房地产某投资项目案例分析.ppt

房地产置业投资项目案例分析 房地产置业投资项目分析简述 房地产买卖投资分析 房地产置业消费投资分析 房地产租赁投资分析 房地产置业出租经营投资分析 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 11.1房地产置业项目投资分析简述 11.1.1房地产置业投资的种类 房地产置业投资往往是投资者购置房地产后，或 寻机出售、或租赁经营以获取收益的商业活动。 这些置业投资主要有：以盈利为目的的房地产买 卖投资；用于自己消费的置业投资；用于出租经营 的置业投资；房地产租赁经营投资等。 11.1房地产置业项目投资分析简述 11.1.2房地产置业投资分析的基本指标 1投资成本 2投资回收期 3投资利润率 4资本金利润率 5资本金净利润率 6财务净现值 7财务内部收益率 11.2房地产买卖投资分析 案例 11-1： 某投资者投资了 30万元购买一套 120 住宅，一次性付款， 预计 3年（假定空置暂不考虑租金收益及物业管理费等支出， 但在实际分析中应当考虑）后可以卖到 40万元。 其他条件如下：售房时的交易手续费为售价的 1.5%。营业 税、城市建设维护税、印花税、契税分别为售价的 5%、营业 税的 1%、售价的 0.5%、售价的 1.5%。城市土地使用税每年每 平方米 0.5元。评估、交易、登记等费用约 2 000元；所得税 率为 20%。 如何分析这项投资？ 11.2房地产买卖投资分析 解：简要投资回报分析如下： 1计算相应指标 1）投资成本（购买价）： 300 000元 2）销售手续费： 400 000 1.5%=6 000元 11.2房地产买卖投资分析 3）有关税费 （ 1）营业税： 400 000 5%=20 000元 （ 2）城市建设维护税： 20 000 1%=200元 （ 3）印花税： 400 000 0.5%=200元 （ 4）契税： 400 000 1.5%=6 000元 （ 5）城市土地使用税： 0.5 120 3=1 800元 （ 6）评估、交易、登记等费用：约 2 000元 （ 7）所得税： （销售价 -购买价 -利息 -经营费用 -直接税费） 20%=12 760元 11.2房地产买卖投资分析 4）投资净收益 （ 1）税后利润： 51 040元 （ 2）投资利润率： 63 800 300 000=21.27% （ 3）资本金净利润率（年投资收益率）： 51 040 3 300 000=5.67% 11.2房地产买卖投资分析 2简要分析 如果该投资者将其投资资金存入银行，年利率为 3.5%，三年利息为 31 500元，扣除 20%的利息税 6 300元，净收益为 25 200元，总投资利润率为 8.4%， 年收益率（资本金净利润率）为 2.8%。 11.2房地产买卖投资分析 两者相比，储蓄投资比购房投资的投资收益率低 2.87%， 但储蓄投资相对稳定，除通货膨胀外，基本上无风险，而购 房投资的结果却有较大的变数，如 3年内用于出租经营，则 可有租金收益，仅租金收益一项就已经相当于银行利息收益， 如果税费减免或售价增加，其收益更高，但如果售价没升幅， 3年后仍无法售出，则只好转为长线投资，靠收租金逐步回 收投资资金，等待出售时机。投资者在进行房地产买卖投资 回报分析时，其收益率的底线通常是与银行利息作对比。相 比之下，购房投资收益大于银行储蓄投资，但风险同时存在。 11.5房地产置业出租经营投资分析 案例 11-4： 某公司以 10 000元 /平方米的价格购买了一栋建筑面积为 27 000平方米的写字楼用于出租经营，该公司在购买写字楼 的过程中，支付了相当于购买价格 5.3%的各种税费（如契税、 手续费、律师费用、其他费用等）。其中，相当于楼价 30% 的购买投资和各种税费均由该公司的自有资金（股本金）支 付，相当于楼价 70%的购买投资来自于期限为 15年、固定利 率为 7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。 11.5房地产置业出租经营投资分析 假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持 在 160元 / ，前 3年的出租率分别为 65%、 75%、 85%，从第 4 年开始出租率达到 95%，且在此后的出租经营期内始终保持 该出租率。出租经营期间的经营成本为毛租金收入的 28%。 如果购买投资发生在第 1年的年初，每年的净经营收入和抵 押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为 48年， 投资者的目标收益率为 14%。 试从投资者的角度，计算该项目自有资金的财务净现值和 财务内部收益率，并判断该项目的可行性。 11.5房地产置业出租经营投资分析 解：简要分析如下： 1相应指标计算 1）写字楼投资的基本情况 : （ 1）写字楼购买总价： 27 000 10 000=27 000（万元） （ 2）购买写字楼的税费： 27 000 5.3%=1 431（万元） （ 3）股本投资： 27 000 30%+1 431=9 531（万元） （ 4）抵押贷款额： 27 000 70%=18 900（万元） 11.5房地产置业出租经营投资分析 2）抵押贷款年还本付息额 15 15 ( 1 ) 7 .5 % ( 1 7 .5 % )1 8 9 0 0 2 1 4 1 .1 3 ( ( 1 ) 1 ( 1 7 .5 % ) 1 n n iiAP i 万 元 ） 11.5房地产置业出租经营投资分析 3）写字楼各年净经营收入情况 第 1年净经营收入： 27 000 160 12 65% （ 1-28%） =2 426.11（万元） 第 2年净经营收入： 27 000 160 12 75% （ 1-28%） =2 799.36（万元） 第 3年净经营收入： 27 000 160 12 85% （ 1-28%） =3 172.61（万元） 第 4年及以后各年净经营收入： 27 000 160 12 95% （ 1-28%） =3 545.86（万元） 本项目投资自有资金的现金流量表，如表 11-3所示。 年 末 0 1 2 3 415 1648 股本金投入 9 531.00 净经营收入 2 426.11 2 799.36 3 172.61 3 545.86 3 545.86 抵押贷款还 本付息 2 141.13 2 141.13 2 141.13 2 141.13 0.00 自有资金净 现金流量 -9 531.00 284.98 658.23 1 031.48 1 404.73 3 545.86 表 11- 3 现金流量表（自有资金、税前） 单位：万元 11.5房地产置业出租经营投资分析 4）该投资项目的财务净现值 因为 ic =14%，故 12 3 12 3 33 15 953 1 284 .98 ( 1 14% ) 658 .23 ( 1 14% ) 103 1.48 ( 1 14% ) 140 4.73 14% 1 - ( 1 14% ) ( 1 14% ) 354 5.86 14% 1 - ( 1 14% ) ( 1 14% ) 789 .81 ( N PV 万 元 ） 11.5房地产置业出租经营投资分析 5）该投资项目的财务内部收益率 因为 i1=14%时， NPV1=789.81万元，设 i2=15%，则： 12 2 3 12 3 33 15 9531 284.98 ( 1 15 % ) 658.23 ( 1 14% ) 1031.48 ( 1 14% ) 1404.73 15 % 1 - ( 1 15 % ) ( 1 15 % ) 3545.86 15 % 1 - ( 1 15 % ) ( 1 15 % ) 224.34( N PV 万 元 ） 7 8 9 .8 11 4 % ( 1 5 % 1 4 % ) 1 4 .7 8 % 7 8 9 .8 1 2 2 4 .3 4F I R R 用插入法 11.5房地产置业出租经营投资分析 2结论 因为 NPV=789.81万元 0， FIRR =14.78% 14%，故该项目可行。 11.5房地产置业出租经营投资分析 案例 11-5： 某写字楼售价 1 950万元，该楼宇拥有办公单元 60个，每 个单元平均月租金 6 000元，并以每年 5%的速度递增。设每 单元每年的空置及其他损失费为单元月租金收入的 2倍。第 1 年的经营成本为毛租金收入的 20%，以后每年按 6%的幅度递 增。投资者可获得利率为 12%，期限 15年的 1 500万元的贷款， 要求按月等额还本付息。贷款成本（申报费、评估费、活动 费等）占贷款额的 2%。 该物业资产使用 15年，按线性折旧法计算折旧费用。折旧 基数为投资额的 85%。若投资者要求的投资收益率为 20%，该 项目是否值得投资？ 11.5房地产置业出租经营投资分析 分析： 大部分投资者都要依赖筹措的资金进行房地产投资，而抵 押贷款是房地产资金筹措的主要形式。投资者经常面临的问 题之一就是权衡抵押贷款投资的效益，作出投资决策。本案 例实际上是想考察该项目的抵押贷款投资决策是否可行。也 就是说，该项目在贷款的情况下再考虑各种应交税款，还能 否获得预期收益。 为了求解这一问题，应分别计算该项目的贷款分期偿付计 划、年度折旧额、税额、税前及税后现金流量，并依据税后 现金流量及投资者要求的收益率计算该项目的净现值及内部 收益率，据此作出投资决策。 11.5房地产置业出租经营投资分析 解： 1贷款分期偿付计划 已知 : 该笔贷款年利率 r= 12%，期限 n=15 12=180个月，要求按月还本付息，则： （ 1）每月计息利率： i=r/n = 0.12/12 = 0.01 （ 2）月还款系数 : 180 180 ( 1 ) 0 .0 1 ( 1 0 .0 1 ) 0 .0 1 2 0 0 1 6 8 0 .0 1 2 ( 1 ) 1 ( 1 0 .0 1 ) 1 n n ii i 11.5房地产置业出租经营投资分析 （ 3）月还本付息额 : 1500 0.012 = 18(万元 ) （ 4）年还本付息额 : 18 12 = 216(万元 ) （ 5）年贷款余额 ： ( ) 1 2 ( ) 1 2 ( 1 / 1 2 ) 1 / 1 2 ( 1 / 1 2 ) nt o nt rM rr 贷 款 余 额 11.5房地产置业出租经营投资分析 把上述已知条件代入，将会得到各年末的贷款余额数值。 例：第 5年末贷款余额为： ( ) 1 2 ( 1 5 5 ) 1 2 ( ) 1 2 ( 1 5 5 ) 1 2 ( 1 / 1 2 ) 1 ( 1 1 2 % / 1 2 ) 11 8 1 2 5 4 .7 9 / 1 2 ( 1 / 1 2 ) 1 2 % / 1 2 ( 1 1 2 % / 1 2 ) nt o nt rM rr 又 某年偿还本金 = 上一年贷款余额 该年贷款余额 某年偿还利息 = 每年付款额 该年偿还本金 各年偿还本金和利息情况依次可以算出。 详见抵押贷款分期偿还计划 ,见表 11-4。 年份 每年付款额 贷款余额 本 金 利 息 = - 0 216 1 500 1 216 1 461.92 38.08 177.92 2 216 1 419.02 42.9 173.10 3 216 1 370.66 48.36 167.64 4 216 1 316.18 54.48 161.52 5 216 1 254.79 61.39 154.61 6 216 1 188.42 66.37 149.63 7 216 1 107.66 80.76 135.24 8 216 1 019.82 87.84 128.16 9 216 920.83 98.99 117.01 10 216 809.31 111.52 104.48 11 216 683.62 125.69 90.31 12 216 542.01 141.61 73.39 13 216 382.44 159.57 56.43 14 216 202.62 179.82 36.18 15 216 0 202.62 13.38 表11 -4 抵 押 贷 款 分 期 偿 还 计 划 表 单 位 ： 万 元 11.5房地产置业出租经营投资分析 2折旧计划 已知：该物业按线性折旧法计算折旧额； 折旧基数为： 1 950 85%=1 657.5万元； 则年平均折旧额为： 1 657.5 1/15=110.55（万元） 11.5房地产置业出租经营投资分析 3税前现金流量 各年税前现金流量 =各年潜在总收入 -各年空置及其他损失 -经营成本（或经营 费用） -年还本付息额。 按题设已知条件， （ 1）该项目年潜在总收入 =单元月租金 单元数 12个月 （ 1+ 升幅） （ 2）该项目空置及其他损失 =2 单元月租金 单元数 （ 1+ 升幅） （ 3）实际总收入 =潜在总收入 -空置其他损失 11.5房地产置业出租经营投资分析 （ 4）经营成本：第 1年为当年实际总收入的 20%，以 后每年按 6% 比例递增，即： 经营成本 =第 1年实际总收入 20% （ 1+ 升幅） （ 5）净经营收入 =实际总收入 -经营成本 （ 6）年还本付息额，见表 11-4 栏。 （ 7）税前现金流量 =净经营收入 -年还本付息额 上述计算结果见表 11-5。 年 份 经营收 入 空置及 其他损失 实际总收 入 经营成 本 净经营收 入 年还本 付息额 税前 现金流量 = - = - = - 1 432.00 72.00 360.00 72.00 288.00 216.00 72.00 2 453.60 75.60 378.00 76.32 301.68 216.00 85.68 3 476.28 79.38 396.90 80.90 316.00 216.00 100.00 4 500.09 85.35 416.74 85.75 330.99 216.00 114.99 5 525.10 87.52 437.58 90.90 346.64 216.00 130.64 6 551.35 91.89 459.46 96.35 363.11 216.00 147.11 7 578.92 96.49 482.43 102.13 380.30 216.00 164.30 表 11-5 税前现金流量计算表 单位：万元 8 607.87 101.31 506.56 108.26 398.30 216.00 182.30 9 638.26 106.38 531.88 114.76 417.12 216.00 201.12 10 670.17 111.70 558.47 121.64 436.83 216.00 220.83 11 703.68 117.28 586.40 128.94 457.46 216.00 241.46 12 738.87 123.14 615.73 136.68 479.05 216.00 263.05 13 775.81 129.30 646.51 144.88 501.63 216.00 285.63 14 814.60 135.77 678.83 153.57 525.26 216.00 309.26 15 855.33 142.56 712.77 162.79 549.98 216.00 333.98 续表 11-5 税前现金流量计算表 单位：万元 11.5房地产置业出租经营投资分析 4 税金及税后现金流量计算 税后现金流量 =税前现金流量 -应纳税额 应纳税额 =应纳税收入 综合税率 应纳税收入 =净经营收入 -利息 -折旧 -年均分摊融资成本 其中：年平均分摊融资成本 =1 500 2% 15=2（万元）； 本案例中，该项目应交纳的税金主要有：营业税、印花税、 房产税、所得税分别为租金纯收入的 3%、 0.1 、 18%、 9.84%。上述四项合计的综合税率为租金纯收入的 30.85%。 上述税后现金流量计算结果如表 11-6所示。 年 份 净经营 收入 还贷 利息 折旧费 分摊融 资成本 应纳税收 入 综合税 率 税额 税后 现金流量 = - - - = X 1 288.00 177.92 110.55 2.00 -2.47 30.85% -0.76 72.76 2 301.68 173.10 110.55 2.00 16.03 30.85% 4.95 80.73 3 316.00 167.64 110.55 2.00 35.81 30.85% 11.05 88.95 4 330.99 161.52 110.55 2.00 56.92 30.85% 17.56 97.43 5 346.64 154.61 110.55 2.00 79.48 30.85% 24.52 106.12 6 363.11 149.63 110.55 2.00 100.93 30.85% 31.14 115.97 7 380.30 135.24 110.55 2.00 132.51 30.85% 40.88 123.42 表 11-6 税后现金流量计算表 单位：万元 8 398.30 128.26 110.55 2.00 157.49 30.85% 48.59 133.71 9 417.12 117.01 110.55 2.00 187.56 30.85% 57.89 143.28 10 436.83 104.48 110.55 2.00 219.80 30.85% 67.81 153.02 11 457.46 90.31 110.55 2.00 254.60 30.85% 78.54 162.92 12 479.05 73.39 110.55 2.00 293.11 30.85% 90.42 172.63 13 501.63 56.43 110.55 2.00 332.65 30.85% 102.62 183.01 14 525.26 36.18 110.55 2.00 376.53 30.85% 116.16 193.00 15 549.98 13.38 110.55 2.00 424.05 30.85% 130.82 203.16 续表 11-6 税后现金流量计算表 单位：万元 11.5房地产置业出租经营投资分析 5净现值及内部收益率的计算 （ 1）净现值计算 设基准收益率 ic为 20%，则净现值计算结果见表 11-7所示。 年 份 自由资金 投资额 税后现金流量 贴现系数 现值 = X 0 -450 1.0000 -450.00 1 72.76 0.8333 60.63 2 80.73 0.6944 56.06 3 88.95 0.5787 51.48 4 97.43 0.4823 46.99 5 106.12 0.4019 42.65 6 115.97 0.3349 38.84 7 123.42 0.2791 34.45 表 11-7 净现值计算表 单位：万元 (1 20%) t 8 133.71 0.2326 31.10 9 143.26 0.1938 27.76 10 153.02 0.1615 24.41 11 162.92 0.1346 21.93 12 172.63 0.1122 19.37 13 183.01 0.0935 17.11 14 193.00 0.0779 15.03 15 203.16 0.0649 13.19 NPV=51.30 续表 11-7 净现值计算表 单位：万元 11.5房地产置业出租经营投资分析 （ 2）内部收益率的计算 内部收益率是使项目净现值为零时的收益率。由净现值 计算可知， 当 ic= 20% 时， NPV= 51.27 0，则 取 i1=22%，按上述同样步骤可求得： NPV1= 4.24 继续提高折现率，设 i2= 23%，则 NPV2= -16.68 由插入法求得该项目的内部收益率为： 1 1 2 1 12 4.24( ) 22% ( 23% 22% ) 22.2% 4.24 16.68 N PVFI RR i i i N PV N PV 11.5房地产置业出租经营投资分析 6结论 因为该项目净现值为 51.27 0；内部收益率为 22.2% 20%，已超出投资者要求的投资收益率，所 以，该投资方案是可行的。