我国居民个人住房抵押贷款的发展研究

我国居民个人住房抵押贷款的发展研究摘 要 个人住房问题，一直是困扰世界各国的一个严重问题。住房作为一个产业， 既可以增加投资，又可以引导和培育新的消费热点。它对国民经济其他行业和部门有着高度的关联性，涉及约52个部门。九五期间我国确立了以住房建筑作为新经济增长点，带动经济的持续高速发展。如何使这一关系每一位居民切身利益，又作为经济发展龙头的产业，步入良性发展轨道呢？本文拟从住房金融的角度入手，探讨作为住房产业进一步发展的必备的金融服务-个人住房抵押贷款业务的发展。全文分四章进行论述，第一章分析发展个人住房消费信贷的重要性。第二章分析我国个人住房抵押贷款的现状。第三章分制约我国住房金融发展的主要因素。最后分析和研究个人住房抵押贷款发展的对策。 关键词 住房抵押贷款发展的重要性 现状 制约因素 发展对策一、个人住房抵押贷款的重要性住房抵押贷款是房地产抵押贷款市场中针对个人购买住宅的一种房产抵押贷款，第二次世界大战后首先在美国发展起来的一种房产金融业务。指由房地产金融机构以住宅为抵押所发放的一种贷款，按期付息，住房产权仍由产权所有人自行管理，债权人只能按期收息，而没有对房屋的使用管理权力，产权所有者到期还清借款，同时收回房契，抵押即告终止。住房抵押贷款是以抵押合同为依据的一种对借贷双方都有利的抵押贷款形式。抵押合同具有法律的约束力，它明确规定了借贷条件以及借贷双方各自的利益、权利、责任和义务。在国际上，住宅抵押贷款是一种最普遍，最基本的住宅信贷形势，也是一种成熟的住宅信贷形式。 美国新经济的连续强劲增长创造了经济学史上的奇迹，实际上它是一种双轮驱动的经济：一方面源于以网络经济为代表的知识经济的迅猛发展，另一方面，则源于以国内消费为主的产业，特别是房地产业的迅速稳定发展。据统计，1999年美国国内住宅抵押贷款占银行信贷额的48%，人均住房消费占美国人可支配收入的70%左右，而加州的房地产在20多年中增长了38倍。值得一提的是，1990年代初美国的国际贸易收支为赤字，国际经济在很大程度上依赖国内消费，而政府采取彻底化的国内消费策略是美国1990年代经济走强的重要原因。 纵观市场经济发达国家的经验，住房金融在一国金融中占有重要地位，尤其是住宅抵押贷款，其占商业银行贷款总额的比重一般在20%-30%之间。近年来，全球金融一体化和金融深化发展拓展了住房金融的功能，尤其是住宅抵押贷款这一金融工具的不断创新，房地产业和住房消费通过抵押证券化和各种形式的抵押贷款，使大量资金涌向房地产业尤其是住宅建设，由此推进了房地产业的巨大发展关联。 世界各国的政府和金融机构均给予居民以适当的住房贷款援助，并通过延长贷款偿还期和提高贷款比率等办法来提高居民的经济承受能力。例如，英国设立了建筑社团、住房金融公司、住房公司等金融机构，吸收以贷款为目的的住房储蓄为私人购房筹集资金；而日本则建立了住房金融公库，一方面向不动产商和其他组织提供低息贷款，以此来调节住房市场的价格，另一方面向买房者提供长期低息贷款，以鼓励私有住房的发展；美国则是一个典型的以私人住房投资为主的商业经营型的住房市场，住房抵押信贷成为住房流动机制和私人住宅投资的中心，完善和发达的住房抵押信贷系统，有力地支持了美国60%以上的家庭拥有自己的住房。二战以后，正式由于住房金融机构为居民提供长期住房抵押贷款，使得西方各国住房自由率普遍得到提高，大部分国家达到了60%以上，少数国家超过了70%。 从我国住房抵押贷款的实践中也可以看到，住房抵押贷款是金融机构各项贷款中违约风险最小、发展前景最为广阔的一个贷款品种，因此在整个房地产金融市场中具有举足轻重的地位。其重要性表现为： 1、为房地产的开发与经营提供资金的支持 由于房地产开发具有投资量大、建设周期长的特点，在各个环节上都需要投入大量的资金才能运行，仅仅依靠开发商自有资金是难以维持的。资金投入集中而来源分散、资金投入量大而来源小这对矛盾时刻威胁着房地产企业的生存。国外不少国家的房地产贷款占到了各种贷款总量的30%左右。据1999年资料显示，我国房地产企业开发资金中有70%来自贷款。 2、支持住房消费 不论是从国外还是从国内住房商品化发展的实践来看，购买住房都不是一件很容易的事。以日本为例，在大阪、神户买一套70-80平方米的住房，至少需要2000万日元。而在上海，内环线以内的商品住房平均价格为每平方米7000元以上，购买一套70-80平方米的住房需要50-60万元。对于绝大多数居民而言，拿出这么多钱来购买住房是及其困难的。而住房抵押贷款为购房者提供了有利的帮助，使得遥远的住房梦成为现实。 3、有利于银行开拓新业务，减少信贷风险 房地产业是国民经济的支柱产业之一。通过住房制度改革，住房作为消费商品进入了千家万户，其市场和发展潜力都大。银行及时提供楼宇按揭贷款，将有利于拓宽房地产债务资金供应市场。另外，近年我国专业银行多被信贷风险所困扰，推行抵押贷款成为减少信贷风险的主要手段。开展楼宇按揭贷款业务，有房产作抵押，就可使信贷风险降到最低程度。而且，银行可借此争取更多的存款客户，壮大自己的资金实力。 4、有利于促进整个房地产体系的发育 我国房地产市场虽然经过了10多年发展，有的年份还曾是国民经济发展中的亮点，但是整个房地产市场仍然很落后，市场体系仍不健全。尽管全国房地产公司开发出了大量的商品房，但有效需求不足，导致了大量空置房屋的产生。根据国家统计局测算的全国房地产开发景气指数结果表明，截止到2000年9月份，商品房空置面积累计为8,323万平方米，其中商品住宅空置面积为5,715万平方米。作为房地产业发展的基本生产要素之一的资金的严重不足，以及金融业务种类和金融管理手段在一定程度上的落后，直接制约着土地的开发和房屋的建设与消费。住房抵押贷款的发展可以促进住房金融市场的繁荣，从而促进房地产业的发展，健全房地产市场体系。在许多西方国家，住房的一、二级市场同样相当活跃，购房者能够比较容易地买到所需要的住房，房屋的出售者也能够比较容易的将住房卖出，一般居民一生中都有几次购房、卖房的经验。 5、有利于政府的宏观调控 住房抵押贷款在促进房地产市场体系发育的同时，也是政府借以进行宏观调控的有效工具。政府一般可以通过调整信贷利率、信贷额度、贴现率和抵押期限等金融工具手段，来调节住房金融市场中的资金余缺，以实现国家的产业政策目标。作为房地产业主要资金来源的金融资本的投入量的大小决定着房地产业的发展规模，金融投入的结构、方向、服务方式是房地产业发展的导向，也可利用抵押贷款本身所具有的储蓄功能来拉平经济周期波动和促进住房建筑业的发展。在发达国家，居民住房消费多是通过抵押贷款方式进行的，从性质上看，就是一种因借钱买房而产生的负储蓄与强制储蓄。由于这种先消费后储蓄是通过信贷的替代储蓄功能来实现的，所以当国民经济处于因需求膨胀而引起过热时，通过抵押贷款的替代储蓄功能，可将居民手中的货币吸引到住房消费方面，降低总消费需求，避免经济发展中因需求变化而导致过大经济波动的发生。因此仅就利用抵押贷款这一金融工具对国民经济发展进行调节这一角度来看，加快培育住房金融体系对完善我国金融市场和促进经济发展具有深远的现实意义。促进金融业对房地产业的渗透，还可以为我国利率的浮动化、市场化找到突破口。 6、有利于改善居民住房条件住房抵押贷款可以使居民住房条件得意改善，居住水平得意提高。如美国，不仅从数量上已经可以满足其居民的住房需求，在居住质量上也达到了较高的水平。1999年底，美国抵押贷款二级市场总规模达到79,000多亿美元，如果没有如此庞大的住房金融的支持，其人均居住面积55平方米的居住条件是难以实现的。同样，许多国家过去很多居民无房可住或住房十分拥挤，现已发展到几乎全部居民都有房可住，而且相当多的居民住房较为宽敞，正进一步追求住宅环境的优雅、和谐。这虽然与居民收入水平的提高密切相关，也与住房金融、特别是住房抵押贷款的发展密不可分。实践证明，不仅高收入水平的国家能够通过住房抵押贷款改善居住条件、提高居住水平，低收入国家如新加坡、巴西等也已通过这一途径取得了相当的成绩。二、我国个人住房抵押贷款市场的现状 我国自1987年开展住房抵押贷款以来，居民住房抵押贷款额度不断增加，居民购买商品住房逐年增多。如今“要买房，找银行”已成为大多数中国老百姓所熟知的口号了。人们在茶余饭后随便翻开一张报纸，就可以看到许多漂亮的房地产广告都标注着“首付20即可入住”、“银行提供x年按揭”等极富煽动性的语句。这些关于个人住房抵押贷款的条件，对于刚刚跨入商品住房市场的中国老百姓来说，影响无疑是巨大的。可以预见，今后很长一段时间内居民住房信贷会有一定的发展，居民购房热情也会不断升温。 然而，目前我国个人住房消费信贷发展迟缓，发展规模较小且地域分布极不平衡，多局限于一些经济比较发达的沿海城市和居民收入较高的中小城市。可见个人住房抵押贷款的发展还远远没有达到国家所期望的程度。据统计，截至1998年底，我国城乡居民储蓄存款余额高达53407.5亿元，比1997年增长了17.1。其中，定期储蓄增加了5473.7亿元，比1997年多增350.9亿元，与此同时，我国的商品住房空置量也在成倍增长。从以上数据我们不免发出疑问，为什么巨大的储蓄存款却消化不掉这些空置商品住房呢？是不是由于我国的商品住房市场已饱和，居民都不需要买房了呢？当然不是。目前，我国人均居住面积还很低，还有300多万户住房困难户，其人均居住面积不足4平方米。1996年，建设部把原先制定的2000年城镇人均居住面积8平方米调整为10.12平方米，使用面积改为1518平方米。我国目前的实际状况与这一目标还差了一大截。据有关资料显示，要达到这一目标，现有的商品住房空置量仍不能满足需要，城镇每年至少要新建住宅3亿平方米，农村至少要新建住宅56亿平方米。那么究竟是什么原因导致商品住房空置量逐年递增的呢？很多人都认为是房价太高，人们一时无法凑出那么多钱来。于是个人住房抵押贷款政策就应运而生了，这一政策主要是针对近6万亿元的居民储蓄存款并不是普通老百姓平均拥有的，其中的70部分只由30的人拥有的状况提出来的。有钱人不缺房，缺房人没有钱的状况造成了社会资源的极大浪费。个人住房抵押贷款政策的实施使得有钱人通过银行把闲散的资金投资出去，得到银行存款利息回报，缺钱人通过银行获得个人住房抵押贷款，实现购房梦想，银行从贷款者那儿获得贷款利息，支付投资者存款利息，获得存贷款的利息差。这样，投资者、银行、借款人都得到了好处，社会资源也得到了有效利用。按上述说法，个人住房抵押贷款市场应该很红火才对，但实际情况并非如此。虽然在政府和央行一再颁发一些鼓励性政策，各商业银行都曾积极响应过，但如今我们可以明显感觉到以前的那股热乎劲已经退下去了，老百姓纷纷抱怨贷款难。有关资料显示，1998年以来，我国各商业银行贷款增长趋缓，其贷款发放越来越谨慎，1998年前4个月就有约60的金融分支机构按贷款条件发放的贷款余额较1997年同期有所下降。三、制约我国住房金融发展的主要因素 1、住房消费贷款额度低，期限短，利率高，付现额大。 住房消费贷款主要是指住房抵押贷款，即“银行按揭”。目前各专业银行发放个人抵押贷款的额度占银行房地产信贷部贷款额的6，占贷款总额的1左右，远远低于国际上2040的水平。 目前，我国住房抵押贷款的期限，短则35年，最长的是2025年。这与我国目前房价高、收入低的国情相比，中低收入家庭显然难以承受，尤其是经济欠发达地区，贷款期限过短，就更令贷款职工难以支撑。因此，我国目前实施的住房消费贷款期限显然不足以使广大中低收入的居民通过抵押贷款来提前实现住房“解困”。 从付现比例看，国际上住房金融发达国家的付现比例约占房价的1020，而我国目前的付现比例一般在30左右甚至更高，如此高的付现比例亦让一般中低收入的普通居民望而却步。 此外，贷款利率偏高也是制约住房消费信贷发展，进而影响住房金融发展的重要因素。 2、住房消费信贷地域分布不平衡，难以形成全国范围的竞争市场。 我国金融机构发放的住房贷款主要限于该机构所在的地区，使本地区的居民可得到贷款，而非本地区的居民就很难享受同等待遇，至于那些金融不发达或当地金融机构不愿提供借贷款的地区居民，则无法得到贷款，因此造成住房消费信贷的地区不平衡性。同时，由于各地区经济发展不平衡，各地住房消费信贷的条件、利率、额度等方面也存在差异。 3、住房抵押贷款形式单一，限制条件多。 我国目前住房抵押贷款的形式主要是职工住房抵押贷款一种，形式单一，且限制条件非常严格，必须先存后贷抵押加保，一次整借按月偿还等等，从而束缚了购房者消费信贷的选择性和自由度。 4、住房金融配套服务体系发展滞后，住房信贷交易费用偏高。 由于目前我国住房金融配套服务体系发展滞后，住房金融服务网络及其他服务体系和配套政策措施尚未完善，办理抵押贷款过程中的手续代理、资信调查、房屋评估和风险管理等方面均效率偏低，不尽人意。致使办理抵押贷款，不仅要求审查申请人及其单位的财务状况，而且在办理抵押保险、评估抵押物、担保等的手续和条件时，程序繁锁效率低下，且收费偏高。 5、住房抵押贷款二级市场尚未真正形成，抵押贷款流动性差。 我国住房抵押贷款二级市场至今尚未真正形成，二级市场的缺乏造成证券程度低，融资工具缺乏，金融品种单一，难以将巨额资金进行小额分割以分散资金风险。因此，住房金融机构在发放抵押贷款时过度谨慎，最终导致一级市场的发展也受到限制，进而阻碍了住房金融的发展。 6、对住房资金的筹集、运用缺乏有效的管理与监督 目前我国城乡居民储蓄存款已逾四万多亿元，社会上亦存在上千亿元的游资，但是我国尚未有政府指导下的住房融资中心来筹集住房资金，另外对住房资金的筹集动用也缺乏有效管理和监督，目前最为突出的是住房公积金的归集与使用问题。 此外，与住房金融相关的法律法规制度不健全、不完善也是影响我国住房金融发展的制约因素。四、扩大个人住房抵押贷款发展的对策针对我国个人住房抵押贷款市场的现状以及影响我国住房金融发展的制约因素，要想扩大这一贷款业务的规模，促进住房消费，就必须建立有效的居民住房信用制度，借鉴国外经验使个人住房抵押贷款证券化。（一）建立有效的居民住房信用制度，大力促进住房消费 1、加强政府对住房金融发展的支持和调控力度。 首先，要促进住房金融规模化发展，就需要政府允许、鼓励、支持以商业银行为主体，包括人寿保险公司在内的各种中外金融机构参与商业住房抵押贷款的金融业务，要积极推出符合住房消费要求的住房金融朝规模化发展；其次，只有政府向住房抵押贷款提供担保或保险保证，才能减轻贷款人的后顾之忧；第三，只有通过政策对中低收入家庭实施一系列补助计划，如还款补助、利息减免计划等，才能让中低收入层次的家庭，尤其是经济欠发达地区的居民，通过抵押贷款形式进入商品房市场，从而促进住房金融的发展；第四，只有通过政府加强对住房金融的监管与协调，建立与住房金融相配套的政策措施、法律法规制度，才能避免住房金融地序混乱地发展。 2、合理确定住房贷款的期限、额度和付现比例，适当降低贷款利率。 适当提高住房贷款的限额，增加居民住房贷款的总量，延长贷款期限，降低抵押贷款付现比例和贷款利率，可以最大限度地鼓励和刺激居民住房消费欲望，切实分散居民买房的一次性负担，有效提高居民购房能力。为此各有关金融机构，每年应从个自的信贷总量中辟出一部分指标，专门用于增加发放住房贷款；各地住房资金管理中心也应从各单位缴纳的住房公积金等政策性住房资金中，适当提高比例，委托银行承办发放政策性住房贷款。 3、推动住房抵押贷款证券化发展，建立真正的住房抵押贷款二级市场。 建立与形成真正的住房抵押贷款二级市场，让金融机构把持有的流动性较差的住房抵押贷款，转化为可以在金融市场流通的证券，是发展我国住房金融的重要手段。这是由于住房抵押贷款二级市场使金融机构提高了资产的流动性，获得了新的资金来源，给金融机构注入了生机和活力；其次，住房抵押贷款证券因有住房抵押贷款担保而具有较高的信用等级，故它的发行成本比其他证券要低，增强了竞争力。此外，它还能使金融机构的负债与资产期限相协调，避免过分集中的风险。 尽管政府为住房抵押贷款提供担保或保险保证，减轻了贷款人员面临的风险，但这只能减轻由借贷人违约所带来的风险。如：价格风险、经营风险，因此，建立参与二级市场的政府机构，直接在住房抵押贷款二级市场上买卖已发生的住房抵押贷款，以调节和促进住房抵押贷款二级市场的发展是非常必要的。此外，政府还应严格规范住房抵押贷款提供担保的担保主体资格及其有关条件，切实提高住房抵押贷款中各有关经济主体的合法性，风险控制的有效性，结算管理的标准化和贷款监管的规范化，从而促进住房抵押贷款的健康稳定发展。政府还可通过向金融机构提供贷款的办法，支持他们积极参与二级市场。 4、建立和完善与住房金融配套的服务体系，使政策与商业性住房金融业务相辅相成地发展。 尽快建立和完善与住房金融配套的服务体系，使政策性与商业性住房金融业务并重发展，是当前发展住房金融的重要任务。加快包括手续代理、资信调查、房屋评估、工程造价咨询、工程项目监理和风险管理等在内的住房金融服务体系配套改革，促进住房贷款与中间业务的结合，全面带动住房金融业务的发展。一方面可强化住房贷款管理；另一方面又可给金融机构带来大量低成本资金和较好的经济效益。同时应以公积金抵押贷款为发展契机，实施政策性与商业性并重的住房金融发展战略。 5、建立健全多种与住房金融相关的法律法规，切实加强对住房金融发展的监管。 当前应尽快健全和完善与住房金融业务相关的法律、法规政策和制度，规范住房信贷业务的行为，依法办理业务。对违反利率规定或政策性住房资金运用等规定的金融机构，央行应予以严肃查处，决不姑息迁就，从而使住房金融发展纳入正规化、制度化轨道，真正做到有法可依，违法必究。 6、积极引进、利用外资，支持我国住房金融的发展。 我国应鼓励和允许外国金融机构参与商业性住房抵押贷款的金融业务。积极引进外资，既是拓展住房资金来源的重要渠道，又是我们学习、吸收国外先进管理经验和技术水平的有效途径。一方面可争取国际金融组织直接的资金支持，特别是争取它们提供长期、免息或低息的优惠政策来加大我国的住房建设和住房金融发展力度；另一方面也要积极争取国际组织在人员培训、投资和管理指导、咨询等方面的授助来提高我国住房金融的管理水平和资金利用效率，从而进一步激活和加快房地产金融的发展。（二）借鉴国外经验，使个人住房抵押贷款证券化1、个人住房抵押贷款证券化概述个人住房抵押贷款证券化自1970年在美国开始发行以来，在全球得到迅速推广。个人住房抵押贷款证券化是指金融机构把所持有的流动性较差的住房抵押贷款转化为可在金融市场上流通的证券。具体地说是指个人住房抵押贷款发放银行作为发起人，将其持有的抵押贷款债权真实出售给特设机构，特设机构将购买到的抵押贷款债权“打包”重组，信用增强后以此为担保发行抵押贷款担保债券给投资者的过程。其步骤如下：（1）组建特设机构。这是购买个人住房抵押贷款债权，发行个人住房抵押贷款证券化的独立金融实体。（2）发起人银行将个人住房抵押贷款债券出售给特设机构，此后，该债券就不再是银行资产，发起人银行不再对该债权有任何权利义务；投资者对发起人银行也无追索权，发起人银行可以成为特设机构的代理人，负责收集借款人还本付息，并存入特设机构开设的户头，特设机构以此支付本息给投资者。（3）特设机构将购得的个人住房抵押贷款债权按不同的期限、利率水平等因素进行重组，以等量、同质的现金流为基础组成若干抵押贷款债权，经内部评级后，将债权分成不同的等级。（4）特设机构采取各种不同方法使不同的债权信用增强（主要是由政府、资信强的金融机构担保支付本金利息给证券的投资者），以达到发行债券的信用级别或吸引更多的投资者。（5）对债券信用增强后，以债权未来的现金流为担保，向投资者发行个人住房抵押贷款证券。（6）特设机构发行个人住房抵押贷款证券筹集到资金后，向发起人银行支付出售抵押贷款债权的价格。（7）个人住房抵押贷款证券发行完毕后，可以申请到证券交易所挂牌上市。在整个过程中，真实出售与信用增强非常重要，因为只有真实出售，特设机构才能享有发行证券的权利；只有信用增强了，投资者才能放心地把钱投放在这一证券上。2、个人住房抵押贷款证券化的现实障碍虽然个人住房抵押贷款证券化能够给我国的住房消费带来不可估量的促进作用，但我们也不能忽视证券化过程中所存在的障碍。（1）作为个人抵押贷款证券化的发起人商业银行的积极性并不高，这主要是因为目前个人住房抵押贷款规模太小，没有足够的资产来支持债券的发行。只有随着个人抵押贷款规模的不断扩大，银行进行贷款证券化的积极性才会不断提高。很显然，个人住房抵押贷款与个人住房抵押贷款证券化两者是互相促进、相辅相成的，前者是后者的前提和基础，后者以前者达到一定的规模为条件，同时，后者又会促进前者的发展，扩大前者的规模，前者以后者为实现良性循环发展的一个必要条件和保证。（2）投资者关于抵押贷款证券化的知识了解得还很少，这大大制约了投资者投资个人住房抵押贷款担保债券的积极性，为了消除这方面的障碍，有必要提高关于证券化知识的宣传力度，大大加强投资者对证券知识的了解。（3）我国抵押贷款证券化在会计、税收、法律等方面都还存在许多问题，而证券化却离不开这些问题的解决。所以，必须尽快建立和健全证券化的相关体系。3、推进个人住房抵押贷款证券化的对策虽然个人住房抵押贷款证券化的实施有着很大的现实障碍，可以说困难重重，但这一措施将给我国房地产市场带来美好前景，所以证券化应该早日推出。但抵押贷款证券化融资在我国还是新的金融创新，因此，必须有一个循序渐进的过程。我觉得，当前应着重做好以下几个方面的工作：（1）建立健全与个人住房抵押贷款证券化相关的法律、法规。西方一些发达国家的实践表明，没有一套严格的法律体系的保障，证券化就很难成功。所以我国的个人住房抵押贷款证券化也应遵守国际惯例，逐步完善证券法规，使法规建设与住房抵押贷款证券化进程同时进行。（2）建立发展资产支持债券发行的保险机构，除了要大力发展为个人住房抵押贷款提供担保的保险机构，还要积极建立发展为资产支持债券发行提供担保的保险机构。（3）积极建立一个严谨、有效的交易结构，实行个人住房抵押贷款证券化，推进证券化可以先在经济发达地区、金融业发达地区（如上海、深圳）发行。（4）美国的经验表明，住房抵押贷款证券化能否顺利得到推广，同政府是否支持和参与有着十分密切的关系。我国在推行证券化时，政府应大力支持、规范与参与。（5）特设机构必须是专门新设立的公司，不能用现有的金融公司取代，以免影响资产质量，该公司购买商业银行的住房贷款之后，必须从法律上保证与商业银行实行风险的隔离。在试点阶段规定只有政府的专门信用公司可从事该项业务，以积累经验，起示范作用。到较为成熟时，可规范非政府机构的准入，并将政府信用公司转变为公开上市公司。五、 结语任何制度，无论当初设计的时候以为是多么完美，她都是有缺陷的，我们是在努力地无限地接近完美。秉持这一信念，一方面，我们要时刻保持警醒的意识，另一方面，在我们发现她的缺陷的时候就必须及时采取措施补救，调动个人进行住房抵押贷款的积极性。个人住房抵押贷款证券化可以为我国进一步的商业房地产证券化、资产证券化积累经验，准备条件，以适应全球资产证券化、经济一体化的趋势。【参考文献】 1、王开国.房地产证券化探索.上海：上海人民出版社，1998 2、赵晓菊.商业银行贷款管理.上海：上海财经大学出版社，1996 3、何信读.关于发展住房金融的若干思考.上海投资，1998（7 ）：4042 4、张恩照.上海住房金融业现状及发展思路.上海投资，1998（2 ）：495、陆满平.中外房地产导报2002.2220