房地产行业背景概要

行业背景与基础知识1、房地产行业背景:什么是房地产:房地产是房产与地产的统称,即房屋财产与土地财产的合称,也 代表着所属房屋土地的相关权益。其特性包括:1、位置的固定性和唯一性2、耐久性和效用的多层次性（可供数十年使用,并具有居住娱乐学习等功能3、数量的有限性及供给的稀缺性4、产权的可分割性和权属的流动性（所有权与使用权或抵押权,产权上市交易房地产的分类:按用途:居住类、商业类、旅店类、休闲类、金融类、公共事业类、工业类;按权属:国有房产、集体所有房产、私有房产、涉外房产;按开发程度:生地（不具备城市基础配套设施的农地荒地、毛地（具备初步的配套 设施、熟地、在建工程（尚未完全建成还没达到交付使用条件,提问“主体完成不算 在建工程”、现房;产业特征:1、房地产业是一种与国民经济互动性极强的产业;2、房地产业是产业关联度高、带动性强的产业;（开发建设-建材、冶金、化工、纺织,使用过程-公共事业配套、金融保险、家用电器、厨卫家具、装饰装修、中 介服务、网络服务3、房地产业是一个与金融业伴生的产业（空间固定、使用寿命长、生产周期 长、投资额大,开发方和消费方与金融关系,固定资产的信用参考价值;关于房地产开发释义:房地产开发作为一个动态过程,就是一种使土地和房屋不断地处于开发、 改造、再开发状态的活动。具体说,是指房地产企业按照城市规划的要求,对土地开 发和房屋建设进行“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”,及相应的房地产 营销与物业管理,已取得良好的经济效益、社会效益、环境效益为目的的综合性生产 经营活动。中华人民共和国城市房地产管理法中,将房地产开发定义为依据本法取得 国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。萌芽:19世纪 60年代英国第二大城市（工业城市伯明翰,由政府出面,围绕市中心 进行统一规划,开发了大片的工人住宅区和部分中上阶层的住宅,改变了各自为政、 分散建设的状况;发展:二战后期,面对城市重建以及人口快速增长带来的住房短缺问题,各国由政 府设立了各种形式的开发机构,并颁布了城市规划和建设方面的法律。特别是在 20 世纪 60年代,房地产开发从形式上到内涵上都更进一步,在市场调控原则下真正提升 到“以人为本”概念;中国房地产开发:从 70年代十一届三中全会后,改革开放期间土地制度的改革和房屋商品化,也促使了中国房地产开发事业的发展,也成为了城市建设的主导方式房地产开发的分类:1、按开发区域划分:新区开发与旧城改造;2、按开发规模划分:单项开发与成片开发（分期分批的滚动开发;3、按开发对象划分:土地开发（通过征地、拆迁、安置等,将土地开发成具有“七通一平”条件,即给 水、排水、供电、供热、供气、电讯、道路通畅和场地平整,然后通过协议、招 标、拍卖或挂牌等方式,转让给其他房地产开发企业进行房屋建设的一种开发经营 方式;房屋开发（是指开发企业获得地块使用权后,按照规划要求,建造各类房地产商品 如住宅、办公楼、商业用房、餐饮娱乐场所等,并以出售或出租的方式推向市场;综合开发（将土地以及房屋和有关的市政、工建配套设施结合起来进行建设的 开发方式,现在升华为“泛地产”概念房地产开发经营的程序（立项阶段、前期准备阶段、建设阶段、销售及售后服 务阶段1、项目立项阶段:1投资机会研究;2 申领项目选址意见书及项目立项批文 ;3 申请定点 （ 考虑项目的性质、规模 , 初步选定用地项目的具体位置和界限 ;4申请购置土地、办理土地产权手续（在土地管理局办理土地出让或转让手续,签订土地使用权出让或转让合同，并交纳土地使用权出让金一一第一证国有土地使用证5申领规划红线图、规划设计条件通知书等文件（明确规划设计要点-建筑密度、容积率、建筑层数、高度、体量、红线退让要求和地下管线走向、绿化要求等,特殊要求-人防、防震、净空限制等;6编制规划设计总图（委托设计院;7申领第二证一一建设用地规划许可证（提交设计总图及设计说明；2、项目前期准备阶段:1选择勘察队伍和设计单位（完成设计概算、设计进度、建筑风格、结构类型；2申领第三、四证建设工程规划许可证、建设工程施工许可证 ；3申领房屋拆迁许可证 （与被拆迁人签订拆迁安置协议,或委托拆迁单位签订委托协议,对征用土地原有单位、住房和其他地上建筑物进行合理的迁移、安置、补偿、拆除等工作,为施工单位进入现场创造条件。包括政府组织统一 拆迁、拆迁人自行拆迁、委托具有房屋拆迁资质的单位进行拆迁三种形式； 4做好“七通一平”工作,保证施工单位进入现场迅速开展施工；5选择并确定施工承包单位；6 选择并确定施工监理单位 ；3、项目的建设阶段:1组织承包商进场；2加强开发项目工程管理与控制；3申领第五证一一商品房预售许可证（申领条件-1、建设项目各种批准手续齐备并确定竣工交付使用日期;2、已完成建设项目 25%或已完成单体项目的主体结构,即主体封顶;3、已确定预售款的监管机构和监管方案;4、已制定房屋使用管理维修公约;4、项目销售及售后服务阶段:1办理竣工后的产权登记手续（竣工后3个月内申请办理所有权登记,并提交建设许可证、建筑图纸等图件,又称“总登记”2申领商品房销售许可证（需提供项目批文、规划红线图、土地权属证明文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋竣工验收资料及平面图、价 格申报表等;3 与物业公司签订物业委托管理合同,并提交房屋建设的各项批准文件、竣工总 平面图、房屋及配套基础设施、设备的竣工图、地下管网图及其他的必要材料。住户入住后,可组建业主委员会并在合同期满后重新选聘物业管理公司;4 为业主办理房屋产权,并提供新建住宅质量保证书 （列明质量等级、保修范围、保修期限、保修单位等内容和新建住宅使用说明书 ;5 物业公司开展物业管理工作（治安消防服务、环境卫生管理服务、维修保养务、绿化养护服务、家居服务;影响房地产开发的主要因素:1国民经济发展状况;2 经济政策 ( 金融政策、税收政策、产业发展政策 ;3 外资的投入情况 ;4 人口及家庭数量 ;房地产价格:房屋价格和土地价格的统一,共五大部分包括 13类 71个项目; 第一部分土地费用1征地补偿费:土地补偿费、青苗补偿费、集体财产补偿费、超转人员补偿费、 农转工人员级差补贴、菜田基金、安置劳动力补偿、平地补助费、私人财产补偿费; 2拆迁安置补偿费:私房作价、地上物补偿费、搬家费、拆房费、残土清理费、临时设施费、周转房费、农户住房原拆原建费、单位拆迁费、安置用房费; 3其他土地开发费:三通一平费、勘察设计费、拆迁征地管理费; 第二部分建安费用4住宅建筑安装工程费:住宅建筑安装工程造价;5室外工程费:附属工程包括指煤气调压站、热力站、开闭所、变电室、锅炉 房、高压水泵房等;6 室外工程费 : 上水、污水、雨水、电力、电信、热力、煤气、庭院、围墙、人 防出入口等;第三部分配套费用7公共配套工程费:幼儿园、文化站、中小学、卫生站、门诊部、副食店、蔬菜 店、书店、小贩铺、浴池、街道办事处、居民委员会、派出所、工商税务所、房管 所、市政管理用房等;8环卫绿化工程费:绿化费、绿地、公共厕所等;9 政府性收费及“四源” 费:四源费包括煤气厂、热力厂、自来水厂、污水处理厂;10 土地出让金大市政费;第四部分课税费用11两税一费:营业税、城市建设维护税、教育费附加;12 管理费;第五部分商业利润13开发利润;