房地产开发-清华大学-第8章

2第8章 房地产开发项目的规划设计【学习要点及目标】【学习要点及目标】了解城市规划的概念和编制体系。懂得居住区规划的具体内容。懂得居住建筑节能节地的设计手段。掌握对规划设计进行评价的方法。【核心概念】【核心概念】城市总体规划和详细规划；居住区规划；居住区用地组成；容积率；建筑密度；日照间距；规划方案的评价。3【引导案例】【引导案例】某地产开发公司准备对某一地块进行商业开发，现有两个规划方案。方案一建筑容积率高，有较多的沿街商业设施，能带来较高的商业利润，但建筑形式比较单一，建筑识别度不高；方案二建筑形式独特，形成了围合式的院落，场所感强，但经济性不如方案一。在实际开发中，该选择哪个方案呢？48.1 房地产开发项目的规划设计8.1.1 城市规划的概念城市规划的概念根据国家标准城市规划基本术语标准(1998年)，城市规划是“对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署，具体安排和实施管理”。城市规划的共同和基本的任务是通过空间发展的合理组织，满足社会经济发展和生态保护、文化传统保护等的要求。现代城市规划既是一项社会实践活动，也是一项政府职能，同时也是一项专门技术，具有综合性、政策性、民主性和实践性的特点。58.1.2 城市规划的编制体系1总体规划总体规划2控制性详细规划控制性详细规划3修建性详细规划修建性详细规划68.1.3 居住区规划1居住区的用地组成居住区的用地组成(1)住宅用地。(2)公共服务设施用地。(3)道路用地。(4)公共绿地2居住区的规模居住区的规模(1)公共服务设施的经济性。(2)公共服务设施的合理服务半径。(3)城市道路交通与完整的地域单元。3居住区布局结构和道路系统居住区布局结构和道路系统4住宅的规划布置住宅的规划布置1)行列式2)周边式3)点群式4)混合式5)自由式78.1.3 居住区规划5住宅选型住宅选型1)低层住宅(1)城市集合型低层住宅。(2)别墅。2)多层住宅(1)梯间式。(2)外廊式。(3)内廊式。(4)跃廊式。(5)台阶花园式。(6)跃层式。(7)复式。(8)变层高式3)高层住宅(1)单元组合式高层住宅。(2)长廊式高层住宅。(3)塔式住宅。(4)跃廊式高层住宅。88.1.3 居住区规划6公共建筑规划布置公共建筑规划布置(1)各级公共建筑应有合理的服务半径，以便于居民使用。(2)应设置在交通较方便、人流较集中的地段，符合人流走向。(3)如为独立的工矿居住区或地处市郊的居住区，则应在考虑附近地区使用方便的同时，还要保持居住区内部的安宁。(4)各级公共服务中心宜与相应的公共绿地相邻布置，或靠近河湖水面等一些能较好体现城市建筑面貌的地段。7居住区绿地的规划布置居住区绿地的规划布置(1)根据居住区的功能组织和居民对绿地的使用要求采取集中与分散，重点与一般及点、线、面相结合的原则，以形成完整统一的居住区绿地系统。(2)尽可能利用劣地、坡地、洼地进行绿化，以节约用地。充分利用建设用地中的原有绿化、河湖水面等自然条件。(3)注意美化居住环境。(4)以价廉、易管、易长为原则。在居住区的重要地段少量种植形态优美、具有色、香和地方特色的花木或大树，使整个居住区的绿化环境能保持四季常青的景色。98.1.3 居住区规划8居住区停车场规划设计居住区停车场规划设计1)停车方式及停车带和通道宽度(1)平行式(2)垂直式(3)倾斜式2)常见的停车设施(1)停车场。(2)多层停车库。108.2 房地产开发项目规划设计方案的技术经济因素分析 在房地产开发项目中，规划设计方案在房地产开发项目中，规划设计方案的合理性直接关系到开发企业的投资的合理性直接关系到开发企业的投资效益。房地产开发项目规划设计方案效益。房地产开发项目规划设计方案的技术经济影响因素主要分为两类：的技术经济影响因素主要分为两类：一类是整个开发区规划设计方案的综合技术经济因素。另一类是单体建筑设计方案的技术经济因素。118.2.1 住宅开发区规划的综合技术经济因素分析1用地容积率用地容积率1)容积率补偿2)容积率转让3)容积率提高2建筑密度建筑密度3平均层数平均层数128.2.1 住宅开发区规划的综合技术经济因素分析4建筑间距建筑间距1)日照要求2)节地措施(1)住宅底层布置公共服务设施。(2)合理利用住宅间用地。(3)利用地下空间和采用高架平台。5户室比户室比6造价造价138.2.2 住宅的技术经济因素分析1外墙周长系数外墙周长系数2平面系数平面系数3层高层高4.层数层数5单元组合单元组合6结构形式结构形式148.3 房地产开发项目规划设计方案的评价房地产开发项目规划设房地产开发项目规划设计方案的评价，是房地产计方案的评价，是房地产开发企业对项目进行管理开发企业对项目进行管理的重要工作，是择优选择的重要工作，是择优选择设计方案的前提。设计方案的前提。158.3.1 房地产开发项目规划设计方案评价的特点1评价主体的多元性评价主体的多元性2评价目标的多样性评价目标的多样性(1)房地产开发的效益是综合性的。(2)房地产开发的多目标密切相关。3评价值的不确定性评价值的不确定性168.3.2 房地产开发项目规划设计方案评价的指标体系1住宅平均层数住宅平均层数住宅平均层数=住宅总建筑面积/住宅基底总面积(层)2住宅建筑净密度住宅建筑净密度住宅建筑净密度=住宅建筑基底总面积/住宅用地面积3住宅建筑面积净密度住宅建筑面积净密度住宅建筑面积净密度=住宅总建筑面积/住宅用地面积4住宅建筑面积毛密度住宅建筑面积毛密度住宅建筑面积毛密度=住宅总建筑面积/居住用地面积178.3.2 房地产开发项目规划设计方案评价的指标体系5人口净密度人口净密度人口净密度=规划总人口/住宅用地总面积6人口毛密度人口毛密度人口毛密度=规划总人口/居住用地面积7容积率容积率(又称建筑面积密度、总建筑面积毛密度又称建筑面积密度、总建筑面积毛密度)容积率=总建筑面积/总用地面积8住宅用地指标住宅用地指标住宅用地指标取决于以下四个因素：住宅居住面积定额(m2/人)；住宅居住面积密度(m2/人)；住宅建筑密度(%)；平均层数。平均每人住宅用地=平均每人居住面积定额/(层数住宅建筑密度平面系数)(m2/人)188.3.3 房地产开发项目规划设计方案的评价方法对房地产开发项目规划设计方案进行评价的主要方法有综合评分法和层对房地产开发项目规划设计方案进行评价的主要方法有综合评分法和层次分析法等。综合评分法就是集众多专家的智慧对规划设计方案的各项次分析法等。综合评分法就是集众多专家的智慧对规划设计方案的各项评价指标进行评分，其中定性指标采用专家打分，定量指标则转化为相评价指标进行评分，其中定性指标采用专家打分，定量指标则转化为相应的评分，最后将各项指标的得分累加，求出该方案的综合评分值。用应的评分，最后将各项指标的得分累加，求出该方案的综合评分值。用层次分析法评价开发项目的规划设计方案的基本思路是：按照评价问题层次分析法评价开发项目的规划设计方案的基本思路是：按照评价问题中各因素之间的隶属关系把它们排成从高到低的若干层次，建立不同层中各因素之间的隶属关系把它们排成从高到低的若干层次，建立不同层次元素之间的相互关系。根据对同一层次元素相对重要性比较的结果，次元素之间的相互关系。根据对同一层次元素相对重要性比较的结果，决定层次各元素重要性的先后次序，以此来作为决策的依据。决定层次各元素重要性的先后次序，以此来作为决策的依据。在房地产规划方案评价实践中，还可以采用列表评分的办法进行评价。在房地产规划方案评价实践中，还可以采用列表评分的办法进行评价。在评价表当中列出评分项，同时给予每一评分项以不同的权重，逐条进在评价表当中列出评分项，同时给予每一评分项以不同的权重，逐条进行评分，最后通过加和得出方案的总分，作为评价的标准。这种评价方行评分，最后通过加和得出方案的总分，作为评价的标准。这种评价方法具有综合评分法的集众多专家的智慧的优点：由专家确定合适的评分法具有综合评分法的集众多专家的智慧的优点：由专家确定合适的评分项；同时具有层次分析法的优点：按照重要程度进行排序，确定评分项项；同时具有层次分析法的优点：按照重要程度进行排序，确定评分项不同的权重。这种评价方式不仅具有科学性，同时兼具直观、快捷的优不同的权重。这种评价方式不仅具有科学性，同时兼具直观、快捷的优点，方便操作。点，方便操作。建筑规划设计方案评价涉及诸多性能指标，详见表建筑规划设计方案评价涉及诸多性能指标，详见表8-9表表8-14。参见教材P17319案 例 分 析某地产开发公司准备对某一地块进行商业开发，现有两个规划方案。某地产开发公司准备对某一地块进行商业开发，现有两个规划方案。方案一建筑容积率高，有较多的沿街商业设施，能带来较高的商业利方案一建筑容积率高，有较多的沿街商业设施，能带来较高的商业利润，但建筑形式比较单一，建筑识别性不强；方案二建筑形式独特，润，但建筑形式比较单一，建筑识别性不强；方案二建筑形式独特，形成了围合式的院落，场所感强，但经济性不如方案一。在实际开发形成了围合式的院落，场所感强，但经济性不如方案一。在实际开发中，该选择哪个方案呢？中，该选择哪个方案呢？评析：这是从两个规划方案中优选一个的实例。房地产开发项目规划评析：这是从两个规划方案中优选一个的实例。房地产开发项目规划设计方案评价具有评价主体的多元性、评价目标的多样性、评价值的设计方案评价具有评价主体的多元性、评价目标的多样性、评价值的不确定性的特点，关键是该开发公司确定目标为何，是考虑目前的经不确定性的特点，关键是该开发公司确定目标为何，是考虑目前的经济效益，还是考虑建设有特色的建筑，追求广告效应和久远的市场影济效益，还是考虑建设有特色的建筑，追求广告效应和久远的市场影响力，这势必涉及公司的目前经济实力和今后发展规划。更重要的是，响力，这势必涉及公司的目前经济实力和今后发展规划。更重要的是，需要考虑城市综合因素，该地区的商业设施有没有持续发展的空间。需要考虑城市综合因素，该地区的商业设施有没有持续发展的空间。虽然优缺点似乎已经明确，方案一突出了商业性虽然优缺点似乎已经明确，方案一突出了商业性(热闹、开放热闹、开放)特点，特点，方案二突出了使用者的心理感受和安全方案二突出了使用者的心理感受和安全(幽静、闭合幽静、闭合)性；但是具体情性；但是具体情况应做具体分析，在一定情况下，优势有可能转化为弱势，缺点也有况应做具体分析，在一定情况下，优势有可能转化为弱势，缺点也有可能转化为优点。因此目前能感觉得到的经济性可能转化为优点。因此目前能感觉得到的经济性(商业门店能以较高商业门店能以较高价格销售，或租赁或经营还能带来长久经济效益价格销售，或租赁或经营还能带来长久经济效益)也不是绝对的。可也不是绝对的。可以应用列表评价法对规划设计方案打分，先经专家委员会评议确定各以应用列表评价法对规划设计方案打分，先经专家委员会评议确定各项量化指标及其分值而后抉择最终施行方案。项量化指标及其分值而后抉择最终施行方案。20本 章 小 结本章介绍了房地产开发项目的规划设计的本章介绍了房地产开发项目的规划设计的内容及其评价方法，介绍了城市规划的概内容及其评价方法，介绍了城市规划的概念和编制体系，介绍了居住区规划的具体念和编制体系，介绍了居住区规划的具体内容，居住建筑节能节地的设计手段。重内容，居住建筑节能节地的设计手段。重点学习了房地产开发项目规划设计方案的点学习了房地产开发项目规划设计方案的技术经济因素分析的各种指标，掌握房地技术经济因素分析的各种指标，掌握房地产开发项目规划设计方案评价的指标体系产开发项目规划设计方案评价的指标体系及评价方法。及评价方法。21习 题1.居住区的用地组成有哪些？居住区的用地组成有哪些？2.住宅群体组合的组织方式有哪些？住宅群体组合的组织方式有哪些？3.简述常见的住宅类型及其特点。简述常见的住宅类型及其特点。4.简述房地产开发的基本建设程序。简述房地产开发的基本建设程序。5.在开发建设中，在何种情况下可给在开发建设中，在何种情况下可给予容积率补偿？予容积率补偿？