物业用房梳理70P

1部门 文件名各地区物业用房梳理文本各地区物业用房梳理文本n 现状n 数据分析n 物业用房面积n 改进建议集团物业中心集团物业中心2010年年4月月11日日2集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板目的：目的：1、将物业用房形成集团标准，降低各地区建设阶段设计及沟通成本。、将物业用房形成集团标准，降低各地区建设阶段设计及沟通成本。2、以满足功能、法规，从简经济的原则，使产品溢价最大化。、以满足功能、法规，从简经济的原则，使产品溢价最大化。3集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板43%25%32%各地各地物业物业用房用房配置配置面积现状：面积现状：满足法规不满足法规超标100平米以上n 现状现状 附件：明细表附件：明细表低于法规面积的低于法规面积的项目项目大于法规面积大于法规面积100100项目项目满足法规面积的满足法规面积的项目项目重庆香樟林重庆南苑重庆南苑重庆蓝湖郡重庆西苑重庆西苑重庆水晶郦城重庆观山水重庆西城天街重庆郦江重庆睿城重庆观山水成都三千城成都翠微清波重庆睿城成都长桥郡成都晶蓝半岛成都晶蓝半岛北京香醍漫步成都翠微清波北京花盛香醍北京花盛香醍北京香醍漫步北京滟澜山重庆紫都城成都三千里4集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板3、各地方法规现状：、各地方法规现状：n 现状现状 地区地区 法规名称法规名称 执行时间执行时间 面积比例面积比例 底限面积要求底限面积要求对地上面要求对地上面要求 重庆重庆 重庆物业管理条例 2009年10月1日350设在地上，无电梯的不得高于4层成都成都 成都市物业管理条例2008年月1日280地面以上部分不低于50北京北京 北京市物业管理条例2010年10月1日_150100平米设在地上 上海上海 关于上海市实施物业管理条例的若干意见 2009年9月1日2100设在地上 西安西安 陕西省物业管理条例2005年9月1日超过三十万平方米的，除按照三十万平方米的3提供外，超过部分按1的标准提供；地面以上部分不低于50无锡无锡 无锡物业管理条例2006年2月1日3（地上建筑面积）地上计容面积常州常州 常州物业管理条例2005年12月7日4地上计容面积沈阳沈阳 沈阳市住宅物业管理规定2006年1月1日3150设在地上杭州杭州杭州物业管理条例2006年10月1日4地上计容面积青岛青岛 青岛市物业管理条例2006年1月1日5100无明确规定附件：各地区地方法规链接：附件：各地区地方法规链接：5集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板n 物业用房面积建议物业用房面积建议 名称名称 固定面积固定面积浮动面积浮动面积说明说明2020万以内万以内203020303030万方以上万方以上管理处用房管理处用房 1401401601601601601 1、每个项目设置、每个项目设置1个；个；2 2、出入口向外，具有自然通风采光；、出入口向外，具有自然通风采光；3 3、精装修；、精装修；4 4、设在地上；、设在地上；客户中心用房客户中心用房 8080808080801 1、服务半径、服务半径1000米，增加米，增加1个；个；2、有集中性商业、有集中性商业项目，各增加项目，各增加1个。个。1 1、出入口向外，具有自然通风采光；、出入口向外，具有自然通风采光；2 2、精装修；、精装修；3 3、小区相对居中位置、小区相对居中位置4 4、设在地上；、设在地上；工程维保中心用房工程维保中心用房 80801001001001001 1、设在小区相对居中位置；、设在小区相对居中位置；2 2、可设在地下、有通风、可设在地下、有通风 秩序维护中心用房秩序维护中心用房 1201201401401401402020/间间*N（间数）（间数）1 1、各业态均按、各业态均按5000/人计算保安人计算保安人数（建筑面积）；人数（建筑面积）；2 2、N=（项目建筑总面积（项目建筑总面积5000/人）人）8人人/间（保安住宿：每人使间（保安住宿：每人使用面积约用面积约2.5，每间使用面积为，每间使用面积为20）3 3、住宿具有自然通风、住宿具有自然通风、地上地上采光；采光；4 4、秩序维护中心固定面积主要为培、秩序维护中心固定面积主要为培训活动室、卫生间、洗澡间和晾衣训活动室、卫生间、洗澡间和晾衣间等，宿舍均为浮动面积。间等，宿舍均为浮动面积。环境治理中心用房（保洁环境治理中心用房（保洁+绿化）绿化）6060707070701 1、服务半径、服务半径1000米，增加米，增加1个；个；2、有集中性商业、有集中性商业项目，各增加项目，各增加1个。个。1 1、设在小区相对居中位置；、设在小区相对居中位置；4040404040402 2、可设在地下、有通风、可设在地下、有通风库房库房 60608080100100每项目设置每项目设置1个，靠近工程用房设置；个，靠近工程用房设置；固定面积合计固定面积合计580580670670690690浮动面积：浮动面积：管理区域规模，服务半径和业态差异，导致管理区域规模，服务半径和业态差异，导致物业用房增加浮动面积。物业用房增加浮动面积。备注：备注：1.以上面积均为套内使用面积以上面积均为套内使用面积，研发平面设计时根据实际使用的交通面积。，研发平面设计时根据实际使用的交通面积。2.物业用房面积物业用房面积=固定面积固定面积+浮动面积浮动面积3.销售中心物业用房，结合售场修建保安休息室销售中心物业用房，结合售场修建保安休息室10平米、保洁休息室平米、保洁休息室10平米；保安宿舍平米；保安宿舍90平米（可租赁或修建临时板房解决，距售场距离平米（可租赁或修建临时板房解决，距售场距离1.5公里内），在销售公里内），在销售中心修建过程中同步考虑。中心修建过程中同步考虑。6集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板n 物业需求面积与法规面积核对表物业需求面积与法规面积核对表_计算面积为套内使用面积计算面积为套内使用面积 地区地区 法规名称法规名称 执行时间执行时间 面积比例面积比例 法规面积法规面积测算示例测算示例物业需求面积示例物业需求面积示例2020万万方方3030万万方方6060万方万方9090万万方方2020万方万方 3030万方万方 6060万方万方 9090万方万方重庆重庆 重庆物业管理条例重庆物业管理条例 20092009年年1010月月1 1日日33600600 900900 1800180027002700580580910910 12801280 14401440成都成都 成都市物业管理条例成都市物业管理条例20082008年月年月1 1日日2400 600 12001800北京北京 北京市物业管理条例北京市物业管理条例20092009年年2 2月月1 1日日150上海上海 关于上海市实施关于上海市实施物业管理条例物业管理条例的的若干意见若干意见 20092009年年9 9月月1 1日日22400 600 12001800西安西安 陕西省物业管理条例陕西省物业管理条例20052005年年9 9月月1 1日日超过三十万平方米的，除按超过三十万平方米的，除按照三十万平方米的照三十万平方米的3提供提供外，超过部分按外，超过部分按1的标准的标准提供；提供；600600 900900 1200120015001500无锡无锡 无锡物业管理条例无锡物业管理条例20062006年年2 2月月1 1日日33（地上建筑面积）（地上建筑面积）600600 900900 1800180027002700常州常州 常州物业管理条例常州物业管理条例20052005年年1212月月7 7日日44800800120012002400240036003600沈阳沈阳 沈阳市住宅物业管理沈阳市住宅物业管理规定规定20062006年年1 1月月1 1日日33600600 900900 1800180027002700杭州杭州杭州物业管理条例杭州物业管理条例20062006年年1010月月1 1日日44800800120012002400240036003600青岛青岛 青岛市物业管理条例青岛市物业管理条例20062006年年1 1月月1 1日日55100010001500150030003000450045007集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板n 物业用房平面设计及面积组成物业用房平面设计及面积组成客户接待中心客户接待中心 名称名称功能分区功能分区面积面积功能介绍功能介绍要求要求客户接客户接待中心待中心接待大厅接待大厅4545用于接待客户来访，用于接待客户来访，办理物业手续。能满办理物业手续。能满足足3-4人的接待能力。人的接待能力。1 1、出出入口对入口对外，精外，精装修装修2 2、设、设在地上在地上、自然、自然通风通风3 3、设、设置防盗置防盗卷帘门卷帘门接待接待室室1010用于客户投诉或纠纷用于客户投诉或纠纷处理。处理。业主资料室业主资料室1010用于存放业主档案、用于存放业主档案、装修资料和寄存客户装修资料和寄存客户物品等。物品等。呼叫中心呼叫中心10103-4人接待客户电话报人接待客户电话报事，处理报事跟踪，事，处理报事跟踪，系报事处置指挥中心，系报事处置指挥中心，配置有配置有3-4台电脑。台电脑。卫生间卫生间5 5分设分设1个蹲便器、面盆、个蹲便器、面盆、墩布池，业主和员工墩布池，业主和员工使用使用2、基本面积及使用说明、基本面积及使用说明1、平面示意图、平面示意图8集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板名名称称功能分区功能分区面面积积功能说明功能说明要求要求管理管理处处区域经理区域经理办公室办公室1010区域经理办公场所，配区域经理办公场所，配1张办张办公桌、公桌、2张凳子、张凳子、2座沙发座沙发1个个1 1、精精装修装修,每个项每个项目设目设1 1个个.2 2、设、设在地上在地上3 3、单、单独向外独向外时设防时设防盗门盗门集中办公集中办公区区6060客户中心、保安、环境、工客户中心、保安、环境、工程员工使用电脑的办公场地程员工使用电脑的办公场地，配置，配置10台以上电脑。台以上电脑。财务室财务室1010提供该部门提供该部门1 1名工作人员日常名工作人员日常办公，因涉及大量财务票据，办公，因涉及大量财务票据，需独立设置办公室。需独立设置办公室。资料室资料室2525用于项目竣工资料存放管理，用于项目竣工资料存放管理，约约500600500600盒盒会议室会议室4040用于区域每周例会，班长及用于区域每周例会，班长及骨干以上均要参加，约骨干以上均要参加，约20402040人左右人左右值班室值班室7 7用于客户中心员工夜间查岗用于客户中心员工夜间查岗休息。休息。更衣室更衣室8 8用于员工存放工装、更换工用于员工存放工装、更换工作服。作服。n 物业用房平面设计及面积组成物业用房平面设计及面积组成管理处管理处 1、平面示意图、平面示意图2、基本使用面积、基本使用面积9集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板名称名称功能分功能分区区面积面积功能说明功能说明要求要求工程维工程维保中心保中心用房用房值班室值班室会议室会议室5050工程人员配置，一般工程人员配置，一般按按80100户户/人，用于人，用于每日早会及培训使用每日早会及培训使用1 1、项目相对居中设、项目相对居中设置，集中性商业与置，集中性商业与住宅应分开住宅应分开2 2、根据服务半径设、根据服务半径设置：置：a a、分散间距在、分散间距在1 1公公里内的项目，设置里内的项目，设置1 1个工程用房；个工程用房；b b、分散间距大于、分散间距大于1 1公里的，设置公里的，设置2 2个；个；c c、其他以此类推。、其他以此类推。D D、北方地区设置地、北方地区设置地采暖。采暖。3 3、设在地下、设在地下电梯值电梯值班室班室1010提供专业电梯公司提供专业电梯公司2人人值班，存放电梯图纸、值班，存放电梯图纸、工具和常用配件工具和常用配件休息室休息室1212工程夜班工程夜班1212人休息室人休息室资料室资料室8 8用于部门日常运行资用于部门日常运行资料及文件存放料及文件存放加工间加工间1010用于安装钻床、砂轮、用于安装钻床、砂轮、龙门钳、台钳等加工龙门钳、台钳等加工工具和存放斗车、楼工具和存放斗车、楼梯等工具梯等工具工具间工具间1010用于员工工具、对讲用于员工工具、对讲等物品的存放。等物品的存放。1、平面示意图、平面示意图2、基本使用面积、基本使用面积n 物业用房平面设计及面积组成物业用房平面设计及面积组成工程维保中心工程维保中心 10集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板名称名称功能分功能分区区面积面积功能说明功能说明要求要求环境治理环境治理中心中心-保保洁洁更衣室更衣室1515保洁员工衣物更换保洁员工衣物更换1 1、项目相对居、项目相对居中设置，集中中设置，集中性商业与住宅性商业与住宅应分开应分开2 2、根据服务半、根据服务半径设置：径设置：a a、分散间距在、分散间距在1 1公里内的项目公里内的项目，设置，设置1 1个工程个工程用房；用房；b b、分散间距大、分散间距大于于1 1公里的，设公里的，设置置2 2个；个；c c、其他以此类、其他以此类推。推。D D、北方地区设、北方地区设置地采暖。置地采暖。3 3、设在地下、设在地下值班室值班室+会议室会议室50（按（按40万计算）万计算）保洁员工配置，一般按保洁员工配置，一般按建面建面80008000/人，用于会人，用于会议、培训。议、培训。工具间工具间15用于公用工具存放用于公用工具存放环境治理环境治理中心中心-绿绿化化值班室值班室会议室会议室15用于早会、培训用于早会、培训储物室储物室1515用于药物、机具存放用于药物、机具存放工具间工具间1010用于存放割草机、绿篱用于存放割草机、绿篱机、地刷机、吸水机、机、地刷机、吸水机、楼梯等工具。楼梯等工具。1、平面示意图、平面示意图2、基本使用面积、基本使用面积n 物业用房平面设计及面积组成物业用房平面设计及面积组成环境治理、库房环境治理、库房 库房库房100100用于各部门公共物品保用于各部门公共物品保存、领用存、领用设在地下设在地下11集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板名称名称功能分区功能分区面积面积合计面合计面积积要求要求安全安全护卫护卫中心中心用房用房宿舍宿舍1 120202020N(N(间数间数)1 1、具有采光、通风要、具有采光、通风要求；求；2 2、宿舍数量、宿舍数量=项目总面项目总面积积/（人均配置面积（人均配置面积*单单位宿舍人员配置）位宿舍人员配置）各业态均按建筑面积每各业态均按建筑面积每50005000/人计算。人计算。3 3、宿舍：每个宿舍、宿舍：每个宿舍8-8-1212人，布置人，布置4-64-6个个2 2*1 1米米的上下位床铺、长的上下位床铺、长1.81.8*厚厚0.60.6*高高2.42.4米米6 6门衣柜门衣柜2 2个。个。4 4、100100人以内的项目，人以内的项目，设置设置1 1个保安宿舍；个保安宿舍；100100人以上的项目设置人以上的项目设置2 2个个保安宿舍，临界线上的保安宿舍，临界线上的可做适当调整。可做适当调整。5 5、偏远项目和有女队、偏远项目和有女队员需求的项目应设置女员需求的项目应设置女性宿舍性宿舍1212间。间。6 6、北方地区设置地采、北方地区设置地采暖暖宿舍宿舍2 22020宿舍宿舍3 32020宿舍宿舍4 42020女宿舍女宿舍1 12020女宿舍女宿舍2 22020工程应急工程应急宿舍宿舍1515140140主管宿舍主管宿舍6 6洗澡间洗澡间1010洗衣间洗衣间1010卫生间卫生间1414晾衣间晾衣间2020保安储物保安储物间间1515活动室活动室+培训室培训室5050n 物业用房平面设计及面积组成物业用房平面设计及面积组成安全护卫中心安全护卫中心 1、平面示意图、平面示意图2、基本使用面积、基本使用面积12集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板名称名称功能分区功能分区面积面积合计面合计面积积要求要求员工食员工食堂堂食堂用餐区食堂用餐区303050501 1、适用于较偏、适用于较偏远且员工生活解远且员工生活解决有困难的项目决有困难的项目。2 2、北方地区设北方地区设置地采暖。置地采暖。厨房（储藏厨房（储藏间）间）2020销售中销售中心内物心内物业用房业用房保安休息室保安休息室10101101101 1、放置架空主、放置架空主机，保安换岗休机，保安换岗休息用房息用房2 2、根据营销提、根据营销提交人员需求设置交人员需求设置宿舍数量，但应宿舍数量，但应考虑滚动开发人考虑滚动开发人员增加的宿舍员增加的宿舍3 3、北方地区设、北方地区设置地采暖。置地采暖。保洁休息室保洁休息室1010销售中销售中心保安心保安宿舍宿舍宿舍2020宿舍宿舍2020浴室浴室8 8卫生间卫生间5 5洗衣间、凉洗衣间、凉衣间衣间1212培训、娱乐培训、娱乐室室2525n 物业用房平面设计及面积组成物业用房平面设计及面积组成安全护卫中心安全护卫中心 1、平面示意图、平面示意图 无无2、基本使用面积、基本使用面积13集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板n 改进建议改进建议 集团统一各地区物业用房标准：集团统一各地区物业用房标准：a、装修标准；、装修标准；b、物业用房面积配置标准；、物业用房面积配置标准；c、物业用房平面分隔设计标准；、物业用房平面分隔设计标准；物业用房配置标准物业用房配置标准a、装修及面积配置标准见以下附件、装修及面积配置标准见以下附件b、物业用房平面分隔设计见本、物业用房平面分隔设计见本ppt14部门文件名感谢聆听！感谢聆听！Thanks！