底商营销推广方案

报告.Report底商营销推广方案Marketingpromotionschemeforbottomtraders汇报人：JinTai College底商营销推广方案前言：策划书是对某个未来的活动或者事件进行策划，是目标规划的文字书及实现 目标的指路灯。撰写策划书就是用现有的知识开发想象力，在可以得到的资源的现 实中最可能最快的达到目标。本文档根据不同类型策划书的书写内容要求展开，具 有实践指导意义。便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。一. 本案背景1、国家调控导致住宅市场销售进展缓慢，而且形势将会 进一步加剧2、项目已经开盘，目前正在销售推进，销售进展缓慢3、住宅产品建设进展停滞，急需资金支持周转；如果将 商铺及时投放市场，将会获得大量资金，有效缓解目前资金的 紧张。4、目前武陟市场其它楼盘商铺产品已有相当数量的潜在 储备，只是暂时还没有投放市场，商铺价格高，首付高，房款 数额巨大，购买门槛极高，潜在的实力客户极为有限，因此， 目前是对我们而言，是抢夺商铺客户的难得的有利时机SWOT分析 优势1、地处武陟詹泗路中段，交通便利，道路宽阔，地理位 置优越。2、项目周边紧邻十几家村镇，距离武陟三阳商业中心距 离近，商业发展潜力巨大。3、产品已完工，具备交房条件，已达到成熟的销售时机。 劣势1、项目周边商业档次较低，不利于树立本项目商业的品 牌形象。2、项目周边的商业没有形成规模，商业氛围较淡，不利 于项目的推广。3、部分商铺设计上下两层使用率较低，面积过大，总价 较高。机会1、目前周边无其他商业项目正式对外公开，市场面临商 铺供应不足的情况。2、武陟由于处于商业地产起步阶段，人们能明显看到商 铺投资的巨大收益，因此，对于商铺投资兴趣大，购买意向和购买潜力大。风险1、目前城西区域商业发展缓慢，商业氛围较淡。2、武陟新投放项目商业商铺体量较大，即将推出，如果 我们太过迟延，将对我项目会造成一定的冲击。二、目标客群分析（一）消费者人群1、武陟三阳商业区目前整个武陟西片现况商业比较混乱，急需一个能引领 西片区商业发展的主力商业群出现，壹号府邸的商铺无论是从 位置，未来经营业态都具备了这个条件。因此我们的消费人群 可以辐射到整个西区，而不局限于周边。2、住宅项目新住户这一部分人群将是本案的主流消费人群，以日常生活用 品的消费和价格敏感性物品的消费为主，根据现有周边住户的 统计和分析，壹号府邸是年轻人和中年人两种年龄段为主3、项目周边村镇的住户项目辐射周边十几个村镇，由于村镇没有固定购物环境， 村镇内仅仅存在小型超市，卖店，小吃店无法充分满足周边客 户日常生活需求。（二）购买者人群1、市区及乡镇投资客考虑商铺的保值增值，和未来詹泗路及新农村社区发展 潜力。对于投资客户来讲，总价和回报率是关注的重点，以项 目的总价和面积来看，需要比较强的经济实力才行。2、自营客户符合项目定位的中小型餐饮，休闲娱乐，日常服务，购 物业态的自营客户。3、壹号府邸住户这主要出于对该区域发展信心的考虑，兼顾投资的需求， 特别是对于一些“一铺养三代”情结深重的中年人。（三）购买习惯分析：1、地段是购买商铺的首要因素。对于投资商铺来说，地段将是最重要的决定性因素。好 的地段，将带来充足的人流，人气带来财源，这是商业定律。2、现铺是销售阶段的重心。按照武陟人的购买习惯，现铺的即买即得，和投资风险 小是商铺准现房销售的重点。3、对价格的敏感度高：投资商铺对于大多数投资者及经营者来说是一项很大的 决策，因此，价格的起伏将影响着他们的判断。总价决定其购 买能力；总价控制三、商铺定位分析1、考虑将商铺定位新农村社区购物商业街，符合整个项 目的形象定位。2、本案必须通过合理的定位，包括价格定位、业态定位、 销售模式以及管理定位等创造自己的特色商业形态以及经营模 式。3、考虑到壹号府邸社区整体的居住氛围和住户的层次要 求较高，以及周边区域住户对特色商业的渴求，在商业定位和 业态选择上应力求精致和完善，同时兼顾立体化、多层次分布, 首先考虑满足日常生活需求的消费业态，如小型超市、便利店、 药品超市、自动柜员机、美容店、小型特色餐饮等，其次在休 闲、娱乐、运动等精神享受方面也应有所侧重，如棋牌房、冷 饮吧、美容美发、书店等。功能定位集餐饮、娱乐、休闲、购物等多功能于一体的中小型商 业购物街业态定位及面积分割日常生活需求：小型超市、便利店、药品超市、自动柜 员机、洗熨店、小型酒馆等 休闲、娱乐：棋牌室、茶吧、美 容美发、书店等特色化经营：特色服饰店、特色饮食店四、壹号府邸商铺的招商与销售策划（一）项目商铺销售运营策略1、统一招商除经营户购买的，用于自营的商铺外，为统一形象，尽 快繁荣商业街，对剩余商铺采用统一招商，以招商造势的策略。2、“出租过渡，最终出售”的收益模式对于有投资商铺意向且能接受购买产权的商户，将产权 转移，由购买者自行经营或出租给他人经营。3、整合市场整合商业街功能，集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功能 于一体；整合市场空间，进行合理商品布局；整合招商，因有部分商铺可能需要先租再售，该部分商 铺进行统一招商；整合推广，整个商业街进行统一的广告宣 传、促销推广；4、合理回报保证市场和经营户合理的收益，实现双赢；完善商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞 争力；通过市场整体机能的完善，带动该商铺销售及租赁价格 的提升，使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报；通过商铺销售业绩和销售人气的提升，从而促进和带动 楼盘住宅的销售；（二）招商销售总策略招商策略1、在商铺销售前做好商铺招商工作。以销售为主，招商 为辅。如商户可以购买商铺则将商铺产权转让；如商户只能接 受只租不买的形式，可在商铺出租给商户后在寻找商铺买主。2、由于有部分投资者可能不会选择买下商铺，如某些连 锁超市。为了加快发展商的资金回笼，可先将商铺先租给投资 者经营一定年限，然后再将其产权转移给有购买意向的客户；4、对商铺进行业态布局进行初步规划，根据规划业态， 针对性地寻找投资商户进行招商。5、以售优先，以售为主，以租促售，售租结合，营造售 租两旺的红火局面。销售策略1、1-2层连卖，2层作为一个销售整体，在招商销售时 更具灵活性。并且去化速度会更快，但是此策略在运用时，会 造成总价过高，应制定相应的价格促销策略进行辅推。2、部分商铺带租约出售针对现有商铺销售可以先进行招商，然后带租约一起销 售给投资客，这样，客户投资购买商铺时就会更有信心和勇跃。（三）商铺招商与商铺销售流程1、目标商户群的确定；2、对商铺铺位进行规划，制定合理的分割方案；3、针对目标商群和客户群进行项目推广，扩大项目知名 度，提升影响力；4、双方洽谈，达成购买或租赁意向；5、投资者到实地选择商铺位置，并签订买卖或租赁协议；6、投资者按规定交纳购房款或交纳租金和服务费；7、对已经签定租赁协议的商铺进行销售；8、开发商对商铺公共部分进行必要装修和设施配套，为 投资者的进入创造良好的商业硬环境；9、在招商过程已经基本结束时，各商户装修好自己的经 营商铺，最后选择合适的开业时间，进行商业开街仪式，开始 经营。四、商铺营销实施策略市场预热期：20xx年10月1-5日以超常的推广手段，结合户外广告、电视字幕，海报派 发、报纸、人际传播等渠道形成较强的商铺销售宣传之势，引 起目标客户群的关注。排号认筹期：20xx年10月10 日利用两天时间进行认筹排号，锁定消化首批意向客户。 同时以项目的各种竞争优势为传播点，多种媒体、多种销售渠 道配合现场展示，打动消费者，激发购买欲望，吸收客户资源。公开发售期：20xx年10月20日商铺开盘，公开认购，选定商铺，签订购铺认购协议， 进行交款。强销期：20xx年11月一12月承接首次公开发售的热潮，适当地调整推售安排，推出 全新的单位及全新销售举措，以较为集中的现场活动及广告推广给予客户进一步的认 知与感受，促成再次的销售高-潮。清盘期：20xx年1-3月利用灵活多变的促销措施，以“压轴珍藏”为主题告知 此时已是购买的最后机会，促使目标客户把握良机，尽快行动。商铺招商贯穿商铺销售和宣传的始终。以商铺的招商造势来推动商铺销售，营造热销红火气氛。五、商铺的营销推广方案（一）、商铺命名：壹号府邸商铺命名：壹号府邸时尚风情商业街（二）、推广主题建议基于目前整体市场、区域市场和项目本身的状况，本项 目产品应向强品牌、高档次发展，在产品设计、形象包装、营 销推广、物业管理等方面进行全面升级，经考虑，我司将项目推广主题定 位为：壹号府邸时尚风情商业街武陟创富新商机（三）、推广方式及渠道建议1、推广总原则先招商后销售，招商不是纯粹的招商，而是一个造势的 问题，在全市场上建立租售两旺的信息。在短时间内通过大众 口碑传播和抄作成为楼市热点，引起社会舆-论，提高知名度, 促进商铺销售。2、推广方式方式一：营销中心现场展示营销中心关于商铺的各方面资料和装备应较为齐备，从 所见、所闻全方位让买家了解信息。另售楼处可以在原售楼处 的基础上做相应的调整，以适合商铺的租售。方式二：特色营销活动A、开盘前让先消费者得到“看得见”价值，预期价格购买高品质 商铺从而成为义务推销员。媒体铺垫、报道、宣传；平面广告 强势宣传适时制造气氛。媒体广告：利用电视滚动字幕，户外广告，散发广告单 页，手机短信群发的形式进行信息发布。B、销售期小部分以竞价拍卖的形式进行炒作建议促销主题活动：商铺竞价拍卖会壹号府邸时尚风情商业街要说服投资者认识到这里的商 业价值并引导他们产生投资行为。六、营销推广主题项目的营销主题即阶段营销重点，涉及到实质的控盘过 程。项目销售得如何，与项目营销阶段重点安排得是否合理有 极大的关系。营销主题有一个总的原则是：从主体到细部，从 重点到次重点。项目的哪个方面是重点，与市场的特征、市场 的变化是紧密相关的。营销推广总主题：壹号府邸风情商业街全新创富商机营销形象主题语：掀起金涛富浪 财富势不可挡商铺营销策划方案一、项目基本概况市场分析二、项目的SWOT分析（一）优势点（二）局限性（三）威胁点（四）机会点三、商业模式分析：（一）综合性商业模式（二）主题性商业模式（三）专业性商业模式四、项目整体定位（一）项目的经营业态定位（二）价格定位（三）客户定位五、营销推广（一）推广主题（二）项目形象包（三）总体宣传策略 （四）销售策略城龙花园裙楼商铺市场定位与推广策略一、项目基本概况城龙花园位于龙岗中心城龙城大道与龙福路交汇处，总 占地面积5万平方米，总建筑面积11万平方米，共分四期开 发，目前一、二期已入伙。其裙楼商铺计有35间，总面积约 1944.35平方米，商铺目前基本上空置。二、项目的SWOT分析虽然本项目地段位置较为优越，但现实又存在着一些影 响项目形象的因素，以至裙楼商铺目前处于滞销状态。所以我 们只有充分认识到该项目的优缺点，并充分发挥其的优势，才 是本项目在后期的营销过程中制胜的关键所在。（一）优势点（S）：1、项目当前交通较为便利，地处龙城大道与龙福路交汇 处；2、项目地处龙岗中心城一级黄金旺地，发展前景看好；3、本项目目前为现楼，满足部分自用型商家即买即用的 需求，降低购买者的置业风险；4、商铺层高5.4米，设有夹层，可融合商铺、仓储、家 居为一体；5、项目开发商母公司城建集团在深圳具有一定的知名度， 对项目的推广具有一定的优势；发挥优势：A、在项目裙楼的运作过程中，充分渲染项目的区位优势、 交通的便利；B、在项目裙楼的运作过程中，强调该区域的发展前景和 由此带来的商机；C、在项目的推广时，利用城建集团的品牌优势，增加置 业者与投资者的信心；（二）局限性（W）1、项目所处地段目前人气不旺，尚不具备以人气带动商 铺销售的条件；2、本项目周边是长着茅草的待开发地块，因而显得较为 荒凉，对发展商业略为不足；3、该项目以建成多时，但裙楼商铺一直滞销，造成一定的负面影响;4、项目裙楼商铺缺乏整体形象定位，主题不鲜明;5、项目裙楼商铺规模不大，不利于整体推广；解决方法：（1）重新对裙楼商铺进行市场定位，明确目标客户；（2）确定经营主题，从而以有特色的经营方向带动商 铺的销售；（3）加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度；（4）设立部分“免息分期付款方式”，降低购房者的 置业门槛，吸引其入市；（三）机会点（O）1、区位优势的发挥，辐射周边地区；2、随着周边各大住宅小区相继建成与入伙，将带动周边 的人气，从而带动裙楼商铺的销售；3、中国的入世，推动经济的发展，商业物业前景看好；（四）威胁点（T）1、周边现推向市场的欧景城裙楼商铺、碧湖花园商铺等 商业物业较多，形成很大的竞争力与市场压力；2、碧湖康馨园空置的裙楼商铺，从而形成直接的竞争;三、商业模式分析：就目前的商业模式来看，主要有三种：一是综合性商业 模式，二是主题性商业模式，三是专业性商业模式。（一）综合性商业模式这一模式奉行的是购物、休闲通吃，衣、食、住行一条 龙服务。商场内行业种类众多、品牌芜杂、档次齐备，可以满 足任一层次消费者的任一生活需求，并且在购物的同时能够进 行饮食、品茗等休闲活动，拉动场内群体消费。从这一个角度 去分析，此种模式似乎能够以全面网络住所有的消费者，而且 聚人气、提消费，应该是理想的商场模式。但是，实际上这以 模式已经在全球的经济态势里遭遇了严峻考验，中国亦不例外, 而且越是类似于深圳这样的经济发达地区，这一模式所表现出 来的老旧之态就越明显，所面临的危机就越大。究其因，在于品牌市场的进一步细分，消费者的需求不 断的向个性化发展，使得任何全面式的经营都失去了销售点的 深化机会。不仅仅是因为不愿意，而是因为以目前的商业品种、 品牌发展速度，没有任何一个商场的规模能够全部承载得下。 在每一次割舍之间，都失去了一部分客户的青睐，从而使之在 与各行业专业市场的直接竞争中失去了一条又一条的阵线。时 至今日，电子通讯、家电家私、大众服装，都已纷纷淡出各大 综合卖场。近两年以来，各名牌综合商场的整体销售额持续萎 缩，尤其是自去年下半年开始，深圳各大有名望的商场，均只 有食品超市仍然维持人销两旺的局面，其余品种的同比额度全 面下降。面对这样一种形势，大的品牌商场利用早期积累的财 力与知名度，采取了圈地扩张、活动造势的手法，力求站稳脚 跟，在市场重新洗牌之前充实内力，再谋求变革性的发展。而 中、小型的综合商场虽然明知危机在即，但由于实力的原因， 在目前除了苦苦支撑之外，也无其他应变之法。这种综合性商业模式适合于大规模的裙楼商场和大型纯 商业物业，对于本项目的裙楼商铺从设计上、规模上都不适合 发展综合商场。（二）主题性商业模式主题的确定范围很广，无论是从文化层次还是人群分类 亦或商品档次等任何一个角度去发挥，都能找到相应主题。然 后以该主题为核心以及规则，展开经营。比如女人世界、男人 世界、儿童世界，就是以人群分类为主题，围绕某一类人群的 用品，这一特定范围对品种、品牌进行筛选、过滤，进行有针 对性的经营。这类模式与其它商业模式相比，主要在于目标 客户群以及满足需求上的区别。它不局限于某以个行业，在商 品种类上不具备占绝对优势的市场平台，但它的目标客户群却 是一定的，或是某一文化层次、或是某一性别、或是某一经济 群体，等等。对于这些群体来说，主题商场能够尽可能的满足 他们的异质化需求和个性化心理诉求，针对性强。但由于这种商业模式针对性强的负面影响，客户范围窄，未来发展前景难以预料，市场风险相对较高。并且这种商业模 式要求： 规模化，主题经营独占面积庞大，与本项目规模不匹 配； 规范化，主题经营从管理到经营行为都比较规范，甚 至进行网络运作，所涉及成本高昂、费用巨大。 租金低廉, 主题商场通常以较低租金吸纳商家聚集入场的经营，这对投资 者说是最不愿意看到的情况，于本项目销售也不利。所以，这种商业模式也不适合本项目的群楼商铺。（三）专业性商业模式这一类型商业以某一行业为主要依托，加深品牌与档次 的细分，集中力量满足全体消费者的某一种特定需求，尤其是 个性化、异质化的心理诉求。如深圳有名的中电信息时代广场, 就是借电子科技、通讯产品的市场风云之势，在华强北这个大 的商圈背景下站稳了脚跟；再比如顺电家居广场，以家电市场 为主要平台，全力揽括行业内的品牌精英，加大消费者的选择 余地，力求做到使每个想买家电的消费者都不会转投其他商场 的怀抱。这类商业模式的优势就在于针对性强，专业化程度高。 某一行业的发展将直接影响到该行业专业市场的经营能力与盈 利空间。所以，对于目前龙岗蓬勃发展的房地产，它必将带动 其他相关行业的蓬勃发展，如建材业、装饰材料业等的发展。 因此，对于城龙花园的商铺，发展装饰材料专业性商业模式较 为可行。四、项目整体定位（一）项目的经营业态定位 装饰材料专业商业模式基于上面对本项目的SWOT分析及各种商业模式的分析， 并结合我司对该片区的调查分析，同时综合我司在该片区及以 往的操盘经验，我司建议对该项目重新进行市场定位，确定商 铺的经营主题，明确商铺的经营方向，从而带动商铺的销售。本项目位于龙岗中心城，龙城大道与龙福路交汇处，从 地理位置这一角度来看，目前地段繁华程度不够，项目裙楼商 铺规模不够大，结合商铺成功运作模式的分析，我司建议将本 项目裙楼商场定位为装饰材料一条街。A、标榜龙岗中心城首个专业装饰材料一条街，为该区域 树立起第一面旗帜。B、这样定位的优势a. 为客户规避市场风险，坚定投资信心，增加销售热度。 因为这样定位，可以减少与直接竞争对手（如碧湖花园商铺、 碧湖康馨居商铺）的接触面。目前，无论是碧湖康馨居、碧湖 花园的群楼商铺，还是紫薇花园的群楼商铺，都以满足消费者 的日常生活需求为突破口，且目前空置量较大，如果本项目的 群楼商铺雷同于周边其他项目，必将增加市场的压力，加剧市 场竞争。在这方面，本项目明显处于不利地位；b. 有深厚的市场容量：我们的这个定位就目前情况，龙 岗的房地产蓬勃发展将带动装饰业的发展，并且本项目周边在 建或在售的楼盘较多，这些楼盘入伙后对装饰材料的需求量较 大；c. 目前在该区域专业的装饰材料街（城）较少，有着很 大的发展空间；d. 项目周边虽人气不旺，但交通条件较为理想，且商铺 前面步行道空间较大，满足发展装饰材料业的硬件需要；e. 良好的市场操作性：我们的这一定位，是基于详细的 市场市场调查和商战实例整合出来的，有良好的前瞻性。同时, 我们在定位的过程中，逐渐赋予和加深了它所包容的内涵，并 准备一套有逻辑、有秩序的销售、促销准备活动。（二）价格定位房地产租金是售价的晴雨表，租赁市场的行情直接反映 了供求关系，售价曲线与租赁价格曲线是同步变化的，租赁价 格是售价的真实反映，租赁市场是房地产市场的真实体现，以 收益价格对商业价格进行评估，收益价格对物业使用者和投资 者都是一个基本的心理预期价格。根据调查区域内商业物业的租金情况，该区域商业物业 的租金水平一般在25-90元/M2月之间，通过对本地段的商业 分析，本地段街铺的平均租金为60元/M2。a、确定年收益：60元/M2月XI M2X12=720元；b、确定还原利率：我们采用中国人民银行一年期存款利 率综合物价上涨因素和风险系数取还原利率为8%C、使用年限：70年d、收益价格确定运用公式：V =a/rX1-1/ （1+r） n式中V：房地产的价格a：房地产年纯收益r：还原利率n：未来可取得收益的年限可测算出本项目裙楼商铺的平均售价为8000元/M2从上面的价格分析，并结合目前的市场状况，我司建议 城龙花园群楼的商铺均价在80008200元/M2。（三）客户定位购买本项目商铺的客户主要有以下几类：（1）本区域的商铺投资者或装饰材料经营者；（2）看好本区域装饰材料业发展前景的其他投资者或经营者;(3) 经营知名装饰材料品牌的加盟者或连锁店;(4) 一些为设立办事处的装饰公司；接城龙花园裙楼商铺营销策划案1五、营销推广策略(一) 推广主题基于以上的分析及本项目的定位，并结合目前商业物业 市场的实际情况，在项目的推广宣传时，主要围绕下面几个方 面进行：1、宣传本项目裙楼商铺为龙城专业建筑装饰材料一条街， 突出其市场的发展前景及投资价值；2、宣传该区域房地产的蓬勃发展，必将带动装饰业与装 饰材料业的长足发展，从而带出投资该商铺的的发展前景与潜 力；3、交通便捷：本项目位于龙城大道与龙福路交汇处，交 通条件较为便捷，且商铺前面的步行道空间较大，对发展装饰 材料业极具潜力；4、由于本商铺层较高，并设有夹层，可集商铺、仓储、 家居为一体，所以，在宣传时可突出“卖一层送一层”的优势。（二）项目形象包装1、主题广告主导语：项目目前无主题广告主导语，广告诉求不明显，我司建 议以“城龙花园专业装饰材料一条街”为主题，进行广告诉求;2、项目导视系统目前项目的导视系统表现手法不理想，未能将本项目的 形象及主题表现出来，反而产生负面影响，建议在面向龙城大 道的裙楼上悬挂条幅，并在深惠公路与龙城大道等客流量多的 地方设导视牌；3、现场包装1）条幅：目前项目现场的条幅广告几乎没有，无法引起客户的关 注。实际上条幅广告是项目最快，费用最省的广告形式之一。 建议条幅广告重点在深惠公路与龙城大道交汇处及项目群楼楼 体上，挂出“城龙花园专业装饰材料一条街隆重发售”、“城 龙花园专业装饰材料一条街优惠招租”及租售热线等内容的条 幅，2）道旗: 为营造现场气氛，引起人们的关注，吸引更多的人气，我司建议在深惠公路与龙城大道上布设道旗，道旗内容以发布 城龙花园裙楼装饰材料一条街租售的信息为主，如“龙城装饰 材料街一一城龙花园裙楼商铺” “城龙铺王，一铺富三代”、“城龙装饰材料街，商家投资的潜力股”“城龙花园商铺，低风险高回报”等等。（三）总体宣传策略根据本项目所在区域的现状及项目自身的特点，我司在 控制广告宣传费用的同时，将采用有针对性的宣传策略，加大 广告宣传力度，并使之按步就班，有的放矢，使整个宣传策略 与销售策略紧密配合，从而达到热销的效果，具体计划如下：1）“造势”策略针对本项目目前的销售状况，为渲染市场气氛，我司建 议有针对性地在媒体上发表有关本项目的新闻撰稿，如龙岗报、 龙岗有线电视台等，内容主要以宣传介绍该项目地理位置及专 业装饰材料街的发展前景，从而引出本项目裙楼商铺巨大的升 值潜力，以令市场更加注目该物业，加强客户的投资信心。2）常规宣传策略广告宣传以报纸广告、电视广告为常规宣传，属最有效的宣传方式，但由于电视广告的成本较高，而本项目裙楼商铺 的规模不大，又属于尾盘期，因而我司建议不在电视上进行广 告宣传，主要进行必要的报纸广告与软性文章炒作，从而紧密 配合销售策略采用，令常规宣传效果发挥至最大并控制广告费 的投入量。广告宣传安排如下：报纸广告：主要以当地的龙岗报为主，逢周二或周五软硬广告结合， 主要为10X15或15X20的版面作广告（这样费用不大，可集 中在一个阶段连续进行），诉求项目地理位置及专业装饰材料 街的发展前景，从而引出本项目巨大的升值潜力。这样广告费 不大，却能达到我们的预期效果。软性文章：报纸软性文章目标性较强，所以我司在接手城龙花园裙 楼商铺的销售工作后，将在龙岗报、深圳晚报有针对性的发表 软性广告，内容同样诉求城龙花园的地理位置及专业装饰材料 街的发展前景。宣传单张：(1)由于宣传单张的制作成本只需几毛钱，适合广范 的大量派发，并且，本项目目前的单张在内容、色彩上不具有 较强的视觉冲击力，因此，我司建议重新制作本项目商铺的销 售宣传单张，制作要求能体现本项目的优越的地理位置、项目 的定位及专业装饰材料街的经营发展前景，同时附上商铺的投 资分析案例，如：以业主投资某一商铺为例售价：8000 元/ M2 面积：29.75 M2总价:8000X29.75=238000 元首期 5 成：238000X50%=11900 元贷款:238000X50%=11900 元10年期月供款:11900X0xxxxxxxl(月供系数) =1296.2 元/月按目前该阶段租金保守估计为：60元/ M2，所以月出租 可获得收益为：29. 75X60=1785 元/月结论:月租金月供款单张建议板开数可选择8K或16K双面制作数量1000份。四）销售策略1）“以租金代首期”销售策略这是针对一些对未来商铺价格走势把握不定的商家所采 取的销售策略，租用本项目商铺的客户在一年或两年内决定购 买的，采用已缴付的一定期限内的租金可作为购买单位的首期 款，刺激租户的消费心理，促使他们由租客变业主，消化一部 分面积。2）推出“首期两成，三成免息分期付款”促销方案为降低置业门槛，建议在付款方式上，提供十年，五成 按揭；并且在宣传上，推出“首期两成”促销方案，其余三成 在两年（或一年）内免息分期付清，降低业主置业门槛，引起 大量消费者的关注，从而达到促销的目的；3）推出品牌商家进驻优惠策略品牌商家的品牌效应能给投资者及经营者增强置业的信 心，从而有力地促进销售，所以，我司建议，对于有意进驻的 品牌装饰材料商及装饰公司设立办事处，在售价或租金上给予 一定比例的优惠，如在售价上给予一定的折扣或在租金上给予3个月或半年的免租期，利用其品牌效应来带动其它商铺的发 售与招租；4）“客户领袖”奖励计划针对目前裙楼商铺人气不足，为达到带动人气，我司建 议对此推行“客户领袖奖励计划”，凡已认购的客户若能带领 其它客户，进行认购并成交者，发展商将按所规定的标准奖励 予领袖客户，如按其所购买的商铺以2%的优惠价奖励.5）低开高走，分期销售以低价入市，利用羊群心理制造抢购热销的气氛；然后 视市场反应，逐步提高售价，迫使客户迅速作出选择的决定；6）针对目标客户采用DM策略对于一些目标客户，我司将通过直邮（DM）或直接派人 上门向各商家派发单张、海报等方式将有关资料传给客户，争 取他们成为城龙花园裙楼商铺的业主或租户Designed By JinTai College