世联海南鲁能海蓝福源桃花涧营销执行计划

房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879鲁能海蓝福源桃花涧鲁能海蓝福源桃花涧20102010年营销执行计划年营销执行计划本报告是严格保密的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目基本情况回顾项目基本情况回顾10月9月09年项目销售速度处于区域市场领先水平筹备动作筹备动作产品形象：11平方公里国际湾区；推广渠道：1、户外（机场、盈滨岛区域等）；2、网络：搜房、海南在线、项目网页；3、报媒：海南日报等媒体软文报道；4、杂志：航机杂志、地产评论等；5、机场VIP室；2009年11月12月本报告是严格保密的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879纯低密度别墅社区，以高性价比产品启动入市，在海纯低密度别墅社区，以高性价比产品启动入市，在海口市场建立起海蓝福源的市场影响力口市场建立起海蓝福源的市场影响力物业类型物业类型数量数量一期一期联排联排1221227979独栋独栋2502507070合计合计372372149149按每套均价1.1万计算，本项目总建面91198，总货值可达约10亿元。一一期货值约期货值约3.38亿，销售亿，销售70%面积，即面积，即完成今年完成今年2.36亿回款任务。亿回款任务。截止截止11月月22日现场销售情况日现场销售情况销售情况销售情况已交认筹款已交认筹款内部预留内部预留工程款抵押工程款抵押业务员保留业务员保留可销售可销售总计总计数量（套）731253425149一期独栋区一期联排区占一期60%货源 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879桃花涧桃花涧2 2个月重点实现的营销效果个月重点实现的营销效果国际湾区生活体验暨项目高调亮相活动国际湾区生活体验暨项目高调亮相活动国际品质n 配合鲁能城三盘齐开活动，海蓝福源第一次正式亮相，当天吸引众多媒体、意向客户的积极参与，并引起了业内众多同行业人士的关注，为福源项目短期内引爆市场奠定了坚实的基础。10月月9月11月12月 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879桃花进桃花进2 2个月重点实现的营销效果个月重点实现的营销效果“盈滨盈滨半岛半岛国际旅游岛下的机遇国际旅游岛下的机遇”区域投资价值研区域投资价值研讨会讨会11月月9月10月12月优势区域n区域探讨，共谋发展，活动当天邀请了盈滨半岛区域各大地产开发商、专家学者参与，部分政府相关部门领导也莅临会场参与讨论。n 会前、后通过各种渠道炒作（报广、网站）；n共同将盈滨半岛打造成“最具升值潜力板块”，而本项目则是此版块中最具升值潜力楼盘。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879目标及目标下的问题目标及目标下的问题 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879目标回顾 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879目标一：目标一：实现实现“桃花涧桃花涧”的高速的高速20102010年年1212月月前完成前完成90%90%去化率，全年实现约去化率，全年实现约6 6亿销售亿销售任务。任务。目标二：目标二：通过通过“桃花涧桃花涧”的成功打造，建立项目的的成功打造，建立项目的高端休闲度假产品形象，为海蓝福源后期高端休闲度假产品形象，为海蓝福源后期开发地块的价值提升奠定基础。开发地块的价值提升奠定基础。卓越销售目标卓越销售目标下阶段目标品牌价值目标品牌价值目标 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879关键问题1 1、如何实现盈滨岛区域由公寓到高端休闲度假别墅的形象转变和提升？、如何实现盈滨岛区域由公寓到高端休闲度假别墅的形象转变和提升？2 2、入市时间较短，入市时间较短，如何使客户充分认知项目价值？如何使客户充分认知项目价值？3 3、如何保证开盘热销及持续热销？、如何保证开盘热销及持续热销？4 4、客户渠道如何打开并支撑全年快速去化。、客户渠道如何打开并支撑全年快速去化。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879市场竞争及客户分析市场竞争及客户分析2桃花涧在桃花涧在2010年将面临怎样的竞争？年将面临怎样的竞争？我们的差异化竞争优势在哪里？我们的差异化竞争优势在哪里？桃花涧应该争取哪些客户？桃花涧应该争取哪些客户？如何精准的锁定客户？如何精准的锁定客户？本报告是严格保密的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879海南国际旅游岛是要将海南进行国际化改造，打造海南国际旅游岛是要将海南进行国际化改造，打造成国际水准的热带海岛度假休闲胜地成国际水准的热带海岛度假休闲胜地n国际旅游岛含义：国际旅游岛含义：旅游业全面与国际接轨，把海南建设成为世界一流的热带海岛度假休闲胜地。实现“服务零距离、管理零距离、景区零距离、产品零距离”，把海南建设成为“旅游开放之岛、欢乐阳光之岛、休闲度假之岛、生态和谐之岛、服务文明之岛”。时间时间改造阶段改造阶段主要任务主要任务入境游客比入境游客比例例旅游外汇收入比旅游外汇收入比例例2013年建成国际旅游岛的雏形旅游要素的国际化改造基本完成10%20%2018年基本建成国际旅游岛旅游业的管理体制、运行机制与国际基本接轨，“中国热带海岛，东方度假天堂”的品牌基本确立20%30%2028年建成世界一流的国际旅游岛旅游产品达到国际水准，城市建设、现代服务业等能满足中外游客需求，成为国际海岛度假休闲胜地30%40%海南国际旅游岛计划时间安排表（海南国际旅游岛计划时间安排表（2008202920082029）本报告是严格保密的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879中粮地产股市中粮地产股市K K线图线图海南国际旅游岛的建设必定极大改善海南的人居环境，海南国际旅游岛的建设必定极大改善海南的人居环境，从而形成中国财富阶层的休闲度假之地和聚居地从而形成中国财富阶层的休闲度假之地和聚居地n海南国际旅游岛的建设必定会极大提升海南的人居环境，进一步改善海南旅游的“硬件”和“软件”设施，最终将海南建成“国际旅游度假胜地”，必将成为中国财富阶层“休闲度假之地”。n房地产行业长期看好，但短期内会有所反复，受国家宏观调控政策的影响较大，明年需谨慎前行，不可盲目乐观。由于海南国际旅游岛的规划即将获批，提升了广大投资客的信心，在海南拥有大量土地储备的开发企业都受到了投资客的追捧海口楼市供应量变化图（海口楼市供应量变化图（2008.82009.92008.82009.9）在海南国际旅游岛利好消息的影响下，增强了海口开发商的市场信心，供应量逐月攀升本报告是严格保密的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879海口市场区域自身特点较强，预计明年海口房地海口市场区域自身特点较强，预计明年海口房地产成交量仍保持稳步攀升，成交均价保持稳定产成交量仍保持稳步攀升，成交均价保持稳定n进入第三季度，由于改善性住房和投资性住房需求加快释放，海口商品住宅市场在本月中下旬迅速回升；n前8个月成交量一直不断攀升，均价较为稳定，9月成交有所降低；n而10月又开始放量，11月更是出现井喷现象；n第三季度由于供应量走高，供应量基本保持平稳，从而导致市场存量上升，供求比持续走低n09年春节供应量小，需求量大导致供求比飙升；n第三季度由于供应量持续攀升，需求量保持稳定，导致供求比走低；海口房地产市场海口房地产市场海口楼市销售量和均价变化图（海口楼市销售量和均价变化图（2008.82009.9）海口楼市供应量变化图海口楼市供应量变化图本报告是严格保密的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879海口土地市场供应量保持稳定，以城区周边供应海口土地市场供应量保持稳定，以城区周边供应为主，成交单价稳中有升为主，成交单价稳中有升海口楼市土地供应量变化图（海口楼市土地供应量变化图（2008.82009.9）海口楼市土地成交价格变化图（海口楼市土地成交价格变化图（2008.82009.9）海口海甸溪城市旧海口海甸溪城市旧改导致土地供应量改导致土地供应量爆发爆发海口海甸溪城市旧海口海甸溪城市旧改导致土地供应量改导致土地供应量爆发爆发海口土地市场海口土地市场本报告是严格保密的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879海口市区二线土地楼面单价在海口市区二线土地楼面单价在1500150020002000元元/，偏远开发区土地单价低于偏远开发区土地单价低于10001000元元/宗地名称宗地名称用途用途竞得人竞得人占地面积占地面积()规划建筑面积规划建筑面积()底价底价(万元万元)成交总价成交总价（万元）（万元）单价（万元单价（万元/亩）亩）楼板价楼板价(元元/)海口市海甸岛和平大道东侧地块城镇住宅用地中国宝安集团海南实业有限公司27049.7922180.83 34003402.8683.861534.15海口市龙昆南路地块城镇住宅用地佛山市南海绿盈环境艺术工程有限公司22884 73229.00 7036.8613730.44001874.99海口市滨海大道南侧长流起步区地块商业（商服）海南日升投资有限公司31491 176350 59105914.01 125.19335.36海口市滨海大道南侧长流起步区地块商业（商服）海南日升投资有限公司13977 29351 26232624.88 125.19894.31海口市滨海大道南侧长流起步区地块住宅海南日升投资有限公司15628 31257 29332934.94 125.19938.97海口市滨海大道南侧长流起步区地块住宅海南日升投资有限公司29610 59220 55575560.76 125.19938.97海口土地市场海口土地市场本报告是严格保密的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879海口市场总结海口市场总结房地产市场总结：房地产市场总结：成交量和成交均价保持稳定，但由于供应量持续攀升，成交量和成交均价保持稳定，但由于供应量持续攀升，导致市场存量增长迅速导致市场存量增长迅速土地供应量保持平稳，以城区周边供应为主，成交单价土地供应量保持平稳，以城区周边供应为主，成交单价稳中有升稳中有升土地市场总结：土地市场总结：本报告是严格保密的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：105352787920102010年本项目主要直面新埠岛、美丽沙、海年本项目主要直面新埠岛、美丽沙、海蓝椰风三期等大盘项目的竞争蓝椰风三期等大盘项目的竞争200820082009200920112011及之后及之后20102010龙墅湾龙墅湾 7676套余套余3 3套套鲁能福源桃花涧鲁能福源桃花涧 9.19.1万万新世界美丽沙新世界美丽沙优联新埠岛优联新埠岛 1717万，万，100100余套余套泰达天海国际泰达天海国际 5454栋独栋，已认筹栋独栋，已认筹万科浪琴湾万科浪琴湾 余余2020套套宝安江南城宝安江南城 三期剩三期剩100100余套余套观海台观海台1 1号号 6262套未发售套未发售大华西海岸大华西海岸 剩剩2020套套鲁能海蓝椰风鲁能海蓝椰风 二期剩二期剩100100余套余套王府花园王府花园 余余2020套套西雅图丽湾西雅图丽湾 余余3030套套本项目本项目在售项目在售项目即将入市项目即将入市项目蔚蓝海岸蔚蓝海岸 余余7 7套套p竞争分析：竞争分析：鲁能福源桃花涧项目入市时西海岸在售楼盘基本售罄，盈滨半岛无高端项目在售，项目主要面对新埠岛优联项目、新世界美丽沙项目、鲁能海蓝椰风三期等大盘的竞争p项目入市时，市场在售别墅存量约为约为700700余余套套溢盈海岸溢盈海岸 余余2020套套碧海金沙温泉别墅碧海金沙温泉别墅 余余1818套套市场竞争市场竞争本报告是严格保密的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879市场在售典型项目价格统计市场在售典型项目价格统计项目项目蔚蓝蔚蓝海岸海岸大华西海岸大华西海岸西雅图西雅图丽湾丽湾夏威夷海夏威夷海岸岸万科浪琴万科浪琴湾湾阳光西阳光西海岸海岸天海国天海国际际鲁能鲁能海蓝海蓝椰风椰风宝安江南城宝安江南城观海台观海台一号一号龙墅湾龙墅湾独栋独栋1.1-1.61.6-1.8、500万/套350-850万/套1000-2600万/套700-800万/套未定1.8-2.8万1.81500-1700万/套2.1-2.4350-600万/套联排联排/1.3-1.4万、260万/套/400-500万/套/0.9360-480万/套1.1-1.4/公寓公寓未售/0.7-1.20.9起10.6-1.70.7-1/0.58-10.66-10.95p独栋别墅：独栋别墅：单价1.5万元/，总价500万以上 p联排别墅：联排别墅：西海岸项目单价分布1.11.4万元/，总价300500万/套，小独栋产品市场接受度高，消化速度快p公寓价格：公寓价格：价格主要分布在700010000元/平米市场竞争市场竞争本报告是严格保密的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879楼盘名称规模建筑类别自身配套容积率绿化率户型面积 套数价格销售率富力富力盈溪谷盈溪谷 （认筹）（认筹）占地678亩，（45.2万），建面17万别墅/洋房2000会所1500商业 123亩原生河道0.3850%独栋：54栋联排：69栋洋房：共462套，现推出240多套 洋房6000-6500，联排8000-850010月31日解筹，认筹率50%碧海金沙温泉碧海金沙温泉别墅（在售）别墅（在售）占地210亩，建面4.2万 83栋94户，三期18栋独栋别墅不详0.5联排：297-301独栋：385-1400三期独栋：575-1400联排1.18-1.68万，独栋：8500-1.68万一二期剩余两套联排王府文海湾王府文海湾（在售）（在售）占地60亩 建面50000 20栋独栋别墅/酒店公寓/商业超市为694,商业配套为6290.4660%437-567均价9500剩余几套盈滨海岸盈滨海岸占地150亩，建面15万，15栋11-18层，9栋别墅高层/别墅双会所、双泳池、300平米商业1.266%公寓：60-226，独栋200多-300多均价4500一期85%溢盈海岸溢盈海岸占地92.5亩（61701），建面13717 共50栋独栋 纯独栋别墅泳池占地210 会所占地3110.228不详223-2931.1-1.4万现场无人金手指金手指温泉温泉小镇小镇占地340亩，建面40000024栋小高层小高层别墅两条商业街，泳池1.5850%42-65均价4500 价格区间3660-50002008年12月18日开盘80%，二期正认筹天赐上湾天赐上湾占地615亩（41万），建面55万 公寓/洋房/别墅/商业街均价50002009年10月开盘盈滨京杭别墅盈滨京杭别墅占地130亩，建面17320片区内别墅项目（含福源项目）共9个盘在售，其他别墅项目占地总和为2275亩，加上鲁能的5100亩，片区内共有7300亩土地后期将持续供应，区域内最大竞争对手为富力盈溪谷，但作为资源型度假产品桃花涧在景观资源方面全面超越富力。本报告是严格保密的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879富力盈溪谷：富力盈溪谷：形象高打形象高打+价格策略价格策略形象上高举高打，以国际双海湾大盘形象起势，以提升自然优势影响力为辅助手段，形象上高举高打，以国际双海湾大盘形象起势，以提升自然优势影响力为辅助手段，打造高品质的休闲度假社区。本项目在资源景观、大盘规划、捆绑权益等方面具有竞打造高品质的休闲度假社区。本项目在资源景观、大盘规划、捆绑权益等方面具有竞争优势。争优势。大华西海岸、海蓝椰风：大华西海岸、海蓝椰风：价格策略价格策略依赖依赖“性价比性价比”解决销售，属于别墅中低端产品类型，面对普通的换物业类型的客户。解决销售，属于别墅中低端产品类型，面对普通的换物业类型的客户。本项目在地段、资源、产品品质、大盘愿景等方面具有较强的竞争优势。本项目在地段、资源、产品品质、大盘愿景等方面具有较强的竞争优势。桃花涧与海蓝椰风将成为最直接的竞争对手（区位相近、产品相似、市场同期）桃花涧与海蓝椰风将成为最直接的竞争对手（区位相近、产品相似、市场同期）差异化的竞争策略差异化的竞争策略：大盘愿景大盘愿景+价格策略价格策略在现场展示与服务细节上营造与竞争对手的体验差别，打造可生活的国际双湾大盘形在现场展示与服务细节上营造与竞争对手的体验差别，打造可生活的国际双湾大盘形象。象。新埠岛新埠岛、美丽沙：一线海景，国际双湾休闲度假大盘，全市范围内的中高端客户、美丽沙：一线海景，国际双湾休闲度假大盘，全市范围内的中高端客户差异化的竞争策略：差异化的竞争策略：体验高打体验高打+价格策略价格策略高品质的体验强调别墅双湾景观，用高品质的体验强调别墅双湾景观，用“高性价比和附加值高性价比和附加值”争取豪宅项目的下游客户。争取豪宅项目的下游客户。针对竞争对手，采取差异化的竞争策略，争取不同的客户群体。针对竞争对手，采取差异化的竞争策略，争取不同的客户群体。本报告是严格保密的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879客户获知渠道统计客户获知渠道统计客户项目信息获知渠道及年龄构成分析客户项目信息获知渠道及年龄构成分析客户年龄构成客户年龄构成客户获知渠道：由于桃花涧项目尚未进行大规客户获知渠道：由于桃花涧项目尚未进行大规模报广媒体宣传，主要是通过朋友介绍、市内模报广媒体宣传，主要是通过朋友介绍、市内户外广告了解到本项目，以线下口碑传播为主，户外广告了解到本项目，以线下口碑传播为主，从销售情况来看，仍取得较好效果从销售情况来看，仍取得较好效果客户年龄构成：以客户年龄构成：以30503050岁客户为主，这一年岁客户为主，这一年龄阶层的客户基本处于事业的上升期和稳固期，龄阶层的客户基本处于事业的上升期和稳固期，平时都有固定的活动圈层，了解房地产信息主平时都有固定的活动圈层，了解房地产信息主要通过朋友介绍或是新闻媒体等要通过朋友介绍或是新闻媒体等本报告是严格保密的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879客户来源地统计客户来源地统计客户置业目的统计客户置业目的统计客户来源地：以新海口人为主，这部分人由于客户来源地：以新海口人为主，这部分人由于在海口生活了几年，对于海口有着较为客观全在海口生活了几年，对于海口有着较为客观全面的认识，因此区域看好以及合理的价格对其面的认识，因此区域看好以及合理的价格对其有着极大吸引力，外地客户大多是被海口客户有着极大吸引力，外地客户大多是被海口客户介绍过来的介绍过来的客户置业目的：由于在售为福源项目一期，初客户置业目的：由于在售为福源项目一期，初期定价低于市场预期，同时客户对项目区域看期定价低于市场预期，同时客户对项目区域看好，客户置业目的大多以投资为主，兼顾自主好，客户置业目的大多以投资为主，兼顾自主客户来源及客户置业目的分析客户来源及客户置业目的分析客户来源及客户置业目的分析本报告是严格保密的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879客户置业敏感点（排名前五）客户置业敏感点（排名前五）其他置业敏感点其他置业敏感点：（由高至低）：（由高至低）n社区规划n地段n区域价值n建筑风格n入户泳池n车位/车库n别墅品质n人文环境客户置业敏感点分析客户置业敏感点分析客户置业敏感点分析：客户置业敏感点分析：1 1、顾客以投资客为主，其最关注的是项目单价、总价及、顾客以投资客为主，其最关注的是项目单价、总价及未来升值潜力未来升值潜力，对于项目产品，对于项目产品本身反而较弱本身反而较弱2 2、顾客基本上是多次置业，较为成熟，因此其对于产品户型、交通条件、社区生活配套、顾客基本上是多次置业，较为成熟，因此其对于产品户型、交通条件、社区生活配套较为关注，对于其他关注较弱较为关注，对于其他关注较弱本报告是严格保密的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879客户分析总结客户分析总结通过客户分析，海蓝福源桃花涧项目客户特征如下：通过客户分析，海蓝福源桃花涧项目客户特征如下：n客户白描：客户白描：3045岁，公司高管公司高管/企业老总企业老总/政府官员政府官员，处于事业上升期或稳固期，平时有固定的活动圈子，经常和朋友相互交流投资信息，从报纸新闻上了解最新的政策动向n来源地：来源地：以新海口人为主新海口人为主，大多在海口本地有“三缘三缘”关系关系，部分来自北京、上海、深圳等地n置业目的：置业目的：以投资为主，部分投资兼自住以投资为主，部分投资兼自住n置业敏感点：置业敏感点：最关心项目的可投资性可投资性，包括：销售价格（单价和总价）、升值潜力；其次是项目本身项目本身：户型、项目交通条件等1 1、本项目核心客户群体为公司高管、企业老总、政府官员等高端人群。客户渠道需要针对该类人群、本项目核心客户群体为公司高管、企业老总、政府官员等高端人群。客户渠道需要针对该类人群进行重点推广，注重进行重点推广，注重圈层效应圈层效应。2 2、该类客户群体注重项目的可投资性，注重产品本身真正意义上的价值属性，因此需要建立、该类客户群体注重项目的可投资性，注重产品本身真正意义上的价值属性，因此需要建立完善完善的价格体系的价格体系在在现场展示和现场活动上现场展示和现场活动上需要配合需要配合高品质的标准高品质的标准。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879解决问题的关键策略解决问题的关键策略3推广策略推广策略客户策略客户策略展示策略展示策略推售策略推售策略本报告是严格保密的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879推广主要解决问题：推广主要解决问题：别墅形象的建立问题别墅形象的建立问题盈滨岛区域如何实现从地段住宅到别墅形象的转化和盈滨岛区域如何实现从地段住宅到别墅形象的转化和提升？提升？立势问题立势问题如何提升海蓝福源的市场知名度及号召力？保证项目如何提升海蓝福源的市场知名度及号召力？保证项目的高上门量。的高上门量。推广策略推广策略本报告是严格保密的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879桃花涧项目价值梳理桃花涧项目价值梳理项目优势内海、外海、半岛，双海湾的强势景观资源；主流独栋及联排面积较小，低总价，迎合了当前小户型快销的趋势；目前海南规模最大的项目；项目劣势陌生区大盘开发，区位优势不明显；项目展示环境较差，区域配套不足；本报告是严格保密的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879B B（benefit/valuebenefit/value）：）：楼盘带给用户的利益楼盘带给用户的利益/价值价值F F（Features/factFeatures/fact）：）：项目本身的特性项目本身的特性/属性属性A A（AdvantagesAdvantages）：）：相对于竞争对手项目的优势相对于竞争对手项目的优势n区域规划价值及前景n交通利好n优势景观资源n资源丰富n细心打造的建筑产品n总价优势n服务体系标准提升环岛休闲服务n鲁能品牌价值感知比较买单n当其它项目仍在比较一个海的高下时，海蓝福源，已经同时拥有两个海；n区域整体开发，规划价值及前景的利好；桃花涧项目价值体系桃花涧项目价值体系本报告是严格保密的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879我们的核心策略我们的核心策略 突出产品的高附加值突出产品的高附加值私家泳池、温泉入户私家泳池、温泉入户 抓住客户抓住客户如何利用社会资源和公司资源，扩如何利用社会资源和公司资源，扩大有效客户渠道，如何紧抓前期认筹客户，制造大有效客户渠道，如何紧抓前期认筹客户，制造口碑传播，逐步扩大客户圈层传播口碑传播，逐步扩大客户圈层传播塑造全新价值体系塑造全新价值体系单海到双海的质变，一种单海到双海的质变，一种昭示未来的主流休闲生活昭示未来的主流休闲生活本报告是严格保密的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879推广主题推广主题世界级内海、外海、双海湾区，从单海到双海的质变 “双海湾区双海湾区”形象足够高端，并且形象足够高端，并且“双海湾区双海湾区”能够引发消费者的积极联想。关键是能够引发消费者的积极联想。关键是“海蓝福源海蓝福源”与与“双海湾区双海湾区”形象形象如何牟定、落地以及下阶段如何延展？如何牟定、落地以及下阶段如何延展？作为一个区域开发大盘，且周期较长，需要建立海蓝福源整体品牌推作为一个区域开发大盘，且周期较长，需要建立海蓝福源整体品牌推广线，弱化单盘出击现象，需整体确定主题广线，弱化单盘出击现象，需整体确定主题本报告是严格保密的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879形象延伸形象延伸推广形象推广形象需求需求线上推广线上推广主诉求主诉求线下传播线下传播主价值主价值源墅释义：1、自然资源2、区域前景3、稀缺属性4、开放信息5、销售信息6、热销信息源墅释义：1、自然资源2、区域前景3、稀缺属性4、销售信息5、热销信息源墅释义：1、自然资源2、区域前景3、稀缺属性4、销售信息5、热销信息6、产品信息源墅释义：1、自然资源2、区域前景3、稀缺属性4、实景信息5、销售信息6、热销信息别墅高端形象别墅热销形象别墅高端形象别墅产品价值别墅高端形象别墅产品价值别墅高端形象别墅产品价值别墅热销形象海蓝福源海蓝福源双海湾区双海湾区海不同海不同自出众自出众荣耀荣耀海口海口第一阶段：1月-3月第二阶段：4月-6月第三阶段：7月-9月第四阶段：10月-12月海蓝福源海蓝福源双海湾区双海湾区海蓝福源海蓝福源双海湾区双海湾区1111平方公里休闲生活城平方公里休闲生活城本报告是严格保密的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879推广策略推广策略形象转换形象转换短期内提短期内提高知名度高知名度海蓝福源海蓝福源双海湾区双海湾区海不同海不同自出众自出众荣耀荣耀海口海口渠道：1、线上广泛铺开形象建立知名度。2、线下小事件制造悬念。3、线下call客先行，找准源点客户。现场：优化包装调性，支撑别墅形象渠道：1、线上高调别墅形象维持。2、线下高频率播报式轰炸项目卖点及销售信息。3、大事件爆破4、借地段优势截流盈滨岛乃至西海岸客户现场：维持高调展示、重视体验营销渠道：1、线上高调别墅形象维持。2、线下高频率播报式轰炸项目卖点及销售信息。3、别墅业主活动维持口碑及销售热潮。现场：维持高调展示、重视体验营销渠道：1、线上高调别墅形象维持。2、线下高频率播报式轰炸项目卖点及销售信息、热卖信息。3、小事件营销产品稀缺信息。4、别墅业主活动维持口碑及销售热潮。现场：维持高调展示、重视体验营销渠道：1、线上高调别墅形象维持。2、线下高频率播报式轰炸项目卖点及销售信息、热卖信息。3、小事件营销产品稀缺信息。4、别墅业主活动维持口碑及销售热潮。现场：维持高调展示、重视体验营销赢取知名度赢取知名度价值传递，精准锁定价值传递，精准锁定利用口碑，扩大战果利用口碑，扩大战果第一阶段：1月-3月第二阶段：4月-6月第三阶段：7月-9月第四阶段：10月-12月1111平方公里休闲生活城平方公里休闲生活城海蓝福源海蓝福源双海湾区双海湾区海蓝福源海蓝福源双海湾区双海湾区本报告是严格保密的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879第一阶段目标第一阶段目标第一阶段：第一阶段：0909年年1212月底月底1010年年3 3月，别墅形象建立期月，别墅形象建立期迅速实现盈滨岛高端别墅区的形象转化，全面启动市场，建迅速实现盈滨岛高端别墅区的形象转化，全面启动市场，建立立“福源福源”的高端市场形象。的高端市场形象。紧抓一期热销势头，利用产品开放及展示契机，迅速巩固市紧抓一期热销势头，利用产品开放及展示契机，迅速巩固市场口碑。场口碑。阶段阶段时间时间主题主题推广渠道推广渠道事件事件/活动活动现场包装现场包装第一阶段：第一阶段：形象建立形象建立期期0909年年1212月月底至底至1010年年3 3月月海蓝福源海蓝福源双海双海湾区湾区1111平方公里休闲平方公里休闲生活城生活城线上线上:户外、道旗、社区灯箱网络、报纸、航机杂志线下线下:分销渠道资源整合鲁能会营销中心开放营销中心开放二期开盘，二期开盘，新年活动，新年活动，样板区体验邀请样板区体验邀请式品鉴活动式品鉴活动。看房通道、看房通道、路旗、路旗、营销中心包装营销中心包装本报告是严格保密的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879第二阶段：第二阶段：4 4月月66月月项目形象深化，提升知名度；传递项目产品价值。项目形象深化，提升知名度；传递项目产品价值。渠道精选，精确锁定目标群体，不同的产品价值深度阐述；渠道精选，精确锁定目标群体，不同的产品价值深度阐述；阶段阶段时间时间主题主题推广渠道推广渠道事件事件/活动活动现场包装现场包装第二阶段：第二阶段：产品价值挖产品价值挖掘期掘期4 4月月66月月海蓝福源海蓝福源双海双海湾区湾区海不同海不同自出众自出众线上：线上：户外、网络、报纸（软文+硬广）DM杂志定向投直投线下：线下：高端消费场所精准短信营销分销渠道资源整合鲁能会样板展示区开放样板展示区开放活动、小众圈层活动、小众圈层活动活动路旗、道路包装、路旗、道路包装、样板房及园林展示样板房及园林展示包装包装第二阶段目标第二阶段目标本报告是严格保密的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879第三阶段至第四阶段目标第三阶段至第四阶段目标第三至五阶段：第三至五阶段：6 6月月1212月月持续传递项目价值。持续传递项目价值。通过口碑传播扩大战果。通过口碑传播扩大战果。制造系列活动将热销情况以及项目价值点持续传播。制造系列活动将热销情况以及项目价值点持续传播。阶段阶段时间时间主题主题推广渠道推广渠道事件事件/活动活动现场包装现场包装第三阶段：第三阶段：热销期热销期6 6月月6 6日至日至6 6月底月底海蓝福源海蓝福源双双海湾区海湾区荣耀荣耀海口海口线上：线上：户外、网络、报纸（软文+硬广）航机杂志、DM杂志定向投直投线下：线下：精准短信营销分销渠道资源整合鲁能会福源国际休闲生福源国际休闲生活摄影大赛、活摄影大赛、源墅业主家宴源墅业主家宴营销中心包装、路营销中心包装、路旗、道路包装、样旗、道路包装、样板房及园林展示包板房及园林展示包装装本报告是严格保密的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 各国驻华使馆使者随行夫人 政府人员随行夫人 时装界人士 前期积累的诚意客户 企事业人士等活动主题：“世界经典世界经典”（与政府合办）福源的、中国的、世界的福源的、中国的、世界的举办地点：海边样板展示区活动目的：联系并放大海景资源 突出项目案名体现的项目强势双海价值项目强势双海价值和国际社区性质国际社区性质活动时间：4月初大事件的高规格执行：p与政府合办（外贸、文化局、电视台等）p海边水面搭设舞台 游艇做背景p人员限制性参加p特邀高端国际人士p现场细节品质体现大事件大事件方案一方案一邀请参加人员：本报告是严格保密的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879市场大事件市场大事件方案二方案二关键元素 烟火晚会水幕电影烟火晚会水幕电影海边搭设水上舞台：海边搭设水上舞台：放大双海资源烟火烟火 ：主体，以烟火绽放，隐射项目火爆销售信息 水幕电影：水幕电影：亮点，以宏大气势播放项目形象宣传片，特例独行外籍知名乐队：外籍知名乐队：与目标客户质匹配的烘托气氛的节目“福源，再度华丽绽放福源，再度华丽绽放”执行时间：10月中下旬执行对象：海口外资企业或涉外单位高管随行夫人 政府人员随行夫人 前期圈层营销的企事业高管 前期积累的诚意客户 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879客户策略客户策略快速储备快速储备客户动作客户动作客户储备：1、通过前期认筹客户维护，首先告知客户福源信息，并发展源点客户。2、通过推广快速储备别墅客户，并定期维系。3、通过老带新，客带客政策不断激励客户。客户锁定：1、通过项目热销信息释放重新引起客户聚焦。2、每次开盘立即启动认筹，通过认筹锁定客户，将客户源不断做大，支撑后期福源不断推盘。3、定期维护前期意向客户，找准时机进行消化。客户维系：1、通过良好的销售服务和长期坚持的短信及电话维系客户。2、通过业主活动（节庆客户圈层活动、晚宴和家宴等）来维系客户，促进老带新。客户资源更新：异地分销渠道的建立及铺设客户策略客户锁定及消化客户锁定及消化客户维系及客户资源更新客户维系及客户资源更新第一阶段：1月-3月第二阶段：4月-6月第三阶段：7月-9月第四阶段：10月-12月 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879展示策略展示策略展示动作展示动作建议在没有完善海边展示区的情况不要轻易开放，可通过营销中心展示及小型产品讲解会向业内人士及vip客户展示福源桃花涧未来。关键元素：关键元素：入口道路打造示范园林到位销售中心到位样板间到位通过体验性极强的展示来体现福源桃花涧的生活价值。关键元素：关键元素：海边道路打造海边展示区打造体验性展示持续。在网站上公布现楼施工进度。在一定阶段可小范围进行工地开放日邀请业主参观。展示策略海边样板区展示海边样板区展示样板区及现楼展示样板区及现楼展示第一阶段：1月-3月第二阶段：4月-6月第三阶段：7月-9月第四阶段：10月-12月营销中心展示营销中心展示 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879推售策略推售方面基于预售证取得速度的考虑以及产品价值的最大化。并通过少量集中推售、少量快速加推的方式营造市场稀缺感。本报告是严格保密的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879地块基本指标地块基本指标一期推出一期推出405405地块地块项目项目数值（单位：、数值（单位：、%、套）、套）规划总用地面积规划总用地面积267272总建筑面积总建筑面积91198其中其中公建面积公建面积3034其其中中会所、商业会所、商业2934设备用房设备用房100独栋别墅面积独栋别墅面积65889联排别墅面积联排别墅面积22424其其中中现状面积现状面积7973新建面积新建面积14302建筑密度建筑密度16.9容积率容积率0.34绿化率绿化率43总套数总套数372桃花涧项目现状桃花涧项目现状桃花涧整体交房时间：桃花涧整体交房时间：2010年年11月月30日日405桃花涧项目458项目本报告是严格保密的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879价值排序价值排序。高高市场市场增长率增长率高高明星明星现金牛现金牛婴儿婴儿瘦狗瘦狗 相对市场份额相对市场份额波士顿矩阵波士顿矩阵展示区海边一线海景大独栋，产品稀缺形成项目标杆价值。客户需求量高、可实现高市场价值。2区-A、5区-A、3区具有广泛的客户关注，它是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实现较高价值。4区-A、4区-B、4区-C可通过持续投资，发展为明星单位。需要通过展示、包装、推广的单位；目前客户需求较低、条件转化后可实现较高市场价值。2区-B、5区-B、1区产品优势较弱，市场承接度低，市场可实现价值较低。明星产品明星产品现金牛产品现金牛产品婴儿产品婴儿产品瘦狗产品瘦狗产品标杆！标杆！利润主力利润主力培育、转化培育、转化低端补充低端补充本报告是严格保密的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879地块区域分析地块区域分析区域区域套数套数总建筑面积总建筑面积预售证时间预售证时间竣工时间竣工时间1 1区区5610125.4009年12月25日10年9月1日2-A2-A区区4211346.85 09年12月25日10年9月1日2-B2-B区区5112542.9109年12月25日10年9月1日3 3区区529594.70 10年3月20日10年10月1日4-A4-A区区369528.4610年4月20日10年10月1日4-B4-B区区369259.3110年4月20日10年10月1日4-C4-C区区369384.4810年4月20日10年10月1日5-A5-A区区4010685.6810年3月20日10年10月1日5-B5-B区区235883.1010年3月20日10年10月1日桃花涧产品分析桃花涧产品分析推售方式说明：1、首批推售单位中取得预售许可证，在推售过程中采取内部认购的方式收取诚意金确定房号，在正式取得预售证之后更换定金收据并签署认购书。2、由于现阶段已推售联排产品市场旺销，后期存量少，并且产品质素较好，可作为主力产品回流现金。因此在推售节奏中，需注意此类剩余产品的推售节奏控制和价格策略调整。3、首批单位整体较为优质，明星、现金牛和婴儿产品互相搭配，有利于形成价格杠杆有利于提高客户的价值预期，并有利于二批推售次优单位的价值提升。4、配合福源配合福源2010年整体推盘，建议桃花涧产品紧抓海南旺销季将主推期集中在年整体推盘，建议桃花涧产品紧抓海南旺销季将主推期集中在2010年上半年年上半年完成，下半年桃花涧以消化余货为主，并为完成，下半年桃花涧以消化余货为主，并为458地块蓄积客户做准备地块蓄积客户做准备。本报告是严格保密的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879推售时间排布推售时间排布桃花涧产品分析桃花涧产品分析推售推售区域区域套数套数物业类型物业类型总建筑面积总建筑面积均价均价各期货值各期货值开盘时间开盘时间一批推售单位一批推售单位1 1区、区、2-A2-A区、区、2-B2-B区区149独栋：79联排：7034015.16994633818756109年12月26日二批推售单位二批推售单位3 3区、区、5-A5-A区、区、5-B5-B区区115独栋：63联排：5226163.481101428816457010年3月27日三批推售单位三批推售单位4-A4-A区、区、4-B4-B区、区、4-C4-C区区108独栋：10828172.251283036141240210年4月27日10111011月月 12 12月月22月月3 3月月12月在一期产品销售过80%，把握时机，立即开启二期认筹，二期联排建议提价1000元/销售，独栋提价5%。春节后会所、样板区部分工程完工，二批单位取得预售许可证后，二期正式开盘，同时启动三期产品认筹10日一期产品内部认购，截止至11月23日，已交40%人筹款客户共84组。4 4月月5 5月月6 6月月20092009年年20102010年年7 7月月三批单位首批单位二批单位二批单位二期、三期推售过程中采取“小步快跑”方式进行提价 一期货值按调价前计算，二、三期货值按调价后计算本报告是严格保密的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879推售节奏及销售计划推售节奏及销售计划1010月月1、首批推售149套2、以关系户内部认购方式，收取诚意金确定其余未推售房号（特殊申请），暗示客户诚意金不可退。3、力争11月底消化首批单位80%货源。1、1批房源取得预售证。更换定金收据。2、开启二批房源内部认购。累计销售30套。1、三批单位加推2、三批单位分为两次推出1、进入淡季每月少量去化。2、累计销售300套。完成95%的去化。13.4%13.4%累计销售360套一月月推售套数月销售套数月销售率一月1111月月1212月月1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月16.1%16.1%13.4%13.4%13%13%11%11%8%8%5.4%5.4%5.4%5.4%5.4%5.4%2.7%2.7%2.7%2.7%3.2%3.2%累计销售340套。一期12月26日开盘二期3月27日开盘二期4月27日开盘开盘时间按工程节点计算本报告是严格保密的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879资金回笼计划资金回笼计划推售策略说明：推售策略说明：1、本资金回笼计划按照别墅组团整体11000元/13000元/价格区间预计，套均面积按照237测算。2、签约总金额按照认购总金额签约率85%计算。3、按照8日95%销售率目标，预计认购金额约11.4亿，回款金额约9.7亿。日期日期累计推售量累计推售量累计销售量累计销售量累计销售率累计销售率预计均价预计均价（万元）（万元）预计认购销售金预计认购销售金额（万元）额（万元）预计签约回款总预计签约回款总金额（万元）金额（万元）10月1495013.4%1.113035 1108011月14910026.9%1.126070 2216012月24816043.0%1.141712 354551月24821056.5%1.1557236 486502月24825067.2%1.271100 604353月37228075.3%1.2381623 693794月37230080.6%1.2689586 761485月37232086.0%1.2997834 831596月37234091.4%1.3104754 890417月37235094.1%1.3107835 916608月37236096.8%1.3110916 942799月372372100.0%1.3114613 97421本报告是严格保密的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278790909年优惠策略年优惠策略时间时间普通认购优惠普通认购优惠1010月月3131日前日前一次性一次性9.69.6折，分期按揭折，分期按揭9.79.7折折1111月月3030日前日前一次性一次性9.79.7折，分期按揭折，分期按揭9.89.8折折1212月月3131日前日前一次性一次性9.89.8折，分期按揭折，分期按揭9.99.9折折开盘优惠：老带新及客带客优惠：凡介绍成功认购海蓝福源项目桃花涧房源即可获现金￥5000元元/套（税前）的奖金，被推荐人减套（税前）的奖金，被推荐人减5000元购房款元购房款。最大优惠最大优惠说明：1、如为老业主重复购买，视为自己推荐自己成交；2、推荐成交奖励可以进行累加，即多推荐多奖励； 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879汇报结束，谢谢聆听！本报告是严格保密的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879富力盈溪谷富力盈溪谷项目核心竞争力：富力品牌、精装修别墅、真正城市别墅大盘项目核心竞争力：富力品牌、精装修别墅、真正城市别墅大盘规模规模总占地41万m2，总建面17万产品产品独栋、联排、洋房户型配比户型配比独栋：54栋联排：69栋洋房：共462套，现推出240多套进度进度10月31日正式开盘销售，推出69套，开盘当天销售53套，目前仅剩余3套样板房（需另加60万装修款），其余13套在11月4日售罄，总销售金额为1.73亿元价格价格洋房6000-6500，联排8000-8500客户客户本地客户占80%以上，其中本地客户构成以生意人和中高级公务员为主市场典型项目市场典型项目本报告是严格保密的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879万科浪琴湾万科浪琴湾物业类型物业类型独栋、联排、公寓总占地面积总占地面积115503平米总建筑面积总建筑面积57000平米容积率容积率0.5绿化率绿化率50%项目周边配套项目周边配套喜来登度假酒店、40000平米沙滩花园、西海岸、高尔夫球场，游艇，俱乐部销售情况销售情况别墅已售85%，公寓已售95%售价售价公寓820013000元/平米；别墅1300016000元/平米户型户型面积区间（）面积区间（）数量数量百分比百分比销售率销售率一房一厅64-70260套72%85%二房二厅93-99三房二厅132-148四房二厅23460多栋0.1790%四房二厅24839栋0.1190%项目核心卖点：万科项目核心卖点：万科品牌和万科物业、一品牌和万科物业、一线海景线海景市场典型项目市场典型项目本报告是严格保密的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879通过控制面积，降低总价，产品舒适度一般通过控制面积，降低总价，产品舒适度一般p独栋别墅：单户建筑面积介于217272平方米，都拥有带私人游泳池的花园和车库 p联排别墅：单户建筑面积介于173226