各大业态选址要求

各商业业态的选址要求商业店面选址要求目录：一、经济型酒店二、咖啡店三、超市四、火锅店五、普通餐厅连锁快餐厅六、面馆七、一般精品店、服饰、运动品牌专卖店八、酒吧、茶餐厅等九、电器卖场十、国美电器十一、KFC麦当劳十二、便利店一、经济型酒店选址要求：1、区位要求：邻近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有通 往商业区及机场、火（汽）车站的公交线路；市郊结合部。2、建筑要求：独栋，周边有停车场。3、面积租期：建筑面积 30006000 平方米，基本年限 10 年以上。4、合作方式主要有三种：特许经营、租赁、共同投资。二、咖啡店选址要求：1、商圈要求：商住楼、高档住宅区、饮食街、大酒店附近，人流充足。2、建筑要求：层高4 米以上，要有适合装修的招牌位及广告悬挂点，排污 排烟管道铺设方便。有充足的停车位，至少 10 个以上。3、面积和租期要求：一般在 300500 平米之间。房租控制在 4.5 元-5.5 元/平米/天，租房年限 5 年以上，一般至少 7 到 9 年。三、超市选址要求：1、商圈要求：市口较好，位于市中心，新老城区结合部或大型住宅小区内 的门面房；对于大型超市消费者步行到达店址所需时间在 10 分钟以内的范围为 核心商圈，所需 10-30 分钟的范围为边际商圈，商圈内具有固定住所的常住人 口为主体的现有及潜在人口总数，要求在15-20 万人，且周边人口具有一定的增 长趋势；社区型综合超市商圈要求：消费者步行到达店址所需时间在 20 分种以内的商圈范围，商圈 内具有固定住所的常住人口及潜在增长人口总数要求在 5-8 万人，且周边人口 具有一定的增长趋势。物业要求：2、建筑形态：最好框架结构，期房、现房都可。楼层不超过三层，层高净高不低于3.2米，柱距以8米x8米为宜，物业纵深以30-50米为佳；3、面积和租期：便利店面积80120平方米、标准超市面积8002000平方 米、社区店面积 20005000 平方米、大型卖场面积 500020000 平方米；购买用 房面积一般为 10000-20000 平方米。4、合作方式：租赁、联建、购买四、火锅店选址要求：1、商圈选择：选址于人口不少于 5 万人的居住区域或社区型、区域型、都 市型商圈。2、建筑要求：框架式建筑，厨房可小于餐厅营业面积的三分之一，其余同 餐厅。楼上商铺亦可。3、面积和租期：150500 平方米，租期至少2 年。五、普通餐厅、快餐连锁等。1、商圈选择：商务型的普通餐厅以商务酬宾为销售对象，一般选址在商务 区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市；大众餐厅以家庭、个人消费为主， 一般选址在社区型或便利型商业街市。而快餐连锁一般选址在客流繁忙之处，如 繁华商业街市、车站、空港码头，以及消费水平中等以上的区域型商业街市或特 别繁华的社区型街市。2、建筑要求：一般连锁餐饮要求框架结构，层高不低于4.5 米。配套设施： 电力不少于 20 千瓦/100 平方米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有 污水排放、生化处理装置，位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼 面。而普通餐厅因餐厅为个性化装饰、布置，各种建筑结构形式均适合开设餐厅， 但剪力墙或承重墙挡门、挡窗除外，餐厅门前须有相应的停车场。3、面积和租期：一般要求不得少于三年，面积快餐店要求 200500 平方米； 大众型餐厅80200 平方米，商务型餐厅 15010000平方米。六、面馆1、商圈选择：面馆是中式普通快餐的经营形态，原料加工半工厂化，制面、 和面、切面等工序在工厂里完成。面馆以切面半成品加工成商品，大大缩短了生 产时间，满足人们速食的要求。面馆宜选择交通支道、行人不少于每分钟通过 10 人次的区域。2、建筑要求：同餐厅3、面积租期要求：80200 平方米。2 年以上。七、一般服饰、礼品、运动品牌等专卖店选址要求：1、商圈选择：商业气氛浓厚，客流量大，人气旺的高档综合商场附近；知 名度及客流量佳的高业街（客流需满足目标顾客群特征 ）；知名度高的店铺附近 （如：麦当劳、肯德基附近）；大规模住宅区附近；2、建筑要求：商店可见度强，格局是浅方型最佳，门面不少于 3米宽，且 越宽越佳，橱窗位置及宽度需面向街道，越宽越佳，近期无城建规划。3、面积和租期：租期至少一年。面积15平方米到 80 平方米。一般40 平米 到 80 平方米为最佳。八、茶坊、酒吧1、商圈选择：消费者进入茶坊、酒吧、咖啡馆的动机是休闲或是非正式的 轻松谈话，这与进入其他餐饮业的动机不同。该业态是以文化、情调、特色，以 及舒适和愉悦来吸引消费者的，其选址往往是高雅路段，具有清净、优雅的环境， 消费对象具有一定的消费能力和文化修养。2、建筑要求茶坊、酒吧、咖啡馆的布置和装饰有个性化与艺术化要求，但对建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异。层高不低于 2.8米，电力按每 100平方米 10 千瓦配置，有自来水供应。如与居民相邻，最好设置隔音层。3、面积、租期要求：50400 平方米。2 年以上。九、电器连锁（苏宁、五星等）1、商圈选择：位于城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利的副省 级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈；地级城市市区人口 50 万 以上，具有一定的购买能力商业中心；县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市， 内陆省份发展较快的县级市（百强县优先），副省级以上城市的较发达的郊区县 核心商圈。2、建筑要求：独立、清晰的产权。楼层从一楼开始，地级市场楼层不超 过四楼，县级市场楼层不超过三楼；物业距街道的距离在 6 米以上，有开阔的停 车场地和门前广场；有正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统， 空调系统、扶梯和货梯（两层以上）3、面积和租期：副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈 5000 平米以上；区域商圈 4000 平米以上；大型社区 3000 平米以上；地级城市 市区人口 50 万以上，具有一定的购买能力商业中心 3000 平米以上；县级市场江 苏、浙江、广东等地的县级市内陆省份发展较快的县级市（百强县优先）副省级 以上城市的较发达的郊区县核心商圈核心位置 3000 平米以上。租期 10 年以上。 十、国美电器1、商圈要求：1）商业街店临街商铺（一层）。处于市级商圈、区级商圈。2）店中店在具有较大商流的大型商场或大型超市内，处于或接近电器商品销售区或日用消费品区。处于市级商圈、区级商圈。3）社区店位于可辐射多个高消费社区的商业区域，紧邻主要大型社区，社区人口 10 万人左右（一层）。4）特定市场店一一手机、IT 一条街（一层）。市级手机、IT 一条街。5）交通枢纽店位于地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处且已形成一定规模的商圈。3C 店规模要求2、建筑要求：独立、清晰的产权；楼层从一楼开始，楼层不超过四楼，楼层不超过三楼非店中店要有开阔的停车场地和门前广场；使用的消防系统、合格并正常使 用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以上）3、面积租期要求：1）小型店：3050平米。2）中型店：80120平米、 160240平米。3）大型店：260320平米。四、旗舰店：400平米左右。4、开店原则：小型店只经营 3C 商品，中型店和大型店根据店址所处商圈特 点可选择和音像共同经营。商业街店和店中店及交通枢纽店以开设小型店和中型店为主，社区店以开设中型店为主，特定市场店以开设中型店和大型店为主。十一、KFC、麦当劳1、商圈要求：城市一类商圈的繁华地段，有一定的消费支持2、建筑要求：1）楼板到梁底高度，不得低于3 米。；2）楼板承重：乙方 厨房区楼板负荷为450kg/m?，餐厅区活荷载为250kg/m? 3）供电：甲方提供空 调及200KW的用电量，并提供一条185铜芯电缆于甲方配电室引至乙方指定位置， 乙方自设配电盘，并独立安装电表； 4）供水：甲方提供25吨水/天，供水管径 为2.5/3.0英寸，水压不小于2.5婕/cm 2,并具有相应的用水指标；5）排水： 甲方提供相应的排水管线位置，排水管径不小于6英寸； 6）隔油池：在餐厅附 近区域应提供适宜位置，供餐厅制作隔油池，该位置将不导致争议或影响相邻关 系； 7）化粪池：甲方提供与化粪池相连的管道至乙方租赁区域； 8）排烟：提供 室外相应的排放油烟管道位置，该位置将不导致争议或相邻关系。排烟管道的截 面积为500mmX700mm； 8）招牌：在门脸上方提供招牌安装位置；9）空调：甲方提供冷暖空调应保证使用时间自早8： 00至晚11： 00，其制 冷量厨房应不小于450卡/小时，用餐区应不小于350卡/垃/小时。餐厅温度冬天应不低于15度，夏天不高于25度，春秋季应在20-25度之间。（如KFC自设甲方提供室外机位置）；10）设备总重：冷库、排油烟机、汽水机、制冰机的室外机全部放置楼顶， 设备总重3吨，下设槽钢可将设备均匀摆放，使楼顶均匀受力； 11）卸货车位： 甲方提供临时卸货车位； 12）乙方按照肯德基统一标准对餐厅内部及外部进行装修。13）消防系统：乙方自设消防系统并与甲方连通； 14）电话：甲方提供两条 电话线路。3、面积租期：首层， 350平方米（使用面积），门面12米。租期要求10 年以上至少。十二、便利店 连锁便利店的发展战略与百货公司和大型连锁超市不同，它在进入某个目标 市场之前先划分商圈，再根据既定的原则，在商圈范围内选择合适的店址。1 商圈划分商圈的划分不是以服务半径为原则，而是以便利性为原则，即以住宅小区为 商圈的重心，根据街区和主干道的自然走向确定商圈范围。商圈确定后，便要根 据既定的选址原则，在商圈范围内寻找合适的铺面，然后再根据已确定的铺面位 置和面积，决定该商圈内的便利店数量。2. 选址的原则（1）居民区入口处或主要交通道路。便利店的目标顾客为稳定的居民，应考 虑居民出入小区的路线。（2）面积限制在 50200 平方米以内。这个面积限制是便利店的最佳面积范 围，既不会因面积太大而导致投入（例如便利店的设备和装修等）和费用（例如租 金与人工费用等）太高，又可以保证有足够的商品陈列面摆放所需的商品。（3）便利店应保证在建设物的底层开设店铺，一般不要设在夹层或二层，楼层间高度保证在 3米以上。（4）足够的配电功率，完善的水电和消防设施等。1150 米半径内居民不少于 1万人，其中 200米半径内不少于 2000 户；2、位于社区商业中心街道（动线上）。东西走向街道最好座北朝南；南北 走向街道最好座西朝东，尽可能位于十字路口的西北拐角；3、与超市、商厦、饭店、24 小时药店、咖啡店、茶艺馆、酒吧、学校、银 行、邮局、洗衣店、冲印店、社区服务中心、社区文化体育活动中心等集客力较 强的品牌门店和公共场所相邻；4、独立商铺或楼房底层，门面展开宽度不少于 6 米；5、门窗可改装为落地式大玻璃结构；6、店铺产权清晰且至少可使（租）用 6 年；7、有正常排水排污通讯五台空调主机位；8、店前空地不少于店内经营面积，可停放 20辆以上自行车及摩托车。店前或附近 50 米内可停放2 辆以上小汽车；9、店面、店侧及店前可发布（安装）30 平方米以上的广告牌；10、社区居民文明素质较高，治安状况良好；11、社区交通方便、通畅，与过街天桥、过街地下通道、公共汽车站、地铁站口、轻轨站口等人流量较大的公共交通设施相邻；12、社区地方政府执法文明，注重社区文化建设。从以上 12 个条件可以看出，连锁店的选址不但考虑到了人流数量，比如规定半径内的居民数量，还考虑到了有效人流，比如规定最好在超市、学校等音像文化消费者集中的地方开店。它还考虑到了交通、治安、宣传、朝向等各个细节，这些规定尽可能的保证了店铺的选址科学化、正规化。开店地点周围住户的情形，亦即所谓的居民居住条件，其范围有以下几类：1 住宅的种类：分为单身住宅 ,普通小区住宅（分大、中型）,公寓（分电梯大 楼、普通公寓）,高级住宅区。以上的住宅种类都适于开设便利店，但贫民区、老 人住宅区则不太适合。2 住户的构成。便利店的客户群以10至 30 岁的青壮年为主，单身男女尤其 重要。如以职业类别来看，司机、工厂上班者等蓝领及白领阶层以及服务业人员， 都是比较理想的对象。圈团内有助于便利店设立的设施有下列几种：中小型企业（内部没有餐厅）,中大型医院,大学、专科院校及高中职校,24 小时工作的大、中型工厂（三班制）,消防队、警察局、市政府,公园及广场,车站附近,大型集中住宅区。商圈未来发展的具体考虑如下：地区内人口及户数的增加,新设车站的计划,学校的建设计划,马路新设、增设及拓宽计划,小区住宅的兴建计划,商圈内的竞争性。商圈内的竞争性，指的是城区内有大型店、同类店或商户聚集较多时，要先确定是否还有设店的空间。5000 平苏宁电器连锁发展选址要求随着苏宁电器在全国的连锁扩张，在全国不同地区和级别的城市均需要符合开设商场条件的商业物业。具体区域要求如下：市场类别 要求 开店区位 店面规模副省级以上城市 直辖市、省会城市、副省级城市 核心商圈米以上区域商圈4000 平米以上大型社区3000 平米以上地级城市市区人口50 万以上，具有一定的购买能力商业中心 3000平米以上县级市场 江苏、浙江、广东等地的县级市内陆省份发展较快的县级市（百强县优先）副省级以上城市的较发达的郊区县 核心商圈核心位置3000 平米以上苏宁电器连锁店选址标准如下：产权：独立、清晰的产权区位：位于城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利面积：3000 平方米以上楼层：从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼广场：物业距街道的距离在 6米以上，有开阔的停车场地和门前广场设施：合格并正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统扶梯和货梯。新店选址最易被忽略的 6个细节目前国内零售企业选址大都采用欧美在上个世纪 70年代使用的市 场调研法.即只对几个微观的市场因素进行调查。去年我们在做咨询项目的时候 也明显发现了这一问题。很多店铺的选址工作做的不细，开了店才知道后悔，可 是钱已经投下去了。时下很多关于连锁经营的书，就这方面写的很细了，我不做 赘述。下面我谈谈常常被我们忽略的 6 个重要细节： 城市的分类：在大型连锁经营项目中，是否进入一个城市，怎么进 入一个城市，是首先遇到的问题。在传统的做法中我们一般是看人均收入，城市 的发展状况等。忽略了一个宏观的大前提，城市的类型。下面我简单谈一下：城市可以大概的分为 3 类，工业化城市、交通枢纽城市、混合型城 市1. 工业化城市：它是由近代工业文明发展而成的单一功能城市。人 口较少，大都是某个或某几个大型企业的员工和家属。这种城市根据其工业项目 的不同我们有可以对其分类为：矿业城市（如：大庆、克拉玛依、抚顺等）、重 工业城市（如：鞍山、本溪）、轻工业城市（如：东莞、番禺等），到了 80 年 代开始又出现了电子及高科技工业城市，但都依附于大型城市周围，属于卫星城 的范畴。2. 交通枢纽城市：一般这类城市是由两个因素产生：地理位置和行 政区划。它们的建城时间都很早大多数都有百年的历史，是商品和信息的集散地。 我们也将他们进行分类：门户型（进入某个地区的必经之地：如山海关）、交叉 型（几个交通干线交叉的地方：如武汉、郑州）、港口型（一个主要的出海港或 内陆港：如大连、秦皇岛）、地区核心型（某个地区的核心城市：如沈阳、西安）3. 混合型：两种城市功能的混合，其中很多是受政府政策的影响形 成。往往成为了特大型城市或城市群。我们也可以将其进行分类为：工业中心城 市（依托围绕其周围的工业卫星城或园区发挥其交通枢纽的优势：如深圳）、经 济贸易中心城市（依托其在经济和贸易方面的软硬件优势，大力开发新兴工业园 区和工业卫星城：如上海、北京）、行政中心城市（首都、省府所在地同时也是 工业城市：如北京、长春）。在我们进入一个新城市选址前我们都应该对城市的性质进行分类 来确定自己的业态类型、目标顾客、商品结构、价格带、竞争方法等。我们看个案例：背景：某连锁经营的时尚百货公司准备在东北地区选择个城市开第 2 家分店。有 3 个城市可以选择： 1 、大庆 2 、沈阳 3 、大连其投资预算为 4亿元。准备 4年收回投资。目标顾客：2345 岁时尚女性顾客商品均价：100 元400 元平均客单价：200 元经营模式：时尚品牌联营专柜首先，对城市进行逐个分析。1 、大庆：矿业城市， 消费者结构：人口200 万，目标顾客平均月收入 2300元，处于人 口稳定期。目标顾客占人口比率的 6%左右。商业结构：传统商业比例高，新兴业态得到快速发展。竞争不激烈。 商业被辐射地区。基本成本：人员成本较低，整体投资充沛，甚至有富余。 从以上因素我们可以得出以下结果：1、消费整体绝对值较小，但 因竞争不剧烈相对值很大。2、消费者基数足够支撑本百货公司，且无分流。3、 投资成本较少。4、未来5 年消费结构稳定。2 、沈阳：地区核心型城市 消费者结构：市区人口400 万，目标顾客平均月收入 2700元，处 于人口膨胀期。目标顾客占人口比率的 12%左右。外来流动人口多。 商业结构：传统商业比例下降，新兴业态得到快速发展。竞争激烈。 商业辐射周边地区。基本成本：人员成本较高，整体投资不足，甚至需要追加。 从以上因素我们可以得出以下结果：1、消费整体绝对值较大，但 因竞争剧烈相对值一般。2、消费者基数大，可以支撑本百货公司 3、投资成本 较高。4、未来 5年消费者总量会有所增长。5、仍然有新竞争者进场。3 、大连：港口型城市消费者结构：市区人口300 万，目标顾客平均月收入 2700元，处于人口膨胀期。目标顾客占人口比率的13%左右。外来流动人口多。而且有旅游消费。商业结构：传统商业比例下降，新兴业态得到快速发展。竞争激烈。 商业辐射周边地区。基本成本：人员成本较高，整体投资不足，甚至需要追加。从以上因素我们可以得出以下结果：1 、消费整体绝对值较大，但因竞争剧烈相对值一般。2 、消费者基数大，可以支撑本百货公司3 、投资成本较高。4 、未来 5 年消费者总量会有所增长。5 、仍然有新竞争者进场。综合分析：我们可以看到企业自身是一个定位于中等收入女性的时 尚百货公司。在沈阳虽然消费基数大但分流严重。不确定的因素过多无法做其销 售总额的预算。也很难做正确的评估。大连的状况和沈阳差不多。因此，我们结 论是大庆比较适宜进行连锁店的开发。城市功能区的分类：当我们确定了进入某个城市之后就要对其的地 图按功能进行区域划分。一般我们对城市是这样划分的。居住区、工业区、商业 区和行政区。下面我简单谈一下：1. 居住区：大量的居民社区，人口密集。但往往有较强的独立性。 人口流动较少，顾客的忠实程度比较高。2. 工业区：工厂云集，较多的工作人口，钟摆式生活方式。人口密 度小，流动性也不大。顾客有忠实度，但购买意愿小。而商业购买居多。3. 商业区：店铺云集，流动人口大，顾客忠实度小，竞争剧烈。租 金高。市场影响力很大。4. 行政区：政府机关所在地，送礼和餐饮往往集中在此消费。顾客 的忠实程度比较高。5. 学校区：学校云集，有较强的独立性。人口流动较少，顾客的忠 实程度比较高。在我们与地产商谈判时，我们首先要确定的就是店铺所在地所属的 功能区。之后才去确定是否开店，开什么样的店。这里我们要明确的是不同区域 的适合业态是完全不同的。而在很多老城区，功能区是混合在一起的。我们都要 按实际情况来区分。我们一般的做法是将不同的功能区用不同的颜色标志出来， 然后做综合分析。特别是在物业谈判前期，我们首先就要了解周围的功能区的分 布状况。这里我举个案例：某大型连锁超市选中了一个交通便利的商用楼宇。背景如下：社区：以北是个正在建设的大型社区，人口月10000 户，2 年后可 以全部入住。东、西面是个工业区。南面是一个大学。无竞争对手。交通：处于十字路口，有多条公交车经过。物业状况：12000 平方米，2 层。房租：60 万/月在未经选址调查的情况下签约并开店。业态是 10000 平方米综合超 市。经营状况：开业 2 个月就进入低潮，日均营业额 9 万左右。发生严重的亏损。分析：1 、工业人口过多且都是经过，不会下车购买商品。2 、居民区还在发展阶段。3 、学生的消费较单一，无法形成规模。4 、业态选择有误。解决的方法：经过研究和分析，做了如下整改。将 1 楼的 6000 平方米改做建材超市。以装饰装潢和五金电料为主。2 楼变为 5000 平方米的生鲜加强型超市，以食品和生鲜为主，辅以日用杂品。结果：1 楼销售额日均为 25 万，毛利率 25% 。2 楼销售额为 8 万，毛利为 12% 。以上我们可以总结出，选址前的宏观决策的重要作用。一、经济型酒店一般租金承受 1.5 元/平米.天以内（北京） ,年限一般尽量在 20 年左右.二、咖啡店楼主估计说的是带餐饮的那种，如果不带餐饮的面积也可以控制在100-200 平米。写字楼是其承租的主要对象，租金区间不定，但年限一般在 5 年左右较常见。三、一般卖场承租控制在 2 元左右 ，如一些大型电器卖场（需求面积在 4000 平米左右）四、大型娱乐场所，如歌厅、洗浴等 ，面积一般在 5000-15000，租金也一般在 1.5 元以内。五、关于餐饮行业目前北京的餐饮行业租金区域不一样，价格的幅度相对较大，一般小型餐饮的价格区间较大，大型餐饮（1500-20000 平米，3000-5000 平米为主）一般承受的租金在3 元/平米，高档的粤菜、潮州菜等海鲜酒楼能承受到 5 元/平米，但再往上难度就较大了 。租金年限上一般稍小的也起码应在 5 年，大型的往往签约在 10 年，甚至更长。这是因为高档酒楼装修费用投资往往较高，在西四环某大型餐饮娱乐公司，光改装费用就从不多达到了1 亿，及时平摊十年每年也达到 1000 万，还不算其他的。目前京城发展势头不错的餐饮菜系有：粤菜、湘菜、川菜、湖北菜且往往以湘粤菜、川粤菜等组合的形式 。出名的餐饮企业很多，暂时就不在这里举例了 ！同时问一下，其他地方的这些情况如何？