香江国际城前期策划方案

香江香江国际城（暂定名）国际城（暂定名）前期策划方案前期策划方案1第一部分 区域市场概况第二部分 项目综合分析第三部分 商业部分各项定位第四部分 商业产品设计内容第五部分 物业发展思路第六部分 物业价格策略第七部分 住宅产品优化第八部分 案名及释义第九部分 Logo及视觉目录目录 Contents Contents2一区域市场分析区域市场分析Hebei xiangjiang real estate 3晋州简介晋州简介区域市场概况区域市场概况“中国鸭梨之乡”“唐代名相-魏征故里”“全国绿化先进县”p1991年，国家撤晋县设晋州市。p晋州市位于河北省中南部、滹沱河河流域，石德（石家庄至德州）铁路、沧石公路（307国道）、石黄（石家庄至黄骅）高速公路横经县境。p总面积619平方公里，人口66万，下辖8个镇2个乡，4个城区办事处，共224个行政村。p晋州市农村经济发达，整体经营实力和规模大于城镇商户。如马于果品、槐树建材、鼓城禽蛋、冻河头皮革服装、新风绒毛。4晋州区位晋州区位区域市场概况区域市场概况p西距省会石家庄市50kmp东北距首都北京300km p距离藁城18kmp距离辛集18.4kmp距离正定43kmp距离无极17.8kmp距离深泽22kmp距离新乐46.5km5一晋州经济、产业、规划晋州经济、产业、规划区域市场概况区域市场概况经济：经济：20092009年，经济总量在曲折中较快增年，经济总量在曲折中较快增长，综合实力有新提升。全市地区生产总值长，综合实力有新提升。全市地区生产总值完成完成129.1129.1亿元，同比增长亿元，同比增长10.8%10.8%。地方一般。地方一般预算收入完成预算收入完成2.422.42亿元，增长亿元，增长11.6%11.6%。城镇固。城镇固定资产投资完成定资产投资完成60.960.9亿元，增长亿元，增长30.6%30.6%。社会。社会消费品零售总额完成消费品零售总额完成41.341.3亿元，增长亿元，增长22.5%22.5%。城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达到分别达到1274512745元、元、67946794元，增长元，增长14%14%、13%13%。产业：产业：晋州的主要支柱产业有：轻纺、建晋州的主要支柱产业有：轻纺、建材、化工、机械、食品、轻工印刷等行业。材、化工、机械、食品、轻工印刷等行业。规划：规划：1 1、城区发展依循、城区发展依循“西缓东进，南控西缓东进，南控北展北展”的八字方针，加大纺织园区的投资力的八字方针，加大纺织园区的投资力度，抓紧城市建设，打造河北省一流县级市；度，抓紧城市建设，打造河北省一流县级市；2 2、打造、打造“一街两区两园一湖一街两区两园一湖”；3 3、基础设、基础设施建设与城市美化。施建设与城市美化。经济水平尚可经济水平尚可规划利于本案规划利于本案产业发展提产业发展提升收入水平升收入水平6楼盘供应版块楼盘供应版块区域市场概况区域市场概况东部：朝阳南区、龙头花园、东部：朝阳南区、龙头花园、南部：运达时尚公寓、果品市场配套住宅南部：运达时尚公寓、果品市场配套住宅中部：朝阳公寓、阳光盛景、本案中部：朝阳公寓、阳光盛景、本案西部：盛景小区西部：盛景小区东部版块位于城市拓展区域，市内外交东部版块位于城市拓展区域，市内外交通便利，产品形式为多层通便利，产品形式为多层+高层，版块高层，版块无入住高层。无入住高层。中部版块越来越受到房地产开发中部版块越来越受到房地产开发企业的青睐，因为其属于市中心，企业的青睐，因为其属于市中心，配套较完善，美中不足的就是市配套较完善，美中不足的就是市政设施相对落后。政设施相对落后。南部版块运达时尚公寓已经封顶，南部版块运达时尚公寓已经封顶，总建面总建面3 3万。果品市场配套住宅万。果品市场配套住宅为南城项目，售价较其他楼盘低。为南城项目，售价较其他楼盘低。西部版块位于魏征公园附近，西部版块位于魏征公园附近，以多层封顶的盛景小区为代表。以多层封顶的盛景小区为代表。7购房者需求购房者需求区域市场概况区域市场概况从右图中可以看出：综合分析被调查者，3室2厅为晋州受访者主要关注户型，所以应作为楼盘的主打户型。在购房上更喜欢选择具有实用性的户型设计。【龙头花园】主力户型【龙头花园】主力户型【名人公馆】主力户型【名人公馆】主力户型【阳光盛景】主力户型【阳光盛景】主力户型8一购房者需求购房者需求区域市场概况区域市场概况物业管理、交通便利、公司信誉、周边环境是受访者关心的重点。综合这些关注点的客户比重占到67%。一晋州市首次购房与改善条件的客户比重相仿，证明了没有房产的与拥有房产的都有购房的意向。投资客户占到5%。9楼盘总体评析楼盘总体评析区域市场概况区域市场概况发展阶段：区域市场正经历着从多层到高层的居住观念的转变，开发企业还没有意识到规划景观、宣传推广的重要程度；建筑形式：电梯洋房、高层产品为主，以大面积三居为主力户型，区域没有别墅在售项目；价格走势：整体运行在2500-2900元/之间，绝大多数没有促销活动，购房者可接受按揭付款；消费需求：高中低客户没有明显划分，有钱有势的一小部分人会选择自己买地盖别墅，产品类型上更偏爱板式高层，面积需求以120-140为主；市场预期：从市场反应上看，各楼盘销售向好，但是近段时间国家政策频出，一小部分购房者开始观望，但不会波动整个区域市场。10一商业圈层格局商业圈层格局/商圈一商圈一/汽车站商圈（皇朝娱乐广场、东方明珠、宏源超市、万利福广场等）/商圈二商圈二/商业大楼商圈（商业大楼、红楼商场等）/商圈三商圈三/曼诺、新世纪商圈区域市场概况区域市场概况111 1、整体发展向好、整体发展向好 部分空白模式仍有提升部分空白模式仍有提升 晋州商业近两年的发展为本案提供了市场基础，同时电玩、品牌餐厅仍是市场空白，为本案提供机会；2 2、商业形态初具规模、商业形态初具规模 辐射能力有待加强辐射能力有待加强 香江国际城商业应该用先进多业态刺激消费人群，将辐射直径延伸到二乡八镇；3 3、时尚因素较少、时尚因素较少 品牌优势不明显品牌优势不明显 晋州作为近几年发展起来的县级市，现阶段国内外品牌入住率仍不足，如adidas、耐克等服饰类、东来顺、全聚德等餐饮类、北国超市、保龙仓超市等超市类。这是本案品牌突围的机会。商业现状介绍商业现状介绍区域市场概况区域市场概况12一消费者需求消费者需求区域市场概况区域市场概况消费者年龄构成消费者年龄构成受访消费者中20-30岁占到41.6%，30-40岁30.4%！消费者收入构成消费者收入构成受访消费者50.8%以上 的 人 月 收 入 低 于1000元，只有3.2%高于3000元！本地消费：20-40岁人群是消费主力，整体收入水平较低13一消费者需求消费者需求区域市场概况区域市场概况购物时是否就餐购物时是否就餐购物时就餐的人均消费购物时就餐的人均消费购物时经常就餐比例低于一般水平，一方面是购物目的性强，另一方面与缺乏相关有关如果就餐则人均消费不低本地消费者购物时目的性强，较少在外就餐，但单次就餐额度较高14是否光顾娱乐场所是否光顾娱乐场所不光顾娱乐场所的原因不光顾娱乐场所的原因是否光顾休闲场所是否光顾休闲场所光顾休闲场所的人均花费光顾休闲场所的人均花费晋州人对休闲的理解限于美容美发、洗浴等，但去的频次明显不高。消费者需求消费者需求区域市场概况区域市场概况当地人人较为内敛，很少光顾娱乐场所，但对休闲场所有一定需求15市场对本案的启发市场对本案的启发三年大变样，市政道路建设，区域百废待兴，竞争对手先我上市，机遇与挑战同在;晋州市CPI连续上升，人们消费指数的持续增加，作为消费中的重要一项的“餐饮”在晋州十分落后。民以食为天，本案中要设立餐饮业态；因为经营意识和商业体量的限制，三级商业圈层均无法形成真正的一站式消费，本 案在业态上应有所突破；我司调研过程中发现大多数商业的外立面、车位、交通系统均有设计上的缺憾。我们的项目如何成为晋州市民心中的地标项目？区域市场概况区域市场概况16二项目综合分析项目综合分析Hebei xiangjiang real estate 17项目位置：晋州市老城市中心项目四至：北临朝阳路、西邻光明街、南接英才路、西触规划路周边情况：地项目位于晋州市二等商圈地段，距晋州市政府500m，距晋州镇政府50m，离市中医院30m，离市中心代表性商圈约2400m，离汽车站600m。周边有朝阳公寓的一期方盛花园（6栋多层），瑞达苑（3栋多层），几个单位宿舍，以及城中村。本案宗地本案宗地交通状况：本案莅临未来城市“第一大道”朝阳路，西邻正在翻修的光明北街，距离晋州高速口3000m，距离307国道1500m。市内的出行方式有自行车、电动车、私家车、出租车、招手停。宗地情况：本案地块为粮食局、食品厂用地，属于毛地。目前整待拆迁；地块东南角南倾，地块西部比东路略窄，北侧朝阳路呈弯曲状；宗地西侧为轴承厂西院，北部有晋州市中医院，目前宗地中有一条规划穿过；宗地的建筑形态由商业部分+高层住宅组成。一、项目情况一、项目情况项目突击项目突击商业状况：本案位于晋州市二级商圈-汽车站商圈，区域南有皇朝娱乐广场、东方明珠ktv、万利福购物广场、宏源超市、小白杨超市，北有十几家小旅馆，东西是沿街底商。18二、项目在城市中的位置二、项目在城市中的位置老城区的地标性建筑老城区的地标性建筑“西缓东进，南控北展”的城市规划发展方针，无形当中将项目往西南方向推进；“城市客厅”位置，307国道、石黄高速、市内干道。接待八方来客，将来项目的时尚广场+精品楼盘的形态，引领城市地产发展方向。朝阳路朝阳路中兴路中兴路新华街新华街光明街光明街向阳街向阳街本本案案19三、项目三、项目swot分析分析综合分析综合分析优势（优势（s s）劣势（劣势（ww）机会（机会（0 0）威胁（威胁（t t）发挥优势、抢占机会（发挥优势、抢占机会（soso）发挥优势、转化威胁（发挥优势、转化威胁（st st）利用机会、克服劣势（利用机会、克服劣势（wowo）减小劣势、避免威胁（减小劣势、避免威胁（wtwt）l三年大变样 政策东风l老城市复兴 l商业地产发展空白l人口基数低 区域消费能力有限l城市东向发展 瓜分区域人气财气l产品现代时尚 亮点突出l大体量 吸引大人流l朝阳路、中兴路昭示性强l毛地工作任务量大l周边人文气氛弱 社区偏少l区域无大型商业项目联姻l高形象 高档次l网络投资客户 深挖本地客户l快速动工 领引市政建设l完善区域配套 l捉住市场空白 抢占未来市场l产品优化组合 l高举高打 快速出击l提高住宅产品性价比l用自身优势打造本区域商业航母20三商业广场各项定位商业广场各项定位Hebei xiangjiang real estate 21理念定位理念定位商业广场各项定位 融合项目地脉、文脉资源，使项目符合项目整体的建筑融合项目地脉、文脉资源，使项目符合项目整体的建筑环境意像、文化氛围、建成老城市中心的高品质、高价值的环境意像、文化氛围、建成老城市中心的高品质、高价值的新型商业中心，具备市场竞争的差异化。新型商业中心，具备市场竞争的差异化。倡导现代的休闲生活理念，创造出一种“现代生活方式的文化主题情景商业建筑”，植根城市的商业基础，又符合四级区域市民对高品质生活的追求；高低结合，适合市场。第一轮方案中合作公司所提方案，设计新颖、理念超前，以“层层均首层的概念与开放自由式街铺”为主打两点。结合我司所做晋州市房地产市场专项市场调研报告，充分考虑消费群定位，市民出行方式、区域可接受度。“一站式”理念。在三方01.28首次沟通中已达成共识。设计要求尽量满足规划要求给予的容积率指标，同时打造本项目商业功能组合、商业环境营造与道路、地块和谐相融的亮点，是设计重点解决的问题；22主题定位主题定位商业广场各项定位“大都市时尚生活广场大都市时尚生活广场”（Life style plaza）概述：概述：在我司的市调报告中体现出晋州市现阶段的商业氛围是缺少时尚色彩，时尚不仅体现在商品方面，更是一种生活方式的潮流。打造香江地产的商业巨鳄，引领晋州商业地产，将时尚生活广场营造成高品位的区域商业综合体。23形象定位形象定位商业广场各项定位1、商业自身形象 晋州市首个“一站式”商业广场展示给晋州市市民的是耳目一新的城市地标形象、建筑艺术形象、优质服务形象、购物环境形象、专业管理形象。大气而不奢华，华贵而不昂贵。2、商业城市形象 提升城市社区文化形象，即：政府宣传活动、社区文化活动、公益事业活动、企业策划活动、市民节假日休闲活动、商品促销活动目的是让市民首先想到了就是这里！24形象定位形象定位商业广场各项定位一种极具吸引力的、国际的、时尚的一种极具吸引力的、国际的、时尚的城市第一去所城市第一去所 代表晋州生活代表晋州生活时尚时尚的的场场所所25客户定位客户定位商业广场各项定位商业地产的发展历程也决定了消费群体的发展阶段。感知 认识 熟知 结合这四个阶段构成了与商业项目之间的关系。消费客户：客户定位为晋州地区的中高端客户，社会精英，企事业职工，属于消费金字塔的塔腰以上的客户；同时可以辐射与晋州接壤的藁城、辛集、无极三地客户；投资客户：小部分出售产品的客户侧重长期投资，并且大多数有投资地产的经历；经营客户：国内外知名品牌，低租金引入高形象推广，运用“二八策略”（20%的大商户）。26业态定位一业态定位一商业广场各项定位F5F5F4F3F2F1B1高档餐厅、特色小吃高档餐厅、特色小吃部分办公部分办公百货百货大型超市大型超市+部分停车部分停车B1B1：大型超市（北国超市或保龙仓）：大型超市（北国超市或保龙仓）+部分停车（地下停车位）部分停车（地下停车位）F1F1：化妆品、珠宝、名表、箱包：化妆品、珠宝、名表、箱包F2F2：精品女装：精品女装 少淑服装少淑服装 皮鞋皮鞋 F3:F3:精品男装精品男装 休闲服装休闲服装 皮鞋皮鞋 F4:F4:儿童服饰儿童服饰 羽绒服羽绒服 运动服饰运动服饰 文化用品文化用品 F5:F5:中高档高档餐厅（光明渔港、全聚德）中高档高档餐厅（光明渔港、全聚德）特色小吃（韩国烤肉、西安泡馍等）特色小吃（韩国烤肉、西安泡馍等）自身办公自身办公27B1B1：大型超市（北国超市或保龙仓）：大型超市（北国超市或保龙仓）+部分停车（地下停车位）部分停车（地下停车位）F1F1：化妆品、珠宝、名表、箱包：化妆品、珠宝、名表、箱包F2F2：精品女装：精品女装 少淑服装少淑服装 皮鞋皮鞋 F3:F3:精品男装精品男装 休闲服装休闲服装 皮鞋皮鞋 运动服饰运动服饰F4:F4:儿童服饰儿童服饰 精品皮草精品皮草 羽绒服羽绒服 文化用品文化用品F5-F6:F5-F6:四合院式酒店四合院式酒店业态定位二业态定位二商业广场各项定位F5F5F4F3F2F1B1合院式酒店合院式酒店百货百货大型超市大型超市+部分停车部分停车F6F628业态定位三业态定位三商业广场各项定位B1B1：大型超市（北国超市或保龙仓）：大型超市（北国超市或保龙仓）+家电专卖（苏宁电器或北国电器）家电专卖（苏宁电器或北国电器）F1F1：化妆品、珠宝、名表、箱包：化妆品、珠宝、名表、箱包 F2F2：精品女装：精品女装 少淑服装少淑服装 皮鞋皮鞋 F3:F3:精品男装精品男装 休闲服装休闲服装 皮鞋皮鞋 F4:F4:儿童服饰儿童服饰 精品皮草精品皮草 羽绒服羽绒服 文化用品文化用品F5:F5:特色小吃（韩国烤肉、西安泡馍等）特色小吃（韩国烤肉、西安泡馍等）KTV KTV（金永、棒棒糖等）、（金永、棒棒糖等）、品牌电玩城、台球娱乐（北京夜时尚）品牌电玩城、台球娱乐（北京夜时尚）F5F5F4F3F2F1B1特色小吃、特色小吃、KTV、电玩、休闲娱乐电玩、休闲娱乐百货百货+店中店店中店大型超市大型超市+家电专卖家电专卖店中店店中店29单层案名方案单层案名方案商业广场各项定位方案一：方案一：F1F1：金饰靓妆广场：金饰靓妆广场F2F2：名媛尚淑广场：名媛尚淑广场F3:F3:绅贵俊士广场绅贵俊士广场F4:F4:童年尚品广场童年尚品广场F5:F5:流行时尚广场流行时尚广场方案二：方案二：F1F1：名流世界：名流世界F2F2：淑媛天下：淑媛天下F3:F3:品质饰界品质饰界F4:F4:欢乐年华欢乐年华F5:F5:食光魔方食光魔方方案三：方案三：F1F1：名品坊：名品坊F2F2：淑媛街：淑媛街F3:F3:名流展名流展F4:F4:精品舍精品舍F5:F5:美食汇（风潮馆）美食汇（风潮馆）30 为了实现商业广场与住宅为了实现商业广场与住宅3F3F商业街商业街（图中橘（图中橘色部分）色部分）的有效互动，使得近的有效互动，使得近1.91.9万万 3F 3F商业街商业街产生更大的商业价值，同时将两部分的业态互补，产生更大的商业价值，同时将两部分的业态互补，根据前面的商业广场业态，后续定出商业街的业根据前面的商业广场业态，后续定出商业街的业态组合方案与之匹配。态组合方案与之匹配。住宅住宅3F3F商业街商业街业态定位业态定位附：3f商业街业态定位31商业广场业态方案一中设有高档餐厅、特色小吃，如果将商业街增设同类业态，势必会造成业态重复，削弱两者功能。我司建议住宅3F商业街做成电子电器一条街。电器一条街业态包括：手机、电脑、通讯、家用小家电、九阳美的等形象店、电器维修等等。业态定位一业态定位一附：3f商业街业态定位32商业广场业态方案二中设有酒店，餐饮业态缺失。我司建议住宅3F商业街做成美食美客一条街。美食美客一条街业态包括：中小型品牌餐饮、粥公粥婆、特色烧烤、鱼酷等等。业态定位二业态定位二附：3f商业街业态定位33婚庆一条街业态包括：婚纱摄影、婚纱礼服、鲜花系列、床上用品等等。我司建议住宅3F商业街做成婚庆家居用品一条街。商业广场业态方案三中设有小吃、娱乐等，根据我司晋州房地产市场专项调研报告，大规模婚庆系列用品为市场空白。业态定位三业态定位三附：3f商业街业态定位34业态定位业态定位附：2f商业街业态定位前面的商业广场前面的商业广场+3f+3f住宅商业街主住宅商业街主要服务大区域客户，其余的商业要服务大区域客户，其余的商业街街（图中橘色部分）（图中橘色部分）业态定位按业态定位按照业态划分以及产品位置、体量，照业态划分以及产品位置、体量，应将其定位为服务小区域客户，应将其定位为服务小区域客户，也就是社区型商业。也就是社区型商业。【鲜花店】【鲜花店】【便利店】【便利店】【书报屋】【书报屋】【药店】【药店】35四商业产品设计内容商业产品设计内容Hebei xiangjiang real estate 36商业广场外立面商业广场外立面产品设计内容 外立面形象设计要能营造强烈的商业视觉效果，符合项目晋州市场定位，打造复合型“一站式”消费的商业形态。在项目外观设计上，建议采用现代主义风格作为建筑设计的主线，同时其建筑特色和风格也定位于超前当地建筑物5-10年的标准。其未来经营及经商的目标也将是中高档的形象出现，为了更好的发挥和打造晋州市商业新地标的形象概念，因此建筑外观商业气派浓郁之外同时也要符合项目大气宏伟现代的特点。具体建议如下：（1）由于项目位于城市中心的未来主干道，地理位置及项目本身都相当显要，建成后将会成为晋州市的标志性建筑，成为晋州市人的“一站式”消费新概念，因此在本建筑物的设计上必须别具一格，使本项目成为该区域的标志性建筑；（2）建筑设计运用现代风格设计方案，力求表现建筑物的抽象感、时代感和生态感，注意讲究简洁、统一以及与周边环境的协调，尽量减少不必要的外部结构；（3）外墙用色方面，考虑到目前该区域商业建筑物外墙用色没有统一，周边（外墙面）的规划暂时还未形成的特点，建议项目可以标新采用更多商业亮色调作为项目外墙颜色，加强消费者记忆。37外立面呈现不规则切外立面呈现不规则切割状，富有时尚气息；割状，富有时尚气息；38红色的飘带显示出了动感红色的飘带显示出了动感的气息。白色的钢管赋予的气息。白色的钢管赋予了奥特莱斯现代的格调。了奥特莱斯现代的格调。39外立面吸收了鸟巢的灵感，蜂窝状外立面吸收了鸟巢的灵感，蜂窝状镂空点缀着整个建筑。镂空点缀着整个建筑。40三部分建筑体各有特色，组成有机的整体。本三部分建筑体各有特色，组成有机的整体。本案的整体也可打碎成若干建筑风格。案的整体也可打碎成若干建筑风格。41弧形的外观，白色的调性，符弧形的外观，白色的调性，符合现代简约的建筑风格潮流。合现代简约的建筑风格潮流。42商业街外观商业街外观建筑设计从三个层次来体现：建筑设计从三个层次来体现：第一层次：外观造型：从建筑的天际轮廓线，强调可识别性。第二层次：立面设计，讲究横、竖线条流畅、简洁，具有美学观赏价值。第三层次：细节精细设计，装修装饰的设计、提升消费群体与消费环境产生亲密接触、亲密对话、自然融合的层次，构筑和谐商业大环境、硬环境。商业街的外观设计已经不仅仅是硬质建筑材料，包括用装饰材料、灯箱广告，干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，目的是为了营造繁华感和商业氛围。商业街的细部处理，跟业态定位、店铺档次有关。商业街外立面商业街外立面产品设计内容43五彩斑斓的灯箱设计，五彩斑斓的灯箱设计，丰富了商业街区的色丰富了商业街区的色彩。彩。直线感强，线条流畅，直线感强，线条流畅，衬托出了繁华的商业衬托出了繁华的商业氛围。氛围。44内、外交通动线内、外交通动线产品设计内容【外部交通建议】【外部交通建议】本案西侧光明街、北侧朝阳路为双向单车道，均可直达商业；商业部分主要客流入口设于西、东两面，中部下沉广场保留有东西走向的步行街，作为有效留驻客流的地方；酒店入口由路面直接进入，在地下车库设地下通道与下沉式广场连接（商业广场方案二），货物、车流则由南北两侧进入地下车库或者停放在地上停车位。45内、外交通动线内、外交通动线产品设计内容【内部交通建议】【内部交通建议】水平交通：水平交通：以大中庭为主要交通核心，通过有效的视线引导，到达分布于项目各层的商场出入口，将分散的商业板块自然地联成一体，实现各商业主题功能区消费群体的互动与共享。垂直交通：垂直交通：1、打造二层变首层的概念，从地面直接步行进入二层；2、引入手扶滚梯从地面直接进入负一层。46停车场设计停车场设计产品设计内容 按照按照每200平米商业面积1个车位计 算，本项目约需要260个停车位。本案商业主题广场面积较大，建议大部分车位设置在此处；一层商业价值远高于地下一层和地面二、三层。建议停车场设置在广场与地下一层，尽量避免占用一层的商业面积。地下车库完全可实现的。47主题广场一主题广场一产品设计内容“鼓动中国鼓动中国”广场广场回溯晋州起源，重现文化经典回溯晋州起源，重现文化经典将巨型大鼓的艺术品放置在广场中心或一侧，体现将巨型大鼓的艺术品放置在广场中心或一侧，体现“鼓动中国鼓动中国”之之 主题，配以音乐喷泉与主题，配以音乐喷泉与LEDLED电子显示屏，组成主体广场的主要符号。电子显示屏，组成主体广场的主要符号。48主题广场二主题广场二产品设计内容七彩广场七彩广场广场主题通俗化，利于市民口碑传播广场主题通俗化，利于市民口碑传播将科技、生态、文化的元素植入到广场当中，如绿色植被，动漫展将科技、生态、文化的元素植入到广场当中，如绿色植被，动漫展 示屏，百家姓地面铺装等，丰富七彩广场主题功能，成为市民茶余示屏，百家姓地面铺装等，丰富七彩广场主题功能，成为市民茶余 饭后的第一向往之所。饭后的第一向往之所。49五物业发展策略物业发展策略Hebei xiangjiang real estate 50总开发建议总开发建议物业发展策略1.住宅、商业广场、商业街形象适度区分，各业态功能优势互补，形成较强的冲击力；2.工程进度上住宅先行，根据市场变化和资金状况启动商业广场建设；3.开发进度与营销进度齐头并进，在销售回款到位的情况下，迎合市领导开发要求，速战速决。51住宅开发住宅开发物业发展策略p 本案住宅分三期开发。1、南部两栋楼考虑到其交通、景观，依据行业经验，我司建议一期开发，中价入市；2、北部两栋楼，紧邻未来的晋州第一大道朝阳路，我司建议二期开发，市价入市；3、中部两栋楼组属于本案主推部分，也是溢价景观大宅，高价入市。p规划合理充分利用景观和交通资源p中心绿地，应增加空间变化及园林景观的休闲娱乐体验功能的体现。建议采用台地景观，增加层次感。p一切本着经济合理的成本开发与控制原则，融于住宅的设计与开发当中。二期二期一期一期三期三期中中心心景景观观52商业广场操盘商业广场操盘物业发展策略2 2物业自持物业自持 整体招商整体招商1 1招商销售招商销售 返祖经营返祖经营p投资回报长投资回报长 合同期间项目自身发展难以预测合同期间项目自身发展难以预测 p投资回报合同期满后的未来前景难以预测投资回报合同期满后的未来前景难以预测p三层以上商铺销售难度大三层以上商铺销售难度大p此开发模式是产权的一体化，开发企业与运营管此开发模式是产权的一体化，开发企业与运营管 理公司无后顾之忧地对商业专业系统的管理理公司无后顾之忧地对商业专业系统的管理p实现真正价值，是我国商业地产的发展趋势实现真正价值，是我国商业地产的发展趋势短短 平平 快快价值最大化价值最大化3 3部分自持部分自持 部分销售部分销售p操盘一的劣势是不易实现价值的最大化，操盘二操盘一的劣势是不易实现价值的最大化，操盘二的缺点是需求资金量太大的缺点是需求资金量太大p权衡操盘一与操盘二的优点，与贵企业的经济实权衡操盘一与操盘二的优点，与贵企业的经济实力和价值预期，力和价值预期，我司建议采取物业部分自持、我司建议采取物业部分自持、部分销售的方式。部分销售的方式。价值综合化价值综合化53六物业价格策略物业价格策略Hebei xiangjiang real estate 54住宅价格住宅价格物业价格策略住宅龙头花园名人公馆阳光盛景朝阳公寓位置世纪街与富强路交口朝阳路东段与世纪大道 交叉口朝阳路与向阳街交口东南角（轴承厂东院）朝阳路与向阳街交口东南角（轴承厂东院）销售价格多层+小高+高层普通多层 小高层6栋电梯洋房+2栋17层高层20层高层+6层配套商业平均售价（元/）均2700元/高层均2900元/均2880元/区间2460-2960元/整个晋州市房地产市场各项目产品软硬件相似，均价相差不大；结合项目立足区域高端产品，预售时间约为2010年5月，建议住宅部分中开高走、平稳入市，中期突围，末期提升。项目一期推售均价为2800元/。二期销售均价3000元/。三期销售均价3200元/。价格目标小结市场在售住宅价格市场在售住宅价格55住宅配套商业住宅配套商业物业价格策略商业朝阳公寓名人公馆阳光盛景果品批发市场位置朝阳路与光明街交口西南角朝阳路东段与世纪大道 交叉口朝阳路与向阳街交口东南角（轴承厂东院）新世纪/307国道南侧建筑形式2f联体商业3f临街商业2f沿街门市东区1-3f 联体西区1-2层联体售价（元/）45005500向阳街4500 5000朝阳路55003980（地下室980）市场在售住宅配套商业价格市场在售住宅配套商业价格上述价格为区域市场主要楼盘住宅配套商业情况，操盘模式均是全部销售；通过市场比较法分析，结合本案swot分析，市场理想、平稳快速发展，此法得出本案住宅配套商业平均售价为4800元/。56住宅配套商业住宅配套商业物业价格策略市场营业商铺租金市场营业商铺租金项目名称项目名称营业面积营业面积平均租金水平平均租金水平中兴街商业门脸30-30033元/月光明北街30-20030元/月朝阳中路15-15020元/月本案160-240（建议）28元/月租金参照定价法租金参照定价法 是以相同地段同类型底商的租金作参照来确定即将出售的住宅底商的售价。销售价格月租金（元/平方米月）12投资回报率注：商铺位置越好，业态越有前途，计算销售价格中的投资回报率就要越低。这种情况下销售价格就越高。多数商业圈投资回报率一般保持8%，本案临街商铺业态定位为社区商业，物业形象优于同区域同类物业，营业因此投资回报率稍低，建议为6%或7%。本案商铺价格本案商铺价格=月租金（元月租金（元/平方米平方米/月）月）1212投资回报率投资回报率 =28 =28元元/月月*12/6%12/6%=5600 =5600元元/平米（平米（依照依照7%7%回报率计算销售价格为：回报率计算销售价格为：48004800元元/平米）平米）通过租金参照定价法，得出本案住宅配套商业的价格为4800-5600元/。价格目标小结综合市场比较法与租金参照法，制定出价格(4800+5600)/2=5200元/平米57商业广场价格商业广场价格物业价格策略结合前面的物业发展思路，参考了商业地产发展案例，先期物业自持等待物业升值，后期分层分批次销售是商业广场的操盘模式；为了试水当地市场，同时回笼部分资金。我司建议可以将商业广场一层部分商业拿出销售，初步建议价格12800-13800元/。价格目标小结备注：负一层建议价格备注：负一层建议价格6500-70006500-7000元元/二层建议价格二层建议价格7000-80007000-8000元元/三层建议价格三层建议价格5000-55005000-5500元元/58七住宅产品优化住宅产品优化Hebei xiangjiang real estate 59住宅总体定位住宅总体定位住宅产品优化城市中央的时尚生活城市中央的时尚生活 都市景致的人居经典都市景致的人居经典 全新全新生活生活休闲休闲购物购物“惬意生活惬意生活”“”“新城市中心新城市中心”60风格建议一风格建议一住宅产品优化英伦风情英伦风情p 区域市场无风格概念，借鉴其他城市，英伦风情是比较受 欢迎的欧风产品，建议本案也从走欧风路线；p 英伦风情目前在欧式风格，里面，比较高贵典雅，容易于本 案客户达成共鸣，提升项目价值。61风格建议一风格建议一住宅产品优化强调元素：强调元素：造型、水系、角度空间、坡度造型、水系、角度空间、坡度强调风格：强调风格：典雅、高档、大气典雅、高档、大气62风格建议一风格建议一住宅产品优化通过在顶部运用英式建筑常用的成组坡通过在顶部运用英式建筑常用的成组坡顶灰瓦、使用红色面砖作为主要立面材质，顶灰瓦、使用红色面砖作为主要立面材质，并强调立面细部的设计如阳台栏杆、上下并强调立面细部的设计如阳台栏杆、上下楼层立面衔接处的处理等，以形成精致英楼层立面衔接处的处理等，以形成精致英伦建筑印象。伦建筑印象。强调：气派、豪华，尽显尊贵强调：气派、豪华，尽显尊贵63风格建议二风格建议二住宅产品优化欧洲哥特式风格欧洲哥特式风格p 古典美学与欧洲思想完美融合，渗透建筑的每一个细节p 新古典主义的华丽厚重与精致灵巧和谐相融，做到规划、建筑、景观三融一p 格调欧洲 都市贵族生活馆64风格建议二风格建议二住宅产品优化尖塔高耸、尖形拱门、大窗尖塔高耸、尖形拱门、大窗户及绘有圣经故事的花窗玻户及绘有圣经故事的花窗玻璃璃 。尖肋拱顶、飞扶壁、修长的尖肋拱顶、飞扶壁、修长的束柱，营造出轻盈修长的飞束柱，营造出轻盈修长的飞天感天感 。65形象定位形象定位住宅产品优化品味高度品味高度 独享生活独享生活 打造晋州英伦风情第一城打造晋州英伦风情第一城 33f的城市中心地标高度以英伦风格为主的建筑群全新格调的异国风情人居栖息地区域内理念最先进的品质人居花园社区66户型配比户型配比住宅产品优化户型户型面积面积配比配比二室二厅一卫85-10010%三室二厅一卫115-12025%三室二厅二卫120-14055%四室二厅二卫（跃层）141-160以上10%备注：根据我司市调区域户型普遍偏大，如名人公馆主力户型备注：根据我司市调区域户型普遍偏大，如名人公馆主力户型138138三居、三居、龙头花园主力户型为龙头花园主力户型为139139、阳光盛景、阳光盛景17f17f高层主力户型为高层主力户型为133133。故我司所。故我司所建议建议115-140115-140以上户型面积占到以上户型面积占到80%80%。67景观主题一景观主题一住宅产品优化刺绣园林 传袭优雅从深层次传承装饰艺术风格典雅、向上、大气的精神内涵，空间布局运用基于线条形式的强烈的装饰性风格，在原则上灵活运用重复、对称、渐变等设计手法为整个园区设置环境空间，以大面积的自然水系和中心主轴上的规则水景成为项目的主旋律，串联起小区各个组团的景观，编制起一个个优雅的空间。68风庭风庭是富有生动生活气息的草坪意境，通过简练的几何线条和细部景观小品构建出一方开阔的庭院式草坪，以草坪和花岗石铺砌台阶围合出尺度宜人的开放场所，来满足居者公共交流，开阔地活动的需求。景观主题二景观主题二住宅产品优化69景观主题三景观主题三住宅产品优化进庭社区入口处的景观庭院，以整齐的梧桐树阵和精细修剪的花池组成。业主一进入社区便可感受到极具亲和力的生活氛围。70景观主题四景观主题四住宅产品优化中心水庭与中心轴线上的规则水系相呼应和串联，空间上采用中轴对称的手法，水池、广场、树木、雕塑、建筑、道路、廊架等都在中轴上有序排列。水景被周边植被和组合廊架包围形成一个中庭空间。中庭71景观主题五景观主题五住宅产品优化康庭位于社区中部，由网球场、篮球场、健身器械等组成，这里为客户量身定做的时尚运动区，也将会是最受欢迎的场所之一。72喷雾广场喷雾广场l在主要景观节点，引入自动水雾景观设备，增加社区娱乐休闲特性，通过气雾制造美仑美奂的世外仙境之感。情景营造情景营造住宅产品优化73车库建议车库建议住宅产品优化“阳光生态车库系统阳光生态车库系统”本案车库布置原则应重点开发地下车库设计，以便留出地上空间布置本案车库布置原则应重点开发地下车库设计，以便留出地上空间布置景观、小品；景观、小品；生态节能式住宅是未来建筑设计的主流。生态节能式住宅是未来建筑设计的主流。“阳光生态车库阳光生态车库”系统可自系统可自然采光、通风、取消机械机械通风系统，节约能源，生态，环保。然采光、通风、取消机械机械通风系统，节约能源，生态，环保。74 品牌物业管理品牌物业管理 聘请省会知名物业管理作为顾问，如银都物业、恒辉物业等，实行一体化物业管理服务，并具备多种物业服务的技能，以此提升项目品牌感染力，以高端形象冲击市场。物业服务物业服务住宅产品优化75技术创新一技术创新一住宅产品优化 同层排水同层排水 同层排水系统是排水支管不穿越楼板，在同一楼层内与排水立管相连的排水系统。避免了传统卫生间天花板上楼上住户的管道侵占空间，楼上住户用水噪音干扰等。同时解决了传统排水方法带来的管道漏水，不好检修等问题。而且同层排水还可以满足个性化装修的需要。76技术创新二技术创新二住宅产品优化集中式纯净管道直饮水，采用专业的供水管道，每隔12小时循环杀菌一次，保证水质新鲜、流动、甘醇、随时无限量饮水，健康、卫生、洁净、价廉的放心入户直饮水。直饮水系统直饮水系统 77智能化一智能化一住宅产品优化社区社区“智能一卡通智能一卡通”通过社区“智能一卡通”实现与智能化社区物业管理系统及智能化社区住户会员管理系统集成，增加各个功能服务。“智能化一卡通”，涵盖整个社区住户身份识别，实现身份标码信息识别、社区出入管理、停车、消费一卡服务，通过银行、交通、医疗、购物等部门的合作，实现一卡应万事的功能。备注：智能化要充分结合成本预算备注：智能化要充分结合成本预算78三表远抄系统解决方案三表远抄系统解决方案定制解决方案为客户提供关于住所能源使用的信息，如电、水和气，使用户可以更有效地管理能源消耗。智能化二智能化二住宅产品优化备注：智能化要充分结合成本预算备注：智能化要充分结合成本预算79智能化三智能化三住宅产品优化指纹锁指纹锁备注：智能化要充分结合成本预算备注：智能化要充分结合成本预算指纹锁是一种以人体指纹为识别载体和手段的智能锁具，它是计算机信息技术、电子技术、机械技术和现代五金工艺的完美结晶。指纹锁的核心功能无外是：指纹开门和指纹管理。80八案名及释义案名及释义Hebei xiangjiang real estate 81方案一方案一案名及释义香江城香江城香江，取字于开发商，有利于香江房地产公司在晋州企业形象的树立，以及企业品牌的传播。香江，取字于开发商，有利于香江房地产公司在晋州企业形象的树立，以及企业品牌的传播。城，城市（城，城市（citycity），时尚，国际。），时尚，国际。香江城，读起来朗朗上口，听起来悦耳响亮，弥漫着七彩生活、国际、高品和时代化的气息。香江城，读起来朗朗上口，听起来悦耳响亮，弥漫着七彩生活、国际、高品和时代化的气息。香江印象香江印象香江，呼应整体案名。香江，呼应整体案名。印象，印象主义（印象，印象主义（ImpressionismImpressionism），流行于流行于法国、欧美乃至世界的一种艺术流派和文艺思），流行于流行于法国、欧美乃至世界的一种艺术流派和文艺思潮，也指感染力强、高度个性化的文艺作品。潮，也指感染力强、高度个性化的文艺作品。香江印象，遣词华美，惹人遐思，体现时代气息和国际化品质定位，契合项目的英伦风情。香江印象，遣词华美，惹人遐思，体现时代气息和国际化品质定位，契合项目的英伦风情。香江香江新天地新天地新，新潮，新，新潮，fashionfashion，前卫。，前卫。天地，开阔、广大。天地，开阔、广大。新天地，香江新天地，香江新天地，读起来朗朗上口，易于传播，给人一种万象新天的时尚商业感觉。新天地，读起来朗朗上口，易于传播，给人一种万象新天的时尚商业感觉。82方案二方案二案名及释义鼓城国际鼓城国际鼓城，取义于晋州历史。晋州，春秋时，建立鼓国，都城鼓聚。后很长时间称鼓城。龙鼓，是晋州鼓城，取义于晋州历史。晋州，春秋时，建立鼓国，都城鼓聚。后很长时间称鼓城。龙鼓，是晋州民间文化之特色。民间文化之特色。国际，国际化（国际，国际化（internationalinternational）。）。鼓城国际，有城市传统文化的精髓，符合项目位于老城区的核心地段属性，同时，又与项目现代、鼓城国际，有城市传统文化的精髓，符合项目位于老城区的核心地段属性，同时，又与项目现代、国际的定位相契合。国际的定位相契合。鼓城天街鼓城天街街，体现项目的休闲性。街，体现项目的休闲性。天街，现代、时尚、高品的休闲娱乐场所。天街，现代、时尚、高品的休闲娱乐场所。鼓城天街，呼应整体案名，给人一种繁华、热闹，时尚休闲领地的感觉。鼓城天街，呼应整体案名，给人一种繁华、热闹，时尚休闲领地的感觉。83方案三方案三案名及释义第一城第一城城，城市（城，城市（citycity），有现代、博大的意味。），有现代、博大的意味。第一城，顾名思义有项目从品质到服务做成全城第一的决心、信心，同时，给人一种国际化的感觉。第一城，顾名思义有项目从品质到服务做成全城第一的决心、信心，同时，给人一种国际化的感觉。从语感上讲，从语感上讲，“城城”字冠之以字冠之以“第一第一”，纵横磅礴，汪洋恣肆，而又，纵横磅礴，汪洋恣肆，而又“风行水上风行水上”，舒卷自如，符，舒卷自如，符合项目的高品气势。合项目的高品气势。城市首府（住宅一）城市首府（住宅一）府，第宅，地方行政长官或达官贵人的官邸。首府，第一府。府，第宅，地方行政长官或达官贵人的官邸。首府，第一府。城市，二字做前缀，赋予项目现代化气息。城市，二字做前缀，赋予项目现代化气息。城市首府，呼应整体案名，读起来朗朗上口，易于传播。城市首府，呼应整体案名，读起来朗朗上口，易于传播。84方案三方案三案名及释义百年华府（住宅二）百年华府（住宅二）百年，暗喻晋州的悠久历史。华，繁盛的意思。百年，暗喻晋州的悠久历史。华，繁盛的意思。百年华府，气质稳重，赋予项目大气、尊贵之感。百年华府，气质稳重，赋予项目大气、尊贵之感。亿城商业中心亿城商业中心亿城，亿城，E-CityE-City，商业性强，大气、时尚。，商业性强，大气、时尚。商业，项目的属性。商业，项目的属性。中心，既指项目容纳万千业态，又体现项目乃晋州商业发源地。中心，既指项目容纳万千业态，又体现项目乃晋州商业发源地。亿城商业中心，整个案名，大气，连贯，商业气息浓厚，感染力强。亿城商业中心，整个案名，大气，连贯，商业气息浓厚，感染力强。85九LogoLogo及视觉及视觉Hebei xiangjiang real estate Meet at Meet at The next report The next report 86THANKS87