城市房地产管理法课件

城市房地产管理法城市房地产管理法城市房地产管理法v第一节 城市房地产管理法概述v第二节 城市房地产的开发及其用地管理v第三节 城市房地产交易管理v第四节 房地产权属登记管理城市房地产管理法第一节 城市房地产管理法概述v一、城市房地产v二、城市房地产管理v三、城市房地产管理法城市房地产管理法一、城市房地产v一般意义的房地产：房产和地产的合称。v房地产业意义上的房地产：指依法可以作为房地产业开发经营对象的房产和地产。城市房地产管理法v城市房地产管理法第2条：“在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。”城市房地产管理法v城市规划法第3条：“本法所称城市，是指国家按照行政建制设立的直辖市、市、镇。”“本法所称城市规划区，是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的总体规划中划定。”城市房地产管理法二、城市房地产管理v（一）概念：指国家经济管理机关依法对城市房地产的开发经营活动进行的管理的总称。城市房地产管理法v（二）管理体制：普遍实行房、地分管方式。v房地产管理法第7条：“国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职、密切配合，管理全国房地产工作。”“县级以上地方政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权划分由省、自治区、直辖市人民政府确定。”城市房地产管理法三、城市房地产管理法v（一）概念：调整在国家管理房地产开发经营过程中发生的经济关系的法律规范的总称。v（二）我国房地产管理法体系城市房地产管理法第二节 城市房地产的开发及其用地管理v一、城市房地产开发的概念和管理原则v二、房地产开发企业的设立与资质管理v三、房地产开发的土地使用权出让与划拨城市房地产管理法三、房地产开发的土地使用权出让与划拨v（一）土地使用权出让的概念v（二）土地使用权出让的方式v（三）土地使用权出让的法律管制v（四）土地使用权的终止和续期v（五）土地使用权划拨城市房地产管理法（一）土地使用权出让的概念v土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。城市房地产管理法（二）土地使用权出让的方式v 城市房地产管理法 第十二条及 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 的相关规定土地使用权出让，可以采取：拍卖、招标、双方协议、挂牌出售的方式。v商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。城市房地产管理法（三）土地使用权出让的法律管制v禁止城市规划区内集体所有土地使用权的有偿出让。城市房地产管理法第9条规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿转让。城市房地产管理法限制土地使用权的最高年限城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例12条规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：v（一）居住用地七十年；v（二）工业用地五十年；v（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；v（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；v（五）综合或者其他用地五十年。城市房地产管理法其他法律管制v符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地规划。v土地使用权出让必须拟订年度出让土地使用权总面积方案。v土地使用权方案必须依照法定程序制订。城市房地产管理法赶农上楼v为获得建设用地指标，一场“撤村并居”工作正在国内多个省份如火如荼的进行。城市房地产管理法v山东诸城市将下属的1249个村合并为208个农村社区，取消行政村编制。河北在全省范围内开展“新民居”工程，至2012年，将在全省范围内建成7500个新民居建设示范村，可因此增加建设用地50多万亩。【经济观察网】本文网址：城市房地产管理法城市房地产管理法政策依据：城乡建设用地增减挂钩v按照国土资源部于2008年颁布城乡建设用地增减挂钩试点管理办法，所谓的“增减挂钩”通俗地讲就是，将农村建设用地与城镇建设用地直接挂钩，若农村整理复垦建设用地增加了耕地，城镇可对应增加相应面积建设用地。那么农村中的新增耕地如何获得？很简单，就是推倒农民宅基地上的房屋将其平整为耕地。城市房地产管理法v国土资源部之所以出台增减挂钩制度，有其深厚的制度背景。由于18亿亩耕地红线的存在，建设用地指标逐渐稀缺，已经成为制约各地经济发展的瓶颈。同时，由于城市旧城改造的成本极高，极高的地租无法容纳大型工业企业，因此扩大城市面积，向农村要更多的土地已经是迫在眉睫。城市房地产管理法v管理办法规定：“挂钩试点工作应以保护耕地、保障农民土地权益为出发点，以改善农村生产生活条件，统筹城乡发展为目标”，同时要遵循“维护集体和农户土地合法权益”的原则。城市房地产管理法v2010年10月10日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署规范农村土地整治和城乡建设用地增减挂钩试点工作。其中强调要充分尊重农民意愿，涉及村庄撤并等方面的土地整治，必须由农村集体经济组织和农户自主决定，不得强拆强建等内容更有所指。城市房地产管理法v2010年11月11日，国土部召开会议称，将立即着手修改农村土地整治和城乡建设用地增减挂钩试点相关文件，将维护农民合法权益放在首位，明确提出在实施过程中禁止做什么。城市房地产管理法（四）土地使用权的终止和续期v因逾期开发而被无偿收回；城市房地产管理法第20条规定：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；城市房地产管理法v土地使用权期限届满；v根据社会公共利益的需要提前收回；v土地灭失城市房地产管理法v 物权法 第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。城市房地产管理法（五）土地使用权划拨v 城市房地产管理法 第24条规定：下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。城市房地产管理法v概念：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定者外，没有使用期限的限制。城市房地产管理法第三节 城市房地产交易管理v一、房地产交易管理的概念v二、房地产的价格管理v三、房地产转让及其管理v四、房地产抵押及其管理v五、房屋租赁及其管理v六、房地产中介服务机构的管理城市房地产管理法一、房地产交易管理的概念v房地产交易，是指以转移房地产的财产权控制为对价的交换行为。v城市房地产管理法第2条：“本法所称的房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。”城市房地产管理法习题v根据我国城市房地产管理法的规定，该法所称的房地产交易包括哪些内容?A房地产转让B房地产抵押C房地产开发D房屋租赁 城市房地产管理法二、房地产的价格管理v（一）房地产价格评估制度我国房地产市场价格评估的基准价格有三种：基准地价、标定地价、房屋重置价格。v（二）房地产成交价格申报制度城市房地产管理法三、房地产转让及其管理v（一）概念v（二）转让的基本条件v（三）房地产开发项目的转让v（四）房地产转让的禁止事由v（五）房地产转让合同及受让方的土地使用权年限v（六）对房地产转让合同受让人改变土地用途的处理v（七）商品房预售管理城市房地产管理法（二）转让的基本条件v城市房地产管理法第39条：v以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。城市房地产管理法v城市房地产管理法第40条v以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。城市房地产管理法v以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。城市房地产管理法（三）房地产开发项目的转让城市房地产管理法（四）房地产转让的禁止事由v城市房地产管理法第38条：下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；城市房地产管理法v（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。城市房地产管理法（五）房地产转让合同及受让方的土地使用权年限v第四十三条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。城市房地产管理法（六）对房地产转让合同受让人改变土地用途的处理v第四十四条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。城市房地产管理法资料：昆明“华西滨湖国际生态城”案v五星级酒店里的售楼处、媒体上大肆的广告宣传、与政府单位的“团购协议”、每平方米比周边楼盘便宜2000元的优惠价格昆明的“华西滨湖国际生态城”吸引了2000多个市民和40余家单位抢购，到头来竟是一场彻头彻尾的骗局。前后引2000多人购买 诈骗近3亿。城市房地产管理法资料：昆明“华西滨湖国际生态城”案v5月1日，在“2010年中国昆明国际文化旅游节”招商引资推介洽谈会项目签约仪式上，江苏华西村党支部副书记、华西村旅游公司总经理吴协平，与昆明市签订了战略合作协议，并与云南君信投资有限公司通过多种形式的战略合作，共同投入华西滨湖国际生态城项目的建设开发。城市房地产管理法v之后云南君信投资有限公司以委托带建的名义向各大单位、企业签协议，收取购房意向金。价格为4900-5500元每平米，并在其公司及下属的全资子公司昆明宁山房地产开发有限公司，以“华西滨湖国际生态城”项目名义，与多家单位签订委托代建职工住宅协议。城市房地产管理法v2010年7月27日在由昆明市文明办、昆明市规划局、昆明市住房和城乡建设局、昆明报业传媒集团主办 的“昆滇宜居地产低碳先锋行动”颁奖盛典上，华西滨湖国际生态城等5个项目获评“城市低碳地产最佳实践区”。城市房地产管理法v8月1日政府三部委联合发表公告，云南君信投资有限公司及其下属全资子公司昆明宁山房地产开发有限公司，公司未依法取得相关行政许可，不具备商品房预售及收取购房款的法定条件。单位和个人就所谓的“华西滨湖国际生态城”项目向该公司支付诚意金等行为，无任何法律保障。城市房地产管理法城市房地产管理法城市房地产管理法城市房地产管理法城市房地产管理法（七）商品房预售管理v商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或者房屋价款的行为。v法律法规：城市房地产管理法、城市商品房预售管理办法（建设部制定）城市房地产管理法v城市房地产管理法第45条：商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；城市房地产管理法v（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。城市房地产管理法v城市商品房预售管理办法第八条：商品房预售许可依下列程序办理：（一）受理（二）审核（三）许可（四）公示 v第九条：开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示商品房预售许可证。售楼广告和说明书应当载明商品房预售许可证的批准文号。城市房地产管理法习题v房地产开发公司预售商品房应当具备的条件是：A已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B持有建设工程规划许可证C按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期D向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明 城市房地产管理法四、房地产抵押及其管理v（一）概念：房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占用的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。城市房地产管理法v（二）管理原则v1、房地一体抵押原则v2、划拨土地使用权可抵押原则v3、划拨土地使用权的地价优先补偿原则城市房地产管理法习题v有关房地产的抵押，下列哪些表述是正确的?A房地产抵押时，房屋的所有权可以同时抵押B房地产抵押时，该房屋占有范围内的土地所有权可以同时抵押C房地产抵押时，该房屋占有范围的土地使用权可以同时抵押D房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋也属于抵押财产 城市房地产管理法习题答案与解析vA C vB是错误的，土地的所有权归国家，任何人无权处分之，当然也不能抵押。v房地产管理法52条规定：抵押合同签订后，新增房屋不属抵押财产。城市房地产管理法五、房屋租赁及其管理（一）房屋租赁备案登记制度（二）划拨土地使用权收益保护原则城市房地产管理法引入思考题v依照法律规定，下列机构中哪些属于房地产中介服务机构?A房地产咨询机构B房地产管理机构C房地产价格评估机构D房地产经纪机构 城市房地产管理法六、房地产中介服务机构的管理v房地产中介机构：房地产价格评估机构、房地产咨询机构和房地产经纪机构等。v对房地产评估机构实行许可制度；对其他中介机构实行企业登记制度。城市房地产管理法第四节 房地产权属登记管理v一、概念：指法定的管理机构对房地产的权属状况进行登记发证的管理。v二、国有土地使用权和房屋所有权登记v（一）国有土地使用权登记v（二）房屋所有权登记v（三）房地产权属统一登记城市房地产管理法v三、房地产变更登记和抵押登记v（一）房地产变更登记v（二）房地产抵押登记城市房地产管理法习题v甲企业欲将其房屋一幛转让与乙企业。下列有关土地使用权转移的方式中，哪些是不符合法律规定的?A当事人之间直接进行土地使用证交付B当事人之间直接进行土地使用证交付，并到公证机关公证C到土地部门备案，并在土地使用证上作变更记载D到土地部门申请土地使用权变更登记，并更换土地使用证 城市房地产管理法习题答案与解析vA B C城市房地产管理法：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”