开封某项目市场研究报告.ppt

开封市 xxxx项目 市场研究报告 2008.9.30 目录 第一部分 开封市概况 第二部分 经济运行 第三部分 郑汴一体化 第四部分 房地产新政策解读 第五部分 开封房地产概况 第六部分 重点项目研究 第七部分 项目地块分析 开封市概况 地理位置 开封在河南 省的位置 开封界于东经 113 5151 115 1542 ， 北纬 34 1143 35 1143 。 位于河南省中部偏东， 是黄河冲积扇平原的 尖端。东临商丘地区， 西连省会郑州市，南 接许昌市、周口地区， 北靠黄河，与中原油 田隔河相望。 开封，简称汴，现为河南省直辖市，是我国 七大古都之一，地处黄河之滨，是一座历史 文化悠久的古城。 在中国历史上，开封曾被称为大梁、汴梁、 东京、汴京等，自建城至今已有 2700多年的 历史。战国时期的魏国、五代时期的后梁、 后晋、后周及北宋和金七个王朝曾先后建国 于开封。 特别是北宋，开封历经九帝 168年，繁荣与 兴旺达到鼎盛，是当时世界上最繁华的大都 市之一，史书以“八荒争凑，万国咸通”来 描述当时北宋东京盛况。自元之后，开封为 中原省治。民国时期为河南省会。开封是中 原地区的重要旅游城市和对外开放城市。 历史沿革 地域面积 辖 5区及 杞县、兰 考、通许、 尉氏、开 封 5县 ,全 市总面积 6444平 方公里， 其中耕地 面积 363.4千 公顷，市 区面积 359平方 公里 。 人口 2006年，开封市人口数量为达到 479.5万人，在河南省各辖市中，人 口数量处于中间位置。 开封市人口数量 474.93 477.24 479.5 472 474 476 478 480 2004 2005 2006 年份 单位：万人 数据来源：河南统计信息网 数据来源：开封市统计局统计公报 地库网 鼓楼区 面积 58.68平方公里，人口 16.13万人。 龙亭区 面积 91.51平方公里，人口 11.6 万人。 顺河回族区 面积 86.73平方公里，人口 24.11万人。 禹王台区 面积 57.05平方公里，人口 14.83万人。 金明区 面积 252.38平方公里，人口 18.2 万人。 总计： 面积 546.35平方公里，人口 84.87万人。 开封市区人口 80余万人。 开封至郑州 新郑薛 店国际机场 近距里 程 70公里，经开封 至郑州薛店高速公 路里程 85公理，车 程约 55 75分钟 。 郑州新郑机场开辟 有国内主要城市的 航线，并与香港、 曼谷有定期包机。 开封市 新郑机场 交通之航空 跨越我国东西部的主干铁路 陇海铁路 途经开封站。从 开封向西可达郑州、洛阳、西 安等地，向东可到江苏徐州等 地。 开封距郑州 70公里，距商丘 150公里，由此中转经京广、 京九铁路可达全国各地。开封 火车站位于市区南部，从市内 乘 1、 3、 4、 5、 9、 10路等公 交车均可到。 交通之铁路 开封至郑州、洛阳、三门峡、商丘有高速公路相连，经郑州向北 可通达新乡、安阳直至北京；向南可通达许昌、漯河、驻马店直 至深圳。 开封高速公路出入口距市区车程为 10分种 .国道 106线（北京至广 州）在境内南北贯通，国道 310线（天水至连云港）与 220线（开 封兰考至滨州）相通。 交通之公路 旅游 开封市2 0 0 3 2 0 0 6 年旅游接待人次 1890.6 1641 1398 959 0 500 1000 1500 2000 2003 2004 2005 2006 年份 单位：万人 次 2 0 0 3 2 0 0 6 年开封市旅游收入 60.5 50.6 40.3 25.1 0 10 20 30 40 50 60 70 2003 2004 2005 2006 单位：亿元 年份 开封是著名的旅游城市。作 为七朝古都，有着众多的旅 游景点。数据显示， 2003 2006年， 年旅游接待人次 大幅攀升 。 数据来源：开封市政府工作报告 开封市旅游收入成为城市经 济发展的作出重要贡献。 2006年，旅游收入已经突破 60.5亿元 。 开封市城市总体规划（ 1995 2010） 确定开封的城市定位是： 河南省东部地区重要的中心城市，国家历史文化名城、旅游胜地。 开封市城市发展规划进一步明确为： 中国历史文化名城；中原城市群纺织、食品、专用设备制造和化工、医药基 地；文化、旅游、教育中心；中原最适宜居住的城市。 在郑汴一体化的进程中， 开封市城市发展方向沿郑开大道向西偏移。 城市规划 第一部分小结 开封市位于河南省中部。 开封 郑州，中心城区距离 70公里。 交通便利。 辖区 480万人口，市区内 80万人口。 旅游城市，近年旅游接待人次及旅游收入增长较快。 城市发展向西偏移，接轨郑州。 经济运行 国内生产总值 开封市2 0 0 3 - - 2 0 0 6 年国内生产总值 288.1 347.97 407 472.36 0 100 200 300 400 500 2003 2004 2005 2006 年份 单位：亿元 注： 国内生产总值（ GDP）是指在一定时期 内 (一个季度或一年 )，一个国家或地区 的经济中所生产出的全部最终产品和劳 务的价值，常被公认为衡量国家经济状 况的最佳指标。 数据来源：开封市政府工作报告 数据显示， 2006年开封市 GDP达到 472.36亿元， 2003年至 2006年， GDP均有大幅增长。 2 0 0 3 2 0 0 6 年开封市人均G D P 9876 8533 6063 7341 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 2003 2004 2005 2006 年份 单位：元 人均 GDP 2006年河南各地市人均GDP 2.78 2.02 1.09 1.56 2 0.61 1.32 0.75 1.18 1.1 0.73 0.67 0.96 1.25 1.79 1.42 1.46 2.65 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 郑州市 洛阳市 南阳市 许昌市 焦作市 周口市 平顶山市 商丘市 安阳市 新乡市 信阳市 驻马店市 开封市 濮阳市 三门峡市 漯河市 鹤壁市 济源市 单位：万元 数据来源：开封市政府工作报告 数据来源：河南统计信息网 从两幅图标中可以看出，虽然开 封市人均 GDP有明显增长，但 人 均 GDP在河南各地市中排名靠后， 人民生活水平相对较低。 三次产业对比 2 0 0 3 2 0 0 6 年开封市三次产业对比 0 50 100 150 200 250 第一产业 79.2 97.11 121.2 131.17 第二产业 109.4 133.54 163.9 197.87 第三产业 99.5 117.32 121.9 143.32 2003 2004 2005 2006 年年 年 年 单位：亿元 由上图可以看出，开封市 2006年三次产业分别为 131.17亿元， 197.87亿元， 143.32亿元，近三年来，三次产业均有明显增长。 数据来源：开封市政府工作报告 人均收入 数据来源：开封市政府工作报告 2006年，开封市在岗职工 年平均工资为 11397元，城 市居民人均可支配收入 8831元。 平均工资和城市军民可支配 收入逐年上涨，居民消费能 力逐步提高。 备注： 可支配收入，人均可支配收入指个人 收入扣除向政府缴纳的个人所得税、 遗产税和赠与税、不动产税、人头税、 汽车使用税以及交给政府的非商业性 费用等以后的余额。个人可支配收入 被认为是消费开支的最重要的决定性 因素。因而，常被用来衡量一国生活 水平的变化情况。 2 0 0 3 2 0 0 6 年开封市城乡居民存款 279.74 247.6 220.46196.4 0 50 100 150 200 250 300 2003 2004 2005 2006 单位：亿元 年份 城乡居民存款 数据来源：开封市政府工作报告 开封市城乡居民存款总 额稳步上升， 2006年底， 累计额已达 280亿元。 合理引导， 居民存款将 会成为房地产投资的重 要来源。 第二部分小结 开封市经济增长较快。 人均收入显著提高。 人均 GDP及人均收入相对落后于其他发达地市。 生活水平的提高促使住房质量改善，带来更多客户。 郑汴一体化 2003年，为了实现建设小康社 会和中原崛起的宏伟目标，河南 省委、省政府制定了 河南省全 面建设小康社会规划纲要 ，作 出了实施区域性中心城市带动战 略、加快中原城市群发展、实现 中原崛起的战略决策，并确定以 郑州 为中心，一个半小时经济圈 内的 开封 、 洛阳 、 新乡 、 焦作 、 许昌 、 平顶山 、 漯河 、 济源 9个 省辖市组成 中原城市群 。 郑汴一体化由来 2005年 4月 17日河南省发改委受省 委、省政府委托，在郑州新世纪大 厦召开了中原城市群规划开封专题 座谈会。在这次座谈会上，中原城 市群规划中先后两次提到“一体化” 这个概念。 “郑汴一体化”由官方正式提出。 2006年 10月，郑州开封两地电信同 价， 取消或降低长途费用 。 2006年 11月 19日，郑汴城市快速 通道 郑开大道通车 。 郑开大道，原名郑汴快速城市通道，是一条连接中国河南省郑州市和开封市 的高速公路， 2006年 11月 19日正式通车 。 郑开大道总长为 39.2公里 ，起始于郑州市金水东路和东四环的相交处，向东 穿越京珠高速公路，连接到开封市大梁路西端。设计时速 80公里 /小时 ，从郑 州市区到开封仅需 30分钟（开封汴西新区位置到郑州郑东新区位置） 。 郑开大道 郑开大道沿线将采取组团式发展模式，规划布局了 白沙、官渡 和 汴西 三个组团，规 划人口分别为 33万、 23万和 30万。根据产业发展选择，各组团工业应有所侧重，突出 特色。 白沙组团为 教育和高新技术产业区 ，重点布局教育培训、旅游服务和高新技术产业。 官渡组团被定义为 循环经济与创新产业集聚区 ，重点布局科技研发、现代制造业、现 代商贸业和居住社区等。 汴西组团被定义为 综合性新城区 ，重点布局清洁型制造业和教育科技、现代商贸、休 闲服务、房地产等服务业。 郑汴规划 在郑开大道南侧，预留有 30米的轨道线位，用于建设郑汴城际轻轨交 通线，线路西起 郑州城市地铁 1号线 ，东至开封城区，连接郑州中心 城区、白沙组团、官渡组团、汴西组团、开封市区。在郑开大道沿线 设置 12座车站，其中，白沙组团、官渡组团、汴西组团各 4座。 郑开轻轨 按照轻轨 100公里 /小时的速度，郑州市中心火车站至开封 市中心， 70公里仅需 40分钟，真正实现郑汴融城！ 第三部分小结 开封市位于河南省中部。 开封 郑州，中心城区距离 70公里。 交通便利。 辖区 480万人口，市区内 80万人口。 旅游城市，近年旅游接待人次及旅游收入增长较快。 城市发展向西偏移，接轨郑州。 房地产新政策解读 2007年，各相关政府部门针对房地产行业制定了 一系列的政策。这些新政策都将对以后的房地产 行业产生一定的影响，对于本项目而言，更好的 了解新政策，制定适当的应对措施，尽可能规避 风险。 金融政策 关键词：加息 概述： 2007年，中央银行六次调整银行利率。目前，一年期存款基准利率提高 到 4.14；一年期贷款基准利率提高到 7.47；其他各档次存、贷款基 准利率相应调整 。 影响：五次加息，对于普通消费者来说，累计增加成本开始明显。在这种情况 下，两年前已经贷款的消费者， 提前还款的意愿将会随着加息愈发增强 。 而受加息影响的不只是购房者，大批仍然没有摆脱银行依赖的房地产开 发企业正在面临越来越大的 还贷压力 以及信贷收紧环境下的 资金紧缺 。 金融政策 关键词：二套房首付 40% 概述：中国人民银行、银监会 2007年 9月 27日发布通知明确，对已利用贷款购 买住房、又申请购买 第二套 (含 )以上住房 的，贷款首付款比例 不得低于 40%，房贷款利率提高 10%。 影响： 提高二套房贷款首付和利率将会有效地抑制非刚性购房需求， 有效地减 少投资性购房 ，对于房地产行业有较大冲击 。 金融政策 关键词：从紧 概述：中国人民银行网站 2007年 12月 5日在关于中央经济会议的公告中称，中 国 2008年将实施 从紧的货币政策 ,放弃此前实行的稳健货币政策。 影响：将减少流入房地产市场和资本市场的资金量，从而给这两个市场降降 温， 有效打击房地产投资行为 。 土地政策 关键词： 紧缩地根 概述： 2007年 10月 9日，国土资源部正式发布了 招标拍卖挂牌出让国有建设 用地使用权规定 (39号令 )，强调建设用地使用权证书必须在完全付清 土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。 影响：这一政策不仅规范了拿地程序，还将大大 打击部分开发商蓄意囤积土地 的行为 ，自此开发商靠买房人的钱滚动开发的历史将一去不复返。 物权法 关键词： 保护公民私有财产 概述：在土地使用权期限问题上， 物权法 规定，市民的住宅建设用地使用 权期限届满以后可以自动续期；在车库、车位的归属问题上， 物权法 规定，社区停车场的所有权应当归业主共有，业主有权自己管理或者聘 请物业管理，物业公司只能依照合同的约定享有权利并承担义务。 影响：在 物权法 出台实施的连锁反应下， 住宅法 、增收物业税等相关 政策的出台明显加快脚步，进一步 保障公民私有财产 。 二套房标准 关键词： 以家庭为单位 概述： 12月 11日，央行和银监会联合发布 关于加强商业性房地产信贷管理的 补充通知 明确规定：以借款人家庭为单位认定房贷次数；无论以前的 贷款是否还清，再次申请房贷都不能享受首套房的政策，除非人均住房 面积低于当地平均水平。今后如果申请人提供虚假证明材料会被各地银 行业协会的“黑名单”登记在案，被所有银行拒绝放贷。 影响： 对于房地产投资行为打击较大，将在一定程度上影响到房地产行业。 税收政策 关键词：土地增值税 概述： 2007年 2月 1日，国税总局 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有 关问题的通知 执行的第一天。按照规定，房地产开发企业在进行房地产项目 结算时将面临严格和全面的土地增值税清算。 影响： 有效打击开发商屯地行为，压缩房地产开发利润，更有利于政府部门控 制楼盘入市时间。 对本项目影响 投资客户信心受挫 购房者观望情绪加大 部分楼盘房价下跌，间接影响本项目定价 第四部分小结 六次加息，房贷还款压力增大。 第 二套商品房标准以家庭为单位。 08年从紧货币政策。 物权法颁布实施。 紧缩地跟。 对本项目影响较大。 开封市房地产市场概况 各地市销售对比 据政府部门统计显示，开封市 2006年商品房总体成交量较低，仅有 54万平米， 低于郑州、洛阳、平顶山、安阳、新乡等地市，排名靠后。而成交均价上， 1829元 / 仅次于郑州市和洛阳市 。 数据来源：河南统计信息网 房屋建筑面积 据开封市 2003 2006年统计信息公报显示， 2006年房屋施工面积 453.1万， 竣工面积 223.13 。 房地产开发规模逐年加大 。（此数据包含农村居民集体所 有制土地自建房屋面积） 数 据 来 源 ： 开 封 市 统 计 信 息 公 报 每个城市房地 产的发展都是 与其城市发展 紧密结合的。 依据开封市房 地产市场情况， 将开封市市场 划分为 6个版 块： 东区、北 区、南区、中 心区、汴西新 区、河西区 。 版块划分 东区 区域界定 开封市东环城路 公园路以东区域 市场特点 东区市场不是开封房地产开发的主流区域，市场项目较少。东区分布 着国有企事业单位，如十一化建、化肥厂等，这些企业大多建有自己 的家属院，对商品房需求量较小 项目示例 宏达 东方花园 江南人家 祥和苑 项目品质 楼盘规模普遍较小，品质档次不高。 购房客层 该区域购房客层以东区国有企事业单位职工二次置业和家庭裂变购置 新居为主，有部分中心城区的置业客群。 南区 区域界定 滨河路以南区域 市场特点 同东区属性一样，南区市场不是房地产市场发展的主流方向。一方面 南区房地产开发受到铁路限制，另一方面，南区是老国有企业的分布 区域。 项目示例 兴和玫瑰苑 佳景天城 项目品质 楼盘规模普遍一般，品质档次不高。 购房客层 南区购房客层主要是周边区域的购房者，其他区域的购房者很少来南 区置业。 北区 区域界定 龙庭北路以北区域 市场特点 北区住宅项目档次较高。占有丰富的公共配套资源，例如杨家湖、清 明上河园、森林公园等，生态条件好，人文气息浓厚，适合居住。但 是可以开发的土地资源非常有限。 项目示例 九鼎颂园 天下城 宋韵雅庭 项目品质 大盘较多，品质档次中等靠上。 购房客层 购房的客层范围广泛，涵盖了市区的中上层收入群体、周边县市的市 政领导、个体老板及部分郑州客户。 中心区区 区域界定 龙庭北路以南，西环路以东，滨河路以北，东环路以西区域。 市场特点 中心城区内建筑多为 80年代以前甚至更早期建筑，地块较少，以旧城 改造项目为主，项目延续开封市宋城景观，建筑中式仿宋。 项目示例 宋都皇城 锦绣皇城 财富公馆 聚福园 项目品质 品质档次中等靠上，宋韵风味浓厚。 购房客层 开封市区内购房者为主，购房的客层范围广泛，涵盖了市区的中上层 收入群体、周边县市的市政领导、个体老板。 汴西新区 区域界定 西环路以西，马家河以东区域。 市场特点 汴西新区是开封市房地产发展的热点区域。自 2006年郑汴一体化开始 实施以来，开封市政机关已经向西区搬迁，从而带动西区市政配套设 施的完善和人气的聚集。西区在建在售项目 10个，小高层、高层、高 档别墅、产权式酒店等新型物业形式的出现。 项目示例 开元名都 希尔斯天翼 美墅馆 龙城香榭里 金色阳光 项目品质 高端楼盘云集，别墅、高层建筑较多。 购房客层 西区购房客层范围较广，不仅集中了开封市区及周边地市的中上层购 房群体，如政府机关公务员、个体工商户老板等，还吸引了很多来自 于郑州市的自住或投资客户。 河西区 区域界定 开封市马家河以西区域。 市场特点 随着郑汴一体化的带动，开封城市西移，接轨郑州，开发商拿下河西 区域大片空地，各个项目规模巨大，预计档次相对较高。 购房客层分析 郑州投资客、自住客户将占据较大比重，开封市上流社会人群也会占 一定比重。 第五部分小结 房地产成交量相对较低。 商品房成交均价列河南第三位 。 房地产施工、竣工面积逐年增加 。 郑汴一体化促使汴西新区房地产开发热潮。 河西区域成为未来房地产开发热土。 重点项目研究 随着开封市城市的发展及郑汴一体化进程的加快，开封 市涌现了大量的楼盘。这里将搜集到的楼盘信息做一个 纵向的对比，以整体把控开封市房地产市场行情。 楼盘对比 项目名称 地址位置 规模 均价 主力户型 销售率 建筑类型 东京银座 金明广场北 150米 280套公寓 未定 30 60 ，一房 排号 100组 小高层 宏亚 美墅馆 金明广场北 150米 1 4万平米 3050元 /平米 三房 110 140 叠加 200 300 多层 80%，叠加 50% 多层、叠 加 九鼎颂园 龙亭北路天波杨府对面 28万平方米 3200元 / 两房 90 100 三房 125 140 90% 多层、联 排 浪漫之都 大梁路与金 明大街 4万平米 3200元 /平米 2-2/90平米 3-2/120平米 复式 200平米左右 95% 多层、小 高层 荣勋 花园 金明大街与 晋安路 22万平米 3000元 / 3-2/138-158平米 4-2/161-174平米 80% 多层、小 高层 开元名都 郑开大道与 金明大道 金池名 郡： 13 万平米 4000元 / 三房 140 以上 多层 90% 多层、联 排 庄园 碧丽国都 汉兴路、金 明西街 18万 3200元 / 两房 115 三房 126 155 排号 100多 小高层、 高层 龙城 香榭里 金明池南 24万 2800元 / 两房 90 三房 115 130 三期 90% 多层 项目名称 地址位置 规模 均价 主力户型 销售率 建筑类型 宋城雅居 尚郡 金明大道与 宋城路 9万 3200元 /平方米 两房 85 95 三房 126 142 60% 高层 金马雅苑 黄河路与晋 安路 1.8万 3000元 / 两房 90、 111 三房 124、 140 10% 高层 希尔斯 天翼 汉兴路 46号 13万平方米 3200元 / 一室一厅 47.66 两室两厅 94.80 三室两厅 125.39 137.75 143.86 60% 高层 长城雅苑 宋城路 80号 1 8万平米 2700元 / 2-2/90 /18户占比 30%， 2-1/68 /18 户占比 30%， 3-2/120-130 24户 占比 40% 95% 多层 未来美好家园 西关北街与 梁苑路 10万平米 2500元 / 80 90平方米为两室； 110平米为三室 排号 500组 多层 星城国际（中牟） 中牟 总 100 万规 划 小高层 2300元 / 65 107为两室； 130 140为三室 7、 8号楼 50% 多层、小 高层、高 层 宏田 水岸鑫城三期 中牟 84万 未定，预计2800元 / 80 90 两房，136 140 三房 排号 500组 小高层、 高层 从楼盘对比表中可以了解到： 多层均价集中在 2500 2800元 / ； 高层均价集中在 3000 3200元 / 户型两房 90 左右，三房 120 130 左右 高层建筑已经成为主流住宅产品 鉴于本项目的特殊地理位置及开发商的品 牌知名度等，从众多楼盘中挑选出重点楼 盘加以研究对比，以期为本项目的整体规 划及营销战略找到启发点。 重点楼盘研究 开发商 开封市九鼎房地产开发有限公司，开封市大宏房地产开发有限公司（合作企业） 地理位置 开封市龙庭北路，天波杨府对面 规模 占地 345亩， 28万平方米。一期雅园总建筑面积 8.9万平方米 ,41栋楼；二期颂园与风园，总建筑面积 19.1万平方米。合计总栋数为 96栋，其中别墅 31栋。 广告语 传袭一个时代的尊耀，包容一个时代的名宅。一宅山水百年情，一座山、三面湖水、五 片风景区环抱。 建筑类别 多层住宅，别墅 建筑风格 中式建筑 户型 两房约 10%、三房 70 80%， 94-142平方米为主。 销售均价 3200元 /平米。 推出时间 一期开盘时间： 2002年；二期开盘时间： 2007年 2月。 交房时间 二期年底交房。 销售进度 90% 基础配套 建筑节能措施、双水、单气 5000平方米大型商务中心，内设咖啡屋、健身房、游泳池、老年活动中心等。 客户分析 客户区域：开封、开封五县 客户类型：企业高层领导、开封籍外地生意人士、公务员、市里、五县生意人士 宣传途径 开封日报、汴梁晚报，楼书，围墙广告，网络、户外广告。 综合评价 实力开发商的大手笔产品，独有的风景区成为项目的后花园，从外观到内部细节，使其 成为开封市首屈一指的楼盘。 九鼎颂园 九鼎颂园坐落于国家 4A级风景区 内，南临龙亭、天波杨府；西拥清 明上河园；北靠万岁山森林公园。 全区占地 345亩，总建筑面积 28万 平米，分风园、雅园、颂园三期开 发。 一期九鼎雅园已售罄，为纯多层社 区；二期九鼎颂园尾盘阶段；三期 九鼎风园为高档别墅区。 建筑风格采用超低密度、 五层半情景花园洋房，地 上配以车库和储藏间，楼 顶采用 坡屋顶 ，顶层 阁楼 退台 。 颂园主力户型大三房，大三房 122/135/145平米， 130-140平米面积居多；小三房 122平 米；三房所占比例约 50。 两房面积 95/102平米，比例约 30；四房面积 158平米；顶层复式面积 220平米。 产品多为传统、中规中矩的功能性户型，无论两房还是三房，均配有南北两个阳台。 项目定位高端，项目销售初期并不理想，给销售带来压力；随着项目在省内宣 传力度加大，项目知名度的传播，逐渐吸引了开封市市区和外地的客户，项 目价格提升较快。 项目以开发商的实力为后盾，通过大规模的推广宣传，使项目的知名度和名誉度 不断提升，成为开封市房地产的典范之作。 开元名都 开发商 河南开元房地产有限公司 地理位置 郑开大道与金明大道交叉口 规模 总占地 1008亩， 400亩小高层，湖 300亩，金池名郡： 300亩（ 13万平米） 广告语 中国皇家园林别墅区 建筑类别 独栋、连排、双拼、叠加、多层 建筑风格 现代简约主义 户型 叠加别墅： 194 206平米，阳光美墅： 140.88平米 连排别墅： 227.82 228.44平米、 235.41 237.60平米 销售均价 4000元 / ，联排 6500元 / 推出时间 金池名郡 07年 3月开盘 交房时间 08年 5月 销售进度 多层住宅销售 80%以上。 基础配套 五星级酒店、金明湖景公园、图书馆、建设馆、棋牌室、娱乐室 客户分析 客户区域：开封、郑州、开封五县 购买用途：自住、很少投资者 客户类型：河大教授、企业高层领导、开封籍外地生意人士、公务员、市里、五县生意 人士 宣传途径 网络、电视、邮寄印刷品、开封网、开封日报、汴梁晚报、户外广告 综合评价 紧临郑汴路、交通方便，区域的发展带动的升值潜力很大，有 300亩的自然景观、大型商业配套齐全；开发公司实力雄厚，建筑质量较好。 项目位于汴西区高 尚生活圈腹地，金 明池旧址，金明广 场西南侧。项目占 地 1400亩，前期 1008亩，如下图： 项目整体分为四部分， 8万平米商业广场， 5万平米的五星级酒店（黑色 方框内）， 280亩别墅群住宅（红色方框内），在西面一路之隔为未规 划用地 380亩。 别墅区产品 地块一：位于地块北部，沿街主要布置了叠加别墅及阳光美墅，而沿区内河 面则设有联排别墅及双联别墅，以取得更好的视觉景观效果。阳光美墅为三 房 133-138平方米，联排别墅 200-220平方米，叠加别墅 190平方米。 地块二：为小区内主要区块，呈“ L ” 型布置，小区主要公建均集中布置于 该地块中。该地块中西南角布置了阳光美墅，南面沿街处则布置了叠加别墅， 中区则布置了联排别墅。 地块三：位于小区中部，其中均为联排别墅，四面环水。 地块四：为一独立岛屿，位于地块东部，东接金明池开阔的湖面，西为小区 内开阔的河面，故设计了 30套独栋别墅，面积在 250-280平方米之间。 项目定位较高端，围绕开封市的总体发展目标，结合城市复兴、 郑汴融城的发展机遇，以市场化的方式，以新城市运营的高度进 行项目开发。 开发商整合资源的能力相当强，把郑开大道、金明池、金明广场 及政府关系统统收入囊中，打造项目卖点。 项目采用实景准现房销售模式，提高销售价格。最先进的路网交 通，比邻大梁路、金明大道，国道高速路、四通八达； 中原第 一条私家专属车道郑汴快速道，专属出入口独一无二， 重塑 中原别墅翘楚地位 。 开发商 郑州一建置业有限公司 地理位置 开封市金明大道与宋城路交汇处 规模 占地面积 50亩，建筑面积 9万， 广告语 魅力西城 榜样生活 建筑类别 高层建筑 建筑风格 现代简约 户型 两室两厅： 95 三室两厅： 126 、 142 销售均价 3250元 / 推出时间 2007年 10月 28日选房。 交房时间 08年底 销售进度 一期销售率 80%左右。 基础配套 双水双气，会所，羽毛球场，篮球场，喷泉，广场，两个地下停车场。 客户分析 开封市区，郑州投资客户 宣传途径 户外、宣传页、报纸 综合评价 汴西新区的代表性楼盘，纯高层住宅社区。现场无售楼部，展示中心位于鼓楼街与解放 路交汇处的玉祥大酒店，为其前期积累了大量客户。 宋城雅居 尚郡 1期五栋 高层 2期六栋 高层 纯高层住宅小区，会所，中央喷泉，较为完善的社区配套。 95 两 房， 125 145 三房 。 开发商 金石地产（上海豫棉旗下） 地理位置 开封市汉兴路与夷山大道交汇处 规模 占地 40亩，总建筑面积 13万。 广告语 珍藏品质 仰望生活 ； 13万平米超高百年传世名盘 建筑类别 纯高层建筑 建筑风格 经典现代风格 户型 一室一厅 47.66 10%左右 两室两厅 94.80 30%左右 三室两厅 125.39 ； 137.75 ； 143.86 60%左右 销售均价 3200元 / 推出时间 2007年 10月 27日公开选房 交房时间 2009年 5月 销售进度 50%左右 基础配套 双水双气， VIP会员专属会所、超大网球场、电子安全防范系统、游泳馆。 客户分析 客户区域：开封市居民，周边县城，郑州投资客 购买用途：自住居多，投资也有 宣传途径 单页、画册、户外、网络、开封日报、汴梁晚报 综合评价 希尔斯 天翼 ,以其 100米的建筑高度，成为开封市的地表性建筑，借此，通过一系列推广手段，将其形象高度提升，成为开封市 07年下半年的高端楼盘之一。 希尔斯 天翼 “ 希尔斯 天翼”项目是一个包含商 业与住宅一体的超高层建筑群，最高 高度达 99.99米， 30多层，将成为古 都汴梁天际线一道靓丽的风景，是代 表城市新精神的地标性建筑。 该项目的设计理念原形是美国希尔斯 大厦（ ChicagoSears Tower），希 尔斯大厦高 110层，是芝加哥地标性 的建筑，标示了美国摩天大楼发展的 高潮，也保持了全球最高建筑物的纪 录长达二十几年，同时希尔斯大厦也 是 “芝加哥建筑学派”的传世之作。 一室一厅 47.66 10%左右 两室两厅 94.80 30%左右 三室两厅 123 145 ； 60%左右 开发商 龙成置业有限公司 地理位置 开封市政府南二公里、金明池公园南，汉兴路西段 规模 占地 253亩， 24万平米，共有 55栋。分为 A、 B、 C三区， A区共开发 18栋 B区共 32栋 C区共 5栋。 广告语 开封新中心区 人居形象大使 建筑类别 多层住宅 户型 两房两厅： 89.26、 92.24 三房两厅： 88.23、 90.76、 109.58、 115.10、 112.14、 118.10122.40、 123.32、 139.52141.31平米 四房两厅： 156.88 171.26平米 销售均价 均价约 2800元 /平米 (地下室 1500元 /平方米 ) 交房时间 现房。 销售进度 90%以上。 基础配套 双水双气，会所，幼儿园，豪华会所，老年活动中心，健身房，阅览室，乒乓球室 ，棋牌室，幼儿园，游泳池，篮球场，网球场 客户分析 开封市自住人群为主，其次是周边县城客户。 宣传途径 宣传页、网络、电视、汴梁晚报、户外广告 综合评价 新城区的大型住宅小区，档次一般，以其规模取胜。 龙城 香榭里 龙城 香榭里，是汴西新区开 发较早的大型住宅小区，双水 双气，会所，幼儿园，豪华会 所，老年活动中心，健身房， 阅览室，乒乓球室 ，棋牌室， 幼儿园，游泳池，篮球场，网 球场等还是比较完善。 由于开发理念的局限性，项 目的整体形象无法进一步展 示，营销水平一般，不能成 为高端楼盘。 89.26 两房 123.32 三房 开发商 河南宏田置业有限公司 地理位置 中牟 郑汴路与万三路交汇处 规模 占地面积 :666000平方米，总建筑面积 :840000平方米 广告语 国际湾畔 心情社区 建筑类别 多层 小高层 高层 建筑风格 现代主义。 户型 面积范围 30 180平方米；主推 80 90多的两房， 136 140多的三房。 销售均价 二期 2400元 / ，三期高层预计 3000元 / 。 推出时间 三期天鹅湾第一组团澜湾， 2007年 12月 8日排号。预计 2008年 3、 4月份开盘销售。 交房时间 2008年年底。 销售进度 自 12月 8日排号以来，目前排至 500余号。 基础配套 9000米会所，含温泉游泳浴池；幼儿园；地上、下停车库，鑫苑物业顾问。 客户分析 一期以中牟购房者为主，二期、三期，由于郑汴一体化进程的加快，郑州购房者占据绝 对比重。 宣传途径 网络、单页派发、大河报、郑州晚报、商都房产网、搜房网。 综合评价 郑开大道利用“郑汴一体化”作为推广途径最好的楼盘。千亩大盘，完善的配套，环西 湖公园而建，使其成为小区的内湖。每天三次楼巴通往郑州，为郑州购房客户提供了极 大便利，同时也提升了项目的形象及客户忠诚度。 宏田 水岸鑫城（中牟） 项目总占地 1000亩，位于郑州高尚生活圈 郑东新区以 CBD为中心的一级辐射带内， 中牟县老城新城交汇处，小区南临郑汴路，东临 310国道，西临滨河大道，北临郑汴 快速路。 1期多层 2期多层 3期小高层、高层 400亩 湖景 宏田 水岸鑫城户型面积相对较小， 35、 48 的一 房， 80 90 的两房，少量 130 140 的三 房。主要对郑州投资客户量身定做。 水岸鑫城项目对于本项目的借鉴作用在于，针对郑州客户，在郑州市中心设 立接待中心，并每天固定班次 楼巴 往来项目及郑州市中心，以方便看房客户 及郑州工作的小区业主。 第六部分小结 价格差异明显，汴西新区整体楼盘档次较高，价格较高。 汴西新区楼盘众多。 老城区购房自住客户占主流，汴西新区购房客户投资客 户比重增大。 老城区建筑风格中式为主，宋文化浓厚；汴西新区建筑 多以现代主义风格。 多层均价集中在 2500 2800元 / ；高层均价集中在 3000 3200元 / 户型两房 90 左右，三房 120 130 左右 项目地块分析 郑开大道 宋城路 马 家 河 水 系 地块概况 项目地块位于开封市区，北临郑开大 道，南临宋城路，东临马家河水系， 西临三号线。占地 827.4亩，地块方正。 地块现状 规划轻轨 本项目地块距离郑州 金水东路与中州大道 距离约为 56公里（ 百度地图测量），按 照郑开大道设计时速 80公里 /时计算， 自驾车 需时约为： 40分钟 。 实际测算，郑开大道城际公交 1小时 左右可以到达。 规划轻轨 100公里 /时计算， 35分钟 可以到达。 综合分析，本项目地块位置，已经在郑州中心城区 一小时生活圈 内。 序号 项目 内容 1 名称 xxxxxxxxx 2 开发商 xxxxxxxxxx 3 地理位置 开封市汴西新区西 4 用地面积 827.4亩 5 总建面积 145万 6 用地性质 商住 7 经济技 术指标 容积率 2.5 建筑密度 33% 各项指标 S 优势： W 劣势： S1：建业、大宏的品牌资源优势 S2：项目居于开封市新城区未来发展核心 居住区 S3：周边环境良好，马家河水系给项目提 供了良好的自然景观 S4：千亩大盘，利于营造景观及相应配套 S5：交通便利，北临郑开大道，南临城市 主干道宋城路，同时有轻轨自项目中 穿过 W1：目前地块位置距城区较远，且公交车不 能通达 W2：无基本的配 套，生活不便利 O 机会： T 威胁： O1：郑汴一体化进程的加快，带来更多郑 州需求 O2：开封城市向西发展，政府对于该区域 相应政策性扶持 T1：自中牟白沙镇段起至开封西环路，此段郑 开大道有众多楼盘陆续推出，争抢郑州目 标客户形势严峻 T2：国家房地产相关监管部门进一步调控房地 产运行，利率上调，第二套商品房贷款利 率调整等，都对本项目的投资甚至自住客 户产生较大心理压力，持币观望情绪加大 SWOT分析 初步建议 1、加大推广宣传力度，锁定目标客户 千亩大盘，位置处于新城区边缘，项目自身存在着明显的优势和劣势， 需要通过大力度的推广宣传，扩大自身优势，软化劣势，锁定目标客 户群，针对性推广宣传。 2、高端品质，引领楼市 一个楼盘不管怎么包装推广，只有产品才是品质的最实在的东西，做 好产品，突出产品优势，在包装推广的时候才能抓住核心力量，让客 户感到高端产品并非凭空而造，而是现代科技与生活完美的结合。 3、景观优势，配套一流 大盘自身具有营造景观及配套产品的优势，合理利用周边景观（如马 家河水系景观带），配合小区内部景观，凸显项目的竞争力。完善的 配套，商业、医疗保健、学校等，使其成为一个独立的城市运营体， 弱化区位造成的劣势。 4、科学合理价格体系 产品的价值最终体现在价格上，消费者更希望买到物美价廉的产品。 前期采取低价路线引爆市场，后期通过配套、景观、推广对于项目档 次形象的提升，将价格逐步提升，实现利润最大化。 第七部分小结 地块位于开封市西，紧邻郑开大道，规划轻轨穿过。 周边配套不完善。 优势与劣势同存，机会与威胁共在。 合理规划，科学营销。