成本分析报告

十堰阳光城二期、武汉阳光城四期紫竹苑成本初步分析报告技术工程部二o年十一月十堰东风阳光城二期、武汉东风阳光城四期紫竹苑成本初步分析报告本报告是根据2011 开发项目结算情况，在十堰与武汉分公司提 供的两项目现有成本初步信息的基础上，技术工程部对此进行了归 纳、整理和分析。现将两分公司项目成本初步分析报告如下。一、 项目概况十堰东风阳光城二期规划共11栋楼，现开发项目共9栋住宅，由1-7#楼为6层，8#、11#楼为11层组成，另外两栋9#楼和10# 楼为6层待三期第二批开发。总用地面积:22255.80 m2，总建筑面 积：44912.00 m2，容积率:1.89，建筑密度：30.05%，其中可销售 面积：39163.50 m2 （包括商业1985.03m2、公寓4113.61 m2）,地 下车库面积： 4900.53 m2 ，车位78个；不可销售面积： 847.97 m2； 道路面积1231.74 m2 ;绿化面积:5129.44 m2 ;铺装面积：1217.39 m2。（二）、武汉东风阳光城四期紫竹苑共5栋住宅，由1#、 2#楼为 13+1层， 3#楼为18+1层， 4#、 5#楼为32层组成。总用地面积： 25729.00m2，总建筑面积：49406.00m2，容积率（紫竹苑组团）： 1.87，建筑密度：10.11%，其中可销售面积44059.00 m2，独立地下 车库面积： 2730 m2 ，车位136个;不可销售面积（架空层及地下室面积):2617 m2 ;道路面积：6000 m2 ;绿地面积：92048.36 m2 ;地面车位： 1224个。十堰与武汉两个项目容积率相近，用地面积和建设规模也比较接近。所不同的是，十堰阳光城二期物业类型以多层为主，建筑密度较19側； |餌岀入n怦”“ 1 ；H1片“八MHMIUBL1 I r r.Bai 匚531- If -xm如 5：J1 必 4 1 l“Ktt ；)Y*.-L2*iW5!OJHma 町 ia；!IW ；! JVnc AMKtOCai toe* GTXMCMo“vc er ”，*PTI I HF扫他&大，武汉紫竹苑物业类型都为高层，建筑密度相对较小。图2武汉阳光城四期紫竹苑总平面图丿J 丿J4由于十堰东风阳光城二期与武汉东风阳光城四期紫竹苑的建设 情况不尽相同，尤其是车库建设情况不同，其车库与住宅为同一主体 连体建设，车库成本合并在主体建安成本内；而武汉东风阳光城四期 紫竹苑车库与住宅主体分开为独立建设，其车库成本不含在主体建安 成本。为了使两项目成本口径一致，便于后面的成本比较分析，因此 以下成本数据分别采用两种方式计算。一）、十堰阳光城二期十堰阳光城二期直接工程费为12434.51万元。1、第一种方式（含车库销售面积）按销售面积含车库面积分摊计算（即按主体建安成本中含车库成本的现状），直接工程费单方造价2821.92元/ m2，其中： 土地成本：658.25元/ m2 前期工程费： 173.06元/ m2 主体建安成本： 1411.61 元/ m2 基础设施费： 576.00 元/ m22、第二种方式（不含车库销售面积）按销售面积不含车库计算（即将车库按1500元/ m2估算直接工 程费为 735 万元，从主体建安成本中扣除），直接工程费单方造价 2987.33 元/ m2，其中： 土地成本： 740.62元/ m2 前期工程费： 194.72元/ m2 主体建安成本： 1403.94元/ m2 基础设施费： 648.08 元/ m2（二）、武汉阳光城紫竹苑 武汉阳光城四期紫竹苑直接工程费为16143.93万元。1、第一种方式（含车库销售面积） 按销售面积含车库面积分摊计算（即将其车库独立成本880 万 元加入到主体建安成本中），直接工程费单方造价 3450.37元/ m2， 其中： 土地成本：556.33 元 / m2 前期工程费：140.44元/ m2 主体建安成本： 1847.23元/ m2 基础设施费： 906.37元/ m2。2、第二种方式（不含车库销售面积） 按销售面积不含车库计算（即将其车库成本按现状单独核算，其 成本不计入建安主体内），直接工程费单方造价3464.43元/ m2，其 中： 土地成本： 590.80元/ m2 前期工程费： 149.14元/ m2 主体建安成本： 1761.96元/ m2 基础设施费： 962.54 元/ m2。三、 成本初步分析两个项目的工程直接成本初步分析，按第一种方式即含车库销售 面积，第二种方式成本分析与此类同。（一）、十堰东风阳光城二期 此项目是在2007 年开工，采用的是湖北省建筑、安装工程消 耗量定额2003版定额计价，其主要特点如下： 土地成本 土地出让金25万元/亩，按出让金折算楼面地价188.60元/ m2， 此单项成本相对较低。但是，由于拆迁补偿单项成本费较高（2015 万元，457.29元/ m2）,其土地成本为658.25元/ m2，与武汉项目比 相对较高。 前期费用 由于十堰地区增加了城市建设配套设施费（按销售面积 50 元/ m2），其前期费用为173.06元/ m2，与武汉项目比相对较高。 主体建安成本其主体建安成本为1414.61元/ m2，与武汉项目比相对较低。其 主要原因：一是楼栋为多层与小高层；二是加强了设计管控，实现了 规划设计理念。例如在8#楼和 11#楼设计上，坚定否决了一家设计 院强调的采用高挡墙边坡退让和减少单元形式，来满足结构设计的要 求。然后重新委托另一家设计院，采用公寓车库住宅利用地形退台放 坡形式，来解决结构设计的可实现性。通过优化设计等措施，从而取 得了多层容积率不低，建筑空间有层次，景观绿化立体化，主体建安 成本不高的较理想效果。 基础设施费此项目费用组成较多，其中，土建外网费由于场地复杂山地坡度 大，增加了土石方开挖与挡墙工程成本，相对略高；景观绿化费由于 建筑密度较高，绿地面积相对较少，分摊到单方造价后，相对较低； 水电动力外网费由于周围配套设施完善，相对较低。其基础设施费为 576元/ m2,与武汉项目比相对较低。 车库收益车库面积为4900m2，按1500元/m2估算，其车库直接工程费为735万元。车位共136个，按平均售价9 万/个估算，销售收入约1224 万元。收益为489万元，与武汉项目比相对较高。武汉阳光城四期紫竹苑此项目是在2010 年开工，采用的是湖北省建筑、安装工程消 耗量定额 2008清单计价，其主要特点如下： 土地成本土地出让金70万亩，按出让金折算楼面地价为534.95元/ m2， 此单项成本相对较高。但是，由于不发生拆迁补偿费用，其土地成本 为 556.33 元/ m2 ，与十堰项目比相对较低。 前期费用其前期费用为140.44元/ m2，与十堰项目比相对较低。 主体建安成本其主体建安成本为1847.23元/ m2,与十堰项目比相对较高。其主 要原因：一是采用的是新计价方式和定额；二是楼栋都为高层而容积 率不高；三是有首层架空，其不计入销售面积。 基础设施费 此项目费用组成较多，其中，水电外网费由于周边基础设施配套 不够完备，受地方水电行业垄断影响，其在水、电外网等基础设施投 入费用较高；绿化费用由于建筑密度较低，绿地面积较大，此单项费 用为211.59元/ m2，相对较高；另外还需要考虑幼儿园的建设费用 35.26元/ m2。其基础设施费为906.37元/ m2,与十堰项目比相对较高。 车库收益车库面积为2730m2，总投资880万元。车位共78个，按平均售价12 万元/个估算，销售收入约936 万元。收益为 56万元，与十 堰项目比相对较低。（一）、十堰阳光城二期，拆迁补偿费暂按2015.00 万元估算， 成本还有一定的挖掘空间，需要公司做些工作。（二）、十堰阳光城二期设计变更核定单暂按400 万元估算，设 计变更费在后期的决算审核决算把控成本。（三）、武汉阳光城四期紫竹苑，可以提高容积率，如增加层数， 可以不提高密度和不降低品质的情况下，可以降低成本。（四）、武汉阳光城四期紫竹苑，首层架空对单方造价影响较大， 建议充分实现其使用功能，能降低单方造价。（五）、由于地下车库不计算容积率，如果增加可销售地下车库 可以增加利润增长点。附表一：十堰阳光城二期工程成本（含车库）表 附表二：十堰阳光城二期工程成本（ 不含车库）表 附表三：武汉阳光城四期紫竹苑成本（含车库）表 附表四：武汉阳光城四期紫竹苑成本（不含车库） 附图一：直接成本单方造价分析（含车库面积）图附图二：直接成本单方造价分析（不含车库面积）图附图三：十堰阳光城二期单方造价分析（元/平米）图附图四：武汉四期紫竹苑单方造价分析（元/平米）图技术工程部二0年十一月十五日