银行融资申请报告样本

XXX房地产开发建设有限公司申请4亿元房地产开发贷款一、借款人概况（一）基本情况XXX房地产开发建设有限公司（以下简称“申请人”）成立于2002年1月，经XXX工商行政管理局核准登记，注册号为43120000000XXX，注册资金5003万元，法定代表人林XX，公司住所为XXX管委会办公楼五楼，公司经营范围：房地产开发经营（凭本企业有效资质证书经营）；建筑材料销售，房地产开发资质为二级资质。（二）过往开发经验申请人为一家房地产开发公司，该公司先后开发建设了XXX河西两大市政基础设施工程：XXX和XX大道、XXX陶瓷洁具城、XXX商贸物流农副产品交易中心。神XX路、河XX大道、XX陶瓷洁具城、西南XX农副产品交易中心已交付使用。 神XX路：东起潕水二桥，接天星东路，西至XX德天家世界，全长5公里，路宽45m，总投资5000万元。 河XX大道：东起XX二桥，西至XX公司，全长8公里，路宽60m，总投资9000万元。以上两条道路是XX经济开发区的主要商业交通干道，其使经济开发区的交通形成网络，激活了二桥的功能，改变了经济开发区的交通状况，促进和加速了开发区的发展。 XX物流XX陶瓷洁具城：占地50亩，建筑面积8万m2，总投资2亿元，西XX陶瓷城是XX周边XX规模最大、设计一流的展厅式陶瓷装饰产品超市中心现已竣工投产。、西部物流农副产品交易中心：占地面积100亩，建筑面积15万m2，总投资4亿元。该中心是XXX乃至西XX规模最大，集物流、仓储、冷藏、包装、加工、配送为一体的农副产品交易总汇，已竣工营业。（三）近期的财务分析单位：万元项目2010年2011年2012年2013年10月一、资产总额197302271326760470621、流动资产19644226272668146994其中：货币资金105220302402应收帐款2052250其他应收款591133存货195142234626342465592、长期投资3、固定资产868680674、其他资产二、负债总额1、流动负债12275858322430其中：应付帐款3562995032350应付工资27272727应交税金44259302522、长期负债3、短期借款800应付票据一年内到期的长期负债长期借款4、 银行融资合计800三、所有者权益18503221282592844632少数股东权益负债和所有者权益合计19730227132676047062利润表四、主营业务收入1286624502260083021销售成本707617744187781820销售税金141115581771348营业费用235250269321管理费用112123130238财务费用-5-6-8-10五、利润总额403748335068303其中投资收益所得税1009120812670净利润302836253801303六、现金净流量621158299经营活动现金净流量-74210974-18310投资活动现金净流量0000其中取得投资收益所收到的现金0000筹资活动现金净流量80567.818409前账面资产主要体现在存货科目，存货主要系在建开发项目。申请人存货较年初增加20217万元，主要因为公司自年初以来追加在项目上的投入而增加的存货。申请人应付账款较年初增加1847万元，主要是因为按工程进度结算还未付给给施工方XXX工程技术有限公司的工程款。二、“XXX商业广场建设项目”项目分析（一）项目简介“XXX商业广场建设项目”位于位于XXX经济开发区城市主干道XX大道与XX大道交汇处，坐拥XXX经济开发区核心商圈。整个项目共5栋大楼，总建筑面积22.8万，容积率3.3。该项目前是XXX最大的商贸物流业目，是一个商贸综合体，主要功能区分布为： 1#楼A区为XXX家居广场，1#楼B区为星汇国际商业广场，1#楼顶楼为罗浮宫式美食广场，1#楼负1楼为地下商业，5#楼为配套商务办公写字楼和电子商务办公楼，2#和3#为配套低层住宅，4#楼为配套高层住宅，另2#3#4#5#楼的底部1-3层均规划建设成为超市、百货、餐饮、银行、酒店等配套建筑及设施，1#楼前坪为1万平米开阔广场，可以停放300台车辆。项目设计单位为XXX设计事务所，具有建筑工程设计的甲级资质；监理方为XXX建设工程监理有限公司；施工方为XXX工程技术有限公司，该公司成立于1959年4月，前身为清流县林业工程公司，2001年公司兼并重组宁化县林业基础工程公司并改制为XXX工程技术有限公司，为公司现注册资本2000万元，拥有固定资产5000多万元。XXX建设厅核准的施工总承包房屋建筑工程二级和市政公用工程施工总承包三级的总承包企业，与申请人及其股东无关联关系。（二）项目概算1、项目二期总投资情况，具体如下表:序号工程项目名称投资金额（万元）已投入金额（万元）说明1土地分摊费2394.102394.10按土地出让合同分摊2前期工程费7520.577520.57根据实际发生计算2.1规划、设计费3584.713584.712.2水文、地质勘查费500.73500.732.3土地平整费3335.133335.132.4其他100.00100.003基础设施费600.00599.8根据定额计算3.1道路费200.00203.553.2供水费100.00105.823.3供电费200.00205.433.4临时设施100.0085.004建安费36358.3732056.365配套设施费29400.00根据实际发生计算5.1给排水500.005.2园林绿化500.005.3弱电200.005.4强电200.005.5消防2000.005.6电梯2000.005.7空调7500.005.8装修15000.005.9屋面钢结构1500.006管理及销售费用1080.007财务费用10800.00按40000万贷款12%计算8其他费用1640.001640.009不可预见费1483.7510开发期税费2000.00按工程建设5%计算合计项目二期总投资93276.7944210.83项目二期总投资成本为93276.79万元，其中：土地分摊费2394.10万元，占整个项目投资的2.57%，土地费占总投资金额较少的原因是该地块是2004年通过“招拍挂”的国有出让地，当时的地价较低仅38万元/亩，但到目前该地块市场价在300万元/亩以上；前期工程费7520.57万元，其主要为规划设计费3584.71万元和土地平整费3335.13万元；基础设施费600.00万元；建安费36358.37万元，折合1683元/，占整个项目投资的38.98%，其主要原因是该项目1#楼是一个整体6层17万平方米的大型商业楼，特别考虑大量活负载，另其底座面积有2万多平方米，要求大面积均匀沉降，因此地下基础要求较高，从而整体造价比一般建筑高；配套设施费29400.00万元，折合1361元/，占整个项目投资的31.52%，其主要原因是该项目商业较多达186527.37，占整个项目总面积的86.37%，由于商业项目配套的电梯、消防、水电要求较高，同时1#楼是引进XXX，对外立面装修的要求更高，所以使整个项目配套设施费占投资总额高；管理及销售费用1080.00万元；财务费用10800.00万元，按40000万贷款，12%年化率，3年贷款年期计算；其他费用1640万元，其是支付给XXX的咨询费；不可预见费1483.75万元；开发期税费2000.00万元。2、项目融资方案：项目总投资资本金占比销售转投占比银行贷款占比93276.79万元44772.86万元48%8503.93万元9%40000万元42%二期开发建筑面积215975.05,总投资额为93276.79万元。其中自有资本金44772.86万元，占比48%；资金缺口48503.93万元。资金缺口主要通过二个渠道筹措：一是通过银行贷款40000万元；二是通过商品房销售转投入8503.93万元。（三）项目合规性该项目各项报批报建手续证照情况详细如下:颁证机关证件证载内容文号发证时间XXX经济开发区经济发展局核准项目批复核准“XXX布艺商业广场”建设XXX经开经发【2009】26号2009.10.24XXX商务局同意建设市场批复核准市场建设XXX商发【2007】23号2007.4.20XXX市环保局环评批复同意建设XXX商业广场项目环评批复XXX环表【2010】10号2010.5.14XXX国土资源局1#楼A区国有土地使用权证使用权面积16,657.69，土地类型为出让XXX（河西）国用（2012）第出XXX号2012.5.2XXX国土资源局1#楼B区国有土地使用权证使用权面积17,302.73，土地类型为出让XXX（河西）国用（2012）第出8XXX号2012.5.2XXX国土资源局2#楼和3#楼国有土地使用权证使用权面积8,525.13，土地类型为出让XXX（河西）国用（2012）第出XXX号2012.5.2XXX国土资源局4#楼国有土地使用权证使用权面积4,381.29，土地类型为出让XXX（河西）国用（2012）第出XXX号2012.5.2XXX国土资源局5#楼国有土地使用权证使用权面积4,155.51，土地类型为出让XXX（河西）国用（2012）第出XXX号2012.5.2XXX市规划局建设用地规划许可证用地面积69,980.17XXX西地规字0412002号2004.12.24XXX市规划局1#楼建设工程规划许可证1#楼建设，建筑面积175,466.05建规【建】字第2XXX06117号2010.12.1XXX市规划局2#楼建设工程规划许可证2#楼建设，建筑面积8,640.00工规字第200908XXX号2010.9.30XXX市规划局3#楼建设工程规划许可证3#楼建设，建筑面积8,640.00工规字第200908XXX号2010.9.30XXX市规划局4#楼建设工程规划许可证4#楼建设，建筑面积18,700.00工规字第2009080XXX7号2010.9.30XXX市规划局5#楼建设工程规划许可证5#楼建设，建筑面积21,809.00工规字第20090XXX37号2010.9.30XXX市经济开发区建设环保局1#楼建筑工程施工许可证1#楼建设，建筑面积175,466.05XXX建13-433001201XXX104012013.6.20XXX市经济开发区建设环保局2#3#4#楼建筑工程施工许可证2#3#4#楼建设，建筑面积35,980.00XXX建2010.6.10该项目目1-4#楼四证齐全，5#楼仅建筑工程施工许可证还未办出来，正在报审批流程，预计在15个工作日内可以办出来。 (四)项目形象进度项目二期1#楼截止申报日已封顶已完成建筑面积174054.67，4#楼已建设到13层,已完成建筑面积19710.26；5#楼已建设到1层，已完成建筑面积1567.18。整个项目二期已完工面积共195332.11，占二期总面积的90.44%；已投入资金44210.83万元，占项目二期总投资的47.40%。(五）项目损益分析 “XXX商业广场建设项目”二期总建筑面积215975.05，住宅面积12,313.70、商业面积203661.35（其中用于出售面积为114061.87，出租面积89599.48），以项目周边楼盘价格作为销售单价参考，估算该项目住宅销售价格为4500元/，商业销售均价8838元/，商业出租均价8838元/，则二期能实现住宅销售收入5,541.17万元，商业用房销售收入100811.32万元，总销售收入可达106352.49万元，另未来3年内租金收入13081.15万元，总计可实现收入119433.64万元。整个项目二期的收入估算具体明细表如下：项目二期收入估算表 单位：、万元、个住宅出售商业出售商业出租时期面积单价收入面积单价收入面积单价收入合计前期615.69 0.45277.06 5703.29 0.88385040.57 5317.62 第1年度3694.11 0.451662.35 34219.73 0.883830243.40 89595.5840.55/月.3924.35 35830.10 第2年度3694.11 0.451662.35 34219.73 0.883830243.40 89595.5840.55/月.4578.41 36484.15 第3年度4309.80 0.451939.41 39923.02 0.883835283.96 89595.5840.55/月.4578.41 41801.78 小计12313.71 0.455541.17 114065.76 0.8838100811.32 89595.5813081.15 119433.64 项目二期效益分析表序号项目面积（）计费依据（元/）总额（万元）1住宅出售12313.7145005541.17商业出售114065.768838100811.32商业出租89595.5840.55/月.13081.15合计119433.642按出售面积占总建设面积比例分摊建设期成本的总投入63430.333税金13014.024利润总额42989.295所得税利润总额*25%=10747.326净利润32241.977利润率50.83%项目二期总收入为119433.64万元，根据国家和XXX相关文件，项目的土地增值税、营业税及附加为13014.02万元(按销售收入的10.89%计提)，税前利润为42989.29万元，所得税为10747.32万元(按企业利润额的25%计提)，净利润为32241.97万元。项目二期总投资成本为93276.79万元，但是1#楼B区租赁给XXX，不作销售，因此按出售面积占总建设面积比例分摊建设期成本的总投入，同时在贷款期内计提未出售部分的资产折旧作为计算盈利总成本即63430.33万元。盈亏平衡点的计算依据为：销售收入-总投资-销售税费=0；销售税费包括营业税、城建税、印花税、土地增值税，在盈亏平衡时，土地增值税为0，故在盈亏平衡点四项税费可按销售收入的5.6%计算。则在盈亏平衡点的销售收入为：总投资/(1-10.89%)=63430.33/89.11%=71182.06万元。当销售进度达到71182.06万元/119433.64*100%=59.59%时,该项目全部投资及贷款本息可收回。该项目的销量下降10%或价格下降10%时，项目的总收入为107490.28万元，净利润为32241.97万元；当该项目的销量下降20%或价格下降20%时，项目的总收入为95546.91万元，净利润为16283.64万元。该项目有一定的抗压能力。项目收入压力测试表 单位：万元总收入总成本税金利润总额净利润正常情况119433.64 63430.3313014.02 42989.29 32241.97 销量下降10%107490.28 63430.3311705.69 32354.25 24265.69 销量下降20%95546.91 63430.3310405.06 21711.52 16283.64 价格下降10%107490.28 63430.3311705.69 32354.25 24265.69 价格下降20%95546.91 63430.3310405.06 21711.52 16283.64 三、项目担保分析申请人向我行申请授信40000万元，以其申报项目用地及在建工程作为抵押担保，土地使用证号为XXX（河西）国用（2012）第出XXX号，面积共计4,155.51的土地及第1#、4#、（已完工面积193764.92）的在建工程作抵押， 该在建工程及土地经XXX土地评估咨询有限公司评估，评估价值共计为74317.84万元，担保主债权金额为4000万元，抵押率为53.82%，抵押物足值。四、项目优劣势分析（一）优势分析1、该项目区位优势较好，土地成本较低，土地于9年前取得，其市场溢价已近10倍，且目前完工进度较好，1#楼和4#楼已完工193764.92，已接近获取预售许可证的条件，占总开发面积215975.05的89.72%，完工风险较小，目前销售情况较好，意向订房率接近60%。2、该项目已和XXX达成协议，XXX入驻1#楼B区，其租赁面积即占整个二期项目开发面积40%，且租金收入可观，对于整个二期项目的招商及出售已奠定了决定性基础。3、开发经验丰富，申请人为开发公司，公司成立时间长达10年，自主开发建设有4个大型项目，且其股权较为集中，主要股东也有其他大型项目的开发经验。（二）风险分析1、经营风险房地产市场近年受国家宏观调控影响，市场走向波动较大，近几年XXX房地产基本情况：年份总投资（万元）施工面积（）竣工面积（）销售面积()销售金额（万元）20104473006726200180140017500003504002011570400777000079530007552000167200020127935001365900078560003237400829600近几年XXX土地出让情况表：年份土地出让总面积（亩）土地出让金额（万元）均价（万元/亩）20107055389788.7555.2520118039927379.04115.36201290121224190.08135.84根据测算1#楼A区、4#楼、5#楼的一层可售金额为3.46亿元，1#楼B区虽然是租赁，但参照1#楼A区同等可售单价其价值为2.61亿元，因此，1#楼、4#楼、5#楼一层总价值为6.07亿元，足以覆盖4亿元借款本息，风险较小。