商业物业管理方案(4篇)

商业物业管理方案（4篇）商业物业管理方案1商铺是指用于从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要 为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是 目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中 心和商业品牌有重要影响。对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销 售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理， 才能长久发展。目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺 按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果 商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按 揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。10商铺物业管理理念商铺是有计划的商业聚集，对商铺进行“统一管理,分散经 营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。“统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、 开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经 受激烈的零售业市场竞争。“分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所， 商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之 间搭建桥梁。1.1.商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、 统一服务监督、统一物管。为了达到“统一管理，分散经营”的管理模式，在商铺销售 合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律 上确定商铺管理公司的管理地位。1.1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的 租约管理。“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生 产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理 商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法 人授权委托书等。“完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收 取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：承租户的经营业态是受到整个统一商业规划的限制，如果发 生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经 开发商认可）；营业时间的确定；承租户的店名广告、促销广告的尺寸大孝悬挂位置、语言文 字方面须接受统一管理；为整个商铺促销承担的义务；承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；投保范围事宜；是否统一的收银等1.1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同 利益。由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年12个 月的营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通 预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一 定比例进行分摊。如果商铺统一收银管理，就能较好地执行按销 售额分摊费用。1.1.3 “统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指 导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证商铺的高效运转。 常见的方式有：指导项目：店铺布置指导、促销活动安排；协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合 作；服务项目：行政事务管理；监督项目：维护商铺的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、 消防等部门的管理。1.1.4 “统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。商铺的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电 气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养 护、意外事故处理等。商铺的各项设施的使用频率较高，统一管 理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修，增加使用的安全 性和耐久性。20商铺物业的管理特点2.1顾客流量大商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全 保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得 有半点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢。安全 管理应特别慎重2.2服务要求高要物业管理服务面向商铺置业人和使用人，向他们负责，一 切为他们着想。促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客 营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商铺 物业管理服务的根本原则2.3管理点分散出入口多，电梯（客梯）、观光梯、自动扶梯等）分散，需 要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商 业物业管理的特点。2.4营业时间性强顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班 及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门 时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成 整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心 理影响。2.5车辆管理难度大来商铺的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非 机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管 理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。3.0物业管理人员配备3.1.1商铺管理的人员配备原则是因事设岗、一专多能、精 简高效、使业户感觉没有虚职，没有闲人，业户交纳的管理费都 用在刀刃上。3.1.1.1业户服务部设主管一人，可由物业主任兼任。该部主要职能是业户接待 与内部管理、下设业户接待员若干名，分别兼任行政人事、文书 档案、计划财务、物料管理等职。接待员的多少主要依据于业户 服务部的工作时间和工作量，通常每班保持两人便可。3.1.1.2维保服务部设主管一人，全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维 修工作。该部门主要职能是保证商铺不间断地安全运行，使物业 保值和升值。维保服务部的作业人员应根据商铺经营服务需要、 商铺设备的多少和技术难易程度进行合理配置。3.1.1.3保安服务部设主管一人，全面负责商铺的门卫、巡逻、监控、消防和车 管工作。该部门主要职能使安全防范与消防管理。具体作业人员 根据商铺保安的值勤点、工作量和作业班次进行配备。3.1.1.4保洁绿化部设主管一人，全面负责商铺的室内保洁、室外保洁与绿地养 护工作。该部门的主要职责是保洁服务管理和绿化服务管理。具 体保洁和绿化作业人员根据商铺保洁范围、保洁面积、保洁频次 以及商铺的绿化面积进行安排。3.1.1.5经营服务部设主管或兼职主管一人，全面负责商铺业户委托给物业管理 公司的租赁代理、广告策划及项目开发等经营服务工作。该部门 的主要职责是配合业户的经营活动，促进商铺经营销售和物业管 理工作。商业物业管理方案2在送旧迎新之际，物业公司在回顾20_年工作开展的基础 上，总结经验，找出不足，以更加务实的态度，积极配合集团经 营的战略方针，细化管理，从内部挖掘潜力，向管理要效益，更 加严格要求，加强培训，勇于面对不足，团结一心，增强大局意 识、责任意识和协作意识，同心同德，努力完成工作。我们会继 续发扬敬业、奉献的精神，共同为公司的迅速发展竭心尽力。孙子兵法说：“间于天地之间，莫贵于人。”员工是企 业的根本，员工素质是企业优质服务的基础。我们将把培养一支 专业、高效、严格管理的服务团队作为20_年物业开展内部管 理的基本战略，实行严格管理，善待员工的方针，开展系列的培 训计划、绩效考核，推进企业文化，强化品牌意识，提高团队的 凝聚力和向心力。一、人事行政人事行政工作目标：人员当月流动率小于5%人员培训覆盖率达到100%人员招聘到岗率达到98%员工生活满意度达到90%1、团队的建设在于制度化的管理，人事行政部年度首要工 作是完善管理制度，细化岗位责任制，把责、权、利充分统一， 落实到位。推行与之相配合的绩效考核制度，调动员工的积极性。 绩效源于执行力，执行力源于细节，人事部计划以保安部作为试 点，对每个岗位提出具体的岗位职责要求，推行新的绩效考核制 度，调动员工对工作的积极性，使员工不断加强自我管理能力， 明确工作标准，提高自我提升的动力并逐步推广。在各个岗位上 采取绩效管理，力求在三月份全面覆盖，以提高整体的服务水平 和团队的执行力度。在有效的绩效考核制度和岗位责任制的基础 上,人事行政部将加强监督的力度，对岗位的操作和执行进行有 计划巡查管理。及时发现问题，及时改进。2、人事行政部将把提高员工素质作为部门工作的重点，制 定有针对性的培训计划，以业务知识培训和企业精神相结合，坚 持正面灌输，强化理念，增强员工主人翁责任感和事业心，培养 开拓进取，勇于奉献的精神。要求员工在工作中真正做到“100% 业主第一”。以企业精神和宗旨作为统一员工意志，述职报告统 一行动的共同基础。在人事管理流程中，采取优胜劣汰的方针， 对入职、转正的员工严格按标准把关，逐步提高员工素质，继而 提高团队的整体素质。3、在提高管理要求的同时，更进一步关心员工生活，重视 员工需求，加强员工宿舍、饭堂的管理，组织相应的员工生日活 动、团队活动。重视改善员工福利，加强与员工的沟通，以多方 渠道听取员工意见加以综合，并及时给予改善。4、效益是企业的最终目标，通过岗位责任制的落实，人事 行政部将重新审核各部门、岗位人员定编的情况，避免人浮于事， 以建立一支精干、高效的服务团队为目标，严格控制人事成本。5、行政方面，将以配合业务部门开展工作的需要为前提， 积极与各部门加强沟通协调，大力配合。修正现有的工作程序， 使之更标准化、规范化。及时完成物料采购，严格管理物料的采 购、使用控制流程，重视公司资产、仓库、车辆的管理，堵塞漏 洞，做好把关的工作，保证公司财物、利益不受损失。二、客服中心物业管理是以服务为主，客服中心是整个物业公司的服务窗 口。为此，服务中心将把服务放在第一位，坚持“以人为本”的 服务宗旨，规范管理、追求创新、至诚服务。不断提高江南世家 物业价值，使物业发挥的使用效能。工作思路：强调成本控制意识和成本管理程序；强调团队的有效运作和服务流程；强调公众服务的规范化与特约服务的个性化；强调“以人为本”的服务理念和服务的人性化;致力于建立与业主有良好沟通的和谐社区。目标设置：客户综合满意率不低于90%;服务综合及时率不低于85%;业务技能培训100%;小区绿化完好率不低于90%;绿化覆盖率不低于60%;管理费收费率一期逐步达到70%;二期收费率达到90%;生活垃圾日清率为100%;工作重点：根据对20_年的工作回顾和反思，20_年将致力于加强规 范管理、协调沟通、落实执行，以提高管理服务效能，营造和谐 生活环境。(1) 制定、完善工作手册，使员工翻开手册即可操作，如管 理规章制度及操作规程等。使每一位员工了解工作规程，熟悉 管理程序，达到规范自我、服务业户的目的。并对员工进行定期 的业务、技巧、服务意识等方面的培训，通过不断的强化学习， 不断提高服务中心员工水平。尽快带领出一支业务过硬、服务意 识强的员工队伍。对进入服务中心工作的员工严格把关，定期进 行考核评比，对不称职员工坚决撤换。(2) 小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好、 舒适的居住环境，是我们非常重视的问题，以往的管理经验告诉 我们，保洁工作责任到人，督导、检查、培训落实到位，才能充 实发挥每个人的潜能，认真地去做好每天的保洁工作。积极宣传 环保意识，使小区的环境卫生状况达到状态。(3) 根据目前的收楼情况，强化对工程维修的监管力度，与 各部门积极协调配合，完成收楼任务。(4) 对物业管理费收取率较低的现状，由于综合因素较多， 将通过定期开展社区文娱活动、定期安排上门家访及问卷调查等 多种渠道与业户进行沟通，听取业户的意见。接受合理的要求及 意见，采取有效措施进行相应的整改，提高管理质量;对于超出 管理标准的要求，按国家及有关规定向业主耐心解释，并加强对 物业管理行业的政策宣传，以转变以往固有的观念，争取业主的 理解，对经解释无效拒交管理费的业户，将通过法律途径解决， 使管理工作得以顺利开展。(5) 加强社区文化的建设，建立与业主的良好沟通，共建和 谐社区。(6) 协助成立业主委员会筹备小组，实行业主自治，共同管 理。三、工程维修四、保安部保安部针对20_年总结和分析工作情况，继续坚持以固强 补弱和狠抓落实为中心，以做好安全和服务工作为前提，搞好团 队建设。结合公司的发展需要和管理方向，做好小区的全面安防 工作，保证人、财、物的安全，配合客服，加强对小区的巡查， 提高整体管理水平。工作目标住客及公司综合满意度95%;无因管理责任事故率0;新员工岗前培训率100%;不合格项整改率100%;员工流动率W20%（不包括非正常流动率）；突发事件快速反应率为98%;非正常投诉率低于2%。并全力配合做好二期水乡别墅外售和收楼工作及本部相关 工作事项的接管，同时全面做好二期有关工作的服务和管理，树 立保安队伍的形象。2、做好元旦、春节期间小区各项安防工作，节日前小区安 全大检查，由主管领导负责；同时落实好春节期间主管领导巡查 和值班；明确强调放假不放制度;组织和安排好春节期间部门员 工的业余娱乐活动。随着本部人员增加和三期宿舍篮球场地的修 复完工，拟成立物业公司篮球队，既可丰富员工业余生活，又可 为公司联谊公关比赛做好准备。3、保安部将于1月份开展为业主或客人优质服务月活动， 体现保安队伍的服务意识和服务热情，同时建立良好的口碑。4、做好一二期智能化系统投入使用的前期准备工作，建立 和完善智能化系统的使用和管理制度，及时进行智能化系统操作 规范培训，逐步改变完全靠“人防”的管理模式。同时设专人负 责在监控中心上岗，保证小区24小时的监督和管理，提高安防 标准。5、针对一、二期消防设备设施的分布和配备情况，更进一 步完善设备设施管理和使用运作培训，同时加强日常消防培训和 突发事件处理演练。根据实际情况将小区日常安全管理注意事 项、家居与森林防火、突发事件处理方法等安防常识制作后派发 业主，提高安防意识的宣传和群防群治工作。6、做好人员的培养和储备工作。对保安员管理方向是力求 转型和建设成为强有力综合型的队伍。结合保安职业特性，在年 初人员流动高峰期前做好人员安抚工作，加强与人才市场、部队 和保安学校的联系，做好人员补充储备工作。全年退伍军人占总 人数比例为75%,其它占比例为25%（保安学校、警校、武校人员）。 发挥和利用现有人力创造价值，做好物业公司排头服务部门。7、加强骨干队伍的建设，拓宽员工知识面，条件允许组织 骨干参观兄弟单位学习，查找自身问题，提高整体素质和层次， （骨干队伍）使用原则为能者上、庸者让，每季度开展工作自评， 部门上半年工作总结时工作述职。五、会所经营20_年上半年将继续以服务为先、效益为本的经营方针，积 极配合营销及客服工作的开展。采取灵活的经营手法，推出更贴 身的服务，把会所经营做到推陈出新。在内部管理上，加强本部 门各经营点的协调合作性，着力增强和提升员工工作技能和服务 意识，限度地调动人员的积极性、创造性;切实加强餐厅出品管 理工作，在饮食出品上不断推陈出新，做好小区配套服务工作的 开展。工作目标力争半年创收3万元；六、财务管理围绕集团发展战略和财务年度工作目标，促进效益增长，完 善财务管理体系，加强资金、资产、成本、采购价格的管理和控 制。在把服务放在第一位的同时，建立规范的账务管理，积极配 合业务部门工作的开展，加快科耐物业管理软件的投入使用。为 全面完成物业的各项工作指标和工作任务，制定物业财务部10 年上半年工作计划如下：工作目标：服务满意度90%;控制亏损在20万元以内；建立君华物业成本库；1、物业财务部在集团财务中心的统一指导下，根据物业公司 财务管理制度，结合物业财务工作的实际情况，建立一套详细完 整的成本库，合理的进行成本控制,及时准确地向管理层提供最 真实的财务数据。2、负责公司资金计划的制定与跟踪对比，管理台帐的登记 与财务状况分析，并向管理层提供财务报告,进行成本分析，提出 相关的建议，力争控制半年亏损额在20万以内。3、以服务为宗旨，与客服中心一起做好管理费的收缴工作。 对于前期欠费的业主要与客服中心配合，一起商定催缴的办法， 争取催缴率达到30%。把物业公司的收费工作推向一个新的台阶。4、负责各种款项的审核，规范财务付款审核程序，进行新 的财务制度的培训。主要是对物业公司各部门负责人及本部门员 工组织一起学习新的财务制度，对以前修改的部分要进行重点的 讲解，新的制度实施后，要严格按照制度执行。财务部门进行监 督把关。5、完成09年的年终财务总结，进行财务状况分析，编制财 务报告。并且根据各部门提供的数据编制10年上半年资金计划， 上报集团资金计划部，根据集团批准的资金计划，合理安排物业 公司10年上半年每个月的资金，并与各部门协商对一些付款计 划进行相应的调整。商业物业管理方案3尊敬的路商业步行街业委会全体同仁：物业服务有限责任公司非常荣幸能为贵公司负责的“_ 路商业步行街”提供物业管理服务方案建议。由于本公司所做方案是在未能最详尽地了解“路商业步行 街”之具体情况下完成的，故此，所提交建议，属初步管理思路。 日后，我公司正式签约接管该项目，我们将对“路商业步行街” 进行更进一步的深入了解与分析，并在此基础上提供全方位详尽 的管理方案与建议给贵委审阅。我们希望能凭借自身积累的专业化管理经验，以高度的诚意 及热情为贵委领导的“路商业步行街”提供优质高效的服务， 并希望通过此项目的成功接管与贵委建立愉快、良好的合作关 系！商业物业管理方案4_、概述某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、 经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业 背景，某小区的物业管理水准将更显重要。二、目标贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理 念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城 里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥，力促某小区物业保值 增值。树立某物管公司品牌，三、组织物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏 损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组 织内耗及劳资成本等。四、人事人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工（按 整个小区交付时设计）。序号岗位人数主要职责备注1经理1在董事会领导下，全面负责经营等。2经营部主任1具体经营事务、人事等。3办事员3文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证4物业管理员1具体物业管理、装修监管、收费、维保服务 等。5安全护卫员7门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。6水电工1公共区域水电设施维护、水电维修服务等。7保洁员2公共区域卫生保洁、绿化养护等。员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨 干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。五、经营预测a）经营收入:19.14万元（年度，以下省略）l物业管理费：11.34万元应收12.6万元30000_12_0.35=126000（元）预计收入11.34万元（收缴率90%）l维修服务费：0.5万元l特约服务：5.8万元l其他收入：1.5万元b）支出：20.25万元l人员工资福利：14万元l办公费用：2.5万元（办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀 等）l维修保养费用：1.5万元l税金：1.05万元l不可预见费用：1.2万元c）润亏：-1.11万元d）物业接管期间前期投入:10万元（办公设施购置费、通讯器材、员工服装 配置费、安全护卫用品、绿化等）e）公共性服务费构成测算：21.962万元/年，0.61元/月_M2（1）员工的工资和按规定提取的福利费序号岗位人数工资标准工资合计1 经理 1120_2002经营部主任18008003办事员360018004物业管理员18008005安全护卫员750035006水电工17007007保洁员2400800工资总额合计9600工资总额合计：9600元/月;115200元/年福利：115200_23%=26496（元/年）合计：14.17万元/年（2）公用设施设备维修及保养费:1.5万元(3) 绿化管理费：绿化率45%1.04万M2_l元/年_M2=1.04 万元(4) 清洁卫生费：2人12月80元/月人=0.192万元(5) 安全护卫费：7人_200元/年人=0.14万元(6) 办公费：按管理人员工资总额25%计算5.52 万元_25%=1.38 万元(7) 固定资产折旧费：按10%计算即1万元(8) 税费：按营收5.5%缴纳即1.052万元(9) 保险费：暂不投保(10) 合理利润：按营收8%计算1.36万元但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严 控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服 务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格 指导价格为0.35元/月_M2。六、前期物业接管a) 派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收(无 验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议)。b) 物业接管验收l既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在 业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。l是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能 的再验收；l供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用；l房屋幢、户编号已经有关部门确认；l落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。 确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目 细则与图纸校验到位；l接管小组按图纸资料移交清单，技术资料进行对照检 查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商， 请求给予协助解决。l接管小组按设备移交清单，对各类设备按数量、规格、 性能、容量等进行对照检查，发现接管设备（设施）与移交清单不 符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。l接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查， 并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解 决。l在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题, 公司应查明原因，及时上报开发商，请求尽快解决。l抄水、电、气表的底数，记录备案。l接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促 开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。l接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证, 签发接管文件。l当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后， 整个物业验收与接管工作即完成。七、入管理伙1、准备工作l治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏;增设报警系统; 统一安装防盗、防盗窗或铝金窗；l车辆管理：增设区间道路标志;封闭小区由多个出入口到 一进一出；增设自行车棚;加固架空层车库；l垃圾清运：增设垃圾池（屋）或垃圾清运站等l楼道灯：改用节能灯（如：温感、声控或角摸式等）l分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等；L制定入住流程；L印刷入住表格；2、协调工作L与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞 好联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供应。L代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方 便业主。L与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口 的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。3、入伙现场入伙准备、协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗、横幅、 花卉、背景音乐，安全护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。举行入伙仪式：邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩， 造声势。注意事项：避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。4、业主、使用权人入住程序发函办入伙手续签约5、办理入伙手续程序已缴款票据入伙手续书、身份证、购房合同确认业主身份缴清代垫代缴费用、装修保证金建筑垃圾清运费、物管费，盖章业主签署向业主办理手续八、物业装修与管理业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在 规定范围内进行。其有关规定包括：国家建设部发布的建筑装 饰装修管理规定和物业管理企业制定的住户装修管理规定。 根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登 记，包括填写业主装修申请表、领取装修管理规定，根据约 定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可 动工。业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格后 即退还装修押金及保证金。业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需如实填写装修 施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物 业管理企业三方应在申请书上签字盖章。九、物业档案的建立物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后 实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是 更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科 学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和 建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专 业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西。 物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。 收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工 的全部工程技术维修资料;从空间上讲是指物业构成的方方面 面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理的重 点是去伪存真、留下有用的，归档就是按照资料本身的内在规律、 联系进行科学地分类与保存，利用即是在日后的管理过程中使用 并加以充实。十、日常管理（一）房屋管理运作一览表工作内容核对业主装修审核巡视跟踪监督走访回访熟悉收 费财务频度天一天内办完二遍/天，入伙期间6H/天，消灭违章于 未然每周三次100%标准准确符合规定，无危及安全、外观无改变、用途无改变 无乱堆乱放、乱挖乱接，无违章装修，房屋完好率100%，投诉 率1%。以下。无违章装修及时听取业主意见、满足业主合理要求， 业主满意率99%以上对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、 开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭情况等随问 随答，正确率90%以上收缴率90%以上日清月结，帐表相符，每 六个月帐目向业主公开一次工作程序8： 008： 30向总值班了解和处理业主保修、投诉。 8： 3017： 00跟踪监督、巡视、走访、整理档案（二）绿化管理工作项目浇水施肥修剪整形病虫防治除杂草保洁补苗工作要求冬春季晴天每二天浇一次水，时间近午为宜;夏秋 季每天二次，时间近早晚为宜春秋季一遍，根据长势局部加施灌 木和粗生乔木春秋季多遍;冬季乔木一遍春夏秋季多遍，冬季清 园，严重者重点防治每月一遍，严重者半月一遍8H/天春夏季一 遍，严重者随缺随补标准均匀，保持绿色长势良好均匀，无重、无漏乔木剪下丛 生枝、内生枝、整形，灌木造型，地被草保持3050MM长势优良 不污染环境纯度90%以上保洁率99%以上绿化率95%以上程序7： 009： 30浇水、施肥;9： 3011： 30除杂草、整形、 保洁；13： 3015： 30除杀虫、补缺、保洁;15： 3017： 00浇水、 施肥（三）房屋及公用设施维修、养护运作一览表工作内容装修审查、监督巡视清理室内维修室外维修及养护道路停车场天面楼梯及墙面明沟暗沟外墙供水供电供气路 灯频度8H内随来随办，随进度进行每天一遍污水井、雨水井 一遍/月，化粪池一遍/半年，污水管二遍/季急修不过夜，小修 补24H内，中修二天，大修二天内有回音检查二遍/天，及时维 修每月检查一遍每二年漆刷一遍，每周查换梯灯一遍，随坏随修 每周检查一遍，即坏即修每月检查一遍，即坏即修每月检查一遍， 责任范围内即坏即修，责任区外及时报告有关部门每月检查一 遍，即坏即修标准符合规定，无危及安全、外观，无改变用途熟悉房屋公 用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置，公用设施完 好率90%以上无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100%凭票收费 不索要小费、好处，回访率100%，业主满意率90%以上平整率无 积水，缺损，完好率90%以上无积水，无漏隔热层完好整洁无缺， 扶手完好，梯灯正常，无张贴痕迹畅通无积水、无塌陷无鼠洞无 脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一运作正常，无乱搭乱接，无 泄漏灯泡正常，灯罩完好率90%以上程序8： 008： 30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：3017： 00跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案工作内容定岗检查流动检查学习与训练消防设施家居安全违法行为装修监督车辆行驶停放保洁单车、摩托保管突发事件学习法规教育训练频度24H每周一遍24H,每20分钟一遍24H5分钟内到达现 场每周一次，每次1H标准人车进出有序，车辆发牌、登记，交费90%以上，无收 购、乞讨、商贩等可疑人物进出。完好率100%被盗、刑事、火 灾、治安案件发生率2%。违章率5%以下无违章、无鸣笛叫人100% 无违章采取正确、恰当措施国家和地方法规、业主公约等遵纪守 法、严明安全护卫纪律健身、队列等常规训练（四）安全护卫、停车管理（五）保洁管理工作项目地面清洁保洁楼梯道垃圾清运消杀灭鼠、蟑螂频度二遍/天14H/天扫二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二 遍/月，向业主发药一次/年标准地面无杂物、垃圾、道路无泥沙，无杂草、积水，单车 棚、楼梯口无杂物和蜘蛛，清洁率95%以上所有公共区域无杂物、 垃圾，保洁率95%以上无杂物和蜘蛛，无张贴、乱堆，扶手无尘， 清洁率95%以上日产日清，整洁无味无污积，垃圾清运率100% 无蝇、少蚊、少虫鼠密度1%以下（夜夹法）；蟑螂密度室内15M2 或室外管道20M内3只以下程序5： 007： 00地面清扫;7： 008： 00清运垃圾;8： 0010： 30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害；13： 3015： 00清运垃圾;15： 0016： 00地面清扫保洁。