建行项目贷款评估报告

评估报告编号:项目代码:借款人代码:中国建设银行山东大舜天成置业有限公司（项目名称）房地产贷款项目评估报告参考格式（评估报告完成日期：年 月曰）分（支）行（部）:解放路支行经办分行（处）:解放路支行评估认定行公章直接评估人（评估小组成员）姓名：所在单位：职称：姓名：所在单位：职称：姓名：所在单位：-f-f-f-fr职称：-f-f-f-f-err、-L-rrr、-、-m 评估审查人姓名：所在单位：职务：AAVfaVUVfaVUVfaVUVfaAAVfaVUVfaVUVfaVUVfaW职称：姓名：所在单位：职务：职称:评估审定人姓名：所在单位：职务：职称：（本页姓名打印）声明与保证我们在此声明与保证：此报告是按照中国建设银行房 地产贷款项目评估暂行办法和有关规定，根据贷款申请人 提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和 整理后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本 的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作 判断的合理性负责。直接评估人签字：年 月曰评估审查人签字：年 月曰评估审定人签字：一、项目评估结论二、借款人及项目主要关系人资信评估三、项目概况和建设情况评估四、项目市场情况评估五、投资估算与融资方案评估六、财务基础数据的确定七、财务效益评估八、不确定性分析九、银行效益与风险防范措施评估十、附表及附件一、项目评估结论（一）项目受理情况（简要介绍项目的由来，客户提出贷款申请的时间、金额、期限、利率，建设银行受 理并开始评估项目的时间、过程）山东大舜天成置业有限公司成立于1996年，具有房地产开发二级资质，是我行的长期 客户之一。该公司实力较强，市场占有率较高，竞争力较强，社会信誉良好，有较好的房地 产开发履历，截止2004年10月末，注册资本5055万元，总资产4.8亿元。该公司2001年 在济南市率先通过7ISO9001： 2000国际质量保证体系认证，技术力量雄厚，富创新意识， 对市场有较强的洞察力，2000年度被评为“技术创新先进单位”，目前公司正在开发建设 的舜风世纪花园还被科技部、建设部科技司评为“优秀智能化社区”。该项目占地面积36.8 亩，规划面积90130平方米，地上建筑面积75320平方米，地下建筑面积14810平方米，投资 总额30943万元，预计实现销售收入49500万元，获利15907万元,收益率16%。目前该项目 现已基本建成，并且销售过半；4#楼由我行给以开发贷款2000万支持，该楼盘于2004年9 月正式开盘，预计2005年底前全部销售完毕。由于我处贷款期限于4号楼经营周期不匹配， 我行在对该项目进行认真研究分析基础上，为该公司申请办理1000万元房地产开发贷款转 贷。（二）贷款项目评估结论1. 建议的贷款金额、期限、利率及贷款条件（如评估结果为不同意为项目提供贷款， 说明不同意的理由）我行建议对该项目予以支持，贷款金额为1000万元，期限1年，利率执行基准利率上 浮20%，对贷款实行封闭运行，资金由建行监管结算，在我行办理个人住房按揭贷款。2. 概括项目的竞争优势和劣势1）竞争优势：该企业目前开发的“大舜天成”楼盘的的优势在于（1）楼盘的质量明显 高于其他楼盘，在济南市少有可比者。（2）市场定位明确，客户以社会成功人士为主，市场 竞争少，适于集中营销。（3）周围文化、经济环境较好，潜在用户多。（4）整个小区基本完成， 以现房为主。（5）开发商的品牌和实力在本地得到一定程度认可，项目周边的配套设施已经 非常齐全。开发商在充分发挥自身优势的同时，注重项目硬件（设计、施工、小区环境、配 套设施等）和软件（广告宣传、销售服务、物业管理等）的建设，使之更具竞争力。现整个 小区已经销售逾亿元。根据销售来看，销售高峰已经来临，销售风险较小。2）竞争劣势：房价较高，客户群体范围受到限制，存在一定的市场风险；但从目前情 况来看，该楼盘凭借其高品质已经取得了广泛的市场认可和较高的知名度和美誉度，该风险 已大大减小。3. 该项目贷款给银行带来的收益1）直接收益：该项目贷款利息收入55.8万元，沉淀存款月均300万元，我行增加 上存资金利息收入20万元。2）间接收益：个人住房按揭贷款预计有5000万元，若按10年期计算，利息收入为2520 万元，并且还会带来保费、手续费、造价咨询、工程监理等中间业务入。4. 银行贷款的潜在风险及建议采取的风险防范措施1）潜在风险：房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、 投资项目的变现性和资产管理的复杂性，通常划分为系统风险和个别风险。该项目面临的系统风险主要有市场供求风险、周期风险、利率风险和政策性风险。以 目前形势估计，济南房地产市场还处于发展初期阶段，随着济南市城市化进程加快，市场购 买力在5年之内将保持稳定增长，保守估计8-10年之内属于安全时期，所以房地产周期风 险相对较小。人民银行利率于10月份上调完毕，在今后几年将会处于相对稳定水平，因此 对银行利差收入、开发商融资成本和财务净现值、按揭购房者的利息负担影响较小，所以利 率风险也较小。目前，虽然房地产行业是国家近期宏观调控政策的重点，但国家和地方政府 对房地产行业持有审慎乐观的态度，通过提高了房地产行业准入门槛、规范土地供应、加大 审查力度等措施来有效的减少无序竞争，从而降低该行业的风险；所以政策风险也较小。前 期，我们认为市场风险是该项目面临的较大风险，因为在济南房地产市场，与该项目同档次、 同价位的房地产项目可谓凤毛麟角，市场缺少较好的参照物，市场具体需求量很难精确估算 出来，因此可能在销售率及资金回收方面存在一定的风险，但从目前的销售情况来看，该楼 盘市场美誉度较高，销售情况良好，该风险已大大减少。2）风险防范措施：对该项目4#楼实行封闭式运行方式，控制贷款总量、监控成本开 支，落实有效担保.以该企业自有历华阳路办公楼及一宗土地（担保物）作抵押，综上所述，该笔贷款的抵押率控制在60%以下。在4#楼预售及销售的同时提供配套的个人住房按揭贷 款，以促进房屋销售，利用公司收回的售房款归还流动资金贷款。5.有关数据摘要项目指标说明借款人名称山东大舜天成置业有限公司借款人客户评价得分信用等级及评定时间A，2004年 月 日借款人额度授信总控制量（注明是否经过审批）此次拟发放贷款种类房地产开发贷款转贷拟发放贷款金额1000万元期限及利率一年，6.696%项目名称大舜天成（原名舜风世纪花园）评估机构解放路支行评估起止日期2004.12.5-2004.12.8项目投资利润率16.92%项目财务净现值1220万元项目财务内部收益率20.7%项目贷款偿还期1年企业综合贷款偿还期3年二、项目主要关系人资信评估（一）借款人评价1. 借款人为 山东大舜天成置业有限公司2. 借款人资信情况评价附：借款人基本情况表（由于房地产业的特点，收房款计入预收账款，未结转收入成本）借款人名 称经营情况资质等级二级年开发规模10万平米年竣工量5万平米年销售量3万平米竣工产品合格率100%竣工产品优良率80%财务情况注册资本5055万元实收资本5055万元总资产4.82亿元所有者权益1.23亿元资产负债率74%流动比率1.83存货周转率0利润总额-1235万元资产报酬率-2.56%应收帐款周转率0利息保障倍数-1.75资本积累率信用情况贷款利息实收率100%贷款不良率0客户信用评级得分信用等级AA授信控制量我行提供信用量贷款记录贷款行起止时间金额余额利率贷款形态担保方式建设银行2003.12.312004.12.23200020005.841%房地产开 发贷款房产抵押工商银行2003.06.302006.06.30780078005.49%房地产开 发贷款房产抵押商业银行2003.06.302006.06.30260026005.49%房地产开 发贷款房产抵押商业银行2003.12.202006.12.20200020005.49%房地产开 发贷款房产抵押保证记录被保证人起止时间金额余额利率贷款形态担保方式山东今日 家俱公司2004.11.202005.5.203003005.742%流动资金 贷款保证济南三鼎物资公司2004.09.102005.9.102502506.138%流动资金 贷款保证（二）项目其他主要关系人评价（若借款人没有经营业绩，应对借款人母公司或其他主要投资人进行客户评价，并在此列表反映有关单位的基本情况）该企业无母公司，主要投资人均为自然人附主要关系人基本情况表（有多个主要关系人的，应分别填列）:企业名称经营情况资质等级年开发规模年竣工量年销售量竣工产品合格率竣工产品优良率财务情况注册资本实收资本总资产所有者权益资产负债率流动比率存货周转率利润总额资产报酬率应收帐款周转率利息保障倍 数资本积累率信用情况贷款利息实收率贷款不良率客户信用评级得分信用等级授信控制量我行已提供信用量贷款记录贷款行起止时间金额余额利率贷款形态担保方式保证记录被保证人起止时间金额余额利率贷款形态担保方式项目相关人家族树图（根据项目各关系人之间的产权及其他控制关系，绘出项目各方关系树形图） 文字说明：三、项目概况和建设情况评估1. 项目基本情况（说明项目的地理位置、用途、主要建设指标、总投资和开发期及项 目所在地区有关房地产开发的政策、发展规划和发展状况）舜风世纪花园位于山大路236号，和平路、文化东路之间，东临燕山小区、审计厅宿 舍、省工商局宿舍，北临康巴斯宾馆，南邻电影机械厂宿舍，与大东科技城、大舜科技市场 相临，是济南确定的科技一条街的核心区之一，距济南市CBD仅2.5公里。该项目位于济南 市文化区-历下.区，人文环境较好，文化氛围浓厚，周围有17所高校及多家商业.、.娱.乐场 所，正所谓“名苑伴名校，花香伴书香”，是非常适合居住的理想场所。该项目由济南舜风 房地产开发有限公司独家开发经营，占地面积36.8亩,规划面积90130平方米，地上建筑面积 75320平方米，地下建筑面积14810平方米，投资总额30943万元，预计实现销售收入49500 万元，获利15907万元,收益率25.32%，绿化率46.9%，容积率4.09。小区规划合理，配套 设施齐全。土地出让期为50年。（2）符合行业规划要求自八十年代开始，中国的房地产业进入持续性发展时期。随着住房体制改革的深化、 福利性分房体制的取消及货币化分房体制的实行，经过十几年的努力，城镇居民的居住条件 得到了显著改善。现在居民购房时十分看中房屋的质量，“规划设计是否合理，功能设施是 否齐全，物业管理是否完善”都成了他们买房时最关心的问题，但是“房屋自有率低，住房 面积小”、“小区缺乏整体规划，附属设施不完备”的问题依然存在。为此，建设部制定的 城市住宅建设与房地产业“七五”计划与2010年远景目标的规划要求，“九五”期间将大 幅度提高居民的住房面积及质量。因此本项目符合行业规划的要求。（3）符合济南市城市发展规划随着市政府“腾笼换业” “优化东城区、建设西城区”城市建设战略方针的出台以及 济南市“建设精品工程”向纵深发展，济南市市容、市貌得到很大改观。该公司正是顺着政策的东风，坚决走“精品”和可持续发展路线，因此本项目的实施对加快城市建设步伐、尽 早实现城市总体规划、提高居民生活质量都将发挥推动作用。2. 项目建设条件（调查项目建设是否已经取得政府有关部门的批准文件）该项目已取得房地产开发所需国有土地使用证、建设用地规划许可证、建 设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和该项目项下2#、3#楼商品房预售许可证。 . . . .3. 项目建设实施进程评估（调查项目的实际进展情况并对预计工程进度、销售计划进 行分析）4.项目的设计、施工、监理情况评估（主要分析上述单位的资质、业绩及参与本 项 目有关 人 员 的 技 术 水 平）5. 环境评估（调查项目的环境状况，并分析项目建设对周边环境的影响）项目整个工程计划2004年底前全部完成；目前已销售过半。整个项目预计2004年底，包括工程的装饰、安装、绿化及配套设施的建设全部完成，工程竣 工验收，目前正在进行收尾工作。项目的设计、施工、监理情况评估单体设计：舜风世纪花园为一高档住宅组团，按照借鉴欧式风格，兼顾济南特色为主 体的设计思路，小区内多层、小高层、高层相结合，形成立体景观效果，充分展示了该项目 的别致、大气。户型设计：本项目户型按照AAA级标准进行设计，讲究平面的均好性，橱卫结合，突 出户内的交通流线布置，较好的实现动静分区、洁污分区。根据选定目标客户的需求，设观 景阳台，主卧室视野宽广。考虑到居家办公的需求，小高层、高层均以200平方米左右的大 户型为主，有四房二厅四卫带工人房，五房二厅四卫带工人房，分平面、错层、跃层三类， 一米门宽13人高速电梯，豪华单元大堂。已基本售完的多层也基本以三室两厅、跃式为主。施工队伍的选定本着降低成本、保证质量的原则，按照招标投标法经过公开招投 标由济南二建、四建、中建三局一公司等单位中标。上述施工企业资质等级均在三级以上， 与开发公司保持多年的合作关系，以往工程质量均达到优良标准。保证了建筑工程公开、公 正、公平，造价合理，确保工程质量和工程进度。 工程监理：经招标择优选定济南工程建设监理公司、济南市建筑设计院监理公司、中建设计院建立公司。环境评估舜风世纪花园位于山大路236号，和平路、文化东路之间，东临燕山小区、审计厅宿 舍、省工商局宿舍，北临康巴斯宾馆，南邻电影机械厂宿舍，与大东科技城、大舜科技市场 相临，是济南确定的科技一条街的核心区之一，距济南市CBD仅2.5公里。该项目位于济南 市文化区-历下区，人文环境较好，文化氛围浓厚，周围有17所高校及多家商业、娱乐场 所，正所谓“名苑伴名校，花香伴书香”，是非常适合居住的理想场所。公司还聘请日本高 水平设计师进行绿化设计，营造高雅舒适的社区环境，绿化率达到47.9% ；另外项目采用济 南独一家的中水处理，污水再利用系统，有效避免资源浪费，环境得到了有效保护。该项目 在完善基础配套设施的基础上还为小区业主提供住户专用豪华会所6000余平方米，集健身、 娱乐、休闲、购物、学习、商务服务为一体，在济南市尚无先例。另外，小区智能化程度高， 拥有小区计算机局域网、有线及卫星系统、物业管理综合系统，以实现居家办公对基于宽带 网基础上的多种增值服务和物业管理对系统集成化的需求；特别值得一提的是，舜风世纪花 园真正实现了小区内人车分流、“一卡通”使小区内消费、停车、入户一卡在手，畅通无阻。 r.1四、项目市场情况评估1. 房地产投资环境评估符合国家政策要求、行业规划要求及济南市城市发展规划。随着市政府“腾笼换业” “优化东城区、建设西城区”城市建设战略方针的出台以及济南市“建设精品工程”向纵深 发展，济南市市容、市貌得到很大改观。该公司正是顺着政策的东风，坚决走“精品”和可 持续发展路线，因此本项目的实施对加快城市建设步伐、尽早实现城市总体规划、提高居民 生活质量都将发挥推动作用。2. 项目市场定位评估该项目地处2000年济南市政府规划的科技一条街（山大路）上，并且是该区域唯一 的高档住宅小区，周围有17所高校及多家购物娱乐场所，地理位置优越，文化氛围浓厚 交通极为便捷，升值潜力巨大。该项目所处地段IT行业高层管理人员、律师教授等高级知 识分子、私营业主比较集中，这一层次的消费群正是该项目的目标客户，据调查这一人群月 均收入在650020000元以上，约占济南市人口的3%左右，他们对生活充满信心，积极上 进，能接受新鲜事物，对高档住宅有较强的需求。根据对济南市高档楼盘（如三箭银苑、国 华经典、舜华园、历东花园）的销售情况调查，市场具有较强的承受能力，所以该项目的前 景应该比较乐观。3. 房地产经营方式评估随着市场经济的发展及一些房地产销售中介机构的出现，目前房地产经营方式多种多 样。该公司经过多年的销售实践后，采用了分散式销售与包销相结合，现金付款与按揭付款 相结合，使每一个销售信息达到优选化、使用化，从而加快了销售速度，使资金及时回笼。4. 市场情况评估（1）供求情况济南市2001年房地产开发投资61元，比上期增长19.6%，随着住房体制改革的深化、 福利性分房体制的取消及货币化分房体制的实行，房地产市场呈现供销两旺的局面，但是中 低挡住宅的开发过于集中，房价2000-3000元的住宅小区随处可见，市场逐渐趋于饱和，所 以针对部分高档消费者的需求，开发高档住宅小区，具有一定的市场潜力。随着宏观经济形势进一步好转，消费者对未来收入的预期更加看好，使得这种有效需求更易转化为现实需求；花园般的住宅环境以及政府银行为推动房地产业发展而推出的多项金融、信贷、税收等配套政策，为住宅市场的繁荣创造了良好的外部条件。 （2）价格分析 目前，济南市高档小区市场销售价格如下:、明细.名称、位置建筑面积（平方米）.销售价格元/.平方米销售.情况备注大明翠庭明湖北路25层住宅楼300005300一 层起价已售60%每增加一层每平方一一米增加80.元三箭银苑民.生.大.街.22号700005680一.层起价已售80%每增加.一层每平.方.米增加80元一中创开元高层开元山庄内110004350.一层起价已售一 90%每增加一层每平方一一米增加100.元泉景四季花园英雄路南段650004530 一层起:价已售75%每增加一层每平.方.一米增加100.元根据目前的市场价格，舜风世纪花园同期高档楼盘大致在每平方米4000-6000元； 同档次楼盘总量中舜风世纪花园约占16%左右，同时根据市场调查，该项目在综合品质方面 比同期高档楼盘略胜一筹，在实际销售过程中很多客户对6000元以上的定位尚能接受，特 别是对居家办公情有独钟，小高层的销售情况表明，本项目有较强的竞争力。（3）成本分析舜风世纪花园智能化水平高，绿地面积较大，附属公建、配套设施较为完善，工程建 设标准要求较高。但公司准备采取多种措施，力争做到该项目“造价高标准更高”。该项目 用地较为方正，施工场地平整、开阔，地质条件较好，这些都为施工建设提供了便利条件， 既能缩短工期，又能节约投资。该小区施工过程中准备采用多种新型节能建材，采取多种先 进的施工工艺，力争在保证工程质量的同时节约建设开支，努力建成真正意义上的“ AAA” 级智能化，高档社区。（4）项目竞争能力分析该项目地处2000年济南市政府规划的科技一条街（山大路）上，并且是该区域唯一的高档住宅小区，周围有17所高校及多家购物娱乐场所，地理位置优越，文化氛围浓厚，交 通极为便捷，升值潜力巨大。该项目户形设计充分体现21世纪全新理念，全部两卫设计， 单户100-200平米不等，以人为本，主客分明，户户精彩；科技含量高，小区严格按照国家 建设部“ AAA ”级住宅性能标准设计，达到超二星级智能化标准，并且被科技部、建设部科 技司评为“优秀智能化社区”。该项目注重质量及项目本身的可持续发展，所采用的装饰材 料大部分为进口高级材料，品质一流；公司还聘请日本高水平设计师进行绿化设计，营造高 雅舒适的社区环境；另外项目采用济南独一家的中水处理，污水再利用系统，有效避免资源 浪费，环境得到了有效保护。该项目各项手续完备。综上所述，该项目在济南房地产市场中 可谓独树一帜，很具代表性，根据项目评估人员实地考察，确实对消费者具有一定的诱惑力， 竞争能力很强。（5）销售前景分析该项目所处地段IT行业高层管理人员、律师教授等高级知识分子、私营业主比较集中， 这一层次的消费群正是该项目的目标客户，据调查这一人群月均收入在650020000元以 上，约占济南市人口的3%左右，他们对生活充满信心，积极上进，能接受新鲜事物，对高 档住宅有较强的需求。根据对济南市高档楼盘（如三箭银苑、国华经典、舜华园、历东花园）的销售情况调查，市场具有较强的承受能力，所以该项目的销售前景应该比较乐观。五、投资估算与融资方案评估1. 房地产项目资金需求预测（分析投资估算有无漏项，投资构成是否合理。并测算各项费用）（1）土地费用4798万元（2）前期工程费710万元（3）基础设施建设费954万元（4）建筑安装工程费25987万元（5）公共配套设施建设费（6）开发间接费用 （7）管理费用990万元（8）财务费用2514万元（11）其他费用904万元1299万元（12）不可预见费 （13）经营资金经评估，调整房地产项目总投资为39629万元，其中：开发建设投资27651万元， 经营资金万元。（并据此填列项目总投资估算表）2. 融资方案评估简述项目的资金筹措方案：该项目总投资6938万元，其中自有资金2000万元，预 租售收入互00万元，银行贷款2000万元，其它资金来源1938 万元，此次申请建行贷 款1000万元，：自有资金（指项目发起人或其他相关人对项目投入的资本金，具体）包括：资本金2000万元预租售收入包括：商品房销售收入1000万元。银行贷款包括：其他资金来源包括（外部投资者投入的有偿资金以及其它渠道筹集的有偿资金） 其他楼盘销售收入1938万元利用外资情况和方式投资估算及融资方案尚存的主要问题：目前，该项目其他资金都已落实，工程2004年9月正式开盘，需我行贷款1000 万元（根据项目所需资金总量、分年度用款计划、资金筹措方式及所确定的到位时间安排， 对项目建设所需资金来源中的各类资金来源进行综合评估，并填列投资计划与资金筹措 表）六、财务基础数据的确定1. 项目建设期_L年，经营期七年。2. 开发产品成本估算（根据物业租售计划，将开发建设投资归集到不同类型的物业中，填列开发产品成 本归集估算表）.（1）.住宅成本6938.万元（2）写字楼成本（3）商铺成本 3. 开发产品成本分摊估算（根据物业各年经营计划，计算开发产品成本各期分摊成本，填列开发产品成本分 摊估算表）4. 租售价格测算（利用市场比较法）（该项目计划全部销售，该项目所处地段IT行业高层管理人员、律师教授等高级知 识分子、私营业主比较集中，这一层次的消费群正是该项目的目标客户，据调查这一人群月 均收入在6500-20000元以上，约占济南市人口的3%左右，根据对济南市高档楼盘（如三 箭银苑、国华经典、舜华园、历东花园）的销售情况调查，市场具有较强的承受能力。结果：据测算，该项目与其他类似楼盘相比，在济南房地产市场中可谓独树一帜，很 具代表性，根据项目评估人员实地考察，确实对消费者具有一定的诱惑力，竞争能力很强，因此该楼盘定价为6280元/平方米是可行的。5. 项目收入测算（根据物业经营计划，计算各类物业收入，并填列经营收入与经营税金及附加估算 表）（1）销售收入10267万元 （2）出租收入 （3）自营收入七、财务效益评估1. 盈利能力分析（综合企业开发经营期现金流入流出情况，填列项目全部投资现金流量表。计算 生产经营期内企业各年盈利情况，并据此填列损益表。根据上述结果，计算得出）（1）项目投资利润率 16.92%（2）项目销售利润率 32%（3）财务净现值8872万元（4）财务内部收益率 20.7%分析上述指标该项目投资利润率为16.92%，大大高于银行贷款利率，与其他行业投资收益率相比，也属于高收益水平。项目销售利润率为32%，也属于较高水平。财务净现值为8875万 元，说明项目的获利能力超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可行的。财务内部收益 率表明了项目投资所能支付的最高资金利率，该项目所能支付的最高资金利率为20.7%。2. 贷款偿还期计算 （1）独立项目（对于除贷款项目外无其他在建项目，仅以贷款项目投产后自身效益中的可用部分用 于还贷，填列项目贷款偿还期计算表，测算项目贷款偿还期作为贷款偿还期指标）该项目申请贷款1000万元，以销售收入和未分配利润作为还款来源（如未分配利 润、可还款折旧、全部摊销等）测算，计算得出项目贷款偿还期为山年。（2）多个项目（除贷款项目外客户还有其他在建项目或拟开发项目，除了测算项目贷款偿还期外， 还应综合考察借款人各类还贷资金来源和各类债务负担，填列企业综合贷款偿还期计算 表，计算综合贷款偿还期，作为贷款偿还期的另外一个指标）项目贷款偿还期1年企业综合贷款偿还期测算 信贷项目新增效益是否可部分或全部用于偿还借款人原有或可能的其他负债：是项目自身不盈利或盈利能力不足的情况下，借款人用整体效益偿还债务的能力：目前从该公司已建成楼盘的销售情况及近年来财务状况来看，借款人具有较强的债务偿还能力。在借款人整体效益欠佳，但项目盈利能力较好情况下，项目效益用于偿还借款人其他 负债的能力：此项目售出后，将获得销售收入10267万元，销售利润3900万元，因此可以支付其他项目的负债。R1i-rif r rif r rif r rif r rif r rif r rif r rif r rif r rif r rr rmr rmr rmr rmr 112.利息保障倍数（计算利息保障倍数并对计算结果进行分析）2005年项目净现金流量为11813万元，利息保障倍数为22倍序号Art万案敏感因素变化幅度（%）敏感因素分析结果因素一因素二投资利润率财务净现值内部收益率贷款偿还期1基本万案16.12%87543.01%1.92变动方案1收入增5%22.51%122861.67%1.773变动方案2收入减5%11.14%51026.45%1.864变动方案3成本减少5%25.02%124365.56%1.795变动方案4成本增加5%16.2%79238.54%1.816变动方案5收入+5%成本+5%21.23%114456.18%1.777变动方案6收入+5%成本_5%27.27%153785.88%1.718变动方案7收入-5%成本+5%9.86%42722.79%1.869变动方案8收入-5%成本_5%15.9%82042.57%1.864. 本息保障倍数（计算本息保障倍数并对计算结果进行分析）2005年项目现金净流量为11813万元，本息保障倍数为1.2倍八、不确定性分析 1.盈亏平衡分析： 销售率盈亏平衡点: 以住宅及商铺平均价格计算的销售率:以住宅平均价格计算的销售率:BEP=6983/9703X 100%=71.5% 以商铺平均价格计算的销售率：据盈亏平衡点测算，当住宅销售面积达到总可售面积的71.5%时，该项目处在盈亏平 衡状态。2.敏感性分析(敏感性分析中，影响项目内部收益率、贷款偿还期的主要因素波动幅 度可取该因素当前值或未来最可能值的正负向变动5%、10%和20%计算)(1)敏感性因素的选择及依据(对利用外资达投资总额30%以上的项目应将汇率作为敏感性因素进行敏感性分 析)敏感性因素一：销售价格敏感性因素二：项目投资额 选择财务指标和因素量如下: 销售总额，开发总投资，税后利润；投资利润率，财务净现值，内部收益率，贷款偿还期。(2)进行单因素敏感性分析 分析：从表上看出，以上变动因素对利润的影响程度从大到小排列为成本开支、销售价格。 两项因素对开发商的利润至关重要，销售价格或成本每波动5%，投资利润率和内部收益率 等指标会有较大波动，因此，销售价格和成本开支对利润有至关重要的影响。(2)多因素敏感性分析对项目有重要影响，并可能发生足以影响项目财务情况的因素有_。(在基本方案的基础上，根据预测，选定各敏感性因素的变化值，计算新的各项指标 值的结果，并填列项目敏感性分析表)由上表可知：售价上涨5%、成本下降5%，投资利润率增加到27.27%；售价下降5%，成本上升5%， 投资利润率则减少到9.86%；售价和成本同时上升5%，投资利润率增加到21.23%，售价和 成本同时下降5%，投资利润率下降至15.9%。九、银行效益与风险防范措施评估1.银行效益进行项目评估时，我行提出如下业务合作要求:该项目实行贷款封闭管理，项目经营资金全部由建行结算，对该项目进行个人住房按揭贷款。对方答复：本着双方互惠互利的原则，接受建设银行所提业务合作要求。根据推算，我们认为：1）直接收益：该项目贷款利息收入55.8万元，沉淀存款月均300万元，我行增加上存资金利息收入20万元。2）间接收益：个人住房按揭贷款预计有5000万元，若按10年期计算，利息收入为 2520万元，并且还会带来保费、手续费、造价咨询、工程监理等中间业务入。另外，其他未与客户协商的相关情况有：无综上，银行效益水平：1430万元左右2.风险防范措施评估项目的担保方式为：用该公司名下的有效资产作贷款抵押。（信贷评估人员须对保证人的主体资格和偿债意愿、能力进行分析，对抵押、质押财 产及其权属按规定进行评价）抵押物描述：该公司自有办公楼，位于华阳路，地理位置优越，商业价值较高。 抵押物基本情况表:抵押物名称抵押人种类位置面积估价评估机构基准日抵押率华阳路办公 楼大舜天 成房产质押财产描述：质押财产情况表:质押财产名称出质人种类估价评估机构基准日质押率保证人情况（保证方式）:保证人财务状况及指标单位:万元科目/年份资产总额流动资产负债总额流动负债所有者权益销售收入销售利润投资收益利润总额净利润资产负债率流动比率速动比率资产报酬率负债与有形净资产比率销售毛利率销售利润率现金净流量分析：3. 客户以往在我行的信用情况（须详细列出客户与重要关系人在我行的全部贷款记录，包括合同号、发放日期、期 限、回收日期、回收方式、备注。）4. 风险防范措施（评估人员在对项目不确定性进行分析的基础上，须对项目的风险点 作出判断并尽可能提出防范风险，控制项目不确定性的措施）十、附表附1：借款人应提交的材料清单 附2：房地产贷款项目评估表1-10借款人应提交的材料清单材料名称有或无证书号一、企业基本资料公司章程及公司成立批复文件公司成立验资报告企业法人营业执照事业法人登记证法人代码证贷款证（卡）法定代表人身份证借款人近三年经审计的财务报表及审计报告资质等级证书二、项目资料项目立项文件项目可行性报告建设工程规划许可证建设用地规划许可证国有土地出让合同国有土地使用证商品房预（销）售许可证投资估算调整表投资计划与资金筹措表贷款申请书还款计划表贷款行认为需要的其他项目建设文件三、担保资料抵押人同意抵押证明（附抵押物清单）抵押物权属证明抵押物资产评估报告出质人同意质押证明（附质押财产清单）质押财产权属证明质押财产评估报告保证人同意担保证明保证人营业执照保证人法人代码证保证人法定代表人身份证保证人近三年经审计的财务报表及审计报告保证人公司章程、合同及公司成立批复文件担保人贷款证（卡）四、主要关系人的资料（同一）五、银行评审所需的其他资料评估表1项目总投资估算表序号项目金额备注1开发建设投资368921.1土地费用47991.2前期工程费7101.3基础设施建设费9551.4建筑安装工程费259871.5公共配套建设费01.6开发间接费1.7管理费用4951.8财务费用21141.9销售费用4951.10开发期税费5631.11其他费用7751.12不可预见费02经营资金3项目总投资（1+2）36892单位：万元评估表1-1土地费用估算表序号项目金额估算说明1土地出让金3202征地费4,3483拆迁安置补偿费04土地转让费05土地租用费06土地投资折价07契税1308合计4,79917的和单位：万元评估表1-2前期工程费估算表单位：万元序号项目金额估算说明2规划、设计、可研费用4603水文、地质勘探费504道路费用105供水费306供电费用1007土地平整费608合计710评估表1-3基础设施建设费估算表单位：万元序号项目建设费用接口费用合计1供电工程200.0200.02供水工程240.0240.03供气工程100.077.0177.04供暖工程22.150.772.85排污工程60.060.06小区道路工程70.070.07路灯工程60.060.08小区绿化工程50.050.09环卫设施25.00.025.010合计827.1127.7954.7评估表1-4建筑安装工程费用估算表单位：万元项目建筑面积建筑工程费设备采购费用安装工程费金额合计单价金额单价金额单价金额1号楼4627711005090.4713006016.015002313.8513420.332号楼9650900868.5868.512001200115811584004003863862412.53号楼96509002412.54号楼2040090018361200244840081651005号楼7300700511800584310226.31321.36号楼73007005119685.4780058411948.01310226.34354.451321.3合计10057725987评估表1-5公共配套设施建设估算表序号项 目金额估算说明1居委会02派出所03托儿所04幼儿园05公共厕所06停车场07其他0合计0评估表1-6开发期税费估算表序号项目金额备注1固定资产投资方向调节税02土地使用费03市政支管线分摊费04供电贴费05分散建设市政公用设施建设费绿化建设费电话初装费41265071015合计563评估表1-7其他费用估算表序号项目金额备注1临时用地02临建费用03施工图预算或标底制作费264工程合同预算或标底审查费265招标管理费266总承包管理费3907合同公证费268施工执照费1019工程质量监督费1810工程监理费5211竣工图编制费3212工程保险费7813合计775评估表2投资计划与资金筹措表单位：万元序号项目合计200120022003200420051项目总投资342834383520015300940001.1开发建设投资34283438352001530094001.2经营资金00002资金筹措30007400110791794016884183422.1资本金300030000002.2预售收入44005000880002.3预租收入6079914016884183422.4其他收入2.5借贷资金评估表3产品开发成本归集表单位：万元序号项目名 称住宅写字楼商铺其他合 计序号出售出租自营出售出租自营出售出租自营出售出租自营1土地费用47992前期工程费 用7103基础设施建 设费955评估表4开发产品成本分摊估算表单位：万元序号产品名称开发产 品成本2001200220032004分摊 比例分摊成本分摊 比例分摊成本分摊 比例.分摊成本分摊 比例分摊成本一出售产品34283100%4383100%5200100%15300100%94001住宅34283100%4383100%5200100%15300100%94002写字楼0000000003商铺0000000004其他000000000二出租产品0000000001住宅000000000评估表5项目经营收入与经营税金及附加估算表单位：万元序号项目合计2002200320042005一经营收入50,4456,0799,14016,88418,3421销售收入50,4456,0799,14016,88418,3421.1住宅50,4456,0799,14016,88418,3421.2写字楼000001.3商铺000001.4其他000002租金收入-2.1住宅_-2.2写字楼-2.3商铺-2.4其他-3自营收入-3.1住宅_3.2写字楼_3.3商铺3.4其他_经营税金及附 加277433450392910091营业税2,522.3303.9457.0844.2917.12城市建设维护 税176.621.332.059.164.23教育费附加75.79.113.725.327.5评估表6项目损益表单位：万元注： 本表适用于独立法人的房地产开发项目（项目公司）。非独立法人的房地产 开发项目可参照本表使用，同时应注意开发企业开发建设投资、经营资金、运营费用、 所得税和债务等的合理分摊。损益表基本报表5单位：万元序号项目合计20012002200320042005备注1经营收入50445060799140168841834201.1销售收入5044506079914016884183421.2出租收入001.3自营收入002经营成本36911042246214127651370802.1商品房经营成本3691104224621412765137082.2出租房经营成本03运营费用000004修理费用005经营税金及附加2767033449592910096土地增值税1147000011477利润总额96200152024313190247908所的税31750502802105381809税后利润644601019162921381661评估表7项目全部投资现金流量表单位：万元序号项目合计200120022003200420051现金流入5044506079914016884183421.1销售收入5044506079914016884183421.2出租收入0000001.3自营收入0000001.4其他收入0001.5回收固定资产余值0000001.6回收经营资金0000002现金流出4138143836036165971139129742.1开发建设投资342934383520015300941002.2经营资金0000002.3运营费用0000002.4修理费用0000002.5经营税金及附 加2767033449592910092.6土地增值税1147000011472.7所得税31750502802