【专业市场】南京曙光创意产业园规划

房地产房地产E网网房地产房地产E网网房地产房地产E网网房地产房地产E网网产业价值产业价值地产价值地产价值商业价值商业价值 产业集群效应产业集群效应 如果从运作创意产业园的思路出发，本项目地块的各方资源中蕴涵着三大价值体系：产业价值、地产价值和商业价值；这三者关系表述为：以产业概念为主导经营实体，将产业概念做大、做强，形成产业集群效应，来带动和提升地产开发价值与商业经营价值，同时，地产开发与商业经营又需为产业经营提供合理的、优越的、与之匹配的生活、工作、休闲、居住等服务设施，形成产业的”产学研“与居住、消费、一体化的运作模式。房地产房地产E网网房地产房地产E网网房地产房地产E网网房地产房地产E网网集群效应多元产业智慧型产业房地产房地产E网网房地产房地产E网网 创意产业在发达国家提出也不过几年，现今每天为世界创造着高达220亿美元的产值，并以5的速度递增。在一些创意产业发达的国家，创意产业的增长速度更快，如美国达到14%，英国达到12%。早在2000年，创意产业就已经成为英国的第二大产业，占GDP的7.9%，仅次于金融服务业。在一些发达国家，创意产业在GDP中占有很大比例。数据显示，目前纽约的文化创意产业从业人员占该城市全部工作人口总数的12，伦敦为14，东京为15，而同属国际大都市的上海，其创意产业从业人员只有1左右。房地产房地产E网网 房地产房地产E网网 中国创意产业的发展模式与发达国家创意经济的形成模式如出一辙。中国创意产业的发展模式与发达国家创意经济的形成模式如出一辙。中国一些艺术家们为了潜心创作，将文化艺术机构搬到偏远或荒废的中国一些艺术家们为了潜心创作，将文化艺术机构搬到偏远或荒废的旧厂房内，而这些旧厂房因为融入了艺术家灵感，勾勒出了中国创意旧厂房内，而这些旧厂房因为融入了艺术家灵感，勾勒出了中国创意产业的雏形。产业的雏形。l 发展模式：发展模式：旧厂区改造旧厂区改造智慧产业机构智慧产业机构创意园创意园艺术加工产业整合房地产房地产E网网l 国内重点城市发展情况：国内重点城市发展情况：创意产业园在国内并非完全陌生的新鲜事物，国内许多城市特别是大中型城市或者具备某些产业背景的城市，都在自觉和不自觉地发展这一新兴产业。绝大多数城市先由民间投资，形成一定的发展气候时，再纳入城市产业经济发展规划之列，当地政府并给予适当的政策支持，成为城市经济运营的一个重要领域。北京北京66大创意中心，尽显文化魅力大创意中心，尽显文化魅力 被北京市政府列为创意产业的6个中心，多是自发形成再由官方认可的，一度成为朝 圣地的798也在其列。文艺演出、出版发行和版权贸易、影视节目制作和交易、动漫 和互联网游戏研发、文化会展、古玩艺术品交易6个中心，没人可以质疑北京的创意 城市地位，正如没人可以无视北京那众多的高等院校、艺术团体、公司、出版社等 等，甚至连数目众多的“北漂”也是其他城市不可求的创意人群。上海上海争创争创“国际创意产业中心国际创意产业中心”2005年12月6日，首届上海国际创意产业活动周落下帷幕，上海方面宣布近期就将启 动18个创意产业集聚区。上海把创意产业作为经济转型的重要战略，未来5年要在6大方面有所突破。上海的眼 光不仅仅盯着国内，它的目标是和伦敦、纽约、东京站在一起，成为“国际创意产业 中心”。房地产房地产E网网房地产房地产E网网房地产房地产E网网房地产房地产E网网园区名称建筑面积（）租金（元/天）入住率产业定位田子坊200003.5100视觉艺术、工艺美术、室内设计8号桥120006100建筑设计、设计咨询、影业制作X2创意空间130003.640数字技术、建筑设计、媒体及艺术静安创艺空间200003.465广告设计、平面设计、影视制作静安现代产业园140002.890建筑艺术、装潢设计、模型制作同乐坊2200062070艺术创意、时尚会展、娱乐休闲旅游纪念品产业发展中心5000033.5未知艺术设计、工艺品制作、旅游纪念品虹桥软件园140002.2100软件开发、数字技术、教育培训周家桥120002.890艺术设计、美术摄影、动漫艺术湖丝栈650035正在招商广告、影视、传媒、动漫时尚产业园100002.53100时尚艺术、服装设计、品牌发布华联创业园98002.620多媒体、软件研发设计逸飞创意街1900059正在招商文化艺术张江文化科技创意产业基地1000002.590影视制作、游戏软件、动漫制作乐山软件园200002.2100软件开发、数字技术、教育培训M50400002.53100当代艺术、广告影视、服装设计工业设计园100002.22.898工业设计、产品研发、建筑艺术创意仓库20000495城市规划、建筑设计、环境艺术上海创意联盟产业园125001.370创意设计、办公63号创意设计工场256001.72.140建筑设计、平面设计、多媒体空间188300003正在招商研发设计、文化传媒、数字电视制作绿地阳光园130003正在招商建筑设计、广告设计、影视制作、环境艺术等房地产房地产E网网房地产房地产E网网房地产房地产E网网房地产房地产E网网1 1、优势（、优势（StrengthStrength）：）：房地产房地产E网网房地产房地产E网网2 2、劣势分析（、劣势分析（WeaknessWeakness）：）：工矿企业林立，生活配套落后；工矿企业林立，生活配套落后；本案地块 区域人群消费能力区域人群消费能力 低，难以支撑一个新商低，难以支撑一个新商业形态的生存；业形态的生存；房地产房地产E网网地块毗邻工厂区，环境乱差；地块毗邻工厂区，环境乱差；现状来看，地块西部、北部的围墙外连接着其他厂区，形象较差，对本案的开发影响不利。3 3、机会分析（、机会分析（(Opportunity)(Opportunity)：市场机遇：市场机遇：创意产业园属于世界新经济领域，无论在国外还是国内，都属于新兴产业，发展不超过十年，其建设方兴未艾，而其巨大的产业赢利能力使国内诸多城市纷纷上马，谁都不甘示弱。目前北京、上海、杭州等城市的政府机构均专门出台产业扶持政策，更加坚定了民间资本的投资信心。南京尚未形成规模，多数项目处于筹备阶段。经济基础：经济基础：南京作为长三角经济重镇、江苏省的省会所在地、经济、文化大省，拥有充足的人才储备和强大的“产研”能力，具备了诞生创意产业园的“土壤”。南京城市的综合实力也显著提高，05年GDP2413亿元，人均GDP40919元。据统计，年全市文化产业增加值亿元，占全市，尤其在旅游业、会展业、体育产业、教育培训业、各类文化服务销售业等，呈现出良好的发展势头。人才及机构：人才及机构：高校、科研机构众多，人才优势明显全市所高校（不含部队院校）、两院院士80人，在校学生56.12万人在校学生，所科研机构、万专业技术人员（软件人才万人）。房地产房地产E网网政策支持：政策支持：南京市委、市政府高度重视发展具有自主知识产权的高新技术产业和现代服务业，为文化与休闲创意产业发展提供了积极的政策扶持。南京成立建立由市委、市政府领导的全市创意产业发展领导小组，在资金投入、立项、用地、税收、价格、信贷、融资、生产、进出口、社会捐助以及社会保障等方面对创意产业予以扶持重点打造六方面产业园区：影视创意基地、传统书画艺术创意基地、民间工艺创意基地、现代艺术创意基地、网络游戏与动漫创意基地以及综合型创意产业基地建立创意产业统计评估体系，定期发布南京创意产业发展年度报告等，为创意产业发展提供科学决策服务。南京市委市政府领导已经达成都市改造的共识，把老厂区地块进行“腾笼换鸟”、“盘活存量、增量保值”、“退二进2.5”的处置。下关区全力支持曙光园区的创建，同时也在积极支持园区享有国家有关开发区优惠政策的同时，在城市建设投资商向园区倾斜，财政上也给园区很多优惠。对拆迁中大量的“农转非”问题，政府也给予了大力支持。同时，市政府特别承诺将用地范围内20%的土地用于商业开发，也将是项目建设资金的一个重要补充。房地产房地产E网网4 4、威胁分析（、威胁分析（ThreatThreat）：）：竞争威胁：竞争威胁：在南京创意产业园的雏形，要追溯到2003年，第一个创意艺术产业南京圣划艺术中心在河西建立后，在平方米范围中进驻了个艺术家工作室。南京景泰蓝工艺画创作室已培训会员多人，作品远销美国、新加坡等地，还在杭州、镇江、赣州等地开展了连锁经营。时至今日，许多企业看到了这一新经济领域的投资价值，希望将此块蛋糕做大，纷纷加入了产业园的投资行列。目前除了本案，南京已有数家企业正在积极筹备创意产业园：总投资12亿美元、占地面积1300亩，国内目前投资额最大的创意产业园也已落户浦口。而南汽集团和江苏文化产业集团共同打造的中央文化创意产业园，以及南京顺天实业公司与清华紫光股份有限公司将开发的江苏文化产业园配套项目，也在重洽会上进行了签约。一股“创意产业园”之风正在兴起。鼓楼区在定淮门的“世界之窗”、玄武区在板仓街1号的“文化产业园”、白下区在光华东街的世界之窗创意产业园 这些项目的介入，在人才引进、创意产业机构导入、品牌塑造、院校及研究机构等对本案开发及运营形成全方位竞争。房地产房地产E网网5 5、项目总结：、项目总结：通过对本案地块的地理位置、自然风貌、人文底蕴、区域特征、交通环通过对本案地块的地理位置、自然风貌、人文底蕴、区域特征、交通环境、地块特征分析，及对南京经济环境、创意产业发展、产业政策等的境、地块特征分析，及对南京经济环境、创意产业发展、产业政策等的综合分析，对于本案地块投入打造创意产业园是具备产业支撑和政策支综合分析，对于本案地块投入打造创意产业园是具备产业支撑和政策支持的，同时，本案地块优越的环境资源和地块特点，是办公和居住的佳持的，同时，本案地块优越的环境资源和地块特点，是办公和居住的佳境，是真正意义上的生态办公和绿色生活，这将是对城市中写字楼型办境，是真正意义上的生态办公和绿色生活，这将是对城市中写字楼型办公革命性的变革和升级，如美国科罗拉多州的水园办公园区（公革命性的变革和升级，如美国科罗拉多州的水园办公园区（WaterparkWaterpark）、美国加州的硅谷（、美国加州的硅谷（Silicon ValleySilicon Valley）、澳大利亚的北瑞德、爱尔兰都柏）、澳大利亚的北瑞德、爱尔兰都柏林的西区花园（林的西区花园（Park WestPark West）、德国慕尼黑的伊萨办公园区等。而国内）、德国慕尼黑的伊萨办公园区等。而国内近年来也出现了北京总部基地、清华科技园玉泉慧谷等，也都在较好地近年来也出现了北京总部基地、清华科技园玉泉慧谷等，也都在较好地发展中。而本案所处的幕府山景区正是这样的一个方向，具有十分强的发展中。而本案所处的幕府山景区正是这样的一个方向，具有十分强的市场竞争力和广阔的发展前景。市场竞争力和广阔的发展前景。6 6、项目定位原则：、项目定位原则：对于本案的项目定位，需综合市场条件、产业基础、城市特性、地块质对于本案的项目定位，需综合市场条件、产业基础、城市特性、地块质素、政府政策等多方面论证和考虑，产业概念的树立应遵循个性化、结素、政府政策等多方面论证和考虑，产业概念的树立应遵循个性化、结合城市产业基础、相关产业间有关联性、互补性、共生性和统一性的定合城市产业基础、相关产业间有关联性、互补性、共生性和统一性的定位原则。位原则。房地产房地产E网网1 1、产业定位：、产业定位：城市规划、建筑设计、环境设计、室内设计城市规划、建筑设计、环境设计、室内设计2 2、功能定位：、功能定位：办公（展示、会议）、居住、休闲商业办公（展示、会议）、居住、休闲商业 办公、住宅、商业比例组合：办公、住宅、商业比例组合：房地产房地产E网网3 3、客源定位：、客源定位：（1 1）办公物业：）办公物业：建筑设计事务所、设计院及个人工作室；景观设计公司；室内装潢设计公司；（2 2）住宅物业：）住宅物业：别墅类：别墅类：园区设计产业企业及企业家；企业界领军人物；商界精英人士；投资客；公寓类：公寓类：园区企业中产阶层；企业职员（租赁为主）；投资客；（3 3）商业物业：）商业物业：商业街：商业街：投资及经营者；房地产房地产E网网4 4、形象定位：、形象定位：空间设计梦工坊空间设计梦工坊 “产学研产学研”产业链产业链5 5、项目案名：、项目案名：慧谷慧谷 国际空间站国际空间站 房地产房地产E网网房地产房地产E网网商业街区商业街区LOFT办公办公别墅区别墅区 考虑到充分利用山体资源，将别墅区分布在地块东北部山脚边缘，绿树葱茏，建筑掩映在绿色中，使其具有绝对的私密性，且北部地势高，拥有着高瞻远瞩的视野。将商业划在入口附近，一是靠近幕府东路干道，便于人流消费，二是不影响别墅区的私密环境；将办公区设在北部及中间地带，主要考虑充分利用现有厂房，且与商业区接近，便于及时消费。房地产房地产E网网房地产房地产E网网房地产房地产E网网房地产房地产E网网悬桥空中连廊，空间得以沟通家居式的办公，开敞通透金属型材楼梯，既现代又结实会客厅：简洁的摆设，原味的墙体房地产房地产E网网前台：运用色彩对比，简洁造型体现个性空间电梯上下，舒适主义办公大通间办公区，便于交流局部可分割为两层，满足不同需求房地产房地产E网网另类与艺术结合，雕塑小品增添空间情趣，台阶与步道与建筑相应和谐。房地产房地产E网网房地产房地产E网网餐饮、品茗，酒吧、音乐、个性书吧，一个也不能少。房地产房地产E网网房地产房地产E网网房地产房地产E网网房地产房地产E网网房地产房地产E网网长城脚下公社别墅：与自然朴素地交融房地产房地产E网网房地产房地产E网网独特、个性的建筑外观，是智慧精英们精神领域的表露。居家的空间格局，现代气质的布置，更符合年轻一族的标准。房地产房地产E网网房地产房地产E网网房地产房地产E网网房地产房地产E网网房地产房地产E网网FIN THANK YOU