《康居示范工程住宅产业技术可行性研究报告》

Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.国家康居示范工程住宅产业技术可行性研究报告 工程名称称：新疆疆昌吉市市特变电电工“世纪花花园”住宅小小区 申报单位位：新疆疆特变电电工房地地产开发发有限责责任公司司 编制单位位：中国国城市规规划设计计研究院院 新疆疆特变电电工房地地产开发发有限责责任公司司二一年年四月目 录1. 工程概况1.1 建建设背景景及概况况1.1.11 地理理位置1.1.22 建设设背景1.2新疆疆特变电电工房地地产开发发公司简简介2.立项的的必要性性2.1 建建设的目目的、意意义及产产业现代代化目标标2.2 立立项的必必要性与与背景 3.市场预预测3.1 当当地经济济状况和和住宅需需求预测测3.2 销销售对象象定位及及住宅性性能等级级3.2.11销售对对象3.2.22住宅性性能等级级4.总体规规划4.1 控控制性规规划要点点4.1.11规划指指标4.1.22规划原原则4.1.33规划主主旨4.1.44规划设设计原则则4.2 主主要技术术经济指指标4.2.11用地平平衡表4.2.22主要技技术经济济指标4.3 市市政基础础设施条条件4.3.11交通及及周边配配套设施施4.3.22绿化景景观4.3.33小区道道路系统统4.3.44供电系系统4.3.55信息通通讯系统统4.3.66安全防防范系统统4.3.77设备监监控系统统4.3.88给排水水4.3.99热力4.3.110供暖4.3.111燃气5.实施进进度计划划5.1 实实施进度度计划6.技术方方案6.1 工工程中采采用的成成套技术术6.2 专专项技术术开发、关关键技术术的突破破和预期期成果水水平6.2.11住宅建建筑结构构体系6.2.22住宅建建筑节能能及新能能源开发发利用6.2.33厨卫系系统6.2.44管线体体系6.2.55中水系系统6.2.66地板辐辐射供暖暖技术6.2.77太阳能能技术6.2.88居住区区环境及及其保障障技术6.2.99住宅施施工建造造技术6.2.110其它它形式住住宅建造造成套技技术6.2.111小区区现代化化管理6.2.112住宅宅智能化化设计6.3新型型住宅部部品的利利用和开开发6.3.11冷轧带带肋钢筋筋6.3.22水泥聚聚苯颗粒粒板保温温隔热层层6.3.33改性沥沥青SBBS卷材材6.3.44 新型型管材的的选用6.3.55塑钢门门窗6.3.66商品泵泵送混凝凝土6.3.77节水型型卫生洁洁具与卫卫生间整整体标准准化设计计7.产业化化成套技技术的社社会和经经济效益益7.1 对对工程投投资及市市场销售售的影响响7.2 对对地方或或全国住住宅产业业化现代代化的推推动作用用7.3 对对提高住住宅建设设水平的的示范、带带动作用用7.3.11使用功功能质量量7.3.22工程质质量7.3.33环境质质量7.4 对对劳动生生产率的的提高预预测7.5 先先进科技技发展成成果转化化率的提提高预测测8.工程项项目财务务经济8.1 “世纪花花园”住宅小小区技术术及成本本分析一一览表8.2 总总投资估估算8.3 资资金筹措措及计划划8.4 经经营成本本和收入入8.5 利利润及利利润率9.综合评评价9.1 对对产业化化技术推推广应用用的综合合评价1.工程概概况1.1建设设背景及及概况1.1.11地理位位置 新疆昌吉吉市特变变电工“世纪花花园”住宅小小区位于于新疆首首府乌鲁鲁木齐的的卫星城城市昌吉吉市。昌吉市位于于天山北北坡经济济带，是是昌吉州州政府所所在地，是是全州政政治、经经济、文文化中心心，现有有城市人人口188万。作作为自治治区首府府的乌鲁鲁木齐的的卫星城城市，距距乌鲁木木齐国际际机场118公里里。自治治区除了了乌鲁木木齐市是是拥有1170万万人口的的大城市市外，其其余均为为50万万人口以以下的小小城市，分分布较为为零散，其其中重点点城市有有位于东东疆的哈哈密市，距距乌鲁木木齐市约约7500公里，昌昌吉市是是通往北北疆的咽咽喉要道道。位于于昌吉市市以西第第一座城城市石河河子市距距乌鲁木木齐约1150公公里。昌吉市空气气质量长长年保持持优良，地地下水蕴蕴藏丰富富且水质质优良，城城市公共共绿化面面积逐年年增长，城城市现有有公园两两处，城城市文化化广场一一处。城城市居住住环境在在新疆首首屈一指指。“世纪花园园”西邻连连接乌奎奎高等级级公路和和乌伊过过境公路路的北京京南路，南南邻连接接昌吉市市延安南南路及北北京南路路的南五五工西路路，北邻邻连接昌昌吉市北北京南路路及延安安南路的的南公园园西路，地地貌为南南高北低低，坡差差约1%，均匀匀坡降地地貌，地地质情况况较好。1.1.22 建设设背景“世纪花园园”住宅小小区对环环境的影影响及其其评价。国国家康居居示范工工程是住住宅产业业现代化化的载体体，“世纪花花园”住宅小小区在西西北地区区按国家家康居示示范工程程要求进进行建设设，无疑疑会对周周围地区区产生辐辐射，借借助西部部大开发发机遇，结结合本地地情况提提供高品品质的住住宅，以以满足城城市居民民日益增增长的精精神需要要和对居居住环境境、住房房质量、节节能环保保的要求求，同时时推动住住宅产业业化发展展，带动动节能、节节地、节节水、环环保等符符合新疆疆地方特特色的新新产品、新新技术、新新工艺、新新设备的的发展，进进而促进进地方经经济的全全面提高高，更好好地改善善落后地地区的投投资环境境和居住住环境。“世纪花园园”住宅小小区将把把成熟先先进的技技术加以以集成，建建立产业业化的部部品体系系，实现现住宅建建设的技技术更新新，产品品换代，小小区从立立项开始始即进行行了规范范化操作作，成立立康居示示范项目目领导小小组，以以最新的的经济建建设动态态为导向向，结合合先进的的组织方方式与管管理模式式，实现现信息集集成、过过程集成成、企业业群体集集成，最最终实现现住宅产产业化示示范工程程的目标标。小区住宅产产业化示示范重点点在于解解决承载载与围护护体系、隔隔墙体系系、管网网体系、厨厨卫体系系、建筑筑节能体体系、居居住环境境质量保保障体系系、小区区智能化化体系及及分户计计量收费费的技术术集成等等。1.2新疆疆特变电电工房地地产开发发公司简简介新疆特变电电工房地地产开发发有限责责任公司司是由新新疆特变变电工股股份公司司以800%控股股与新疆疆第一工工业设计计院共同同出资组组建的，于于一九九九九年十十一月九九日正式式在乌鲁鲁木齐经经济开发发区注册册成立，注注册资金金壹仟万万元，具具有房地地产开发发二级资资质。新疆特变电电工房地地产开发发有限责责任公司司下设两两个全资资子公司司：昌吉吉州林工工商总公公司、新新特房物物业有限限责任公公司以及及一个控控股公司司新疆诚诚信建筑筑装饰工工程有限限责任公公司。公公司现有有人员880名，其其中本科科以上学学历占332%，大大专以上上学历占占83%，其中中有高级级职称的的5人，中中级职称称10人人，助理理职称119人。房产公司主主业致力力于房地地产开发发，带动动与之配配套的建建筑施工工、装饰饰装璜，建建筑材料料、物业业管理等等相关产产业的经经营。房房地产公公司目前前已在昌昌吉储备备土地资资源近千千亩。新疆诚信建建筑装饰饰工程有有限公司司是由新新疆特变变电工房房地产开开发有限限公司、新新疆城乡乡规划设设计院共共同出资资对新疆疆诚信建建筑装饰饰工程公公司行进进改制组组建的，公公司位于于乌鲁木木齐市经经济开发发区。公公司是以以建筑施施工，建建筑装饰饰为主兼兼以园林林、绿化化工程施施工，建建筑技术术咨询，经经营商贸贸的综合合经济实实体。公公司具有有雄厚的的资金实实力和技技术设备备实力，并并建立了了先进的的管理模模式和完完善的服服务体系系。新疆新特房房物业有有限责任任公司成成立于220011年3月月，注册册资金1100万万元，物物业公司司将树立立服务第第一的意意识，进进一步规规范小区区物业管管理服务务工作，争争创自治治区级物物业管理理精品小小区。新疆诚信建建筑公司司面对激激烈的市市场竞争争，始终终坚持“质量第第一，用用户至上上”的原则则，把承承建的每每一个项项目都当当作精品品工程去去抓，促促使工程程质量不不断提高高，所建建工程合合格率为为1000%，优优良率665%。在在施工中中由于重重质量、讲讲信誉被被评为重重合同，讲讲信誉的的企业。 新疆特变变电工房房地产开开发公司司的发展展目标是是把公司司建设成成为以房房地产开开发为龙龙头、集集施工、物物业管理理、建材材经营为为一体的的综合类类互补型型经济实实体。特特变电工工房地产产开发公公司的运运作是特特变电工工资本运运营及调调整产业业结构工工作中迈迈出新的的一步，它它将成为为特变电电工新的的经济增增长点和和促进特特变电工工不断发发展的生生力军。2.立项的的必要性性2.1建设设的目的的、意义义及产业业现代化化目标随着住房分分配货币币化政策策实施的的不断深深入，新新疆维吾吾尔自治治区住宅宅产业也也得到了了长足发发展。国国家和自自治区政政府高度度重视住住宅建设设和住宅宅消费，对对发展住住宅建设设、启动动住宅消消费、拉拉动经济济增长已已形成共共识。并并出台了了一系列列的鼓励励政策，对对我区220011年的住住宅建设设和住宅宅消费产产生巨大大的影响响。人们们对商品品房的质质量、环环境、物物业管理理要求逐逐步提高高。由于自治区区地处西西部地区区，住宅宅建设科科技含量量低，产产业化程程度低，导导致住宅宅建设整整体水平平较低，远远不能满满足消费费者日益益增长的的住房需需求。“世纪花园园”项目在在已有成成果的基基础上将将先进成成熟的新新技术、新新工艺、新新材料、新新设备进进行技术术集成，建建立部品品体系的的概念，实实现标准准化、工工业化和和装配化化，推动动住宅产产业化发发展。“世纪花园园”项目引引导住宅宅设计理理念的进进步，改改变或优优化传统统规划设设计体系系，提高高住宅空空间可改改造性和和可持续续发展性性，住宅宅的功能能与环境境具有舒舒适性、安安全性和和耐久性性。“世纪花园园”项目的的整个开开发以现现代产业业化的概概念组织织工程的的设计与与建造，实实现住宅宅建设全全过程的的计算化化、信息息化、集集成化，提提高决策策水平和和科技含含量，大大大缩短短住宅施施工周期期、提高高劳动生生产率，提提高住宅宅建设的的质量与与效益。通过“世纪纪花园”项目的的建设，在在新疆地地区起到到示范带带动作用用，推动动住宅产产业现代代化进程程，带动动建材、轻轻工、化化工、冶冶金、能能源等十十几个相相关行业业发展，充充分发挥挥住宅产产业作为为支柱产产业和经经济增长长点的重重要作用用。2.2立项项的必要要性与背背景随着国民经经济发展展和人民民生活水水平的不不断提高高，住宅宅建设已已成为推推动国内内消费需需求、推推动国民民经济发发展的新新的增长长点。但但是，我我国住宅宅建设近近年来与与现代化化工业发发展程度度不相称称，主要要表现在在建筑材材料，部部品与设设备不配配套，现现场施工工作业量量大，劳劳动生产产率低等等方面。住宅产业现现代化是是推动住住宅建设设技术更更新，提提高住宅宅建设质质量和效效益的根根本出路路。同时时，由于于住宅产产业具有有相当高高的产业业关联度度，可带带动其他他行业发发展，因因此，住住宅产业业现代化化对促进进国民经经济发展展将产生生积极作作用。商品住宅空空置率日日益增高高的原因因是这些些住宅小小区不同同程度地地存在着着功能布布局不合合理，结结构可改改造性差差，设备备配套落落后，施施工质量量通病较较多，小小区环境境及管理理不尽人人意等问问题，从从而造成成住宅商商品产销销不对路路。因此此，必须须树立一一批示范范小区，以以适应人人民生活活水平不不断提高高，并逐逐步寻找找出实现现住宅产产业现代代化的途途径。3、市场预预测3.1当地地经济状状况和住住宅需求求预测 昌昌吉市经经济增长长在新疆疆处于龙龙头地位位,人均均年收入入80000元左左右，年年经济增增长率115%。全全市共有有上市公公司两家家，效益益好的国国有大中中型及私私营企业业七家。这这些企业业近年来来发展较较快，新新增员工工较多，他他们是昌昌吉市住住房消费费的新增增长点。昌吉市商业业繁荣，有有西北最最大的商商品批发发中心“亚中商商城”，超市市遍布各各处，交交通发达达，市区区通行七七条线路路公交车车，出租租车近两两千辆，各各类医院院、金融融等服务务设施，文文教设施施配套齐齐全。2000年年是国家家实施西西部大开开发战略略的第一一年，也也是自治治区深化化城镇住住房改革革的关键键一年。这这一年，自自治区房房地产施施工总面面积达到到18774.995万平平方米，竣竣工总面面积达到到11991.009万平平方米，比比上一年年增加2264.1万平平方米，增增长288.5%，共投投资1228.664亿元元，比上上一年增增加333.644亿元，增增长了335.44%。其其中，房房地产开开发，220000年112月月商品房房开发投投资455个亿，施施工面积积2500万平方方米，比比上一年年竣工面面积增加加92%。自治区20000年年住房建建设，对对经济增增长的贡贡献率为为1.55个百分分点。根根据对乌乌鲁木齐齐市近百百家各类类楼盘的的价格调调查资料料显示，220000年乌鲁鲁木齐商商品房销销售价格格总水平平稳中有有升的态态势，且且市场及及价格走走势呈现现以下特特点： 1) 多层次次，多价价位的高高品房供供应体系系逐渐形形成。目目前乌鲁鲁木齐市市已初步步形成以以经济适适用房为为塔基，普普通住宅宅为核心心，豪华华住宅为为塔尖的的金字塔塔型多层层次商品品房供应应体系。其其中价位位在1220018000元/平方米米，带有有国家津津贴性质质的经济济适用房房主要是是为了解解决广大大中低收收入者的的住房需需求；价价位在11800028800元元/平方方米，强强调地理理位置、环环境和质质量结构构等因素素的普通通住宅，包包括一些些高层住住宅，主主要是满满足注重重居住品品质的中中高收入入家庭的的住房需需求；价价位更高高的高档档公寓，豪豪华住宅宅主要是是针对一一些高收收入，先先富起来来的消费费阶层居居住和投投资的需需求。2）随着住住房体系系改革的的深入，个个人购房房目前已已逐渐代代替了集集团购房房成为住住宅消费费市场的的主体。220000年乌鲁鲁木齐个个人购房房总金额额17.67亿亿元，比比19999年增增长1.6亿，占占商品住住宅销售售总额的的92%。3) 高品品质商品品房日渐渐受到人人们的青青睐。220000年乌鲁鲁木齐市市经济适适用房价价格始终终保持平平稳态势势，加权权平均价价格一直直在14400/平方米米元左右右，涨势势较前两两年趋于于缓和，同同比上涨涨1.66%，涨涨幅比119999年减少少了1.8%；普通住住宅价格格涨势明明显，同同比上涨涨5.44%，涨涨幅比119999年增加加了3.5%，加加权平均均价格由由19999年的的18880元/平方米米，涨至至22550元/平方米米。随着房地产产市场的的发展，消消费者逐逐渐成熟熟，对高高品质住住宅的环环境，位位置和质质量等方方面的要要求不断断提高，此此类住宅宅项目呈呈现出供供不应求求的局面面，一些些品质较较好的楼楼盘在预预售期间间便宣告告售罄。此此外，近近年来新新推出的的诸多高高层住宅宅，由于于具备良良好的地地理位置置、较好好的质量量、完备备的设施施等，受受到注重重生活品品质、居居住环境境的部分分机构和和高收入入者的追追捧。此此类住宅宅从今年年初起，价价格一路路走高，同同比上涨涨4.11%，涨涨幅较119999年扩大大了2.9%。“九、五”期间昌昌吉市住住房建设设开发，经经济适用用房188万平方方米，商商品房444.33万平方方米，总总投资66.344亿元。昌吉市距乌乌鲁木齐齐市中心心约355公里，但但两地商商品房价价位差异异非常大大，以普普通商品品房为例例，乌市市均价为为18000元/平方米米，而昌昌吉仅有有10000元/平方米米左右。乌鲁木齐环环境污染染很严重重，在全全国排名名倒数第第二。原原因是乌乌鲁木齐齐市地处处群山环环绕的低低洼地带带，烟尘尘、废气气等无法法排放到到乌鲁木木齐市以以外，乌乌市上空空多数情情况下都都笼罩一一层烟雾雾，空气气中总悬悬浮颗粒粒严重超超标，相相比之下下，昌吉吉市的情情况就好好的多，天天空经常常是蓝天天白云，空空气和水水的质量量也非常常高，是是真正适适合人类类居住的的理想环环境。因因此有人人把昌吉吉形象地地比喻为为乌鲁木木齐的后后花园。3.2销售售对象定定位及住住宅性能能等级3.2.11销售对对象定位位根据新疆房房地产市市场发展展水平和和产业发发展趋势势，高品品质的商商品房市市场将在在平稳有有序的发发展中逐逐步趋于于繁荣，加加上促进进住宅消消费的政政策在不不断的完完善中发发挥的巨巨大作用用，以及及我国加加入WTTO日益益临近，将将对高品品质商品品房市场场起到极极大的支支撑作用用。因此此“世纪花花园”项目开开发总体体定位在在“国家康康居示范范工程”。销售售对象是是面向全全疆范围围内的中中高收入入阶层。3.2.22住宅性性能等级级根据建设部部关于“商品住住宅性能能评定方方法和指指标体系系”结合昌昌吉市及及“世纪花花园”住宅小小区开发发建设的的实际情情况，“世纪花花园”别墅小小楼申报报2A（AAA）级级，其余余均为11A级。4.总体规规划4.1控制制性规划划要点44.1.1规划划指标“世纪花园园”康居示示范工程程住宅小小区规划划用面积积11444000平方米米，其中中住宅用用地面积积601100平平方米，公公建及商商业用地地面积1122000平方方米，道道路用地地面积2213000平方方米，绿绿地用地地面积2208000平方方米。 “世纪花花园”项目总总开发面面积约223万平平方米，总总投资667亿元元人民币币（含公公建投资资3亿元元）。首首期开发发约7.5万平平方米，总总投资约约1.44亿元，启启动资金金约60000万万元。项项目所需需资金企企业自筹筹，辅之之银行贷贷款式配配股、银银行住房房按揭贷贷款实现现滚动式式开发。 开发成成本预测测：土地地平均成成本1220元/M2、平均均建安成成本10015元元/M22（目前前昌吉地地区多层层住宅平平均建安安成本6620元元/M22）、配配套设施施建设费费2455元/MM2（其中中平均环环境道路路投入2200元元/M22）、各各项规费费50元元/M22、室外外工程费费35元元/M22、前期期工程费费30元元/M22、利息息10元元/M22、不可可预见费费20元元/M22、管理理及营销销成本330元/M2、税费费及其它它75元元/M22、综合合平均成成本16630元元/M22。 开发方方案：整整体规划划、分期期开发。以以建立高高起点规规划、高高水平设设计、高高质量施施工、高高标准管管理的“四高”小区；通过分分期开发发逐步培培育后续续市场，引引导市场场消费方方向，凝凝聚人气气，弱化化市场准准入阻值值，减少少投资风风险。同同时，可可依据市市场反映映适当改改变投资资策略。4.1.22规划原原则“世纪花园园”康居示示范工程程以建设设新疆地地区新世世纪初的的中高档档精品住住宅小区区为目的的，规划划设计力力求做到到超前性性、先导导性，体体现新理理念、新新手法，达达到高起起点、高高标准。根据“世纪纪花园”住宅小小区规划划设计条条件的要要求，协协调本规规划区相相关内外外部环境境条件，合合理确定定规划功功能布局局与开发发建设规规模。贯彻“以人人为本”的规划划设计思思想，从从注重居居民生活活空间特特征出发发，探索索居住环环境的可可塑造性性，以建建设生态态环保型型居住空空间为规规划目标标，满足足住宅的的适用性性、安全全性、耐耐久性、环环境性和和经济性性。创造造一个布布局合理理、功能能齐备、交交通便捷捷、环境境优美的的现代居居住区。规划设计贯贯彻生态态原则、文文化原则则和效益益原则，要要求提供供给消费费者一个个具有优优雅环境境、文化化内涵、经经济效益益和鲜明明个性的的生态环环保型花花园式生生活居住住空间。规划设计应应适应土土地开发发与建设设现状，面面向住宅宅消费市市场，将将有利于于分期开开发，正正确处理理规划中中社会效效益与经经济效益益、超前前性与操操作性之之间的关关系。4.1.33规划主主旨 贯彻“以以人为本本”的思想想，以提提高人居居环境质质量作为为规划设设计的基基本出发发点和最最终目标标，在住住宅商品品的“优”、“特”和“新”上做足足文章。 小区采用用自由式式布局与与组团式式布局相相结合的的复合式式建筑布布局，改改变一般般住宅小小区一块块中心绿绿地为主主、“四菜一一汤”式的空空间形态态，加强强住宅组组团之间间绿化环环境的营营造，使使所有住住户具有有良好的的“朝向”与“景向”，丰富富了临窗窗外视效效果。 采取适度度人车分分流的交交通组织织形式，组组团间的的绿化环环境与步步入系统统相结合合，为居居住者提提供便捷捷、舒适适、安全全、美观观的户外外活动空空间。 改变建筑筑与环境境分开设设计的做做法，因因地制宜宜，结合合当地条条件确定定建筑外外形与朝朝向，将将绿化环环境渗透透至建筑筑群体间间，并通通过底层层架空等等措施创创造小区区空间的的变化，将将户外环环境引至至住宅底底层。4.1.44规划设设计原则则1) 设计原则 由于场地地周边规规划道路路标高比比场地实实际地形形标高高高出较多多，故在在进行竖竖向规划划设计时时，力求求土方在在本建设设用地范范围内平平衡，同同时满足足本区污污水向东东北角集集中排放放的设计计条件，形形成西南南侧高，东东北侧低低的总趋趋向。 为获得得场地内内部较丰丰富的景景观，竖竖向设计计形成小小的场地地起伏，既既方便交交通，又又形成与与规划营营造的各各类小品品、水面面相适应应的场地地变化。2) 住宅设计类类型 新疆疆特变电电工世纪纪花园住住宅分为为四大类类型： A联排单单元住宅宅；B联排单单元跃层层住宅; CC点式跃跃层住宅宅; D联排独独立住宅宅。E别墅。AA B C类住住宅均为为四层, D类类住宅为为二、三三层，EE类别墅墅二层。使使用面积积系数在在78%以上，住住宅单体体设计申申报等级级为1AA级（别别墅为22A级）。 aa.多层层大开间间灵活隔隔断住宅宅设计 住住宅建筑筑随着生生活水平平的提高高和家庭庭成员构构成的变变化，居居住个性性化的需需求越来来越强烈烈。为适适应这一一要求，该该小区住住宅突破破了传统统的小开开间平面面布置模模式，真真正实现现了最大大限度的的空间组组合即大开开间灵活活隔断住住宅。在在平面设设计中，将将管线多多的厨房房、卫生生间在大大空间内内进行定定型、定定位，以以厨房、卫卫生间楼楼梯间为为核心体体（即住住户不能能随意改改变的“支撑体体”）其他他的空间间可由居居住者按按照家庭庭成员的的构成及及生活模模式的个个性需求求来分隔隔。分隔隔体可用用轻质墙墙体，也也可用家家具隔断断，这样样最大限限度的满满足了住住户的心心理、行行为、家家庭成员员的构成成及生活活模式的的个性需需求，真真正体现现出大开开间住宅宅的“灵活性性、适应应性、可可改性”。 bb.跃层户户型设计计 跃跃层户型型包括:“联排独独立住宅宅”、“单元式式完全跃跃层户型型”、“点式南南北互跃跃式户型型”和“顶层局局部跃层层户型设设计”等多种种形式，以以满足越越来越多多的跃层层户型购购买需求求。并设设计紧凑凑，控制制面积，突突出实用用性、经经济性、新新颖性。 cc.端部单单元住宅宅 各各组团中中心有一一景色宜宜人庭院院，为充充分利用用这一环环境优势势，住宅宅设计中中将端头头设计为为高档户户型，结结合小区区总体方方案设计计，丰富富了建筑筑造型和和庭院空空间。 在在户型平平面设计计中，尽尽量将起起居室、餐餐厅、厨厨房组织织在一个个区，从从而形成成了公共共活动区区和私密密性较强强的卧室室区，即即“动静分分区”。 在合理组组织各功功能空间间的同时时，合理理分配面面积，保保证有适适宜的户户室比。做做到“公私分分离、寝寝居分离离、洁污污分离、食食居分离离”，方便便使用，提提高居住住舒适度度。 户门：入入口处设设过渡性性“玄关”空间，并并设有小小壁橱，便便于出入入时更衣衣换鞋用用。过渡渡空间避避免开门门见厅一一览无余余，使起起居室空空间更加加完整、舒舒适。 起居室：有完整整的连续续墙面，结结合生活活阳台，设设敞亮的的落地推推拉门窗窗，使起起居室在在满足功功能需要要的同时时，获得得最大限限度的室室外景观观观赏面面，提高高居住质质量。 卧室：集集中布置置，做到到“动静分分区”。满足足功能面面积要求求。主卧卧朝南并并单配有有卫生间间。 餐厅：与与厨房联联系便捷捷，与起起居室可可分可合合，尽量量为自然然采光方方便使用用。 厨房：靠靠近户门门设置，不不穿越其其他空间间，保证证了洁污污分离,提高户户内卫生生标准。厨厨房设计计做到标标准化，为为成套厨厨房设备备进入家家庭提供供技术条条件，按按炊事流流线布置置洗池、操操作台、炉炉灶，充充分利用用空间，设设吊柜地地柜，管管道集中中、隐蔽蔽设置，厨厨房均设设变压式式风道，拥拥有良好好炊事环环境。 卫生间：尽可能能自然采采光，外外间设盥盥洗台及及洗衣机机,里间设设便器及及洗浴空空间，方方便使用用。卫生生间设计计标准化化，管道道集中、隐隐蔽设置置，便于于整体化化设计。 阳台：每每户均设设有南北北阳台，南南阳台结结合起居居室或卧卧室布置置，并考考虑花盆盆的安置置及空调调位置。 贮藏室：每户均均设足够够面积走走入式贮贮藏室、吊吊柜，壁壁柜等。 家庭间或或家务室室：有条条件的跃跃层户型型安置家家庭间或或家务室室，为富富有生活活情趣的的主妇的的小天地地。 3) 建建筑造型型及色彩彩设计 小区住宅宅以浅色色墙面为为主，绿绿地与蓝蓝天为背背景，形形成小区区主色调调。阳台台、入口口具有各各组团特特色，色色彩质地地均有不不同处理理，增强强小区领领域感和和可识别别性。4.2主要要技术经经济指标标4.2.11用地平平衡表用地性质康居示范工工程部分分全部小区面积(Haa)权重(%)面积(Haa)权重(%)住宅用地6.0152.53311.34449.355公建用地1.2210.6661.687.31公共绿地2.0817.47781884.6520.233道路用地2.1318.6223.6315.800小计11.444100.00021.30092.699大型公建用用地1.687.31合计11.444100.00022.988100.0004.2.22主要技技术经济济指标康居示范工工程部分分 二期总体总用地总建筑面积积其中：住宅宅建筑面面积 配套套公共建建筑面积积 大型型公共建建筑面积积住宅总套数数(套)居住人口(人)建筑密度(%)居住人口密密度(人人/Haa)容积率绿地率(%)停车位总数数(个)其中:室外外停车位位 车车库11.444747800.811650455.8119735.004472000251750. 65403252309511.5441212774.007745644.077117100.000700000.0005722002291731. 084016416422.9881960554.8881396009.888214455.000700000.00010194002321740. 8740489394954.3市政政基础设设施条件件4.3.11交通及及周边配配套设施施 交通：距距市内交交通停车车场约6600米米，距市市郊交通通停车场场约3000米，小小区周边边5000米有11路、22路市内内交通车车站。 学校：小小区以南南延安路路3000米有南南昌吉五五中、昌昌吉三小小、文化化宫幼儿儿园，以以西2000米有有南五工工小学。 医院：小小区以南南延安路路3000米有昌昌吉州医医院延南南分院，小小区以北北5000米有昌昌吉市中中医院。 文化：距距昌吉电电视台550米，距距昌吉文文化宫1100米米，距昌昌吉南公公园1550米。 金融购物物：距金金融一条条街5000米，距距新疆最最大的批批发市场场亚中商商城8000米。 供暖:小区以以东距昌昌吉第一一热源热热电厂1100米米，小区区以西距距昌吉第第二热源源5000米。目目前第二二热源7000管网已已顺五工工西路施施工完毕毕。 供电：小小区以南南距昌吉吉变电所所1.55公里。 小区以以西距昌昌吉亚中中变电所所2公里里。 供气：小小区以北北北京路路已按规规划预留留天然气气管网位位置， 20001年开开始敷设设城市管管网。 供水：小小区以南南距昌吉吉水厂110000米，城城市供水水管网5000供水管管道已顺顺延安路路99年年改造完完毕，小小区以西西北京路路供水管管网计划划20001年开开始施工工。 排水：小小区以南南延安路路排水管管网4000已形成成。 小小区以西西北京路路排水管管网4000已形成成。 电信：小小区以西西北京路路已预留留位置，计计划20001年年开始施施工城市市主干线线。 4.3.22绿化景景观 小区绿化化系统分分为小区区绿地、组组团绿地地、庭院院绿地和和道路绿绿化等四四个层次次。小区区公共绿绿地成带带状布置置，由西西向东分分成两条条绿色通通道连接接到各个个住宅组组团。每每个住宅宅组团内内有成块块状的中中心绿地地，通过过林荫道道与带状状绿地连连接。居居住在一一楼的住住户可以以拥有进进深3米的庭院院空间，居居民可以以进行庭庭院绿化化的营造造。 小小区以绿绿色林带带蜿蜒在在住宅楼楼群中的的景观为为特色。在在这个绿绿带中布布置有造造景亭、游游戏场、溪溪流水塘塘等小环环境。在在各个组组团绿地地中设有有各不相相同的构构筑物，以以增强环环境的可可识别性性。 小区水环环境的营营造取决决于小区区污水处处理设施施的建设设。采用用经过处处理的生生活污水水，为地地处水资资源匮乏乏的地区区的居民民创造出出水美草草绿的生生态环境境。4.3.33小区道道路系统统 以环路连连接各个个住宅组组团，尽尽端路延延伸至组组团两侧侧。环路路由7米车行道道和两侧侧各2.5米的人行行道构成成；尽端端路宽88米，长度度控制在在1200米以内，可可满足消消防要求求。 步行系统统分宅前前路和林林荫道两两种形式式。宅前前路在消消防、救救护、搬搬家等特特种需求求的时候候可以通通行机动动车；林林荫道结结合带状状公共绿绿地的布布置，形形成适合合居民休休闲健身身的景观观路。 机动车停停车位在在康居示示范区内内按500%配置置，在二二期建设设区内按按20%配置。停停车方式式采用停停车场和和路边港港湾停车车位相结结合，停停车场布布置在小小区环路路两侧，场场地作成成透隙型型地面，便便于种草草植树，改改善环境境。 自行车停停车房布布置在住住宅楼群群的消极极空间中中，采用用分散式式布置方方式，便便于居民民使用。 小区分设设南、北北、西三三个出入入口。西西入口为为小区主主入口，连连接城市市交通性性主干道道，具有有标志性性景观；南北两两个出入入口均连连接城市市生活性性道路，具具有生活活服务的的特征。4.3.44供电系系统 1) 电电力 10KKV进线线从北京京南路引引入。根根据估算算拟在本本小区设设14座变变电站， 在住宅小区内的变电站全部采用箱式变电站，共11座，其余的变电所附件在建筑内。在会馆内设10KV配电站，各个箱式变电站10KV电源采用环网供电方式。从箱式变电站至每栋楼的低压供电，采用树干式接方式。 2) 照照明 住宅楼楼内的电电气配置置为，住住宅单元元总进线线开关采采用5000mAA漏电开开关及采采用防过过电压措措施，每每户进线线按166mm22铜线设设计，每每户设配配电箱，配配出回路路按不少少于7路设计计。一路路照明，三三路空调调，一路路厨房插插座，一一路卫生生间插座座，一路路普通插插座。厨厨房、卫卫生间、普普通插座座带漏电电开关，空空调、厨厨房、卫卫生间插插座回路路采用44mm22铜线，其其余2.5mmm2铜线。 公共走道道照明采采用光电电带延时时的开关关，光源源采用节节能灯。 小区道路路采用庭庭院灯照照明，光光源采用用节能灯灯。 3) 防防雷 本工程程处于高高原地区区，易遭遭雷击，因因此每栋栋建筑均均作防雷雷保护措措施，利利用建筑筑物基础础做接地地装置为为主，当当不能满满足设计计要求时时，做人人工辅助助接地。 4) 接接地 低压配配电采用用TN-S方式式。各建建筑做总总等电位位连接，卫卫生间做做局部等等电位连连接。4.3.55信息通通迅系统统 电信（电电话、电电视等）进进线从北北京南路路引入。小小区内主主干电信信管线采采用122孔PVCC70管管，进组组团采用用6孔PVCC70管管，管线线在分支支、拐弯弯处及直直线段超超过1000m的的中间，设设小号手手孔井。每每户设壁壁龛式配配线装置置，每一一卧室、书书房、起起居室、餐餐厅等处处均设置置一个信信息插座座，在主主要房间间设置一一个电视视插座。 1) 电电话 在小区区管理中中心内设设一300平方米米左右的的电话机机房，光光缆进小小区，设设置ADDSL复复用设备备，为住住宅提供供宽带接接入。 2) 有线线电视 在小小区管理理中心内内设一225平方方米左右右的有线线电视机机房，小小区配置置有线电电视双向向传输网网采用HHFC方方式向住住户提供供宽带接接入。 3) 小小区计算算机网络络 在小小区管理理中心内内设一550平方方米左右右的计算算机房，局局域网采采用以太太网络传传输介质质为光纤纤加五类类线，采采用光纤纤接入方方式实现现小区住住户随时时在线上上网。4.3.66安全防防范系统统 1) 小小区周界界防范报报警系统统 采用红外外线周界界探测器器，并与与小区管管理中心心主机相相连。小小区管理理中心能能随时显显示报警警路段、报报警时间间，并自自动记录录，保存存报警信信息并且且能够联联动摄像像控制，同同时与公公安区域域报警接接口联网网。 2) 小小区闭路路电视监监控系统统 对小区主主要出入入口，楼楼宇进出出口，主主要道路路，电梯梯轿厢进进行监控控。监视视器采用用黑白监监视器。小小区内道道路，电电梯轿厢厢等处采采用定向向摄像机机，对小小区主要要出入口口采用全全方位可可控摄象象机，要要求联网网至小区区管理中中心，并并将监视视图象和和信息进进行记录录和存储储。 3) 楼楼宇访客客可视对对讲系统统 在楼宇入入口处安安装具有有电控门门锁的安安全防盗盗门和可可视对讲讲主机，住住户内设设置可对对讲分机机。在小小区管理理中心或或小区安安保值班班室配置置可视对对讲管理理机。电电控门锁锁不仅具具有钥匙匙开锁的的功能，还还可支持持智能卡卡和密码码开锁。小小区的主主要出入入口设置置可视对对讲门口口机。 4) 家家庭安全全防范报报警系统统 住户室内内具有燃燃气泄露露报警功功能，结结合可视视对讲设设置家庭庭紧急求求助报警警按纽，要要求报警警信号送送至小区区管理中中心。 5) 巡巡更系统统 在小区相相应地点点设置无无线巡更更信息点点，巡逻逻人员装装备电子子巡更器器，按规规定的线线路进行行值班巡巡查并且且记录。 6) 车车辆管理理系统 对出入小小区的机机动车辆辆的智能能卡或其其它形式式进行管管理与计计费，并并将信息息随时送送至小区区管理中中心。 7) 火火灾报警警系统 小区内设设火灾自自动报警警系统及及消防联联动系统统。4.3.77设备监监控系统统 给排水系系统的监监视 1）水箱箱：检测测水箱液液位并报报警 2）集水水井：检检测集水水井的液液位并报报警 3）生活活水泵，消消防泵，排排水泵，污污水处理理设备运运行状态态等的监监测。 4）照明明 5）景观观照明控控制，泛泛光照明明控制及及道路照照明控制制。 6）物业业管理系系统 7）自动动抄表系系统：采采用有信信号输出出功能的的水、电电、煤气气表等数数字化表表具，实实现远程程抄表功功能。4.3.88给排水水 1) 一一般生活活给水(自来水水)系统统 本工程给给水采用用分质供供水。所所有公共共建筑冲冲厕用水水和道路路、绿地地浇洒、水水景以及及洗车用用水均采采用中水水(小区污污水处理理站的再再生水)；生活活饮用水水采用纯纯净水；其他用用水采用用城市自自来水。 用水量：本工程一般般生活给给水（自自来水）最最高日用用水量详详见下表表：建筑筑类别用水定额(L/人.d)用水单位数用水量(mm3/d)备注单元和点式式住宅1703235人人549.995联排和独立立式住宅宅200335人67.000幼儿园35200人7.00公共建筑501110人人55.500未预见水量量67.955取 Qxx10%合计747.440 最大小时时流量QQh=KKhQdd/T=71.63 m3/h。（时时变化系系数Khh取2.33，T取24hh） 2) 供供水条件件及管道道布置 本工程周周围尚无无市政自自来水管管，故拟拟从小区区东面延延安南路路引两条条DN1150市市政自来来水管沿沿南公园园路和五五工西路路至小区区，并在在小区内内成环布布置，供供给区内内生活和和消防用用水。当当地自来来水压力力为0.25 0.3MPPa，故故区内所所有住宅宅和多层层公建以以及高层层公建四四层以下下部分由由环状管管网直接接供水；高层公公建四层层以上部部分单独独设置加加压泵供供水。 3) 中中水供水水系统 水源：本本工程采采用经过过小区污污水处理理站深度度处理后后的再生生水作为为中水水水源，水水质符合合生活活杂用水水水质标标准(CJ225.11-899)的要要求。本工程中水水最高日日用水量量详见下下表：建筑类别用水定额(L/人人.d)用水单位数用水量(mm3/d)备注公共建筑201110人人22.200幼儿园15200人3.00场地、道路路浇洒1L/m22.d350000m235.000绿地浇洒4L/m22.d1100000m22440.000水景补水50.000取循环量的的15%洗车用水250 L/辆.次次100辆.次25.000合计575.220 最大小时时流量QQh=KKhQdd/T=1077.855 m33/h。（时时变化系系数Khh取1.55，T取8h） 4) 太太阳能利利用与生生活热水水系统 太阳能是是一种清清洁，环环保，可可持续使使用的绿绿色能源源。昌吉吉市地处处新疆平平原地区区，全年年日照充充足(年日照照时数大大于28800小小时)，具有有丰富的的太阳能能光热资资源。故故本工程程拟采用用太阳能能生活热热水供水水系统。 所有住宅宅采用分分户太阳阳能供热热系统，每每个系统统负担一一户居民民的生活活热水供供应，联联排和独独立式住住宅供热热系统由由二组热热管-真空管管太阳能能热水器器、一套套电加热热水箱、温温度及水水位控制制和配水水管道组组成，每每组热水水器集热热面积22.4 m2，贮水水容积1125LL。单元元和点式式住宅供供热系统统由一组组热管-真空管管太阳能能热水器器（带电电加热）温温度及水水位控制制和配水水管道组组成。每每组热水水器集热热面积22.4 m2，贮水水容积1125LL。 区内幼儿儿园、会会所等建建筑也可可采用集集中太阳阳能供热热系统，系系统由热热管-真空管管太阳能能集热器器、连箱箱、贮热热水箱、水水位控制制和配水水管道组组成。 5) 消消防给水水系统 消消防用水水量：依依据建建筑设计计防火规规范和和高层层民用建建筑设计计防火规规范，本本小区消消防用水水量为：（按区区内需水水量最大大的一幢幢建筑考考虑，228层公公建为一一类高层层建筑），室室外消火火栓：330L/s，室室内消火火栓：440L/s，自动动喷洒：30 L/ss。 区内同一一时间火火灾次数数为1次，火火灾延续续时间为为3小时（自自动喷洒洒为1小时）。 室外消防防：在小小区环状状自来水水管网上上布置室室外消火火栓，负负担室外外消防用用水。消消火栓间间距不大大于1220m，保保护半径径不大于于1500m，距距建筑外外墙540mm。在小小区污水水处理站站中水储储水池处处设消防防取水口口，补充充室外消消防用水水。 室内消防防：高层层公共建建筑单独独设置消消防水池池和水泵泵房，采采用临时时高压供供水方式式，供给给室内消消防用水水（示范范工程区区无高层层）。幼幼儿园和和低层公公共建筑筑设独立立消防系系统，从从环状自自来水管管网单独独接管。 6) 雨雨污水系系统 雨水：昌昌吉市地地处干旱旱地区，年年降水量量不到2200mmm，年年蒸发量量大于117000mm，20mmin降降雨强度度q200=244 L/ha.s。本本设计住住宅和低低层公建建屋面雨雨水由外外落水管管排至室室外绿地地，高层层公建屋屋面雨水水设外落落水管排排至室外外污水管管；小区区室外道道路雨水水溢流至至道旁绿绿地，广广场和停停车场雨雨水设雨雨水口收收至室外外污水管管。 污水：污污水量计计算：本本设计污污水排放放量按一一般生活活用水量量和中水水用水量量之和的的90%考虑，即即7177.844m3/d，设设计流量量按量大大时污水水量计算算，即668.779 mm3/h。管管道布置置：按建建筑组团团布置污污水支管管和化粪粪池，生生活污水水经化粪粪池预处处理后，排排入水区区污水干干管，最最后排入入小区东东北角的的污水处处理站，经经深度处处理后再再生回用用。4.3.99热力 1) 热热负荷估估算：建筑物名称称建筑面积(m2)面积热指标标(W/ m22)热负荷(KKw)住宅1557001.332507785幼儿园2500100250会所3500100350公建3800001003800其他用房4000100400 总计热负负荷为：125585KKW。 2) 管管网布置置：在本本小区的的西侧北北京南路路和南侧侧五工西西路上均均敷设有有城市热热力管道道，热力力参数为为1255/700高温热热水，故故考虑从从市政热热力管道道引入一一次热水水，在小小区内设设置热交交换站，交交换出555/445二次热热水供给给小区采采暖。 由于小区区的规划划考虑分分为南北北两个区区，北区区为康居居住宅小小区。这这样考虑虑到两个个区的开开发时间间、负荷荷因素以以及运行行管理上上的方便便，在南南北两个个区内分分别各设设置一座座热力站站。北区区从西侧侧的北京京南路上上引入一一条市政政热力管管道；南南区从南南侧的五五工西路路上引入入一条市市政热力力管道。 因热力站站交换出出的热水水为555/455低温热热水，主主要用于于住宅地地板辐射射采暖，其其他公建建如采用用别的不不同采暖暖方式时时，可在在公建里里自设热热交换站站。 3) 管管道敷设设 热力管道道均采用用有补偿偿直埋敷敷设，枝枝状布置置。小区区内的二二次热水水管道随随地形敷敷设，尽尽量布置置在绿化化地和人人行道下下。管道道采用预预制保温温直埋热热水管道道，焊接接连接，保保温材料料为聚氨氨酯泡沫沫塑料。补补偿器采采用外压压型波纹纹补偿器器，安装装于检查查小室内内。4.3.110供暖暖 住宅室内内采暖采采用低温温热水地地板辐射射供暖方方式，作作分户热热计量，共共用立管管和入户户装置设设于楼梯梯间的管管井。室室内的采采暖管道道可采用用交联铝铝塑复合合管或聚聚丁烯管管。4.3.111燃气气 1) 本本小区共共有住宅宅用户110199户，因因设计有有太阳能能生活热热水系统统，故每每户只按按装有天天然气炉炉灶考虑虑。则住住宅部分分燃气计计算流量量为： Qj=KKQnnN 其中：QQj燃气计计算流量量（m3/h） K燃具具的同时时工作系系数 NN燃燃具数目目 Qnn燃燃具的额额定流量量（m3/h） 故住宅宅部分的的燃气计计算流量量为3118 mm3/h。另另考虑到到小区内内有公建建等建筑筑，估算算这部分分的燃气气计算流流量为880 mm3/h。因因此整个个小区的的燃气总总计算流流量为3398 m3/h。 2) 管道布布置 由于小区区的规划划考虑分分为南北北两个区区，北区区为康居居住宅小小区。这这样考虑虑到两个个区的开开发时间间、负荷荷因素以以及管理理上的方方便，在在南北两两个区内内分别各各设置一一个燃气气调压站站，均从从西侧的的北京南南路上引引入中压压燃气管管道，经经调压站站调成低低压燃气气供给小小区内使使用。 3) 管管道敷设设 室外低压压燃气管管道采用用聚乙烯烯管道，埋埋地敷设设，埋设设深度应应在冻土土线以下下。枝状状布置，尽尽量布置置在绿化化地和人人行道下下。室内内引入管管采用地地下引入入法，在在室内均均明管架架空敷设设。管道道采用镀镀锌钢管管，丝扣扣连接。5实施进进度计划划5.1实施施进度计计划2001年年7月 开开工2001年年7月20001年111月 会所所、幼儿儿园、公公建及部部分住宅宅 主体，道道路路基基完成。2002年年3月20002年111月 所有有住宅全全部完工工2003年年3月20003年66月 小区菜菜单式精精装修、中中水系统统及 户外外设备管管网道路路全部竣竣工2003年年7月