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丰联广场丰联广场LED媒体介绍媒体介绍q位于朝外商圈的中心位于朝外商圈的中心丰联广场大厦位于北京朝阳区朝阳门外丰联广场大厦位于北京朝阳区朝阳门外大街紧邻东二环，是朝阳门外大街的地大街紧邻东二环，是朝阳门外大街的地标性建筑。西侧为中国国家外交部大楼，标性建筑。西侧为中国国家外交部大楼，周边是第一使馆区和第二使馆区，同时周边是第一使馆区和第二使馆区，同时高档办公楼及顶级公寓比邻。高档办公楼及顶级公寓比邻。丰联广场大厦是一栋融丰联广场大厦是一栋融Shopping Mall和写字楼为一体的商业物业，总建筑面和写字楼为一体的商业物业，总建筑面积积11.5万平方米。万平方米。q政治、商务、贸易集合地政治、商务、贸易集合地朝阳门外大街在朝阳门外大街在北京市总体规划北京市总体规划中中定为定为“中国有史以来第一个国际商务中中国有史以来第一个国际商务中心心”，商务经济无比活跃。，商务经济无比活跃。这里是各大国际、国内公司驻京办公的这里是各大国际、国内公司驻京办公的首选地区，也是成功和专业人士居住的首选地区，也是成功和专业人士居住的首选地区；同时又是各国驻华使馆所在首选地区；同时又是各国驻华使馆所在地，更是中国面向世界的第一窗口。地，更是中国面向世界的第一窗口。q城市交通主干道城市交通主干道丰联广场西、北两侧的东二环路、朝外大街是北京市内两条主要的交通干道，每日承载着巨丰联广场西、北两侧的东二环路、朝外大街是北京市内两条主要的交通干道，每日承载着巨大的车流量，常年交通拥堵。地铁大的车流量，常年交通拥堵。地铁2号线朝阳门站带来北京各个区域的人群。号线朝阳门站带来北京各个区域的人群。q交通枢纽：交通枢纽：44、101、109、110等等20多个公交多个公交站点，以及上百站点，以及上百条公交线路和地条公交线路和地铁铁2号线朝阳门站号线朝阳门站交汇此。交汇此。q完善的配套设施：完善的配套设施：3621个停车位。个停车位。23家银行网点。家银行网点。10多家酒店。多家酒店。q8座高级写字楼，构建多层次化、立体化的城市文化，政治，经济中心：座高级写字楼，构建多层次化、立体化的城市文化，政治，经济中心：丰联广场周边高档写字楼林立，据不完全统计可容纳办公丰联广场周边高档写字楼林立，据不完全统计可容纳办公5万多人，入驻万多人，入驻1000多家公司。多家公司。外交部大厦、人寿大厦、泛利大厦、昆泰国际中心、外交部大厦、人寿大厦、泛利大厦、昆泰国际中心、MEN财富中心、华普国际大厦、中国石化财富中心、华普国际大厦、中国石化大厦、中国海洋石油、凯越中心、铁道部专业设计院大厦、中国海洋石油、凯越中心、铁道部专业设计院 q世界世界500强企业入驻于此强企业入驻于此丰联写字楼已经集合了诸丰联写字楼已经集合了诸如美国可口可乐公司、美国如美国可口可乐公司、美国辉瑞制药、法国航空、挪威辉瑞制药、法国航空、挪威石油、三洋、住友、索尼、石油、三洋、住友、索尼、日本烟草、日本烟草、NEC、3COM等等国际性大公司。国际性大公司。q媒体位置：朝阳门外大街媒体位置：朝阳门外大街18号号q媒体规格：媒体规格：32m（宽）（宽）9.5m（高）（高）304平方米平方米q显示模式：显示模式：VGA、Video等等q可视距离：可视距离：300m以上以上q像素间距：像素间距：20mmq分分 辨辨 率：率：3200dots（宽）（宽）936dots（高）（高）q播放时间：播放时间：9:0022:00q日人流量：日人流量：85万万q日车流量：日车流量：100万万两分屏显示发布两分屏显示发布q30秒广告片中品牌秒广告片中品牌LOGO往往最后出现，不容易被记忆，因此将屏往往最后出现，不容易被记忆，因此将屏幕一分为二，一半播出完整广告片，一半将始终显示品牌幕一分为二，一半播出完整广告片，一半将始终显示品牌LOGO，即，即使只观看一秒钟，印象依然深刻。使只观看一秒钟，印象依然深刻。三分屏显示发布三分屏显示发布q品牌品牌LOGO在屏幕中间显示，左右两边则用不同的画面分别滚动播出，在屏幕中间显示，左右两边则用不同的画面分别滚动播出，将原来静态的平面设计画面变成动态展示效果，更加彰显品牌的卓将原来静态的平面设计画面变成动态展示效果，更加彰显品牌的卓尔不群。尔不群。三分屏显示发布三分屏显示发布q广告片在屏幕中间位置播出，左边展示静态品牌广告片在屏幕中间位置播出，左边展示静态品牌LOGO，右边则显示，右边则显示当下的时间，既为观众提供便捷服务又吸引关注，一举两得，特别当下的时间，既为观众提供便捷服务又吸引关注，一举两得，特别适合高档钟表类的广告发布。适合高档钟表类的广告发布。整屏显示发布整屏显示发布q整屏播出的广告片需要根据屏幕尺寸度身定做，其超宽屏的播出效整屏播出的广告片需要根据屏幕尺寸度身定做，其超宽屏的播出效果仿佛置身于电影院之中，让品牌形象更丰满、更尊贵，适合长期果仿佛置身于电影院之中，让品牌形象更丰满、更尊贵，适合长期发布的品牌。发布的品牌。数据来源：2009 CTR 拦截访问受众分析受众分析q性别：比例持平性别：比例持平LED辐射范围内的人群中，男女性别比例持平辐射范围内的人群中，男女性别比例持平q年龄：以中青年为主年龄：以中青年为主 LED辐射范围内的人群以中青年为主，平均年龄辐射范围内的人群以中青年为主，平均年龄33岁左右岁左右q文化程度：大专以上文化程度：大专以上82%LED辐射范围内的人群中学历较高，辐射范围内的人群中学历较高，82%以上受到高等教育以上受到高等教育q职业：白领为主职业：白领为主 LED辐射范围内的人群职业主要以企业辐射范围内的人群职业主要以企业/公司白领和管理层为公司白领和管理层为主；同时由于主；同时由于LED位于使馆区附近，人员结构丰富位于使馆区附近，人员结构丰富q人均收入：高于北京人均收入人均收入：高于北京人均收入LED地处黄金国际商务区，因此目标受众的人均月收入达到地处黄金国际商务区，因此目标受众的人均月收入达到了了5538元，高于北京市人均水平元，高于北京市人均水平 q家庭收入：平均达到家庭收入：平均达到6577.4元元目标受众的家庭月收入平均达到目标受众的家庭月收入平均达到9752元元q到达率：到达率：100%LED拥有很高的到达率，达到了拥有很高的到达率，达到了100%q喜好度：喜好度：91%绝大部分受众对绝大部分受众对LED持喜欢的态度持喜欢的态度q新颖度：新颖度：90%LED的新颖度表现良好达到了的新颖度表现良好达到了90%q关注度：关注度：86%LED的关注度表现良好达到了的关注度表现良好达到了86%q受众评价受众评价由于由于LED安装位置醒目，屏幕宽大，安装位置醒目，屏幕宽大，广告画面生动。因此受到了绝大多数广告画面生动。因此受到了绝大多数人的喜爱和关注。同时，媒体对提升人的喜爱和关注。同时，媒体对提升品牌知名度及形象均起到了正面积极品牌知名度及形象均起到了正面积极的作用。的作用。LED显示屏刊例价显示屏刊例价媒媒 体体 描描 述述/Media Description：城市/City：位置/Location：尺寸(宽*高)/Size(Width*Height)：媒媒 体体 报报 价价/Ratecard：单位：元(人民币)/周广告时长报价5s：100,00015s：200,00030s：300,00045s：400,00060s：500,000合合 同同 执执 行行 标标 准准/Contract Note：4、发布时间在2周以内的，需在刊播前一次性付清广告费用；发布时间在3周及以上的，需在刊播前支付50%广告费，并自播出之日起7日内支付剩余50%广告费。5、投播客户必须提供符合广告法规定的内容及相关证明材料。32m9.5m=304m21、每逢星期一开始发布，以每周（星期一至星期日）为发布单位。全天滚动播出80次。2、每天滚动播放时间基本为7:00-23:00。如遇政府征用等特殊情况将会做相应调整。3、广告发布前6个工作日，提供广告材料AVI、MPEG、MPG、JPG、BMP文件。北京/Beijing朝阳门外大街丰联广场/Chaoyangmenwai St.FULLLINK售前服务售前服务1 1）专业人员全程服）专业人员全程服务，为客户量身定务，为客户量身定做具有针对性、专做具有针对性、专业性和市场竞争力业性和市场竞争力的发布方案的发布方案2 2）为客户提供专业）为客户提供专业的媒体分析和对比的媒体分析和对比图片，协助客户进图片，协助客户进行策划分析行策划分析 售中服务售中服务1 1）协助客户完成广）协助客户完成广告片制作，并负责告片制作，并负责广告片审批广告片审批2 2）按照计划确保客）按照计划确保客户广告片准时发布户广告片准时发布3 3）发布后随时配合）发布后随时配合客户前往现场察看，客户前往现场察看，并提供并提供发布报告发布报告供客户确认供客户确认售后服务售后服务1 1）LEDLED显示屏具有显示屏具有自动警报功能，运自动警报功能，运行时一旦发生故障行时一旦发生故障随时报修随时报修2 2）专业人员全天候）专业人员全天候驻场，定时巡视，驻场，定时巡视，确保出现故障时确保出现故障时4 4小小时内修复完毕，恢时内修复完毕，恢复正常运行复正常运行 服务流程及承诺服务流程及承诺我们承诺客户：我们承诺客户：1 1）发布后可随时抽查）发布后可随时抽查 2 2）错一补二、漏一补二）错一补二、漏一补二 如何进行房地产市场分析如何进行房地产市场分析学习内容学习内容 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告市场市场为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5。评评估项目目估项目目标实现的可能性。标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路。思路q 三个层次区域市场、专业物业市场、项区域市场、专业物业市场、项目市目市场场q 两个方面供给、需求供给、需求q 三个时段过去、现在、未来过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤。步骤第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据根据对竞对竞争对手争对手及消费者的及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法。方法第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境分析区域房地产市场分析（一）基本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法。方法第二步区域经济环境和市场分析（二）基本资料的获得区域经济环境分析1、总量指标、总量指标 GDP、人口、人均、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数、房地产景气指数、价格指数数据来源数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法。方法第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展阶段发展阶段启动阶段启动阶段快速发展阶段快速发展阶段平稳发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段减缓发展阶段人均人均GDP（美元）（美元）800300030004000400080008000以上需求特征需求特征生存需求生存需求生存、改善需求兼有生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主改善需求为主改善需求为主发展特征发展特征超速发展超速发展单纯数量型单纯数量型快速发展快速发展以数量为主，数量与质量以数量为主，数量与质量并重并重平稳发展，以质量为主，平稳发展，以质量为主，数量与质量并重数量与质量并重缓慢发展缓慢发展综合发展型综合发展型宏观经济增长宏观经济增长房地产业发展状况房地产业发展状况小于小于4%萎缩萎缩4-5%停滞停滞5-8%稳定发展稳定发展大于大于8%高速发展高速发展房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法。方法异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资额增幅25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求求房地产开发投资/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发投资/固定资产投资37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面积/竣工面积1.1反映商品房供求是否平衡的指标反映商品房供求是否平衡的指标商品房销售额/房地产投资额1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法。方法第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标消费类型消费类型恩格尔系数恩格尔系数住房消费占总消费性支住房消费占总消费性支出的比重（出的比重（%）恩格尔系数恩格尔系数住房消费占总消费住房消费占总消费支出的比重（支出的比重（%）温饱型温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型富裕型0.20.392030恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京北京上海上海天津天津重庆重庆成都成都武汉武汉西安西安人均可支配收入人均可支配收入 （元）（元）1388214867103138094964185247748较上年增速较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法。方法第三步专业市场分析（住宅）1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法。方法第四步项目市场分析（微观层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.1.找出项目的目标客户找出项目的目标客户2.2.目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好3.3.找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的机会点最终目标最终目标STOW内部因素内部因素外部因素外部因素SWOT分析分析SWOT工具（项目工具（项目+环境环境+竞争）竞争）SWOT分析的价值要素分析的价值要素S/W（优势/劣势）的价值要素q 地段要素地段要素q 环境要素环境要素q 地块要素地块要素q 项目要素项目要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素包括：包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素宏观要素经济形势（宏观经济形势（宏观政策）政策）/重大城市变革重大城市变革q 中观要素中观要素行业形势（一、行业形势（一、二、三级市场）二、三级市场）/城市规划城市规划（交通、市政配套、开发重（交通、市政配套、开发重点、热点等）点、热点等）q 微观要素微观要素市场竞争（片市场竞争（片区、楼盘、户型）区、楼盘、户型）/客户流向客户流向观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。SWOT分析分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势 W进行房地产市场分析时常犯的错误进行房地产市场分析时常犯的错误1。大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性项目差异性3。过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好q房地产市场是变化的，房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。场的变化及时调整战略。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！补充几点市场分析方法的建议：补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。题、或是判断趋势、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2学习内容学习内容 理论部分 案例学习
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