华夏幸福产业新城开发模式业界研究

产业新城开发全流程2016年7月一、产业新城业务内容及业务逻辑二、区域开发全流程三、运营管理全流程华夏幸福六大业务线产业新城（一级业务、孔雀城住宅、城发、商业、物业）城市产业综合体城市住宅国际业务TOD特色小镇3深层分析产业新城业务内容舒城合作协议公告舒城备忘录公告来源于上海证券交易所公告（600340）4深层分析产业新城业务内容来源于上海证券交易所公告（600340）湖北武汉 江夏备忘录公告5深层分析产业新城业务内容来源于上海证券交易所公告（600340）固安新兴产业示范区补充协议公告6深层分析产业新城业务内容委托事项和投资回报方式土地整理投资土地出让金县级留存适当比例 全部资金由华夏幸福负责筹集并投入。全部开发建设管理运营事项（行政管理和审批除外）由华夏幸福负责。基础设施建设公共设施建设产业发展服务咨询服务运营服务土地整理XX%投资成本以双方委托的中介机构审计结果为准。委托期限届满，结算收入总额超出资金池部分自动豁免。基础设施XX%公共设施XX%产业发展服务（落地投资额*XX%）咨询服务XX%运营服务税收收入县级留存适当比例非税收入县级留存适当比例专项基金、专项收入适当比例 委托期限届满，相关基础设施和公共服务设施的产权和经营管理权移交政府。政府主导，多元化投入，市场化运作，企业化经营，社会化管理统一规划，统一管理，分期建设、滚动开发委托事项结算收入（核算名目）资金回报来源（资金池）委托区域内新产生的财政收入的地方留存部分7深层分析产业新城业务逻辑道路基础设施投资景观市政场站园区配套设施公建投资自持物业指标获取土地整理土地征转村庄整理产业发展确定一级开发成本产服收入一级开发收入区域总收入一级开发总回款住宅土地出让金工业土地出让金二级销售回款企业招商一二级税金返还区域总回款工业用地开发用地二级开发收入二级开发落地投资一级开发总收入8深层分析一、产业新城业务内容及业务逻辑二、区域开发全流程三、运营管理全流程区域开发全流程拓展规划资源建设运营结算发现价值创造价值兑现价值产业新城的开发就是一个发现价值、创造价值、兑现价值的过程10深层分析区域开发全流程-拓展选核心，布圈层，打基础，必进城围绕12个核心城市进行布局国际国内，百座新城，三千多亿，产城共荣全国主体功能区规划全国主体功能区规划12345678912111211深层分析区域开发全流程-拓展选址选址框架协议框架协议/备忘录备忘录正式协议正式协议城市选择目标区域意向选址选址考察项目立项综合解决方案汇报内部决策会确定合作选址及模式PPP招标政府上会签约签订框架协议/备忘录编制实施方案和资格预审文件实施招标程序评标及谈判阶段12深层分析区域开发全流程-规划三规：华夏幸福产业新城综合解决方案l寻求区域综合发展的最佳模式和最佳路径l就区域发展思路和规划与当地政府达成一致l寻求公司在区域发展中的最佳盈利方式战略规划概念规划产业规划综合解决城市发展方向、发展战略、发展路径问题解决城市规划理念、城市风貌和空间形象设计问题解决产业定位、产业发展方向问题13深层分析区域开发全流程-规划输出【区域研判、城市定位、规划原则、开发思路】【城市定位、城市功能、功能体系等】输出【空间发展策略、功能布局方式等】输出【产业定位、产业发展策略等】反馈反馈战略规划概念规划产业规划三规统筹 三位一体14深层分析区域开发全流程-规划拓展启动签订框架协议/备忘录启动三大规划签订正式协议正式开发程序城市总体规划控制性详细规划修建性详细规划专项规划开发策略15深层分析三大规划制定流程Step1：工作启动Step2：初步方案构思工作营Step3：事业部内部汇报Step4：事业部初步方案汇报Step5：区域发展中心汇报Step6：政府汇报招标、评标优化调整深化方案深化方案、完善方案16区域开发全流程-资源农用地村集体建设用地建设用地批复纳入土地储备收并购土地出让二级开发农转用土地征转土地征收土地拆迁土地整理用地验收划拨招标拍卖挂牌中国土地市场网划拨决定书基建公建土地资源是产业新城开发的物质载体没有土地就没有产业新城17深层分析区域开发全流程-资源先有项目，再有资源项目申报可研报告选址意见书项目备案证环评批复上报重点办、发改委重点项目申列落实指标建设用地批复文件列入指标分配计划下达通知书选址确认用地组卷重点项目申列各级审批及费用缴纳取得用地批复18深层分析区域开发全流程-资源规划局出具规划条件土地预评估国土审核储委会上会地价确定出让文件组卷网上公告网上报名、竞价、摘牌成交确认书签订土地出让合同办理土地证20%保证金50%出让金100%出让金对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地19深层分析区域开发全流程-资源http:/ 核准批复、备案证4用地规划许可证5建设工程规划许可证5管线规划许可证6建筑工程施工许可证8竣工验收2环评批复7预售证9不动产证21深层分析区域开发全流程-建设22深层分析区域开发全流程-运营物业管理资产运营住宅物业住宅物业市政物业产业园物业产业园物业住宅商业市政类办公产业园业主运营管理单位城市运营品牌推广、城市活动居民区域/商户政府区域/企业区域/企业物业商业管理公司城市运营中心/部产业发展中心/部产业发展中心/部23深层分析区域开发全流程-结算结算是一级开发收益的最终兑现。共同委托一家独立的具有甲级资质的审计机构（会计师事务所、造价咨询公司）1、招投标：定标签署合同2、审计：出具审计报告3、政府确认：出具结算确认函24深层分析区域拓展1.区域锁定2.业务谈判3.协议签订4.补充协议签订5.发布公告发展规划1.开发策略2.业务规划3.财务规划3.经营计划资源获取1.土规梳理2.域内资源盘点3.指标取得4.域内收并购土地整理1.征地2.拆迁安置3.十通一平4.资源供地5、回款招商引资1.政策制定2.客户拓展3.意向谈判4.企业考察5.合同签订6.厂房建设7.厂房交付投产园区运营1.市政物业管理2.居住配套物业管理3.经营性物业招商4.民生保障5.经营性物业管理运营6.建立城市活动7.打造城市内涵8.社区治理政府结算2.审计1.审计机构招标园区建设1.基础设施主干路网2.配套设施规划展馆中央公园星级酒店创业大厦mall设计立项招标采购施工销售竣工交付 3.居住配套建设房地产开发安置房建设青年公寓4.基础设施建设水、电、气、暖项目必需次级路网5.配套设施建设社区生活圈（商业、卫生站）休闲健身公园小学、幼儿园6.基础设施建设水、电、气、暖（大型项目）快速轨交7.配套设施建设风情商业主题公园三甲医院整体规划4.城市总规5.城市控规1.战略规划2.概念规划3.产业规划6.专项规划3.政府确认25深层分析价值链框架（无锡）组织与组织与干部干部组织发展 1项机能机能待定业务业务城市营销城市营销城市发展城市发展日常管理日常管理运营管理：8项财务管理：5项理论理论待定目标目标目标体系：2项城市营销：3项城市前期城市前期企业发展企业发展四大规划四大规划企业发展3项投资服务4项新农村2 项城市规划、法定规划城市规划、法定规划区域发展、开发策略区域发展、开发策略项目管理2项区域投资1项开发策略1项 城市运营城市运营一产3项二产16项 产业发展产业发展基建9项商业建设6项公服建设6项商业运营3项基建运营4项民生保障14 项厂站运营6项经营性设施运营10项战略规划1项概念规划1项经济发展规划1项产业新城规划方法论1项社会发展规划待定土地整理土地整理征地1 项法定总体规划1项法定控制性详细规划1项专项规划1项修建性规划1项说明说明1样板与第一批完成的数量新识别及待定的手册2第二批计划的数量1111111111221112311315211221141第一批33册第二批17册26深层分析一、产业新城业务内容及业务逻辑二、区域开发全流程三、运营管理全流程S-TOPK体系华夏幸福S-TOPK体系是从战略规划、目标制定、业绩管理到绩效考核的一整套闭环管理体系。28深层分析S-TOPK体系29深层分析S-TOPK体系-TO30深层分析S-TOPK体系-P制定季度业绩推进节奏，监控业绩完成情况，识别风险和问题，形成预案并推动执行，保障业绩目标达成。31深层分析S-TOPK体系-P制定季度业绩推进节奏，监控业绩完成情况，识别风险和问题，形成预案并推动执行，保障业绩目标达成。以日、周、月、季小循环推动工作。日周月季业绩日报、日常任务跟进周例会、专题会、业绩推动会月度经营分析、业绩风险预警、预案季度目标制定、季度经营分析复盘32深层分析S-TOPK体系-K考核周期为季度，按季度下达考核目标并执行严格业绩规定逐级考核，隔级审批33深层分析S-TOPK体系-K财务财务类（类（3 3个）个）任务类（任务类（4 4个个）回款回款/签约签约产业服务收入（管理口径）产业服务收入（管理口径）净利润净利润产业新城成熟度产业新城成熟度大项目招商个数大项目招商个数/产业集群个产业集群个数数新增科技创新类企业个数新增科技创新类企业个数管理利润管理利润土地土地供应（开发用地供应（开发用地/产业供产业供地）地）净利润率净利润率净现金流净现金流应收账款应收账款单项考核指标在评价周期内未完成，责任人责任人下岗下岗管控指标突破底线突破底线，公司将对其进行业务干业务干预预，包括但不限于预算预算控制、专项改进方案推控制、专项改进方案推进进等措施考核指标考核指标管控指标管控指标财务类（财务类（4 4个）个）注：战略任务季度下达，进行考核注：战略任务季度下达，进行考核34深层分析S-TOPK体系S-TOPK以年度为单位循环，不断更新提升。35深层分析谢谢！