《中国房地产概览》PPT课件.ppt

房地产行业,2009年12月5日,大纲,中国房价贵么？ 中国房价为什么这么贵？ 现在房价有没有泡沫？ 为何房地产是暴利行业？ 房价什么时候跌？,中国房价贵么？,武汉的房价03年是1.8K，09年夏天是7K。 清华周围的房子，03年的时候4K，09年20K以上。 基本上都是6年涨4倍。 东门的唐宁，年初的时候2.6万，10月份4万。 09年北京三环以内均价没有低于3万的楼盘了。,中国房价贵么？,03年到09年，普通人收入增长估计值为50%。所以感觉房价增长太快了。 另外，从房屋租售比看，1：100-1：300是正常区间，中国现在是1：400，偏高。 现在的房价已经让很多人工作一辈子不吃不喝也买不起了。,房子本身的造价，建材施工等，无论什么房子（别墅除外），即使大城市，2500到顶了。 1998年联合国公布的资料，96个国家房屋收入比最低的0.8，最高的30，方差很大。 不过大部分在3-6。,中房上海指数,房价贵的几个原因,人均收入持续增长 城市化进程 婴儿潮 实体经济难做 买账不买跌 投资投机 地方政府推动 ,人均收入增长情况,2007年十七大确立的经济增长目标，即到2020年人均GDP在2000年的基础上翻两番。 中国的个人消费仅占GDP的36%在世界上所有主要经济体中排名最后。反映出中国经济增长过度依赖于投资，导致个人消费比重较低。到2025年，中国个人消费占GDP的比重可能会提高到50%。,人均GDP/元,人均GDP/美元,人均GDP增长率,历年CPI增长率,扣除CPI之后的人均GDP增长率,北京人均收入/元,中国富裕家庭,富裕家庭指的是家庭年收入超过25万人民币，相当于在2000年家庭收入超过20万人民币的城市家庭。 2008年，中国的富裕家庭数达到了160万，预计到2015年这个数字将超出400万，中国将成为仅次于美国、日本和英国的全球富裕家庭数第四名的国家。 目前，富裕家庭在中国城市家庭总数中占比不到1%，但其绝对数量正以每年16%的速度递增。,城市化麦肯锡研究报告,2025年，将有大约10亿中国人居住在城市。届时，中国将出现221座百万以上人口城市（目前欧洲只有35座类似规模的城市）其中包括23座五百万以上人口的城市。 到2025年，中国新增3.5亿多城市人口中将有超过2.4亿流动人口，到2025年，人口流动将主要发生在大中型城市，占流动人口总量的50%左右；在一些城市，流动人口甚至会占到城市人口的一半以上。,到2025年，中国可能产生15个平均人口规模达到2500万的超级城市，或是11 个平均覆盖人口超过6000万、相互之间经济联系紧密的“城市群”。 中国城市GDP占全国GDP的比例将由目前的75%增加到2025年的95%。 私营部门的投资主要集中在中国的城市。在过去十年内，中国总体GDP增长的50%来自于城市固定资产的投资，2007年支出最高达到6.4万亿人民币。如果这种趋势继续下去，到2025年，总体城市投资额将超过24万亿人民币，占到总固定投资额的比例将从2007年的79 %上升到93%。,2005年的5.72亿增加到2025年的9.26亿，2030年，中国的城市人口有望达到10亿。从1980年到2005年，中国城市化水平已经增长了一倍以上，达到44 %。根据麦肯锡全球研究院的估计，到2025年，中国超过三分之二的人口（66%）将生活在城市。 到2025年前，中国的城市建筑风貌也将经历重大变化，从而为雄心勃勃的房地产开发商打开了方便之门。根据预测，在未来20年内，中国将建造400亿平方米的建筑面积，相当于2万到5万幢摩天大楼（超过30层的建筑）这样的规模堪比十个纽约市的大楼数量。,中外城市化的差别,城市化的第一个问题是土地增值的全民共享，西方发达国家的城市化之所以成功，主要原因就是农民土地私有，国家法律保护这种私有财产，所以，形成的是城乡间的双向流动，而不是中国的单向流动，实际上是政府强行剥夺了农民的土地增值收益。农民即使进城了，一是要受到身份歧视，二是也没有钱买房。,投资投机,由于我国目前其他有良好回报性的投资渠道很少，当房产市场运行的比较良好时，自然就成为人们投资的首选。从投资学的角度来分析，只有当要投资的东西能给予较高的投资回报，有比较大的空间时才值得去这么做。 杠杆比可以达到5。,地方政府推动房价,大城市，房子价格的50%以上被政府拿走了。中小城市，房子价格的30%以上被政府拿走了。 房价主要是地方政府抬上去的。国税地税改革之后，地方政府没钱，逐渐开始靠卖地得到财政收入。,房地产有没有泡沫？,1998年取消福利分房。商品房市场开始发展，住房开始从计划经济向市场经济转轨。 03年的时候就有人争论这个问题。 房子人人都应该有,中国人均土地面积大约7000平方米,人均用10平方土地就可以解决住房问题,所以土地不是不够,而是很多.就算有的人拥有很多房产,也不会造成住房紧张。 房价过高的问题在于土地供应的不足,如果始终保持建设用土地供小于求,那么地价和房价始终是走高的.为什么要保持地价高呢?高地价卖出的土地的收入去那里了?,房地产业的泡沫问题。房地产业为什么有泡沫？简单说，因为有大量资金没有别的出路，于是都涌向了房地产业，资金往哪边走，那边的价格就上升。一旦房价下降，大家争先恐后卖房子，就是泡沫破裂的时候。,银行的信贷普遍认为砖头比较可靠,贷款还是放在房子上可靠,至于投资到工商产业可就有问题了.这就是中国的垄断银行和外国银行的根本区别,贷款银行和投资银行的区别.这也是中国政府部门的通病,不求有功,但求无过.既然这样那么大量的资金都到房地产上了,其他产业就比较难以获得需要发展的资金,所以从长远来说对GDP提高不利,短期效果却不错.于是银行和各级地方政府大力扶持. 房价不断的推高,可以吸引大量的游资,在炒房盈利的效应下,房价会越垒越高,高到崩盘的时候谁是受害者?这个影响到整个银行体系的安全，断供和负资产也不陌生。,海南房地产泡沫,1988年，海南脱离广东独立建省成立海南省，大批的人来到海南淘金，这些人里就有潘石屹，冯仑，易小迪等人 1988年房地产平均价格为1350元平方米， 1991年为1400元平方米， 1992年则猛增至5000元平方米，比1991年增长257%. 1993年上半年房地产价格达到顶峰，为7500元平方米，从1993年下半年开始呈现回落趋势 另据统计，海口市地价1991年最高为98万元亩， 到1993年涨至最高位为680万元亩， 而到1996年初则下降到约100万元亩，跌幅达八成五，基本上回落到1991年的水平,当时海南城市人口100多万，房地产公司就1.3W，平均80人一家地产公司，所有地产都在交易中，所有地产项目也建设中，谁也不知道建好以后给谁住，卖买房地产人没有打算住在海南的 1.3W房地产公司倒闭了95 % ，于海南有了三大景观“天涯，海角，烂尾楼”,潘石屹等万通系人马，也因海南泡沫把他们变成了地产大亨,冯仑万通地产董事局主席，潘石屹离开万通，通过离岸注册方式成立一家“外资”公司SOHO，易小迪离开万通成立了阳光地产！,日本房地产经济泡沫,从1960年至1990年的30年里，日本六大城市的地价上涨了56.1倍，年平均高涨14以上，并带动房价和其他房地产价格相应高涨。 有外国专家提出，日本产生房地产泡沫的主要原因是过度投机。其实，这一提法是不够全面的。只用过度投机一条原因，可能适用于某些由过度投机而引发短期暴涨暴跌的泡沫经济案例，但不能说明日本的房地产泡沫为什么持续了30年才破灭。 日本地少人多，土地紧缺，存在着地价和房地产价格不断高涨的可能性。且在这30年里，日本国民经济和居民收入持续增长，不仅对土地、住房和其他房地产产生了旺盛的需求，而且拥有了对高地价、高房价的巨大承受力，这也是地价和房地产价格连续高涨30年而不破灭的另一个原因。,房地产业是国民经济的先导性、基础性产业，与国民经济之间存在着共荣、共衰的关系。 最有代表性的是银座的地价，在1987年一年中涨了40%。同一年，东京的房价也涨了53%。那些埋头上班的公司职员们生怕房价不断涨上去，忙着向银行贷款买房子。而房地产开发商更是组织一帮无业人员扮成购房者深夜排队，由此煽起了浩浩荡荡的全民购房之势。,4年后，日本经济泡沫破裂。银座地价暴跌六成，原先1亿日元的房子跌至4500万日元。高高兴兴搬入新家没多少日子的白领们，一夜之间变成了“房奴”。 从此日本政府限制房地产业，即使把色情行业作为支柱产业，也不把房地产作为支柱产业。到现在20多年来房价基本稳定。,香港房地产,看了香港地产业百年，发现起起落落，也是很热闹的，和股市差不多，不过跌的时候没有股市那么多。 地价、房价也有好几次一年涨了一倍的，也有一年跌50%的，这种比较少。 在一两年间，霍英东做了几个房地产项目，所赚利润超过1000万，而他所动用的资金不足100万。,房地产有多暴利？,在福布斯中国内地首富榜单中，主业从事房地产的富豪逐年上升；短短十几年内，中国房地产业以超乎常规的速度催生了众多亿万富翁，这在其他地区、其他产业无法想像。而在福布斯全球富豪榜中，主业做房地产业的极少，全球房地产业的平均利润率一般也只有5%。 2009年胡润富豪排行榜正式发布。在公布的榜单中,前100位中涉及房地产的富豪竟达半数之多,且多数是名列前茅。,房地产有多暴利？,这些年来，建房并出售的利润率大约15%，只能算比较高，并没有高到离谱。但这并不是全部。 如果一个两亿的项目，6个月时间完成，可能买地的时候，开发商只有2千万，甚至更好，然后拍下地（并不是拍了地就要交钱的），然后抵押贷款。然后在楼没有盖的时候卖楼。然后赊账建楼。半年走完后，盈利2亿的15%，就是3千万，投资收益率就是150%，而不是15%了。,2005年，财政部组织检查了39户房地产企业，共查出资产不实93亿，收入不实84亿，利润不实33亿，报表反映销售利润12.2%，实际利润26.8%。 出现这么多富豪，还有一个原因是房地产是能上规模的行业里面唯一一个一开始就对民营经济开放的。,为何房地产是暴利？,房地产业的利润特别高，而且长期居高不下。通常高利润是维持不长的，只要竞争一出现，高利润就慢慢消失了。我国房地产业的高利润能够长期维持，唯一的原因就是投入要素的竞争不充分。 房地产的投入要素主要是资金和土地，这两样要素都是竞争不充分的。土地是政府批的，资金是银行批的，市场在其中起的作用不大，而是靠关系。,地方政府、房地产商、银行,这三者早就了高房价。 炒房子的人是少数，但是和股票一样，10%的人炒，就会把价格炒起来，炒房的人赚的是小头儿，大头都是房地产商、地方政府赚了。 由于房地产这件事儿受害的只是年轻的要买房子的人，这些老百姓通常改变不了大局。,银行被房地产商绑架了，房地产开发商的钱基本都是从银行贷的，房地产亏了，银行的不良资产就会大量增加。 地方政府收回一些工业用地，几十万一亩，改成商用地，几百万几千万一亩。,房价什么时候跌？,大多数人都去炒股的时候说明跌只是时间问题，大家越是热情高涨的时候，跌的日子越近。房子也是。 由于地方政府希望房价不跌，所以房价很难理性下跌。 各种预期都有，很混乱。,深圳规划与国土资源委公布的最新数据显示，11月20日深圳二手房单日成交再创历史新高。截止到11月20日，本月深圳二手房成交已超过1万套，而上周4126套的成交量已与年初的月成交量相当。 北京二手房近日创下了日均成交一千多套的历史最高纪录。 11月以来，二手房成交量已突破2万套，单日平均成交达1031套，相比以往日均六七百套的成交来说大幅上扬。 11月中上旬京城二手房价已经达到了12435元/平方米,