房地产业营改增课件ppt

火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去房地产企业营改增涉税政策分析房地产企业营改增涉税政策分析及应对及应对主讲人：安徽天泓税务师事务所主讲人：安徽天泓税务师事务所梅光明梅光明1火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去一、房地产企业营改增后整体税负的影响一、房地产企业营改增后整体税负的影响1.如果营改增后房地产企业适用简易计税方法按照征收率计缴增值税，并且征收率不高于营改增前营业税的税率5%，则在除营改增外其他条件不变的情况下，营改增后房地产企业整体税负是减少的，征收率高于5%就会增加。当征收率为5%时，营改增后房地产企业整体税负将比营改增前减少收入的0.14%。A2火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去一、房地产企业营改增后整体税负的影响一、房地产企业营改增后整体税负的影响2.但是营改增后，在被认定为增值税一般纳税人适用一般计税方法按照增值税率11%计税的情况下，房地产开发企业整体税负根本不可能减少，只增不减，将比营改增前增加售房收入的2%至3%。营改增对房地产开发企业直接税负影响与进项收入比的关系是一条向下的直线，即随着进项收入比的增加，营改增对直接税负的影响从增加税负逐渐变为降低税负。3火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去一、房地产企业营改增后整体税负的影响一、房地产企业营改增后整体税负的影响3.营改增对房地产开发企业土地增值税影响与进项收入比的关系是一条向上的直线，即随着进项收入比的增加，营改增对土地增值税的影响从降低税负逐渐变为增加税负.营改增对房地产开发企业所得税影响与进项收入比的关系是一条向上的直线，即随着进项收入比的增加，营改增对所得税的影响从降低税负逐渐变为增加税负。4火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去一、房地产企业营改增后整体税负的影响一、房地产企业营改增后整体税负的影响4.营改增对房地产开发企业整体税负影响与进项收入比的关系是一条向下的直线，即随着进项收入比的增加，营改增对整体税负的影响从增加税负逐渐变为降低税负.当进项收入比为63.5%时，营改增对企业整体税负没有影响,但目前情况下企业不可能做到.整体税负根本不可能减少，只增不减，增加的范围是售房收入的2%至3%5火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去二、房地产企业营改增后企业管理的影响二、房地产企业营改增后企业管理的影响营改增将对公司组织架构、业务模式、关联交易、上下游产业链、制度流程、资质管理、投资管理、合同管理、财务管理、税务管理、信息披露等诸多方面带来冲击和挑战。公司需要进行全方位的梳理和变革，最大程度消除营改增带来的不利影响，并以此为契机进一步提升公司管理水平和市场竞争力.特别是财务管理.6火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去三、营改增后土地使用权的竟拍与成本三、营改增后土地使用权的竟拍与成本 国土资源部国土资源部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）范（试行）（国土资发国土资发20061142006114号号）“申请人竞得申请人竞得土地，拟成立新公司进行开发建设的，土地，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等确新公司的出资构成、成立时间等 内容内容。出让人可以。出让人可以根据招标拍卖出让结果，先与竞得人签订根据招标拍卖出让结果，先与竞得人签订国有土地使国有土地使用权合同用权合同，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订续后，再与新公司签订国有土地使用权出让合同变更国有土地使用权出让合同变更协议协议；也可按约定直接与新公司签订；也可按约定直接与新公司签订国有土地使用国有土地使用权出让合同权出让合同。”如符合上述规定，竞买人在申请竞拍如符合上述规定，竞买人在申请竞拍时，事先已约定成立新公司，明确资金构成、成立时间时，事先已约定成立新公司，明确资金构成、成立时间等等 ，在竞得土地后，且按原约定条件办理的，没有发，在竞得土地后，且按原约定条件办理的，没有发生土地权力转移，不属于土地使用权转让行为。生土地权力转移，不属于土地使用权转让行为。7火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去四、建筑企业招投标合同工程报价的确定、建筑企业招投标合同工程报价的确定 （一）法律依据（一）法律依据 住房城乡建设部办公厅关于做好建筑业营改住房城乡建设部办公厅关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知增建设工程计价依据调整准备工作的通知（建办标（建办标2016420164号号）规定：）规定：工程造价可按以工程造价可按以下公式计算：工程造价下公式计算：工程造价=税前工程造价税前工程造价（1+11%1+11%）。）。其中，其中，11%11%为建筑业拟征增值税税率，税为建筑业拟征增值税税率，税前工程造价为人工费、材料费、施工机具使用前工程造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项费用项目均以不包含增值税可抵扣进项税额的价格计目均以不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算。算。8火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去四、建筑企业招投标合同工程报价的确定、建筑企业招投标合同工程报价的确定（二）（二）招投标合同中投标价的确定招投标合同中投标价的确定 根据以上文件规定，建筑企业的工程报根据以上文件规定，建筑企业的工程报价如下价如下 税前建筑工程报价税前建筑工程报价=不含增值税的材料不含增值税的材料设备费用设备费用+不含增值税的施工机具使用费不含增值税的施工机具使用费+不含增值税的人工费用不含增值税的人工费用+不含增值税的管理不含增值税的管理费用和规费费用和规费+合理利润合理利润9火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去四、建筑企业招投标合同工程报价的确定、建筑企业招投标合同工程报价的确定（三）结论（三）结论 营改增后，建筑企业投标价是含增值税的营改增后，建筑企业投标价是含增值税的报价。报价。10火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去五、营改增后房开企业的会计核五、营改增后房开企业的会计核算算 （一）增值税是否进成本两种情况处理：（一）增值税是否进成本两种情况处理：当获得增值税专用发票的情况下，增值税不当获得增值税专用发票的情况下，增值税不进成本；进成本；当获得增值税普通发票的情况下，增值税进当获得增值税普通发票的情况下，增值税进成本；成本；会计会计核算核算按照营业税改征增值税试点有关按照营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定（财会企业会计处理规定（财会201220121313号）号）执行执行。11火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去五、营改增后房开企业的会计核算五、营改增后房开企业的会计核算（二）房地产企业的会计核算（二）房地产企业的会计核算 “开发成本开发成本”会计科目中不含增值税，而营会计科目中不含增值税，而营改增前，改增前，“开发成本开发成本”会计科目中含营业税会计科目中含营业税或增值税。或增值税。发生开发成本时：发生开发成本时：借：开发成本借：开发成本材料设备费用材料设备费用/建安成本建安成本 应交税费应交税费应缴增值税（进项税）应缴增值税（进项税）贷：银行存款贷：银行存款/应付账款应付账款/应付票据应付票据 12火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去五、营改增后房开企业的会计核算五、营改增后房开企业的会计核算 “预收账款预收账款”会计科目中不含增值税，而营改增前，会计科目中不含增值税，而营改增前，“预预收账款收账款”会计科目中含营业税。会计科目中含营业税。收到客户首付款或银行按揭款时的账务处理如下收到客户首付款或银行按揭款时的账务处理如下:借：银行存款借：银行存款 贷贷:预收账款预收账款借：借：应交税费应交税费-应交增值税（已交增值税应交增值税（已交增值税)收到买收到买房人预付款房人预付款/(1+11%)/(1+11%)3%3%（财税（财税201636201636号文件规定：房地产开发企业号文件规定：房地产开发企业采取预收款采取预收款方式方式销售所开发的房地产项目，在收到销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照预收款时按照3%3%的的预征率预缴增值税。）预征率预缴增值税。）贷贷:银行存款银行存款 13火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去五、营改增后房开企业的会计核算、营改增后房开企业的会计核算 完工结转收入时完工结转收入时借：预收账款借：预收账款 贷：主营业务收入贷：主营业务收入 预收账款预收账款/（1+11%1+11%）应交税费应交税费应交增值税（销项）应交增值税（销项）预收账款预收账款/（1+11%1+11%）11%11%14火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去六、增值税发票的管理六、增值税发票的管理1.1.一般纳税人的标准：一般纳税人的标准：工业企业：年销售额超过工业企业：年销售额超过5050万元（含万元（含5050万）万）贸易企业：年销售额超过贸易企业：年销售额超过8080万元（含万元（含8080万）万）四大行业：年销售额超过四大行业：年销售额超过500500万元（含万元（含500500万）万）2.2.开票资格：开票资格：增值税一般纳税人有资格开增值税专用发票。但是，增值税一般纳税人有资格开增值税专用发票。但是，一般纳税人向小规模增值税纳税人和个人，不可以一般纳税人向小规模增值税纳税人和个人，不可以开增值税专用发票开增值税专用发票15火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去六、增值税发票的管理六、增值税发票的管理3.3.发票的分类：增值税专用发票和增发票的分类：增值税专用发票和增值税普通发票，增值税专用发票可以抵扣增值税普通发票，增值税专用发票可以抵扣增值税进项税，增值税普通发票不可以抵扣增值税值税进项税，增值税普通发票不可以抵扣增值税进项税。进项税。4.4.增值税一般纳税人既可以开增值税专用发票增值税一般纳税人既可以开增值税专用发票也可以开增值税普通发票。也可以开增值税普通发票。5.5.增值税小规模纳税人只能开增值税普通发票。增值税小规模纳税人只能开增值税普通发票。16火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去六、增值税发票的管理六、增值税发票的管理6.6.增值税专用发票的认证期限和抵扣期限增值税专用发票的认证期限和抵扣期限增值税发票抵扣期限增值税发票抵扣期限 国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知限有关问题的通知（国税函国税函20096172009617号号 ）：）：(1)(1)增值税一般纳税人取得增值税一般纳税人取得20102010年年1 1月月1 1日以后开日以后开具的具的增值税专用发票增值税专用发票、（货物运输增值税专用发（货物运输增值税专用发票票）和和机动车销售统一发票机动车销售统一发票，应在开具之日起应在开具之日起180180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。17火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去六、增值税发票的管理六、增值税发票的管理(2)(2)实行海关进口实行海关进口增值税专用缴款书增值税专用缴款书（以下简称海关（以下简称海关缴款书）缴款书）“先比对后抵扣先比对后抵扣”管理办法的增值税一般管理办法的增值税一般纳税人取得纳税人取得20102010年年1 1月月1 1日以后开具的海关缴款书，日以后开具的海关缴款书，应在开具之日起应在开具之日起180180日日内向主管税务机关报送内向主管税务机关报送海关海关完税凭证抵扣清单完税凭证抵扣清单（包括纸质资料和电子数据）（包括纸质资料和电子数据）申请稽核比对。申请稽核比对。(3)运输发票运输发票20162016年年1 1月月1 1日货物运输增值税发日货物运输增值税发用发票停止使用用发票停止使用,存量票最迟可以用到存量票最迟可以用到7 7月月1 1日日.18火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去六、增值税发票的管理六、增值税发票的管理7 7、增值税抵扣的规定：当月认证当月抵扣，、增值税抵扣的规定：当月认证当月抵扣，抵扣不足结转下期继续抵扣抵扣不足结转下期继续抵扣代扣代缴增值税的企业可以凭证税收缴款书代扣代缴增值税的企业可以凭证税收缴款书抵扣，不需要认证，但需要提供抵扣，不需要认证，但需要提供“应当具备应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。项税额中抵扣。19火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去六、增值税发票的管理六、增值税发票的管理 8 8、增值税专用发票丢失的增值税专用发票丢失的处理处理 国家税务总局国家税务总局 关于简化增值税发票领用和使用程序有关于简化增值税发票领用和使用程序有关问题的公告关问题的公告 （国家税务总局公告国家税务总局公告20142014年第年第1919号）号）第三、简化丢失专用发票的处理流程规定：第三、简化丢失专用发票的处理流程规定：（一）一般纳税人丢失已开具专用发票的发票联和（一）一般纳税人丢失已开具专用发票的发票联和抵扣联：抵扣联：1 1、如果丢失前已认证相符的，购买方可凭销售方、如果丢失前已认证相符的，购买方可凭销售方提供的相应提供的相应专用发票记账联复印件专用发票记账联复印件及销售方主管税务机及销售方主管税务机关出具的关出具的丢失增值税专用发票已报税证明单丢失增值税专用发票已报税证明单或或丢丢失货物运输业增值税专用发票已报税证明单失货物运输业增值税专用发票已报税证明单（附件（附件1 1、2 2，以下统称，以下统称证明单证明单），作为增值税进项税额的抵），作为增值税进项税额的抵扣凭证；扣凭证；20火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去六、增值税发票的管理六、增值税发票的管理 2、如果丢失前未认证的，如果丢失前未认证的，购买方凭销购买方凭销售方提供的相应专用发票记账联复印件进售方提供的相应专用发票记账联复印件进行认证行认证，认证相符的可凭专用发票记账联，认证相符的可凭专用发票记账联复印件及销售方主管税务机关出具的复印件及销售方主管税务机关出具的证证明单明单，作为增值税进项税额的抵扣凭证。，作为增值税进项税额的抵扣凭证。专用发票记账联复印件和专用发票记账联复印件和证明单证明单留存留存备查。备查。21火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去22火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去23火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去六、增值税发票的管理六、增值税发票的管理 （二）一般纳税人（二）一般纳税人丢失已开具专用发丢失已开具专用发票的抵扣联，票的抵扣联，如果丢失前已认证相符的，如果丢失前已认证相符的，可使用专用发票发票联复印件留存备查；可使用专用发票发票联复印件留存备查；如果丢失前未认证的，可使用专用发票发如果丢失前未认证的，可使用专用发票发票联认证，专用发票发票联复印件留存备票联认证，专用发票发票联复印件留存备查。查。（三）一般纳税人（三）一般纳税人丢失已开具专用发票丢失已开具专用发票的发票联，的发票联，可将专用发票抵扣联作为记账可将专用发票抵扣联作为记账凭证，专用发票抵扣联复印件留存备查。凭证，专用发票抵扣联复印件留存备查。24火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去七、进项税七、进项税进项税额的概念需从以下方面理解：（一）必须是增值税一般纳税人增值税一般纳税人，才涉及进项税额的抵扣问题；（二）产生进项税额的行为是纳税人纳税人购进货物、服务、无形资产、不动产或者购进货物、服务、无形资产、不动产或者接受加工修理修配劳务；接受加工修理修配劳务；（三）是购买方支付或者负担购买方支付或者负担的增值税额。25火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去七、进项税七、进项税（四）增值税发票取得的风险与营改增之前大不同,由于增值税发票的流动性及货币化性质经济与法律风险大增,上游的建筑安装企业首当其中,直接影响到房地产企业.(五)不得抵扣的进项税额(六)当小规模纳税人去税务局代开专用发票的情况当小规模纳税人去税务局代开专用发票的情况下，小规模纳税人的价格比一般纳税人供应商低下，小规模纳税人的价格比一般纳税人供应商低1414个点是合适的。个点是合适的。当小规模纳税人不去税务局代开专用发票的情况下，当小规模纳税人不去税务局代开专用发票的情况下，小规模纳税人的价格比一般纳税人供应商低小规模纳税人的价格比一般纳税人供应商低1717个个点是合适的点是合适的。26火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去七、进项税七、进项税 货物流、资金流、票流一致，在可控范围内可以货物流、资金流、票流一致，在可控范围内可以安全抵扣，票面记载货物与实际入库货物必须相安全抵扣，票面记载货物与实际入库货物必须相符，票面记载开票单位与实际收款单位必须一致，符，票面记载开票单位与实际收款单位必须一致，必须保证票款一致！必须保证票款一致！27火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去八、销项税八、销项税 销项税额是应税行为的销售额和增值税税率的乘积，是该环节提供应税行为的增值税整体税金，抵扣当期进项税额之后，形成当期增值税应纳税额。销售额含税销售额（1+税率）28火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去八、销项税八、销项税销货退回应开具红字发票销货退回应开具红字发票一般纳税人发生退货业务应按规定开具红字增值税一般纳税人发生退货业务应按规定开具红字增值税专用发票。专用发票。国家税务总局关于修订国家税务总局关于修订增值税专用增值税专用发票使用规定发票使用规定的通知的通知（国税发国税发20061562006156号号）第十四条规定，一般纳税人取得专用发票后，发生第十四条规定，一般纳税人取得专用发票后，发生销货退回、开票有误等情形但不符合作废条件的，销货退回、开票有误等情形但不符合作废条件的，或者因销货部分退回及发生销售折让的，或者因销货部分退回及发生销售折让的，购买方应购买方应向主管税务机关填报向主管税务机关填报开具红字增值税专用发票申开具红字增值税专用发票申请单请单。申请单申请单所对应的蓝字专用发票应经税所对应的蓝字专用发票应经税务机关认证。经认证结果为务机关认证。经认证结果为“认证相符认证相符”并且已经并且已经抵扣增值税进项税额的，一般纳税人在填报抵扣增值税进项税额的，一般纳税人在填报申请申请单单时不填写相对应的蓝字专用发票信息时不填写相对应的蓝字专用发票信息29火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去九、九、“甲供材甲供材”与建安企业计税方式的临界点分析与建安企业计税方式的临界点分析 按照试点实施办法规定，建造服务的适用税率是按照试点实施办法规定，建造服务的适用税率是11%11%，而设备、材料、动力的适用税率一般均是，而设备、材料、动力的适用税率一般均是17%17%。据此，我们可以大概计算出选择的临界点：据此，我们可以大概计算出选择的临界点：假设甲供材合同中约定的工程价税合计假设甲供材合同中约定的工程价税合计(不含甲方购不含甲方购买的材料和设备）为买的材料和设备）为A A，则建筑企业选择，则建筑企业选择一般计税一般计税方式和简易办法下的增值税计算如下。方式和简易办法下的增值税计算如下。1 1、一般计税方式下的应缴增值税为、一般计税方式下的应缴增值税为：应缴增值税应缴增值税A A11%11%（1 111%11%）建筑企业采购材）建筑企业采购材料物质的进项税额料物质的进项税额9.91%9.91%A A建筑企业采购材料建筑企业采购材料物质的进项税额物质的进项税额2 2、简易办法下的应缴增值税为：、简易办法下的应缴增值税为：应缴增值税应缴增值税A A3%3%（1 13%3%）2.91%2.91%A A30火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去九、九、“甲供材甲供材”与建安企业计税方式的临界点分析与建安企业计税方式的临界点分析3 3、两种方法下税负相同的临界点：、两种方法下税负相同的临界点：9.91%9.91%A A建筑企业采购材料物质的进项税额建筑企业采购材料物质的进项税额2.91%2.91%A A推导出：推导出：建筑企业采购材料物质的进项税额建筑企业采购材料物质的进项税额7%7%A A4 4、由于一般情况下，建筑企业采购材料物质的适用、由于一般情况下，建筑企业采购材料物质的适用税率一般均是税率一般均是17%17%，于是，推导出临界点：，于是，推导出临界点：建筑企业采购材料物质的进项税额建筑企业采购材料物质的进项税额建筑企业采购建筑企业采购材料物质材料物质价税合计价税合计17%17%（1 117%17%）7%7%A A5 5、由此计算出临界点：、由此计算出临界点：建筑企业采购材料物质价税合计建筑企业采购材料物质价税合计48.18%48.18%A A31火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去九、九、“甲供材甲供材”与建安企业计税方式的临界点分析与建安企业计税方式的临界点分析【结论结论】甲供材料模式下，建筑企业选择按一般计税方法或甲供材料模式下，建筑企业选择按一般计税方法或者简易计税方法的临界点参考值是：者简易计税方法的临界点参考值是：建筑企业采购材料物质价税合计建筑企业采购材料物质价税合计48.18%48.18%甲供材合同中甲供材合同中约定的工程价税合计约定的工程价税合计具体是：具体是：建筑企业采购材料物质价税合计建筑企业采购材料物质价税合计 48.18%48.18%甲供材合同甲供材合同中约定的工程价税合计中约定的工程价税合计，则选择一般计税方法有利，则选择一般计税方法有利筑企业采购材料物质价税合计筑企业采购材料物质价税合计 48.18%48.18%甲供材合同中甲供材合同中约定的工程价税合计约定的工程价税合计，则选择简易计税方法有利，则选择简易计税方法有利 因此，因此，建筑企业采购材料物质建筑企业采购材料物质占整个工程造价的多占整个工程造价的多少，或者说甲供材料占整个工程造价的多少，是选择计少，或者说甲供材料占整个工程造价的多少，是选择计税方式的关键！房地产企业要反向思考税方式的关键！房地产企业要反向思考32火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去十、营改增后房地产企业实际、营改增后房地产企业实际缴纳的增值税的计算缴纳的增值税的计算及取决因素及取决因素（一）实际缴纳的增值税计算（一）实际缴纳的增值税计算 实际缴纳的增值税实际缴纳的增值税=销售收入销售收入11%-11%-各类成本各类成本各类成本对应的增值税进项税率各类成本对应的增值税进项税率该公式显示：该公式显示：营改增后，房地产企业的增值税税营改增后，房地产企业的增值税税负不是取决于产值或收入，而是取决于能够低负不是取决于产值或收入，而是取决于能够低扣多少进项税。扣多少进项税。（二）各类成本的结构分析（二）各类成本的结构分析1 1、房地产企业的成本结构：、房地产企业的成本结构：（1 1）土地成本：占开发产品总成本的）土地成本：占开发产品总成本的40%-60%40%-60%33火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去十、营改增后房地产企业实际缴纳的增值税的计算、营改增后房地产企业实际缴纳的增值税的计算及取决因素素及取决因素素（2 2）建安成本：占开发产品总成本的）建安成本：占开发产品总成本的30%30%（3 3）其他成本：占开发产品总成本的）其他成本：占开发产品总成本的30%30%34火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去十、营改增后房地产企业实际缴纳的增值税的计算、营改增后房地产企业实际缴纳的增值税的计算及取决因素及取决因素 涉及的税率涉及的税率 财政部财政部 国家税务总局关于全面推开营业国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知税改征增值税试点的通知（财税财税201620163636号号）规定，有关营改增涉及的税率为：）规定，有关营改增涉及的税率为：1 1、提供基础电信服务，税率为、提供基础电信服务，税率为11%11%（即（即电话费用可以抵扣除电话费用可以抵扣除11%11%）。提供增值电信）。提供增值电信服务，税率为服务，税率为6%6%。35火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去十、营改增后房地产企业实际缴纳的增值税的计算及取决、营改增后房地产企业实际缴纳的增值税的计算及取决因素因素2 2、采购建筑材料、设备、油费、水电费、办公、采购建筑材料、设备、油费、水电费、办公用品、劳保用品、车辆维修费用、车辆购置费用品、劳保用品、车辆维修费用、车辆购置费用、动产租赁费、施工机械设备用、动产租赁费、施工机械设备17%17%3 3、运输费用、运输费用11%11%4 4、中介费、中介费:检测费用、会议费、顾问费、咨询费、检测费用、会议费、顾问费、咨询费、广告费用、鉴证费、监理费、设计费、勘探费广告费用、鉴证费、监理费、设计费、勘探费用用6%6%5 5、税务局代开、税务局代开发票发票 3%3%。财税财税201636201636号）号）的的附件附件1 1：营业税改征增营业税改征增值税试点实施办法值税试点实施办法规定：规定：小规模纳税人提小规模纳税人提供应税服务，接受方索取增值税专用发票的，供应税服务，接受方索取增值税专用发票的，可以向主管税务机关申请代开。可以向主管税务机关申请代开。36火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去十二、采购合同的节税签订技巧十二、采购合同的节税签订技巧必须在合同中明确发票条款：必须在合同中明确发票条款：1 1、发票开具的时间、发票开具的时间 2 2、发票开具的类型：增值税专用发票还是增值税普通发、发票开具的类型：增值税专用发票还是增值税普通发票票 3 3、如果获得开具汇总的专用发票、如果获得开具汇总的专用发票,则必须要求供应商则必须要求供应商提提供其防伪税控系统开具的供其防伪税控系统开具的销售货物或者提供应税劳务销售货物或者提供应税劳务清单清单,并加盖财务专用章或者发票专用章。并加盖财务专用章或者发票专用章。国税发国税发20061562006156号号第十二条第十二条 一般纳税人销售货物或者一般纳税人销售货物或者提供应税劳务提供应税劳务可汇总开具专用发票。汇总开具专用发票可汇总开具专用发票。汇总开具专用发票的，同时使用防伪税控系统开具的，同时使用防伪税控系统开具销售货物或者提供应销售货物或者提供应税劳务清单税劳务清单（附件（附件2 2），并加盖财务专用章或者发票），并加盖财务专用章或者发票专用章。专用章。37火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去十二、采购合同的节税签订技巧十二、采购合同的节税签订技巧必须在合同中明确发票条款：必须在合同中明确发票条款：4 4、在合同中必须明确如果采购方丢失增值、在合同中必须明确如果采购方丢失增值税专用发票发票联和低扣联税专用发票发票联和低扣联,则必须向采购则必须向采购方提供专用发票记账联方提供专用发票记账联 复印件复印件及销售方主及销售方主管税务机关出具的管税务机关出具的丢失增值税专用发票丢失增值税专用发票已报税证明单已报税证明单或或丢失货物运输业增值丢失货物运输业增值税专用发票已报税证明单税专用发票已报税证明单。38火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去十二、采购合同的节税签订技巧十二、采购合同的节税签订技巧 国家税务总局国家税务总局 关于简化增值税发票领用和使关于简化增值税发票领用和使用程序有关问题的公告用程序有关问题的公告 （国家税务总局公告国家税务总局公告20142014年第年第1919号）三条规定：号）三条规定：如果丢失前已认证相符如果丢失前已认证相符的，购买方可凭销售方提供的相应的，购买方可凭销售方提供的相应专用发票记账联专用发票记账联 复印件复印件及销售方主管税务机关出具的及销售方主管税务机关出具的丢失增值税丢失增值税专用发票已报税证明单专用发票已报税证明单或或丢失货物运输业增值丢失货物运输业增值税专用发票已报税证明单税专用发票已报税证明单（附件（附件1 1、2 2，以下统称，以下统称证明单证明单），作为增值税进项税额的抵扣凭证；），作为增值税进项税额的抵扣凭证；5 5、在合同中明确如果供应商提供的增值税发、在合同中明确如果供应商提供的增值税发票是假的或虚开的，被相关政府部门查出，一切责票是假的或虚开的，被相关政府部门查出，一切责任由供应商承担。任由供应商承担。39火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去 6、如果采购方要获得销售方开具的材料款和运、如果采购方要获得销售方开具的材料款和运输费用一起的输费用一起的17%17%的增值税专用发票的合同签的增值税专用发票的合同签订技巧：订技巧：将运输费用打进材料价格，在合同中必须将运输费用打进材料价格，在合同中必须载明载明“运输费用由销售方承担，并将材料运输运输费用由销售方承担，并将材料运输到采购方指定的地点到采购方指定的地点”或或“供应方免费将材料供应方免费将材料运输到采购方指定的地点运输到采购方指定的地点”；注明材料价格和运输价格总额，并标明注明材料价格和运输价格总额，并标明“价格含运输费用价格含运输费用”的字样；的字样；在合同中分别注明材料价格和运输费用各多在合同中分别注明材料价格和运输费用各多少少 。十二、采购合同的节税签订技巧十二、采购合同的节税签订技巧40火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去 7.7.如果材料销售方如果材料销售方A A指定承运人指定承运人C C将材料运输将材料运输到采购方到采购方B B指定的地点，运输费用由销售方指定的地点，运输费用由销售方A A代收代付，承运人代收代付，承运人C C将运输增值税专用发将运输增值税专用发票开给采购方票开给采购方B B抵扣抵扣11%11%的进项税金的进项税金，则必则必须在销售合同中注明：须在销售合同中注明：销售方销售方A A指定的或委指定的或委托的承运人托的承运人C C的名称，同时要注明运输费用的名称，同时要注明运输费用由采购方承担，销售方由采购方承担，销售方A A代收代付运输费用代收代付运输费用给给C C。否则。否则C C开运输增值税票给开运输增值税票给B B是虚开发是虚开发票。票。十二、采购合同的节税签订技巧十二、采购合同的节税签订技巧41火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去十三、不能抵扣进项税金的七种特殊增值税专用发票十三、不能抵扣进项税金的七种特殊增值税专用发票 1 1、没有供应商开具销售清单的开具、没有供应商开具销售清单的开具“材料材料一批一批”、汇总运输发票、办公用品和劳动保护、汇总运输发票、办公用品和劳动保护用品的发票用品的发票.国税发国税发2006156号第十二条号第十二条规定：一般纳税规定：一般纳税人销售货物或者提供应税劳务可汇总开具专用人销售货物或者提供应税劳务可汇总开具专用发票。汇总开具专用发票的，同时使用防伪税发票。汇总开具专用发票的，同时使用防伪税控系统开具控系统开具销售货物或者提供应税劳务清销售货物或者提供应税劳务清单单，并加盖财务专用章或者发票专用章。因，并加盖财务专用章或者发票专用章。因此，没有供应商开具销售清单的开具此，没有供应商开具销售清单的开具“材料一材料一批批”、汇总运输发票、办公用品和劳动保护用、汇总运输发票、办公用品和劳动保护用品的发票，不可以抵扣进项税金。品的发票，不可以抵扣进项税金。42火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去十三、不能抵扣进项税金的七种特殊增值税专用发票十三、不能抵扣进项税金的七种特殊增值税专用发票 差旅费用中的交通费用、业务招待费用的增值税进差旅费用中的交通费用、业务招待费用的增值税进项税不可以抵扣项税不可以抵扣 财政部财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知征增值税试点的通知（财税财税201620163636号）号）附件附件1：营业税改征增值税试点实施办法营业税改征增值税试点实施办法第二十七第二十七条第（六）项规定，购进的条第（六）项规定，购进的旅客运输服务、贷款服旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务的的进项税进项税额不得从销项税额中抵扣。额不得从销项税额中抵扣。因此因此.企业发生的个人出差飞机票、高铁票，企业发生的个人出差飞机票、高铁票，手机票和酒店餐票不可以抵扣增值税进项税。手机票和酒店餐票不可以抵扣增值税进项税。但是但是宾馆、旅馆、旅社、度假村和其他经营性住宿宾馆、旅馆、旅社、度假村和其他经营性住宿场所提供的住宿服务，场所提供的住宿服务，可以抵扣增值税进项税。可以抵扣增值税进项税。43火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去十三、不能抵扣进项税金的七种特殊增值税专用发票十三、不能抵扣进项税金的七种特殊增值税专用发票 接受贷款服务向贷款方支付的利息及有关费用接受贷款服务向贷款方支付的利息及有关费用的的增值税进项税不可以抵扣。增值税进项税不可以抵扣。财政部财政部 国家税务总局关于全面推开营业税国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知改征增值税试点的通知（财税财税201620163636号）号）附件附件2 2：营业税改增值税试点有关事项的规定营业税改增值税试点有关事项的规定规定：纳税人规定：纳税人接受贷款服务向贷款方支付接受贷款服务向贷款方支付的的与该与该笔贷款直接相关的投资顾问费用、手续费用、咨笔贷款直接相关的投资顾问费用、手续费用、咨询费用和手续费用询费用和手续费用的进项税额不得从销项税额中的进项税额不得从销项税额中抵抵 扣。扣。44火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去（四）不能抵扣进项税金的七种特殊增值税专用发票（四）不能抵扣进项税金的七种特殊增值税专用发票 5 5、获得的增值税专用发票超过法定认证期限、获得的增值税专用发票超过法定认证期限180180天天 国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知期限有关问题的通知（国税函（国税函 20096172009617号）第号）第一条规定：增值税一般纳税人取得一条规定：增值税一般纳税人取得20102010年年1 1月月1 1日以日以后开具的增值税专用发票、（货物运输增值税专用后开具的增值税专用发票、（货物运输增值税专用发票）和机动车销售统一发票，应在开具之日起发票）和机动车销售统一发票，应在开具之日起180180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。基于此规定，获得的增值税专用发票超过法定认证基于此规定，获得的增值税专用发票超过法定认证期限期限180180天不可以抵扣进项税额。天不可以抵扣进项税额。45火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去十三、不能抵扣进项税金的七种特殊增值税专用发票十三、不能抵扣进项税金的七种特殊增值税专用发票 房地产企业现金支付给被拆迁人的拆迁补偿费用房地产企业现金支付给被拆迁人的拆迁补偿费用和建筑企业支付给农民或村委会的青苗补偿费用，和建筑企业支付给农民或村委会的青苗补偿费用，不可以抵扣税金（因拆迁补偿费用不缴增值税和不可以抵扣税金（因拆迁补偿费用不缴增值税和个人所得税）个人所得税）但是房地产企业将现金补偿改为产权调换但是房地产企业将现金补偿改为产权调换（补偿安置房），则建造的拆迁房视同销售，建补偿安置房），则建造的拆迁房视同销售，建造拆迁房用的材料费用造拆迁房用的材料费用可以抵扣。即可以抵扣。即补偿拆迁房补偿拆迁房比补偿现金更核算或更节税。比补偿现金更核算或更节税。特别提醒：房地产企业开发精装房比毛胚房更特别提醒：房地产企业开发精装房比毛胚房更省税。省税。46火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去十四、相关联的物业公司十四、相关联的物业公司 收入不超过收入不超过500500万的，税负是下降的万的，税负是下降的物业管理、停车收入，经营不动产租赁物业管理、停车收入，经营不动产租赁47火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去十五、销售已使用过的物品、固定资产等十五、销售已使用过的物品、固定资产等一般纳税人销售自己使用过的除固定资产以一般纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，外的物品，应当按照适用税率征收增值税应当按照适用税率征收增值税。2.2.小规模纳税人（除其他个人外，下同）小规模纳税人（除其他个人外，下同）销售自己使用过的固定资产，销售自己使用过的固定资产，减按减按2%2%征收征收率征收增值税。率征收增值税。小规模纳税人销售自己使用过的除固定小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，资产以外的物品，应按应按3%3%的征收率征收增的征收率征收增值税值税。48火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去十五、销售已使用过的物品、固定资产等十五、销售已使用过的物品、固定资产等（二）征收率（二）征收率 财政部国家税务总局财政部国家税务总局 关于简并增值税征收率关于简并增值税征收率政策的通知政策的通知（财税（财税（20142014）5757号号）和和财政部财政部国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知易办法征收增值税政策的通知（财税财税200920099 9号号）规定：）规定：（一）纳税人销售自己使用过的物品，按下列政（一）纳税人销售自己使用过的物品，按下列政策执行：策执行：1.1.一般纳税人销售自己使用过的属于条例第十条一般纳税人销售自己使用过的属于条例第十条规定规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产，按照按照简易办法依照简易办法依照3%3%征收率减按征收率减按2%2%征收增值税。征收增值税。49火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去十五、销售已使用过的物品、固定资产等十五、销售已使用过的物品、固定资产等 2 2、财政部国家税务总局财政部国家税务总局 关于简并增值税征收关于简并增值税征收率政策的通知率政策的通知（财税（财税（20142014）5757号号）和和财政财政部部 国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知干问题的通知（财税财税20081702008170号号）规定：）规定：自自20092009年年1 1月月1 1日起，纳税人销售自己使用过的固定资日起，纳税人销售自己使用过的固定资产（以下简称已使用过的固定资产），产（以下简称已使用过的固定资产），应区分不同应区分不同情形征收增值税情形征收增值税：（1 1）销售自己使用过的）销售自己使用过的20092009年年1 1月月1 1日以后购日以后购进或者自制的固定资产，进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税按照适用税率征收增值税；（2 2）20082008年年1212月月3131日以前未纳入扩大增值税日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的20082008年年1212月月3131日以前购进或者自制的固定资产，日以前购进或者自制的固定资产，按照简易按照简易办法依照办法依照3%3%征收率减按征收率减按2%2%征收增值征收增值50火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去十五、销售已使用过的物品、固定资产等十五、销售已使用过的物品、固定资产等 （3 3）20082008年年1212月月3131日以前已纳入扩大增值日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产，前购进或者自制的固定资产，按照简易办按照简易办法依照法依照3%3%征收率减按征收率减按2%2%征收增值税征收增值税。销售。销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以后购进或者自制的固定资产，围试点以后购进或者自制的固定资产，按按照适用税率征收增值税照适用税率征收增值税51火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去十五、销售已使用过的物品、固定资产等十五、销售已使用过的物品、固定资产等 国家税务总局关于简并增值税征收率有关国家税务总局关于简并增值税征收率有关问题的公告问题的公告（国家税务总局公告国家税务总局公告20142014年年第第3636号号）第六条规定：）第六条规定：纳税人适用按照简易办法依纳税人适用按照简易办法依3%3%征收率征收率减按减按2%2%征收增值税政策的，按下列公式确征收增值税政策的，按下列公式确定销售额和应纳税额：定销售额和应纳税额：销售额销售额=含税销售额含税销售额/（1+3%1+3%）应纳税额应纳税额=销售额销售额2%2%52