众情绪,并由此激活潜在购买力，提升楼市交易总量，也符合地方官僚的盘算,毕竟地方政府和楼市的关系太“如胶似漆”了。如果,历史记录是一种有效的镜鉴,那么我们发现，很多地王登场后,其后续故事其实相当悲催。这里列举些媒体公开报道的例子:南京204年的地王铁管项地块，迄今被当成停车场使用。南京2005年的地王顾家营地块，一度被沦为菜地，今年才再度转手,开发入市依旧遥遥无期。南京的三汊河地块，是200年的地王,近期才开工。009年杭州单价地王是位于杭州钱江新城核心区域的8号地块，四年多过去了，该项目还处于地下室开挖阶段，何时开盘尚没有确切消息。01年雅戈尔在杭州拿下两块地王,13年因为无力开发而退出，赔付了。亿元定金。类似的例子媒体上还有很多专门报道。而根据中国指数研究院011年中国地王开放情况分析报告显示，200-010年的4宗地王项目中，只有18宗进入了销售状态，其他地王多数仍在建设中，另外还有3幅地块因未及时缴纳出让金而被收回.总体而言,对开发商来讲,地王项目并没有预期的风光。具体到个案，地王项目在商业上的失败有诸多原因。那些总价地王往往对开发商的资本募集能力有很高的要求,而高额资本募集又和宏观经济趋势高度相关。像2010年的上海单价总价地王，证大集团竞标夺得的上海外滩地块项目,就因为募集资金能力有所不及，最后项目被迫转手给张欣/潘石屹的SOHO中国,而由于牵涉到复星集团的股东优先受让权，SOHO中国和复星集团彼此展开了高调的舆论战和法律诉讼,目前最终结果还不得而知。而那些单价地王，往往是经过综合评估，开发商发现成品价位超出市场承受能力，因此举棋不定或干脆折价退出。雅戈尔在杭州的地王项目就是一个典型案例。这么多地王项目的曲折历程，不能不让人联想到所谓赢者的诅咒。地王是按照价高者得的竞拍机制形成的，在最后举牌之前，很多竞拍者的放弃，已经说明大部分房地产企业对于这种高价格的不认同。而拍卖现场的氛围,很容易激活参与者的某种动物性竞争本能，成交价格很容易偏离理性区间。最新出现在北京，上海，杭州和苏州的四个地王，开发商们如何设计产品结构，如何测算他们的投资回报,目前信息有限，他们能否走出一条成功开发路径,且让我们拭目以待。作一个简单的小结，地王争夺固然博取众多眼球，推广公司形象，但对开发商来说也是一种豪赌-而经验表明，开发商在这方面的豪赌游戏,失败的案例居多。那么多失败案例的存在,说明地王现象并不能为房地产行业的一般趋势代言。而从真正影响楼市的一般性因素，包括货币政策、土地供应量、房地产投资增长率、房价收入比等等因素来看，房地产市场都面临巨大的调整压力。如果把视野放得更加宏观一点,我们看到,经济增长面临结构性压力，不合理的收入分配使得消费能力错位，人口结构变化导致需求递减，房地产行业真是处在高处不胜寒的境地。高房价牵引公众情绪，地王现象的出现则会强化公共焦虑，从而带来预料之外的政治后果。在维稳体制驱动下，政策制定者很可能因此再次祭出房地产调控新手段,从而对开发商带来真正的诅咒。对普通购房者来说，冷静思考一下，应该会发现，无论地王如何凶猛,但地王所代表的高端楼盘，一般来说是普通购房者所不会问津的，其价格涨跌也近乎没有意义。 普通购房者更应该关注房地产行业的一般趋势，尤其是那些适合其消费能力的楼盘的价位,避免被热点现象所带动的情绪裹挟，做出冲动型消费,这是公众对抗地王诅咒应有的保守姿态.腾讯财经眼文中如有不足，请您指教！3 / 3