北京大学软件园项目投资机会研究报告商业计划书

北京大学软件园项目投资机会研究报告商业计划书362020年4月19日文档仅供参考北京某大学软件园项目投资机会研究报告（商业计划书）北京市某咨询企业北京某大学 8月目录第一章 总论1一、项目基本概况1二、编制依据1第二章 软件园建设背景及建设的意义2一、项目建设背景2二、软件园建设的意义3第三章 市场分析6一、国际软件业市场状况6二、国内软件产业状况7三、北京软件产业的发展8四、北京某大学软件园市场前景预测9第四章 项目选址及建设条件11第五章 项目实施的管理及经营组织13一、承办单位介绍13二、项目实施管理14三、项目SWOT分析15四、软件园经营目标及实施步骤18第六章 建设方案选取20第七章 投资估算及资金筹措21一、投资估算21二、资金筹措22第八章 财务效益分析22一、有关基础数据的确定22二、收入测算23三、成本费用测算23四、税金测算24五、利润估算25六、项目主要财务评价指标25七、 清偿能力分析26第九章 风险分析27一、主要风险因素及规避方法27二、定量风险分析27 附表： 附表1：总投资分类汇总表 附表2：年度投资计划表 附表3：投资计划与资金筹措表 附表4：经营收入和营业税金估算表 附表5：总成本费用估算表 附表6：建设贷款偿还表 附表7：利润表 附表8：财务现金流量表（全部投资）附件：附件1 北京某大学、北京经济技术开发区合作建设北京某大学软件园协议书附件2 中华人民共和国建设用地规划许可证（95）规地字0161号附件3 北京经济技术开发区城市规划管理局用地申请表第一章 总论一、项目基本概况项目名称：北京某大学软件园项目建设地址：北京市承办单位：北京某大学软件园发展有限公司（暂定名）开发建设内容及建设规模：本项目拟在北京某区建设北京某大学软件园，包括软件工程师学院、等功能分区，总占地面积约480亩,规划建筑面积万平方米。该软件园作为市级中等规模的软件园区，是中关村软件园的“卫星园”，是北京软件产业基地软件园群体的组成部分。该项目分期进行建设，其中一期工程征地面积480亩，建筑规模为3.2万平方米。开发周期：5年项目总投资为万元；其中一期投资万元人民币。二、编制依据1北京某大学、北京经济技术开发区合作建设北京某大学软件园协议书；2中华人民共和国建设用地规划许可证（95）规地字0161号；3北京经济技术开发区城市规划管理局用地申请表；4国家有关政策、法规、规定；5北京某大学及北京经济技术开发区提供的其它资料。第二章 软件园建设背景及建设的意义一、项目建设背景计算机软件在信息技术中具有核心和灵魂的作用，随着全球社会信息化和经济信息化的发展，软件产业已成为世界经济的新增长点，很多国家都将其列为国家重点发展领域，成为国民经济中的支柱产业。可是同软件产业发达国家相比，中国的软件产业规模较小，国产软件市场占有率较低，同时软件开发存在投入严重不足以及结构不合理等现象。针对上述现状和北京的特点，北京市政府积极贯彻中共中央、国务院关于加强技术创新，发展高科技，实行产业化的决定、及国发18号文件鼓励软件产业和集成电路产业发展的若干政策精神，制定了北京软件产业基地建设规划纲要，明确提出将围绕中关村国家级软件园，规划不同层次和类型的专业园和企业园，并作为中关村软件园的“卫星园”，形成多层次的园区结构。软件园将作为整合北京地区软件产业优势资源的区域性发展综合体，经过适合软件产业发展的政策聚焦、专业设施以及区域环境建设，积聚骨干企业和优秀人才，成为北京软件企业大规模研发和生产、推进软件产业规模化和国际化的多功能集成园区。北京市政府根据北京软件产业及教育科研机构分布情况，在软件产业发展的活跃地段规划建设若干个专业化创新孵化器与研发机构。软件孵化器和大型软件研发机构依托现有的软件教育、科研资源，保持北京软件技术水平与国际同步，在智力密集区创造良好的创业氛围，构筑区域优势。其中明确指出要建立“北京某大学-北京经济技术开发区创新孵化带”，吸引软件人才，并同北京经济技术开发区形成“研究、转化、生产”一体化的产学研带。依据上述规划，北京某大学综合其自身优势及开发区环境优势，决定与北京某区合作共建北京某大学软件园，以其低成本及出口加工为特色，使之成为市级中等规模的软件园区。二、软件园建设的意义1、软件园的建设对软件产业的发展具有重要作用当今世界正处在由工业化向信息化过渡的重要历史时期，信息技术已经渗透到国民经济的各个领域，加快了信息化的进程。而作为信息产业核心和关键的软件产业正在成为信息社会基础性、战略性并对国计民生有着巨大推动力的产业，是国际竞争的焦点和战略制高点，并将成为21世纪拥有最大产业规模和最具广阔前景的产业之一。 发展软件产业，对于处于经济转型期的中国尤为重要，核心软件是否掌握在自己手中，是关系到国家安全的重大问题。同时，发展软件产业对优化产业结构、提高经济运行质量也具有极其重要的作用。因此，中国提出“经过 左右的时间，走出一条具有中国特色的软件发展道路，建立起以自主发展为基础的软件产业体系，涌现一批著名的软件企业和名牌产品，扩大国内外市场的占有份额；加速发展中国软件产业，使之成为21世纪的主导产业，跨入世界软件强国之列”的软件产业总体目标。要实现上述中国软件产业的跨越式发展，软件园的建设不失为一种好方式。软件园能够满足软件生产的群体特性，能够高质高效地开发出大型复杂软件系统，成为在产品方面推行软件工业化生产技术和模式的重要途径之一。美国、印度、爱尔兰等国家软件产业发展的经验证明，建设软件企业集聚的园区是软件企业发展的一种好方式，尽管政府不应代替市场，但政府应培育市场，以局部优势创造一个良好的公开竞争环境，促进企业优势互补，自愿联合。在软件园区建设方面，中国政府为促进软件产业发展，已经在全国设立了15个软件产业园区，在园区内为软件企业提供优越的基础设施和优惠政策，为软件科技人才提供了良好的工作和生活条件，在集中资源推动软件产业发展方面起到了非常重要的作用。2、北京某大学软件园的建设是首都多层次软件园建设的有机组成部分北京软件产业在全国起步最早，产业化的步伐最快，一直是全国软件技术研发中心、软件人才教育中心、软件产品交易中心、软件技术推广中心和最大的产业化基地之一，也是国际和国内两个市场的结合部，但同时也面临来自多方面的竞争和挑战，包括软件产业发展空间不足、高级复合型人才缺乏、人才和项目外流、产业发展成本过高、产业的国际竞争力较弱、市场体系不够规范等等。针对上述情况，北京软件产业“十五”发展规划（征求意见稿）提出以下指导思想：“（北京软件产业的发展要以）软件产业基地建设为龙头，充分利用市场机制，遵循知识型产业的发展规律，抓住机遇，集中优势，实现软件产业的跨越式发展，成为首都信息化建设和改造传统产业的有力支撑。”该项目将以北京某大学为主导，与北京经济技术开发区合作建设北京某大学软件园，充分利用北京某大学现有的软件教育、科研资源和北京经济技术开发区良好的经营环境，吸引软件人才，为其创造良好的创业条件，并注重加强对产业化技术的孵化，形成“研发转化生产”一体化的产学研带。该项目作为市级中等规模的软件园区，是中关村软件园的“卫星园”，是北京软件产业基地软件园群体的有机组成部分。3、软件园的建设能够充分发挥北京某大学在软件教学、研究等方面的优势，在软件人员培训市场上占有一席之地北京某大学软件园与北京现有的其它软件园的最大区别，就是将建设北京某大学软件工程师学院作为该软件园配套体系中的重要组成部分，担负起加快培养软件产业发展所需的各层次人才的任务。软件工程师学院将充分利用北京某大学计算机学院具有的良好教学资源和教育资质，经过与园区结合、与市场结合、与企业结合、与国际接轨的方式，为北京乃至全国软件产业发展培养适用人才，缓解社会对软件人才需求的压力，促进软件产业的发展。北京某大学软件园的建设将为软件工程师学院建造理论与实践、教学与应用互动的良性循环教育机制，对加速科技成果向现实生产力转化起到积极作用。综上所述，该项目的建设将产、学、研紧密联系起来，有利于高校的教育体制改革，不但有利于北京某大学和北京某大学软件园的长远发展，还可对中国高校教育体制改革起到积极的示范作用。第三章 市场分析一、国际软件业市场状况经过近二十年的发展，国际软件产业已经形成相当的规模，西方发达国家依靠其良好的工业环境和坚实的经济基础，已经建立起集软件产品的研究开发、生产检测、分销手段、价格制定、销售服务于一体的完整体系。发展中国家中印度软件业也发展迅猛，在近 时间里，印度一跃成为除美国、爱尔兰以外最大的软件出口国，1999 其软件出口额为40.5亿美元，约占印度出口总额的12.5，是中国的100倍之多。根据印度政府预测，到 ，印度的软件出口额将达到500亿美元。当前，国际计算机产业结构正在从以硬件为核心，逐渐向以软件为主导的方向变化。 ，软件和信息服务产业市场规模已超过5400亿美元。随着信息时代的到来，世界软件市场需求还将快速发展，软件产业的前景被世界上众多国家所看好，未来市场竞争也将越来越激烈。二、国内软件产业状况 中国软件与信息服务市场销售额为560亿元，其中品牌软件市场销售额238亿元。发展情况如表31所示。表31 1992 中国国内软件产品市场发展情况在企业方面， 中国从事软件及其服务业的企业超过10000家，其中拥有自主研发能力的软件企业5700家，从事销售、维护和服务的企业5000家。在产品方面，国内企业的软件产品主要集中在应用软件、中文平台和少量的支撑软件。在财务管理软件、商业管理软件、防杀毒软件、中文平台类软件、翻译软件等方面，国内品牌的市场占有率在90%以上，在娱乐、教育、通信、金融等应用软件方面，国内品牌的市场占有率也比较高。 在人才方面，全国专门从事软件开发的专业人员约有18.6万人，加上从事计算机应用的技术人员，总数达60万人，以年轻的软件技术人员为主，积累了比较丰富的软件开发经验，为保证中国软件产业持续发展打下了良好基础。尽管同软件产业发展较好国家相比，中国软件产业依然存在诸如政策体系不完善、软件企业规模较小，产品少，资本实力弱，抗风险能力差，在国际市场上处于不利的竞争地位等许多制约发展的因素，可是从取得的成绩来看，中国软件业自90年代以来，随着国内软件市场的不断扩大，已经逐步走上了较为成熟、稳定的发展之路，同时国家将采取增加对软件产业发展的资金投入、鼓励风险投资，解决软件产业投资不足、融资困难问题、以及减轻软件企业税负，增强软件企业的积累和发展能力等措施促进中国软件业的发展，能够预计中国软件产业必将迎来更大的发展。三、北京软件产业的发展软件产业是国家重点发展的高科技产业，北京作为国家的政治和经济发展中心，在软件产业发展中居于领先地位。到1999年底，北京地区拥有软件企业1076家，约占全国的20%；软件产业从业人员约6万人，约占全国的30%。1999年软件产值为61亿元。约占全国的35。北京软件出口也快速增长，已成为中国软件出口的重要基地，1999年约为3820万美元。北京的软件和相关服务业增长率超过25%，具有人才和市场等多方面的优势，是国家软件产业的重要基地。为了进一步加快软件产业的发展，北京市率先落实了国务院关于鼓励软件产业发展的政策，公布了关于软件知识产权保护、软件企业认定、软件人才培养等一系列具体实施办法，制定了以中关村软件园为核心构建多层次软件园，把北京建成全国最大的综合性软件产业基地的计划。四、北京某大学软件园市场前景预测北京某大学软件园项目是在先期进行市场调研与预测基础上提出的。伴随软件产业的高速发展，当前软件企业在发展环境方面的需求是巨大的。调查显示，不同规模和发展阶段的软件企业其研发、生产的置业需求主要有以下几个层次：（1）国内小型软件企业这批企业需要智能化的、有群体孵化效应的育成中心，一般每家企业所需场地规模在200平米左右。另外，随着国家和北京市鼓励留学人员、高校师生和科研人员创业的政策出台，这部分需求还会加大；（2）国内中等规模的软件企业这部分企业已经开始进入高速成长期，急需建立自己的研发中心或改进办公环境，当前每家场地一般仅为500-1000平方米，而实际需求在 -5000平方米；（3）国内信息产业领域的骨干企业集团这些企业有相当一部分希望把研发中心或拟建中的软件基地建在北京。这些大企业集团需要的是成片的土地，按照自身的规划建设企业的研发中心及软件生产基地，用地需求一般都超过10000平方米；（4）如微软、IBM、HP等，倾向寻找更为集中和独立的研发办公场地。当前这些企业多为租赁3000-5000平方米场地，而现阶段的实际需求规模每家约在10000平方米左右。结合自身特点，园区将在上述市场细分的基础上，以吸引第一、二类企业为主，同时争取吸引国内信息产业领域的骨干企业集团及已进入和准备进入中国市场的跨国公司，预计在园区完成全部建设后，吸引100家左右的企业入驻，平均每家企业员工人数为80人左右。在前期市场调研期间，北京某大学软件园的建设已经引起大量校内外软件企业的关注，当前已有部分软件企业提出进驻软件园的申请意向，如雅虎、众达、灵思、鼎网科技、慧讯、思奥特等，北京某大学海外校友和在京校友已有几十人表示到北京某大学软件园创业。公达集团等6家软件企业将在今年6月前迁到北京经济技术开发区，待软件园建成后便立即入驻。因此软件园的市场前景是比较乐观的。另外，为了给软件人才提供更好的创业环境，软件园还将在条件成熟时，对有志从事软件事业的个人或正在研发中的项目提供场地，使她们以低成本甚至零租金入住，园区内完善的配套设施、便捷的软件服务平台、先进的网络服务中心，将有助她们增强信心、早出成果、尽快转化，成熟的项目将转入企业孵化区进一步发展。第四章 项目选址及建设条件北京某大学软件园总占地约480亩，位于北京经济技术开发区规划区内，用地面积为311404平方米，约482亩，为北京经济技术开发区规划第32、40号地，其中32号地占地面积142950平方米，40号地占地面积178454平方米。北京某大学软件园核心区用地在开发区规划的北方微电子园区的西北角，用地西侧为开发区内的西环中路，东侧为规划的地盛西路，用地北侧为规划荣京西街，南侧为地泽西街（详见附图一：北京经济技术开发区项目用地分布图）。北京经济技术开发区建成区已全面实现了九通一平。规划区也已规划了完善的市政配套管线，大部已在建设中，能够在未来由园区使用。其中：排水系统：采用雨水、污水管道分流排放。雨水排入凉水河和大羊坊沟，污水由污水管集中流入开发区污水处理厂，经处理达标后排入凉水河。电信管道及电缆：北京经济技术开发区电话局现安装具有国际先进水平的程控交换机十万门，经过光缆与市区联网，具有有线、无线、微波等先进通讯手段。可为用户提供国内、国际电话、电报、传真、无线通讯、可视电话、数据传输等多项服务。热力管线：北京经济技术开发区实行集中供热，现有供热厂一座，装机总容量175吨/小时，为用户使用蒸汽、采暖、生活热水、吸收式制冷提供热源。集中供热区域内由开发区将热力管沟及供回水管线修至用地附近支线井；用户向区热力公司申请报装，由热力公司按规划指定的邻近热力支线井接至用户井。 电力管线：北京经济技术开发区一期15平方公里规划区内，有五座变电站，总负荷为500,000KVA。用户向亦庄供电局申请报装，由供电局按规划路由从附近10KV开闭所接入用地红线内的用电地点。自来水管线标准：北京经济技术开发区一期15平方公里总用水量为15万吨/日，来自城市自来水管网,水压为1.8公斤/平方厘米,水质符合国家饮用水标准。天然气管线：北京经济技术开发区为用户管道提供优质天然气，可供用户压力为0.8公斤/平方米，热值为8500-10000千卡/立方米。有线电视光缆：北京经济技术开发区内已建立有线电视网。用户向开发区外商投资服务中心申请报装。由外商投资服务中心会同有关部门办理审批手续后，协调专业公司负责接到用户终端。用户红线内的管孔由用户负责提供。道路：开发区已形成完善的交通体系，与北京市现代化的陆、海、空立体交通网络紧密连接，客货运输四通八达，畅通无阻。开发区将公共道路修至用地周边，用户大门外与公共道路相连路段，凭开发区规划局批准的文件，由用户向开发区市政管理局申请报装。当前在项目用地四周的规划道路下均有上述市政管线，部分管线已在施工中，不久即可投入使用，该项目能够直接接用，能满足项目需要。第五章 项目实施的管理及经营组织一、承办单位介绍北京某大学软件园建设项目由工大经开软件园发展有限公司（以下简称软件园公司）承办。（公司简介）（公司主要负责人简介）二、项目实施管理本项目管理包括项目实施过程中的管理以及项目完成后的管理两个方面。本项目建设过程中，软件园公司除自己筹措资金建设外，还将采取以下方式进行软件园开发：首先，在明确土地使用范围前提下，将部分土地完成七通一平后按照市场价格进行出让；其次，软件园采用土地出租或者以土地评估价值入股合资成立子公司完成地上建筑并进行经营分成。上述开发模式的采用，一方面能够减轻软件园自身的建设压力，同时因为软件园实际支付的土地受让价为8万元/亩，因此也能够经过土地出让筹集一定的建设资金，减轻负债压力。项目建设完成后，软件园公司将主要进行日常管理工作，主要包括以下几个方面：首先，提供物业管理服务；其次，为入园软件企业提供各种操作平台及软件产品、软件企业评测等专业性服务；第三，为入园企业提供具有一定专业背景的财务、法律等服务；第四，在条件成熟时，进行项目或者企业的培育孵化；最后，经过软件园公司同有关管理机构的密切联系，完成重大开发项目的组织策划等工作。上述工作的完成，一方面能够保证软件园公司具有一定的受益能力，同时也为入园企业提供良好的发展环境，有利于软件园的发展壮大。三、项目SWOT分析1优势（1）人才优势北京某大学计算机学院现有教师180多人，高级职称教师94人，其中教授20人，大部分青年教师具有硕士或博士学位。在校硕士研究生147人，博士研究生30余人。该学院开发的北京亚运会电子工程项目荣获北京市科技进步特等奖，并在模式识别、人工智能、自然语言处理、软件自动化、并行处理及分形几何等研究方面连续获得国家自然科学基金和国家863计划等资助项目。近五年来，学院获得国家级立项研究项目多项，发表学术论文200余篇。北京某大学软件园将充分利用学校的上述优势，将软工学院作为软件园的重要组成部分之一，为入园企业提供良好的人才资源及入园企业员工后续教育等服务。（2）良好的建设条件北京经济技术开发区是北京市唯一的国家级经济技术开发区，对于充分利用和依托首都的科技、教育、人才、信息、市场和资金等有利条件方面具有得天独厚的优势。经过五年的积累、铺垫和努力，北京经济技术开发区已经具备了总体规划科学、市政条件配套、政策环境优越、服务体系完善、法制环境良好的投资环境，这也是北京某大学软件园兴建于此的主要原因。截止到 7月底，开发区累计入区企业697家，吸引投资额24.7亿美元。其中三资企业205家，投资额19.8亿美元。世界500强企业中有22家在开发区落户，她们中有诺基亚、通用电气、朗讯科技、德尔福汽车、联合利华、拜耳、施耐德、ABB等。开发区已经初步形成了三个重要群体、四大支柱产业，即：跨国公司、高新技术企业和上市公司三大相互关联的群体；生物技术与新医药、数字技术与电子信息、电力电子技术与光机电一体化、材料科学与新能源等四大支柱产业。这些高新技术企业对软件园的建设和发展创造出了浓厚的科技氛围。（3）强大的技术支持北京某大学软件园建成后，将为驻园企业提供全面优质的技术支持及服务，主要包括：网络信息服务中心：该中心建立北京某大学软件园网站，为各驻园企业建立维护主页，发布公共信息，建立科技信息资源服务器，及时访问国际互联网上有关信息资源，使驻园企业能够在本地快速查询，大大减少企业在互联网上的流量费用。该中心与北京某大学网络中心有高速光纤连接，可使北京某大学数字图书馆为驻园企业开放，同时也可方便地经过该图书馆共享其它高校图书馆、首都图书馆与国家图书馆的信息资源。应用软件开发环境支持中心：该中心主要为开发面向制造业应用软件产品的企业提供各种软件工具、支撑平台，如提供CAD、CAM类基础平台，ERP开发平台，以及模型建造平台等。该中心应引进国际上知名的有关软件产品供驻园企业参考借鉴。这类软件工具、支撑环境以及应用软件产品一般价格昂贵，中心为驻园企业开放，可大大降低企业开发成本。软件产品、软件企业评测中心：软件检测中心是软件园与软件行业协会共建的机构，为驻园企业提供软件检测工具，或直接为驻园企业的软件产品进行检测，并进行质量认证。该中心还是软件企业的评测认证机构。中心对申报企业进行评测，再向市科委主管部门报批。合格者颁发软件企业认证书。软件园将构筑各类技术支撑环境，向驻园企业开放，从而在满足入园企业发展需要的同时，减少企业投入，避免重复投资，从而有助于软件企业降低软件开发成本。2劣势（Weakness）本项目的主要劣势体现在地理位置方面，尽管北京经济技术开发区已经取得了强劲的发展，可是由于距离市区较远，同时中关村已经具有一定的“人气指数”，因此能否经过发挥自身优势，吸引入园企业是软件园面临的困难之一。3机会（Opportunity）如前所述，为了进一步加快软件产业的发展，北京市率先落实了国务院关于鼓励软件产业发展的政策，公布了关于软件知识产权保护、软件企业认定、软件人才培养等一系列具体实施办法，制定了以中关村软件园为核心构建多层次软件园，把北京建成全国最大的综合性软件产业基地的计划。同时，北京市其它各个软件园当前基本上也都处于建设过程当中，能够说在很多方面大家具有相同的起点，因此北京某大学软件园具有较好的发展机会。4威胁（Threatens）本项目的主要威胁来自于北京市其它软件园，其中包括国家级软件园中关村软件园、清华大学软件园、北京大学软件园、中科院软件园等，尽管上述软件园当前都在建设过程中，可是各个软件园之间必然存在很强的市场竞争，同时其它软件园也都不同程度地享受某些优惠政策，因此在吸引入驻企业等方面必然各有千秋，势必会对本项目造成一定的威胁。四、软件园经营目标及实施步骤北京某大学软件园的经营目标主要定位于以下几个方面：1人才培养：北京某大学软件工程师学院是北京某大学软件园的重要组成部分之一，该学院能够为软件园培养各种层次的软件人才，并结合软件园孵化软件创业企业的功能，引进先进软件项目管理模式，培养软件管理人才；另外，北京某大学软件园还将面向软件企业，引进国外成熟的在职培训经验，经过专家、教授授课，为企业提供指导及人才的培训；2软件出口加工基地：北京某大学软件园将在当前成功向日本、德国出口软件的基础上构筑更大的创业平台，全面落实对美国、加拿大、印度等国的出口加工软件的合作意向，并持续扩大出口规模，增加品种、数量；3具有自主知识产权的软件开发、推广基地：北京某大学软件园经过为创业企业提供良好的外部配套环境，帮助企业开发出具有自主知识产权的软件产品，并迅速实现产业化推广；4科技成果转化基地：科技成果转化率低是当前中国高新技术企业面临的主要问题之一，北京某大学软件园经过建立产、学、研紧密结合的有效机制，加速科技成果向生产力转化，成为科技转化基地，最终实现软件的规模化生产；5中小创业企业的孵化器：北京某大学软件园将发挥其接近创新源头的优势，创造有利条件兴办软件企业孵化器，同时，提供以项目成果转化为主的项目孵化功能，经过有形孵化和网上孵化吸引包括在职教师、在校学生和归国留学人员在内的各类创业者创办各类软件创业企业，在提供有形办公场所的同时，提供网络平台、测试平台等平台服务，帮助中小企业在创业初期经过资源共享的方式，克服投资规模较小所带来的各种弊端，提高创新成功率，不断培育孵化出一批新的软件企业；6用IT技术改造传统产业的研发基地：传统产业的改造出路在于经营管理信息化，当前的信息-光机电一体化技术是实现传统产业升级和结构性改造的根本出路，北京某大学软件园将要建立信息-光机电制造示范基地，为运用IT技术改造传统产业奠定研发基础。结合上述经营目标，预计经过3年时间，软件园建设完成，预计入园企业100家，员工人数约8000人左右，同时建设完成软工学院、配套服务区、及各种测试服务平台的建设。第六章 建设方案当前北京某大学软件园整体规划已经完成，整个软件园被分为9个区域，分别以字母AI标识。各区主要规划指标如下： 北京某大学软件园的开发建设能够以多种开发方案进行，当前软件园开发方式主要有二种： 1自行开发建设办公用房、产业研发用房、附属配套用房；3将土地转让给其它投资商，由其进行建设。不同的开发方式对软件园的发展会有不同的作用，自行开发面积过多，会对软件园建设者的资金实力提出较高要求。而且建设经营者可能会面临较大的市场风险，但软件园能够得到最大的投资收益。而自行开发少，土地转让多虽然资金压力小，资金回收快，但软件园宝贵的土地资源过多流失，软件园将缺乏未来的发展潜力。另外，对软件园自行开发也有不同的方式，能够分区域分别开发，也能够整体启动，滚动建设，这也对开发者的资金实力及融资实力提出不同的要求。当前，软件园A、B区域已有转让意向，拟进行土地一级开发后，整个区域转让。G地块规划为北京某大学软工学院用地，比较特殊，当前也有开发意向。因此，该报告中暂对其余6个地块，以整体开发的形式进行建设，建成后，物业以出租、出售的方式回收投资的方式进行经济分析。第七章 投资估算及资金筹措 一、投资估算 北京某大学软件园项目总投资87256万元人民币, 其中建设投资83864万元人民币;流动资金1000万元人民币，建设期利息2392万元人民币。详见附表1。 1建安工程费： 该项目需建设公建用房、产业研发用房、商住设施、配套用房共285692平方米，普通标准，建造费用平均2250元/平方米。 2室外过程及绿化费用：主要为该软件园用地范围内的道路、市政设施、绿化费用。 3其它费用：主要为该项目建设过程发生的各种费用。 4预备费用：不可预见费按3%计取。 5流动资金：流动资金估算为1000万元人民币。 6建设期利息：该软件园建设资金需银行贷款解决，其中建设期贷款利息2392万元人民币，无法偿还，转为本金。 二、资金筹措该项目总投资为87256万元人民币，软件园股份公司注册资金为4000万元人民币。软件园股份有限公司由北京经开投资股份公司和北京某大学所属的独资公司共同组建成立，双方各占50的股份，即均投入自有资金 万元人民币作为软件园股份有限公司的注册资金。其它资金可首先由软件园公司投入自有资金16000万元，占总投资的22.9%。其它资金考虑经过银行贷款等方式进行筹措。第八章 财务效益分析 一、有关基础数据的确定 1本测算根据国家计委及建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数第二版进行。 2项目测算期 。其中建设期3年。 3行业基准收益率按8计算。 4项目以人民币作为记帐本位币。 5外币兑换汇率按1美元兑换人民币8.3元计算。 二、收入测算该项目收入主要两部分组成：物业设施出售收入及物业设施出售收入。收费标准和预期收入水平如下： 详见附表2“销售收入及经营税金测算表”。 三、成本费用测算产品成本主要由生产成本、土地开发成本、人员工资福利、折旧费、摊销费、维修费、管理费用、销售费用、财务费用等组成。 四、税金测算该项目经营过程中应该缴纳营业税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、所得税。各税种均按现行税务制度的规定计取。该项目各项税率如下： 营业税 5 增值税 17城市维护建设税 7%教育费附加 3%所得税 33% 该软件园经营期中共缴纳营业税、增值税及附加13219.2万元；缴纳所得税19449万元。税金测算详见附表4 五、利润估算该软件园经营期内共可实现利润总额127867万元，税后利润总额110319万元。提取公积金、公益金11032万元后，可分配利润为99287.1万元人民币。可分配利润先偿还弥补往年亏损1900万元，然后偿还建设贷款，约需34171万元，然后进行分配。计算详见附表4。 六、项目主要财务评价指标经测算，该项目各项主要财务评价指标计算如下： 1全投资主要评价指标税前：财务内部收益率： 11.11%财务净现值（Ic=8%）： 15526.8万元投资回收期： 8.72年税后：财务内部收益率： 9.16%财务净现值（Ic=12%）： 5635.5万元投资回收期： 9.68年 2静态指标 平均投资利润率： 12.21%投资利税率： 13.47%以上分析表明，该项目具有一定的赢利能力，各项主要财务评价指标较好，经营期间可获得良好的经济效益，软件园以这种方案进行建设在财务上是可行的。 七、 清偿能力分析软件园的建设整体进行，滚动开发。建设资金主要依靠银行贷款解决。其中建设贷款额为64727.3万元人民币，建设期第1、2年利息2392万元人民币，在建设期不付息，转入贷款本金，贷款总额为71872.3万元，该笔贷款在经营期中以利润、回收的建设成本、折旧、摊销费进行偿还，可在七年内（含建设期）还清。第九章 风险分析 一、主要风险因素及规避方法北京某大学北软件园在建设运营过程中主要面临的风险主要有政策风险和市场风险。政策风险主要是指国家对软件产业的支持力度及政策的变化。这些变化会对软件行业和软件企业的发展产生一定的影响，从而间接影响到软件园的发展。市场风险则得从内部和外部两方面来看。内部影响主要体现在软件园管理公司的组织机构和经营管理机制方面，如果从企业内部发生了决策失误及管理漏洞，则必然阻碍软件园的发展。科学的管理手段和先进的经营策略是企业正常发展的必备要素。外部因素则来自市场竞争。当前北京拟建的各类软件园有五、六家之多，其各有各的优势，而软件企业的数量是有限的，随着各软件园的陆续建成，市场竞争必然日趋激烈。这也将影响到软件园预期效益的实现。 二、定量风险分析1.盈亏平衡分析考虑全部投资，项目盈亏平衡点平均为44.8%，即项目投产后运行负荷只要达到设计能力的44.8%即可保本，说明项目具有一定的抗风险能力。2敏感性分析考虑项目投资、经营成本、销售收入的变化对项目现金流量的影响，结果如下：从不确定性分析能够看出，该项目销售收入及投资的变化对项目效益的影响比较明显。