九州龙岗中心城项目发展战略研究

【九州龙岗中心城项目发展战略研究九州龙岗中心城项目发展战略研究】2004.1.14发展商目标描述发展商目标描述l分三期开发l2004-2008年5年开发周期l一期利润用作后期开发和水电站投资（约3亿）使命使命l确保区域增值确保区域增值l降低投资风险降低投资风险 第一部分第一部分 项目分析项目分析项目位置项目位置339m学校125m160m413m274m303m317m139m总用地面积：总用地面积：42895 容积率：容积率：3.8 3.8 总建筑面积：总建筑面积：163001163001 总用地面积：总用地面积：62551容积率：容积率：3.0 3.0 总建筑面积：总建筑面积：187653187653 总用地面积：总用地面积：87033容积率：容积率：2.02.0总建筑面积：总建筑面积：174066174066项目地块指标项目地块指标北北N项目四至项目四至住宅面积住宅面积(平方米）/比例商业面积商业面积(平方米）/比例公寓面积公寓面积(平方米）/比例酒店面积酒店面积(平方米）/比例3#地块（一期）57050.3535%57050.3535%48900.330%5#-1地块（二期）15950585%28147.9515%4#地块（三期）104439.660%69626.440%合计263944.650.3%154824.729.5%57050.3510.9%48900.39.3%项目分项面积指标项目分项面积指标住宅价值住宅价值(万元）/比例商业价值商业价值(万元）/比例公寓价值公寓价值(万元）/比例酒店价值酒店价值(万元）/比例分区合计(万元）3#地块（一期）57050.3553.4%20538.1319.2%29340.1827.4%106928.665#-1地块（二期）57421.867.1%28147.9532.9%85569.75（含还建）4#地块（三期）37598.2635.1%69626.464.9%107224.66（含还建）合计95020.0631.7%154824.751.7%20538.136.9%29340.189.8%299723.07-还建43200=256523.07项目分项理论价值指标项目分项理论价值指标注：注：1、此项测算仅为相对价值比较，并非进行价格定位；、此项测算仅为相对价值比较，并非进行价格定位；2、住宅、公寓以中心区目前能实现的较高价位、住宅、公寓以中心区目前能实现的较高价位3600元元/平方米计算；平方米计算；3、商业以平均价格、商业以平均价格10000元元/平方米计算；平方米计算；4、酒店暂以成本法计，价值、酒店暂以成本法计，价值6000元元/平方米平方米1.中心城旗舰项目2.高度综合性功能3.商业为主4.开发周期长，资金链要求较高5.启动区特征以商业为主综合功能，具有典型都市中心的构成与住宅相比，复杂程度和操作要求高项目定性项目定性 商业成功与否是本项目关键商业成功与否是本项目关键龙岗宏观经济分析一龙岗宏观经济分析一龙岗历年龙岗历年GDP总量及所占比重总量及所占比重73911131371601872182529%10%10%11%11%11%11%11%05001000150020002500199519961997199819992000200120020%2%4%6%8%10%12%深圳市龙岗区龙岗占深圳比重龙岗GDP发展水平与深圳、宝安对比 龙岗在深圳所占的龙岗在深圳所占的比重较低比重较低,与宝安的差与宝安的差距开始拉大距开始拉大数据来源：统计年鉴龙岗、深圳、宝安GDP对比龙岗、深圳、宝安GDP对比05001000150020002500龙岗区宝安区深圳市龙岗区龙岗区73.2673.2691.3191.31113.39113.39136.62136.62160.1160.1186.51186.51218218252.02252.02宝安区宝安区101.08 101.08 120.47 120.47 144.63 144.63 168.50 168.50 195.60 195.60 223.00 223.00 362.00 362.00 433.00 433.00 深圳市深圳市795.7795.7950.04950.041130.011130.011289.281289.281436.511436.511665.241665.241954.651954.652239.412239.411995199519961996199719971998199819991999200020002001200120022002龙岗宏观经济分析二龙岗宏观经济分析二龙岗人均龙岗人均GDP增长增长84281024312789151191691418726208592309230.46%21.54%24.86%18.22%10.71%11.39%11.87%10.71%0500010000150002000025000199519961997199819992000200120020%5%10%15%20%25%30%35%龙岗人均GDP人均GDP增长率龙岗龙岗GDP保持保持15%以上的高速以上的高速增长，人均增长，人均GDP保持保持10%以上的以上的增长，发展势头增长，发展势头良好良好数据来源：统计年鉴龙岗区房地产市场处于启动和发展的过渡阶段龙岗区房地产市场处于启动和发展的过渡阶段人均人均GDP相当于全市相当于全市1995年水平年水平启动区发展期平稳增长期发展放缓直至停滞1000300040008000人均GDP单位：美元龙岗GDP为2783龙岗人均龙岗人均GDPGDP年均增长年均增长10%10%以上，龙岗房地产市场将进入发展期以上，龙岗房地产市场将进入发展期龙岗房地产市场发展阶段分析龙岗房地产市场发展阶段分析龙岗商品房历年销售、预售、空置面积图龙岗商品房历年销售、预售、空置面积图空置面积空置面积26.2926.2928.1228.1230.2830.2836.3536.3532.9032.9032.7632.7635.7635.76销售面积销售面积45.4745.4758.9458.9467.3467.3482.0182.01113.04113.04 122.60122.60 135.95135.95批准预售面积批准预售面积94.8694.8675.1075.1083.4483.44115.16115.16 110.78110.78135.05135.05 194.24194.240 0505010010015015020020019961996199719971998199819991999200020002001200120022002商品房预售面积在商品房预售面积在20022002年突然放量，市场压力加大年突然放量，市场压力加大龙岗房地产市场宏观数据分析一龙岗房地产市场宏观数据分析一数据来源：统计年鉴龙岗房地产市场宏观数据分析二龙岗房地产市场宏观数据分析二龙岗房地产占深圳比例不龙岗房地产占深圳比例不高，自高，自1997年预售、销售年预售、销售面积稳步增长，略高于宝面积稳步增长，略高于宝安，但增速不稳定。安，但增速不稳定。数据来源：统计年鉴龙岗房地产宏观分析结论龙岗房地产宏观分析结论1、GDP保持高速稳定增长保持高速稳定增长2、房地产市场即将进入快速发展期、房地产市场即将进入快速发展期第二部分第二部分 机遇与威胁机遇与威胁 深圳和惠州面临合并，深圳和惠州面临合并，龙岗成为地理中心和交通枢纽龙岗成为地理中心和交通枢纽龙岗在深圳地理龙岗在深圳地理位置和经济地位位置和经济地位将发生根本改变将发生根本改变地地铁铁3线线号号龙龙岗岗2通通道道至火车站至火车站至红岭立交至红岭立交龙岗2通道与深圳平滑连接的清平快速干道，计划2004年12月通车至清水河，2005年12月通车至红岭北立交。地铁3号线作为深圳近期规划重点，计划2009年通车坂田片区坂田片区布吉片区布吉片区横岗片区横岗片区龙岗镇、中龙岗镇、中心城片区心城片区外向型市场外向型市场内向型市场内向型市场交通条件的改善缩短了城间距离交通条件的改善缩短了城间距离卫星城规划卫星城规划深圳市新近公布的卫星城发展计划当中，深圳计划兴建七个卫星城，龙岗中心城为其中之一。随着卫星城战略的发展，政府对上述区域的投资将会加大，市政建设水平也会相应提高。该计划对加强主城与卫星城之间联系，促进卫星城房地产市场发展有重要意义。余石岭公园余石岭公园龙岗植物园龙岗植物园高尔夫球场高尔夫球场 14523龙岗闲置土地较多龙岗闲置土地较多中心城及周边的空置土地显示土地暂时不具有稀缺性中心城及周边的空置土地显示土地暂时不具有稀缺性6项目未来可能的竞争地块项目未来可能的竞争地块项目未来的竞争存在许多不确定因素项目未来的竞争存在许多不确定因素龙岗中心城及其周边待开发地块一览表龙岗中心城及其周边待开发地块一览表类别类别编号编号用地性质用地性质容积率容积率用地面积用地面积预计建筑面积预计建筑面积（）发展商发展商已知地块已知地块1 1商住商住1.561.561515万万住宅住宅2121万万商业商业0.80.8万万招商地产招商地产2 2商住商住2.22.24.94.9万万1111万万城建地产城建地产3 3商住商住2.912.910.90.9万万住宅住宅2.22.2万万商业商业0.40.4万万东山实业东山实业4 4商业、办公、商业、办公、服务业服务业2.22.2、5.05.01010万万3838万万5 5商住商住1.481.48约约4545万万约约7070万万新亚洲新亚洲6 6商住商住1.571.5717.1717.17万万住宅住宅170000170000商业商业8200082000鑫龙海置业鑫龙海置业未知地块未知地块200200万以上万以上龙岗中心城及其周边地区公开转让的商住用地一览表龙岗中心城及其周边地区公开转让的商住用地一览表地块编号地块编号地块用途地块用途地块面积地块面积()容积率容积率商业建商业建筑面积筑面积住宅建住宅建筑面积筑面积积积总建筑总建筑面积面积成交价（元）成交价（元）楼面楼面价价（元（元/）交易时间交易时间G01014-13商住33946 1.5515305153031,000,000.00 602 602 2001-8-27G01036-22商住15786 1.52500211802368020,800,000.00 878 878 2001-9-20G01045-1 商住146851.911160167402790019,000,000.00 681 681 2001-10-22G01034-1(3)商住130571.021747871100452,000,000.00 199 199 2001-11-23G01033-51商住130571.682094188602095414,500,000.00 692 692 2001-12-10G01009-11商业40003.6314520 145207,200,000.00 496 496 2002-3-4G01010-18&20住宅279871.85233505735580644,650,000.00 800 800 2002-10-31G01022-0003商住用地1504421.568000217664225664174,500,000.00 773 773 2003-10-17龙岗中心城地价分析龙岗中心城地价分析01年以来，龙岗中心城楼面价格无明显上涨。年以来，龙岗中心城楼面价格无明显上涨。中心城及周边的空置地块是本项目的主要竞争者现阶段，因为土地供应量大，中心城土地还不是稀缺资源，峰值地价的出现尚需假以时日小结小结第三部分第三部分 中心城对项目价值支撑研究中心城对项目价值支撑研究 中心城对于项目的假说中心城对于项目的假说1、中心城对住宅、公寓、商业、酒店价值全面支撑；2、中心城能形成大型商业中心A政务中心政务中心q深圳市中心区城市中心区模式城市中心区模式q江门市中心区A市政市政B商务商务C商业商业D居住居住中心区基本功能中心区基本功能A+DA+C+DB商务中心商务中心B+CB+C+DA+B+C+Dq广州天河城q南山商业文化中心区中心区常见模式案例常见范围特点q东莞市中心区l中小城市l区域中心l中小城市l区域中心l政府带动，成型较快l缺乏活力，缺乏价值保障l中心化l商圈形成有难度l经济圈核心城市中心l中心化l形成规模化周期校长l经济圈核心城市新中心l大城市中心l综合发展，发展不均衡l对城市综合实力要求高指标比较选择趋近城市、地区指标比较选择趋近城市、地区城城市市花花园园城市城市花园花园尚景尚景华园华园尚景尚景华园华园尚景园尚景园城龙花园城龙花园天健花园天健花园龙龙福福村村豪豪苑苑碧湖花园碧湖花园紫紫微微花花园园紫微苑紫微苑紫微紫微公寓公寓龙城龙城中学中学俪景俪景鸿都鸿都鸿基花园鸿基花园阳光绿阳光绿境境碧湖碧湖玖玖瑰瑰园园在建在建皇冠皇冠假日假日酒店酒店龙潭公园龙潭公园世贸万佳世贸万佳龙岗区政府龙岗区政府区区局局龙城龙城广场广场文体文体中心中心志志联联佳佳大大厦厦本本项项目目3#5#4#龙岗中心城用地规划汇总表龙岗中心城用地规划汇总表用地性质用地性质用地面积用地面积(万万平方米平方米)占规划用地比占规划用地比例（例（%）居住用地81.5529配套设施要用地14.755.2住宅区绿地居住用地合计居住用地合计96.396.334.234.2商业用地16.25.8服务业用地2.270.8旅馆业用地3.491.2商业办公用地7.152.5商业性公共设施用地合计商业性公共设施用地合计29.1129.1110.310.3行政办公用地17.766.3文化娱乐用地5.52体育用地0.740.3教育科研设计用地5.421.9政府政府/团体团体/社区用地合计社区用地合计29.4229.4210.410.4道路用地72.6625.8广场用地9.253.3社会停车场库用地1.350.5道路广场用地合计道路广场用地合计83.2583.2529.629.6邮电设施用地1.510.5公共绿地42.0914.9合计281.68100其中已开发用地合计其中已开发用地合计244.96244.968787其中末开发用地合计其中末开发用地合计36.7236.721313表示未开发地块龙岗中心城用地分析龙岗中心城用地分析龙岗中心城除本项目以外未开发地块一览表龙岗中心城除本项目以外未开发地块一览表用地性质用地性质用地面积用地面积（）占规划比例占规划比例（%）商住商住23672236720.84%0.84%商业办公商业办公49499494991.76%1.76%商业商业47437474371.68%1.68%商业服务业商业服务业22699226990.81%0.81%教育教育38563385631.37%1.37%文化娱乐文化娱乐23964239640.85%0.85%公共绿地公共绿地11279112790.40%0.40%合计合计2171132171137.717.71龙岗中心城用地分析龙岗中心城用地分析 1、龙岗中心城属于、龙岗中心城属于A模式，类似地区和城市还有东莞、江门、惠州等模式，类似地区和城市还有东莞、江门、惠州等 2、中心城已基本完成建设，除本项目外，未来供应集中在商业和写字楼、中心城已基本完成建设，除本项目外，未来供应集中在商业和写字楼A型中心区案例分析型中心区案例分析地区住宅价格商业租金/价格新中心区老城区新中心区老城区东莞洋房3700元/别墅5000-7000元/住宅3200-4000元/；租金50-60元/租金80-100元/惠州3000-3500元/2500-3000元/约12000元/约25000元/江门2500元/2500元/宝安预计4500元/3800-4500元/预计最高20000元/最高30000元/龙岗3300-3600元/2500-3000元/最高租金100元/（空置率较高）最高租金250元/（商业街人流较旺）中心城对住宅价值支撑，而商业并非绝对支撑价值中心城对住宅价值支撑，而商业并非绝对支撑价值 中心区写字楼公寓酒店东莞无无规划一座五星级酒店已动工惠州仅有一栋德赛的办公楼无无江门仅有一栋中国移动自建的写字楼无 无宝安无 无无龙岗志联佳大厦出租率40%紫薇阁销售不到20%一座（在建）A型中心区案例分析型中心区案例分析住宅商业公寓写字楼酒店A型中心区与各类型物业价值契合分析型中心区与各类型物业价值契合分析居住用地：180.02公顷 占39.5 公建用地：89.49公顷 占19.6绿化用地：92.35公顷 占20.2 道路用地：94.44公顷 占20.7江门中心区规划建设状况建设阶建设阶段段项目名称项目名称用地面积用地面积（公顷）（公顷）建筑面积建筑面积（万（万）工程进度工程进度在建在建中国移动公司1.616695封顶国税培训中心3.919938主体施工电力大厦1.335061主体施工市技术监督局0.611900主体施工中级人民法院2.538000场地平整检察院2.524000场地平整方案方案彩电中心新闻中心选址选址商检局交通指挥中心 政府工程启动，中心区进展较为缓慢，住宅市场波澜不兴政府工程启动，中心区进展较为缓慢，住宅市场波澜不兴东莞中心区规划建设状况以东莞大道纵向为轴，横向一公里左右，规划面积15平方公里人口控制规模为2005年71万人，2010年73万人和2015年80万人。政府预算政府预算3年年300亿兴建市政设施，中心区其它功能进展较慢亿兴建市政设施，中心区其它功能进展较慢中心区建设现状中心区建设现状预计预计2004-2005年各项工程可陆续竣工年各项工程可陆续竣工。案例研究案例研究A型中心区发展存在以下特点：1、政府先行，带动城市中心迁徙，基础设施成型快；2、住宅为第二进入类型，发展较为顺利；3、受经济发展水平和规划水平制约，后续物业类型进入缓慢，城市意向模糊；4、造“城”而无“市”，缺乏活力。城城 城市城市 中心区中心区 中心化中心化 龙岗中心城规划反思龙岗中心城规划反思大交通、大绿大交通、大绿化化无法聚集人流，无法聚集人流，商业发展缓慢商业发展缓慢功能单一，缺功能单一，缺乏活力，城市化乏活力，城市化进程慢进程慢第四部分第四部分 分项物业类型研究分项物业类型研究 住宅市场分析住宅市场分析商业市场分析写字楼市场分析酒店市场分析公寓市场分析东森花园 集银皮革市场新龙岗花园 紫薇苑欧景城华庭北区欧景花园新亚洲花园 雅庭名苑 园景花园 香林玫瑰花园 碧湖豪苑紫薇花园 碧湖花园鸿基新城 雅豪祥苑 俪景鸿都吉祥来花园九州家园 榭丽花园 中信植物园项目中信植物园项目中心城区中心城区住宅项目住宅项目顺景花园 住宅项目分布图住宅项目分布图叠翠新峰海逸豪苑价格区间项目 占地面积容积率建筑类别总套数主力户型开盘时间起价均价大致销售速度销售率名称 建筑面积面积区间入伙时间3000以下雅豪祥苑900001.66多层 10152、3房 2002-7-271800元 2200元54套/月90%15000067-1162003-1-30雅庭名苑265131.73多层3442、3、4房 2002-11-152080元2400元27套/月95%4232073-1382003-3-123000 -4000香林玖瑰园339461.91多层、小高层4342房、3房 2003-4-282388元2900元45套/月95%6500074-108 2003-10-31园景花园 44531.99多层、小高层2743、4房 2001-12-202800元3000元10套/月90%16000120-140 2002-12-7欧景城华庭北区513102.29小高层8222房至4房 2001-7-282480元3100元25套/月90%11762377-120 2002-5-31顺景花园208701.9多层、小高层2622房至4房 2002-9-12850元3100元15套/月80%4111581-1252003-11-1城龙花园三期3200 9.0616层1323、4房 2003-3-12400元3100元9套/月60%29019106-1182003-10-1龙岗镇住宅信息表一龙岗镇住宅信息表一龙岗镇住宅信息表二龙岗镇住宅信息表二销售速度较深圳关内慢，楼盘品质和营销水平对销售速度有销售速度较深圳关内慢，楼盘品质和营销水平对销售速度有影响影响价格区间项目 占地面积容积率建筑类别总套数主力户型开盘时间起价均价大致销售速度销售率名称 建筑面积面积区间入伙时间3000 -4000吉祥来花园136002.39小高层2683房 2002-11-302500元3200元19套/月85%4352980-902003-8-18尚景华园三期504182.86多层、小高层2122房至4房 2002-11-12900元3300元13套/月80%10220081-1302003-7-1俪景鸿都313632.8小高层3772房至3房 2002-11-232950元 3300元 30套/月95%87828 78-1172003-10-31新亚洲花园一二期380000（总）1.48小高层 13002房至5房 2001-8-182200元 3500元54套/月近100%16646185-2002002-10-31紫薇苑300001.7小高层4662房至4房 2800元 3600元 29套/月88%71978 75-1162003-10-304000以上碧湖豪苑147652.2小高层 2102、3、4房 2003-5-184100元 5000元9套/月30%3800080-1302003-12-31价格分析价格分析中心城平均价格在中心城平均价格在3200-36003200-3600元元/平方米，个别楼盘的部分户平方米，个别楼盘的部分户型价格接近型价格接近50005000元元/平方米平方米。中心城边缘，品质较好的大社区，价格在中心城边缘，品质较好的大社区，价格在2500-30002500-3000元元/平方平方米米。在临近各自然村的中心城附近区域，由于环境、配套相对较在临近各自然村的中心城附近区域，由于环境、配套相对较差，价格在差，价格在20002000元元/平方米左右。平方米左右。住宅沿中心城向外扩散，价格呈梯度递减趋势91%91%4%4%5%5%平面结构平面结构跃式结构跃式结构复式结构复式结构中心城片区户型结构示意图中心城片区户型结构示意图产品分析产品分析资料来源龙岗房地产交易中心2 2房到房到4 4房是片区的主力户房是片区的主力户型，占总量的型，占总量的85%85%，面积集，面积集中在中在7070到到130130平方米，户均平方米，户均107107平方米。平方米。70.81105.19132.57167.67169.36050100150200两房三房四房五房复式各类户型平均面积各类户型平均面积平均面积住宅客户分析一住宅客户分析一 工厂企业及个体老板和中高层管理者占购买客户的工厂企业及个体老板和中高层管理者占购买客户的80%；市；市场封闭场封闭,88%的客户为龙岗本地的客户为龙岗本地数据来源：九州家园成交客户分析龙岗镇老区九州家园成交客户分析龙岗镇老区九州家园成交客户分析客户构成来源区域九州家园成交客户构成九州家园成交客户构成57%57%23%23%5%5%10%10%工厂、企业及个体老板工厂、企业及个体老板企业中高层管理人员企业中高层管理人员公务员及事业单位人员公务员及事业单位人员其他其他九州家园成交客户来源区域九州家园成交客户来源区域88%88%7%7%3%3%1%1%1%1%福田福田南山南山宝安宝安龙岗龙岗其它其它住宅客户分析二住宅客户分析二客户构成客户来源龙岗中心城新亚洲花园客户分析龙岗中心城新亚洲花园客户分析新亚洲的客户来源相对要广，客户中公务员与事业单新亚洲的客户来源相对要广，客户中公务员与事业单位人员占相当比例位人员占相当比例龙岗新老城区住宅客户对比龙岗新老城区住宅客户对比中心城住宅市场开放度较老城区高，吸纳了一中心城住宅市场开放度较老城区高，吸纳了一些外地置业者些外地置业者中心城因为更接近政府所在地，客户中公务员中心城因为更接近政府所在地，客户中公务员与事业单位人员的比例要较老城区高；相应地，与事业单位人员的比例要较老城区高；相应地，企业经营者的比例要稍低企业经营者的比例要稍低期望住宅价位28%62%10%2500以下2500-30003000以上期望置业区域41%47%12%龙岗镇中心城其它住宅市场调查住宅市场调查龙岗中心城住宅对相当比龙岗中心城住宅对相当比重的居民有吸引力，中心城重的居民有吸引力，中心城已初现集聚力。已初现集聚力。目前，多数人能接受的价目前，多数人能接受的价位区间是位区间是2500-3000元元/平米。平米。资料来源：03年12月客户访谈住宅市场调查小结住宅市场调查小结p市场处于起步阶段，大部分楼盘覆盖所有户型。预计市场细市场处于起步阶段，大部分楼盘覆盖所有户型。预计市场细分阶段即将来临分阶段即将来临p产品同质化严重，以中档、中等户型为主产品同质化严重，以中档、中等户型为主p中心城住宅价格略高于周边，沿中心城向外价格呈梯度递减。中心城住宅价格略高于周边，沿中心城向外价格呈梯度递减。客户构成上与老城区存在差异客户构成上与老城区存在差异p内向型市场，本地企业和个体经营者、中高层管理者、公务内向型市场，本地企业和个体经营者、中高层管理者、公务员是主要客户群员是主要客户群住宅市场分析住宅市场分析商业市场分析商业市场分析写字楼市场分析写字楼市场分析酒店市场分析酒店市场分析公寓市场分析公寓市场分析老街商业带老街商业带深惠路商业带深惠路商业带中心城商业带中心城商业带龙岗商业市场分析龙岗商业市场分析昌盛百货世贸万佳人人百货大明百货国商新龙岗商业中心龙兴国际万鑫MALL福临百货集银皮革新亚洲商业龙岗商业步行街愉园天虹九州百货 未开业已开业阳光广场柏龙商业广场星河MALL龙岗大型商业分布龙岗大型商业分布龙岗已知龙岗已知大型商业一览大型商业一览即将开业和在建项即将开业和在建项目目面积面积（平方米）万鑫MALL150000新亚洲商业35000龙岗商业步行街44000愉园天虹14400阳光广场2F6000星河MALL50000柏龙商业广场20000 合 计319400已有商业项目已有商业项目面积面积（平方米）世贸万佳73800人人百货45000国商6000龙兴国际30000新龙岗商业中心40000昌盛百货15000大明百货16000集银市场37000福临百货38000九州百货17000合 计317800引入主力店引入主力店类物业类物业主力店主力店售价售价返租协议返租协议规模规模 m m2 2 开盘开盘销售销售率率龙岗商业步龙岗商业步行街行街天虹、麦当劳、面点王、国美1F2-2.6万，1F1-1.6万，返租15年，年收益为售价的8，返2年租金,免租赁税。300002003/12/0230%新龙岗商业新龙岗商业中心中心新一佳、盛源大地均价110001至3F返租10年，平均年收益率8%，返3年租金。400002003/5/960%龙兴国际龙兴国际好百年家居1F180001F返租3年，年收益率10%，2-4F返租15年，年收益率8%600002003/5/1740%志联佳电子志联佳电子世界世界电子市场1F：250002F：180005年返租，年收益率8%5年可回购48002003/1115%阳光广场阳光广场麦当劳、本色酒吧（筹）均价1100016000引入新业态类物业引入新业态类物业万鑫五洲风万鑫五洲风情情MALLMALL，另引入，另引入吉吉之岛（筹）之岛（筹）内铺1.7万，外铺2-3万外铺返租3年，内铺返租10年，年收益率8，返3年租金15万2003/12/2030%柏龙商业广柏龙商业广场场名牌折扣店名牌折扣店街铺3万内铺2万返租15年，年收益率8，返3年租金2万2003/12/10在售大型商业调查在售大型商业调查大型商业调查小结大型商业调查小结现阶段大型商业供应量大，发展商用长返租和新业态来吸引顾客 此方式存在三重风险此方式存在三重风险 政策风险：返租方式是违法行为，被明令禁止，继续操作不政策风险：返租方式是违法行为，被明令禁止，继续操作不 确定性很大确定性很大 经营风险：大商家如经营不善，造成撤场，易引起发展商经营风险：大商家如经营不善，造成撤场，易引起发展商 资金链断裂，在市场上产生连锁反应资金链断裂，在市场上产生连锁反应 招商风险：发展商需引入大商家，招商时面对大商家处于劣招商风险：发展商需引入大商家，招商时面对大商家处于劣 势，招商存在谈判失败的可能势，招商存在谈判失败的可能 龙岗龙岗中心城中心城街铺售价调查街铺售价调查项目名称项目名称位置位置规模规模（）销售销售方式方式价格价格（元（元/）备注备注紫薇商业步行街龙翔路与吉祥路近3万带租约13800-16000统一规划招商欧景城吉祥路1702113000-16000自营新鸿基龙翔路与吉祥路4300012000-16000自营雅豪名苑龙翔路与如意路78007500-11000均价8500自营顺景花园龙翔路与如意路6000带租约1F均价110002F均价5500自营鹏达商业步行街植物园路约2万8000-10000自营阳光广场龙平路与龙城大道600010000-11000自营雅豪祥苑龙河路132765000-14000建材街中心城街铺售价在中心城街铺售价在12000元元/左右，最高左右，最高16000元元/龙岗龙岗街铺经营状况调查街铺经营状况调查中心城中心城业态业态月租金月租金人流人流出租率出租率新鸿基花园新鸿基花园餐厅、办公设备、日用品40-70元/m2人流一般60%新亚洲花园街铺新亚洲花园街铺五金、布艺、装修、地产中介50-70元/m2车少，人很少60%吉祥路紫微花园吉祥路紫微花园咖啡、门诊、餐馆、酒吧50-80元/m2车少，人较少70%龙翔路紫薇商铺龙翔路紫薇商铺服饰、精品、电器、日用百货70-90元/m2车多，人一般40%龙翔路与如意路龙翔路与如意路美容、布艺、士多店35-50元/m2车多，人流少40%德政路德政路刻公盖、照相、茶艺、办公50-70元/m2人流，车流多90%公园路公园路餐饮、日用品、玩具用品等90-110元/m2人流较大100%清林东路清林东路餐饮、五金、日杂用品70-90元/m2车、人流一般60%龙福路龙福路五金、日杂用品、餐馆、办公30-40元/m2车、人流较少60%龙岗镇龙岗镇龙平东路龙平东路通讯、服装、饮食100-200元/m2人流量较大100%龙园路龙园路建材、五金、陶瓷40-50，最高80元/m2人流不多，车流较多100%龙岗老街（龙兴街）龙岗老街（龙兴街）五金、通讯、机车、餐馆200-250元/m2人流量很大100%中心城街铺租金集中在中心城街铺租金集中在50-90元元/，由于人流量不大，出租率较龙岗镇，由于人流量不大，出租率较龙岗镇的商铺低的商铺低街铺返租与非返租对比地址地址龙翔路如意路项目项目紫薇商业步行街（返租）新鸿基（非返租）顺景花园（返租）雅豪名苑（非返租）售价售价13800元/m2高12000元/m2低11000元/m2高8500元/m2低租金租金70-80元/m2高40-55元/m2低55元/m2高30-45元/m2低销售情况销售情况已售90%已售65%已售60%已售50%客户来源客户来源投资者多自用者多投资者多自用者多以投资客为主的返租项目售价与租金明显较同地段的非以投资客为主的返租项目售价与租金明显较同地段的非返租项目高，价格约高返租项目高，价格约高15%，销售情况也较好，销售情况也较好龙岗商铺成交客户分析龙岗商铺成交客户分析成交客户区域构成市内38.7%龙岗53.1%外省市3.6%宝安4.2%其他0.4%市内龙岗宝安其他外省市资料来源：新龙岗商业中心成交客户分析成交客户职业构成政府公务员57.7%龙岗老居民13.3%个体户10.6%公司白领18.5%政府公务员公司白领龙岗老居民个体户龙岗本地居民对投资龙岗本地居民对投资商铺兴趣较高，公务商铺兴趣较高，公务员和公司白领是商铺员和公司白领是商铺投资的主体投资的主体龙岗街铺调查小结 住宅物业设置街铺的作法非常普遍住宅物业设置街铺的作法非常普遍 龙岗镇老街商业带人流量大，商铺的经营情况要较龙岗镇老街商业带人流量大，商铺的经营情况要较中心城的稍好中心城的稍好 为促进销售，中心城部分街铺项目实行返租销售，为促进销售，中心城部分街铺项目实行返租销售，取得不错的成绩取得不错的成绩 中心城街铺租金集中在中心城街铺租金集中在50-9050-90元元/，经营业态以传经营业态以传统餐饮、装修、五金产品为主统餐饮、装修、五金产品为主 根据威廉雷利的零售力吸引法则，我们对深圳商圈与罗湖商圈的关系进行了研究。深圳市区的人口按罗湖、福田两区人口计算。龙岗与深圳市区的=11.45km，中介点大致在横岗镇六约村。在六约村这个点，到龙岗镇购物与去深圳市区购物的吸引力相等。因此，龙岗中心城的商业覆盖面应该是在横岗东北面的8个城镇。这个范围内的总人口约为61万人。1 +sqrt(Pb/Pa)dabab=abab ab两个商圈的中介点，d ab两地距离 Pa a地人口，Pbb地人口关于龙岗商业容量的计算关于龙岗商业容量的计算龙岗商业龙岗商业竞争升级竞争升级 按龙岗中心城覆盖人口按龙岗中心城覆盖人口6161万计算，该区域大型商业万计算，该区域大型商业人均商业服务建筑面积在人均商业服务建筑面积在1212个月内将达到个月内将达到1.041.04m2/人人，若加上若加上街铺和其它专业市场的面积，未来人均商业服务街铺和其它专业市场的面积，未来人均商业服务建筑面积超过建筑面积超过1.51.5m2/人人，高于，高于人均人均0.7-0.91m2的常规指的常规指标和上海市标和上海市1.2 m2/人的水平。人的水平。龙岗中心城片区商业供应量过大，竞争将加剧。若加上本项目15万平米的商业，该指标将上升到1.7 m2/人的高位龙岗商业市场调查小结龙岗商业市场调查小结 市场供应量大，尤其是近期内入市的大型商业市场供应量大，尤其是近期内入市的大型商业相当集中相当集中 万佳和龙岗镇龙兴街商铺经营较好，其它商业万佳和龙岗镇龙兴街商铺经营较好，其它商业经营情况一般经营情况一般 引入主力店，提供长返租、低首付的销售方式引入主力店，提供长返租、低首付的销售方式是目前销售商业物业的主要方法，但是此方式是目前销售商业物业的主要方法，但是此方式的风险不容忽视的风险不容忽视住宅市场分析住宅市场分析商业市场分析商业市场分析写字楼市场分析写字楼市场分析酒店市场分析酒店市场分析公寓市场分析公寓市场分析写字楼市场分析写字楼市场分析龙龙岗岗工工商商企企业业构构成成0.180.161.440.961.389.900.754.679.5719.251.551.181.844.3513.383.191.957.418.977.910.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.0018.0020.00社会团体教育培训金融保险生活服务餐饮娱乐百货用品能源矿产包装印刷金属机械纺织服装科技文化医疗保健商务服务旅游交通商贸购物农业食品电脑通信化学化工建筑房产家具电子电器以服装、日用品、机械、电子、化工、家具以服装、日用品、机械、电子、化工、家具为代表的制造业占龙岗企业总数的近为代表的制造业占龙岗企业总数的近70%龙岗工商企业办公地点分布比例图龙岗工商企业办公地点分布比例图51.20%9.80%9.10%3.70%7.30%15.20%3.70%厂房（含工业区）写字楼住宅住宅裙楼公共建筑（含政府办公楼）商铺其它调查说明：对在龙岗区登记注册的11522家经营实体采取了等距随机抽样的方法抽取了210个样本，获得有效样本164个。半数以上的企业在工业区厂房内办公，在商铺办公半数以上的企业在工业区厂房内办公，在商铺办公的也有相当比例的也有相当比例写字楼需求调查写字楼需求调查40%60%33%67%33%67%20%80%0%50%100%纺织服装商务购物电子电器金属机械主要行业中心城办公意向拟到中心城办公不到中心城办公龙岗区企业办公现状满意度龙岗区企业办公现状满意度42%40%18%满意一般不满意调查说明：调查说明：对龙岗区11522家工商企业进行随机与配额相结合的方法抽出样本210家，进行电话访谈，获得有效样本40个。配额的依据为2003年龙岗工商企业构成比例。调查结果：调查结果：35%的受访企业表示会考虑更换办公地址，其中约30愿意到中心城办公，平均需求面积为193.6，愿意接受的月平均租金为30.530.5元元/（含管理费）第三产业的发展，金融、贸易、咨询类公司大量出现制造型企业内部功能细化，市场、研发部门与生产场所的独立产生需求高科技型创业公司城市土地稀缺性凸现产业结构的转变城市集聚功能降低营商成本写字楼物业产生的必要条件单个企业无法单独负担建筑的成本面积面积：约28000平方米（裙楼4800平方米）地址地址：中心城区政府对面入伙时间入伙时间：2000年出租价格出租价格：46元/平方米（含管理费）售价售价：8000元/平方米经营状况：经营状况：1、写字楼共21层，开发商自用3层，仅售不到2层2、写字楼目前出租率40%3、裙楼是电子世界市场，出租均价120元/平方米，出租率90%案例点评：志联佳大厦案例点评：志联佳大厦龙岗写字楼市场调查小结龙岗写字楼市场调查小结1、制造加工业是龙岗经济的主体，第三产业所占比重不大，因此半数以上的企业在工业区厂房内办公。2、从已经入驻写字楼的企业和重点抽样的结果分析，金融、实业、电子科技类企业是写字楼需求的主要客户。3、从写字楼物业产生的必要性来看，中心城在产业结构、城市集聚功能和土地稀缺性三个条件上不太成熟。因此，目前龙岗中心城的写字楼尚处于市场导入期，存在一定需求，但近期需求有限。4、在中心城发展写字楼较在龙岗其它区域具有优势。住宅市场分析住宅市场分析商业市场分析商业市场分析写字楼市场分析写字楼市场分析酒店市场分析酒店市场分析公寓市场分析公寓市场分析罗湖口岸罗湖口岸华强北华强北岗厦岗厦石厦石厦中心区中心区中心西区中心西区南山南山八卦岭八卦岭东门东门世界金融中心世界金融中心罗湖商务中心罗湖商务中心地王信兴大厦地王信兴大厦嘉汇新城嘉汇新城爵士大厦爵士大厦名仕阁名仕阁赛格群星广场赛格群星广场金茂礼都金茂礼都荔景大厦荔景大厦江苏大厦江苏大厦丹枫白露丹枫白露汇展阁汇展阁酒店式公寓 商务公寓 产权式公寓华乐星苑华乐星苑深圳市公寓分布深圳市公寓分布公寓的发展特点类别特点分布典型物业酒店式公寓产权统一，通过长期经营获利罗湖地王商圈世界金融中心产权式公寓产权分割，可以销售罗湖地王、国贸商圈名仕阁商务公寓档次稍逊，偏重办公罗湖与华强北繁华地带群星广场公寓对城市CBD与写字楼的依附性很强。因此，一般分布在城市CBD与繁华商圈附近。龙岗的公寓市场发展与写字楼、商业的发展情况紧密相关。地址 ：龙翔大道吉祥路路口入伙时间：2003年7月30日销售价格：4000-4400元/平方米出租价格：35元/平方米管理费 ：2.85元/平方米销售率 ：30%单套面积80-120平方米，两栋约60套，现有两家企业入驻产品特点：一梯两户，除厨卫外是一个大开间，可自由组隔，公共部分装修简单案例案例紫薇苑商务公寓紫薇苑商务公寓住宅市场分析住宅市场分析商业市场分析商业市场分析写字楼市场分析写字楼市场分析酒店市场分析酒店市场分析公寓市场分析公寓市场分析26.18 26.8320.8233.0233.6341.3348.6638.2952.6233.5456.0533.3595.435.85114.743.49140.6505010015019941996199820002002龙岗区旅游部门接待旅游者（万人次）宾馆酒店接待过夜旅游者旅游景点接待游客客房数与开房率01000200030004000500019941995199619971998199920002001200201020304050客房数（间）开房率（）酒店市场分析酒店市场分析近四年来，龙岗区旅游景点接待游客数大幅上升，酒店留宿旅客数增长较慢龙岗酒店业客房数稳步增加，平均入住率为40。按照常规，酒店的盈亏平衡点约为55。可以初步判断，该区域酒店业整体盈利水平不高，相当部份存在亏损。龙岗区酒店业接待旅游者（万人次）01020304050199419951996199719981999200020012002宾馆酒店接待过夜旅游者乘幂(宾馆酒店接待过夜旅游者)对酒店需求的预测对酒店需求的预测我们用指数平滑法对2003年龙岗酒店业的需求做一下预测。Yt=xt-1+(1-)yt-1经检测，为0.7时误差最小，因此取0.7。可以估算出2003年龙岗区的宾馆酒店接待过夜人数为41.0607万人次，与回归预测法的结果大体一致。按2003年留宿旅客数41万计算，2003年旅客对酒店的需求是1125间，远低于目前3800间的供应量。名称地址级别客房数备注金龙大酒店龙岗3星126龙都大酒店龙岗80入住率高君逸酒店横岗37603年8月新开业，硬件设施好汇都大酒店（西湖苑）坪地54凯利莱酒店布吉3星260金沙湾大酒店大鹏116晶都城平湖3星80总计1092龙岗区星级以上酒店一览表龙岗区星级以上酒店一览表名称地址客房数备注金龙大酒店深汕路1263星级龙都大酒店龙兴路80入住率高新雅大酒店深惠路爱联村100新装修新第一城大酒店深惠路南联村54新装修政府迎宾馆德政路不对政府外人员开放总计360龙岗镇主要酒店一览表龙岗镇主要酒店一览表龙岗镇主要酒店的分布龙岗镇主要酒店的分布新雅大酒店新第一城酒店龙都大酒店政府迎宾馆皇冠假日酒店（筹）龙岗镇现有龙岗镇现有5家主要酒店，均分布在主干道上家主要酒店，均分布在主干道上（深惠路与深汕路），入住率约（深惠路与深汕路），入住率约50%。五星级酒。五星级酒店皇冠假日将于店皇冠假日将于2004年年10月试营业，位于区政月试营业，位于区政府边的吉祥路上。府边的吉祥路上。金龙大酒店罗湖口岸、东门罗湖口岸、东门华强北华强北中心区中心区中心西区中心西区景轩大酒店景轩大酒店景田酒店景田酒店圣廷苑酒店圣廷苑酒店帝豪酒店帝豪酒店环宇大酒店环宇大酒店晶都酒店晶都酒店香格里拉酒店香格里拉酒店富临大酒店富临大酒店投资大厦宾馆投资大厦宾馆东方之珠大酒店东方之珠大酒店四川宾馆四川宾馆北方大酒店北方大酒店友谊酒店友谊酒店深圳湾酒店深圳湾酒店威尼斯酒店威尼斯酒店香香密密湖湖深圳有五星级酒店深圳有五星级酒店10家、四星级酒店家、四星级酒店14家，多分家，多分布在风景区和交通便利的闹市区。布在风景区和交通便利的闹市区。参考案例参考案例 深圳深圳东莞酒店的两最：全球星级酒店密度东莞酒店的两最：全球星级酒店密度最高、全球星级酒店收费最低。东莞最高、全球星级酒店收费最低。东莞目前拥有星级酒店的数量在目前拥有星级酒店的数量在8080间以上，间以上，四、五星级按三星标准收费，三星按四、五星级按三星标准收费，三星按二星标准收费二星标准收费参考案例参考案例 东莞东莞东莞酒店业超常规发展是存在特定东莞酒店业超常规发展是存在特定历史条件的：历史条件的：优越的地理位置与交通条件，地优越的地理位置与交通条件，地处粤港澳中心地带，公路铁路畅通处粤港澳中心地带，公路铁路畅通发达的外向型工业与会展服务业，发达的外向型工业与会展服务业，13000多家外企提供了庞大的商务客多家外企提供了庞大的商务客源源宽松的政策环境宽松的政策环境银城酒店银城酒店三正半山酒店三正半山酒店逸东酒店逸东酒店龙泉国际酒店龙泉国际酒店豪门酒店豪门酒店明苑度假村明苑度假村东莞山庄东莞山庄江龙酒店江龙酒店海悦酒店海悦酒店乌沙酒店乌沙酒店长安酒店长安酒店虎门、长安虎门、长安城区城区樟木头樟木头麻涌宾馆麻涌宾馆名冠金凯悦酒店名冠金凯悦酒店常平丽城假日常平丽城假日 酒店酒店 东莞市三星级以上酒店散布于城区和虎门、常平等发达城东莞市三星级以上酒店散布于城区和虎门、常平等发达城镇。这些地方的经济发展迅速，人口密度较大。镇。这些地方的经济发展迅速，人口密度较大。龙岗区酒店业不太发达，星级以上酒店数目不多，暂无4星级以上的酒店。龙岗区游客总量增长较快，但是住宿旅客增长相对较缓。酒店业整体上供过于求，现有客房数远超过旅客的需求，但星级酒店的客房供应数不足以满足全部需求。在吉祥路筹备的5星级皇冠假日酒店引入了领先的酒店管理公司，会是本项目强有力的竞争。龙岗区政府规划在每个镇兴建一个高星级的酒店，在相关政策上进行倾斜。对龙岗酒店业的基本判断对龙岗酒店业的基本判断高星级酒店存在市场空间，但是不可控因素很多，因此规高星级酒店存在市场空间，但是不可控因素很多，因此规模不宜过大。考虑到酒店最优规模的经验值是模不宜过大。考虑到酒店最优规模的经验值是20000-30000平米，建议本项目建一栋平米，建议本项目建一栋25000平米左右的酒店。平米左右的酒店。第五部份第五部份 总体战略与定位总体战略与定位目标回顾目标回顾l分三期开发l2004-2008年5年开发周期l一期利润用作后期开发和水电站投资（约3亿）制定战略的原则制定战略的原则一、从品牌形象角度：一、从品牌形象角度：q树立项目形象树立项目形象q各项物业形态相互协调各项物业形态相互协调 提升中心区形象并高度整合提升中心区形象并高度整合二、从投资收益角度：二、从投资收益角度：q实现价值最大化实现价值最大化 功能定位有利于整体价值提升和实现功能定位有利于整体价值提升和实现q易于回收资金易于回收资金 以销售为目标以销售为目标q尽可能规避风险尽可能规避风险 减轻发展商负担减轻发展商负担战略制定前的反思一战略制定前的反思一 市政中心引导下的中心城全面支撑物业价值的假说是否成立？级差地租是经济自然发展的产物，并不因为市政中心的变迁而迅速出现 实证：中心城土地还远未到达峰值地价 中心城的规划中运用了大广场、大交通、大绿化，造成商业氛围不浓 实证：龙岗镇龙兴街的商铺租金远高于中心城的商铺结论：假说不成立，这种模式下的中心城对住结论：假说不成立，这种模式下的中心城对住宅有支撑作用，但对于本项目的其他物业形态宅有支撑作用，但对于本项目的其他物业形态的价值支撑短期内不明显的价值支撑短期内不明显 如何最大限度地将中心城的区位优势转化为项目各项物业的实际价值？都市复兴计划都市复兴计划 高举都市复兴的旗帜，弥补中心城规划的不足，集聚人气，加强中心城的核心地位 推进复兴计划过程中，全面展示与提升本项目各项物业的价值与地位战略制定前的反思二战略制定前的反思二总体战略都市复兴计划，价值全面升级都市复兴计划，价值全面升级RBD+Town center中国的，不是西方的中国的，不是西方的混合的，不是单一的混合的，不是单一的都市复兴之诠释都市复兴之诠释 都市复兴理念旨在再造城市社区活力，寻求重新整合现代生活的诸种要素(如家居、工作、购物、休闲等)，试图在更大的区域开放性空间范围内重构一个紧凑、方便宜行的城市街区。我们对都市复兴的理解是：人性的，不是机械的人性的，不是机械的热闹的，不是冷清的热闹的，不是冷清的推进都市复兴计划的意义提升区域价值，树立竞争壁垒提升区域价值，树立竞争壁垒推进龙岗中心城城市化进程推进龙岗中心城城市化进程项目定位龙岗中心城集酒店、商业、公寓、住宅于一体的活力RBD（复兴商业区）与Town center（城镇中心）RBD释义RBD是英文Renaissance Business District的缩写，译为复兴商业区复兴商业区，指的是城市中心集合了大量的商业、休闲娱乐设施的区域，以街区为主。本项目是一个旧城改造项目，又位于龙岗新中心城，与现代城市复兴运动的特征非常吻合。我们完全可以通过建设RBD，改进龙岗新中心城的布局与重心，使之更符合人性的需求，同时达到充分挖掘物业价值的目的Town center释义 Town center本意是城镇中心，在现代美国被演绎为大型购物中心、办公楼、娱乐场所和住宅的综合体。如哥伦比亚州东北部的Easton Town Center就是一个15万平米的建筑群。在center中，设置了很多参与性的活动和服务，力求满足了人们各种可能的需求案例E