中国房地产项目开发流程及其运作模式课件

房地产开发基本常识及房地产开发基本常识及项目开发全程运作程序项目开发全程运作程序1中国房地产项目开发流程及其运作模式第一部分第一部分 房地产开发基本常识房地产开发基本常识 一、房地产投资的概念一、房地产投资的概念广义概念：广义概念：房地产投资是将一定的资金投入到土地开发、房屋开发以及土地、房屋的经营、管理、中介服务等活动中，以期在未来获得收益或避免风险的一种投资活动。狭义概念：仅指房地产开发投资。狭义概念：仅指房地产开发投资。即投资者从购买土地使用权开始，经过规划设计和施工建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，通过销售或租赁转让给其他投资者或使用者，从而收回投资，实现预期收益目标的活动过程。房地产投资活动的经济实质房地产投资活动的经济实质实现资金的增值。实现资金的增值。2中国房地产项目开发流程及其运作模式二、房地产投资类型二、房地产投资类型 1、按投资方式分类按投资方式分类直接投资：投资者将资金直接投入房地产开发或购买房地产，并直接直接投资：投资者将资金直接投入房地产开发或购买房地产，并直接参与有关的投资经营管理。参与有关的投资经营管理。间接投资：投资者将资金投入与房地产有关的金融产品，但不直接参间接投资：投资者将资金投入与房地产有关的金融产品，但不直接参与有关的投资经营管理。与有关的投资经营管理。2 2、按投资的经济内容分类、按投资的经济内容分类土地开发投资土地开发投资房屋开发投资房屋开发投资房地产经营（包括买卖、租赁）投资房地产经营（包括买卖、租赁）投资物业管理和服务投资物业管理和服务投资 3中国房地产项目开发流程及其运作模式三、房地产开发投资的特点 由于房地产本身所具有的物理和经济特征，房地产开发投由于房地产本身所具有的物理和经济特征，房地产开发投资具有区别于其他投资的固有特点：资具有区别于其他投资的固有特点：商品性商品性营利性营利性产品的非流动性产品的非流动性投资数额大投资数额大投资周期长投资周期长对专业知识和管理经验具有高度依赖性对专业知识和管理经验具有高度依赖性市场的区域性和区域的价格差异性市场的区域性和区域的价格差异性与金融及法律密切相关与金融及法律密切相关受政策的影响较大受政策的影响较大影响投资的风险因素多影响投资的风险因素多 4中国房地产项目开发流程及其运作模式四、决定房地产开发投资的基本要素四、决定房地产开发投资的基本要素收益收益成本成本对未来的预期对未来的预期 5中国房地产项目开发流程及其运作模式五、房地产开发投资应遵循的原则遵守社会利益原则遵守社会利益原则盈利和增值的原则盈利和增值的原则有效规避风险的原则有效规避风险的原则投资规模与投资者可利用资源相匹配的原则投资规模与投资者可利用资源相匹配的原则时机适宜原则时机适宜原则便易操作原则便易操作原则 6中国房地产项目开发流程及其运作模式六、影响房地产开发投资效果的风险因素六、影响房地产开发投资效果的风险因素（共（共6 6大类大类2626种）种）政治风险政治风险战争战争长时间的暴乱、群众性运动长时间的暴乱、群众性运动国家政局变化国家政局变化台湾海峡局势变化台湾海峡局势变化政策风险政策风险土地政策土地政策金融政策金融政策税收政策税收政策地方性的政策规定变化地方性的政策规定变化房地产制度变革房地产制度变革产业政策产业政策社会风险社会风险 区域经济的不平衡发展区域经济的不平衡发展总体规划改变总体规划改变技术风险技术风险 设计及施工技术规范变化设计及施工技术规范变化 异常工程地质变化异常工程地质变化规划技术指标改变规划技术指标改变经济风险经济风险土地成本变化土地成本变化商品房市场价格整体波动商品房市场价格整体波动政策性的费用变化政策性的费用变化城市整体经济以及居民收入水平变化城市整体经济以及居民收入水平变化工程造价异常波动工程造价异常波动房地产租赁市场变化房地产租赁市场变化企业资金供应计划的变化企业资金供应计划的变化金融政策及证券市场变化金融政策及证券市场变化自然风险自然风险 地震、海啸、台风地震、海啸、台风火灾火灾极端恶劣天气极端恶劣天气7中国房地产项目开发流程及其运作模式七、房地产的三级市场架构七、房地产的三级市场架构1 1、房地产一级市场、房地产一级市场土地出让市场土地出让市场 是指国家将城市土地的使用权，按一定的年限一次性是指国家将城市土地的使用权，按一定的年限一次性出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的市出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的市场场。是所有者与经营者的纵向流通市场。是所有者与经营者的纵向流通市场。主要特点：主要特点：市场建立在城市土地国有制的基础上，交易过程不变更土地所有市场建立在城市土地国有制的基础上，交易过程不变更土地所有权，只是对其使用权进行交易。权，只是对其使用权进行交易。国家直接调控垄断经营。国家直接调控垄断经营。明确规定各类用地的使用性质和年限。明确规定各类用地的使用性质和年限。土地出让价格的实质是土地出让价格的实质是“租赁价格租赁价格”，租赁费用一次性收取。，租赁费用一次性收取。出让交易方式：土地使用权出让有偿出让形式主要有协议、招标、出让交易方式：土地使用权出让有偿出让形式主要有协议、招标、拍卖、挂牌等四种。拍卖、挂牌等四种。8中国房地产项目开发流程及其运作模式 房地产三级市场架房地产三级市场架构构（续）（续）2 2、房地产二级市场、房地产二级市场房地产转让市场或开发经营市场房地产转让市场或开发经营市场 是已经取得土地使用权的开发经营者与房地产使是已经取得土地使用权的开发经营者与房地产使用者之间进行横向交易转让的市场。用者之间进行横向交易转让的市场。主要特点：主要特点：房地产商品流通由经营向使用消费平行转移，可以说是由房房地产商品流通由经营向使用消费平行转移，可以说是由房地产开发向房地产消费使用的转移。地产开发向房地产消费使用的转移。交易的商品是房地产的统一体，即房屋产权与土地使用权。交易的商品是房地产的统一体，即房屋产权与土地使用权。经营者须经资质审批，商品的销售实行经营者须经资质审批，商品的销售实行“预售许可预售许可”制度。制度。除政策性用房由政府统一定价定向销售外，交易完全市场化，除政策性用房由政府统一定价定向销售外，交易完全市场化，不受国家垄断或政策控制。不受国家垄断或政策控制。交易完成的时间比较长，涉及的经济法律关系多交易完成的时间比较长，涉及的经济法律关系多。9中国房地产项目开发流程及其运作模式 房地产三级市房地产三级市场架构（续）场架构（续）3 3、房地产三级市场、房地产三级市场房地产再转让市场房地产再转让市场 是房地产消费者之间进行房地产商品是房地产消费者之间进行房地产商品再转让的市场，属于调剂余缺、从新配置的市再转让的市场，属于调剂余缺、从新配置的市场场 。主要特点：主要特点：土地使用者、房屋所有人将所取得的一定年限的土地使用者、房屋所有人将所取得的一定年限的土地使用权或房屋所有权及其房屋所占有和使用土地使用权或房屋所有权及其房屋所占有和使用的土地使用权一并在市场上转让、出租、抵押、的土地使用权一并在市场上转让、出租、抵押、买卖、赠与、继承、交换。买卖、赠与、继承、交换。土地开发必须达到一定的条件才可获准转让。土地开发必须达到一定的条件才可获准转让。10中国房地产项目开发流程及其运作模式八、与房地产开发相关的技术经济指标和规范规定八、与房地产开发相关的技术经济指标和规范规定一、主要技术经济指标一、主要技术经济指标1 1、规划用地面积：、规划用地面积：指经过批准的地块规划总用地面积，包括可直接用于项目开发的土地面积和总用地中应提供给城市道路或其他公共设施使用的土地面积。2 2、建设用地面积：、建设用地面积：可直接用于项目开发的土地面积，也称净用地面积，但不包括应提供给城市道路或其他公共设施使用的土地面积。3 3、建筑占地面积：、建筑占地面积：指建筑基底（地面一层）所占用的土地面积。4 4、建筑密度、建筑密度：建筑总占地面积与项目总用地面积的比率（）。5 5、容积率：、容积率：项目总建筑面积（地上部分）与总用地面积的比值。6 6、绿地率：、绿地率：项目范围内各类绿化（包括园林小品、休闲凉亭、水域等）所占的土地面积与总用地面积的比率（%）。11中国房地产项目开发流程及其运作模式主要技术经济指标技术经济指标（续）7 7、住宅停车率：、住宅停车率：汽车的停车位数量与住宅总户数的比率（%）。8 8、地下室：、地下室：房间室内地面低于室外地平面的高度超过该房间净高度的1/2以上者。9 9、半地下室：、半地下室：房间室内地面低于室外地平面的高度超过该房间净高度的1/3，且不超过1/2者。1010、层高：、层高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。1111、室内净高：、室内净高：楼面或地面至上部楼板底面或吊顶之间的垂直距离。1212、建筑高度：、建筑高度：多层指建筑物室外地坪到其女儿墙顶部或檐口的高度；高层指建筑物室外地坪到其檐口或屋面面层的高度。12中国房地产项目开发流程及其运作模式主要技术经济指标（续）主要技术经济指标（续）1313、住宅建筑层数的划分标准：、住宅建筑层数的划分标准：建筑设计规范规定建筑设计规范规定住宅设计规范规定：低层住宅：低层住宅：一层至三层；多层住宅：多层住宅：四层至六层；中高层住宅：中高层住宅：七层至九层；高层住宅：高层住宅：十层以上。消防规范规定：消防规范规定：多层住宅多层住宅:九层及九层以下的普通住宅（含底层设有商业服务网点的住宅）；高层住宅高层住宅:十层及十层以上的普通住宅（含底层设有商业网点的 住宅）；其中：二类高层：其中：二类高层：十层至十八层的普通住宅；一类高层：一类高层：十九层及十九层以上的普通住宅。民间习惯叫法民间习惯叫法小高层：小高层：十层至十八层的住宅；大高层：大高层：十九层及十九层以上的住宅；13中国房地产项目开发流程及其运作模式主要技术经济指标（续）主要技术经济指标（续）1414、民用建筑主要类别（按功能分类，选摘）、民用建筑主要类别（按功能分类，选摘）（1 1）住宅楼：）住宅楼：供居住使用的建筑。单元式住宅：单元式住宅：由多个住宅单元拼接而成，每个单元均设有楼梯或楼梯与电梯的住宅。塔式住宅（也称独立单元式住宅或点式住宅）：塔式住宅（也称独立单元式住宅或点式住宅）：以公共楼梯或楼梯与电梯组成的交通中心为核心，将多套住宅组成一个单元独立建造，且每套住宅的进户门至楼梯间门或消防前室门的距离不超过10米的住宅。通廊式住宅：通廊式住宅：由公共楼梯或楼梯与电梯通过内、外廊进入各套住宅，且至少有一套住房的进户门至楼梯间门或消防前室门的距离超过10米的住宅。跃层式住宅：跃层式住宅：设有套内楼梯且每套包含两层或三层楼面的住宅。跃廊式住宅：跃廊式住宅：通过一层水平共用走道，联系两层或三层楼面各套住房的住宅。（2 2）商住楼：）商住楼：由底部商业营业厅和住宅组成的建筑。（3 3）综合楼：）综合楼：具有两种或两种以上使用功能的建筑。（4 4）其他：）其他：办公楼、商业楼、酒店等等。14中国房地产项目开发流程及其运作模式主要技术经济指标（续）主要技术经济指标（续）1515、面积指标、面积指标建筑面积建筑面积:具备上盖且结构牢固，层高在2.2米以上的永久性建筑的房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等。使用面积：使用面积：房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影面积计算。不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。居室面积：居室面积：仅指卧室、起居室（厅）的使用面积。产权面积：产权面积：系指权属人（或称产权人）依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。销售面积：销售面积：包括房屋套内建筑面积和应分摊的共有建筑面积组成。套内面积：套内面积：由房屋外围墙体中心线的水平投影面积和阳台应计算的面积组成。共有建筑面积：共有建筑面积：指各权属人共同占有或共同使用的建筑面积。15中国房地产项目开发流程及其运作模式（二）各类住宅主要技术规范要求（二）各类住宅主要技术规范要求住宅楼是供居住使用的建筑，不同的住宅楼虽然具有同样的使用功能，但是不同类型的住宅楼由于其在建筑层数、平面组合方式等方面的不同，在建筑、结构、消防、民防等技术规范的要求上存在较大的差异，并最终导致建造成本和公共面积比例的差异，在确定项目开发方案时应慎重。16中国房地产项目开发流程及其运作模式 各类住宅主要规范要求比较分析表各类住宅主要规范要求比较分析表1 1 公共部位设计公共部位设计类别类别多层多层A (6层层)多层多层B （79层）层）二类高层二类高层A （1011层）层）二类高层二类高层B （1218层）层）一类高层一类高层 （19层）层）一一个个楼楼梯梯间间可设可设非非封闭楼封闭楼梯间梯间，楼梯间楼梯间可不通可不通至屋面至屋面。可设可设非封非封闭楼梯间闭楼梯间，但楼梯，但楼梯间应通至间应通至屋顶平台屋顶平台；当分户；当分户门为乙级门为乙级防火门或防火门或设封闭楼设封闭楼梯间时，梯间时，楼梯间可楼梯间可不通至屋不通至屋顶平台顶平台。单元式住宅每单元单元式住宅每单元4户，且户门为乙户，且户门为乙级防火门或楼梯间级防火门或楼梯间设简易喷淋时可设简易喷淋时可设设非封闭楼梯间非封闭楼梯间；每；每单元单元4户时，应户时，应设设封闭楼梯间封闭楼梯间。楼。楼梯间应天然采光和梯间应天然采光和自然通风，且相邻自然通风，且相邻两单元在屋顶平台两单元在屋顶平台连通。连通。单元式住宅每单元只设单元式住宅每单元只设一个一个封闭楼梯间封闭楼梯间时，从第时，从第10层起层起每三层应设连接相邻单元楼每三层应设连接相邻单元楼梯、前室或走道的连廊；一梯、前室或走道的连廊；一梯两户的单元式住宅，可从梯两户的单元式住宅，可从第第10层起每层相邻单元设置层起每层相邻单元设置连通的阳台或凹廊。连通的阳台或凹廊。当每单元（每层当每单元（每层6户、面积户、面积650M2）设）设1个防烟楼梯间个防烟楼梯间时，可不设连廊。时，可不设连廊。单元式住宅可只设单元式住宅可只设1座防烟楼梯间座防烟楼梯间，但从，但从第第10层起，每层应设层起，每层应设置连通相邻单元前室置连通相邻单元前室或走廊的连廊。或走廊的连廊。入户门不应直接开向入户门不应直接开向前室；前室设简易喷前室；前室设简易喷淋时，允许淋时，允许2户，前户，前室设自动喷淋时，允室设自动喷淋时，允许许2户以上的户门，户以上的户门，直接开向前室。直接开向前室。塔式住宅（每层塔式住宅（每层8户、面积户、面积650M2），应设），应设防烟防烟楼梯间。楼梯间。两个两个楼梯间楼梯间 711层的通廊式住宅应设两个以层的通廊式住宅应设两个以上上封闭楼梯间。封闭楼梯间。12层及层及12层以上的通廊式住层以上的通廊式住宅应设宅应设2个以上个以上防烟楼梯间防烟楼梯间.18层以上的塔式住宅层以上的塔式住宅应设应设2个防烟楼梯间个防烟楼梯间电电 梯梯入口层楼面距室外入口层楼面距室外地面的高度超过地面的高度超过16米以上的必须设置米以上的必须设置电梯。电梯。应设应设电梯电梯每单元应不少于每单元应不少于2台，单元台，单元式住宅每单元只设式住宅每单元只设1台时，台时，应设连廊。应设连廊。每单元电梯应不少于每单元电梯应不少于2台台消防消防电梯电梯不要求不要求设置消防电设置消防电梯梯塔式住宅塔式住宅应设应设消防消防电梯电梯应设应设消防电梯消防电梯应设应设消防电梯消防电梯17中国房地产项目开发流程及其运作模式各类住宅主要规范要求比较分析表各类住宅主要规范要求比较分析表2 2类别类别多层（多层（9层以下层以下）二类高层二类高层B（1018层）层）一类高层（一类高层（19层以上）层以上）消防消防 通道通道小区内宜设消防小区内宜设消防车道，宽度车道，宽度3.5M，R9M建筑周围应设环形消防车道，确有困难时，二类高层住宅应沿建筑的建筑周围应设环形消防车道，确有困难时，二类高层住宅应沿建筑的一个长边布置，高层商住楼、一类高层住宅应沿建筑的两个长边布置一个长边布置，高层商住楼、一类高层住宅应沿建筑的两个长边布置。消防车道宽度消防车道宽度4.0M，R12M；消防车道距高层建筑外墙宜；消防车道距高层建筑外墙宜5米。米。联体住宅群，当一个方向建筑物的沿街长度超过联体住宅群，当一个方向建筑物的沿街长度超过150米或总长度超过米或总长度超过220米时，应在适中位米时，应在适中位置设置穿过建筑的消防通道，其净宽和净高均不应小于置设置穿过建筑的消防通道，其净宽和净高均不应小于4米。米。建筑物应设有连通街道和内院的人行通道，净宽不得小于建筑物应设有连通街道和内院的人行通道，净宽不得小于1.2米，间距不宜超过米，间距不宜超过80米。米。消防登消防登高面（高面（仅用于仅用于高层建高层建筑）筑）可利用消防车道作为消防登高场地，但应满足可利用消防车道作为消防登高场地，但应满足5米米车道内侧距住宅外墙车道内侧距住宅外墙12米。登高面应米。登高面应靠近住宅的阳台或公共楼梯间，且在此范围内应设有楼梯间的出口；靠近住宅的阳台或公共楼梯间，且在此范围内应设有楼梯间的出口；登高面一侧不宜布置裙房，当布置裙房时应满足：高度登高面一侧不宜布置裙房，当布置裙房时应满足：高度5米，进深米，进深4米。米。长度：塔式住宅不应小于建筑周长的长度：塔式住宅不应小于建筑周长的1/4，单元式、通廊式住宅不应小于建筑的一个长边长，单元式、通廊式住宅不应小于建筑的一个长边长度度 防防火火间间距距 多多层层不应小于不应小于6米，两相邻建筑较高一面的外墙为防火墙时间距不限，较低一面外墙为防火墙米，两相邻建筑较高一面的外墙为防火墙时间距不限，较低一面外墙为防火墙且屋顶不开天窗时间距为不小于且屋顶不开天窗时间距为不小于3.5米；相邻外墙为非燃烧体，门窗洞口面积不超过外墙面米；相邻外墙为非燃烧体，门窗洞口面积不超过外墙面积的积的5%且洞口不正对开设时间距为不小于且洞口不正对开设时间距为不小于4.5米。米。高高层层高层高层+高层高层13米，高层米，高层+裙房（或其他民用建筑）裙房（或其他民用建筑）9米，裙房米，裙房+裙房裙房(或其他民用建筑）或其他民用建筑）6米；两相邻建筑较高一面的外墙为防火墙或比相邻较低的建筑屋面高米；两相邻建筑较高一面的外墙为防火墙或比相邻较低的建筑屋面高15米及以下范围内的米及以下范围内的外墙为不设门窗洞的防火墙时，间距不限；较低一面外墙为防火墙且屋顶不开天窗时间距外墙为不设门窗洞的防火墙时，间距不限；较低一面外墙为防火墙且屋顶不开天窗时间距为不小于为不小于4米。米。18中国房地产项目开发流程及其运作模式各类住宅主要规范要求比较分析表各类住宅主要规范要求比较分析表3 3类别类别多层多层A（6层）层）多层多层B （79层）层）二类高层二类高层A（1011层）层）二类高层二类高层B（1218层）层）一类高层一类高层（19层）层）消防供电消防供电三级三级负荷供电（单回负荷供电（单回路）路）二级二级负荷供电负荷供电(电网双回路或一回电网双回路或一回电网供电加自备发电机电网供电加自备发电机)一级一级负荷供电（电网双回路加负荷供电（电网双回路加自备发电机）自备发电机）消消防防给给水水室内室内6层以下可不设室内消层以下可不设室内消防给水设施。防给水设施。79层应设室内消火层应设室内消火栓给水系统。栓给水系统。底层设置的商业网点底层设置的商业网点宜设置自动喷淋。宜设置自动喷淋。应设室内消火栓给水系统，应设室内消火栓给水系统，每层每层8户、每层户、每层650M2 的塔式的塔式住宅可设住宅可设1根消防竖管，但须采根消防竖管，但须采用双阀双出口型消火栓。用双阀双出口型消火栓。商业部分应设置自动喷淋。商业部分应设置自动喷淋。室内应设室内应设2根消防竖管保证同层根消防竖管保证同层2个消火栓的水枪的充实水柱同个消火栓的水枪的充实水柱同时到达被保护范围的任何部位时到达被保护范围的任何部位。电梯前室、公共走道、商业部电梯前室、公共走道、商业部分应设火灾自动报警系统和自分应设火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统。动喷水灭火系统。室外室外 消火栓间距消火栓间距120米，米，室外消火栓间距室外消火栓间距40米，米，供水供水 应满足两路市政进水，确有困难时可设一路进水。应满足两路市政进水，确有困难时可设一路进水。应满足两路市政进水。应满足两路市政进水。结构结构框架或砖混框架或砖混结构，结构，框架结构框架结构框架或短肢框架或短肢剪力墙结构剪力墙结构框架或框架剪力墙框架或框架剪力墙结构，结构抗震等结构，结构抗震等级为二级（三级）级为二级（三级）框架剪力墙结构或剪力墙结构框架剪力墙结构或剪力墙结构，结构抗震等级为二级。，结构抗震等级为二级。结构抗震等级为三级结构抗震等级为三级民防民防多层（多层（9层）：层）：按地上总建筑面积的按地上总建筑面积的2%修建民防地下室，修建民防地下室，高层（高层（10层）：层）：按建筑底层面积修建按建筑底层面积修建“满堂红满堂红”民防地下室。民防地下室。19中国房地产项目开发流程及其运作模式第二部分第二部分 房地产项目开发全程运作程序房地产项目开发全程运作程序房地产项目开发的全过程一般要经过以下五个阶段：房地产项目开发的全过程一般要经过以下五个阶段：1 1、项目确立阶段、项目确立阶段2 2、项目前期阶段、项目前期阶段3 3、项目实施阶段、项目实施阶段工程施工和产品销售。工程施工和产品销售。4 4、项目验收交付阶段、项目验收交付阶段5 5、收尾阶段、收尾阶段 具体内容详见具体内容详见房地产项目开发全程运作程序图房地产项目开发全程运作程序图20中国房地产项目开发流程及其运作模式房地产项目开发全程运作程序图房地产项目开发全程运作程序图1 121中国房地产项目开发流程及其运作模式房地产项目开发全程运作程序图1房地产项目开发全程运作程序图房地产项目开发全程运作程序图2 222中国房地产项目开发流程及其运作模式房地产项目开发全程运作程序图房地产项目开发全程运作程序图3 323中国房地产项目开发流程及其运作模式第三部分房地产项目开发成本及开发周期第三部分房地产项目开发成本及开发周期一、项目开发成本费用构成及其资金投入特点一、项目开发成本费用构成及其资金投入特点 房地产开发项目的成本和费用构成复杂、变化因素多、不确定性大，不同类型的开发项目，由于选择不同的建筑类型、层数和结构，建筑装饰标准、机电设备和配套设施配置标准以及工程地质状况不同等等，在开发成本和费用方面都存在一定的差异。在此难以笼统的谈论项目具体的成本和费用标准，仅就一般房地产开发项目通常的成本和费用构成以及相关的资金投入特点作一些简要的说明。24中国房地产项目开发流程及其运作模式开发项目主要成本与费用构成一览表开发项目主要成本与费用构成一览表开开发发直直接接成成本本土地成本土地成本应缴土地出让金应缴土地出让金征地及拆迁安置补偿费征地及拆迁安置补偿费 土地其他成本土地其他成本契税契税前期费用前期费用开发方案企划费开发方案企划费基础设施配套费基础设施配套费临时设施费临时设施费勘察设计费勘察设计费报批及其他杂费报批及其他杂费工工程程建建造造成成本本主体工程主体工程主体建安工程主体建安工程机电设备安装工程机电设备安装工程配套设施配套设施工程费工程费电力电力供水供水煤气煤气电话、电视电话、电视安防及智能化设施安防及智能化设施雨污水及道路雨污水及道路园林绿化景观工程园林绿化景观工程质监及监理费质监及监理费工程质量监督费工程质量监督费工程监理费工程监理费其他成本其他成本不可预见费不可预见费物业公共维修基金物业公共维修基金财务费用财务费用期间费用期间费用项目管理费项目管理费销售费用销售费用25中国房地产项目开发流程及其运作模式开发项目主要成本费用的资金投入特点开发项目主要成本费用的资金投入特点 表表1 1成本及费用项目成本及费用项目资金投入特点资金投入特点土土地地购购置置成成本本应缴土地出让金应缴土地出让金按土地出让合同的规定付款，取得土地证前付清。按土地出让合同的规定付款，取得土地证前付清。征地及拆迁安置征地及拆迁安置补偿费补偿费根据拆迁进度付款，一般应在施工图设计前（地质勘探需要）完成拆迁。根据拆迁进度付款，一般应在施工图设计前（地质勘探需要）完成拆迁。土地其他成本土地其他成本主要是土地溢价或按合同规定应付给转让方的其他款项，按合同约定付款主要是土地溢价或按合同规定应付给转让方的其他款项，按合同约定付款。契税契税在办理在办理“土地证土地证”前，按应缴土地出让金的前，按应缴土地出让金的3%计缴。计缴。前前期期费费用用开发方案企划费开发方案企划费一般在开发初期进行方案设计前进行，约为销售收入的一般在开发初期进行方案设计前进行，约为销售收入的12，付款多为，付款多为分期。分期。勘察设计费勘察设计费设计费：签合同付设计费：签合同付20，方案约占，方案约占3040%，初步设计完付至，初步设计完付至50，完，完成施工图付至成施工图付至90%，留，留10%作配合费，在竣工时付完。勘察费发生在方案作配合费，在竣工时付完。勘察费发生在方案后施工图设计前。后施工图设计前。临时设施费临时设施费围墙在交地后即进行，施工用水、电、路约在开工前提前围墙在交地后即进行，施工用水、电、路约在开工前提前12个月完成。个月完成。报批及其他杂费报批及其他杂费主要是审批规费，费用一般不高，根据审批进度，一般在开工前支付完。主要是审批规费，费用一般不高，根据审批进度，一般在开工前支付完。基础设施配套费基础设施配套费一般在办理一般在办理工程规划许可证工程规划许可证时缴交。时缴交。26中国房地产项目开发流程及其运作模式开发项目主要成本费用的资金投入特点开发项目主要成本费用的资金投入特点 表表2 2成本及费用项目成本及费用项目资金投入特点资金投入特点工工程程建建造造成成本本主主体体工工程程主体建安工程主体建安工程 不同项目的差异比较大，另列说明。不同项目的差异比较大，另列说明。机电设备机电设备安装工程安装工程订货付订货付15%30%，到货付至，到货付至70%，安装合格后付至，安装合格后付至9595，留，留5%保修金。保修金。电梯：电梯：供货期供货期2 23 3个月，设备安装期个月，设备安装期4060天天,但土建配合期较长，一般在竣工前但土建配合期较长，一般在竣工前46个月到货；个月到货；发电发电机：机：供货期供货期20203030天，设备安装期天，设备安装期153030天。天。配配套套 设设施施工工程程费费电力、供水电力、供水签施工合同后进场施工前付清全款。签施工合同后进场施工前付清全款。电力：电力：一般在竣工之前一般在竣工之前的的46个月签合同并进场。个月签合同并进场。供水：供水：在外脚手架拆除后立即进在外脚手架拆除后立即进场施工，一般在竣工之前的场施工，一般在竣工之前的23个月进行。个月进行。煤气煤气签施工合同时付签施工合同时付30%，进场前付至，进场前付至70，通气前付，通气前付30，进，进场时间一般在主体封顶且墙体施工完成后即进场。场时间一般在主体封顶且墙体施工完成后即进场。电话、电视电话、电视安装一般在竣工之前的安装一般在竣工之前的24个月进行。电话免费、有线电视个月进行。电话免费、有线电视签合同时付全款。签合同时付全款。安防及智能化安防及智能化 安装一般在竣工之前的安装一般在竣工之前的24个月进行，按进度付款。个月进行，按进度付款。雨污水及道路雨污水及道路 在外脚手架拆除后立即进场施工，按进度付款。在外脚手架拆除后立即进场施工，按进度付款。园林绿化景观园林绿化景观 一般在室外管线和道路完成后立即进场施工，按进度付款。一般在室外管线和道路完成后立即进场施工，按进度付款。质检及监理费质检及监理费质量监督费一般为监理费的质量监督费一般为监理费的10%在开工前缴交，监理费按进在开工前缴交，监理费按进度付款，常规为季付。度付款，常规为季付。27中国房地产项目开发流程及其运作模式开发项目主要成本费用的资金投入特点开发项目主要成本费用的资金投入特点 表表3 3成本及费用项目成本及费用项目资金投入特点资金投入特点其他其他 成本成本物业维修基金物业维修基金 按工程总造价的按工程总造价的2%在综合验收前缴交。在综合验收前缴交。不可预见费不可预见费相对集中在拆迁、基础工程，设计施工强制性规范变化，建相对集中在拆迁、基础工程，设计施工强制性规范变化，建材机电设备市场价格波动，装修、配套设施标准的变化等。材机电设备市场价格波动，装修、配套设施标准的变化等。财务费用财务费用利息及筹资费用，据实发生。利息及筹资费用，据实发生。期间期间费用费用项目管理费项目管理费即时发生，应结合开发进度和人员到位情况合理安排。即时发生，应结合开发进度和人员到位情况合理安排。销售费用销售费用即时发生，应结合销售进度合理安排。即时发生，应结合销售进度合理安排。28中国房地产项目开发流程及其运作模式房地产开发项目主要经营税费表房地产开发项目主要经营税费表营业税营业税按商品房销售收入（实际到账额）的按商品房销售收入（实际到账额）的5计算，按月计缴。计算，按月计缴。附附加加税税城市维护建设税城市维护建设税 按营业税的按营业税的7计算，随营业税缴交。计算，随营业税缴交。教育费附加教育费附加按营业税的按营业税的3计算，随营业税缴交。计算，随营业税缴交。地方教育费附加地方教育费附加 按营业税的按营业税的1计算，随营业税缴交。计算，随营业税缴交。印花税印花税按合同金额的按合同金额的0.3计算。计算。土地增值税土地增值税目前我市尚未正式开征。目前我市尚未正式开征。企业所得税企业所得税目前我省各地基本上是采取预估利润（一般按销售收入的目前我省各地基本上是采取预估利润（一般按销售收入的1515），按月在缴纳营业税的同时预征所得税，项目开发），按月在缴纳营业税的同时预征所得税，项目开发结束后再据实征税的办法。结束后再据实征税的办法。交交易易规规费费合同鉴证费合同鉴证费住宅住宅3元元/M2，店面，店面12元元/M2，车库（位），车库（位）7元元/M2或或200元元/位位（无面积）。（无面积）。由开发商缴交。由开发商缴交。契税契税按总房价的按总房价的3，普通住宅按总房价的，普通住宅按总房价的1.5计算。计算。由买受人缴交。由买受人缴交。印花税、土地登记费、房屋登记费、权证工本费：印花税、土地登记费、房屋登记费、权证工本费：住宅住宅185185元元/宗起、店面或宗起、店面或车库车库255255元元/宗起。宗起。由买受人缴交。由买受人缴交。29中国房地产项目开发流程及其运作模式二、项目开发周期二、项目开发周期 房地产开发项目开发运作过程涉及的政府房地产开发项目开发运作过程涉及的政府审批部门和审批事项多，各地的地方性法规、审批部门和审批事项多，各地的地方性法规、审批环节、审批时限不尽相同；不同开发地点审批环节、审批时限不尽相同；不同开发地点的地质情况变化比较大，不同建筑类别在设计的地质情况变化比较大，不同建筑类别在设计和施工技术规范方面差异比较大，不同地区在和施工技术规范方面差异比较大，不同地区在技术规范要求和施工限制条件方面也存在一定技术规范要求和施工限制条件方面也存在一定的差异，加之开发商实力、管理经验和项目建的差异，加之开发商实力、管理经验和项目建造标准的不同，这些因素都直接影响着项目的造标准的不同，这些因素都直接影响着项目的开发周期。因此，对项目的开发周期不能一慨开发周期。因此，对项目的开发周期不能一慨而论，应根据各项目的实际情况进行具体的分而论，应根据各项目的实际情况进行具体的分析和评判。析和评判。30中国房地产项目开发流程及其运作模式房地产项目开发工期分析表房地产项目开发工期分析表开发阶段开发阶段步骤分项步骤分项多层多层(9层以下层以下)二类高层二类高层(1018层层)一类高层一类高层(1930层层)前期阶段前期阶段项目定位及开发策划项目定位及开发策划3060天天方案设计方案设计2030天天初步设计初步设计30304545天天地质勘探地质勘探2030天天施工图设计施工图设计6090天天报批及其他报批及其他4590天天临时设施及施工招标临时设施及施工招标3060天天综合工期综合工期一般为一般为9个月，快则个月，快则6个月，慢则一年个月，慢则一年主体工程主体工程 施工施工基础工程基础工程砼基础：砼基础：2030天天；桩基：桩基：3090天，验收天，验收30天天。地下室工程地下室工程40天天60609090天天60120天天主体结构工程主体结构工程每月每月3层层每月每月4层层每月每月46层层土建后期及设备安装土建后期及设备安装90150天天150240天天180300天天综合验收综合验收室外配套设施工程室外配套设施工程60180天天收尾阶段收尾阶段产权证办理及财务清算产权证办理及财务清算三个月三个月半年半年31中国房地产项目开发流程及其运作模式 讲座中的相当部分内容纯属讲座中的相当部分内容纯属个人观点，水平有限，差错之处在个人观点，水平有限，差错之处在所难免，敬请予以批评指正！欢迎所难免，敬请予以批评指正！欢迎提出不同观点共同交流讨论！提出不同观点共同交流讨论！谢谢！谢谢！THANK YOU！32中国房地产项目开发流程及其运作模式中国房地产项目开发流程及其运作模式