2013年3月亿房数据分析报告

武汉房地产宏观背景分析武汉房地产宏观政策（一）2013年3月房地产调控措施国家层面：房产继续调控，重点在于国五条实施细则的发布，而地方细则也逐步出台，广州，北京，武汉等；同时国务院办公厅发布关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，国务院办公厅发布关于实施任务分工的通知，2014年执行不动产统一登记制度。除此之外，国家两会的召开，选举产生了新一届国家机构领导人员，并表决通过了国务院机构改革和职能转变方案。地方层面：武汉公积金中心继续调整，取消公积金提前还款时间、次数限制；同时出台汉版国五条细则，等。日期新政内容解读2013年3月1日国务院公布房地产调控“国五条”实施细则，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，出售自有住房按转让所得20%计征个税。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。是对国务院“新国五条”的细化，是之前调控措施尤其是限购的加强版，其中最为关注的，二手房个税仅是要求从严征收，相关规定早已有之。2013年3月4日国务院办公厅发布关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，要求各地加强房地产企业信用管理，研究建立住房城乡建设、发展改革、国土资源、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统，及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。加强房地产企业信用管理，能使购房者更加清晰的了解开发商是实际情况。2013年3月3日武汉公积金中心将从3月4日起，对我市个人住房公积金贷款提前还款及变更还款方式的服务做出改进，取消公积金提前还款时间、次数限制。简化手续、方便职工，确实减轻借款人经济负担。3月5日-3月17日3月3日-3月12日全国人大（3月5日-3月17日）全国政协（3月3日-3月12日）13年全国两会，选举产生了新一届国家机构领导人员，并表决通过了国务院机构改革和职能转变方案。这次两会的成功举行，为全国人民增添了圆梦的信心。2013年3月25日广东省政府网站发布广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知要求，广州、深圳市要根据近年房价走势情况，按照保持房价基本稳定的原则，合理确定2013年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标，于2013年3月底前报省住房城乡建设厅、监察厅备案，并向社会公布。广东版细则最先出台，但是不细，可操作性并不强，希望在政策决定后不要形成空档期，以免造成市场不稳定或部分人钻空子的现象。2013年3月28日国务院办公厅发布关于实施任务分工的通知。通知规定了2014年将完成的28项任务，包括发布新的行政事业性收费和政府性基金项目目录及收费标准并组织实施、推动建立统一的信用信息平台、建立以公民身份号码为基础的公民统一社会信用代码制度、出台并实施不动产统一登记制度、出台并实施信息网络实名登记制度等。不动产登记条例明年出台，希望能建成阳光透明的房产信息网，但是也在一定程度上说明为开征房产税做好准备。2013年3月29日武汉市法制办公布武汉市城市绿化条例（征求意见稿），面向社会征求意见。该意见稿中首次设立“永久保护绿地”的概念。意见还要求新建住宅用地绿化面积比例不得低于35%，其中小区人均绿地不得低于0.7平方米。生态环境越来越被重视，此条例希望能警惕开发商。2013年3月30日北京市人民政府办公厅印发北京市人民政府办公厅贯彻落实精神 进一步做好本市房地产市场调控工作的通知，北京国五条调控细则出台，售5年以上唯一住房免税。北京国五条细则从严，仍有漏洞难堵。2013年3月31日经武汉市政府研究决定，武汉市房管局代为发布2013年武汉新建商品住房价格控制目标同比涨幅低于人均可支配收入实际增幅。武汉新国五条落地第一步，同时房价控制目标被认为鼓励开发商涨价；更多操作细则无具体时间表。2013年最新武汉各银行房贷政策国有银行武汉市各大银行贷款利率(5年以上贷款基准利率6.55%)首套房二套房工商银行首付3成，基准首付6成，上浮10%农业银行首付3成，9折首付6成，上浮20%建设银行首付3成，基准首付6成，上浮20%中国银行首付3成，基准首付6成，上浮10%交通银行首付3成，基准首付6成，上浮20%商业银行汉口银行首付3成，基准首付6成，上浮10%招商银行首付3成，基准首付6成，上浮15%华夏银行首付3成，基准首付6成，上浮10%光大银行首付3成，基准首付6成，上浮10%中信银行首付3成，9折首付6成，上浮10%民生银行首付3成，基准首付6成，上浮10%备注：1、房贷优惠银行越来越少，个别银行首套房贷仍可9折2、确保少不良信用好贷款武汉商品住宅市场一、三月商品住宅新增2013年3月全市新增加推项目30个，新增总建筑面积84.70万平方米，其中住宅新增面积为56.11万平方米。主城区项目22个，总建筑面积61.69万平方米，其中住宅新增面积36.18万平方米；远郊区项目8个，总建筑面积23.01万平方米，其中住宅新增面积为19.93万平方米。（一） 过去25个月，主城区月新增商品房、商品住宅供应量变化（2011年3月2013年3月）2013年3月，主城区商品房和商品住宅新增供应面积分别为61.69万方和36.18万方，分别环比上月大幅增加155.02%和129.25%；与去年同期相比，商品房和商品住宅分别减少55.89和58.01%。历年三月通常为楼市旺季，但武汉楼市去年下半年回暖以来，连续多个月月份新增量较大，加上今年三月份以“国五条”为基础的楼市调控政策频出，而地方调控政策尚未落地实施，故而在政策空窗期的今年三月，武汉商品房新增和商品住宅新增同比均出现显著的下降。（二） 过去13个月武汉主城区商品房竣工面积与新增面积变化2012年3月到2013年3月，主城区商品房总竣工面积1108.31万方，商品房新增供应面积1710.50万方。本月，主城区商品房竣工面积57.13万方；商品房新增61.69万方。从走势图上来看，一年以来，商品房竣工量高于新增供应量的月份通常为每年的12月至第二年的2月。较多的商品房于此时集中竣工影响其竣工量高于新增供应量，其余月份则为新增供应面积多于竣工面积（三）三月新增商品住宅分片区供应 三月，武汉主城区和远城区商品住宅本月新增供应面积分别为36.18万方和19.93万方，分别较上月大幅增加129.25%和118.93%。主城区和远城区新增商品住宅面积占全市新增住宅总面积的比例分别为64.47%和35.53%。本月为楼市传统销售旺季，开盘加推活动逐渐升温，故而供应量环比春节淡季出现大幅的增加。三月，武汉各片区商品房供应面积排行：随着楼市传统销售旺季“金三月”的到来，武汉楼市供应量开始增加。本月的主城区商品房新增供应，南湖片和东西湖区新增供应超过15万方，其余各片区则均不足10万方，仅沌口片无新增供应入市。远城区的商品房供应方面，黄陂区、江夏区和蔡甸区新增供应在5万方以上，新洲区则不足5万方，汉南区本月无新增。三月，武汉各片区商品住宅供应面积排行：本月尽管为楼市传统旺季，但月初房地产“国五条”出台后，各级政府加紧制定适应当地的调控细则，武汉本地政策也尚未出版，故而部分开发商选择推迟或延期开盘以观望政策落地，武汉主城区商品住宅新增供应较往年同期未出现明显的增加：仅南湖片新增供应在10万方以上，武昌中心区新增供应超过7万方，东西湖区、古田片、关山片和二七后湖片新增均不足5万方，汉口中心区、青山区和沌口片本月无新增。远城区方面，黄陂区、江夏区和蔡甸区均不足10万方，新洲区和汉南区本月无新增。（四）三月新增商品住宅分物业类型供应三月，武汉市主城区新增项目的物业类型主要为住宅，占58.64%，新增占比较上月明显减少6.59%；其次是厂房仓库类物业，占19.69%，较上月减少3.66%；写字楼类物业，占15.33%，较上月明显增加10.38%；车库等其他类物业，占3.47%，较上月增加3.47%；商业类物业，占2.88%，较上月减少3.60%。本月东西湖区大体量厂房和车库的新增促使相应物业供应占比较大，而汉口中心区及南湖片的大型写字楼项目的新增也使此类物业占比出现较大的增加。本月，武汉市主城区商品住宅的新增供应，高层类物业占比97.80%，环比上月减少2.20%；其次，小高层类物业占1.84%，较上月增加1.84%；多层类物业占0.36%，较上月增加0.36%；别墅类物业本月无新增。目前，主城区，尤其是中心城区的商品住宅土地稀缺，故而新增项目多为高层类物业，而小高层和多层类物业多以花园洋房的形式出现在非中心城区。（五）三月新增上市项目一览1、三月武汉主城区上市项目项目名称项目地址开发企业预售面积（)万科城三期K、I、Y栋地下车位江汉区贺家墩村武汉王家墩现代城房地产开发有限公司7345商业及办公楼（浙商国际大厦）江岸区建设大道与澳门路交汇处武汉嘉运房地产开发有限公司51923.2福星惠誉福星城二期江汉区贺家墩村湖北福星惠誉汉口置业有限公司929.81农利村城中村改造（伟佳康城）武汉市硚口区长丰街农利村武汉市泰宇商贸有限公司44246.14标准厂房3期5号楼江岸区黄浦科技园武汉市明天经济发展有限公司18731.64东方恒星园缓建项目江岸区后湖乡中胜村、石桥村、渔牧村武汉新地置业发展有限公司1315.46天合新界B地块东西湖区吴祁街以北、吴中街以南、二雅路东侧武汉合记置业有限公司14052.53空调配件（有色金属材料）加工项目东西湖区三店农场二大队湖北慈凯投资有限责任公司19975.7航天兴隆国际一期东西湖区金银湖街马池中路以南、环湖中路以东武汉鑫瑞隆祥置业有限公司48410.84武汉海峡电子信息产业生产基地建设项目东西湖区吴家山农场一大队武汉海峡高新科技发展股份有限公司82726.9橡树湾二期B组团武昌区杨园街铁机路5、7号华润置地（武汉）实业有限公司51648武汉绿地国际金融城A03地块一期武昌区和平大道750号武汉绿地滨江置业有限公司24779.66开来九洲国际洪山区和平乡大洲村武汉开来房地产开发有限公司2500保利心语九区A洪山区马湖村武汉林海房地产开发有限公司44732.99保利中央公馆三区洪山区南湖村武汉林宇房地产开发有限公司53901.49名士1号武汉市洪山区洪山乡洪山村南兴房地产（武汉）有限公司49931.77瑞湖天地二期洪山区狮子山街王家湾湖北国海房地产开发有限公司12980.49万科金色城市洪山区长江村武汉万科新里程房地产有限公司10485.25佛奥俊贤雅居二期武汉东湖新技术开发区光谷大道以东，高新四路以北武汉盈富房地产开发有限公司34602.57金地华公馆东湖开发区珞瑜路以北、喻家湖以东武汉市金地房地产开发有限公司6654.31汉阳渔场项目（春天里花园）汉阳区江堤中路以西，墨水湖南路以北武汉新城宏盛置业有限公司9963.22陶家岭村“城中村”改造开发用地（汉阳国际C地块）汉阳经济开发区陶家岭村武汉市永利置业有限公司25045.662、三月武汉远城区上市项目项目名称项目地址开发企业预售面积（)兆麟育龙湾A区武汉市江夏区流芳街长咀街武汉兆麟房地产开发有限公司12392.84逸城亲水生态住宅武汉市江夏区五里界镇栗庙村武汉瑞华置业发展有限公司14262.11三和光谷道一期武汉市江夏区流芳街长咀街武汉风驰置业发展有限公司48173.61商住楼（滠水春晓一期）黄陂区滠口街振兴社区武汉长安鑫盛投资有限公司46082.44美景天城四期黄陂区盘龙城经济开发区下集村湖北百利恒置业有限公司34135.75新港佳阳摩尔城（一期）武汉市新洲区阳逻街高潮村武汉市佳阳商贸发展有限公司20919.81恒大绿洲21号住宅楼蔡甸区蔡甸街新天村武汉市金碧绿洲房地产开发有限公司16199摩天逸品二期（2号楼）蔡甸区蔡甸街孙家畈村武汉天韵房地产开发有限公司37966.95(六)楼市后市预测：从本月新增情况来看，三月通常为政策空窗期，月初国家为控制房价而出台了“国五条”，但落实到武汉本地的详细解读仍未出台，故而影响部分开发商推迟原定开盘计划，供应量同比出现了明显的下滑。然而前期武汉楼市积累的大量库存房源需要开发商加速去化以回拢资金，故本月众多开发商加强了市场宣传和促销力度，同时，由于新政的出台，以及公积金贷款政策的变动，对新房购房者，尤其是刚需族多为利好，开发商为迎合首次置业的刚需购房者，推出的房源也多为90平米以下小户型和90平米左右两、三房为主。故而在总价优惠的吸引下，刚需持续入市，造就了“金三月”成交量再度刷新同期历史纪录，武汉楼市一片火热的现象。未来，随着汉版“国五条”细则的陆续落地，各开发商推盘意愿继续增加，四月的楼市新增供应量预计将大于三月，而在刚需的带动下，“银四月”武汉楼市的成交量依然能维持一个较高的水平。3月31日，武汉出台了“国五条”细则的第一步房价控制目标，要求全年剔除保障房项目后，房价涨幅要小于全年的人均可支配收入的实际涨幅，按照之前政府工作报告里提出的全年展望，今年人均可支配收入的实际涨幅预计要高于11%，也就是说，全年的房价涨幅要小于11%这个数值，从去年的武汉楼市来看，2012年的房价得到了控制，涨幅3.31%，远远小于这个目标，故而这个房价控制目标恐会给武汉楼市带来涨价的心里预期，使武汉房价处于长期上行阶段。二、三月主城区商品住宅销售数据本月主城区商品住宅销售数据一览（13.3.01-13.3.31）销售金额销售套数销售面积成交均价套均价格套均面积（亿元）（套）（万）（元/）（万元）（）72.12 9371 90.12 8003.18 76.97 96.17 （一）武汉主城区商品住宅成交均价和成交量走势三月份(3月1号-3月31号)，据亿房网研究中心的统计数据显示，目前武汉主城区在售楼盘319个，成交均价8003.18元/平方米，较上月价格水平上涨45.36元/平方米，楼市价格环比涨幅0.57%，与去年同期相比增幅2.92%。本月主城区销售套数9371套，较上月增加4298套，增幅84.72%，平均每天销量为302套，与去年同期相比增加27.79%。三月份武汉主城区楼市量价齐升。经过二月份的楼市春节休假期之后，本月迎来了2013年的首个销售旺季，而“金三”也不负众望，随着各开发商于传统楼市旺季开始加强推盘量，武汉楼市本月呈现供需两旺的现象，主城区商品住宅成交9371套，大幅刷新了主城区楼市去年刚创造的7333套成交量的历史同期纪录。至此，武汉楼市第一季度以三个月均刷新同期成交历史纪录的傲人成绩圆满收官。本月时值“两会”开启，针对去年下半年以来的房价不断的上涨，政府适时推出了新“国五条”以期对房价进行合理的控制，而武汉也在二月月末推出了公积金贷款新政，一系列的政策导向使不少前期继续观望的购房者和部分二手房购房者持续入市新房市场，故而本月迎来了成交量的历史新高峰。成交价格方面，新政初期，对二手房市场影响较大，对新房市场影响较小，在楼市火热成交的支持下，主城区成交均价呈缓慢上涨的趋势，据亿房网研究中心数据监控，本月主城区价格发生波动的36个楼盘之中，仅有8个楼盘价格下调，其余楼盘均为价格上调，汉阳区更是出现了全面价格上调的现象。从下面的价格波动排行来看，也说明武汉主城区当前仍处于房价上行阶段。成交户型方面，本月新增加推产品多为90平米及以下的中小户型以迎合刚需购房者，故本月120平米以上大户型成交出现显著的减少。三月价格波动排行前十项目名称片区最新均价上月均价变化幅度华润置地公馆武昌中心区185001600015.63%绿地新都会汉阳中心区8500750013.33%九坤秦南都汇武昌中心区110001000010.00%中冶南方韵湖首府关山片770072006.94%纯水岸东湖汉阳中心区14000150006.67%逸景南湾寓南湖片810076006.58%统建天成美雅关山片780083006.02%联发九都府古田片10500100005.00%佳兆业金域天下南湖片680065004.62%岭地金居武昌中心区12000115004.35%（二）三月份武汉市主城区每周楼市走势图：三月，武汉主城区各周成交量呈正“V”型走势。月初第一周因二月传统春节长假而出现网签滞后，成交量激增，之后随着开发商推盘意愿的增强，成交量虽有下降，但一直稳定在2000套左右较高的水平，月末最后一周，开盘加推达致高峰，成交量也较前一周再次增加。价格方面，则与成交量走势相反，呈倒“V”型，月初为价格低谷，但新政对楼市未见明显影响，故房价继续攀升，于第二周首次突破8000元/平方米，之后则因南湖片、汉阳四新片等仍处价格洼地的片区成交贡献较大，且在部分“双限”房的成交影响下，出现微幅的下降，但仍稳定在8000元/平方米的价位之上。而业内多对新“国五条”能抑制房价并不看好，故未来房价恐将稳定在8000元/平方米，并呈缓慢上涨之势。受备案因素、计算周期、以及部分楼盘退房影响，周成交总量以及个别楼盘周成交量波动较大，周走势累计数据与月度数据存在较大误差，月度数据以月度走势图为准，周走势图仅作参考。（三） 商品住宅成交均价过去13个月，各区住宅月成均价的走势情况（2012年2月-2013年2月）：三月，武汉各主城区成交均价仅南湖片和汉阳中心区有所下降，其余各主城区均有所上涨。且涨幅较大，如古田片区，当前成交的楼盘多为融侨锦江及保利香槟国际，两者楼盘价位已在万元左右，故其片区均价大幅上升；东西湖区的美联奥林匹克花园和常青1/2中心等楼盘价格大幅高于其片区均价，且成交贡献较大，故片区均价上涨幅度位居主城区之首；汉阳中心区成交以四新片区楼盘较多，成交价位多在8000元/平方米以下，甚至如观澜国际这类均价仅7000元/平方米左右楼盘成交贡献较多，故其片区均价继续下降；南湖片以白沙州附近的佳兆业金域天下成交贡献巨大，且加上部分“双限”房成交的影响，本月价格出现较大幅度的下滑。整体上因南湖片和汉阳中心区成交量占比较大，故而尽管在多个片区均价出现较大幅度的上涨，本月主城区均价上涨幅度较小。 片区3月均价上月均价变化涨幅同比去年汉口中心区11057.9010968.7389.170.81%2.55%古田片区9671.469453.45218.002.31%11.00%二七、后湖片区8099.698008.3891.311.14%8.22%东西湖片6340.096110.02230.073.77%14.91%武昌中心区10510.3010298.48211.822.06%4.98%青山区8615.968473.88142.081.68%12.55%南湖片7346.917435.58-88.67-1.19%-0.22%关山片7826.747784.1042.630.55%6.70%汉阳中心区8030.298129.56-99.27-1.22%-7.79%沌口片6733.486589.97143.512.18%6.35%过去13个月，主城区商品住宅月度成交价格结构变化（2012年3月-2013年3月）：三月，随着武汉主城区楼市开始突破8000元/平方米的均价，武汉主城区商品住宅8000元/平方米以上价格段的楼盘成交占比开始增加，相应的，8000元/平方米以下价格段的商品住宅成交占比有所减少，具体原因在于本月的销冠片区南湖片，保利旗下的多个楼盘成交量不俗，如保利拉菲、保利中央公馆、保利公园九里等楼盘，均价多在8500元/平方米以上，较大的成交贡献占比拉动了房价的继续上涨，也使相应价格区间的成交量有所增加。（四）商品住房销售过去13个月，各片区住宅月度成交量的变化（2012年3月-2013年3月）：本月，三大中心城区均有新增房源入市，供应增加也带动了相应成交占比的明显增加。南湖片成交量继续领跑全市，且有明显的增加，但因全月成交量环比的暴增，其成交占比反而相对减少。汉阳中心区至2013年1月以来的市政规划利好不断，大量新增房源扎堆上市，本月成交量再次激增，成交占比也明显增加。沌口片成交占比增加最为明显，主要原因是该片区今年1月份入市的新楼盘爱佳七九八销量不俗。整体上，除南湖片和青山区成交占比出现环比减少，其余各片区均有不同程度的增加。片区3月销售套数上月销售套数变化增幅同比去年汉口中心区827337490145.40%131.01%古田片1871137465.49%-44.18%二七后湖片979461518112.36%101.03%东西湖区772386386100.00%5.61%武昌中心区95550944687.62%-4.31%青山区1721135952.21%-76.85%南湖片2631189373838.99%35.48%关山片998481517107.48%28.77%汉阳中心区1232585647110.60%75.00%沌口片618195423216.92%137.69%1、 三月，武汉主城区成交量环比上月出现全面的大幅增加，甚至多个片区成交量是二月份的一倍以上，而本月楼市的火爆并创历史同期新纪录，多个片区成交量同比也出现了大幅的增加，尤其是南湖片和汉阳中心区及沌口片，三者成交贡献占总成交量的近五成，说明了当前武汉楼市仍以首次置业的刚需为主，购房者多青睐于楼市价格洼地所在地区。2、 分成交面积过去13个月，住宅月度成交面积结构变化（2012年3月-2013年3月）：分析本月商品住宅成交面积结构，本月90平米以上各类型产品成交占比均出现减少，分析原因，一是本月新增供应多为小户型房源，二是公积金新政对贷款额度影响较大，从而影响部分购房者降低产品要求。三是本月多个片区出现“双限”房成交，这类房源也多为小户型产品，从而导致90平方米以下成交占比的显著增加。整体上，仍以90平米左右的三房成交占比最大，如保利旗下的产品多以90平方米的三房为主，全月的销冠楼盘佳兆业金域天下也是类似产品。2、分建筑类型本月，商品住宅销售绝大多数是高层物业，其成交量占总成交量的93.38%，环比上月增加0.08%；其次是多层，占3.24%，环比上月增加1.23%；别墅占1.79%，环比上月增加0.34%，小高层占1.58%，环比上月减少1.65%。市场当前在售楼盘主要以高层为主，而本月的新增供应中心城区较多，这类区域因其土地的稀缺性，各楼盘均以高层为主，故高层成交占比继续增加。3、3月武汉商品住宅销售排行（1）成交均价区域排行（2）成交量区域排行（3）楼盘住宅成交量排行（五）主城区各片区商品住宅成交汉口中心区：汉口中心区本月成交均价11057.90元/平方米，较上月增加89.17元/平方米 ，涨幅0.81；成交套数827套，较上月增加490套，增幅145.40%。本月汉口中心区万元以下楼盘多在汉口火车站所在的二环线以外，二环以内楼盘多在12000元/平方米以上，故片区成交均价继续上涨。古田片：古田片区本月成交均价9671.46元/平方米，较上月上涨218.00元/平方米，涨幅2.31；本月成交套数187套，较上月增加74套，增幅65.49%。本月古田片区成交楼盘仍以轻轨沿线和汉江沿岸的滨江楼盘为主，如融侨锦江和保利香槟国际，优越的地理位置和便捷的交通继续带动片区价格上涨，向汉口中心城区均价靠拢。目前这类地段价格最低的楼盘为左岸美邻，均价也在9600元/平方米，多个楼盘如今价格已经过万元，故其涨幅进一步扩大。二七后湖片：二七后湖片区本月成交均价8099.69元/平方米，较上月上涨91.31元/平方米，涨幅1.14；本月成交套数979套，较上月增加518套，增幅112.36%。本月二七后湖片成交均价继续上涨，当前在售楼盘除城开汉口秀园等少数仍在8000元/平方米以下外，多数楼盘均价已达8300元/平方米。东西湖区：东西湖区本月成交均价6340.09元/平方米，较上月上涨230.07元/平方米，涨幅3.77；本月成交套数772套，较上月增加386套，增幅100.00%。本月东西湖区的常青1/2中心成交量大幅增加为2月份的近三倍，该楼盘目前的均价已达9700元/平方米，远远高于当前的区域均价；而金银潭站附近的美联奥林匹克花园7600元/平方米的价位同样元高于片区均价，故东西湖区成交均价继续大幅上涨，且涨幅扩大。武昌中心区：武昌中心区本月成交均价10510.30元/平方米，较上月上涨211.82元/平方米，涨幅2.06；成交套数955套，较上月增加446套，增幅87.62%。本月武昌中心区仍有“双限”房项目成交，但当前该片区众多楼盘均价已超11000元/平方米，故其片区均价逐渐向该价位靠拢。青山区：青山区本月成交均价8615.96元/平方米，较上月上涨142.08元/平方米，涨幅1.68；成交套数172套，较上月增加59套，增幅52.21%。本月青山区成交仍以奥山世纪城、大华铂金华府为主，这类楼盘目前均价多在9000元/平方米以上，而随着该区域内低价楼盘的清盘退市，故区域均价继续大幅上涨。南湖片区：南湖片区本月成交均价7346.91元/平方米，较上月减少88.67元/平方米，降幅1.19；成交套数2631套，较上月增加738套，增幅38.99%。本月南湖片销量继续领跑全市，虽然保利拉菲，保利中央公馆等较高价位楼盘成交量不俗，但本月该片区出现较多的“双限”房成交，故价格不升反降。关山片区：关山片区本月成交均价7826.74元/平方米，较上月上涨42.63元/平方米，涨幅0.55；成交套数998套，较上月增加517套，增幅107.48%。本月关山片的碧桂园生态城、桃花源、金地艺境等一批6-7000元/平方米价位的楼盘成交量不俗，抵消了片区销冠光谷新世界带来的价格上涨的部分因素，而当前多数楼盘成交均价在8000元/平方米左右，故本月该片区成交均价向该数值靠拢，片区房价稳定上涨。汉阳中心区： 汉阳中心区本月成交均价8030.29元/平方米，较上月减少99.27元/平方米，降幅1.22%；成交套数1232套，较上月增加647套，增幅110.60%。本月汉阳中心区成交楼盘仍以汉阳四新区域楼盘为主，故片区均价继续下滑。但本月进过一系列的房价上调之后，汉阳中心区各楼盘价格出现了全面的上升。从而影响片区均价降幅有所缩小。沌口片区：沌口片本月成交均价6733.48元/平方米，较上月增加143.51元/平方米，涨幅2.18%；成交套数618套，较上月增加423套，增幅216.92%。当前沌口片楼盘，除金色港湾等少量楼盘均价在7600元/平方米以上，其余众多楼盘均在6700元/平方米左右，如片区本月销冠爱佳七九八，故而沌口片均价大幅上升，向该价位靠拢。（六）武汉远城区商品住宅楼市走势1、整体远城区量价走势三月份(3月1号-3月31号)，据亿房网研究中心的统计数据显示，目前远城区在售楼盘151个，成交均价4420.86元/平方米，较上月价格水平上涨139.22元/平方米，楼市价格涨幅3.25%，与去年同期相比增幅13.52%。本月远城区销售套数4818套，较上月增加2802套，增幅138.99%，平均每天销量为155套，与去年同期相比增加73.81%。三月份武汉远城区楼市量价齐升。本月，远城区成交量激增至4818套，成交量超过去年年末的成交高峰，是武汉远城区商品住宅至有记录以来的最高值。分析原因，一是随着武汉地铁规划的完善，以及2号线开通后给离中心城区较远的片区带来的显著的升值，更多的购房者看中未来的交通便利性，如蔡甸区未来的地铁4号线二期、黄陂区未来的轻轨1号线延长线地铁主城区，以及江夏区的2号线延长线，这些片区成交量均出现显著的增加；二是当前远城区房价仍较主城区有较大的优势。成交均价方面，因成交贡献较大的江夏区和黄陂区当前成交楼盘均价均高于其相应片区均价，再加上本月蔡甸区成交贡献的增加，本月远城区成交均价出现较大幅度的上涨。三月份武汉市远城区每周楼市走势图：纵览本月远城区各周成交走势，本月远城区成交量从三月首周的最高值一路下滑，月末跌至1000套以下，但整体上因楼市供应量的复苏，成交也相应的较为火热，而成交价格则正好与之相反，呈一路上涨的趋势。未来预计成交量将继续维持较高的水平，成交均价则涨幅放缓。受备案因素、计算周期、以及部分楼盘退房影响，周成交总量以及个别楼盘周成交量波动较大，周走势累计数据与月度数据存在较大误差，月度数据以月度走势图为准，周走势图仅作参考。2、 武汉远城区片区商品住宅成交均价及销量情况（单位：元/平方米 套）片区3月均价上月均价变化涨幅同比去年江夏5169.695020.36149.332.97%12.39%黄陂4590.124398.91191.204.35%16.70%新洲3217.793148.4569.352.20%9.61%蔡甸4664.734534.55130.192.87%12.33%汉南3210.293154.5055.791.77%12.64%三月，武汉各远城区成交均价均环比上月显著上涨，涨幅多在2%以上。其中以黄陂区涨幅最大，主要是因本月恒大名都成交贡献巨大，5800元/平方米的价格继续带动区域均价大幅上涨；江夏区则是联投龙湾、水晶郦都的成交，成交均价上涨明显；蔡甸区的恒大绿洲、丝宝叠翠园贡献较大，片区均价涨幅明显；新洲区及汉南区当前有成交的楼盘，其均价已全面超越3300元/平方米，故片区均价继续向该价位靠近。成交量方面，江夏区、黄陂区和蔡甸区环比增长在一倍以上，同比去年，仅新洲区环比出现微幅的减少。未来的“银四月”，仍属于楼市的传统销售旺季，预计成交量依然会较为可观。片区3月销售套数上月销售套数变化增幅同比去年江夏1469549920167.58%122.24%黄陂20877801307167.56%87.01%新洲46731914846.39%-0.43%蔡甸517228289126.75%46.46%汉南27814013898.57%60.69% 3、远城区各片区商品住宅成交江夏区：江夏区本月成交均价5169.69元/平方米，较上月增加149.33元/平方米，涨幅2.97%；成交套数1469套，较上月增加920套，增幅167.58%。本月江夏区成交楼盘价格多在5500元/平方米以上，如水晶郦都和兆麟育龙湾，片区均价涨幅较大。黄陂区：黄陂区本月成交均价4590.12元/平方米，较上月上涨191.20元/平方米，涨幅4.35%；成交套数2087套，较上月增加1307套，增幅167.56%。黄陂区成交楼盘多自在盘龙城巨龙大道沿线，多数楼盘均价已超4500元/平方米，而成交量不俗的恒大名都、汉北水晶城等楼盘均价已在4800元/平方米以上，故而本月黄陂区房价涨幅明显。新洲区：新洲区本月成交均价3217.79元/平方米，较上月上涨69.35元/平方米，涨幅2.20%；成交套数467套，较上月增加148套，增幅46.39%。当前新洲区成交楼盘价位多在3500元/平方米以上，故片区成交均价继续上涨且涨幅较大。蔡甸区：蔡甸区本月成交均价4664.73元/平方米，较上月上涨130.19元/平方米，涨幅2.87%；成交套数517套，较上月增加289套，增幅126.75%。本月蔡甸区的恒大绿洲贡献较大，5200元/平方米的价格带动片区成交均价涨幅较大。汉南区：汉南区本月成交均价3210.29元/平方米，较上月上涨55.79元/平方米，涨幅1.77%；成交套数278套，较上月增加138套，增幅98.57%。当前汉南区楼盘均价已全面超越3200元/平方米，而本月成交楼盘以汉武国际城为主，故其片区均价逐渐接近3300元/平方米。三、三月武汉商品住宅供求情况过去13个月，主城区月商品房新增供应与商品房成交量变化：本月，武汉主城区商品房新增供应61.69万方，商品房成交111.70万方，商品房新增供应与成交比0.55，环比上月增加0.18，本月主城区商品房供小于求。从月供求变化来看：3月份为楼市传统销售旺季，开发商此时的开盘意愿加强，故往年同期多为供大于求的月份。但今年因一系列调控政策出台，但具体到武汉的详细规定仍未出台，从而影响了开发商开盘加推计划出现延期；同时，二月的备案延迟、二手房房产税致部分购房者转战新房市场等因素，本月的新房市场成交非常火爆，成交量破同期历史纪录。故在供应减少，需求增加的影响下，本月供求比小于1。至此，2013年第一季度的三个月，武汉楼市持续供不应求，武汉商品房库存继续减少，去化周期也随之有所缩短。过去13个月，主城区月商品住宅新增供应与商品住宅成交量变化：本月，武汉主城区商品住宅新增供应36.18万方，商品住宅成交90.12万方，住宅新增供应与成交比0.40，环比上月增加0.10，本月主城区商品住宅供小于求。从月供求变化来看：本月武汉主城区商品住宅的新增供应要小于去年同期，而同时，主城区商品住宅的成交量再次刷新了同期的历史成交纪录，故本月的供销比要小于去年同期，同时，由于新的调控政策继续打击投资投机性购房，本月的投资类房源成交量减少，故商品住宅成交量相对增加，故商品住宅的供求比要小于商品房的供求比值。目前，武汉主城区商品住宅市场已连续四个月出现供不应求的局部特征，而其中，仅二月份成交量较低，其余三个月均保持较高的成交量，武汉主城区商品住宅的库存量得到了较大的释放。未来的“银四月”，汉版“国五条”细则将确实落地，开发商推盘意愿也将明显增强，武汉楼市新增或将在黄金销售季节出现井喷，而当前的政策对新房购房者，尤其是刚需购房者尚属利好，3月月末的房价控制目标或会促使部分购房者担心房价持续上涨而加紧入市，故未来武汉楼市的成交量依然能维持在较高的水平，房价则是稳中有升。武汉别墅市场（注：以下分析基于亿房重点关注的武汉40余别墅楼盘跟踪数据，并做相关剔除）三月(2013年3月1日-3月31日)，据亿房研究中心不完全统计，武汉市成交别墅69套，较上月增加34套；成交均价15482.16元/平方米，较上月上涨306.75元/平方米，环比涨幅2.0%。一、新增供应本期，江夏逸城亲水生态住宅新增供应面积14262.11平米。二、成交分析（一）总体情况别墅成交套数大幅增加。因旺季促销，本期成交别墅69套，较上月增加34套，增长幅度97.1%。从近三个月成交统计看，别墅市场成交量有较大波动。别墅成交面积增加110.3%。本期有19个项目共成交别墅面积16161.83平方米，较上月增加8489.81平方米，增幅110.3%。其中纳帕溪谷成交10套，成交面积3081.61平米，中建汤逊湖壹号一期成交9套，成交面积1938.88平米。别墅成交均价上涨2.0%。本期别墅成交均价15482.16元/平方米，较上月上涨306.75元/平方米，涨幅2.0%。月份成交套数成交面积（平方米）成交金额（万元）成交均价（元/平方米）2月357672.02244811642.6075815175.413月6916161.8296925022.0115482.16变化348489.8113379.40306.75幅度97.1%110.7%114.9%2.0%（二）供销比月份新增供应面积（平方米）销售面积（平方米）供销比2月07672.020.003月14262.1116161.830.88本期，别墅新增供应面积为14262.11平方米，因此，供销比为0.88。从供销走势图来看，自去年下半年以来除2月外每月都有供应，总体仍更趋向于在特定时间点集中供应，比如楼市旺季、年中及年末等节点，并且单次供应面积较大。这也导致供销比大幅频繁波动。（注：本销售数据统计非全口径统计，供销比仅供作趋势参考之用）（三）片区分析从片区成交量来看，东湖高新区和江夏区各成交22和20套，是本期成交套数最多的区，较上月各增加13套。汉阳区成交11套，位列第三，较上月增加9套。黄陂区、蔡甸区、武昌区和洪山区、江岸区成交1-6套。江汉区、沌口和青山、东西湖区本期没有成交。从片区成交面积比重来看，江夏区、东湖高新区是面积比重最大的区域，分别占41%和25%。汉阳区占11%，位列第三。从片区均价来看，武昌区、洪山区和江岸区别墅成交均价高居17000元/平方米以上，是本期价格最高的三个区。其中，武昌区最高，均价达25452.16元/平方米;黄陂区均价最低，不足10000元/平方米，为8453.66元/平方米。片区成交情况：片区成交量（套）成交面积（平方米）成交金额（万元）成交均价（元/平方米）江夏区226592.0711079.5216807.35东湖高新区204117.675881.5214283.60汉阳区111716.352845.6716579.76黄陂区61438.361215.948453.66蔡甸区4773.57717.519275.19武昌区3785.641999.6325452.16洪山区2404.97710.6617548.33江岸区1333.19571.5617154.26总计6916161.8325022.0115482.16占比：武汉写字楼市场三月(2013年3月1日-3月31日)，据亿房网研究中心统计数据显示，武汉市各类办公楼及写字楼成交1584套，成交面积约11.04万平方米，成交均价11824.55元/平方米。成交量环比增加590套，增幅59.4%；成交面积环比增加4.59万平方米，增幅71.1%;成交均价环比上涨488.58元/平方米，涨幅4.3%。一、新增供应本期，受公寓产品上市量较大影响，写字楼项目新增预售面积为9.45万平方米。月份新增面积（平方米）2月119683月94553.76变化82585.76幅度690.05%2月新增项目一览表：区域项目名称新增面积(平方米)备注汉口商业及办公楼（浙商国际大厦）51923.2高层青山开来九洲国际2500高层，公寓南湖名士1号40130.56高层，公寓合 计94553.76二、成交分析（一）总体情况本期，因旺季促销及新品上市等因素写字楼成交量环比增加。其中，成交套数较上月增加59.4%，而成交面积则增加71.1%。据监测数据显示，成交量增加原因主要为中心城区及远城区成交有较大幅度增加，公寓及LOFT产品成交增加较多。公寓成交方面，南国大武汉soho 51-83平米LOFT售出809套，武汉客厅售出34套，福星惠誉福星城售出32套；写字楼方面，积玉桥万达广场二期售出330套、众联天美国际售出37套，华南大厦售出45套，增加也较多但总体少于公寓项目。月份成交套数成交面积（平方米）成交金额（万元）成交均价（元/平方米）2月994 64565.04 73190.72 11335.97 3月1584 110486.69 130645.57 11824.55 变化590 45921.65 57454.85 488.58 幅度59.4%71.1%78.5%4.3% （二）供销比本期、写字楼项目新增预售面积为9.45万平方米.销售面积11.04万平方米，供销比0.86。月份新增供应面积（平方米）销售面积（平方米）供销比2月1196864565.040.193月94553.76110486.690.86(注：供销比指当月新增供应面积与销售面积之比)（三）片区分析1、中心城区如下表，本期，中心城区成交写字楼1363套，较上月增加537套，环比增加65.0%;成交面积8.84万平方米，较上月增加3.96万平方米，环比增加81.1%;成交均价12113.55元/平方米，较上月上涨922.85元/平方米，涨幅8.2%。构成上，本期中心城区成交的产品主要为LOFT产品和商务写字楼。代表性楼盘有南国大武汉SOHO、福星惠誉福星城、北大资源首座、泛海国际等。中心城区成交情况表：月份成交套数成交面积（平方米）成交金额（万元）成交均价（元/平方米）2月82648813.8454626.1218911190.703月136388411.10107097.2612113.55变化53739597.2652471.13922.85幅度65.0%81.1%96.1%8.2%2、远城区如下表，本期远城区写字楼成交量大幅增加，均价下降。本期写字楼成交221套，较上月增加53套，环比增加31.5%;成交面积2.21万平方米，较上月增加0.63万平方米，环比增加40.2%;成交均价10667.13元/平方米，较上月下跌1119.02元/平方米，环比下跌9.5%。 成交构成中既有商务写字楼，又有LOFT产品和商务公寓。其中，代表性楼盘有武汉客厅、长航蓝晶国际、众联天美国际、万科金色城市16号地块、武汉城市广场等。远城区成交情况表：月份成交套数成交面积（平方米）成交金额（万元）成交均价（元/平方米）2月16815751.218564.6005111786.153月22122075.5923548.3110667.13变化536324.394983.71-1119.02幅度31.5%40.2%26.8%-9.5%三、市场走势（一）整体走势从走势来看，由于LOFT产品、小户型精装公寓项目和甲级写字楼的持续增长，写字楼市场均价区域稳定，本期由于南国大武汉soho等LOFT产品的销售增加及积玉桥万达广场二期、泛海国际SOHO城等高端写字楼的成交减少拉高了本期成交均价。但总体稳定在11000-13000元/平方米之间。成交量方面，总体来看，写字楼月成交量较去年大幅增加，市场波动幅度较大。（二）片区走势1、价格走势去年以来，甲级写字楼的稳定去化支撑着中心城区均价在高位运行；而远城区小户型精装公寓及高档写字楼逐步取代办公楼成为成交主力，大幅提高远城区均价水平。从本期走势来看，远城区均价基本与上月有所下降，中心城区较上月有有所上涨。单位:元/平方米2、成交量走势与上月相比，中心城区LOFT产品的销售走高，中心城区成交相对增长较大，而远城区增长较小。成交套数(单位:套)：成交面积(单位:平方米)：武汉商铺投资情报据亿房网研究中心月底的最新数据统计，武汉市活跃的商铺项目有177个，另外，2月新增商铺项目12个，新增供应48521.96平方米，集中在汉口中心区、东西湖、武昌、南湖、东湖高新、汉阳、江夏及黄陂和新洲。在售的项目有118个，售价3000-150000元/平方米，招商招租的有10个，租金水平36-350元/平方米*月。此外，麻城、咸宁、黄石、宜昌、孝感、鄂州和恩施有14个商铺项目在售或招租，价格在2000-21000元/平方米不等。一、项目类型分布按商铺类型统计，70.6%在售商铺为住宅底商/社区商铺。如下表，住宅底商/社区商铺在售项目有70个，占在售总数的70.60%。其次是综合体/购物中心商铺项目，在售数量21个，仅次于住宅底商/社区商铺，占在售商铺项目总数的18%。商业街商铺和专业市场项目分别有15个和9个，各占在售总数的15.13%和7%。从各类型商铺项目的价格来看，武汉市在售商铺价格最低3000元/平，最高150000元/平。从起售价来看，各类型商铺起售价3000-4300元/平不等。从最高价来看，最贵的商铺为专业市场商铺，其中江汉区的曼哈顿商业中心商铺最新均价15万/平方米，是目前武汉市在售的最贵商铺。从各类型商铺在售均价来看，地下底商商铺在售均价最高，为60000元/平方米，综合体/购物中心紧随其后，为32190元/平方米。工业地产项目最低，为8000元/平方米。类型最低价最高价均价（元/平方米）（元/平方米）（元/平方米）住宅底商/社区