房地产评估专题讲义cdmx

20099资产评评估师资资产评估估房地地产评估估讲义第一节、房房地产评评估概述述了解房地地产的经经济特性性是开展展评估工工作的基基础，对对评估方方法和相相关参数数的选择择至关重重要。1、土地地的经济济特性：土地经经济供给给的稀缺缺性;土地产产权的可可垄断性性;土地利利用的多多方向性性;土地效效益的级级差性。2、土地地使用权权：国有有土地使使用权出出让;土地使使用权转转让;土地使使用权出出租;土地使使用权抵抵押;出让合合同届满满。注意：土土地使用用权转让让、租赁赁和抵押押均是与与其附着着建筑物物一起转转让的。3、房地地产的特特性：位位置固定定性;供求区区域性;使用长长期性;投资大大量性;保值与增增值性;投资风风险性;难以变变现性;政策限限制性。4、房地地产评估估的两个个原则：由于土土地具有有固定性性、稀缺缺性、个个别性等等特征，房房地产市市场是一一个不完完全竞争争即不充充分市场场。最有效使使用原则则和合法法原则(房地产产相关宏宏观政策策和规划划较多，这这是学习习中要注注意的)5、房地地产评估估程序：P1559-1162注：为得得到一个个公平合合理的价价值，一一般以一一种评估估方法为为主，同时以另另一种或或几种评评估方法法为辅，以以相互验验证，需需综合分分析确定定评估值值。第二节、房房地产价价格及其其影响因因素1、价格格种类：基准地地价、标标定地价价由政府府制定并并公布。楼面地价价=土地总总价格/建筑总总面积=土地单单价/容积率(容积率=建筑总总面积/土地总总面积)2、价格格特征：房地产产价格是是权益价价格、价价格与用用途相关关、价格格具有个个别性和和可比性性。3、价格格的影响响因素分分一般因因素、区区域因素素和个别别因素。教材P1166-1699，阅读读将有助助于房地地产评估估方法的的理解。第三节、收收益法在在房地产评评估中的的应用1、基本本思路：房地产产价值=净收益/资本化率2、适用用范围：有收益益的房地地产价值值评估。3、净收收益=总收益-总费用用。注：收益和和费用指指的是客客观收益益和客观观费用，非非评估对对象的实实际收益益。也就就是要剔剔除评估估对象的的个别因因素。确定收益益时：需需以类似似房地产产的收益益作为比比较;需预测测市场走走势;需考虑虑收益的的风险性性和可实实现性。4、资本本化率：实质是是把收益益性房地地产看作作投资行行为，资资本化率率可以看看作是期期望投资资收益率率。同风风险呈正正比例关关系。5、求取取资本化化率的方方法：净收益益与售价价比率法法：根据据公式，房房地产价价值=净收益/资本化率，通通过在房房地产市市场中类类似的交交易实例例，计算算出资本本化率。安全利利率加风风险调整整值法：安全利利率一般般取银行行中长期期借款利利率或国国债利率率;风险调调整值有有些情况况下可由由数学统统计的方方法得出出，总体体来讲是是理论值值，主观观性较强强。各种投投资收益益率排序序插入法法注：房地地产的综综合资本本化与建建筑物和和土地的的资本化化率的关关系。教教材P1775;公式是是根据5-1推出来来的(房地产产价值=净收益/资本化化率)。土地的价价值是由由收益法法计算出出来的;建筑物的现值是是用重置置成本法法计算出出来的。注注意：公公式中收收益与资资本化率率的一致致性。分分清是综综合的还还是建筑筑物或土土地的收收益。另另外，收收益法中中的收益益一般是是现金流流的概念念，比如如房地产产费用中中不包括括折旧费费用。第四节、市市场法在在房地产产评估中中的应用用1、基本本思路：与类似似房地产产交易实实例比较较，通过过对交易易情况、交交易日期期和房地地产状况况等因素素调整得得出评估估值。 (2)运用市市场法评评估房地地产的计计算公式式。市场法的的摹本计计算公式式是： P=PPAABC式中：PP被估房房地产评评估价值值; P可比交交易实例例价值;A交交易情况况修正系系数;B交交易日期期修正系系数;C房房地产状状况因素素修正系系数。如果土地地容积率率、土地地使用年年期单独独修正，则则计算公公式为：P=PPABC容积率率修正系系数土地使使用年期期修正系系数2、适用用范围：条件是是可以找找到类似似的交易易实例。3、修正正因素的的具体内内容见教教材P1883，需结结合例题题理解掌掌握。交易情情况修正正：修正正交易中中特殊情情况和个个别因素素。交易日日期修正正：主要要通过物物价指数数来修正正。房地产产状况修修正：主主要通过过现场勘勘查，与与参照物物对比确确认。容积率率修正：利用某某区域的的修正系系数表，注注意这是是统计的的结果。土地使使用年期期修正：教材P1991，公式5-118中，公公式的分分子分母母各除以以r后，K就是两两个年金金现值系系数之比比值。经过修正正因素的的调整，每每个参照照物得出出一个评评估值，剔剔除异常常值后综综合确定定评估值值。第五节、成成本法在在房地产产评估中中的应用用1、成本本法评估估土地的的基本公公式：土地价值值=土地取取得费+土地开开发费+税费+利息+利润+土地增增值收益益其中，土土地取得得费是为为取得土土地而向向原土地地使用者者支付的的费用，分分为两种种情况：一是国国家征收收集体土土地而支支付给集集体土地地所有者者的费用用，包括括土地补补偿费、地地上附着着物和青青苗补偿偿费及安安置补助助费等。二二是为取取得已利利用城市市土地而而向原土土地使用用者支付付的补偿偿费用，这这是对原原城市土土地使用用者在经经济上的的补偿。2、成本本法评估估新建房房地产的的费用。新新建房地地产开发发过程中中发生的的各项费费用，包包括土地地征收及及拆迁补补偿费、前前期工程程费、基基础设施施费、建建筑安装装工程费费、配套套设施费费、管理理费用、投投资利息息和销售售税费等等。3、运用用成本法法评估旧旧建筑物物的基本本思路。运运用成本本法评估旧旧建筑物物的价值值，应以以评估基基准日的的重新建建造成本本为基础础，考虑虑评估对对象的使使用和磨磨损，扣扣除建筑筑物的贬贬值额。旧建筑物物现值的的计算公公式为：(实质为为年限法法确定成成新率)建筑物价价值=重置成成本一年年贬值额额已使用用年限常用的计计算贬值值额方法法是直线线折旧法法和成新新折扣法法。直线折旧旧法计算算建筑物物每年的的贬值额额为：式中：DD年贬值值额;C建建筑物的的重新建建造成本本;S建建筑物的的净残值值;N建建筑物的的耐用年年限;(注意不不能大于于土地的的尚可使使用年限限)R建建筑物的的残值率率，即建建筑物的的净残值值与重新新建造成成本的比比率。第六节、假假设开发发法在房房地产评评估中的的应用1、假设设开发法法的基本本思路。假假设开发发法是将将被估房房地产开开发后的的预期价价值，扣扣除正常常投入费费用、正正常税金金及合理理利润后后，依据据该剩余余值测算算被估房房地产价价值的方方法。(预期价价值可以以通过市市场法或或收益法法得到)实际评估估工作中中，常用用的一个个具体计计算公式式为：土地价值值=房屋的的预期售售价-开发建建设成本本-利息-利润-税费2、假设设开发法法评估的的程序。假假设开发发法评估估的程序序为：调查房地地产基本本情况;确定被被估房地地产的最最佳开发发利用方方式;预测房房地产开开发完成成后的收收益;测算开开发建设设成本;测算开开发利润润;测算投投资利息息和税费费;估算被估估房地产产价值。第七节、基基准地价价修正法法基准地价价是按照照城市土土地级别别或均质质地域分分别评估估的商业业、住宅宅、工业业等各类类用地和和综合土土地级别别的土地地使用权权的平均均价格，基基准地价价一般具具有如下下作用： (1)具有政政府公告告作用; (2)是宏观观调控地地价水平平的依据据; (3)是国家家征收城城镇土地地税收的的依据; (4)是政府府参与土土地有偿使用用收益分分配的依依据; (5)是进一一步评估估宗地地地价的基基础; (6)引导土土地资源源在行业业部门间间的合理理配置。注：该方方法精度度取决于于基准地地价及其其修正系系数的精精度，一一般作为为辅助方方法。可可以快速速方便地地进行宗宗地地价价评估。第八节、路路线价法法在土地地评估中中的应用用 (1)路线价价法的计计算公式式：宗地总价价=路线价深度百百分率临街宽宽度(注：深深度百分分率应为为累计深深度百分分率)如果宗地地条件特特殊，如如宗地属属街角地地、两面面临街地地、三角角形地、梯梯形地、不不规则形形状地、袋袋地等，则需依下列公式计算：宗地总价价=路线价深度百百分率临街宽宽度其他条条件修正正率或：宗地地总价=路线价深度百百分率临街宽宽度其他备备件修正正额 (2)深度百百分率的的定义。深深度百分分率，是是地价随随临街深深度长短短变化的的比率。 (3)深度百百分率的的表现形形式。深深度百分分率的表表现形式式有三种种，分别别为：单单独深度度百分率率、累计计深度百百分率和和平均深深度百分分率。单单独深度度百分率率呈递减减现象，累累计深度度百分率率呈递增增现象，平平均深度度百分率率呈递减减现象。 (4)路线价价法的操操作步骤骤。路线线价法的的操作步步骤主要要包括以以下内容容：路线价区区段的划划分、标标准深度度的确定定、路线线价的评评估、深深度百分分率表和和其他条条件修正正率表的的制作、土土地宗地地价值的的计算。“四三二二一”法则需需要掌握握，其他他法则只只需了解解。第九节、在在建工程程评估 1、形形象进度度法形象进度度法是选选择足够够的可比比销售资资料，根根据在建建工程建建造完成成后的市市场价格格，结合合工程形形象进度度评估在在建工程程价值的的方法。注意：在在建工程程账面值值一般是是已投资资金额(也就是是付款金金额)，但往往往工程程进度与与付款进进度不一一致，注注意未付付工程款款等相关关因素。整整体评估估时，在在建工程程是按形形象进度度评估的的，形象象进度大于于投资额额时需要要增加负负债。形象进度度法比较较适合工工程完工工或接近近完工的的情况，实实际工程程量较少少的在建建工程，可可采用成成本法或或假设开开发法。 2、成成本法按在建工工程客观观投入的的成本评评估，包包括被评评估在建建工程已已经耗费费的各项项必要费费用之和和，再加加上正常常的利润润和应纳纳税金来来确定在在建工程程的价值值。 3、假假设开发发法将在建工工程预期期开发完完成后的的价值扣扣除后续续的正常常开发费费用、销销售费用用、税金金及开发发利润以以确定评评估值。 1、评估方方法的选选择：接接近完成成的在建建工程，按按形象进进度法评评估;实际工工程量较较少的按成本本法或假假设开发发法进行行评估;属于停停建的，要要查明停停建原因因，考虑虑功能性性贬值及及经济性性贬值，进进行风险险系数调调整。例题： 1、某某宗土地地20000平方米米，土地地单价为为10000元/平方米米，国家家规定的的容积率率为4，建筑筑密度为为0.55，则楼楼面地价价为( )。 A.2250元元/平方米米 B.5500元元/平方米米 C.110000元/平方米米 D.440000元/平方米米答案：AA。 2、对对于建筑筑物的过过剩功能能，在评评估时可可考虑按按( )处理。 A.功功能性贬贬值B.建筑筑物增值值 CC.经济济性贬值值 D.经经济性溢溢价答案：AA。 3、城城镇土地地的基准准地价是是( )。 A.某某时点城城镇土地地单位面面积价格格 B.某某时期城城镇土地地单位面面积价格格 C.某某时点城城镇区域域性土地地平均单单价 D.某某时期城城镇区域域性土地地平均单单价答案：DD。 4、土土地使用用权按土土地不同同用途规规定相应应的最高高出让年年限，下下列各项项关于(1)居居住用地地;(22)工业业用地;(3)教育科科研文化化卫生体体育用地地;(44)商业业旅游娱娱乐用地地;(55)综合合或其他他用地最最高出让年年限正确确的是( )。 A.770年、500年、500年、400年、500年 B.770年、500年、500年、400年、400年 C.660年、500年、500年、400年、500年 D.660年、500年、400年、400年、500年答案：AA。 5、评评估房地地产时需需要考虑虑的主要要风险是是( )。 A.不不可位移移 B.使使用时间间长 C.不不易变现现 D.规规划限制制严答案：CC。