房地产投资环境与市场分析.ppt

房地产投资环境 与市场分析 第三章 房地产投资环境与市场分析 3.1 房地产投资环境分析 3.2 房地产市场调研 3.3 房地产市场分析报告 一、房地产投资环境概念 房地产投资环境是影响房地产投资、开发、经营、管理的一切政 治、自然、社会和经济因素的总和。 硬环境 软环境 第一节 房地产投资环境分析 房地产金融及产业政策因素： 土地、税收、交易 经济因素： 收入水平（国民收入、个人收入）、消费结构 人口统计因素 ： 规模与增长率、结构等 第一节 房地产市场营销环境 宏观投资环境 ： 一般是指一个国家、地区或城市的投资环境。 二、房地产投资环境分析内容 地区经济发展水平 地区产业结构和发展政策 地区发展战略 人口因素 自然环境因素 第一节 房地产市场营销环境 区域性（中观）因素分析 ： 区域经济是拟投资项目的直接经 济环境，只有把宏观经济发展的普遍性和区域发展的特殊性结合起来研究，才能切实地把握房地产投资项目所在地区的区域经济发展趋势。 拟开发项目地区规划、交通、环境及历史是影响物业供 求与差异化的个性因素 第一节 房地产市场营销环境 微观市场分析 第二节 房地产市场调研 一、房地产市场调研作用 有助于企业进行经经营决策，提高竞争力 (发现市场机会、产 品创新 ） 有助于政府制定正确的宏观政策 作用 是项目策划者认识市场和捕捉市场机会的前提 是项目策划者了解消费者需求的主要手段 是项目策划者了解市场，挖掘卖点、形成创意的 必要前提 是项目投资机会研究、定位、规划设计、营销等 一系列活动的基础，贯穿项目全程策划的始终 第二节 房地产市场调研 环 境 调 查 需 求 调 查 第二节 房地产市场调研 二、房地产市场调研的一般内容 供 给 调 查 （ 1）政治法律环境调查 （ 2）经济环境调查 （ 3）社会文化环境调查 （ 4）社区环境调查 房地产市场的需求特性 市场需求的广泛性 市场需求的多样性 市场需求的永续性 市场需求的融资性 房地产消费的长期性 市场需求富有弹性 （ 1）房地产消费者调查 （ 2）房地产消费需求调查 房地产市场的供求特性 市场供给的区域性 市场供给缺欠弹性 市场供给的不同质性 市场调节的不完全性 （ 1）市场竞争者调查 （ 2）市场供给调查 产品、价格、促销、渠道 三、房地产不同阶段的调研内容 （侧重点） 房地产项目定位阶段的市场调查： 项目地块现状调查 项目交通状况调查 项目周边景观调查 商务圈和商圈调查 区域基本信息调查 相关项目基本信息调查 房地产市场推广阶段的市场调查： 竞争项目基本信息调查 竞争项目销售信息调查 客户需求和接触媒体习惯调查 第二节 房地产市场调研 房地产项目销售阶段的市场调查：市场推广调查和测评 成交客户问卷调查 销售难点调查 房地产售后阶段的市场调查 第二节 房地产市场调研 四、房地产调研程序 第二节 房地产市场调研 准备阶段 实施阶段 分析和总结阶段 一、竞争项目的调研报告 竞争项目的基础信息资料：产品、价格、广告、销售执行、企业状况 楼盘调研总结：优点和缺点、本项目的建议 第三节 房地产市场分析报告 二、区域市场调研报告 区域概况：历史、人文、生活、市政交通 区域的显著特点 目标区域楼盘情况：分类调查，重点调查 报告结论或建议：区域的供应结构、区域的需求结构 第三节 房地产市场分析报告 三、调研报告要求 客观真实、准确 简明扼要、重点突出 结论和建议表达清晰 绘制必要的表格与统计图，方便阅读与表达 报告完整 第三节 房地产市场分析报告