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房屋建筑基本知识 编写人：佳 2007年 4月 目 录 一、房地产常识 二、建筑基本常识 三、房屋建筑质量分类 四、房屋渗漏原因及防治 五、建筑防水知识简介 六、房屋建筑维护 七、房屋建筑与物业管理 一、房地产常识 了解房地产最基本的知识。 1. 容积率： 是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指 标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面 积的比值，即：容积率总建筑面积 建筑用 地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面 积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建 筑总量越小，居住生活质量就会越高。 2. 建筑密度： 规划地块内各类建筑基底占地面积与地 块面积之比。 3. 出房率： 是指住宅净使用面积占销售面积的百分 比。由于住宅销售面积的计算是以楼为 单位的，所以相同的房型在不同的楼号 内，虽然使用面积相同，但销售面积会 有不同。 4. 住宅居住面积： 是指小区 住宅分户门内的卧室和起居室 等的净面积的总和。 5. 绿地率： 是指规划建设用地范围内的绿地面积与 规划建设用地面积之比。目前规定的新 建小区绿化率应在 30 以上。 6. 住宅的层高和净高： 层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高 度国家在设计上有个要求，这个高度就叫层高。具体 地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面 ）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺 寸。 住宅建筑模数协调标准 （ GBI100-87 ）中规定，住宅的层高采用下列参数： 2.6 米 、 2.7 米 、 2.8 米 。净高则是指层高减去楼板厚 度的净剩值。 7. 住宅的进深： 住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋 或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴 线之间的实际长度。根据 住宅建筑模数协调标准 （ GBI100-87 ）规定，住宅的进深采用下列常用参数： 3.0 米 、 3.3 米 、 3.6 米 、 3.9 米 、 4.2 米 、 4.5 米 、 4.8米、 5.1 米 、 5.4 米 、 5.7 米 、 6.0 米 。 8. 住宅的开间： 在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内 一 面墙的 定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因 为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开 间在住宅设计上有严格的规定。根据 住宅建筑模数 协调标准 （ GBI110-87 ）规定：住宅建筑的开间常 采用下列参数： 2.1 米 、 2.4 米 、 2.7 米 、 3.0 米 、 3.3 米 、 3.6 米 、 3.9 米 、 4.2 米 。 9、什么是日照间距？ 日照间距 ， 就是前后两栋建筑之间 ， 根据日照 时间要求所确定的距离 。 日照间距的计算 ， 一 般以冬至这一天正午正南方向房屋底层窗台以 上墙面 ， 能被太阳照到的高度为依据 10. 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则节选： 商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的， 应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。 商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑 面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。 商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积 套内建筑面积由以下三部分组成： A. 套（单元）内的使用面积 B. 套内墙体面积（商品房各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括 山墙均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非共用墙墙体水平的 投影面积的全部计入套内墙体面积） C.阳台建筑面积 套内建筑面积的计算公式为： 套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积 公用建筑面积由以下两部分组成： 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其 他功能上为整栋筑物服务的公共用房和管理用房建筑面积。 套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（山墙）墙体水平投影面积的一半。 公用建筑面积计算： 整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除 已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物 的公用建筑面积。 公用建筑面积分摊系数计算： 公用建筑面积分摊系数公用建筑面积 套内建筑面积之 和 分摊的公用建筑面积公用建筑面积分摊系数 套内建筑面积 11. 房地产开发企业将住宅商品房交付使用 时，应当向购房人明示 ： 住宅商品房准许交付使用证 ，提供 商品房质量保证书 和 商品房使用 说明书 。 12. 商品房销售包括商品房现售和商品房预 售 商品房现售，是指房地产开发企业将已经完成所有权 初始登记和取得准许交付使用证的商品房出售给购房 人，由购房人支付房价款的行为。商品房预售，是指 房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购 房人，由购房人支付房价款的行为。 13. 商品房销售须具备以下五证： 国有土地使用证 、 建设用地规划 可证 、 建设工程规划许可证 、 施工许可证 和 商品房销售许可 证 。 二、建筑基本常识 简单了解建筑术语及其含义 1、什么是建筑红线？ 建筑红线指规划部门批给建设单位的占 地面积，一般用红笔圈在图纸上，具有 法律效力。 2、建筑物与构筑物有何区别？ 凡供人们在其中生产 、 生活或其他活动 的房屋或场所都叫做建筑物 ， 如公寓 、 厂房 、 学校等； 而人们不在其中生产或生活的建筑 ， 则 叫做构筑物 ， 如烟囱 、 水塔 、 桥梁等 。 3、建筑物等级如何划分？ 建筑物的等级是依据耐久等级（使用年限）和耐火等 级（耐火年限）进行划分的。 （ 1）按耐久等级划分，共分为四级：一级，耐久年限 100年以上；二级，耐久年限 50100年；三级，耐久年 限 2550年；四级，耐久年限 15年以下。 （ 2）按耐火等级划分，共分为四级：从一级到四级，建 筑物的耐火能力逐步降低。 4、什么是勒脚？ 外墙墙身下部靠近室外地坪的部分叫勒脚。勒 脚的作用是防止地面水、屋檐滴下的雨水的侵 蚀，从而保护墙面，保证室内干燥，提高建筑 物的耐久性。勒脚的高度一般为室内地坪与室 外地坪的高差 5、什么是踢脚？ 踢脚是外墙内侧和内墙两侧与室内地坪交接处 的构造。踢脚的作用是防止扫地时污染墙面。 踢脚的高度一般在 120mm150mm。 6、什么是散水？什么是明沟？其作用是什么？ 散水是靠近勒脚下部的排水坡； 明沟是靠近勒脚下部设置的排水沟。 它们的作用都是为了迅速排除从屋檐滴下的雨水，防 止因积水渗入地基而造成建筑物的下沉。 7、什么是过梁？其作用是什么？ 过梁是门窗洞口上方的横梁，其作用是 承受门窗洞口上部的荷载，并把它传到 门窗两侧的墙上，以免门窗框被压坏或 变形。过梁的长度一般为门窗洞口的跨 度加 500mm。 8、什么是圈梁？其作用是什么？ 圈梁又称 “ 腰箍 ” ， 是在墙身上设置的 处于同一水平面的连续封闭梁 。 其作用 是加强整个建筑物的整体性和空间刚度 ， 抵抗房屋的不均匀沉降 ， 提高建筑物的 抗震能力 。 9、什么是变形缝？ 当房屋受到温度变化及相邻部位的不均匀沉降 和地震引起的相互碰撞等不利的外界因素影响 时 ， 会导致整个建筑的变形 、 开裂等破坏 ， 为 避免房屋遭到这样的破坏 ， 常把房屋人为地分 成几个独立单元 ， 保证它们各自变形时互不干 扰 ， 这些单元之间的缝隙就是变形缝 。 10、变形缝分几种类型？ 根据外界破坏因素的不同 ， 把变形缝分三种 ， 即伸缩缝 、 沉降缝和防震缝 。 （ 1）伸缩缝 伸缩缝也叫温度缝 ， 是考虑温度变化时对建筑物的影 响而设置的 。 气候的冷热变化会使建筑材料和构配件 产生胀缩变形 ， 太长和太宽的建筑物都会由于这种胀 缩而出现墙体开裂甚至破坏 。 因此 ， 把太长和太宽的 建筑物设置伸缩缝分割成若干个区段 ， 保证各段自由 胀缩 ， 从而避免墙体的开裂 。 伸缩缝缝宽 2030mm， 内填弹性保温材料 。 （ 2）沉降缝 沉降缝是考虑房屋有可能会在某些部位出现不均匀沉 降而设置的。当建筑物相邻部分的高差、荷载、结构 形式以及地基承载力等有较大差异或建筑物的平面形 状复杂或相连建筑物分期建造时，相邻部位就有可能 出现不均匀沉降，从而导致整个建筑物的开裂、倾斜 甚至倒塌。因此，设置沉降缝把建筑物分割成若干个 独立单元，保证每个单元各自沉降，彼此不受制约。 沉降缝的宽度一般为 30120mm。 （ 3）防震缝 防震缝是考虑地震对建筑的破坏而设置的。对于地震 设防地区的多层砌体房屋，当房屋的立面高差在 6米以 上时，或房屋有错层，且楼板高差较大时，或房屋各 部分结构刚度、质量截然不同时，地震中，房屋的相 邻部分有可能相互碰撞而造成破坏，所以，需要设计 防震缝把建筑物分割成若干个形体简单、结构刚度均 匀的独立单元，以避免震害。防震缝的宽度一般为 50100mm。 三、房屋建筑质量分类 完好房屋 基本完好房屋 一般损坏房屋 严重损坏房屋 危险房屋 1、完好房屋 指主体结构完好。不倒、不塌、不漏。庭院不 积水、门窗设备完整，上下水道通畅，室内地 面平整，能保证居住安全和正常使用的房屋， 或者虽有一些漏雨和轻微破损，或缺乏油漆保 养，经过小修能及时修复。 2、基本完好房屋 指主体结构完好，少数部件虽有损坏，但不严 重，经过维修就能修复的房屋。 3、一般损坏房屋 指主体结构基本完好，屋面不平整、经常漏雨， 门窗有的腐朽变形，下水道经常阻塞，内粉刷 部分脱落，地板松动，墙体轻度倾斜、开裂， 需要进行正常修理的房屋。 4、严重损坏房屋 指年久失修，破损严重，但无倒塌危险，需进 行大修或有计划翻修、改建的房屋。 5、危险房屋 是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件， 随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保 证居住和使用安全的房屋。 四、房屋渗漏原因及防治 由于屋面造型、建筑做法的多样化，屋 面渗水的原因也多种多样。我们针对不 同情况的屋面渗漏分别予以论述。 1、平顶屋面渗漏治理分析 平顶屋面渗漏的表现形式分析： 保温平顶屋面渗漏主要表现为滞后性，往往在下雨时及下雨后短时间内 不一定出现漏水，相反，当晴天时却开始出现，而且气温越高，太阳越 大，渗漏越严重。渗漏时间相对较长，少则数天，多则十多天。当结构 层存在裂缝时，雨水漏进室内；当女儿墙与结构层之间存在裂缝，则沿 女儿墙裂缝部位向外渗漏。深圳有一栋办公大楼雨后漏水长达一个多月， 严重影响到正常使用。屋面保温层积水产生原因涉及到防水原理问题。 当屋面防水层出现缺陷的情况下，下雨时气温下降，导致保温层内空气 收缩，将雨水吸入保温层内，积聚在屋面结构层中。当天晴时，保温层 内气温上升，产生气压，将雨水推向裂缝。气压下降渗漏减缓，每天昼 夜气温交变，不断产生“呼吸”，渗漏不断进行，直到保温层内雨水逐 步减少，渗漏才逐步停止。 平顶保温屋面防水治理分析： A、维修情况分析一：不少单位采用防水涂料甚至防水卷 材，进行局部或整个屋面增加一道或数道防水，以为 只要最上面一层防水做好，就不会漏水。其实这是十 分错误的，也是一种浪费。道理很简单，当保温层内 积水难以蒸发，在气温交变的情况下，再好的防水层 难以抵挡气体膨胀压力。况且在维修时，蒸汽不断通 过原防水缺陷向外扩散，防水材料在固化前就受到该 气压和蒸汽的破坏，造成屡修屡漏的情况。这种维修 方法是不可取的。 B、维修方法二分析：相当一部分单位维修，采用开挖方 式，对屋面保护层、防水层、保温层进行开挖之后。 在渗漏部位涂刷涂料和油膏等，然后再进行恢复处理 , 对部分屋面渗漏治理可能一时效果，但可靠性、耐用 性并不一定理想，而多数情况下该治理方法是无效的。 原因是结构层漏点被封闭后，保温层积水的现象可能 会更严重。并会进一步出现新的渗漏点。 因此，对于平顶保温屋面的渗漏维修，需要根据具 体情况进行分析，制定合理的维修治理方案。 2、天面设备基础处渗漏 太阳能淋浴器造成的屋面渗漏，屋面渗水也是一种常 见而未被引起重视的情况。太阳能淋浴器的水箱大多 安装在屋面上，水箱支架多是方钢或角钢制成，直接 放置在屋顶上，很多柔性屋面被沉重锐利的支腿扎通 而渗漏，因而水箱支腿下必须安装垫片，防止其破坏 屋面防水层。 五、建筑防水知识简介 建筑防水 :为防止水对建筑物某些部位的渗透而从建筑 材料上和构造上所采取的措施。 按其采取的措施和手段的不同，分为 材料防水 和 构造 防水 两大类 材料防水 是靠建筑材料阻断水的通路，以达到防水的 目的或增加抗渗漏的能力，如卷材防水、涂膜防水、 混凝土及水泥砂浆刚性防水以及粘土、灰土类防水等 构造防水 则是采取合适的构造形式，阻断水的通路， 以达到防水的目的，如止水带和空腔构造等。 1、材料防水 卷材防水 用沥青和适量粉料加热调制成热沥青膏胶 结料（即玛蹄脂），将油毡分层铺贴于屋面、地下建 筑、储水构筑物的内外表面。 涂膜防水 在屋面或地下建筑物表面找平层上抹压或 涂刷具有防水能力的液态涂料。 刚性防水 用 混凝土 、水泥砂浆等材料或同时掺入防 水剂构成的刚性防水层。 2、构造防水 采取正确的构造形式防止雨水或地下水 侵入室内的统称 六、房屋建筑维护 为了保障房屋住用安全，保持和提高房屋的完 好程度和使用功能，必须对房屋建筑进行维护。 房屋建筑的维护是指对已建成的房屋进行拆改、 翻修和维护。房屋建筑的维护应根据地区和季 节的特点，与抗震加固、白蚁防治、抗洪、防 风、防霉等相结合。 房屋建筑维护相关法规 1、 城市房屋修缮管理规定 由国家建设部颁发，一九九一年八月一日起实施。规定 对房屋修缮各相关主体的责任、资金管理、质量管理、 定额管理和法律责任作出了规定。 2、 城市异产毗连房屋管理规定 于 1989年 11月 21日颁 布， 2001年 8月 15日修改。 城市异产毗连房屋管理规定 由于该规定对房屋共有部位、毗连部位的维 修管理作出了详细的规定，对物业管理的实际操 作有很强的指导意义，下面就其中相对重要的条 款作解释： 1、 本规定所称异产毗连房屋，系指结构相连或具 有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人 所有的房屋。 城市异产毗连房屋管理规定 2、 第五条 所有人和使用人对房屋的使用和修 缮，必须符合城市规划、房地产管理、消防和 环境保护等部门的要求，并应按照有利使用、 共同协商、公平合理的原则，正确处理毗连关 系。 这为物业管理中的装修管理规定提供了法 律依据。 城市异产毗连房屋管理规定 3、 第六条 所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、 屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等， 应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外， 任何一方不得多占、独占。所有人和使用人在房屋共 有、共用部位，不得有损害他方利益的行为 。该条款 对使用过程中规范业主行为提供了依据。 城市异产毗连房屋管理规定 4、 异产毗连房屋发生自然损坏（因不可抗力造成的损坏，视同自然 损坏），所需修缮费用依下列原则处理： （一）共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共 有房屋所有人按份额比例分担。 （二）共有墙体的修缮（包括因结构需要而涉及的相邻部位的 修缮），按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担。 （三）楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人 负责；其结构部位，由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担。 城市异产毗连房屋管理规定 （四）屋盖的修缮： 1不上人房盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋 所有人按份额比例分担。 2可上人屋盖（包括屋面和周边护拦），如为各层 所共用，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按 份额比例分担；如仅为若干层使用，使用层的房屋所 有人分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下层房 屋所有人按份额比例分担。 城市异产毗连房屋管理规定 （五）楼梯及楼梯间（包括出屋面部分）的修缮： 1各层共用楼梯，由房屋所有人按份额比例分担。 2为某些层所专用的楼梯，由其专用的房屋所有人 按份额比例分担。 （六）房屋共用部位必要的装饰，由受益的房屋所有人 按份额比例分担。 城市异产毗连房屋管理规定 （七）房屋共有、共用的设备和附属建筑（如电梯、水 泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等） 的修缮，由所有人按份额比例分担。 第十条 异产毗连房屋的自然损坏，应当按照本规 定及时修缮，不得拖延或者拒绝。 第十一条 因使用不当造成异产毗连房屋损坏的， 由责任人负责修缮。 七、房屋建筑与物业管理 房屋建筑是物业管理的客体之一，房屋建筑管 理是物业管理的重要工作内容。物业公司与业 主之间的很多矛盾都是由于房屋建筑管理不善 导致的。对房屋建筑知识的了解和掌握是物业 管理从业人员的一项基本素质 。希望通过本课 程的学习，对大家这方面的知识有所提高。 八、结束语 谢谢大家！