《企业纳税筹划》课件NO8

LOGO QIYE NASHUI CHOUHUA第八章第八章 房产税和契税纳税筹划房产税和契税纳税筹划房产纳税筹划契税纳税筹划知识导图第八章第八章 房产税和契税纳税筹划房产税和契税纳税筹划学习目标学习目标 本章介绍了房产税和契税的纳税筹划。通过本章的学习，学生应了解这些税种应纳税额的计算，并掌握这些税种常用的纳税筹划方法和技巧。第七章第七章 土地增值税和资源税纳税筹划土地增值税和资源税纳税筹划 利用征税对象进行纳税筹划 一、（一）（一）税法规定 根据中华人民共和国房产税暂行条例（以下简称房产税暂行条例），房产税的征税对象仅限于不动产中的一个特定对象，那就是房产，而对除房产之外的其他各类不动产不征收房产税。此处的房产是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。第一节第一节 房产税纳税筹划房产税纳税筹划 独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦厂、石灰窑以及各种油气罐等不属于房产，不征房产税。这为纳税人的纳税筹划提供了有利条件。纳税筹划主体在建造仓库、停车场等设施时，如果建成室内仓库和停车场，因其符合了房产税中“房屋”的定义，无疑必须依法缴纳房产税；但在不影响使用效果的前提下，如果采用露天仓库和露天停车场形式，就可避免缴纳房产税。第一节第一节 房产税纳税筹划房产税纳税筹划【案例案例8-18-1】（二）（二）纳税筹划案例分析第一节第一节 房产税纳税筹划房产税纳税筹划【筹划思路与方案筹划思路与方案】第一节第一节 房产税纳税筹划房产税纳税筹划 利用税基进行纳税筹划 二二、（一）（一）税法规定 税基是每个税种最重要的因素之一。房产税也不例外。在适用税率既定的前提下，依据税收条例的差异性，合理地确定房产税的税基是进行房产税纳税筹划的重要途径之一。利用税基进行纳税筹划的基本方法有两个：一是在固定资产购置环节准确划分房屋与其他固定资产的购置成本，合理地计量房屋的原值；二是在房屋的租赁经营环节合理地界定、核算租金收入与其他相关费用。纳税人应根据自身的实际情况准确确定税基，以避免因确认、计量不合理而增加税负。第一节第一节 房产税纳税筹划房产税纳税筹划【案例案例8-28-2】（二）（二）纳税筹划案例分析第一节第一节 房产税纳税筹划房产税纳税筹划【筹划思路与方案筹划思路与方案】第一节第一节 房产税纳税筹划房产税纳税筹划 利用房产税计税依据进行纳税筹划 三三、（一）（一）税法规定 根据房产税暂行条例的相关规定，房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入。按照房产的计税价值征税的为从价计征；按照房产的租金收入计征的为从租计征。这说明我国的房产税对不同用途的应税房屋采用不同的计税依据和适用税率。对自用的应税房屋，以其原值减除10%30%折旧后的余值为计税依据，按年计征，适用的税率为1.2%；而对出租的房屋则以收取的租金收入为计税依据，适用12%的税率。第一节第一节 房产税纳税筹划房产税纳税筹划第一节第一节 房产税纳税筹划房产税纳税筹划【案例案例8-38-3】（二）（二）纳税筹划案例分析第一节第一节 房产税纳税筹划房产税纳税筹划【筹划思路与方案筹划思路与方案】第一节第一节 房产税纳税筹划房产税纳税筹划【筹划思路与方案筹划思路与方案】第一节第一节 房产税纳税筹划房产税纳税筹划 利用房产对外投资联营进行纳税筹划 四四、（一）（一）税法规定 利用房产对外投资联营会出现两种情况：一是纳税人作为投资者参与被投资方的利润分红且共担风险；二是纳税人以房产对外投资，只收取固定的收入，不承担被投资方的风险。对于这两种不同的情况，税法分别给予了不同的规定：对于第一种情况，要求纳税人以房产余值作为计税依据计征房产税；对于第二种情况，因为其本质是从被投资方取得房产的租金，所以税法要求纳税人按租金计征房产税。同样的投资可采用两种不同的分配方式和分别适用不同的税务处理办法，这就为纳税人进行纳税筹划提供了空间。第一节第一节 房产税纳税筹划房产税纳税筹划 筹划的办法就是先找出两种不同税务处理办法的平衡临界点。我们设房产余值为X，房产的租金为Y，则 X1.2%=Y12%1.2X=12Y 从以上等式可以看出：两者之间的倍数关系是10，即当房产余值是房产租金的10倍时，两者的房产税税负是相同的。若房产余值与房产租金的倍数大于10，则按房产余值征税的税负轻。第一节第一节 房产税纳税筹划房产税纳税筹划 根据这种关系，纳税人在以房产进行对外投资联营时，对被投资方的分红情况和房产租赁市场的情况事先要有一个估计，在不考虑其他利益关系的前提下，用上述的倍数关系进行衡量就可以找出正确的节税办法。第一节第一节 房产税纳税筹划房产税纳税筹划【案例案例8-48-4】（二）（二）纳税筹划案例分析第一节第一节 房产税纳税筹划房产税纳税筹划【筹划思路与方案筹划思路与方案】第一节第一节 房产税纳税筹划房产税纳税筹划【筹划思路与方案筹划思路与方案】第一节第一节 房产税纳税筹划房产税纳税筹划【案例案例8-58-5】（二）（二）纳税筹划案例分析第一节第一节 房产税纳税筹划房产税纳税筹划【筹划思路与方案筹划思路与方案】第一节第一节 房产税纳税筹划房产税纳税筹划【筹划思路与方案筹划思路与方案】第一节第一节 房产税纳税筹划房产税纳税筹划 契税是对在我国境内转移土地和房屋权属时，依照当事人所订契约，向产权承受人课征的一种财产税。契税的征税对象具体包括国有土地使用权出让、土地使用权的转让、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。纳税人是承受房屋权属的单位和个人。计税依据一般是成交价格、市场价格和交换差额。税率由各省、自治区和直辖市人民政府在3%5%的幅度范围内，按照本地区的实际情况决定实际使用的税率，并报财政部和国家税务总局备案。契税实行次课征制。契税不是纳税人经常缴纳的一个税种，但其计税依据一般为成交价格。由于交易的是不动产，成交金额大，故一次缴纳的契税也不少。只有纳税人对其进行合理的纳税筹划，才能减轻纳税人的税负。第二节第二节 契税纳税筹划契税纳税筹划 契税依据的纳税筹划 一、（一）（一）税法规定 契税的计税依据为土地、房屋权属转移时双方当事人签订契约的价格。计税依据的具体规定为国有土地使用权出让、出售及房屋买卖以成交价格为计税依据；房屋赠与的计税依据由征收机关参照市场价格决定；房屋交换的计税依据为交换差额，等价交换可免契税，价值不等的以交换差额为计税依据。第二节第二节 契税纳税筹划契税纳税筹划【案例案例8-68-6】（二）（二）纳税筹划案例分析第二节第二节 契税纳税筹划契税纳税筹划【筹划思路与方案筹划思路与方案】第二节第二节 契税纳税筹划契税纳税筹划【筹划思路与方案筹划思路与方案】第二节第二节 契税纳税筹划契税纳税筹划【案例案例8-78-7】第二节第二节 契税纳税筹划契税纳税筹划【筹划思路与方案筹划思路与方案】第二节第二节 契税纳税筹划契税纳税筹划 利用税收优惠的纳税筹划 二、（一）（一）税法规定 契税的课征范围并没有涵盖所有土地、房屋权属转移行为。企业合理安排房屋权属转移方式就能享受税收优惠。为了推动企业制度改革的深化，财政部和国家税务总局颁布了关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知（财税201537号），就企业制度改革中有关改制重组的契税征免界限做出如下规定：第二节第二节 契税纳税筹划契税纳税筹划 （1）企业改制。企业按照中华人民共和国公司法有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。（2）事业单位改制。事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。第二节第二节 契税纳税筹划契税纳税筹划第二节第二节 契税纳税筹划契税纳税筹划第二节第二节 契税纳税筹划契税纳税筹划 （6）资产划转。对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。第二节第二节 契税纳税筹划契税纳税筹划 （7）债权转股权。经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。（8）划拨用地出让或作价出资。以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。（9）公司股权（股份）转让。在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。第二节第二节 契税纳税筹划契税纳税筹划【案例案例8-88-8】（二）（二）纳税筹划案例分析第二节第二节 契税纳税筹划契税纳税筹划【案例案例8-88-8】第二节第二节 契税纳税筹划契税纳税筹划【筹划思路与方案筹划思路与方案】第二节第二节 契税纳税筹划契税纳税筹划【筹划思路与方案筹划思路与方案】第二节第二节 契税纳税筹划契税纳税筹划【案例案例8-108-10】第二节第二节 契税纳税筹划契税纳税筹划【筹划思路与方案筹划思路与方案】第二节第二节 契税纳税筹划契税纳税筹划【筹划思路与方案筹划思路与方案】第二节第二节 契税纳税筹划契税纳税筹划【筹划思路与方案筹划思路与方案】第二节第二节 契税纳税筹划契税纳税筹划 对个人取得房屋产权的税收优惠筹划 三三、（一）（一）税法规定（1）契税优惠政策规定。城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。离婚后夫妻共同财产进行分割而改变房屋权属的，免征契税。第二节第二节 契税纳税筹划契税纳税筹划 房屋赠给法定继承人不征契税。但是，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属的，属于赠与行为，应征收契税。房屋赠与所缴纳的契税应当由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定。法定继承人的转让方式又有两种：一种是在其在世时实施土地、房屋权属无偿划转，这属于赠与行为而非继承行为，应缴纳契税；另一种是其在世时先立下遗嘱，待其去世之后再实施土地、房屋权属无偿转让，这属于继承行为，不征契税。第二节第二节 契税纳税筹划契税纳税筹划 （2）个人所得税优惠政策规定。个人转让自用达5年以上并且是唯一的家庭居住用房取得的所得，暂免征收个人所得税。纳税人在进行房屋买卖时，可充分运用上述优惠政策。第二节第二节 契税纳税筹划契税纳税筹划【案例案例8-118-11】（二）（二）纳税筹划案例分析第二节第二节 契税纳税筹划契税纳税筹划【筹划思路与方案筹划思路与方案】第二节第二节 契税纳税筹划契税纳税筹划【筹划思路与方案筹划思路与方案】第二节第二节 契税纳税筹划契税纳税筹划 本章小结本章小结第八章第八章 房产税和契税纳税筹划房产税和契税纳税筹划LOGOPPT模板下载：