资源描述
一、 房地产市场特征与作用 1、房地产特点： 固定性、增值性、稀缺性、投资大 2、房地产市场的特征： 房地产市场是不完全开放的 房地产市场是多方位市场 房地产市场的时空矛盾 房地产市场是一个投资与投机性相结合的市场 市场模式多元化 流通形式多样化 流通价格多层次 3、房地产市场的作用 ： 交换功能 信息功能 激励功能 协调功能 4、城市土地供给 自然供给 经济供给 两者关系： 5. 影响经济供给的因素包括： （ 1）各类土地的自然供给 （ 2）利用土地的知识和技能 （ 3）社会需求 （ 4）价格 （ 5）土地利用计划 6. 土地供给与价格曲线 一般土地供给曲线 特殊土地供给曲线 7、城市土地需求 取决于经济发展 特殊土地需求曲线 一般土地需求曲线 讨论：土地有价无市 经济等产出曲线 生产等产出曲线 8、住宅供给 决定因素： 住宅建设资金的数量 建设材料的供给量 建筑企业的生产能力 住宅寿命： 指住宅投入使用到失去居住功能所经历的时间。 9. 住宅需求 影响因素： （ 1）经济发展的速度和水平 （ 2）城市人口发展状况 （ 3）城市住宅价格高低 （ 4）国家对住宅价格的补贴 10、住宅的供求平衡 取决于三方面： 首先 必须进行供求预测 其次 必须与 GDP的增长水平相适应 再次 充分引进市场机制，进行供求的调节 11、非居住用房供求平衡 房地产短期供给价格弹性小 把握平衡的要点是： 适合炒家的物业特点 相关性 超前性 结构性 政策性 1、 房地产投资环境 房地产投资活动整个过程的各种外部境况和条件的 总和。 七要素分析： 社会环境 经济环境 政治环境 文化环境 法律环境 地理环境 基础设施 第一层 第二层 第三层 社会环境 社会秩序 社会服务 硬件 、 软件 、 效率 社会信誉 社会制度 政治制度和管理制度 经济环境 宏观经济 GDP、 人均收入 、 存款 、 消费结构 和水平 、 引进投资 市场环境 市场吸纳量 市场供应量 市场购买力 市场价格 竞争状况 财务环境 融资环境 、 资金 、 成本 、 利润 资源环境 土地 、 人力 、 原材料 政治环境 政治体制与政权 政治局势 政策 税收 、 财政政策 、 金融政策 、 城市规划 、 消费政策 文化环境 风俗习惯 价值观念 教育水平 法律环境 法规的完备性 法制的稳定性 执法的公证性 地理环境 气候 地质地貌 自然风光 地理位置 自然区位和经济区位 基础设施 道路及交通 能源环境 给排水管网 通讯设施 电力设施 3、投资环境分析方法 （ 1） 冷热分析法 （ 2） 等级尺度法 （ 3） 道氏评估法 （ 4） 综合评分法 : Fj = ( Wi * fi ) （ 5） 定性分析法 经济发展与房地产发展关系表 3000美 元以 下 3000 美元 5000美 元 5000 8000美 元 8000美 元以 上 难以 发展 起步 点 价格迅 速增长 起点 价量齐 增阶段 质量 增加 房地产业与宏观经济增长率的相互关系 宏观经济增长率 房地产业发展状况 4 萎 缩 4 5 停滞甚至倒退 5 8 稳定发展 8 高速发展 10 15 飞速发展 房地产带动作用 住宅资金 相关产业需求 100元 170 220元 销售额 带动其它产品需求 100元 130 150元 房地产增长 GDP增长（ 2001年） 10 1（ 1.3 ） 房地产吸纳就业 相关行业就业 100人 200人 我国 GDP增长与房地产投资增长比较 年份 1998 1999 2000 2001 2002 国民经 济增长 率 9.2 7.1% 8% 7.3% 8% 房地产 投资增 长率 13.7% 11% 19.1% 25.3% 21.9% 销售 量增 长 39.7% 28.1% 30.1% 29.4% 23.7% 我国固定资产投资占 GDP: 40% 远大于东南亚金融危机时比例 房地产占固定资产投资额比： 全国： 20 上海： 33 北京： 55 国际 : 15 投资过速 上海基本经济数据 2002GDP： 5408亿 2002人均 GDP： 5000美元 /人 2002人均收入： 13250元 /人 2002房地产增加值： 6.9 上海房地产投资额： 720亿 其中：住宅 77 占固定资产投资额比： 33 0 100 200 300 400 500 600 700 800 1990 1993 1996 1999 2002 上海房地产开发投资（亿元） 房地产开发投资 （亿元） 0 50 100 150 200 250 300 350 1 9 9 0 1 9 9 3 1 9 9 6 1 9 9 9 2 0 0 2 0 1 2 3 4 5 6 7 8 房地产业 增加值 （亿元） 房地产业 增加值占 GDP比重 （%） 0 500 1000 1500 2000 2500 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 房地产竣工面积（万M 2 ) 房地产销售面积（万M 2 ) 人均居住面积比较表 国家 人均居住面积 美国 60 英国 42 法国 38 瑞典 48 日本 25（ 1985年） 新加坡 26 台湾 28 中国 9.8 上海（ 2002） 13.1 上海市人均居住面积 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2002 年份（年） 人均居住面积（m 2 ） 住宅预售价格指数 900 950 1000 1050 1100 1150 1200 9 9 1 2 0 0 0 6 0 0 1 2 0 1 0 6 0 1 1 2 0 2 0 6 住宅预售价格 指数 图1 2 0 0 2 . 1 - 2 0 0 3 . 3 中房上海综合指数、住宅指数走势图 600 650 700 750 800 850 900 950 1000 2002.01 2002.04 2002.07 2002.10 2003.01 时间 指数 中房上海住宅指数 中房上海综合指数 上海地价指数（第一季度） 年份 95 96 97 98 99 00 01 02 03 商业 办公 100 97.5 92.5 85.5 85.5 88 90 住宅 100 96 93 90 91 92 93 工业 100 97.3 93 95.3 89 90 91 92 图2 2 0 0 2 . 1 - 2 0 0 3 . 3 上海二手房指数走势图 1000 1020 1040 1060 1080 1100 1120 2002.1 2002.4 2002.7 2002.10 2003.1 时间 指数 上海二手房指数 图 3 中房上海住宅指数、上海二手房指数同期比较 700 750 800 850 900 950 1000 1050 1100 1150 2002.1 2002.4 2002.7 2002.10 2003.1 时间 指数 中房上海住宅指数 上海二手房指数 房地产价格历年升幅表 年份 03 （ 2 0 1999 2000 2001 2002 杭州 11% 3% 4.9% 5.8% 6.9% 宁波 16 5.6% 11.7% 上海 18 3.3 7.9 13.1 -5 0 5 10 15 20 25 30 35 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 上海办公楼空置率变化 2003年 2月国房景气指数 景气 指数 土地开 发面积 分类指 数 资金来 源分类 指数 商品房 销售价 格分类 指数 房地产 开发投 资分类 指数 商品房 空置面 积分类 指数 竣工面 积分类 指数 107. 34 123.63 104.6 4 97.36 107.15 94.46 103.85 供增 0 需增 0 长期平 均空置 率水平 需增供增 需增供增 需增供增 需增供增 需增供增 下降 上升 需供 需供 需供 需供 房地产自然周期规律图示 -50 0 50 100 150 200 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 GDP增长率 商品房销 售增长率 投资增长 土地供应政策分析 （ 1） 97年：土地储备 （ 2） 2002年 5月国土资源部颁布的 实行招标拍卖 挂牌出让土地使用权的规定 （ 11号文。 7月 1日实 施）； （ 3）六部委 8月 26日颁布 关于加强房地产市场宏 观调控促进房地产市场健康发展的若干意见 。意 见强调：制定土地供应计划； （ 4） 2003.2.18国土资源部发布 第 45号令 清理各 类园区用地加强土地供应调控 ：停止别墅类用地 土地供应、园区严控等。 上海市相应举动：停批容积率在 0.3以下的住宅用地， 容积率在 0.3以上的低密度住宅用地严格按照土地供 应计划控制执行 国土资源部发布 第 45号令 清理各类园区 用地加强土地供应调控 2003.2.18 1. 清理违规设置的各类园区。违反土地规划设立的 园区必须撤销； 2. 严禁违法下放土地审批权。统一招拍供应，严禁 以科技、教育名义开发商品房； 3. 严禁个人和单位利用集体土地开发商品房； 4. 严格控制土地供应总量，特别是住宅和办公楼的 供应量。停止别墅类用地供应； 5. 国土部门要加强土地统一规划、统一征用转用、 统一供应的管理，健全土地交易各项政策； 6. 国土部门加大出让后监管力度，防止圈地冲击市 场。 国发 【 2003】 18号文 关于促进房地产市场持续健康发展的通知 房地产市场存在问题：投资、结构、行为、体系 房地产健康发展意义重大 房地产发展指导思想：满足不同收入家庭需求 完善房屋供应政策和结构 改革住房制度健全市场体系 发展住房信贷、强化管理服务 改进规划管理，调控土地供应 加强市场监管，整顿市场秩序 共抽查房地产贷款 20901笔，违规贷款比 9.8% 金额 1468亿元， 金额 24.9% 全国违规总额 4500亿元 (18357 1/4) ： 2002年底，商业银行房地产开发贷款余额达到 6616 亿元，个人住房贷款余额达到 8253亿元，。 截至 2003年 4月，房地产贷款余额达到 18357亿元， 占商业银行各项贷款余额的 17.6%，其中个人住房贷 款余额为 9246亿元，占商业银行各项贷款余额的 8.9%。 金 融 政 策 个贷余额占贷款总额： 我国： 1（ 2001年） 8.9（ 2003年 4月） 英国： 56 美国： 54 日本： 33 香港： 31 1. 央行 121号文 关于进一步加强房地产信贷业务管理通知 ： （ 1）自有资金应不低于开发项目总投资的 30%；商业银行发放 的房地产贷款，严禁跨地区使用； （ 2）商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金 的贷款； （ 3）对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超 过所收购土地评估价值的 70%，贷款期限最长不得超过 2年； （ 4）承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资 金贷款用于购买施工所必需的设备 （ 5）商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人 住房贷款； （ 6）个人商业用房贷款：竣工验收的房屋且比不得超过 60%， 期限 10年， （ 7）购买第二套以上 (含第二套 )住房：应适当提高首付款比例， 贷款利率而按央行公布的同期档次贷款利率执行。 资金、土地、市场是房地产的根本， 房地产融资渠道（显形） 央行 2001年 6月发布： 关于规范住房金融业务的通知 (195号文 ) 自有资金 30.3%(自筹 ） 四证齐全 （ 所用资金达 50 ） 银行贷款 22.7% 预售 38.0% 承包商垫资 9.0% 社会集资 外资银行贷款 合作 房地产融资渠道（隐性） 自有资金 10% （ 规定 30 ） 预售现金等 10% 银行贷款 80% 流动资金贷款： 购土地 土地抵押开发贷款：房屋开发 承包商垫资 （ 来源银行贷款 ） 预销售按揭 （ 来源银行贷款 ） 甚至假按揭 房地产企业负债率 广州： 80 北京： 70 香港： 30 40 房贷政策对房地产影响 1.部分房地产公司资金链条断裂，公司破产，企业重新洗牌。 2.外国资本进入、民间资本“弹出”、上市和借壳上市将热起 来，房地产信托等其它融资方式发育。 3.预售一次性付款和建筑期付款的折扣加大，期房总体价格下 跌，甚至会出现期房的价格战。购买期房的风险加大。 4.缺乏资金的大量项目缓建或不建，现房供应量减少，造成现 房价格的攀升。 5.也是由于房地产资金的短缺，房地产商拖欠施工单位的工程 款，施工单位拖欠民工的工资，也会造成矛盾。 6. 竣工按揭使写字楼和商业用房供应量大幅下降，写字楼的租 金可能增加 7.房地产转向建设低层、低密度的房子，加快资金的回流，这 将与我国人多地少的国情相背离。 8.房地产行业迅速萎缩，将再也不会成为新的经济增长点，相 关的行业萎缩，社会就业的压力最大。 开发商架空贷款新政策 收缩银根 2003年 9月 21日起 商业银行存款准备率由 6调至 7 共冻结资金 1500亿元 250 300亿美元外汇游资 1 7月出口顺差： 60.8亿美元 利用外资： 342.5亿美元 外汇储备总增加： 650亿美元 非合规流入： 250亿 人民币升值 房地产升值 房地产投资分析 同济大学经济与管理学院 何 芳 heyoufangonline.sh.c n 格力克 1970年： 45 46街区 28块地 帝雪曼 11200万 土地价： 4200万 曼哈顿失败的摩天楼 小餐馆 1963年： 购买 14万 1970年： 协议 134. 9万 1970年： 餐馆： 190万 自资金： 600万 A回租： 350万 基金会 贷款： 3250万 工程费： 7000万 花期贷： 4500万 自资金： 2500万 租金 空置率 1969年： 16 10 1973年： 10 20 1976年：更差 帝雪曼平衡租金： 12 70年中期 ： 损失 100万 /月 损益状况 小餐馆 1986年：卖 82万 损失： 53.9万 1981年租金： 40 TIAA卖出 55： 19500万元（ 14.5） 25000万元（ 40） 办公租金市场变化 1976年 12月拍卖： 3250万 养老基金会 花期 损失： 4500万 A地主 损失： 350万 1978卖给 TIAA 和电话公司 ： 3700万 房地产投资的形式 1、 直接投资： 开发投资 置业投资 2、 间接投资： 购买住房抵押贷款证券 购买房地产开发企业股票债券 购买房地产投资信托基金 房地产投资的特点 1、 回报高 （ 含 多重收益 ） 租金收益、销售收益、避税收益、 增值收益、保值收益、资产净值、 运用抵押贷款负债经营、非经济性收益 2、投资缺点 投资量大、周期长、风险大、 流动性差、投资技巧强 某投资者购房 18.5万元，年折旧 6000元，所得税 率 33%,年租金毛收入 4.6万元，运营费用 2.2万元。 1毛租金收入 46000 运营费用 22000 2净收入 24000 折旧 6000 3应纳税收入 18000 所得税率 33 4所得税额 5940 5税后现金流量 （ 2 4） 18060 6税后投资回报 18060/185000=9.76 杠杆作用 若： 20自有资金 80贷款 37000 148000 年偿债额 14388 其中第一年利息 13266 2净收入 24000 折旧 6000 利息 13266 3应纳税收入 4734 所得税率 33 4所得税额 1562 5税后现金流量 净收入还本付息所得税 24000 14388 1562 8050 6税后投资回报 税后现金流量 /自有资金 21.76% （全 9。 7） 财务杠杆 (盈利与亏损同时的放大作用 ) 本金投资收益率 （ 本金贷款额 ） *全投资收益率贷款额 *利息 本金 全投资收益率 借贷比例 * (全投资收益率利率 ) （ 1） 本金 1万元 ， 借款 2万元 ， 利率 10 ， 投资期限 1 年 ， 投资收益率 15 ， 本金收益率 （ 2 1） 15 2 10 /1=25% （ 2） 本金 1万元 ， 借款 8万元 ， 利率 10 ， 投资期限 1年 ， 投资收益率 15 ， 本金收益率 （ 8 1） 15 8 10 /1=55% （ 3） 本金 1万元 ， 借款 2万元 ， 利率 10 ， 投资期限 1年 ， 投资收益率 8 ， 本金收益率 （ 2 1） 8 2 10 /1=4% （ 4） 本金 1万元 ， 借款 8万元 ， 利率 10 ， 投资期限 1年 ， 投资收益率 8 ， 本金收益率 （ 8 1） 8 8 10 /1=-8% 投资经验值 1、 运用 80 的杠杆作用 ， 从事土地投资 ， 3年内 ， 将你的钱增加 2倍； 2、 运用 75 80 的杠杆作用 ， 投资花园公寓 ， 8 12年内 ， 将你的钱增加 2倍 3、 运用 75 80 的杠杆作用 ， 投资高层公寓 ， 8 12年内 ， 将你的钱增加 3倍； 4、 运用 80 90 的杠杆作用 ， 投资高层写字楼 ， 8 12年内 ， 将你的钱增加 4倍； 运用 80 90的杠杆作用，投资购物中心， 5 7 年内，将你的钱增加 4倍； 1、 房地产企业投资方式 1. 万科平价超市策略 2. 华远百货公司式 3. 万通的精品专卖店式 4. 陆家嘴的土地开发模式 5. 小规模分散模式 6. 随机开发方式 阶段 法律证明 1、 投资机会选择和决策阶段 项目建议书 可行性研究 计委批复 选址意见书 2、 前期准备阶段 建设用地规划许可证 土地使用权证 /出让金 规划勘探 、 配套征询 建筑工程规划许可证 建筑施工许可证 三通一平动拆迁 拆迁许可证 3、 施工阶段 预售许可证 市政和公益配套 4、 竣工验收 竣工验收报告 交付使用许可证 住宅质量保证书 、 住宅使用说明书 5、 租售阶段 销售许可证 大产证 、 小产证 房地产投资经营程序 房地产投资最关注问题 1. 投资机会和方向寻找 投资环境与宏观市场分析 2. 项目定位 微观市场分析 3. 是否赚钱 利润率 收益率 4. 是否资金具有平衡清偿能力 资金链 5. 是否有风险 不确定性分析 1、 投资机会和方向寻找 房地产投资环境与宏观市场分析 区域、时机、地点 看地、选地、取得土地 解读取得土地密码 土地供应与取得 土地供应方式 土地取得方式 土地供应方式 （ 1） 出让方式 批租方式 外销增量开发 内销出让方式 六类用地开发 补出让金方式 存量交易 招标拍卖方式 土地储备制度 （ 2） 作价入股方式 企业改制 成片开发 授权经营 （ 3） 租赁方式 （ 4） 转让方式 （ 5） 划拨方式 土地取得方式 （ 1） 自行开发式 （ 2） 自行置换式 （ 3） 政府开发办式 （ 4） 政府职能部门式 （ 5） 政府房地产公司式 土地取得方式 （ 6） 土地开发公司式 （ 高桥 、 陆家嘴 ） （ 7） 工业开发区式 （ 8） 房屋置换式 （ 9） 招标拍卖挂牌制度 （ 土地储备制度 ) 上海 2001.8.1.实施 2002.7.1实施 （ 10） 土地转让方式 土地取得方式 （ 11） 土地租赁式 （ 12） 捆绑搭配式 （ 路 、 林 、 规划 ） （ 13） 非法圈地式 （ 14） 先斩后奏式 拿地规模变化 31.03% 3.45% 20.69% 27.59% 37.93% 41.38% 6.90% 6.90% 3.45% 20.69% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 40.00% 45.00% 2 - 5 万平方米 5 - 1 0 万平方米 1 0 - 5 0 万平方米 5 0 万平方米 不清楚 过去 现在 土地取得密码解读 地块优劣势、卖点、周围环境 升值潜力把握 开发类型 . 规模 市场定位 政策规划把握 土地取得成本确定 看地操作 土地增值潜力 区域发展政策 浦东 、 五角场 江湾 、 松江 产业结构规划 退二进三 、 张江等 人口扩散政策 闵行 、 宝山 、 浦东 区位开发政策 浦江两岸 、 静安开发 、 世博 基础设施开发 轨道交通 、 绿地 、 桥梁 、 隧道 、 河流 区域阶层分化 虹桥高档别墅 /徐家汇高档 /沪青平 板块的崛起与转移 长江三角洲城镇发展示意 取得土地成本测算 地价 建安成本专业人员费用 大市政配套费用 小区配套费用 管理费 利息 销售费用 销售税费 利润 房地产价格 土地价格构成 出让金 +征地费 拆迁安置补偿费 大配套费 最低补偿标准上的市场价格补偿 （ 2001年 10月实施 ） 出让金 所有权实现 生地价格 毛地价格 熟地价格 看地操作 开发商 造价师 建筑师 市场营销人员 外脑 分享 1、您取得土地的手段与经验？现 有政策下，如何取得土地？ 2 、您认为全国、上海最佳投资区 域何在？ 房地产投资最关注问题 1. 投资机会和方向寻找 投资环境与宏观市场分析 2. 项目定位 房地产市场供求分析与预测 3. 是否赚钱 利润率 收益率 4. 是否资金具有平衡清偿能力 资金链 5. 是否有风险 不确定性分析 房地产市场分析与预测 房地产项目市场定位 房地产投资最关注问题 1. 投资机会和方向寻找 时间 类型 区域 地点 2. 项目设计与建设条件 设计方案 与配套 3. 是否赚钱 利润率 收益率 4. 是否资金具有平衡清偿能力 资金链 5. 是否有风险 不确定性分析 3. 是否赚钱 经济可行性 （社会、环境效益） （ 1） 利润率 ：目标利润率 、 大于社会平均利润率 （ 2） 投资收益率 （ 租金收益常数 、 毛租金收益常 数 ） （ 3） 财务净现值： 大于 0 （ 4） 财务内部收益率：大于基准收益率或目标收 益率 （ 5） 投资回收期：大于目标回收期和基准回收 期 利润超值化 问题： 一听可乐多少钱？ 房地产利润实现方式： 成本利润 成本平均利润 成本平均利润超额利润 概念抄作 区位： 口岸 中心城 副中心 新城 CBD CLD CID RLD 功能 ： 1 1 5 2 环保 生态 园林 智能化 节能 健康 酒店式 分时度假 新创意 ： 泛地产 复合地产 时尚 文化 SOHO TOWNHOUSE SOFT e 国际型 公园住宅 会展 ： 世博 奥运 板块 新城 中产特区域 高尚社区 概念抄作 户型： 大户型 小户型 全复式 错层式 景观 ： 山景 水景 海景 湖景 河景 江景 公园 绿地 建筑风格 ： 欧陆式 地中海式 新加坡式 意大利式 中国园林 式 澳洲式 交通 ： 轨道 地铁 轻规 干道 忧虑水景住宅 地块策划经营增值 3. 是否赚钱 经济可行性 （社会、环境效益） （ 1） 利润率：目标利润率 、 大于社会平均利润 率 （ 2） 投资收益率 （ 租金收益常数 、 毛租金收益 常数 ） （ 3） 财务净现值： 大于 0 （ 4） 财务内部收益率：大于基准收益率或目标 收益率 （ 5） 投资回收期： 大于目标回收期和基准 回收期 利润率测算 动静态、开发 成本利润率 （ 销售收入营业税及附 加成本 ） /总成本 销售利润率 （ 销售收入营业税及附 加成本 ） /销售收入 自有资金利润率 全投资利润率 利润率测算 静态 （ 传统评估法 ） 动态 （ 现金流法 ） 损益表 分 享 房地产投资过程中哪些环节可能 通过超常规运作获得成本的减少？ 投资收益率 置业 投资收益率年净经营收入 /投资额 = 利率风险回报 租金收益常数价格 /年净租金收入 毛租金收益常数 价格 /年毛租金收入 问题：投资 A? B? 1、 A:建面 50平方米，总价 45万，租金 3500元 /月 ; 2、 B:建面 65平方米。总价 60万，租金 4500元 /月 ; 毛租金收益常数： 45/（ 3500 12） 10.71 60/（ 4500 12） 11.11 租金收益常数： 45万 / 31860 14.15 60万 / 49006 12.24 毛收益： 3500 12 42000万元 空置损失： 20 5（ 60万） 有效租金收入： 3500 12（ 1 20） 33600万 管理费（代理费） ： 1750元（半月租金） 维修费：重置成本的 2， 40元 保险费：重置成本的 2 ， 4元 税费： 12 5.55% 净收益： 33600 1750 44 31860（未扣税） 毛租金收益常数： 45/（ 3500 12） 10.71 60/（ 4500 12） 11.11 租金收益常数： 45万 / 31860 14.16 60万 /49006 12.24 投资收益率： 31860 / 45万 7.07% 49006 / 60万 8.17 A项目 考虑资金时间价值 不考虑时间价值： 投资 45万，年净收益 3.36万， 14.16年收回 考虑时间价值： （ I=8） 14.16年共仅收回 27.87万元 F = P(1 + i)n P= F(1 + i) n P=A/I*1- (1 + i)- n 资金时间价值 案例： 2003 5 22中国房地产 报转载省钱还款法遭冷落的背后 (1)等额本息还款法 A=2125.22元 /月 10年共计还款： 2125.22 120 255026.4元 贷款 20年， 10年还清， I=0.42% (2)等额本金还款法 第一月还款： A1=200002/120+200000*4.2%=2506.67元 最后一个月还款： A120 200002/120+200000/120*4.2% 1673.67元 10年共计还款：（ 2506.67 1673.67） 120/2 250820.4元 (3)两者之差 4206元。所以后一种还款合算，银行和开发商欺骗 顾客。 （ 4）合算 合适 等值。 毛租金收益常数： 45/（ 3500 12） 10.71 静态投资回收期： 45万 / 31860 14.16 （租金收益常数） 动态投资回收期： T 29年 （ I=8） 投资收益年限问题 立地搂： 4 年收益 8万 售价 200万 木结构楼： 8 年收益 4万 售价 50万 为什么投资收益率差别显著 ？ 200 8/4%(1-(1+4%)-60) 100 8/4%(1-(1+4%)-60) 50 4/4%(1-(1+4%)-10) 投资收益率 时间价值标志 投资收益率年净经营收入 /投资额 = 安全利率风险回报 投资回报率 资本化率 收益还原利率 折现率 贴现率 投资收益率比较 物业 类型 写 字 楼 购物 中心 店铺 高科 技工 业房 普通 工业 用房 高级 住宅 普通 住宅 国外 收益 率 7 .7 - 9 . 0 % 8 - 10% 10- 13% 10- 12% 13- 14% 4 - 6% 6 - 8% 当前 收益 率 8 10 8 10 8 12 12 16 4 - 6% 6 - 8% 1998 年 4 5 12 6 8 10 12 财务内部收益率 开发 .置业 .动态 （ 1） 定义 项目在整个 计算期内 各年净现金流量现值累计 之和等于零时的折现率 。 （ 2） 公式 1： 0 = (CI-CO) t (1+FIRR) t 公式 2： FIRR I 1 + (I 2 I1) * FNPV 1 / (FNPV 1 +FNPV2) 0 FIRR FNPV I I2 I1 项目实际收益水平 考虑转让价值 投资收益率： 33906 / 45万 7.07% 内部收益率： 8.57% 财务净现值（ I=8） : 2.09万 （ I=6）： 10.9万 45万 55万 14 1 3.4万 财务内部收益率 开发 .置业 .动态 （ 3） 经济含义 项目在这样的折现率下 ， 在项目寿命 终了时 ， 所有投资可被完全收回 。 项目投资所能支付的最高贷款利率 内部收益率 基准收益率项目可行 内部收益率含义？ 1000万 410万 1100万 700万 400万 370万 440万 240万 770万 200万 220万 220万 0 I=10% 财务内部收益率 开发 .置业 .动态 （ 4） 类型 自有资金收益率 投资者角度 全投资收益率 项目角度 3. 是否赚钱 经济可行性 （社会、环境效益） （ 1） 利润率：目标利润率 、 大于社会平均利润 率 （ 2） 投资收益率 （ 租金收益常数 、 毛租金收益 常数 ） （ 3） 财务净现值： 大于 0 （ 4） 财务内部收益率：大于基准收益率或目标 收益率 （ 5） 投资回收期： 大于目标回收期和基准回 收期 财务净现值 开发 .置业 .动态 （ 1） 定义： 按行业的基准收益率或设定的目标收益率 ， 将各年的净现金流量折算到开发活动起 始点的现值之和 。 （ 2） 公式： FNPV=(CI-CO) t (1+I) - t A项目 考虑资金时间价值 不考虑时间价值： 投资 45万，年净收益 3.36万， 14.16年收回 考虑时间价值： （ I=8） 14.16年共仅收回 27.87万元 净现值： -17.13元 3. 是否赚钱 经济可行性 （社会、环境效益） （ 1） 利润率：目标利润率 、 大于社会平均利润 率 （ 2） 投资收益率 （ 租金收益常数 、 毛租金收益 常数 ） （ 3） 财务净现值： 大于 0 （ 4） 财务内部收益率：大于基准收益率或目标 收益率 （ 5） 投资回收期： 大于目标回收期和基准 回收期 2、 投资回收期 动态、静态、开发置业 （ 1） 概念： 静态投资回收期：指项目以净收益 抵偿全部投资所需要的时间 动态投资回收期：指项目以净收益 现值抵偿全部投资现值所需要的时 间 动态投资回收期 公式 1： 0=(CI-CO) t(1+I)-t 公式 2： T = （ 累计折现值开始出现正值地年 份 1） 上年累计折现值的绝对值 /当年净现金流量的折现值 某房地产开发商以楼面价 1000元 /平方米的价格购 入一宗普通住宅项目用地 70年的土地使用权，地价 在项目开始一次性支付。已知容积率为 2.0 ，规划 用地面积为 40000平方米，建造成本 1200元 /平方米， 专业人员费为建造成本的 6%，管理费为土地成本、 建造成本及专业人员费的 3%，开发周期为 3年，其 中准备期半年，建设期 2年，销售期半年。建造成 本及专业人员费、管理费在建设期内均投。项目建 成后销售价格为 5000元 /平方米，可售面积 90%，销 售税金和销售费用分别为总销售收入的 6%和 2%。销 售费用在第三年内均投。试计算开发商成本利润率 为多少？设年利率 12%，按季计息。 项目开发价值 2*4*5000*(1-0.06)*0.9 33840.0 土地成本 1000*2*4 8000.0 开发成本 1200*1.06*4*2 10176.0 开 发 费 用 管理费用 (c3+c4)*0.03 545.3 销售费用 2*4*5000*0.02*0.9 720.0 土地利息 c3*(POWeR(1.03,12)-1) 3406.1 开发等利 (c4+c5)*(POWeR(1.03,6)-1) 2080.5 销售利息 (c6)*(POWeR(1.03,2)-1) 43.8 总计 0 6795.7 总成本 c3+c4+c10 24971.7 利润 c1-c11 8868.3 利润率 c12/c11 0.4 某投资者以 1800万元的价格购买了一写字楼物业 11年使用权 ， 该写字楼的可出租面积为 10000m2， 购买后立即可以出租 。 已知 第 1 5年的月租金水平为 70元 m2、 出租率为 70%， 第 6 10年的 月租金水平为 80元 m2、， 出租率为 75 ， 第 11年停止出租 ， 装 修后将物业转售 。 已知整个运营期间的经营成本为租金收入的 35 ， 投资者目标收益率为 18 ， 置业投资 、 装修投资及净转售收 入分别为 1800万元 、 400万元和 1200万元 。 试计算该投资项目的 净现金流量 、 财务净现值和财务内部收益率 ， 并判断该投资项目 的经济可行性 (设置业投资发生在年初 ， 其他收支均发生在年末 )。 年末 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 月租金 70 70 70 70 70 80 80 80 80 80 可出租 面积 100 00 100 00 100 00 100 00 100 00 100 00 1000 0 100 00 100 00 10 00 0 出租率 70% 70% 70% 70% 70% 75% 75% 75% 75% 75 % 租金收 入 588 588 588 588 588 720 720 720 720 72 0 经营成 本 205 .8 205 .8 205 .8 205 .8 205 .8 252 252 252 252 25 2 装修投 资 40 0 净转售 收入 12 00 置业投 资 180 0 净现金 流量 - 180 0 382 .2 382 .2 382 .2 382 .2 382 .2 468 468 468 468 46 8 80 0 项目财务净现值 FNPV= (cI-cO)*(1+Ic)(-t)=164.46 计算财务内部收益率 I1=20%,NPV1=9.13万元 I2=21%,NPV2=-37.88万元 因为 FIRR=20.19%Ic=18%,FNPV=164.460， 所以该项目经济上可行 房地产投资最关注问题 1. 投资机会和方向寻找 投资环境与宏观市场分析 2. 项目定位 房地产市场供求分析与预测 3. 是否赚钱 利润率 收益率 4. 是否资金具有平衡清偿能力 资金链 5. 是否有风险 不确定性分析 4、 是否资金平衡具有清偿能力 经济可行性 资金链 （ 1） 资金筹措计划 （ 2） 资金来源与运用 （ 3） 借款还本付息估算 投入 利润 资金投入 需 筹措资金 资金回收 时间 5、 是否有风险 不确定分析 风险分析（概率分析） 定性分析 ：定性对项目的各种风险因素及其影 响变动状况进行分析 。 定量分析 ：根据各种变量的概率分布 ， 来推求 一个项目在在风险条件下获利的可能性大小 。 因此 ， 风险分析也被称作概率分析 。 风险分析（概率分析） 风险的定义 预期收益和实际收益的偏差 期望值，标准方差，变动 获取预期收益的可能性大小 概率 ， 变动的可能性 风险的分类 1、系统风险 市场风险 2、非系统风险 个别风险 （ 1）系统风险： 投资者无法控制的风险。 通货膨胀风险 市场供求风险 周期风险 变现风险 利率风险 政策风险 政治风险 或然损失风险 。 收益现金流风险 未来经营费用风险 资本价值风险 比较风险 时间风险 （ 2）非系统风险： 仅对个别项目产生的风险。 房地产投资方向看市场风险 拿地规模 拿地速度 拿地方式 风险大小判断 风险类型判断 风险管理 风险规避 风险排除： 防止风险 分散风险鸡蛋分篮理论 风险转移 风险保留 风险与投资组合 (1)同一环境不同项目收益反映不同。 （ 2）合理组合可以达到风险一定下， 收益最大；或收益一致下风险最小。 （ 3）投资区域、投资类型、时间分 布等组合 风险与风险组合 风险收益关系 风险组合图 1 风险组合图 2 资本定价模型 分 享 1、您认为当前房地产市场最大风险？ 如何规避与管理？ 2、您的项目当前最大风险是什么？ 如何规避与管理？ 风险的量化分析 5、 是否有风险 不确定分析 （ 1） 盈亏平衡分析 （ 2） 敏感性分析 （ 3） 概率分析 盈亏平衡分析 1、 盈亏平衡分析概念 又称 保本点 分析 。 即分析 利润为零 时或达到 目标收 益率 水平时项目的成本 、 租售价 、 销售量 、 销售率 、 出租率所处的状态 。 利 、 本 、 量 、 价的关系 2、 盈亏平衡点 利润销售价格 销售量 （ 1营业税 ） 成本 （ 土地 、 建安 ） 利润销售价格 销售率 建筑面积 （ 1营业税 ） 成本 （ 土地 、 建安 ） 数量 固定成本 可变成本 总成本（或经济成本） 收入 收 入 / 成 本 盈亏平衡点 盈亏平衡量 盈亏平衡分析 2、 盈亏平衡点 利润销售价格 销售量 （ 1营业税 ） 变动成本 (建安配套 ） 销售量 固定成本 （ 土地等 ） 保本量 ： 50万 1500 保本量 （ 1 5.5%） 800 保本量 100万 保本量 2400平方米 保本价 ： 50万保本价 2000 （ 1 5.5%） 800 2000 100万 保本价 1579元 /平方米 保本额 ： 50万 1500 0.2 （ 1 5.5%） 保本 0.2 100万 保本额 725元 /平方米 盈亏平衡分析 2、 盈亏平衡点 销售率 利润销售价格 销售率 建筑面积 （ 1营业税 ） 变动成本 （ 建安 ） 不变成本 （ 土地 ） 50万 1800 2000m2 销售率 （ 1 5.5%） 800 2000m2 100万 销售率 91.2% 敏感性分析 1、主要变动因素 租售价格 、 销售进度 、 出租率 、 开发周期 、 土地成本 、 建造成本 、 融资成本 、 投资收益率 、 规划指标等 2、 敏感性分析的概念 是分析和预测反映项目投资效益的经济指标对主要变动 因素变化的敏感程度。如果某变动因素变化幅度很小，但 对项目经济评价指标的影响极大，则认为项目对该变量的 不确定性是很敏感的。 敏感性分析 3、 敏感性分析的目的 就是要在众多的不确定性因素中，找 出对项日经济评价指标影响较大的因 素，并判明其对开发项目投资效益影 响的程度。 4、敏感性分析的步骤 （ 1） 找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标 如财务内部收益率 、 财务净现值 、 投资回收期 、 贷款偿还 期和开发商利润等作为其分析的对象； （ 2） 从众多影响项目投资效益的不确定性因索中选取 对经济评价指标有重大影响并在开发周期内有可能发生变 动的因素作为敏感分析中的不确定性因素； （ 3） 设定不确定性因素的变化范围； （ 4） 对项目经济评价指标进行分析计算 （ 5） 找出敏感性因素 。 敏感性分析 5、 敏感性因素分析方法 单变量敏感性分析方法 多变量敏感性分析方法 单因素敏感性分析表 -20% -10% 0 +10% +20% 售价 变动 40 135 230 325 420 可变成 本变动 350 290 230 170 110 固定成 本变动 254 242 230 218 206 销量 变动 160 195 230 265 300 利润 10% 20% 10% 300万 400万 售价 固定成本 500万 200万 100万 20% 可变成本 420万 300万 206万 110万 房地产项目风险测度 收益率 概率 5 20 7 30
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