住房抵押贷款还款方式

住房抵押贷款还款方式（1）等额本息还款法：借款人每期以相等的金额（分期还款额）偿还贷款，其中每期归还的金额包括每期应还利息、本金，按还款间隔逐期归还，在贷款截 止日期前全部还清本息。（2）等额本金还款法：借款人每期须偿还等额本金，同时付清本期 应付的贷款利息，而每期归还的本金等于贷款总额除以贷款期数。（3）等额累进还款法 A等额递增还款法：首先对借款期限按一定基础（累进时间t期，单位为月）划分若干时间 段，借款人首先在第一时间段（w期）内每期按分期还款额（A）以相等金额归还贷款本息, 在第二个时间段（t期）内，较第一时间段的分期还款额（A）累加一定额（G）,即每期以 新分期还款额（A+G）归还贷款本息，在第三个时间段（t期）内，较第二时间段的分期还 款额（A+G）累加一定额（G）,即每期以新分期还款额（A+2G）归还贷款本息，依此累推， 以后每隔一段时间t期，新分期还款额都较前一时间段的分期还款额按一定额（G）累进， 直至贷款本息偿清。B等额递减还款法：首先对借款期限按一定基础（累进时间t期，单 位为月）划分若干时间段，借款人首先在第一时间段（w期）内每期按分期还款额（A）以 相等金额归还贷款本息，在第二个时间段（t期）内，较第一时间段的分期还款额（A）递 减一定额（G），即每期以新分期还款额（A-G）归还贷款本息，在第三个时间段（t期）内， 较第二时间段的分期还款额（A-G）递减一定额（G）,即每期以新分期还款额（A-2G）归还 贷款本息，依此累推，以后每隔一段时间t期，新分期还款额都较前一时间段的分期还款额 按一定额（G）递减，直至贷款本息偿清。房地产金融机构的内部控制的措施（一）房地产金融机构治理结构及要求治理结构：金融 机构应当建立良好的公司治理结构，分工合理、职责明确、相互制衡、为内部控制的有效性 提供必要的前提条件。治理构架包括董事会、监事会和高级管理层（二）授信的内部控制 商 业银行授信内部控制的重点是：实行统一授信管理，健全客户信用风险识别与监测体系，完 善授信决策与审批机制，防止对单一客户、关联企业客户和集团客户授信风险的高度集中， 防止违反信贷原则发放关系人贷款和人情贷款，防止信贷资金违规使用。（三）资金业务的 内部控制 资金业务内部控制的重点：对资金业务对象和产品实行统一授信，实行严格的前 后台职责分离，建立中台风险监控和管理制度，防止资金交易员从事越权交易，防止欺诈行 为，防止因违规操作和风险识别不足导致的重大损失。（四）存款和柜台业务的内部控制存 款及柜台业务内部控制的重点是：对基层营业网点、要害部位和重点岗位实施有效监控，严 格执行账户管理、会计核算制度和各项操作规程，防止内部操作风险和违规经营行为，防止 内部挪用、贪污以及洗钱、金融诈骗、逃汇、骗汇等非法活动，确保商业银行和客户资金的 安全。（五）中间业务的内部控制 中间业务内部控制的重点是：开展中间业务应当取得有 关主管部门核准的机构资质、人员从业资格和内部的业务授权，建立并落实相关的规章制度 和操作规程，按委托人指令办理业务，防范或有负债风险。（六）会计的内部控制会计内 部控制的重点是：实行会计工作的统一管理，严格执行会计制度和会计操作规程，运用计算 机技术实施会计内部控制，确保会计信息的真实、完整和合法，严禁设置账外账，严禁乱用 会计科目，严禁编制和报送虚假会计信息。（七）计算机信息系统的内部控制计算机信息 系统内部控制的重点是：严格划分计算机信息系统开发部门、管理部门与应用部门的职责， 建立和健全计算机信息系统风险防范的制度，确保计算机信息系统设备、数据、系统运行和 系统环境的安全。房地产金融的特征（简答，需自己展开）：资金密集性；产业的区域性；切关民生性；经济 支柱性；行业带动性；周期先导性申请成为公积金贷款的借款人的条件：具有本市城镇常住户口；申请前连续缴存住房 公积金的时间不少于六个月、累计缴存住房公积金的时间不少于两年；所购买的房屋符合 市公积金中心规定的建筑设计标准；购房首期付款的金额不低于规定比例；具有较稳定 的经济收入和偿还贷款的能力;没有尚未还清的数额较大、可能影响贷款偿还能力的债务。 房地产金融机构的内部监控指导原则：1全面性原则：内部控制应当渗透商业银行的各项业 务过程和各个操作环节，覆盖所有的部门和岗位，并由全体人员参与，任何决策或操作均应 当有案可查2审慎性原则：内部控制应当以防范风险、审慎经营为出发点，商业银行的经 营管理，尤其是设立新的机构或开办新的业务，均应当体现“内控优先”的要求有效性原 则：内部控制应当具有高度的权威性，任何人不得拥有不受内部控制约束的权力，内部控制 存在的问题应当能够得到及时反馈和纠正4独立性原则：内部控制的监督、评价部门应当独 立于内部控制的建设、执行部门，并有直接向董事会、监事会和高级管理层报告的渠道。 房地产金融机构的内部控制的要素：1内部控制环境2风险识别与评估3内部控制措施4信息交流与反馈5监督评价与纠正 影响借款人违约的因素（1）偿付能力因素：偿付能力下降导致违约，如收入减少、负担增 加2）住房权益因素：主要是抵贷率，贷款率越大，违约概率越大，具体包括房价、贷款额、 利率、贷龄等（3）房价预期因素：房价持续下跌导致借款人的抵押住房呈负资产，往往造 成的故意违约（4）交易成本：交易成本与违约率呈负相关关系，交易成本低，相应地违约 率高。交易成本是借款人违约而发生的各种费用支出以及信用损失，包括搜寻成本、搬迁费 用、信用条件恶化等（5）其它因素ABS与一般证券的差异:（一）ABS是一种信托受益凭证代表特定目的信托的信托受益权份额， 受托机构以信托财产为限向投资机构承担支付资产支持证券收益的义务。即使发行人破产， 投资机构依然能按约定受偿；倘若信托财产不足以偿付证券，投资机构不能要求发行人用其 他财产来偿付证券。（二）依托同一个资产池可发行不同等级的资产支持证券它们按照约定 的顺序或特定的分配方法享有信托利益，因而具有不同的风险水平。例如，依托50亿元的 资产池可分别发行20亿元优先级证券和30亿元次级证券，资产池收到的贷款本息首先保证 偿还优先级证券，而次级证券要吸纳整个资产池的风险。（三）资产支持证券分期偿付本息， 本金余额会随之递减而且，倘若借款人提前偿还贷款，受托机构也会把提前收到的贷款本金 转给投资机构，投资机构收到资产支持证券本息的时间不完全确定，需要通过建立模型来预 测借款人提前偿还贷款的可能性，资产支持证券的收益率也会随之变化。住房抵押贷款违约风险管理指引（一）贷前调查预防（1）个人信用评级A 5C评级法：借 款人的5C：品德与声望（Character）、资格与能力（Capacity）、资金实力（Capital or Cash）、担保（Collateral）、经营条件或商业周期（Condition） B信用评分模型（2） 住房价值评估（住房价格定价方法）A市场比较法：通过将待估房地产与近期已交易的类似 房地产进行比较，修正得出待估房地产价格的一种方法；B收益法：首先确定房地产本身带 来的纯收益，然后利用资本化率还原成房地产现值；C成本法：以建造该类房地产需耗费的 各项费用之和为基础进行调整得出待估房地产的价值；D假设开发法：通过收集待开发房地 产的基本资料，采用最佳开发利用方式估算开发建成后的价值；E基准地价法：利用基准地 价资料对估价对象所处的基准地价进行修正得出房地产价值。（二）贷中评估审查 （1）贷 款审查（2）贷款审批（三）贷后监测回收（1）信贷检查（2）信贷审计（3）违约风险 转移（4）违约风险自担资产证券化四个方面要求：（1）破产隔离（Bankruptcy-remote）它要求原始权益人破产 清算时，证券化资产权益不作为清算财产，所产生的现金流仍按证券化交易契约规定支付投 资者，达到保护投资者利益的目的。出售给特设机构的资产以及由这些资产产生的现金流必 须是有效的,特设机构对于资产的权益必须是完全的，并享有超越其他权益的优先地位，使 特设机构对证券化资产拥有完全的控制权。（2）真实交易（True Sale） ABS资产证券化基 本运作程序的第一步即是原始权益人向发行人出售资产。作为向发行人过户资产的交换，资 产出售者将获得ABS的发行收入。在其交易过程中资产的转移必须是一种“真实销售”行为， 即出售后的资产在原始权益人破产时不作为法定财产参与清算。（3）资产质量要求现金流 必须按约定产生，而这种约定又必须是契约性质的;现金流必须是有规律的和可预见的 对现金流的损失风险要有充足的统计数据；证券化资产必须是同质的，这样才可以将其汇 集起来；汇集的资产组合应达到经济发行量；证券化资产具有良好的可出售品质和很低 的信用风险。（4）信用增级：信用增级作用： 作为中介工具，缩小发行人限制与投资 者需求之间的差异。利用信用增级，在现金流的时间性和确定性方面满足投资者的要求，同 时达到满足发行人在会计、监管和融资目标等方面的灵活性。为投资者提供投资分析服务。 投资者在投资决策中，最关心的是资产质量风险和信用评级。在资产证券化中，投资的对 象是证券化资产和证券化结构。信用增级不但保证投资者免受资产质量风险损失，还保证避 免证券化结构风险。影响提前还贷的因素（一）再筹资倾向，与下面因素有关：1.现行抵押利率与合同利率的 差额；2.再融资成本3.再融资条件（二）住房转手，受以下因素的影响：1总体经济发 展状况2.利率水平3.人口因素（三）传统心理提前还贷的收益与成本（一）收益：1.节约了利息开支2.获得了心理满足（二）成本：1.预付利息的损失2.潜在的权利金：银行收取的违约金和罚金3.机会成本房地产：指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产贷款：是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。主要包括土地储备贷 款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。住房公积金定义：是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业 及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。 提前还贷定义：房地产借款人在贷款到期之前支付全部或部分贷款。房地产金融机构定义：为房地产业筹集、融通资金并提供结算和其他金融服务的金融企业。 房地产金融监管内容：对房地产金融机构的监管包括外部监控、内部控制及稽核等方面 住房抵押贷款违约定义:指借款人在合同执行期间终止还款并已持续一段时间（连续三个月） 资产证券化定义:企业单位或金融机构将其缺乏流动性、但能产生可预见现金收入的资产加 以组合，然后发行成证券，出售给有兴趣的投资者，借此过程，企业单位或金融机构能向投 资者筹措资金。资产证券化类别：包含住房抵押贷款证券化MBS和资产支持证券化ABS）ABS定义:资产支持证券是一种债券性质的金融工具，其向投资者支付的本息来自于基础资 产池产生的现金流或剩余权益。与股票和一般债券不同，资产支持证券不是对某一经营实体 的利益要求权，而是对基础资产池所产生的现金流和剩余权益的要求权，是一种以资产信用 为支持的证券。MBS定义：住房抵押贷款证券化是指金融机构（主要是商业银行）把自己所 持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。由证券 化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这 一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换 成可以在市场上流动的证券。房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目 的贷款。（商业银行房地产贷款风险管理指引）房地产有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。房地产的产权包括：（1）自物权，即所有权，包括占有、使用、收益、处分房地产的权益； （2）他物权，即在自己的房地产上为他人设定和享有的权益，包括地役权、抵押权、租赁 权、典权房地产金融：属于行业金融，是围绕房地产业而发生的金融服务和金融活动统称。：房地产金融市场可以分为：（1）开发性房地产金融服务，是指为房地产的开发经营提供融资、 筹资、结算等服务的金融活动，其服务对象是地产商、开发商2）消费性房地产金融服务， 是指为房地产的消费者提供各种金融服务的金融活动，其服务对主要是消费者、房地产的购 买者等（3）其它房地产金融服务，包括住房抵押贷款证券化、房地产信托、房地产租赁 个人住房贷款分类：（一）按照贷款的资金来源划分，个人住房贷款可以划分为：自营性个 人住房贷款、公积金个人住房委托贷款、个人住房组合贷款。（二）按住房交易形态划分 个人（首次交易）住房贷款、个人再交易住房贷款、个人住房转让贷款（三）按贷款的用途 划分个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人自建房贷款、集资建房个人住房贷款、个人 组合贷款个人贷款风险指标商业银行应根据各地市场情况的不同制定合理的贷款成数上限，但所有住房贷款的贷款成数 不超过80%。商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与 收入比控制在50%以下（含50%）,月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）。 房产支出与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入 所有债务与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付 额）/月均收入住房抵押贷款合同的构成要素：抵押物、抵贷率、贷款利率、贷款期限、还款方式、抵押 物的占管与处分住房公积金的特点：工资性（本质属性）、强制性、长期性、互助性、专用性住房公积金重要规定第17条：新参加工作的职工从参加工作的第二个月开始缴存住房公积金，单位新调入的 职工从调入单位发放工资之日起缴存住房公积金，月缴存额为职工本人当月工资乘以职工 住房公积金缴存比例。第26条：缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房 公积金管理中心申请住房公积金贷款。第27条申请人申请住房公积金贷款的，应当提供担保。第28条住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理 委员会批准，可以将住房公积金用于购买国债。住房公积金贷款类型：向单位发放的住房专项贷款，另一类是向职工发放的个人住房公积金 贷款。个人住房公积金贷款又分为以下三类。（1.个人住房公积金贷款：是住房公积金管理 中心用住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建、大修自由住房、集资合作建房的住 房公积金存款个人发放的优惠贷款。（2.）个人住房公积金组合贷款：是指当住房公积金基 本贷款额度不足以支付购房款时，借款人在申请住房公积金贷款同时又向受托银行申请商业 性个人住房贷款，两部分贷款，一起构成组合贷款。（3.）个人住房公积金置换组合贷款： 是先由银行用银行资金对借款人（缴存住房公积金的职工）发放商业性住房贷款后，再由受 托银行代理借款人向管理中心申请公积金贷款。提前还贷类型：（1）主动型，自愿性的提前还贷（2）被动型，非自愿的提前还贷房地产金融机构分类：即专业性房地产金融机构、非专业性房地产金融机构和向房地产融资 提供担保和保险的机构组成。住房抵押贷款违约类型：（1）被动违约：借款人的收入不足以支付抵押债务而导致的违约； （2）故意违约：借款人在有偿还能力的条件下，以放弃自己在住房中累积权益为代价主动 终止执行贷款合同的行为。MBS模式：代表性的模式大致有三种：（1）美国模式，也称表外业务模式，即在银行外部 设立特殊机构（SPV）,用以收购银行资产，实现资产的真实出售；（2）德国模式，亦称表 内业务模式，即在银行内部设立一个机构，由这个机构运作证券化业务，资产的所有权仍然 属于银行，保留在银行的资产负债表中；（3）澳大利亚模式，也称准表外模式，是上述两 种模式的结合类型。我国MBS的特征：（1）以信托方式实现住房抵押贷款证券化（2）投资主体只限于机构投资 者（3）信用增级的形式灵活多样,明令禁止政府提供信用担保房地产开发贷款的类别（1）按贷款用途分为：a.住房开发贷款b.经济适用住房（安居工 程）开发贷款（含科教文卫单位经济适用住房建设贷款）c.商业用房开发贷款d.高等院 校学生公寓建设贷款e.其他房地产开发贷款等。（2）按开发内容不同分为：a.住房开发 贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售住房的贷款b.商业用房 开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售，主要用于商业行为 而非家庭居住用房的贷款。c. 土地开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于土地 开发的贷款。d.房地产开发企业流动资金贷款，是指房地产开发企业因资金周转所需申请 的贷款，不与具体项目相联系，由于最终仍然用来支持房地产开发，因此这类贷款仍属房地 产开发贷款。（3）其它分类：按项目收益模式分为a.建设性房地产贷款，贷款期限只限于 房地产项目的开发建设期间；b永久性房地产贷款，在房地产项目建成后发放，期限可长达 30年以上。按期限：中长期、短期按保障程度：信用、保证、抵押等，按风险：5级分类 获得房地产开发贷款条件项目资本金应达到项目预算总投资的35%以上，并须在银行贷款到 位之前投入项目