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房地产投资项目财务分析 房地产投资项目财务分析概述 房地产投资项目财务分析基本报表 传统的财务分析指标 现代的财务分析指标 房地产投资项目财务分析的应用 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 6 1房地产投资项目财务分析概述 6 1 1房地产项目财务分析的含义 财务分析也叫财务评价。它是指投资分析人员在 房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与 费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据 的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价 指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金 平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目 在财务上的可行性。 6 1房地产投资项目财务分析概述 财务分析的基本程序是： 1收集、整理和计算有关基础财务数据资料。 2编制基本财务报表。 3财务分析指标的计算与评价。 4进行不确定性分析。 5由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出 投资项目财务上可行与否的最终结论。 6 1房地产投资项目财务分析概述 6 1 2财务分析的作用 1衡量项目的盈利能力 这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净 现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。 6 1房地产投资项目财务分析概述 2衡量项目的清偿能力 这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还 期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来进行的。 3衡量项目的资金平衡能力 资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不应 出现负值，它是投资开发经营的必要条件。这种衡 量是通过资金来源与运用表进行的。 6 2房地产投资项目财务分析基本报表 6 2 1现金流量表 1现金流量表的含义 现金流量表是指反映项目在计算期内各年 的现金流入、现金流出和净现金流量的计算 表格。 6 2房地产投资项目财务分析基本报表 2现金流量表的种类 按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为： 1）全部投资现金流量表 全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全 部投资作为计算基础（即假定全部投资均为自有资 金），用以计算全部投资所得税前及所得税后财务 内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标 的计算表格。 其目的是考察项目全部投资的盈利能 力，为各个方案进行比较建立共同基础。 其表格形式见表 6-1。 序号 项 目 合 计 1 2 3 N 1 现金流入 1 1 1 2 1 3 1 4 1 5 1 6 1 7 销售收入 出租收入 自营收入 净转售收入 其他收入 回收固定资产余值 回收经营资金 2 现金流出 全部投资财务现金流量表 表 6-1 单位：万元 2 1 2 2 2 3 2 4 2 5 2 6 2 7 开发建设投资 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 3 净现金流量 4 累计净现金流量 计算指标： 1、财务内部收益率（ %）： 2、财务净现值（ ic= %）： 3、投资回收期（年）： 4、基准收益率（ %）： 全部投资财务现金流量表 续表 6-1 单位：万元 6 2房地产投资项目财务分析基本报表 2）资本金现金流量表 资本金是项目投资者自己拥有的资金。该表从投 资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算 基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出， 用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评 价指标，考察项目资本金的盈利能力。 其表格形式见表 6-2。 序号 项 目 合计 1 2 3 N 1 现金流入 1 1 1 2 1 3 1 4 1 5 1 6 1 7 销售收入 出租收入 自营收入 净转售收入 其他收入 回收固定资产余值 回收经营资金 2 现金流出 资本金现金流量表 表 6-2 单位：万元 2 1 2 2 2 3 2 4 2 5 2 6 2 7 2 8 2 9 资本金 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 借款本金偿还 借款利息支付 3 净现金流量 4 累计净现金流量 计算指标： 1、资本金财务内部收益率（ %）： 2、财务净现值（ ic= %） 资本金现金流量表 续表 6-2 单位：万元 6 2房地产投资项目财务分析基本报表 3）针对两表的有关说明 （ 1） 净现金流量（项目的未来收益）是项目当年现 金流入与现金流出的代数和。 根据需要，可以计算 税前净现金流量，也可以计算税后现金流量。 （ 2）两表的区别。 （ 3）计算期 （ 4）房地产投资项目往往有开发后出售项目、开发 后出租项目和置业投资项目的区分。 6 2房地产投资项目财务分析基本报表 4）投资者各方现金流量表 该表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以 计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评 价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。 当一个房地产项目有几个投资者进行投资时，就 应编制投资者各方现金流量表。 其表格形式见表 6-3。 序号 项 目 合计 1 2 3 N 1 现金流入 1.1 2.2 （ 1） （ 2） （ 3） （ 4） 应得利润 资产清理分配 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入 其他收入 2 现金流出 2 1 2 2 开发建设投资出资额 经营资金出资额 3 净现金流量 4 累计净现金流量 投资各方现金流量表 表 6-3 单位：万元 6 2房地产投资项目财务分析基本报表 6 2 2资金来源与运用表 1资金来源与运用表的含义 资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计算 期内各年的资金盈余或短缺情况以及项目的资金筹 措方案和贷款偿还计划的财务报表，它为项目资产 负债表的编制及资金平衡分析提供了重要的财务信 息。 其表格形式见表 6-4。 本表与现金流量表有着本质的不同。 序号 项 目 合计 1 2 3 N 1 资金来源 1 1 1 2 1 3 1 4 1 5 1 6 1 7 1 8 1 9 销售收入 出租收入 自营收入 资本金 长期借款 短期借款 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入 2 资金运用 现金来源与运用表 表 6-4 单位：万元 2 1 2 2 2 3 2 4 2 5 2 6 2 7 2 8 2 9 2 10 开发建设投资 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 应付利润 借款本金偿还 借款利息支付 3 盈余资金（ 1） -（ 2） 4 累计盈余资金 现金来源与运用表 续表 6-4 单位：万元 6 2房地产投资项目财务分析基本报表 2资金平衡分析 该表给出的盈余资金表示当年资金来源（现金流 入）多于资金运用（现金流出）的数额。当盈余资 金为负值时，表示该年的资金短缺数。作为资金的 平衡，并不要求每年的盈余资金不出现负值，而要 求从投资开始至各年累计的盈余资金大于零或等于 零。 作为项目投资实施的必要条件，每期的盈余资金 应不小于零。因而，房地产投资项目资金平衡分析 关注的重点是资金来源与运用表的累计盈余栏目。 6 2房地产投资项目财务分析基本报表 3与一般建设项目的不同 在填列资金来源与运用表时，与现金流量表一样， 出售项目和出租项目也会有所不同，这是与一般建设 项目不同的地方。 1）出售项目资金来源与运用表（见表 6-5） 2）出租和自营项目的资金来源与运用表（见表 6-6） 序 号 项 目 合 计 1 2 3 N 1 资金来源 1 1 1 2 1 3 1 4 销售收入 资本金 长期借款 短期借款 2 资金运用 2 1 2 2 2 3 2 4 2 5 2 6 2 7 开发建设投资 经营税金及附加 土地增值税 所得税 应付利润 借款本金偿还 借款利息支付 3 盈余资金（ 1） -（ 2） 4 累计盈余资金 出售项目资金来源与运用表 表 6-5 单位：万元 序号 项 目 合计 1 2 3 N 1 资金来源 1 1 1 2 1 3 1 4 1 5 1 6 1 7 1 8 1 9 出租收入（或自营收入） 资本金 折旧费 摊销费 长期借款 短期借款 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入 2 资金运用 出租与自营项目资金来源与运用表 表 6-6 单位：万元 2 1 2 2 2 3 2 4 2 5 2 6 2 7 2 8 2 9 2 10 开发建设投资 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 应付利润 借款本金偿还 借款利息支付 3 盈余资金（ 1） -（ 2） 4 累计盈余资金 出租与自营项目资金来源与运用表 续表 6-6 单位：万元 6 2房地产投资项目财务分析基本报表 6 2 3损益表 1损益表的含义 损益表是反映房地产投资项目计算期内各年的利 润总额、所得税及各年税后利润的分配等情况的财 务报表。 通过该表提供的投资项目经济效益静态分 析的信息资料，可以计算投资利润率、投资利税率、 资本金利润率、资本金净利润率等指标。 其表格形式如表 6-7。 序号 项 目 合 计 1 2 3 N 1 经营收入 1 1 1 2 1 3 销售收入 出租收入 自营收入 2 经营成本 2 1 2 2 商品房经营成本 出租房经营成本 3 运营费用 4 修理费用 损益表 表 6-7 单位：万元 5 经营税金及附加 6 土地增值税 7 利润总额 8 所得税 9 税后利润 9 1 9 2 9 3 盈余公积金 应付利润 未分配利润 计算指标： 1、投资利润率（ %） 2、投资利税率（ %） 3、资本金利润率（ %） 4、资本金净利润率（ %） 损益表 续表 6-7 单位：万元 6 2房地产投资项目财务分析基本报表 2损益表的内容及计算 1）关于利润总额 损益表中的利润总额一般应为： 利润总额 =经营收入经营成本运营费用 修理费用经营税金与附加土地增值税 6 2房地产投资项目财务分析基本报表 （ 1）以出售为主的房地产项目的利润总额 利润总额 =销售收入总成本费用经营税金与附加 土地增值税 其中，销售收入、总成本费用、经营税金与附加 与土地增值税的数据可以依据第 5章的财务数据和辅 助报表得到。 其表格形式见表 6-8。 序号 项 目 合 计 1 2 3 N 1 销售收入 2 总成本费用 3 经营税金及附加 4 土地增值税 5 利润总额 6 所得税 7 税后利润 7 1 7 2 7 3 盈余公积金 应付利润 未分配利润 计算指标： 1、投资利润率（ %） 2、投资利税率（ %） 3、资本金利润率（ %） 4、资本金净利润率（ %） 出售型房地产项目的损益表 表 6-8 单位：万元 6 2房地产投资项目财务分析基本报表 （ 2）以出租为主的房地产项目利润总额 利润总额 =出租收入经营成本经营税金与附加 其中，出租收入、经营成本、经营税金与附加的 数据可以通过第 5章的财务数据和辅助报表得到。 其表格形式见表 6-9。 序号 项 目 合 计 1 2 3 N 1 出租收入 2 经营成本 3 经营税金及 附加 4 利润总额 5 所得税 6 税后利润 6 1 6 2 6 3 盈余公积金 应付利润 未分配利润 出租型房地产项目的损益表 表 6-9 单位：万元 6 2房地产投资项目财务分析基本报表 2）关于税后利润 税后利润 =利润总额所得税 其中， 所得税 =应纳税所得额 所得税税率 一般情况下，应纳税所得额（或应纳税收入）就 是前面计算出来的利润总额。 房地产开发企业的所得税税率一般为 33%。 6 2房地产投资项目财务分析基本报表 3）关于利润分配 房地产企业交纳所得税后的利润为税后利润，税后利润等 于可供分配利润，一般按照下列顺序分配： （ 1）弥补企业以前年度亏损。 （ 2）提取盈余公积金。 （ 3）向投资者分配利润，即表中的应付利润。 考虑了这三项因素后（大部分情况下只有后两项因素）， 余额即为表中的未分配利润，未分配利润主要是用于归还借 款。当借款还清后，一般应将这部分利润补分给投资者。 6 2房地产投资项目财务分析基本报表 6 2 4资产负债表 1资产负债表的含义 资产负债表是反映房地产投资项目在计算期内各年末资产、 负债与所有者权益变化及对应关系的报表。 该表主要用于考 察项目资产、负债、所有者权益的结构，进行项目清偿能力 分析。各期资产应等于负债和所有者权益之和。 2资产负债表的内容 从表中可以看出，资产负债表由三大部分组成：资产、负 债和所有者权益。 6 2房地产投资项目财务分析基本报表 6 2 5基本报表的相互关系 基本报表是财务分析体系中重要的组成部分。各 种基本报表之间有着密切的联系。 “利润表”与“现金流量表”都是为进行项目盈 利能力分析提供基础数据的报表，不同的是，通过 “利润表”计算的是盈利能力的静态指标；通过 “现金流量表”计算的是盈利能力的动态指标。同 时“利润表”也为“现金流量表”的填列提供了一 些基础数据。 6 2房地产投资项目财务分析基本报表 “ 借款还本付息表 ” 、 “ 资金来源与运用表 ” 和 “ 资产负债表 ” 都是为进行项目清偿能力分析提供 基础数据的报表。根据 “ 借款还本付息表 ” 或 “ 资 金来源与运用表 ” 可以计算借款偿还期指标，根据 “ 资产负债表 ” 可以计算资产负债率、流动比率和 速动比率等指标。 另外，通过 “ 资金来源与运用表 ” 可以进行项目 的资金平衡能力的分析。 6 3传统的财务指标分析 6 3 1基本指标 1收益乘数 收益乘数表示物业的市场价值（价格）与总收入 或净收入之间的比率关系。 它虽然不能充当独立分 析的工具，但可以很容易地将那些明显不能接受的 项目加以剔除。 6 3传统的财务指标分析 收益乘数按计算基数的不同，分为总收益乘数和 净收益乘数。 市 场 价 格总 收 益 乘 数 总 收 入 市 场 价 格净 收 益 乘 数 净 经 营 收 益 比较而言，总收益乘数分析更为常用。因为净收 益乘数需要事先确定净经营收益，稍微麻烦一些。 6 3传统的财务指标分析 2财务比率 财务比率一般用于所投资物业相互间的比较。较为常用的 财务比率有营业比率、损益平衡比率和偿债保障比率。 1）营业比率：它是项目的经营支出占实际总收入的百分比。 100%经 营 支 出营 业 比 率 实 际 总 收 入 一般说来，营业比率越高代表营运的效率越差，反之则效 率越高。 6 3传统的财务指标分析 2）损益平衡比率：它是项目的经营支出与还本付息 额之和占潜在总收入的百分比（也可以看成是物业 的盈亏平衡比率）。这个比率越小，则潜在总收入 越大，则项目现金流量出现负数之前的项目总收入 水平可以越低。所以，损益平衡比率越低越好。 100%经 营 支 出 还 本 付 息 额损 益 平 衡 比 率 潜 在 总 收 入 6 3传统的财务指标分析 3）偿债保障比率 偿债保障比率有时也叫偿债能力比率、还本付息比率。表 示项目净经营收益与年债息总额（年还本付息额）之间的关 系 。这是项目净经营收入在降到不足以清偿所欠的债务本 息之前的下降程度。 () 净 经 营 收 益偿 债 保 障 比 率 年 债 息 额 年 还 本 付 息 额 该倍数越大 ， 则周转不灵的可能性越小 ， 因而所面临的财务 风险越小 ， 它表明了贷款的安全程度 ， 所以该指标越大越好 。 6 3传统的财务指标分析 3盈利能力指标 所有盈利分析方法的一个共同特点是将投资与收益有机地 联系起来。 1）全面资本化率：表示预期净经营收益占市场价格的百分比。 100%净 经 营 收 益全 面 资 本 化 率 市 场 价 格 从前面的收益乘数分析可知，它是净收益乘数的倒数。 因为没有反映融资状况对投资项目的影响，全面资本化率 这个指标的适用性受到一定的限制。 6 3传统的财务指标分析 2）股本化率（也叫权益资本化率）：表示税前现金 流量占初始股本投资的百分比。 100%税 前 现 金 流 量股 本 化 率 初 始 股 本 投 资 股本化率考虑了不同融资条件对物业的影响，但 是它未能考虑所得税对投资项目的影响。 6 3传统的财务指标分析 3）现金回报率 (也叫资本金净利润率 )：是指税后现 金流量与股本投资之比。 作为考虑了所得税后的指标，它仍有缺点。它没 有考虑物业价值的变动和税后现金流量随时间的变 化对投资绩效的影响。 100% 税 后 现 金 流 量 现 金 回 报 率 初 始 股 本 投 资 6 3传统的财务指标分析 4）经纪人收益率 经纪人收益率指标解决了现金回报率指标的缺点。 它调整了分子，用税后现金流量再加上递增的权益 投资额，使之既考虑了所得税结果，也考虑了由于 抵押贷款分期偿还后相应的权益增加（即物业价值 的变动）情况，从而使所投资的物业看起来更富有 吸引力。 100%税 后 现 金 流 量 权 益 增 加 额经 纪 人 收 益 率 初 始 股 本 投 资 6 3传统的财务指标分析 4回收期指标 回收期是计算各投资项目的预期现金收益等于初始投资时的 年数。收回初始投资所需时间越短的项目越好。 回收期与收益率之间也存在着倒数关系。从前面的介绍中我 们知道有几种不同的收益指标，所以回收期相应也有几种计算方 法。 回收期 =市场价格 /净经营收益（全面资本化率的倒数） 回收期 =初始股本投资 /税前现金流量（股本化率的倒数） 回收期 =初始股本投资 /税后现金流量（现金回报率的倒数） 若每年预期现金流量相同，回收期 =初始股本投资 /预期现金 流量。 若每年预期现金流量不同，则回收期是将每年预期现金流量 求和直到等于初始投资额为止的时间。 6 3传统的财务指标分析 6 3 2投资分析的合理化趋势 1传统财务分析方法的不足 1）忽略了整个持有期内所有的预期的现金流量，而 仅仅集中在经营期的第 1年，最多也是前面几年的经 营情况。 2）未考虑投资期末处理（即销售）物业所带来的现 金流量。对于有些物业投资来说，期末转让或销售 物业的收益或许在整个物业投资收益中占有更大的 比重。 3）忽略了净现金流量的时间问题。 6 3传统的财务指标分析 2发展趋势 投资分析的合理化的趋势就是，项目的投资收益 要作数量、质量和时间三方面的修正。 一般情况下，投资者会综合考虑各种经验分析值 以及项目的净现值和内部收益率等指标之后，再做 决策。 6 4现代的财务指标分析 1根据是否考虑了资金的时间价值因素划分，分为静态分析 指标和动态分析指标两大类。 投 资 回 收 期 借 款 偿 还 期 还 本 付 息 比 率 投 资 利 润 率 投 资 利 税 率 静 态 分 析 指 标 资 本 金 利 润 率 资 本 金 净 利 润 率财 务 分 析 指 标 资 产 负 债 率 财 务 比 率 流 动 比 率 速 动 比 率 动 态 投 资 回 收 期 动 态 分 析 指 标 财 务 净 现 值 财 务 内 部 收 益 率 6 4现代的财务指标分析 2根据分析的目标划分，分为盈利能力指标、清偿能力指标 和资金平衡能力指标三大类。 财 务 内 部 收 益 率 财 务 净 现 值 投 资 回 收 期 静 态 与 动 态 盈 利 能 力 指 标 投 资 利 润 率 投 资 利 税 率 资 本 金 利 润 率 资 本 金 净 利 润 率 财 务 分 析 指 标 资 金 平 衡 能 力 指 标 借 款 偿 还 期 清 偿 能 力 指 标 还 本 付 息 比 率 偿 债 保 障 比 率 资 产 负 债 率 财 务 比 率 流 动 比 率 速 动 比 率 6 4现代的财务指标分析 3根据指标的性质划分，分为时间性指标、价值性指标和 比率性指标三大类。 财务分析指标 时间性指标 投资回收期 借款偿还期 价值性指标 财务净现值 比率性指标 财务内部收益率 投资利润率 投资利税率 资本金利润率 资本金净利润率 财务比率 资产负债率 流动比率 速动比率 6 4现代的财务指标分析 6 4 2各财务分析指标与报表的关系 从上述有关财务分析的内容与财务分析指 标体系，我们可以看出财务分析指标与财务 基本报表之间的对应关系。见表 6-12。 分析内容 基本报表 静态指标 动态指标 盈利能力分析 现金流量表（全部投 资） 静态投资回收期 财务内部收益率 财务净现值 动态投资回收期 现金流量表（自有资 金） 静态投资回收期 财务内部收益率 财务净现值 动态投资回收期 利润表 投资利润率 投资利税率 资本金利润率 资本金净利润率 清偿能力分析 借款还本付息表 资金来源与运用表 资产负债表 借款偿还期 还本付息比率 资产负债率 流动比率 速动比率 资金平衡能力分析 资金来源与运用表 其他 价值指标、实物指标 或比率指标 表 6-12 财务分析指标与基本报表的关系 6 4现代的财务指标分析 6 4 3各财务分析指标的计算 静态指标是指不考虑资金时间价值因素的影响而计算的盈 利指标。 1）投资利润率 投资利润率，是指房地产投资项目开发建设完成后正常年 度的年利润总额（或预计回收期内的年平均利润总额）与项 目总投资额的比率，主要用来评价开发投资项目的获利水平。 其计算公式为： 100%利 润 总 额 或 年 平 均 利 润 总 额投 资 利 润 率 总 投 资 额 式中：总投资额 =投资 +贷款利息 6 4现代的财务指标分析 实际工作中可以将投资利润率分为税前投资利润 率和税后投资利润率两种。 计算出来的投资利润率要与规定的行业标准投资 利润率或行业的平均投资利润率进行比较，如果预 期的投资利润率（或收益率）高于或等于基准投资 利润率（或收益率），说明该项目投资经济效益高 于或相当于本行业的平均水平，可考虑接受；反之， 一般不予接受。 6 4现代的财务指标分析 2）投资利税率 投资利税率是项目利税额与总投资额的比值。 其计算公式 为： 100%利 税 额投 资 利 税 率 总 投 资 额 式中，利税额为利润总额与销售税金及附加之和。 计算出的投资利税率同样也要与规定的行业标准投资利 税率或行业平均投资利税率进行比较，若前者大于后者， 则认为项目是可以考虑接受的。 6 4现代的财务指标分析 3）资本金利润率 资本金利润率是项目的利润总额（或年平均利润总额） 与项目资本金（即自有资金或权益投资）之比。 其计算公式 为： 计算出的资本金利润率要与行业的平均资本金利润率或 投资者的目标资本金利润率进行比较 ， 若前者大于或等于 后者 ， 则认为项目是可以考虑接受的 。 100%利 润 总 额 或 年 平 均 利 润 总 额资 本 金 利 润 率 资 本 金 6 4现代的财务指标分析 4）资本金净利润率 资本金净利润率是项目所得税后利润与项目资本金之比。 其计算公式为： 应该说 ， 资本金净利润率是投资者最关心的一个指标 ， 因 为它反映了投资者自己出资所带来的净利润 。 100%税 后 利 润资 本 金 净 利 润 率 资 本 金 6 4现代的财务指标分析 5）静态投资回收期 静态投资回收期是指以房地产投资项目的净收益来抵偿全 部投资所需的时间。 静态投资回收期的计算具体有两种方法： （ 1）当项目投入经营后，每年的收益额大致持平、比较均匀 时： 投资回收期 =项目总投资 /项目年平均收益额 例如，某投资者投资 100万元购买一小型公寓项目进行出 租，估计投入运营后各年的净租金收入稳定在 10万元。求该 项目的静态投资回收期。 根据公式得：投资回收期 =100/10=10（年） 6 4现代的财务指标分析 （ 2）当项目投入经营后，每年的收益额不太均衡、相 差较大时： 投资回收期 =（累计净现金流量开始出现正值期数 -1） +（上期累计现金流量的绝对值 /本期净现金流 量） 其中净现金流量和累计净现金流量可直接利用财 务现金流量表（全部投资）中的计算求得。当累计 净现金流量等于零或出现正值的年份，即为项目静 态投资回收期的最终年份。 该指标比较适用于对出租和自营的房地产项目投 资回收的粗略评价。 6 4现代的财务指标分析 6）借款偿还期 借款偿还期分为国内借款偿还期和国外借款偿还期。 （ 1）国内借款偿还期 国内借款偿还期是指在国家规定及房地产项目具 体财务条件下，在房地产项目计算期内，使用可用 作还款的利润（如预售收入还款）、摊销及其他还 款资金，偿还房地产项目借款本息所需要的时间。 借款偿还期可由“借款还本付息估算表”、“损 益表”及“资金来源与运用表”计算。 6 4现代的财务指标分析 其详细计算公式为： 借款偿还期 = 借款偿还后开始出现盈余的期数 -开始借款的 期数 +（当期偿还借款额 /当期可用于还款的资金额） 或 = 偿还借款本金的资金额大于年初借款本息累计的期数 - 开始借款的期数 +（当期偿还借款额 /当期可用于还款的资金额） 实际操作中，项目借款偿还期往往已由借款合同确定。计算 出借款偿还期后，还要与贷款机构的要求期限进行对比，等于 或小于贷款机构提出的要求期限，即可认为项目是有清偿能力 的。否则，认为项目没有清偿能力，是不可行的。 6 4现代的财务指标分析 （ 2）国外借款偿还期 国外借款的还本付息，一般是按已经明确 或预计可能的借款偿还条件计算。当借款偿 还期满足贷款机构的要求期限时，即认为房 地产项目具有清偿能力。 6 4现代的财务指标分析 7）财务比率 这里财务比率与本章第 3节中介绍的的财务 比率不同，具体是指资产负债率、流动比率 和速动比率。 6 4现代的财务指标分析 8）还本付息比率 还本付息比率是物业投资所获得的年净经 营收益与年还本付息额（或年债息总额）之 比。 某物业投资的还本付息比率越高，表明 该投资的还贷能力越强。 6 4现代的财务指标分析 2动态指标的计算 动态指标是指考虑了资金时间价值的影响而计算的盈利指 标。常用的动态分析指标主要有净现值、内部收益率和动态 投资回收期。 1）财务净现值 （ 1）净现值的含义 现值是指未来预期收益的现在价值。 净现值是指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准 收益率 ic（合适的贴现率），将房地产投资项目在计算期内 的各年净现金流量，折现到投资期初的现值之和。 6 4现代的财务指标分析 0 ( ) (1 ) t n tc t N P V C I C O i 式中： NPV：净现值； CIt：第年的现金流入量； COt：第年的现金流出量； ic：行业或部门基准收益率或设定的目标收益率； t：项目计算期（）。 净现值可以通过财务现金流量表计算求得。 6 4现代的财务指标分析 （ 2）关于净现值含义的理解 关于净现金流量的使用 在各项目之间进行比较的时候需要统一可比基础。 关于基准贴现率 ic 基准贴现率就是项目净现金流量贴现时所采用的利率。它 反映了资金的时间价值。 在我国，它一般由行业或部门制定基 准收益率作为基准贴现率；如果没有规定的基准贴现率，可以 根据银行中长期贷款的实际利率确定；也可以根据投资者要求 的目标收益率或最低回报率来确定。 项目分析评价人员在确定财务基准收益率时，一般综合考 虑以下因素：当前整个国家的经济发展状况；银行贷款利率； 其他行业的投资收益率水平；投资者对项目收益增长能力的预 期；项目风险的大小；项目的寿命期长短等。 6 4现代的财务指标分析 关于计算期 对开发项目而言，是指建设开始到全部售出的时间， 有时也叫开发期；对开发后出租项目或置业后出租的 项目而言，是指从建设或购买开始，不断地获取收益 直到项目转售或项目的经济寿命结束的时间，有时也 叫持有期或经营期。 从计算净现值的角度出发，这段时间应该是指项目 在经济上的可用时间而非耐用年限。 6 4现代的财务指标分析 （ 3）净现值指标的作用 净现值指标是用来判别投资项目可行与否。净现值评价 标准的临界值是零。 当 NPV 0 时，表明投资项目的预期收益率不仅可以达到 基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平，而且尚有盈余 （即大于贴现率）； 当 NPV 0时，表明投资项目收益率恰好等于基准收益率 或贴现率所预定的投资收益水平； 当 NPV 0时，表明投资项目收益率达不到基准收益率或 贴现率所预定的投资收益水平（即小于贴现率）或最低可接 受的回报率，甚至可能出现亏损。此时项目不可行，应拒绝。 因此，只有 NPV0 时，投资项目在财务上才是可取的， 值得进一步考虑。 6 4现代的财务指标分析 2）财务内部收益率 （ 1）财务内部收益率的含义 从前面净现值的公式可以看出，如果现金流量不 变，净现值将随折现率的变化而变化，而且两者变 动的方向相反，即折现率与现值呈反向变动关系。 如图 6-4所示： 净现值（ NPV） 折现率（ i） NPV1 NPV2 0 FIRR i1 i2 图 6-4 净现值与折现率的关系 6 4现代的财务指标分析 房地产投资项目的财务内部收益率是指房地产投资项目在 计算期内各期净现金流量现值累计之和等于零时的折现率。 其表达式为： 0 ( ) (1 ) 0t n t t C I C O F I R R 式中 （ CI-CO） t：第 t期的净现金流量； FIRR：财务内部收益率； 其他同前。 财务内部收益率的经济含义是指投资项目在这样的折现 率下，到项目计算期终了时，当初的所有投资可以完全被收 回。 6 4现代的财务指标分析 （ 2）财务内部收益率的计算 其公式为： 1 1 2 1 12 ()N PVFI RR i i iN PV N PV 式中： FIRR：内部收益率； NPV1：采用低折现率时净现值的正值； NPV2：采用高折现率时净现值的负值； i1：净现值为接近于零时的正值的折现率； i2：净现值为接近于零时的负值的折现率。 6 4现代的财务指标分析 其计算步骤是： 先按基准收益率（或目标收益率、最低可接受的 收益率等）求得项目的财务净现值（其中的净现金 流量可根据财务现金流量表得到），如为正，则采 用更高的折现率使净现值为接近于零时的正值和负 值各一个，最后用上述插入法公式求出。 要注意的是，式中与之差不应超过 2%，否则，折 现率 、和净现值之间不一定呈线性关系，从而使所 求得的内部收益率失真。 6 4现代的财务指标分析 （ 3）财务内部收益率的作用 财务内部收益率是项目折现率的临界值。在进行 独立方案的分析评价时，一般是在求得投资项目的 内部收益率后，与同期贷款利率、同期行业基准收 益率相比较，以判定项目在财务上是否可行。 6 4现代的财务指标分析 FIRR与 i比较，反映项目的盈亏状况： FIRR i ，项目盈利； FIRR=i ，项目盈亏平衡； FIRR i ， 项目亏损。 FIRR与 ic比较，反映项目与行业平均收益水平相比的盈利情 况： FIRR ic ，项目盈利超出行业平均收益水平； FIRR=ic ，项目盈利等于行业平均收益水平； FIRR ic ，项目盈利低于行业平均水平。 6 4现代的财务指标分析 结论： 将内部收益率与行业基准收益率（或投资者目标收益率、 最低可接受的收益率） ic比较，当 FIRR ic时，即认为其盈 利能力已满足最低要求，投资项目可行，值得进一步研究。 因为是否能被接受，还有赖于投资者对风险的估计和其它投 资机会的吸引力；反之，则不可行，应被拒绝。 如果没有规定的基准收益率，内部收益率应大于长期贷款 的实际利率或银行贷款利率 i。内部收益率表明了项目投资 所能支付的最高贷款利率，如果后者大于前者，投资就会亏 损。因此，所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。 6 4现代的财务指标分析 （ 4）内部收益率存在的问题 以下存在的问题，可能使得用内部收益率方法评 价项目得出的决策信号与其它现金流量贴现方法 （如净现值法）得出的结果相矛盾。 一是再投资利率问题；二是多重根问题。 6 4现代的财务指标分析 再投资利率问题 再投资利率指房地产投资项目在回收期内的收入 再投资的预期收益率。 采用内部收益率分析方法对各种项目进行比较时， 暗含了这样一个假定：即回收期内的现金流入以内 部收益率再投资。 6 4现代的财务指标分析 A当这种假定的前提条件存在时，即内部收益率就是再 投资利率时，使用内部收益率方法分析判断项目的优劣或可 行与否才是可靠的、比较实际的。 B但是，当这种假定的前提条件不存在时，即当时市场 上其它投资机会的最好收益率与其内部收益率不同时，或者 说内部收益率明显高于资本的机会成本，并高到不现实的地 步时，则用内部收益率做为再投资利率就是一个不合理、不 现实的假设。这时，再用内部收益率方法去判断和选择项目， 可能就与前面的结论相矛盾 。 C当各种投资项目的使用寿命或持有期不同时，再投资 问题也将限制内部收益率方法的应用。 6 4现代的财务指标分析 多重根问题 一般而言 ,项目的净现值是所选择的贴现率的递减 函数。如果贴现方程总是这样运行，那么使得所有 现金流出与现金流入相等的内部收益率就将是惟一 的。 但是，除了初始投资外，投资途中有时仍会有负 现金流量出现，这种情况下，内部收益率出现多根 现象。这时方程有且只有一个内部收益率解。 6 4现代的财务指标分析 3）动态投资回收期 动态投资回收期是指在基准收益率（或基准折现率）的条 件下，项目从投资开始到以净收益补偿投资额为止所经历的 时间。 基本表达式为： 0 ( ) (1 ) 0t n t c t C I C O i 式中： n:为动态投资回收期；其它同前。 其详细计算公式为： 动态投资回收期 =（累计净现金流量的折现值开始出现正值 期数 -1） +（上期累计现金流量折现值的绝对值 /本期净现金 流量折现值。 6 4现代的财务指标分析 在项目财务评价中，计算出的动态投资回收期可 以与行业规定的平均投资回收期或基准回收期相比 较，如果前者小于或等于后者，则投资项目在财务 上就是可以考虑接受的。 动态投资回收期指标一般用于分析评价开发完成 后用来出租或经营的房地产项目。 6 5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例 6 5 1项目概况 该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技 贸易园内，根据该市规划局关于该地块规 划设计方案的批复，其规划设计要点如下： 1用地面积： 11 417 ； 2建筑密度： 35%； 3容积率（地上）： 4.62； 4绿化率： 25%； 5人口密度： 1 085人 /公顷 6规划用途：商住综合楼 6 5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例 6 5 2规划方案及主要技术经济指标 根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析， 拟在该地块上兴建一幢 23层的商住综合楼宇。 楼宇设两层地下停车库。裙楼共 4层， 12层为商 业用途， 34层以配套公建为主，包括社会文化活动 中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公 室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼 2个，均为 19层高， 为住宅用途。 本项目主要经济技术指标参见表 6-16与 6-17。 项 目 单 位 数 量 项 目 单 位 数 量 占地总面 积 11 417 居住人数 人 1 064 总建筑面 积 52 426（地上） 平均每户建筑面 积 122 居住面积 36 898 平均每户居住人 数 人 3.5 公建面积 4 280 人均居住用地 34.68 绿化用地 2 854 道路面积 4 681 居住户数 户 304 车库面积 7 200 表 6-16 项目主要技术经济指标 (一 ) 层 数 功 能 所占面积 ( ) 总面积 ( ) 裙 楼 4 商 铺 11 248 15 528 公建面积 4 280 塔 楼 19(2个 ) 住 宅 1 942(每 层 ) 36 898 地上总建筑面积 52 426 地下室 2 停车库 7 200 7 764 设备面积 300 人防面积 264 表 6-17 项目主要技术经济指标 (二 ) 6 5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例 6 5 3项目开发建设及经营的组织与实施计划 1有关工程计划的说明 项目总工期为 36个月（从 2001年 3月至 2004年 3 月）。 当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。 2项目实施进度计划 项目实施进度计划如表 6-18所示。 序 号 项目名称 工 程 量 持续 时间 (月 ) 进度安排（按双月计） 2001 2002 2003 2004 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 1 征地拆迁 6 2 前期工程 3 基础工程 6 4 主体结构工程 7 5 设备安装工程 6 6 室内外装修工程 7 7 红线内外工程 3 8 公建配套工程 3 9 竣工验收 2 10 销售 27 表 6-18 项目实施进度计划表 6 5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例 6 5 4项目各种财务数据的估算 1投资与成本费用估算 1）土地出让地价款。包括两部分： （ 1）土地使用权出让金。根据该市国有土地使用权 出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金 为 6 131万元。 （ 2）拆迁补偿安置费。根据拆迁补偿协议，该地块 拆迁补偿费为 9 060万元。 上述两项合计： 15 191万元。 6 5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例 （ 2）前期工程费。本项目前期工程费估算参见表 6-19。 （ 3）建安工程费。参照有关类似建安工程的投资费用，用单 位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。参见表 6- 20。 （ 4）基础设施费。其估算过程参见表 6-21。 （ 5）开发期税费。其估算过程参见表 6-22。 （ 6）不可预见费。取以上（ 1） （ 4）项之和的 3%。则不可预 见费为： （ 15 191+894.48+11 013+660.51） 3%=832.77（万元） 开发成本小计： 30 966.4万元 序 号 项 目 计 算 依 据 金 额 1 规划设计费 建安工程费 3% 330 39 2 可行性研究费 建安工程费 1.5% 165 20 3 水文、地质、勘 探费 建安工程费 0.5% 55 06 4 通水、通电、通 路费 建安工程费 2.5% 275 33 5 场地平整费 60元 / 68 50 总 计 894 48 表 6-19 前期工程费估算表 单位：万元 序 号 项 目 建筑面 积 土 建 装 饰 设 备 金额 合计 单 价 金 额 单 价 金额 单价 金额 1 塔楼 36 898 1 483 5 472 161.35 595 351.72 1 298 7 365 2 裙楼 15 528 其中商铺： 11 248 1 483 2 303 514.72 799 351.72 546 3 648 1 483 1 668 514.72 579 351.72 396 2 643 合计 11 013 表 6-20 建安工程费估算表 单位：万元 序号 项 目 单 价 计价数量 合 计 1 供电工程 65万元 /公顷 5 2426公顷 340 2 供水工程 15万元 /公顷 5 2426公顷 78 64 3 道路工程 42 13万元 /公顷 0 4681公顷 19 72 4 绿化工程 5 4万元 /公顷 0 3501公顷 1 89 5 其他工程 占建安工程费的 2% 11 013万元 220 26 合 计 660 51 表 6-21 基础设施费估算表 单位：万元 序号 项 目 金 额 估算说明（估算依据） 1 固定资产投资方向 调节税 550 65 建安工程费 5% 2 分散建设市政公用 设施建设费 1 321 56 建安工程费 12% 3 建筑工程质量安全 监督费 44 05 建安工程费 4 4 供水管网补偿费 住宅： 22.28 商铺： 67.49 住宅： 0.3吨 /人， 600元 /吨 商铺： 0.1吨 /人， 600元 /吨 5 供电用电负荷费 住宅： 58.37 商铺： 89.98 住宅： 4kVA/户， 480元 /kVA 商铺： 8kVA/百， 1 000元 /kVA 6 其 他 220 26 建安工程费的 2% 合 计 2 374 64 表 6-22 开发期税费估算表 单位：万元 6 5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例 2开发费用估算 1）管理费用。取以上（ 1） （ 4）项之和的 3%。则 管理费用为： （ 15 191+894.48+11 013+660.51） 3%=832.77（万 元） 2）销售费用。销售费用主要包括：广告宣传及市场 推广费，占销售收入的 2%；销售代理费，占销售收 入的 2%；其他销售费用，占销售收入的 1%。合计为： 2 706.28万元。销售收入详见表 6-27。 6 5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例 3）财务费用。指建设期借款利息。第 1 年借款 10 000万元， 贷款利率为 7.11%，每年等本偿还，要求从建设期第 2年起 2 年内还清。建设期借款利息计算如下： 第 1年应计利息：（ 0+10 000 2） 7.11% =355.5 第 2年应计利息：（ 10 355.5+0 2） 7.11%=736.28 第 3年应计利息：（ 5 177.75+0 2） 7.11%=368.14 则财务费用为上述合计： 1 459.92万元。详见表 6-30：贷 款还本付息表。 开发费用小计： 4 998.97万元 总成本费用合计： 35 965.72万元。 6 5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例 3投资与总成本费用估算汇总表。 详见表 6-23。 序号 项 目 金 额 估算说明 其中 :住宅分摊 建房成本 (元 / ) 商铺分摊 建房成本 (元 / ) 1 开发成本 30 966.4 以下 (1)(7)项 合计 5 648 7 815 (1) 土地费用 15 191 2 769 4 442 (2) 前期工程费 894.48 186 186 (3) 基础设施建设费 660.51 137 137 (4) 建安工程费 11 013 1 996 2 350 (5) 开发期税费 2 374.64 444 584 (6) 不可预见费 832.77 116 116 2 开发费用 4 998.97 以下 (1)(3)项 合计 789 1 379 (1) 管理费用 832.77 116 116 (2) 销售费用 2 706.28 销售收入 5% 370 960 (3) 财务费用 1 459.92 303 303 3 合 计 35 965.72 6 437 9 194 表 6-23 投资与总成本费用估算汇总表 单位：万元 6 5房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例 4项目销售收入估算 1）销售价格估算。 销售价格的估算采用市场比较法和成本定价法确定。 （ 1）住宅部分 市场比较法定价过程 在市场上收集到与该住宅所在区域、个别因素、交易情 况及交易日期均类似或接近的 4个比较案例 A、 B、 C、 D。其 中 A、 B、 D项目的交易日期均为 2000年 11月 1日， C项目的交 易日期为 2000年 9月 1日。已知 2000年下半年至今，该城市 该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动率为 +0.5%。其他条件见表 6-24和表 6-25。 考虑了所有因素后，通过系数修正计算出其加权平均数， 确定本项目的住宅价格为： 7 458元 / 。详见表 6-24和表 6- 25。 序 号 项 目 名 称 成 交 价 （ 元 / ） 交易 日 期修 正 区域因素修正 个别因素修 正 交易 情 况修 正 比准 价格 （元 / ）