我国房地产市场的现状分析

我国房地产市场的现状建筑是我国的支柱行业，每年创造的GDP约为全国的8%，并且在未来50年，中国城市化率将提高到76%以上，城市对整个国民经济的贡献率将达到95%以上。都市圈、城市群、城市带和中心城市的发展预示了中国城市化进程的高速起飞，也预示了建筑业更广阔的市场即将到来。尤其在经历了08年的金融危机后，建筑行业的发展势头越来越强了。建筑行业每年的总产值越来越大，且每年的增长速度也有所增加。尽管国家进行了相关的政策的调整，但我国的房地产行业正处于蓬勃发展的阶段，短时间内应该不会有太大的波动。从长远来看，我国的房地产行业最终会朝着欧美等国家发展的。下表是2012年我国消费品零售总额主要数据，其中包含了建筑材料费用：2012年8月份社会消费品零售总额主要数据指标8月1-8月绝对量（亿元）同比增长（%）绝对量（亿元）同比增长（%）社会消费品零售总额1665913.213119514.1其中：限额以上企业（单位）消费品零售额814913.16262214.4按经营地分城镇1448213.111375914.0乡村217714.31743614.3按消费形态分餐饮收入193613.11460213.1其中：限额以上企业（单位）餐饮收入66311.8481912.8商品零售1472313.311659314.2其中：限额以上企业（单位）商品零售748613.25780314.5其中：粮油食品、饮料烟酒98116.7768117.1服装鞋帽、针纺织品66921.1586417.5化妆品10117.983216.4金银珠宝17914.9143416.1日用品27917.5211616.9体育、娱乐用品3412.92557.4家用电器和音像器材46712.136805.1中西药品40121.1303223.8文化办公用品19521.9130619.9家具12825.891325.4通讯器材12727.995734.4石油及制品140413.21071916.2汽车19542.4147797.7建筑及装潢材料16424.2114125.5注：1、此表速度均为未扣除价格的名义增速；2、此表中部分数据因四舍五入的原因，存在总计与分项合计不等的情况。现在来看一下我国房地产的一些问题。第一，我国的房地产行业投资增长迅速反弹，土地储备量逐渐减少。房地产行业发展的两个要素是资金和土地，二者缺一不可。最近的房地产的投资资金增长迅速，重庆有部分土地拍出了30多亿的价位，平均1000多万每亩，实属过于疯狂。资金投资增长的原因出了人为的操控还有就是土地资源越来越稀少了，相应的地理位置好的土地就更少了。随着我国经济的发展，越来越多的土地建设成了小区、办公楼、写字楼、还有道路，每个城市的发展都离不开这些因素，这就导致土地越来越少。房地产行业投资巨大并且建造好了房子但是并不急于销售，总认为市场的供小于需。“在房地产销售减速的情况下，房地产投资持续高位，我们猜测原因可能有两个方面：一是前期土地购置尾款的支付；二是保障性住房的开工。”申银万国首席宏观经济分析师李慧勇表示。无法完成计划的概率依然偏大国土部公布2011年供地计划。在开发商预期偏谨慎的大背景下，获取土地的热情并不高。同时2010年土地供应实际完成率为68，未完成的部分为保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地，地方政府土地供应的热情不足也是无法完成计划的原因。第二，房地产投资规模过大。2005年，我国城镇房地产开发完成投资占GDP的7.55%，占固定资产的17.9%；2006年，全国房地产开发完成投资10106.12亿元，同比增长28.5%；2007年，完成投资13158亿元，同比增长1.6%；2008年，全国房地产投资15759.3亿元，比去年增长19.8%；2009年以来，房地产投资增速逐月回升，16月同比投资增长速度已达24.2%，超过上年同期增速0.7个百分点。可见，房地产业投资已在我国形成较大的规模，并呈现出逐渐增长的趋势。这种增长趋势将会在很长一段时间内一直持续下去。下表是2012年8月份之前的我国的房地产开发和销售情况表以及东中西部的情况：2012年1-8月份全国房地产开发和销售情况指标绝对量同比增长（%）房地产开发投资（亿元）4368815.6其中：住宅2999010.6办公楼203635.0商业营业用房566725.7房屋施工面积（万平方米）51165715.6其中：住宅38355813.1办公楼1722323.3商业营业用房5826618.1房屋新开工面积（万平方米）122940-6.8其中：住宅90755-11.1办公楼39258.9商业营业用房153767.6土地购置面积（万平方米）23624-16.2土地成交价款（亿元）4800-7.6房屋竣工面积（万平方米）4460320.2其中：住宅3580120.4办公楼925-0.6商业营业用房470821.0商品房销售面积（万平方米）57415-4.1其中：住宅50985-4.8办公楼120010.1商业营业用房39423.0商品房销售额（亿元）340112.2其中：住宅283842.3办公楼1482-1.9商业营业用房35645.7商品房待售面积（万平方米）3195733.9其中：住宅2040142.0办公楼140731.9商业营业用房649318.0房地产开发企业本年资金来源（亿元）597149.1其中：国内贷款988611.2利用外资293-53.7自筹资金2504012.5其他资金244956.7其中：定金及预收款1532310.1个人按揭贷款605710.0表22012年1-8月份东中西部地区房地产开发投资情况地区投资额（亿元）同比增长（%）住宅住宅全国总计436882999015.610.6东部地区251161712114.910.0中部地区9313651316.910.1西部地区9259635516.312.6表32012年1-8月份东中西部地区房地产销售情况地区商品房销售面积商品房销售额绝对数（万平方米）同比增长（%）绝对数（亿元）同比增长（%）全国总计57415-4.1340112.2东部地区28263-2.6207422.2中部地区14441-2.464586.1西部地区14711-8.26811-0.9第三，商品房价格上涨过快，目前房地产价格出现的问题主要集中在商品房价格上涨过快，使普通居民无力购买所需住房。商品房价格上涨过快主要是由于商品房的成本因土地价格形成机制的不健全而提高，商品房销售价格行为不规范。房价太高越来越少的人能卖得起房子，即使买的起的也有不少的人用的贷款，做起了几十年的房奴，现在这个社会现象越来越严重了。今天，国家统计局发布的70个大中城市房价统计数据显示，6月份，70个大中城市房价同比下降城市个数虽然继续有所增加，但环比上涨的城市个数也增加较多。从同比数据看，大部分城市房价仍然低于去年同期水平。6月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格下降的城市有57个，比5月份增加2个；二手住宅销售价格下降的城市有58个，与5月份的下降城市个数相同。新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降的城市个数均超过80%。一线城市中，北京、上海、广州和深圳的新建商品住宅销售价格分别下降了1.3%、1.9%、1.6%和2.5%，二手住宅销售价格分别下降了2.8%、1.5%、1.0%和2.4%。这表明，经过艰苦不懈的努力，房价过快上涨的势头总体上得到有效遏制，房地产市场调控取得了明显成效。从环比数据看，新建商品住宅和二手住宅价格上涨的城市均有所增加。其中，新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有25个，持平的城市有24个，下降的城市有21个，环比上涨的城市个数比5月份增加了19个。二手住宅销售价格环比上涨的城市有31个，持平的城市有20个，下降的城市有19个，环比上涨的城市个数比5月份增加了13个。一线城市中，北京、上海和广州的新建商品住宅销售价格分别上涨了0.3%、0.2%和0.2%。深圳虽然环比下降0.1%，但降幅比5月份收窄。北京、上海、广州和深圳的二手住宅销售价格分别上涨了0.2%、0.2%、0.5%和0.2%。近几个月来，在房地产开发商以价换量销售策略影响下，市场成交逐渐活跃。在成交量放大的同时，6月份一些城市房价出现环比上涨。分析其原因，主要有三个方面。一是利率下调，购房成本下降，购房人的经济负担有所减轻，部分人的购房意愿增强；二是随着前期累积的刚性需求和改善性需求有所释放，特别是市场对房价走势的预期出现一些变化，担心房价反弹；三是部分楼盘在以价换量获得较好的销售业绩后，取消折扣优惠，甚至调高价格。由此可见，6月份一些城市房价环比上涨的原因是多方面的，并且具有一定的特殊性。第四，商品房结构不合理，房地产市场结构不合理已成为影响中国房地产业市场持续健康发展的重要因素。据有关学者分析，住房供应结构中经济适用房、限价普通商品住房等政府调控房源应占总房源的30%35%比较合理，但现在市面上商业营业用房、别墅、高档公寓的比率较大，无法满足中低收入消费者的购房需求，引发房地产市场供求关系的失衡。造成以上事实的原因，除了房地产商贪图大的利润之外，还由于土地使用权的费用是一些地方财政非常重要的来源，商品房价格的上涨会增加地方的税收、带来相关产业的发展，因而地方政府在决策上的偏激性也导致了商品房结构失衡。第五，房地产市场秩序混乱，2006年以来，外资投资房地产增长较快，境外居民和非居民机构直接购买在建项目和成熟物业等较为集中，至6月底，新设外商投资房地产企业同比增长25.4，实际使用外资增长27.9%；境外机构和个人购买商品房一季度结汇同比增长2倍以上。外资进入房地产市场过猛，市场准入规则不够规范，扰乱了我国货币政策的执行力度。房地产销售市场上也是一片混乱的景象。而在“售楼中心”没出之前，房地产开发商对“期房”的大肆宣传和炒作成为现今房地产市场的一个新的亮点。投机者借助“期房”获取了较大的经济利益，而普通的房地产消费者却因为所购买的“期房”与现房之间存在着一定的差距（这些差距主要由于普通的房地产消费者掌握有关建筑业知识的有限性）造成了心理上和经济上的双重损失。此外，一些房地产开发商在对现房销售时的房价优惠打折等一系列的优惠活动，极大地损害了消费者的知情权。房地产行业急需要调整，国家在这方面发布了许多的政策。2011年我国的房地产政策概括为八大方针：1、进一步落实地方政府责任；2、加大保障性安居工程建设力度；3、调整完善相关税收政策，加强税收征管4、强化差别化住房信贷政策；5、严格住房用的供应管理；6、合理引导住房需求；7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；8、坚持和强化舆论引导。虽然国家在调整房地产行业，但是我国的房地产行业还是发展过热，房价一直居高不下并且有能力买房的继续买着，没能力的贷着款也要买。中国人的观念就是有了房子就是有了家，这也是导致房价一直居高不下。总体而言，我国的房地产方面的问题比较多，国家也在做政策的调控，但是我国的房地产行业肯定还是要继续发展，并且持续增长，房价也会在调控中有升有落，但总体而言是上升的。