张朝晖zhangzhaohui@csccomcn0106518388884069

2022-12-82022-12-8引领专业投资HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN张朝晖张朝晖 （010010）65183888-8406965183888-84069奥运前后北京房地产股的机遇奥运前后北京房地产股的机遇引领专业投资2022-12-82022-12-8HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引领专业投资2奥运前后北京房地产股的机遇奥运前后北京房地产股的机遇n奥运对北京最大的影响是修改了整个城市规划奥运对北京最大的影响是修改了整个城市规划n18001800亿元的城市基础设施投资提高城市生活的硬件水亿元的城市基础设施投资提高城市生活的硬件水准准,刺激了人们的实际购房需求刺激了人们的实际购房需求,拉升了土地基准价格拉升了土地基准价格,增加了房地产开发的成本。增加了房地产开发的成本。n地铁和轻轨的扩容和快速公交道的建设使五环至六环地铁和轻轨的扩容和快速公交道的建设使五环至六环间的土地成为新的建设用地。间的土地成为新的建设用地。n每年百万平米的旧城改造促进了每年百万平米的旧城改造促进了20022002年以来对新建住年以来对新建住宅的刚性需求。宅的刚性需求。引领专业投资2022-12-82022-12-8HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引领专业投资3奥运前后北京房地产股的机遇奥运前后北京房地产股的机遇n从从20042004年的年的8.318.31大限到大限到20062006年的国六条年的国六条,针对针对房价涨幅过高的房地产宏观调控政策并没有起房价涨幅过高的房地产宏观调控政策并没有起到调控房价的作用到调控房价的作用.北京的房价更是不断加速北京的房价更是不断加速上涨。上涨。n20072007年的调控思路已经发生变化年的调控思路已经发生变化,加大土地供加大土地供给的房地产结构性调控正在展开。给的房地产结构性调控正在展开。n按照北京市住房建设规划，按照北京市住房建设规划，07-0907-09年全市将建年全市将建设经济适用房设经济适用房10001000万平方米，限价房万平方米，限价房10001000万平万平方米；方米；0707年开工建设廉租房年开工建设廉租房3030万平方米。万平方米。引领专业投资2022-12-82022-12-8HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引领专业投资4奥运前后北京房地产股的机遇奥运前后北京房地产股的机遇n土地用途的结构性调整将使北京国资背景的开发公司土地用途的结构性调整将使北京国资背景的开发公司从中受益从中受益.北京第一个双限价住宅项目即由北京城建北京第一个双限价住宅项目即由北京城建(600266)(600266)的控股子公司与北京城开集团组成的联合体的控股子公司与北京城开集团组成的联合体以以2626亿元中标亿元中标.这标志着市政府开始通过控股公司调控这标志着市政府开始通过控股公司调控房价。房价。n大面积的土地一级开发通过政府控股的公司操作大面积的土地一级开发通过政府控股的公司操作,更是更是从土地源头上调控整个地产行业。从土地源头上调控整个地产行业。n在奥运临近在奥运临近,奥运因素影响递减的情况下奥运因素影响递减的情况下,只有能够获只有能够获得土地的公司得土地的公司,才能保持稳定和发展才能保持稳定和发展.也只有这样的公也只有这样的公司才能为投资者创造盈利机会。司才能为投资者创造盈利机会。引领专业投资2022-12-82022-12-8HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引领专业投资5奥运前后北京房地产股的机遇奥运前后北京房地产股的机遇n预测未来预测未来1-21-2年内将出台更加严厉的针对住宅房地产开年内将出台更加严厉的针对住宅房地产开发的调控政策发的调控政策,商品住宅开发商品住宅开发(不包括廉租房和经济适不包括廉租房和经济适用房用房)的行业增长率将逐步降低。的行业增长率将逐步降低。n土地一级开发的税前利润率为土地一级开发的税前利润率为8%,8%,已开始公开招标已开始公开招标.n北京地区相同区位的商品房北京地区相同区位的商品房(不包括廉租房和经济适用不包括廉租房和经济适用房房)价格将在各种需求的推动下继续逐步攀升。价格将在各种需求的推动下继续逐步攀升。n对资本的吸引力是房地产开发公司的核心竞争力对资本的吸引力是房地产开发公司的核心竞争力.能够能够多渠道获得融资的公司将在经常性的调控中风雨兼程多渠道获得融资的公司将在经常性的调控中风雨兼程,健康成长健康成长.北京城建北京城建(600266)(600266)和天鸿宝业和天鸿宝业(600376)(600376)是奥是奥运及奥运后北京房地产市场的最大受益者。运及奥运后北京房地产市场的最大受益者。引领专业投资2022-12-82022-12-8HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引领专业投资6特别提示特别提示n中信建投证券有限责任公司已认购北京城建（中信建投证券有限责任公司已认购北京城建（600266600266）定向增发定向增发11001100万股并于万股并于20072007年年2 2月月7 7日完成过户，成为日完成过户，成为其股东。其股东。n 北京城建北京城建-追赶央企追赶央企与与重庆往事重庆往事-三论广宇三论广宇发展发展一样，是一篇不评级的报告，最大限度地排除一样，是一篇不评级的报告，最大限度地排除了利益和分析员情感的干扰，尽最大努力为您展现公了利益和分析员情感的干扰，尽最大努力为您展现公司（司（600266600266）完整真实的基本面。）完整真实的基本面。引领专业投资2022-12-82022-12-8HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引领专业投资7北京城建北京城建-追赶央企追赶央企n20012001年公司通过与大股东的资产置换，主营从建筑业年公司通过与大股东的资产置换，主营从建筑业转化为房地产开发业。经过转化为房地产开发业。经过5 5年的探索和实践，已成为年的探索和实践，已成为北京颇具竞争力的房地产开发商。公司的大股东北京北京颇具竞争力的房地产开发商。公司的大股东北京城建集团（控股城建集团（控股55.53%55.53%），是北京市国资委），是北京市国资委100%100%控股控股的企业，公司是的企业，公司是“国六条国六条”及各项房地产宏观调控政及各项房地产宏观调控政策的长期受益者，必将成为一家垄断策的长期受益者，必将成为一家垄断+竞争的、高速成竞争的、高速成长的房地产开发公司。长的房地产开发公司。n将公司现有的将公司现有的1111个房地产开发项目贴现并将现有的个房地产开发项目贴现并将现有的5 5个个股权投资以当前价格重新估值，公司（股权投资以当前价格重新估值，公司（600266600266）的每）的每股净资产为股净资产为8.388.38元，与增发元，与增发8.58.5元的价格基本一致。元的价格基本一致。引领专业投资2022-12-82022-12-8HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引领专业投资8北京城建北京城建-追赶央企追赶央企n北苑家园（北苑家园（80%80%权益）权益）n由城建兴华公司开发，由城建兴华公司开发，0505年末开发成本有年末开发成本有6.99336.9933亿元，开发亿元，开发产品有产品有4.1044.104亿元，预收帐款亿元，预收帐款5.63085.6308亿元。该项目在亿元。该项目在20012001年获年获得土地使用权，土地成本很低。估算尚有得土地使用权，土地成本很低。估算尚有4040万建筑平米未开万建筑平米未开发或结算，还能产生发或结算，还能产生4 4亿元的净利润，为公司（亿元的净利润，为公司（600266600266）贡献）贡献3.23.2亿元的净利润。亿元的净利润。n公司在北苑家园另有公司在北苑家园另有1010万平米的商铺万平米的商铺,作为投资性物业。作为投资性物业。n海淀商业楼（海淀商业楼（80%80%权益）（权益）（0505年年报中的海兴大厦东配楼）年年报中的海兴大厦东配楼）n由城建兴华公司开发。已竣工未结算，出售金额为由城建兴华公司开发。已竣工未结算，出售金额为3436634366万元，万元，估算净利润估算净利润60006000万元，为公司（万元，为公司（600266600266）贡献净利润）贡献净利润48004800万万元。元。引领专业投资2022-12-82022-12-8HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引领专业投资9北京城建北京城建-追赶央企追赶央企n花市枣苑（花市枣苑（67%67%权益）权益）n由北京城和房地产公司开发。由北京城和房地产公司开发。0505年末开发成本有年末开发成本有2.17142.1714亿元，亿元，开发产品有开发产品有3.27553.2755亿元，预收帐款亿元，预收帐款2.13832.1383亿元。还能产生亿元。还能产生1.21.2亿元的净利润，为公司（亿元的净利润，为公司（600266600266）贡献）贡献0.80.8亿元的净利润。亿元的净利润。n世华国际中心（世华国际中心（95%95%权益）权益）n由北京城和房地产公司开发。位于北京市朝阳区中纺街、东由北京城和房地产公司开发。位于北京市朝阳区中纺街、东三环三环CBDCBD区域内。占地区域内。占地1.341.34万平米，总建筑面积万平米，总建筑面积10.4610.46万平米。万平米。是由是由5A5A级写字楼、产权式酒店、及商业区聚合而成的商务综级写字楼、产权式酒店、及商业区聚合而成的商务综合体。合体。预计预计20072007年年1111月全面竣工。月全面竣工。0505年末开发成本年末开发成本3.25763.2576亿亿元，预计产生元，预计产生2 2亿元的净利润，为公司（亿元的净利润，为公司（600266600266）贡献）贡献1.91.9亿亿元的净利润。元的净利润。(保守保守)引领专业投资2022-12-82022-12-8HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引领专业投资10北京城建北京城建-追赶央企追赶央企n富海中心（富海中心（100%100%权益）权益）n由公司（由公司（600266600266）开发，位于北三环内的写字楼和公寓。）开发，位于北三环内的写字楼和公寓。0505年末开发产品有年末开发产品有5.27665.2766亿元，还能为公司（亿元，还能为公司（600266600266）贡献）贡献0.30.3亿元的净利润。亿元的净利润。n尚园尚园.印象（印象（99.75%99.75%权益）权益）n住宅、商业及配套综合项目，位于重庆市北部新区冉家坝地住宅、商业及配套综合项目，位于重庆市北部新区冉家坝地区，占地面积区，占地面积4.134.13万平米，总建筑面积万平米，总建筑面积10.4710.47万平米、可销售万平米、可销售面积约面积约9.49.4万平方米的住宅，估算净利润为万平方米的住宅，估算净利润为50005000万元。（万元。（0505年年年报未体现在存货中）年报未体现在存货中）n广渠门广渠门3636号地号地(40%(40%权益权益)n住宅及配套。规划建筑面积住宅及配套。规划建筑面积46.0446.04万平方米万平方米.按承诺房价按承诺房价95009500元元/平米估算平米估算,净利润为净利润为1.81.8亿元。亿元。引领专业投资2022-12-82022-12-8HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引领专业投资11北京城建北京城建-追赶央企追赶央企n奥运项目奥运项目 国奥投资发展有限公司（国奥投资发展有限公司（20%20%权益）权益）n国家体育馆：建设用地总面积国家体育馆：建设用地总面积6.876.87公顷，总建筑面积约公顷，总建筑面积约8.18.1万平方米。万平方米。总投资总投资8.58.5亿元。于亿元。于20052005年年5 5月月2828日开始兴建，拟于日开始兴建，拟于20072007年年1010月月3131日竣日竣工。建成后，它将成为北京奥林匹克公园内主体建筑之一，也是北京工。建成后，它将成为北京奥林匹克公园内主体建筑之一，也是北京最大的，具有国际先进水平的室内多功能体育场馆。最大的，具有国际先进水平的室内多功能体育场馆。(30(30年经营权年经营权)n奥运村：占地奥运村：占地27.527.5公顷，其中奥运村公寓地上总建筑面积约为公顷，其中奥运村公寓地上总建筑面积约为3838万平万平方米，方米，4242个单体建筑，总投资个单体建筑，总投资39.539.5亿元。奥运村于亿元。奥运村于20052005年年6 6月月2626日举日举行开工奠基仪式，拟于行开工奠基仪式，拟于20072007年底竣工，年底竣工，20082008年交付北京奥组委使用。年交付北京奥组委使用。按可销售面积按可销售面积37.737.7万平米，销售均价万平米，销售均价1800018000元元/平米计算，奥运村公寓平米计算，奥运村公寓的净利润为的净利润为1717亿元，为公司贡献净利润亿元，为公司贡献净利润3.43.4亿元。亿元。n奥运村将为公司（奥运村将为公司（600266600266）贡献净利润）贡献净利润2.282.28亿元。亿元。引领专业投资2022-12-82022-12-8HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引领专业投资12北京城建北京城建-追赶央企追赶央企n北京五棵松体育中心有限公司（北京五棵松体育中心有限公司（25%25%权益）权益）n五棵松文化体育中心总建筑面积五棵松文化体育中心总建筑面积3535万平方米（不含棒球场），包括体育万平方米（不含棒球场），包括体育馆馆6.36.3万平方米、棒球场万平方米、棒球场3 3个（含两个比赛场和一个训练场）、文化体育个（含两个比赛场和一个训练场）、文化体育产业设施产业设施5.85.8万平方米、商业设施万平方米、商业设施12.412.4万平方米、写字楼万平方米、写字楼6.56.5万平方米、万平方米、四星级酒店四星级酒店4 4万平方米和一条长达万平方米和一条长达11601160米的五棵松文化体育中心中路。米的五棵松文化体育中心中路。届时，五棵松文化体育中心将承办篮球和棒球两项奥运比赛，是届时，五棵松文化体育中心将承办篮球和棒球两项奥运比赛，是20082008年年的重要比赛场地之一。的重要比赛场地之一。n体育馆、棒球场和文体设施总投资体育馆、棒球场和文体设施总投资16.316.3亿元，酒店、商业、写字楼总投亿元，酒店、商业、写字楼总投资资18.518.5亿元。如果写字楼、酒店和商业设施以亿元。如果写字楼、酒店和商业设施以1500015000元元/平米全部出售，平米全部出售，将产生将产生1010元的净利润，为公司贡献净利润元的净利润，为公司贡献净利润2.52.5亿元。亿元。n境外地产基金对此非常感兴趣。境外地产基金对此非常感兴趣。n目前规划已修改目前规划已修改,增加商业地产的面积。增加商业地产的面积。引领专业投资2022-12-82022-12-8HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引领专业投资13北京城建北京城建-追赶央企追赶央企n北京城建中稷实业发展有限公司（北京城建中稷实业发展有限公司（40%40%权益）权益）n北京城建中稷实业发展有限公司的股权结构为：北京城建投北京城建中稷实业发展有限公司的股权结构为：北京城建投资发展股份有限公司出资并拥有资发展股份有限公司出资并拥有40%40%股份；中稷集团股份；中稷集团(香港香港)国国际金融投资有限公司出资并拥有际金融投资有限公司出资并拥有30%30%股份；香港德和国际实业股份；香港德和国际实业有限公司出资并拥有有限公司出资并拥有30%30%股份。中稷集团股份。中稷集团(香港香港)国际金融投资国际金融投资有限公司属于中稷产业参股公司，中稷产业是中共中央党校有限公司属于中稷产业参股公司，中稷产业是中共中央党校所属企业的总称，中稷控股集团有限公司由中央党校控股，所属企业的总称，中稷控股集团有限公司由中央党校控股，中央党校投资监督管理办公室直接管理。中央党校投资监督管理办公室直接管理。引领专业投资2022-12-82022-12-8HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引领专业投资14北京城建北京城建-追赶央企追赶央企n为运作舟山长峙岛项目，城建中稷注册成立了城建中稷为运作舟山长峙岛项目，城建中稷注册成立了城建中稷(浙江浙江)实业发展有限公司，注册资本：实业发展有限公司，注册资本：1600016000万元人民币。北京城建万元人民币。北京城建中稷实业发展有限公司出资并拥有中稷实业发展有限公司出资并拥有96.875%96.875%股份；浙江省舟山股份；浙江省舟山市人民政府指定的舟山市临城新区开发建设有限公司出资并市人民政府指定的舟山市临城新区开发建设有限公司出资并拥有拥有3.125%3.125%股份。股份。n该公司负责对长峙岛进行整体开发，由舟山市政府以毛地挂该公司负责对长峙岛进行整体开发，由舟山市政府以毛地挂牌方式出让给项目公司，由项目公司运作进行土地一级开发牌方式出让给项目公司，由项目公司运作进行土地一级开发及二级开发。该岛面积及二级开发。该岛面积7.977.97平方公里，可使用土地平方公里，可使用土地60006000亩，亩，目前项目公司已经获得目前项目公司已经获得24302430亩土地使用权，剩余部分正在获亩土地使用权，剩余部分正在获得过程中，该岛规划建筑面积得过程中，该岛规划建筑面积480480万平方米，其中住宅面积万平方米，其中住宅面积401401万平方米。万平方米。引领专业投资2022-12-82022-12-8HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引领专业投资15北京城建北京城建-追赶央企追赶央企n深圳中科招商创业投资（深圳中科招商创业投资（30%30%权益）权益）n股东组成：北京城建、中科中远创业投资有限公司、中国华股东组成：北京城建、中科中远创业投资有限公司、中国华录集团有限公司、中国长城资产管理公司、鄂尔多斯羊绒制录集团有限公司、中国长城资产管理公司、鄂尔多斯羊绒制品股份有限公司、中科招商管理公司。其中公司（品股份有限公司、中科招商管理公司。其中公司（600266600266）实际出资实际出资1.22221.2222亿元，持有中科招商亿元，持有中科招商30%30%的股权，为第一大股的股权，为第一大股东。东。0505年末权益增加至年末权益增加至1.51.5亿元。亿元。n北京科技园建设（集团）股份有限公司北京科技园建设（集团）股份有限公司 （21.54%21.54%权益）权益）n公司（公司（600266600266）投资）投资2.82.8亿元，亿元，0505年末权益增加至年末权益增加至3.0773.077亿元。亿元。引领专业投资2022-12-82022-12-8HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引领专业投资16北京城建北京城建-追赶央企追赶央企n北京赛迪时代信息产业股份有限公司（北京赛迪时代信息产业股份有限公司（41.1%41.1%权益）权益）n公司（公司（600266600266）投资）投资0.60.6亿元，亿元，0505年末权益为年末权益为0.560.56亿元亿元 n国信证券有限公司（国信证券有限公司（4.9%4.9%权益）权益）n公司（公司（600266600266）投资）投资1.2741.274亿元，亿元，0505年末权益为年末权益为1.2741.274亿元。亿元。n北京首都国际投资管理有限公司（北京首都国际投资管理有限公司（12.84%12.84%权益）权益）n公司（公司（600266600266）投资）投资1.5371.537亿元，亿元，0505年末已累计计提减值准备年末已累计计提减值准备0.770.77亿元亿元 。n小营土地一级开发小营土地一级开发(80%(80%权益权益)的合同将在近期签约的合同将在近期签约.规规划建筑面积划建筑面积5151万平米。万平米。引领专业投资2022-12-82022-12-8HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引领专业投资17北京城建北京城建-追赶央企追赶央企n公司的大股东北京城建集团（控股公司的大股东北京城建集团（控股55.53%55.53%），是北京市国资委），是北京市国资委100%100%控股控股的企业。北京城建集团已与北京顺义区政府合作成立北京顺城房地产开的企业。北京城建集团已与北京顺义区政府合作成立北京顺城房地产开发有限公司，注册资本发有限公司，注册资本1010亿元，主要负责北京市顺义区约亿元，主要负责北京市顺义区约162162平方公里平方公里（24.324.3万亩）的土地一级开发。这为奥运后公司（万亩）的土地一级开发。这为奥运后公司（600266600266）在北京地区）在北京地区发展打下了良好的基础。发展打下了良好的基础。n长峙岛项目增进了公司（长峙岛项目增进了公司（600266600266）与中央党校的强强联合，为公司）与中央党校的强强联合，为公司（600266600266）未来向全国发展打开了新的窗口。）未来向全国发展打开了新的窗口。n集团和股份公司高层对资本市场高度重视。定向增发集团和股份公司高层对资本市场高度重视。定向增发(1.41(1.41亿股亿股)是公司是公司(600266)(600266)上市上市8 8年来第一次再融资年来第一次再融资,再次打通了直接融资的渠道再次打通了直接融资的渠道,为公司为公司更快更好的发展提供了资金支持更快更好的发展提供了资金支持.n公司（公司（600266600266）是）是“国六条国六条”及各项房地产宏观调控政策的长期受益者，及各项房地产宏观调控政策的长期受益者，必将成为一家垄断必将成为一家垄断+竞争的房地产开发公司。竞争的房地产开发公司。引领专业投资2022-12-82022-12-8HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引领专业投资18北京城建北京城建-追赶央企追赶央企可能注入的资产可能注入的资产n集团公司的土地一级开发业务集团公司的土地一级开发业务n集团公司下属的城建开发公司集团公司下属的城建开发公司n城建大厦城建大厦(投资类物业投资类物业)n集团投资公司培养的其他项目集团投资公司培养的其他项目引领专业投资2022-12-82022-12-8HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引领专业投资19北京城建北京城建-追赶央企追赶央企20012002200320042005主营收入181823.11182221.9224394.3182221.9181823.1主营利润15471.30926060.6744090.7231743.1340210.1净利润14297.65915985.048052.3168802.70914582.03经营现金流22931.892-17023.823913.6831876.9252222.78引领专业投资2022-12-82022-12-8HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引领专业投资20北京城建北京城建-追赶央企追赶央企引领专业投资2022-12-82022-12-8HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引领专业投资21北京城建北京城建-追赶央企追赶央企2,005A 2,005A 2,006E2,006E2,007E2,007E2,008E2,008E主营收入（万元）181,823265780388600485750主营收入增长率-0.22%46%46%25%净利润（万元）14,582180004500060000净利润增长率65.65%25%150%33%EPS（元）0.240.30.600.81P/E54.5443.6321.8216.16P/B4.083.932.792.38引领专业投资2022-12-82022-12-8HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引领专业投资22北京城建北京城建-追赶央企追赶央企n19831983年年7 7月月,基建工程兵北京指挥部改编组建北京市城基建工程兵北京指挥部改编组建北京市城市建设工程总公司，市建设工程总公司，19921992年年1111月经北京市政府批准改月经北京市政府批准改建为北京城建集团总公司，建为北京城建集团总公司，19971997年年6 6月经北京市政府批月经北京市政府批准改制为北京城建集团有限责任公司。准改制为北京城建集团有限责任公司。19981998年部分业年部分业务改制上市。务改制上市。n我国房地产市场活跃着一批军人出身的开发商我国房地产市场活跃着一批军人出身的开发商.万科的万科的王石王石(000002)(000002)华远的任志强华远的任志强(600743)(600743)保力地产保力地产(600048)(600048)北京城建北京城建(600266)(600266)等等。等等。n经历军队生活历练的人经历军队生活历练的人,通常能够准确理解和把握中国通常能够准确理解和把握中国的现实。高高山顶立的现实。高高山顶立,深深海底行。深深海底行。引领专业投资2022-12-82022-12-8HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引领专业投资23资本的空间资本的空间-天鸿宝业天鸿宝业 n20052005年年1212月，在北京市国资委的主导下，北京市新设月，在北京市国资委的主导下，北京市新设成立了首开集团，同时吸收合并城开集团和公司成立了首开集团，同时吸收合并城开集团和公司（600376600376）第一大股东天鸿集团。从事土地一级开发、）第一大股东天鸿集团。从事土地一级开发、商品房开发以及物业经营，总资产商品房开发以及物业经营，总资产500500亿元，净资产亿元，净资产3737亿元，为北京最大的房地产公司。亿元，为北京最大的房地产公司。n公司（公司（600376600376）目前是首开集团旗下唯一的上市公司，）目前是首开集团旗下唯一的上市公司，有巨大的资本运做空间。有巨大的资本运做空间。引领专业投资2022-12-82022-12-8HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引领专业投资24资本的空间资本的空间-天鸿宝业天鸿宝业n估值估值 n依据依据20062006年中报资料，公司现有的房地产开发项目和存货全年中报资料，公司现有的房地产开发项目和存货全部实现销售，将产生将净利润部实现销售，将产生将净利润16.7716.77亿元。不考虑分红，公司亿元。不考虑分红，公司每股净资产将增加每股净资产将增加6.456.45元，达到元，达到9.149.14元。元。n如果公司没有新增项目，公司股票的价值中枢将在如果公司没有新增项目，公司股票的价值中枢将在9.149.14元左元左右。右。引领专业投资2022-12-82022-12-8HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引领专业投资25资本的空间资本的空间-天鸿宝业天鸿宝业n风险分析风险分析 n公司最大的买点在于首开集团房地产开发类资产的注入。目公司最大的买点在于首开集团房地产开发类资产的注入。目前公司主营业务连续两年大幅萎缩前公司主营业务连续两年大幅萎缩,重组要求日益迫切。但何重组要求日益迫切。但何时、以何种价格注入，对绝大多数投资者均有很大的不确定时、以何种价格注入，对绝大多数投资者均有很大的不确定性。性。n投资建议投资建议n投资者可根据不同的风险偏好，选择不同的安全边际。在资投资者可根据不同的风险偏好，选择不同的安全边际。在资产注入不明的情况下产注入不明的情况下,建议建议9.149.14元以下买入。元以下买入。引领专业投资2022-12-82022-12-8HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引领专业投资26资本的空间资本的空间-天鸿宝业天鸿宝业n1 1、北京耀辉国际城、北京耀辉国际城(62%(62%权益权益)n北京耀辉置业有限公司开发。位于朝阳区建国路与西大望路北京耀辉置业有限公司开发。位于朝阳区建国路与西大望路十字路口东南角，东三环至东四环之间，十字路口东南角，东三环至东四环之间，CBDCBD内，规划建设用内，规划建设用地面积地面积27453.127453.1平方米，规划总建筑面积平方米，规划总建筑面积232980232980平方米，其中平方米，其中地上建筑面积地上建筑面积160600160600平方米，地下建筑面积平方米，地下建筑面积7238072380平方米。项平方米。项目预计总投资目预计总投资21.2821.28亿元，建设周期亿元，建设周期3 3年。年。n目前已完成全部拆迁并开始土建工程，预计建成后均价不低目前已完成全部拆迁并开始土建工程，预计建成后均价不低于于1200012000元元/平米。如果全部销售将产生净利润平米。如果全部销售将产生净利润7 7亿元，为公司亿元，为公司（600376600376）贡献净利润）贡献净利润4.334.33元。元。引领专业投资2022-12-82022-12-8HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引领专业投资27资本的空间资本的空间-天鸿宝业天鸿宝业n2 2、回龙观文化居住区、回龙观文化居住区G G区区(51%(51%权益权益)n北京天鸿嘉诚房地产开发有限公司开发。位于昌平区回龙观北京天鸿嘉诚房地产开发有限公司开发。位于昌平区回龙观文化居住区内，为北京市最大的经济适用房回龙观文化居住文化居住区内，为北京市最大的经济适用房回龙观文化居住区项目的一部分。项目四至为：北起回南北路代征绿化带，区项目的一部分。项目四至为：北起回南北路代征绿化带，南至十里长街东延长线，西起黄平路，东至霍营东路。该项南至十里长街东延长线，西起黄平路，东至霍营东路。该项目拟建设经济适用房及配套设施，总用地面积约为目拟建设经济适用房及配套设施，总用地面积约为75.875.8万平万平米，总建筑面积约为米，总建筑面积约为114.7114.7万平米。如果全部销售将产生净利万平米。如果全部销售将产生净利润润3 3亿元，为公司（亿元，为公司（600376600376）贡献净利润）贡献净利润1.531.53元。元。引领专业投资2022-12-82022-12-8HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引领专业投资28资本的空间资本的空间-天鸿宝业天鸿宝业n3 3、天津湾、天津湾(50%(50%权益权益)n天津海景置业有限公司开发。该项目位于海河西岸河西区地天津海景置业有限公司开发。该项目位于海河西岸河西区地界。北至新围堤道（光华桥）、东至海河中心线、南至大沽界。北至新围堤道（光华桥）、东至海河中心线、南至大沽南路与洪泽东路、西至南北大街，总规划用地面积南路与洪泽东路、西至南北大街，总规划用地面积80.5080.50公顷，公顷，新建、改建、扩建建筑面积新建、改建、扩建建筑面积9090万平方米，总投资万平方米，总投资4545亿元。整亿元。整个工程分为两期实施，一期工程将建设海河河西段改造的标个工程分为两期实施，一期工程将建设海河河西段改造的标志性建筑、亲水景观以及度假式酒店、高级公寓。二期工程志性建筑、亲水景观以及度假式酒店、高级公寓。二期工程将建设港湾式亲水公建及主题广场，建成后海河水上运动世将建设港湾式亲水公建及主题广场，建成后海河水上运动世界将成为天津亲水城市形象的标志地带。形成集健身、娱乐、界将成为天津亲水城市形象的标志地带。形成集健身、娱乐、休闲、体育、旅游、餐饮、居住诸功能于一体的大型综合性休闲、体育、旅游、餐饮、居住诸功能于一体的大型综合性建筑群。如果全部销售将产生净利润建筑群。如果全部销售将产生净利润1010亿元，为公司亿元，为公司（600376600376）贡献净利润）贡献净利润5 5亿元。亿元。引领专业投资2022-12-82022-12-8HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引领专业投资29资本的空间资本的空间-天鸿宝业天鸿宝业n4 4、万德花园二期、万德花园二期(70%(70%权益权益)n天津华升房地产发展有限公司天津市重点工程项目，坐落于天津华升房地产发展有限公司天津市重点工程项目，坐落于天津市南开区，位于南京路南侧，卫津路西侧及万德庄南北天津市南开区，位于南京路南侧，卫津路西侧及万德庄南北大街、万德庄大街四条道路所围合的地域内。毗邻包括天大、大街、万德庄大街四条道路所围合的地域内。毗邻包括天大、南开等高校的学府区和南开等高校的学府区和“天津硅谷天津硅谷”，地处天津市中心地段。，地处天津市中心地段。n项目整体定位为酒店公寓、配套酒店，总建筑面积项目整体定位为酒店公寓、配套酒店，总建筑面积7500075000平方平方米。如果全部销售将产生净利润米。如果全部销售将产生净利润2.82.8亿元，为公司（亿元，为公司（600376600376）贡献净利润贡献净利润1.411.41元。元。引领专业投资2022-12-82022-12-8HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引领专业投资30资本的空间资本的空间-天鸿宝业天鸿宝业n5 5、东坝乡住宅及配套、东坝乡住宅及配套 (60%(60%权益权益)n公司与北京城市开发集团有限责任公司联合参与了公司与北京城市开发集团有限责任公司联合参与了“朝阳区朝阳区东坝乡住宅及配套（单店住宅小区二期）东坝乡住宅及配套（单店住宅小区二期）”项目用地投标。项目用地投标。该地块竞得价该地块竞得价13.213.2亿元，用地性质为住宅及配套，土地面积亿元，用地性质为住宅及配套，土地面积50.4950.49万平方米，建筑控制规模不大于万平方米，建筑控制规模不大于449371.1449371.1平方米。如果平方米。如果全部销售将产生净利润全部销售将产生净利润6.756.75亿元，为公司（亿元，为公司（600376600376）贡献净）贡献净利润利润4 4亿元。亿元。n6 6、会计报表中母公司存货、会计报表中母公司存货(100%(100%权益权益)n0606年中报显示，存货中有开发产品年中报显示，存货中有开发产品2.452.45亿元。如果全部销售亿元。如果全部销售将产生净利润将产生净利润0.50.5亿元。亿元。引领专业投资2022-12-82022-12-8HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引领专业投资31资本的空间资本的空间-天鸿宝业天鸿宝业n可能注入的资产可能注入的资产n首开集团在业务上划分为置地、置业、房产经营以及经济合首开集团在业务上划分为置地、置业、房产经营以及经济合作四大事业部。作为首开的支柱产业，置业部是四大业务部作四大事业部。作为首开的支柱产业，置业部是四大业务部中规模最大的一个，包括公司（中规模最大的一个，包括公司（600376600376）、天鸿房地产开发）、天鸿房地产开发有限公司、城开股份有限公司等在内的有限公司、城开股份有限公司等在内的4040家子公司。另外家子公司。另外8080家子公司进入其余三个业务部。家子公司进入其余三个业务部。n首开集团的资产负债率为首开集团的资产负债率为92.6%92.6%，已没有间接融资的空间。首，已没有间接融资的空间。首开集团产品定位为普通商品房和经济适用房为重点，为市场开集团产品定位为普通商品房和经济适用房为重点，为市场提供更多的中低价位、中小套型的普通商品房，有维持房价提供更多的中低价位、中小套型的普通商品房，有维持房价稳定的作用。因此，在资本市场上再融资，将已有的项目转稳定的作用。因此，在资本市场上再融资，将已有的项目转化为产品投向市场是当务之急，也会得到政府方面的大力支化为产品投向市场是当务之急，也会得到政府方面的大力支持。持。引领专业投资2022-12-82022-12-8HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引领专业投资32资本的空间资本的空间-天鸿宝业天鸿宝业2001200120022002200320032004200420052005主营收入27366.29123722.33981982374.145798.85主营利润5545.09816383.088743.33217188.098104.209净利润4770.9756648.6273715.0774695.9622594.429经营现金流-11063.329419.32-25788-22059.2-84903引领专业投资2022-12-82022-12-8HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引领专业投资33资本的空间资本的空间-天鸿宝业天鸿宝业引领专业投资2022-12-82022-12-8HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引领专业投资34资本的空间资本的空间-天鸿宝业天鸿宝业2,005A 2,005A 2,006E 2,006E 2,007E2,007E2,008E2,008E主营收入（万元）4579946903050092000主营收入增长率-44.4%-89.8%550%201.6%净利润（万元）2594104025987794净利润增长率-44.8%-60%150%200%EPS（元）0.150.040.100.30P/E57.4215.386.128.7P/B3.393.153.042.79